Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 15 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP31-V-2008-000476

(Sentencia Definitiva)

I

Demandante: La ciudadana J.M., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal Nº V-5.418.120.

Apoderados judiciales de la actora: Los abogados C.J. ZAVARSE PA-BÓN, O.O.M. y J.G.R., de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 31.777, 51.058 y 15.821, en ese mismo orden.

Demandado: El ciudadano AGOSTINHO VIEIRA BARRETO, de nacionalidad por-tuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.246.742.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Los abogados H.C.G. y N.M., de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 5.630 y 20.096, respectivamente.

Asunto: Resolución de contrato de arrendamiento.

II

Por auto del 27 de febrero de 2.008, este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por el abogado C.J.Z.P., de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.777, quien se presenta a juicio aduciendo su carácter de apoderado judicial de la ciudadana J.M., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.418.120, cuya representación acreditó el nombrado profe-sional del derecho mediante instrumento poder que se le confiriera ante la Notaría Pú-blica Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22 de febre-ro de 2.008, anotado bajo el Nº 59, Tomo 12, de los libros de autenticaciones llevados por esa misma Notaría, mandato este que fue incorporado al libelo de la demanda.

En el sentido expuesto, como hechos constitutivos de la pretensión procesal so-metida a la consideración de este Tribunal, el apoderado judicial de la parte actora indi-có en el libelo los siguientes acontecimientos que, a su entender, amerita que se le con-ceda a su representada la adecuada tutela judicial efectiva:

1. Que, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 26 de octu-bre de 1.989, anotado bajo el Nº 36, Tomo 12, Protocolo Primero, su representada es legítima propietaria del inmueble constituido por el edificio que lleva por nombre San Antonio, situado en la avenida Olimpo de la urbanización San Antonio, Sabana Grande, prolongación sur de La Florida, jurisdicción de la parroquia El Recreo, Municipio Li-bertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, haciéndose constar en ese do-cumento que, en relación a ese inmueble, se hizo reserva de usufructo de por vida en beneficio de las ciudadanas L.A.M.H. e I.T.M., mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-32.452 y V-32.453, respectivamente, y que al ocurrir el fallecimiento de la última de las usufructuarias, su representada ‘pasó a ejercer todos lo (sic) derechos que le son in-herentes como propietaria del inmueble, incluyendo los derivados del arrendamiento del inmueble anteriormente identificado’ (sic).

2. Que, al referido edificio San Antonio, corresponde y es inherente la porción constituida por el local identificado con la letra “A”, ubicado en la planta baja de esa edificación, la cual fue cedida en calidad de arrendamiento al ciudadano AGOSTINHO VIEIRA BARRETO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.24.742, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre él y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA BOMILCA, c.a., cuya empresa ‘para la fecha administraba el inmueble anteriormente descrito’ (sic), conven-ción esta que se celebró por tiempo de duración determinado equivalente a un (1) año fijo calendario, contado a partir del día 1 de enero de 2.000, prorrogable automática-mente por períodos de igual duración, a voluntad de las partes, estipulándose, además, que el precio del canon de arrendamiento es la suma de seis mil cuatrocientos setenta bolívares (Bs. 6.470,00), que equivale hoy a la suma de seis bolívares fuertes con cua-renta y siete céntimos (Bs.F. 6,47), tal como se indica en el libelo de la demanda.

3. Que, durante la vigencia del aludido contrato de arrendamiento, el inquilino AGOSTINHO VIEIRA BARRETO dejó de pagar el importe de las pensiones locativas efectivamente causadas durante los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiem-bre, octubre, noviembre y diciembre de 2.006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007; y enero de 2.008. Asimismo, se indica en el libelo que ‘no conforme con su insolvencia manifiesta, el arrendatario, ha violentado la cláusula Primera del contrato, según la cual solo podría destinar el inmueble al uso exclusivo de COMERCIO, destinándolo como vivienda, siendo que pese a las violaciones contractuales en comento, se ha negado a restituirle a (su) representada, el bien arrendado en el entendido que tanto insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, como el cambio de uso del bien arrendado, constitu-yen causal de resolución del contrato’ (sic).

   Por tales motivos, invocándose en el libelo la previsión legal contenida en el ar-tículo 1.167 del Código Civil, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional en la que se le reclama judicialmente al ciudadano AGOSTINHO VIERA BARRETO sa-tisfacer en beneficio de la actora los siguientes conceptos:

   1. - La resolución del contrato de arrendamiento anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción, exigiéndose, como consecuencia de tal declaratoria, la entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por el local identificado con la letra “A” que se ubica en la planta baja del edificio que lleva por nombre San Antonio, situado en la avenida Olimpo, urbanización San Anto-nio, Sabana Grande, prolongación Sur de La Florida, jurisdicción de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, ‘en las mismas buenas condiciones en que lo recibió’ (sic) el arrendatario.

