Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 10 de Febrero de 2009
| Fecha de Resolución | 10 de Febrero de 2009 |
| Emisor | Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua |
| Ponente | Eulogio Segundo Paredes Tarazona |
| Procedimiento | Nulidad De Venta |
REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÀNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
SENTENCIA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE NRO.: 08-14.696.
MOTIVO: NULIDAD DE VENTA
DEMANDANTE: J.L.V.O..
APODERADO JUDICIAL: Y.J.C.F..
DEMANDADA: J.A.C.R.
APODERADOS JUDICIALES: L.F.M., J.G.B. Y TOSCA ILIADA MACHADO MENDEZ.
I
La presente acción se inicia mediante libelo de demanda presentado en fecha 25 de Febrero de 2.008, por la abogado Y.J.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.985.141, abogado en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 81.063, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.L.V.O., quien es Venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.181.686, y de este domicilio, por NULIDAD DE VENTA contra la ciudadana J.A.C.R., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.484.119, y donde expone textualmente entre otras cosas lo siguiente:
“Desde el Quince (15) de Diciembre de 2.004, arrendamos un inmueble, por el tiempo de un año, que consta de una casa, conformada por dos (2) habitaciones, sala, comedor, un baño, cocina, jardín, ubicado en el Conjunto Residencial Margarita, Manzana “D”, Nro. 27-E, Modulo 27, situada en la Urbanización Prados de la Encrucijada del Distrito Sucre del Estado Bolivariano de Aragua, a la ciudadana J.A.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.484.119, propietaria del mismo..omissis…Dicho contrato nunca fue renovado por escrito, sin embargo continuamos arrendando la casa anteriormente descrita mi familia y yo, sin ningún contratiempo. Hasta que la ciudadana propietaria del inmueble me envió una notificación de fecha 27 de Octubre de 2.006, participándole que rescindía del contrato de Arrendamiento a partir de esa fecha y le otorga DOS (2) meses, para mudarse, anexo con la letra “C”, no dice el porque rescinde el contrato ni habla de la prorroga de Ley. Constantemente lo llama por teléfono solicitando la desocupación del inmueble. Luego le envía otra carta, de fecha Veintidós (22) d Octubre de 2.007, le informa el vencimiento de la prorroga, pide la desocupación “Inmediata” y a la vez manifiesta su deseo de vender y ofrece la casa en venta, por tener la primera opción..omissis..Debido a esta carta, el señor Veliz se motiva a la compra del inmueble que habita por espacio de Tres (3) años con sus dos hijas menores de edad y su cónyuge. Se dirige al Banco Mercantil para enterarse de los requisitos para optar a un crédito de política Habitacional, cuando va al Registro Inmobiliario solicita el Título de Propiedad de la casa comprueba que la casa que se le había ofertado ya no le pertenecía a la ciudadana J.C., YA QUE ESTA LA VENDIO A LA CIUDADANA ARLEYN HECMAR SALAS CARRILLO, en fecha Veintiséis (26) de Enero de 2.007, ..omissis…Es decir señor Juez, que la señora J.C. cuando le hizo la oferta de la vivienda ya no le pertenecía, porque la había vendido a la señora Arleyn Salas, Nueve (9) meses antes. También voy a dejar constancia en este escrito de demanda que la mencionada señora seguía cobrando el arrendamiento del inmueble los cuales le deposita mi representado …omissis….La señora Jacqueline en el mes de diciembre somete a mi representado y a su familia en un acoso total, lo llama por teléfono, lo visita, tal en asunto que tenia una reunión en la casa cuando se aparece la señora sin previo aviso y le reclamara groseramente delante de las personas allí presentes. Como usted puede observar señor Juez la señora J.C. quien le arrendó el inmueble a mi representado no es actualmente la propietaria legal de dicho inmueble antes descrito. La Señora carrillo sigue recibiendo en su nombre el canon de arrendamiento del inmueble que no le corresponde. La señora Carrillo vendió el inmueble y luego es que se lo ofrece, cuya posesión la tiene legalmente desde el año 2.004, La renombrada señora hostiga a mi representado y a su familia. En virtud de lo expuesto impugnamos la venta y solicitamos a este d.T. la NULIDAD DE LA VENTA, todo de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ..omissis….”.-
En fecha 03 de Marzo de 2.008, este Tribunal admitió la demanda presentada, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los Veinte (20) días de Despacho siguientes a que constara en autos su citación, mas dos días que se le concedieron como termino de la distancia, a dar contestación a la demanda, comisionándose para su citación al Juzgado Primero de Vargas.
A los folios 60 al 69 del presente expediente, corre inserta en autos resultas de la comisión librada con motivo de la citación de la demandada, desprendiéndose de la misma, que se logró practicar el forma efectiva la citación ordenada.
Que siendo la oportunidad legal para que la parte demandada compareciera a dar contestación a la demanda, esta no compareció ni por si ni por intermedio de apoderado judicial alguno.
Que en fecha 17 de Junio de 2.008, compareció la abogado TOSCA ILIADA MACHADO MENDEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 52.147, y consignó constante de tres (3) folios útiles, escrito de contestación de la demanda, evidenciándose que el mismo fue consignado en forma extemporánea por tardía.
Abierta la causa a pruebas, solamente la parte demandada hizo uso de tal derecho.
En fecha 21 de Julio de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente Causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:
La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente as oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.
Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el m.d.p. es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.
El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.
