Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Miranda de Falcon, de 14 de Abril de 2011
| Fecha de Resolución | 14 de Abril de 2011 |
| Emisor | Juzgado Segundo del Municipio Miranda |
| Ponente | Zeneida Ramona Mora de López |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
S.A.d.C.; 14 de Abril de 2011
Años: 200° y 152°
Vistos
EXPEDIENTE: 1137
DEMANDANTE:
J.R.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad N° V-3.676.430.
APODERADO JUDICIAL: M.D.L.A.C. y R.O.P.S., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, Inpreabogado el Nros. 121.823 y 108.693.
DEMANDADO (A): L.R.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad, Nro. V-5.442.226.
ABOGADO ASISTENTE: A.J.L.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, Inpreabogado el N° 61.550.
MOTIVO: DESALOJO
Se inició el presente proceso judicial mediante escrito libelar presentado en fecha 16 de Diciembre de 2010, por el ciudadano J.R.S., debidamente asistido por la R.O.P.S., ambas personas antes plenamente identificadas; en fecha 17 de Diciembre de 2010, se le dio entrada y se admitió cuanto ha lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de la parte demandada L.R.B..
En fecha 13 de enero de 2011, consta la declaración del Alguacil, ciudadano E.L., donde manifiesta que tramitó la citación personal consignando al efecto la correspondiente boleta de citación sin la firma de la demandada, agotándose a través de lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley Adjetiva, la notificación respectiva y completar la citación de la parte demandada.
En fecha tres de febrero de 2011, la parte demandada ciudadana L.R.B., debidamente asistida por el Abogado A.J.L.O., consigna escrito de contestación al fondo de la demanda.; en esa misma fecha se agregó a los autos.
En fecha 08 de Febrero de 2011, la representación judicial de la parte actora, Abogado M.C., procedió a promover sus pruebas en la articulación probatoria respectiva y en esa misma fecha se agregaron a los autos.
Consta de autos que solo la parte actora, durante la articulación probatoria promovió sus respectivas probanzas, las cuales serán analizadas en su congruo lugar.
LLEGADA LA OPORTUNIDAD PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL LO HACE DE LA MANERA SIGUIENTE:
A los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento respecto a la presente causa, se pasa a establecer los términos en que quedó trabada la litis y al respecto se observa:
Aduce la parte actora en su escrito libelar, que con la interposición de la presenta acción demanda a la ciudadana L.R.B. en su carácter de arrendataria por desalojo. Que es propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en el Parcelamiento don José, Casa Nro. 06, Calle Monzón con Callejón mi Cabaña, de esta ciudad de S.A.d.C., según documento de Parcelamiento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.F., en fecha 20 de octubre de 1997, bajo el N° 48, folio 238 al 273, Protocolo Primero, Tomo II, y documento de construcción protocolizado por ante el mismo Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio M.d.E.F., en fecha 20 de marzo de 2009, bajo el Nro. 48, folio 153, Tomo II, el cual fue cedido en arrendamiento a la ciudadana L.R.B., por un periodo de seis (6) meses contados a partir del día 02 de diciembre de 2004, el cual se convirtió en a tiempo indeterminado. Que el motivo de desalojo lo constituye el incumplimiento por parte de la arrendataria demandada, ciudadana L.R.B., en la falta de conservación y mantenimiento de dicho inmueble, aunado al hecho de que se la había manifestado de manera escrito la voluntad de no continuar con el arrendamiento y se le otorgo la prorroga legal establecida la cual venció en mayo del presente año, siendo infructuosa cualquier tipo de acción extrajudicial, y que tomando en consideración de que cada vez es mas elevado el nivel de deterioro y destrucción del referido inmueble, por el descuido y negligencia de la arrendataria es por ello que demanda de conformidad con lo dispuesto en el literal e del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, el desalojo del inmueble identificado por el notable deterioro que ha dejado incurrir la arrendataria al inmueble de su propiedad; por ello solicita el desalojo del inmueble, el pago de las costas y costos del presente juicio incluyendo honorarios profesionales de abogado, solicita medida preventiva de secuestro, sobre el bien arrendado. Estima su acción en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00), que equivale a SETENTA Y SEIS CON NOVENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (76,92 U.T.).
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada ciudadana L.R.B., debidamente asistida de abogado, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en su contra; asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación admite los siguientes hechos: Que es cierto, le arrendó la casa, objeto de desalojo en fecha 2 de diciembre de 2004, bajo la figura de contrato escrito privado a tiempo indeterminado. Que es falso de toda falsedad que el desalojo obedezca a al incumplimiento de su parta a la falta de conservación y mantenimiento de dicho inmueble, como también es falso que el demandante haya otorgado prorroga legal alguna y que haya además realizado acción extrajudicial tendiente a la entrega del inmueble, y que según con un elevado nivel de deterioro, destrucción y descuido del inmueble arrendado, que es también falso, que el inmueble presente daños graves en piso, paredes, techo, sin que haya actuado diligentemente para la reparación de dichos daños y que se encuentre en deplorable estado de conservación por negligencia de su parte. Solicita se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de Ley.