   2. - El pago de la cantidad de doscientos cincuenta y ocho bolívares fuertes con ochenta céntimos (Bs. F. 258,80) que, a juicio del apoderado judicial de la parte actora, representa el importe de las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas en el libelo, causadas durante los meses comprendidos desde octubre de 2.004 hasta enero de 2.008, ambos inclusive, cada uno de ellos, según exige el mandatario judicial de la acto-ra, calculados a razón de seis bolívares fuertes con cuarenta y siete céntimos (Bs. F. 6.47), exigiéndose, también, el pago de ‘el importe equivalente a las mensualidades que se sigan venciendo hasta la definitiva restitución del inmueble arrendado’ (sic).

   3. - El pago de las costas y costos derivados del presente juicio, incluyéndose hono-rarios profesionales de abogado.

   En fecha 25 de marzo de 2.008, el ciudadano M.V., en su carácter de Alguacil titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, a cuyos efectos el referido funcionario incorporó a su actuación el recibo dado por el demandado a tales efectos.

   En fecha 31 de marzo de 2.008, el abogado H.R. CEDEÑO GUERRE-RO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 5.630, proce-diendo en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda instaurada contra su representado, evento procesal en el que explicó las razo-nes de hecho y de derecho que le asisten a su mandante para oponerse a las pretensiones de la parte actora, cuyas razones se apoyan, a entender del apoderado judicial de la parte demandada, en los recaudos que incorporó a esa actuación.

   Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, lo que de seguidas permite al Tribunal pronunciarse sobre el mérito del material probatorio apor-tado por ellas, de la siguiente manera:

   Mediante escrito consignado en fecha 8 de abril de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas:

1. En el particular titulado “I”, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo el mérito derivado de los recaudos incorporados a su libelo como recaudos fundamentales de la pretensión procesal deducida por su representada, los cuales se describen a conti-nuación:

   a.1) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 26 de octubre de 1.989, anotado bajo el Nº 36, Tomo 13, Protocolo Primero, para con ello propen-der a ‘La demostración de la propiedad del bien objeto de arrendamiento que os-tenta la parte actora, prueba también su legitimación activa para accionar la re-solución del contrato de arrendamiento, ya que el ejercicio de dicha acción y los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento, son in-herentes a la propietaria del inmueble’ (sic);

   a.2) Actas de defunción Nº 349 y 749, de fechas 19 de julio de 2.002 y 20 de di-ciembre de 2.007, cursantes en los libros de Registro de Defunciones llevados por el Registro Civil Municipal del Municipio Chacao del Estado Miranda, para con ello demostrar que su ‘mandante, a partir de esa fecha, pasó a ejercer en forma plena todos lo (sic) derechos que le son inherentes como propietaria del inmue-ble, incluyendo los derivados del arrendamiento del inmueble cuya resolución se ha demandado’ (sic).

   a.3) Contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 31 de diciembre de 1.999, que es el mismo cuya terminación se ha pretendido judicialmente.

   Al respecto, se observa que los medios de prueba ofrecidos por la representación judicial de la parte actora, antes reseñados, no fueron objetados en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para esta Juzgadora la apreciación de tales instrumentos con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material que se desprende de cada uno de los mencionados recaudos, individual-mente considerados. Así se decide.

2. En el particular “III”, el apoderado judicial de la parte actora promovió en bene-ficio de su representada la prueba de confesión, para con ello demostrar que el hoy de-mandado ‘se encuentra incurso en la causal de resolución de contrato derivada de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, máxime si no ha demostrado, lo alega-do en su contestación, que la arrendadora haya incumplido con sus obligaciones lega-les o contractuales, que le permitan dejar de pagar las pensiones de arrendamiento en aplicación de la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil’ (sic).

   Al respecto, se inclina quien aquí decide por desechar el medio de prueba ofreci-do por el apoderado judicial de la parte actora, pues las exposiciones de las partes hechas en el decurso del proceso, que ellas emitan para apoyar sus defensas, no consti-tuyen, en los términos del artículo 1.401 del Código Civil, una confesión en el sentido técnico de la palabra pues, en tales casos, lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, lo que explica que tales exposiciones carezcan del necesario ani-mus confitendi, requerido por el legislador. En ese sentido, es de señalar que para que exista la confesión, ésta debe referirse a un hecho capaz de tener la juridicidad suficien-te para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace valer la con-fesión, y la existencia de una obligación en quien confiesa, todo lo cual incide en la idoneidad del medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, pues lo que ésta dio por llamar confesión calificada no es más que el desarrollo de una defensa esbozada por la parte demandada tendente a desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por la actora, todo lo cual conduce a desestimar el medio de prueba que nos ocupa, dados sus manifiestos visos de improcedencia. Así se decide.