La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-
Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:
-II-
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Del estudio hecho al libelo de la demanda se desprende que la acción intentada por el ciudadano el ciudadano J.L.V.O., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.181.686, por intermedio de su apoderada judicial, abogado Y.J.C.F., inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 81.063, es por NULIDAD DE VENTA contra la ciudadana J.A.C.R., quien es Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.484.119, señalando en el mismo libelo ser arrendatario de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Margarita, Manzana “D”, Nro. 27-E, Modulo 27, situada en la Urbanización Prados de la Encrucijada, de esta ciudad de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, inmueble que la demandada ofreció en venta en fecha 22 de Octubre de 2.007, y que este en virtud de tal ofrecimiento procede a hacer la diligencias respectivas para adquirir el ya referido inmueble, y cuando este se traslada al Registro Inmobiliario respectivo, se percata de que el inmueble que le fuera ofrecido por la demandada y que ocupaba en calidad de arrendatario fue vendido nueve (9) meses antes del ofrecimiento hecho, es decir, en fecha 26 de Enero de 2.007.
Que la parte demandada no dió contestación a la demanda en tiempo oportuno.
-III-
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS EN APLICACIÓN DEL
PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD
Admitidas como fueron por este Tribunal en fecha 21 de Julio de 2.008, las pruebas promovidas por la parte demandada en el presente juicio, y de un detallado examen hecho a las mismas se desprende lo siguiente:
En primer lugar la parte demandada por intermedio de su apoderada judicial, invocó he hizo valer el beneficio de su representada, el valor probatorio que en su favor se desprende de los autos. Sobre esta prueba ha sido reiterada y pacífica la jurisprudencia emanada de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, al afirmar “mérito favorable de los autos” no es un medio probatorio como tal, si no se señala en forma expresa lo que pretende hacer valer en el juicio, motivo por el cual dicha prueba no puede ser apreciada como tal y en consecuencia debe ser desechada.- Así se decide.
Al capitulo II se evidencia que promovió el valor probatorio de la documental consignada con la letra “A”, consistentes en estados de cuenta constante de 63 folios útiles, expedidas por el banco Banesco, correspondientes a la cuenta corriente Nro. 0213-23-2133010893, a nombre de J.A.C.R., de la cual se desprende la forma en que el ciudadano J.L.V.O., (ya identificado) venía realizando los pagos correspondiente a las mensualidades desde el mes de Enero del año 2.005 hasta el mes de Mayo del presente año. De esta prueba observa este juzgador que las mismas no aportan suficientes elementos de convicción que reviertan lo alegado por la parte demandante en el escrito libelar, motivo por el cual dicha prueba no puede ser apreciada y por ende desechada.- Así se declara.
IV
MOTIVA
En el caso bajo estudio, señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario se subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumentos traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Por su parte el artículo 1.547 del Código Civil, señala que: “NO puede usarse el derecho de retracto sino dentro de nueve (9) días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no tuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados a partir desde la fecha del registro de la escritura”.
Efectivamente, si es voluntad del inquilino ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, debe incoar demanda contra el arrendador vendedor y el tercero adquiriente, es decir, el comprador en este caso fue la ciudadana ARLEYN HECMAR SALAS CARILLO.
Existen cuestiones de orden público de las cuales el Juez como director de un proceso no puede dejar escapar, pero en franco acatamiento a doctrina imperante de la Sala Constitucional de nuestro m.T., la cual se ha pronunciado sobre el hecho que evidenciaba la falta de cualidad que atente contra el orden público, el juez debe declararla en cualquier estado y grado de la causa y declarará a su vez la inadmisibilidad de la acción, que la misma no conlleva a un fin exacto, como lo es la administración de justicia, sino a un proceso que nunca podría obtener un dictamen adecuado a la situación presentada al juzgador, es perfectamente viable que un inquilino ejerza derecho de retracto legal, y es igualmente lógico que demande al nuevo propietario, pero siempre y cuando este cumpla con los requisitos indispensables al momento de proponer su acción.
El demandante en su libelo de demanda debió haber incluido en la misma a la ciudadana ARLEYN HECMAR SALAS CARRILO, y no lo hizo, por lo que a juicio de este juzgador de dictarse una sentencia satisfactoria con el pedimento hecho en el actual libelo de demanda, seria el tercero adquiriente, la persona que se vería afectada en su derecho a la propiedad, ya que existe obviamente un litis consorcio pasivo.
No obstante a ello, este juzgador en sintonía a la cualidad que debe existir entre las partes, y que aun cuando debe ser opuesta por el demandado si afecta cuestiones de orden publico, debe ser declarada de oficio, debe referirse al hecho que pretendida la nulidad de documento de fecha 26 de Enero de 2.007, es forzoso y necesario una demanda incoada contra todos los intervenientes en el documento, es decir, J.A.C.R. Y ARLEYN HECMAR SALAS CARRILLO, pues para esta pretensión existe un litisconsorcio pasivo necesario, y ello es de orden publico, mal podría declarase la nulidad de un documento que aun cuando ya se destaco de la inadmisibilidad de la pretensión por ausencia de fundamento jurídico, si no demanda a comprador y vendedor, pues el documento no surte efectos para uno solo, sino para ambos y esta es una razón de orden publico que determina la inadmisibilidad de igual forma de esta pretensión, y en consecuencia la acción intentada debe ser declarada inadmisible.- Y así se decide.
V
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, INADMISIBLE la demanda que por NULIDAD DE VENTA (RETRACTO ARRENDATICIO) intentó el ciudadano J.L.V.O. quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.181.686 contra la ciudadana J.A.C.R., Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.484.119.
No existe expresa condenatoria en costas, en virtud del fallo aquí dictado.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el Artículo 251 en concordancia con el Artículo 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los Diez (10) días del mes de Febrero del año dos mil Nueve. Años l98° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez,
Abg. E.P.T.
La Secretaria Temporal,
R.M.A..
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 10:30 horas de la mañan
-, previo el anuncio de Ley.-
La Secretaria Temporal,
EXP. NRO:08-14696
EPT/RMA/drjq.
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