Trabada la litis en los términos antes expuestos, previamente a los fines de resolver, resulta necesario para esta Juzgadora entrar al análisis de los elementos probatorios aportados por las partes en el presente proceso, y al respecto observa:
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
Pruebas aportadas por la actora:
La parte demandante, conjuntamente con su escrito libelar, produjo los siguientes elementos probatorios.
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Contrato de arrendamiento, celebrado entre J.R.S. y L.R.B., en fecha 2 de diciembre de 2004, instrumento este, que no fue impugnado, desconocido y mucho menos tachado de falso por su adversario, antes por el contrario, con su escrito de contestación a la demanda reconoció lo existencial del mismo, siendo demostrativo de la existencia de un contrato de arrendamiento entre la demandante y la demandada razón por la cual, el Tribunal le atribuye todo su valor probatorio. Así se declara.- Se evidencia además, que el contrato de arrendamiento, celebrado en el mes de diciembre del año 2008, es un contrato a tiempo determinado, con una duración de seis meses, a partir del 02 de diciembre de 2004, el cual, vencido el mismo, mantuvo la relación arrendaticia, convirtiéndose en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se declara.
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Documento de construcción protocolizado por ante el mismo Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio M.d.E.F., en fecha 20 de marzo de 2009, bajo el Nro. 48, folio 153, Tomo II,. Tal instrumento, es considerado documento público, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el inmueble es propiedad del ciudadano J.R.S.. Y así se declara.
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Documento de Parcelamiento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.F., en fecha 20 de octubre de 1997, bajo el Nro. 48, folio 238 al 273, Protocolo Primero, Tomo II. Tal instrumento, es considerado documento público, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en el cual se evidencian y valorados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Demostrativos que el inmueble es propiedad del ciudadano J.R.S.. Y así se declara.
En la Fase de Pruebas la representación judicial de la parte actora Abogado M.D.L.A.C., promovió las siguientes probanzas:
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Prueba de experticia a los fines de demostrar el estado de deterioro, a fin de determinarse los daños materiales estructurales sufridos por el inmueble, esta Jugadora analizado el informe presentado por los expertos designados y debidamente juramentado para, la misión encomendada específicamente las conclusiones, donde recomiendan realizar trabajos de reparación y mantenimiento a fin de garantizar la vida útil para el cual fue diseñado y construido el inmueble y por ende la habitabilidad del mismo, concluyendo que el mismo se encuentra en alto riesgo de habitabilidad, lo cual representa un peligro, para sus ocupantes. Así se decide.
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Promovió documental acuse de recibo en original de la comunicación de noviembre de 2008, la cual es del tenor siguiente: “….. estimada inquilina como representante legal de la Quinta ubicada en el Parcelamiento Don José distinguida con el Nro.8… el cual se encuentra ocupando desde el mes de julio de 2002. Se notifica que dicho contrato NO SERA RENOVADO…. ….. y para garantizarle su potestad como arrendatario le otorgo la prorroga legal equivalente a dos años, …… ….”.- El presente instrumento, amen de no haber sido impugnado ni tachado por la parte contra quien se opuso, amen de haber sido ratificado en el presente proceso mediante la prueba testimonial conforme lo establece el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual tuvo lugar en fecha 11 de febrero de 2011, y no fue repreguntada por la contraparte se le confiere pleno valor probatorio. Quedando demostrada con ello, que le fue concedida la prorroga legal. Y así se decide.
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Ratifico los documentos acompañados al libelo de demanda, los cuales fueron ya analizados por esta Juzgadora en el cuerpo de esta sentencia.
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Promovió la testimonial de la ciudadana A.J.S.D.L., a fin de ratificar el contenido de la comunicación de noviembre de 2008, donde se le notificaba la no continuidad de la relación arrendaticia y el ejercicio de la prorroga legal, prueba esta que ya fue analizada junto con la misiva mediante la cual se notificada la no renovación del contrato y el uso del derecho a la prorroga legal. Así se declara.
Con relación a la prueba de inspección judicial, acompañada al proceso por la parte actora mediante escrito de fecha 11 de febrero de 2011, a la misma se le confiere pleno valor probatorio, aun cuando no se permitió el acceso al inmueble, dándose por demostrado, el estado de conservación del inmueble, donde se hace necesario pintar, el jardín se vio descuidado, los daños alegados por la parte actora tales como el deterioro.
Pruebas aportadas por la accionada:
En la oportunidad de promover pruebas la parte demandada no ejerció este derecho que le concedió la ley.