3. Finalmente, en el particular que también se identifica “III”, el apoderado judicial de la parte actora promovió la prueba de inspección judicial a practicarse en el bien in-mueble objeto de la convención locativa cuya resolución se pretende, a los fines de ‘de-terminar que el demandado ha cambió (sic) el uso que contractualmente se le asignó al local arrendado, el cual es el de Comercio’ (sic).

   La referida prueba, admitida por este Tribunal en auto del 10 de abril de 2.008, fue evacuada el día 28 de abril de 2.008, arrojando como resultado:

   (omissis) “…AL PRIMERO: El Tribunal deja constancia por vía de Inspección Judicial que para el momento de la práctica de la presente inspección se encon-traba en el inmueble el ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO, quien se identificó con la cédula de identidad Nº E-81.246.742, y manifestó ocupar el in-mueble en su carácter de arrendatario del mismo. El tribunal deja constancia así mismo, que el notificado no exhibición (sic) documentación alguna que acredite la condición de arrendatario sobre el aludido inmueble. AL SEGUNDO: El Tri-bunal deja constancia por vía de Inspección Judicial que, luego de recorrer las instalaciones del inmueble objeto de inspección, se puede constatar que el mismo se utiliza como depósito de mercancías tales como gaveras de refrescos, así co-mo, depósito de muebles deteriorados, la mayoría de ellos inservibles. AL TER-CERO: El Tribunal deja constancia por vía de Inspección Judicial que el inmue-ble inspeccionado no se encuentra acondicionado para vivienda, no se verifica la existencia de enseres, ropas o mobiliario propio de una vivienda. A excepción de una nevera en buen estado, los muebles encontrados en el inmueble, tales como, un escaparate, algunas sillas, y una lavadora, se encuentran en total abandono, de-teriorados y sin evidencias de uso reciente…” (sic).

   Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por el apoderado judi-cial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, quien, por el contrario, tal como se aprecia en el particular titulado ‘CAPITULO VI’, de su escrito de promoción de pruebas del 22 de abril de 2.008, se adhirió al desenlace de lo que allí se constataría, en cuyo supuesto se impone para esta Juzgadora la apreciación plena de la citada probanza, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ella contenida. Así se decide.

   Por último, en escrito del 24 de abril de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora promovió la prueba testimonial del ciudadano E.M.D., titular de la cédula de identidad Nº V-6.896.821, para con ello demostrar que ‘la parte demandada y demás inquilinos del edificio San Antonio, pese a tener contacto mensual con el administrador y/o propietario del mismo, nunca le han notificado de la existen-cia de deterioro o daño ni del local arrendado ni del edificio San Antonio en general’ (sic).

   La referida prueba, admitida por este Tribunal en auto del 28 de abril de este mismo año, fue evacuada el día 6 de mayo de 2.008, en cuya oportunidad el indicado testigo aseveró que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos J.M. y A.T.M., y que él es la persona encargada de perci-bir, por cuenta y orden de la primera de las mencionadas, el importe de los cánones de arrendamientos inherente a cada una de las porciones arrendadas de esa edificación, cuyos montos, tal como explica el testigo, son previamente recolectados por una inqui-lina de ese edificio a quien identifica como E.S.. Refiere también el testigo, que conoce al hoy demandado por ser éste el inquilino del local identificado con la letra “A”, quien, según el decir del testigo, cada vez que le llamaba a la puerta le respondía que no lo molestara porque estaba durmiendo, y que el mencionado arrendatario le res-pondía que ‘el paga en los tribunales’ (sic). Menciona el testigo, además, que el local identificado con la letra “A”, es ‘la vivienda’ (sic) del hoy demandado, pues en ese lu-gar ‘es donde el vive’ (sic). Por otro lado, indica el testigo que todas las veces en que ha acudido a recoger el dinero recolectado por concepto de cánones de arrendamiento, no ha recibido quejas de ninguna persona en cuanto al estado de la estructura física que identifica el edificio San Antonio.

   Ahora bien, la prueba testimonial ofrecida por la representación judicial de la parte actora, no fue objetada en la forma de ley por el demandado de autos. No obstante, el mérito de la citada probanza resulta inidónea para producir consecuencias de ninguna índole en este juicio. En efecto, a la pregunta ‘tercera’, el testigo afirmó que ‘Una Vez al mes, la Señora Josefina o el Señor Trujillo (le) entregan los recibos y yo me dirijo hasta el edifico (sic) ahí me entrevisto con la señora E.S. y yo le entrego los recibos y ella me entrega el dinero’ (sic). Con esta afirmación, se avizora una manifies-ta contradicción en las respuestas ofrecidas por el testigo, pues, de un lado, indica que el monto íntegro de todas las pensiones locativas que devenga el edificio San Antonio, le son entregadas por intermedio de una persona que él identifica como E.S., quien, según se dice, es la persona encargada de recolectar tales montos, y por el otro, el testigo indica que, a pesar de haber recolectado previamente el monto íntegro de tales alquiles, en forma particular trataba de cobrar el canon de arrendamiento al hoy deman-dado, quien, a su decir, le respondía que no lo molestara porque estaba durmiendo y que él presuntamente estaba pagando en tribunales, por lo cual no se entiende cómo en una primera fase el testigo recogía de una sola vez el dinero producto del canon de arrenda-miento de todas las porciones de que está compuesta el edificio, y luego de cumplir esa actividad se dirigía al inquilino de autos a percibir lo que ya supuestamente había reco-lectado. Además, lo dicho por el testigo entraña considerar su interés en las resultas de este juicio, dada, pues, su estrecha relación de confianza que mantiene con la hoy de-mandante, pues él tiene asignada, según su decir, la ejecución de una labor sumamente delicada, como es la percepción de los cánones de arrendamiento. De otro lado, la depo-sición del testigo no es medio idóneo para la demostración de una situación fáctica que, en apariencia, afecta la estructura física del inmueble que identifica al edificio San An-tonio, pues, en tal caso, debió recurrirse a la prueba de experticia para la constatación de tal circunstancia. Finalmente, la deposición que se analiza en esta oportunidad, no pue-de producir las consecuencias que ambiciona el promovente de la prueba, pues lo dicho por el testigo se apoya en juicios de valor, pues el testigo es quien está calificando el aparente cambio de uso que se le dio al inmueble objeto de la convención locativa y la aparente inexistencia de daños o deterioros en esa edificación.

   En base a tales consideraciones, se impone desechar la prueba testifical ofrecida por la representación judicial de la parte actora, dados sus manifiestos visos de impro-cedencia. Así se decide.

   Por su parte, mediante escrito consignado en fecha 22 de abril de 2.008, el apo-derado judicial del demandado promovió las siguientes pruebas:

1. En el particular titulado ‘CAPITULO I’, se promovió ‘el merito (sic) favorable que se desprenda de todos los documentos, declaraciones, recaudos y demás circuns-tancias acreditadas en autos’ (sic).

   Sobre el particular, se inclina quien aquí decide por desechar el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, pues el mérito favorable de los autos no aparece contemplado en nuestro ordenamiento jurídico como medio de prueba válido ni a favor ni en contra de ninguna de las partes integrantes de la relación jurídica litigiosa de que se trate, sino que tal circunstancia se erige más bien en la resul-tante misma de la definitiva por mandato expreso de lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que es consecuencia del análisis y valoración por-menorizada de todo lo alegado y probado por las partes, en función de condenar o de absolver a quien hubiere invocado el reestablecimiento de una determinación situación jurídica que se afirmó infringida. Por ende, vista la manifiesta impertinencia del medio de prueba que nos ocupa, el mismo debe ser desechado de este proceso y así se decide.

2. En el particular titulado ‘CAPITULO II’, el apoderado judicial de la parte de-mandada promovió la prueba testimonial de los ciudadanos EDIGIO BIONDI, M.A.T.A., M.C., G.G. y P.C., para que estos declarasen ‘acerca de los particulares que se les formularán en la oportunidad fijada por este Tribunal’ (sic), como también para que los referidos testigos ‘ratifiquen el INFORME PRIMERA PARTE acompañado a la de-manda (sic) marcado “D” (sic).

   La referida prueba, fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 28 de abril de 2.008; sin embargo, al revisar detenidamente las presentes actuaciones, se constata que la misma no pudo evacuarse debido a la falta de impulso procesal de su promovente, lo que impide conocer los efectos que tal probanza pudo aportar en los autos del expediente para la sustentación de las afirmaciones de hecho esbozadas por quien invocara la referida prueba, en cuyo supuesto se impone excluir del presente de-bate la probanza que nos ocupa, lo que incide también en el mérito e idoneidad de la prueba documental que tales testigos debían ratificar, identificada con la letra “d”, anexada al escrito de contestación a la demanda, pues tratándose de un recaudo que emana de terceras personas que no son ni lo han sido parte integrante de esta controver-sia, no pudo lograrse la ratificación de la misma en la forma que indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que dicha prueba documental queda igual-mente desechada de este proceso, y así se decide.

   b.1) En este mismo particular, el apoderado judicial de la parte demandada promovió la testimonial del ciudadano J.E.C.R., titular de la cédu-la de identidad Nº V-22.749.583, a los fines de que el mencionado ciudadano ‘ratifique el recibo cursante o anexo al anterior informe marcado “D” (sic).