Ahora bien, a.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:
A los fines de determinar si la parte accionada ha incumplido con sus obligaciones debemos traer a colación la Inspección Judicial la cual adminiculada con la prueba de experticia, ambas promovidas por la actora, como demostrativo del mal estado en que se encuentra el inmueble objeto de demanda, pues en la misma se dejo constancia de lo siguiente:
…el Tribunal observa y deja constancia del estado físico de la parte exterior ya no se nos permitió la entrada al inmueble, en la parte del frente se encuentra en estado regular, la parte del fondo necesita reparación la pared, en relación al tercer particular en relación a la pintura, el tribunal observa que se hace necesario pintar, en relación al piso de atrás del inmueble se ve deteriorado, el jardín se ve descuidado (sic)…
Por su parte el informe de experticia, expresó que:
Una vez descritas las condiciones actuales del inmueble señalado, se procede a precisar lo siguiente: ….proceder a reparar las grietas existentes en las paredes… realizar lavado profundo de las paredes proceder a pintar las mismas para así eliminar la humedad en cuanto a las filtraciones de techo debe proceder de manera inmediata a reponer el manto asfáltico, … …es necesario proceder a la colocación de canales de aguas de lluvia, ejecutar reparación de piezas sanitarias…. … conclusión para evitar el deterioro progresivo del inmueble deben ejecutarse a la mayor brevedad posible, los trabajos de reparación y mantenimiento….
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De lo anterior se observa claramente que la parte accionada no ha cumplido con su obligación de mantener el inmueble en buen estado tal y como lo establece la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento:
“… Serán de exclusivo cargo de “EL ARRENDATARIO las reparaciones menores que necesite el inmueble durante la vigencia del presente contrato, tales como las pinturas exteriores reparaciones de paredes interiores y techos, paredes y pisos exteriores acondicionamiento de los servicios sanitarios, inclusive grietas en los techos…”
En base a lo anterior es necesario dar una definición completa de contrato, podemos decir:
"…Es la convención que tiene una denominación especial (ej. Compra venta, locación, etc.) o en su defecto, una causa civil obligatoria (como sería por ej. La transmisión de la propiedad de una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una acción…".
Dentro de nuestro ordenamiento jurídico la definición de contrato la encontramos en el Artículo 1.133 del Código Civil el cual establece:
…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…
Y en específico el contrato de arrendamiento esta determinado en el artículo 1.579 eiusdem, en el cual se establece:
…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga ha hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella…
Así tenemos igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159, eiusdem, lo siguiente: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
Por lo cual en el presente caso, se solicita el desalojo conforme a lo dispuesto en el articulo 34 literal e de la Ley de arrendamiento inmobiliario, dado los daños demostrados en este proceso judicial por lo que al ser el contrato del cual hoy se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto desde el momento mismo de su firma engendro obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas tal y como lo establece el artículo 1.160, eiusdem, el cual establece:
…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…
Por último, en el presente caso se observa, que efectivamente la arrendataria L.R.B., hoy accionada no cumplió con sus obligaciones en la forma en la cual han sido contraídas lo cual en todo caso y basado en todo los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos dan la posibilidad de exigir como en efecto hizo la accionada el desalojo, y como consecuencia de ello requerir la entrega del inmueble a la arrendataria, por cuanto la misma no cumplió con las cláusulas contractuales al no velar y cuidar por el cuidado del inmueble, permitiendo de este modo su deterioro. Y así se declara y decide.
DISPOSITIVO
Con fundamento en los argumentos expuestos, este Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de S.A.d.C., actuando en sede Inquilinaria, en atención a lo previsto en los artículos 26, 49, 257, 334, de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela y 12, 14, 242 243, 506 507 509, del Código de Procedimiento Civil, 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, DECLARA:
Se declara CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada por el ciudadano J.R.S., representado por las Abogadas M.D.L.A.C. y R.O.P.S., en contra de la ciudadana L.R.B..
Se ordena a la parte demandada la entrega del inmueble propiedad de la parte actora, constituido por una casa ubicada en el Parcelamiento Don José, distinguida con el N° 06, en la Calle Monzón con Callejón Mi Cabaña, de esta ciudad de S.A.d.C.; cuyos linderos son: NORTE: Con Parcela Cinco; SUR: Con Parcela Siete; ESTE: Con terrenos que son o fueron de R.d.N.; y OESTE: Calle del Parcelamiento; y como consecuencia de ello, a entregársela a ésta última, sin plazo alguno, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, libre de bienes y personas.
Se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en S.A.d.C. a los Catorce (14) días del mes de A.d.D.M.O. (2011). Años: 200° y 152°.
La Juez Titular, La Secretaria Titular,
Abg. Z.M. de L.A.. M.R.A.
NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 11:30 de la MAÑANA y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. S.A.d.C.. Fecha: UT-Supra,
La Secretaria Titular,
Abg. M.R.A.
EXP. 1137