   La referida prueba, admitida por este Tribunal según auto del 24 de abril de 2.008, fue evacuada el día 5 de mayo de 2.008, fecha en la que el mencionado ciudada-no indicó: (omissis) “…ratifico el documento que esta (sic) en copia simple por cuanto allí esta (sic) mi firma…” (sic).

   Sobre el particular, se inclina quien aquí decide por desechar la prueba testimo-nial ofrecida por el apoderado judicial de la parte demandada, cuyo pronunciamiento se extiende a la validez formal que se le ha pretendido atribuir al recaudo acompañado al escrito de contestación a la demanda marcado con la letra “d”, pues si bien es cierto que el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil faculta a los justiciables a valerse de documentos privados que emanen de terceras personas que no son parte en el juicio ni causantes de las partes, también es verdad que los hechos contenidos en tales instru-mentos han de estar referidos, necesariamente, a los argumentos de hecho esbozados por las partes para la sustentación de sus respectivas alegaciones, lo cual no aparece que se hubiere cumplido en autos, pues el recaudo invocado por el apoderado judicial del demandado se contrae a un ‘recibo’ expedido por el ciudadano J.E. CAL-DERÓN REYES a favor de la ciudadana G.G., por la cantidad de ochocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 850,00), por concepto de ‘RASPAR, FRIZAR Y PINTAR FACHADA DEL EDF. SAN ANTONIO’ (sic), lo que lleva a esta-blecer que, en todo caso, la prueba documental estaría creando una situación de hecho que solamente concierne a quien allí se identifica como ‘G.G.’, sin evidenciarse de autos cómo es que una situación que involucre a un tercero aproveche o beneficie al demandado.

   En función de lo expuesto, la prueba que nos ocupa deviene en improcedente y, por ende, la misma debe ser desechada de este proceso y así se decide.

3. En el particular titulado ‘CAPITULO III’, el apoderado judicial de la parte de-mandada promovió prueba de informes dirigida al ciudadano Procurador Metropolitano de la Alcaldía de Caracas, por manera que el citado funcionario informase a este Tribu-nal sobre el proceso de expropiación que adelanta ese organismo y que afecta al edificio a que pertenece el local objeto de la convención locativa, cuya terminación se ha solici-tado judicialmente.

   Las resultas de la mencionada prueba, constan al folio 80 de este expediente, en la que mediante oficio Nº 767, de fecha 26 de mayo de 2.008, el ciudadano Procurador Metropolitano de la Alcaldía Mayor indicó que ese organismo ‘actualmente se encuen-tra realizando los trámites necesarios para su adquisición forzosa por vía de expropia-ción para la ejecución del Proyecto “DOTACIÓN DE VIVIENDAS PARA LAS FAMI-LIAS QUE HABITAN EN CONDICIÓN DE ARRENDATARIOS EN INMUEBLES UBI-CADOS EN EL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS”, cuya utilidad pública e interés social fue acordada por el Cabildo Metropolitano de Caracas mediante los Acuerdos Nros. 13-2006 de fecha 23 de febrero de 2006, 35-2006 de fecha 12 de mayo de 2006 y 87-2006 de fecha 1 de agosto de 2006 (…) por lo que una vez que sea publi-cado el respectivo Decreto, este Despacho lo hará de su conocimiento’ (sic).

   Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para esta Juzgadora la apreciación de ese recaudo como plena prueba, pero solo en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

   c.1) En el mismo particular, el apoderado judicial de la parte demandada promovió la prueba de informes dirigida a la Jefatura Civil de la Parroquia El Recreo, con la finali-dad de que se conozcan los detalles atinentes a la ‘denuncia formulada por la casi tota-lidad de los inquilinos del Edificio “San Antonio” (…) Los cuales en v.d.a.-dono de los propietarios, se han visto obligados a hacerle reparaciones y mantenimien-to, lo que causó problemas con uno de los arrendatarios’ (sic).

   La referida prueba, fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 24 de abril de 2.008, librándose oficio Nº 095-08, de la misma fecha, dirigido al ciuda-dano Jefe Civil de la parroquia El Recreo. Sin embargo, al revisar detenidamente estas actuaciones, se observa que la citada prueba no recibió el adecuado impulso procesal por parte de su promovente, desconociéndose con ello los efectos que tal probanza pudo aportar para la sustentación de las afirmaciones de hecho esbozadas por el promovente en la dilucidación del presente asunto, lo que obliga al Tribunal a excluir de este debate la prueba que nos ocupa, y así se decide.

4. En el particular titulado ‘CAPITULO IV’, el apoderado judicial de la parte de-mandada promovió tres (3) juegos de fotografías, para con ellas demostrar ‘el deterioro del edificio’, la existencia de ‘una reja de metal instalada a la entrada del estaciona-miento del Edificio San Antonio, así como también una reja en la entrada del ABASTO que ocupa AGOSTINHO VIEIRA BARRETO’ (sic), y, finalmente, para probar con esas fotografías la existencia de ‘un área cuyo piso es de caico, cuyo costo lo efectuó (su) mandante’ (sic).

   Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil impone a las par-tes integrantes de la relación jurídica de que se trate la carga procesal de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, para lo cual el legislador pone al alcance de éstas los medios de prueba, útiles y necesarios, para que ese cometido sea alcanzado. Tales me-dios probatorios, no son otros sino los que determina el Código Civil, el citado Código adjetivo y otras leyes de la República, sin perjuicio de que las partes puedan valerse de cualquier otro medio de prueba que no esté expresamente prohibido por la ley, lo que lleva a tener en consideración que la prueba, para que sea admisible, además de estar prevista en ley expresa, debe contar con la posibilidad de que pueda ser controlada se-gún las reglas de la sana crítica, a menos que exista una regla legal expresa de valora-ción, ya que nadie puede fabricarse su propia prueba.

   En el presente caso, la representación judicial de la parte actora hizo valer en beneficio de éste una serie de aparentes muestras fotográficas que, a su entender, se co-rresponden con algunas porciones de la estructura física del edificio que lleva por nom-bre San Antonio, pero sin indicarse el origen de esta prueba ni cómo se obtuvo, lo que, a juicio del Tribunal, el medio de prueba libre que nos ocupa carece de toda credibilidad o veracidad, ya que con el mismo no se acompañaron las pruebas colaterales que permi-tan establecer la legalidad de dicho medio de prueba, en aras de aportar los requisitos necesarios para que la contraparte pudiese ejercer el debido control de la misma, lo que en incide en considerar que no existe un solo elemento de convicción que permita saber con exactitud la procedencia de dicho medio de prueba libre, para así poder establecer, con su veracidad, la legalidad del mismo, contrariándose, de esa manera, lo dispuesto en los artículos 7 y 505 del Código de Procedimiento Civil, por cuyo motivo la probanza que nos ocupa deviene en improcedente y, por ende, la misma debe ser desechada de este proceso, cuyos argumentos se extienden y aplican a los recaudos anexados por el apoderado judicial de la parte demandada a su escrito de contestación, cursantes a los folios 48, 49 y 50 del expediente, de idéntico contenido al que nos ocupa. Así se decide.

5. En el particular titulado ‘CAPITULO V’, el apoderado judicial de la parte de-mandada hizo referencia a la tarea probatoria asumida por la representación judicial de la demandante, para con ello invocar en beneficio de su mandante que ‘Miente la parte actora en esta consideración, por cuanto la arrendadora o la propietaria, han (sic) abandonado dicho inmueble en cuanto al mantenimiento y reparaciones que le compete y, los arrendatarios desconocen la dirección de la misma para hacer cualquier notifi-cación; por esta situación ellos se han visto obligados a realizarle al edificio las repa-raciones requeridas surgiendo problemas con uno de ellos, por lo que formularon de-nuncia ante el Jefe Civil de la Parroquia El Recreo, en fecha 18-03-2006, cuya copia se acompaña en este escrito marcada “5” (sic).

   Sobre el particular, entiende quien aquí decide que la actividad cumplida por el mandatario judicial de la parte demandada centra su atención en promover el mérito derivado de una comunicación dirigida en fecha 19 de marzo de 2.009 a la Jefatura Ci-vil de la parroquia El Recreo, aparentemente firmada por varias personas que allí se identifican como inquilinos del Edificio San Antonio. Ahora bien, tal recaudo, aun cuando no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, no puede ser apreciado por este Tribunal, pues se trata de una fotocopia simple que de ninguna manera satisface las exigencias normativas contenidas en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para su oponibilidad en el presente juicio, en cuyo supuesto se impone desechar la citada probanza en razón de sus manifiestos visos de impertinencia. Así se decide.

6. En el particular titulado ‘CAPITULO VII’, el apoderado judicial de la parte de-mandada hizo valer en beneficio de su representado el contenido del artículo 3, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por manera de que se establezca que ‘en el presente caso el local, arrendado para Abasto a (su) mandante AGOSTINHO VIEIRA BARRETO, es un fondo de comercio, por lo que está exceptuado de aplicársele todo el articulado de dicha Ley’ (sic).

   Sobre el particular, se inclina quien aquí decide por desechar el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, pues la función jurisdiccional se cumple en la medida que el operador de justicia dicte una decisión ajustada a derecho en la que, respondiéndose al principio de la exhaustividad del fallo, se de respuesta a todas y cada una de las distintas peticiones formuladas por los justiciables, para lo cual el juez se encuentra en el deber ineludible de subsumir los hechos debatidos en el marco del ordenamiento jurídico que resulte aplicable para dirimir la controversia suscitada entre partes en reclamación de un derecho, lo cual explica que las normas contenidas en leyes y otros instrumentos jurídicos no constituyan pruebas en el sentido técnico de la palabra, pues la ley solamente prevé determinadas hipótesis destinadas a dar solución a específicas conductas que demanden perentorio acatamiento en pro del mantenimiento de la paz ciudadana, el orden público y el interés social.

   Por las razones expuestas, se impone desechar de este proceso el medio de prue-ba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, dados sus manifiestos visos de impertinencia, pues el derecho no es materia de prueba. Así se decide.

7. Por último, en el particular titulado ‘CAPITULO VIII’, el apoderado judicial de la parte demandada invocó en beneficio de su representado la circunstancia de que ‘En cuanto a las mensualidades reclamadas por la parte demandante, alego a favor de (su) poderdante, la prescripción de las mensualidades que corren de Septiembre a Diciem-bre de 2004 y, en el supuesto negado, las reparaciones y los gastos de mantenimiento por el demandado, exceden de la cantidad demandada’ (sic).

   Sobre el particular, se inclina quien aquí decide por desechar la pretendida acti-vidad probatoria asumida por la representación judicial de la parte demandada, pues se está en presencia de verdaderos alegatos (prescripción y compensación de créditos) que por su misma índole y naturaleza comportan la existencia de verdaderas excepciones o defensas de fondo que solamente pueden ser invocadas en la oportunidad prevista para el legislador para tal fin, como es el acto de la contestación a la demanda, tal como se infiere de la literal redacción del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo supuesto la pretendida prueba deviene en impertinente y, en consecuencia, debe ser desechada de este debate procesal. Así se decide.

   III

   La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe es-ta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

   Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

   En su escrito del 31 de marzo de 2.008, el apoderado judicial de la parte deman-dada dio contestación a la demanda instaurada contra su representado, para lo cual, en-tre otras consideraciones, indicó:

   (omissis) “…dicho inmueble (EL EDIFICIO), comenzó a presentar deterioro, aproximadamente en el año 2000, tanto en la planta baja y la entrada al estacio-namiento, hubo hundimiento del piso y presentaba fisura, lo que hizo necesario la presencia del Cuerpo de Bomberos del Área Metropolitana de Caracas y conside-ró que no estaba apto para habitarlo. Los arrendatarios se comunicaron con la administradora con carácter de urgencia para tener una reunión con el propietario del inmueble para la reparación de los daños, pero se hizo caso omiso. Los inqui-linos se pusieron de acuerdo y hablaron con las autoridades del Cuerpo de Bom-beros, para que les permitieran el uso, pues no tenían donde vivir y se comprome-tieron a realizarle las reparaciones pertinentes…

   (omissis)

   …Por todas las cosas señaladas, (su) representado tuvo que contribuir a pagar es-tas reparaciones mayores, por lo cual se suspendió el pago de los arrendamientos o cánones, ya que han sido utilizados para mantener los distintos servicios y repa-raciones que el arrendador no ha efectuado, y ni siquiera a (sic) hecho acto de presencia, por el contrario el reclamo del atraso de los cánones de arrendamiento que dice tener (su) mandante no representa ni siquiera un mínimo porcentaje de todos los gastos que ha sufragado con su dinero para poder mantener no solo el pequeño local arrendado sino el edificio completo, ya que sin el apoyo de el (sic) en estos momentos solo existirían ruinas o huellas de la edificación (…) Así mismo es imposible que (su) representado le haya dado un uso distinto al inmue-ble arrendad, porque ni siquiera goza de instalaciones como es el caso de un baño y otros accesorios como cocina, considero que la propietaria de dicho inmueble solo se está basando en presunciones porque hasta el día de hoy no a (sic) hecho acto de presencia para que envíen a una empresa de mantenimiento a fin de que se recoja los escombros que se están desprendiendo de la parte actora de la edifi-cación…

   (omissis)

   …A partir del año 2004 el Edificio se continúa deteriorando por falta de mante-nimiento continuo, pues jamás el propietario ha tenido, ni tiene la delicadez o in-tención de realizar el mantenimiento a que está obligada, ni dentro del local ni de las áreas comunes; así como la fachada del Edificio que se ha destruido y caído en un buen porcentaje; y es por eso ciudadana Juez que (su) mandante ha utiliza-do los respectivos cánones de arrendamiento para poder mantener y sufragar a sus costas (sic) y no por costa del propietario el mantenimiento del Edificio y de las áreas comunes de los alrededores del local “A” arrendado…

   (omissis)

   …A finales del año 2006, todos los inquilinos del Edificio San Antonio, a que pertenece el local “A” objeto de esta demanda, acudieron por ante la Alcaldía Mayor del Área Metropolitana del Distrito Capital (sic), con la finalidad que el Edificio fuese incluido en la lista de expropiación (sic), y efectivamente así fue, posteriormente se trasladaron funcionarios de la Alcaldía e hicieron la inspección del inmueble y detectaron las condiciones en que se encuentra, accediendo inme-diatamente al registro y control de un expediente signado con el Nº 905 de la Pro-curaduría Metropolitana, esperando actualmente, una vez cumplido (sic) con los requisitos pertinentes, al veredicto de ese organismo…” (sic).

   Más adelante, el apoderado judicial de la parte demandada concluyó su exposi-ción de motivos, señalando:

   (omissis) “…En virtud de no haber cumplido el arrendador con sus obligaciones, cabe perfectamente la aplicación de la Exceptio Nom Adimpleti Contractus, que recoge el Código Civil en su artículo 1168…

   (omissis)

   …El Edificio al cual pertenece el local arrendado, fue adquirido por la ciudadana J.M. de Trujillo, según consta documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio del Distrito (sic) Fe-deral, en fecha 26/10/1989, bajo el nº36, Protocolo 1º, tomo 13, reservándose las vendedoras L.A.H. e I.T.M. Hitcher, el usufructo. Y habiendo fallecido el 19/07/2002 y 30/11/2007 respectivamente; pasó en conse-cuencia, a partir de esta última fecha, la propietaria a ejercer todos los derechos como tal, incluyendo los derivados del arrendamiento del inmueble. Por lo que debió notificarse de tal situación a (su) mandante, pues la condición o carácter del arrendamiento competía a dicha ciudadana, y esto no se hizo.

   Al respecto señalamos que el arrendatario, es decir (su) representado, lo único que ha hecho es mantener el local para el uso de comercio para lo cual fue desti-nado, y no para vivienda como lo señalan en la demanda, porque no reúne las condiciones para utilizarlo como vivienda, ya que no posee baño, cocina y otros…” (sic).

   Para decidir, se observa:

   Previa a toda consideración de fondo, observa el Tribunal que el apoderado judi-cial de la parte actora, inmediatamente después de haber sido consignado el escrito de contestación a la demanda, procedió a impugnar y desconocer los recaudos que el desti-natario de la pretensión procesal anexara en ese evento del proceso, cuyos razonamien-tos aparecen reflejados en escrito consignado el día 8 de abril de 2.008.

   Ahora bien, por lo que respecta a los recaudos identificados con las letras “B” y “E”, la representación judicial de la parte demandada no insistió sobre la validez formal de tales instrumentos, ni tampoco propició su ratificación en la forma que indica el artí-culo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual los señalados recaudos deben ser excluidos de este debate procesal. Por último, los demás recaudos, identificados con las letras “c” y “d”, ya fueron objeto de análisis en renglones anteriores, reiterándose, en esa ocasión, su ineficacia para producir consecuencias jurídicas en el presente juicio. Así se declara.

   Entrando en materia, observa el Tribunal que la pretensión procesal deducida por la parte actora, persigue obtener una declaratoria judicial destinada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que le vincula con el hoy demandado, por hechos de carácter culposo que se le atribuyen a éste, derivados de la posible falta de pago de las pensiones de arrendamiento causadas durante los meses de octubre, no-viembre y diciembre de 2.004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; enero, febrero, marzo, abril, ma-yo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y di-ciembre de 2.007; y enero de 2.008, cada una de ellas por la cantidad de seis mil cuatro-cientos setenta bolívares (Bs. 6.470,00), equivalente, ahora, a la cantidad de seis bolíva-res fuertes con cuarenta y ocho céntimos (Bs.F. 6,48), por un lado; y por el otro, se acu-sa que el contrato de arrendamiento fue incumplido por el arrendatario al proceder éste, sin estar autorizado por su arrendadora, al cambio de uso del inmueble arrendado.

   Al ser este el tema a decidir, se hace necesario establecer previamente las si-guientes consideraciones: