Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Julio de 2009

en la resolución del contrato de arrendamiento autenticado el 10 de febrero de 1998, ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, inserto bajo el Nro. 4, tomo 10 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble identificado como Nro. 2, que forma parte del edificio denominado San Antonio, ubicado en la planta baja de dicho edificio situado en la Avenida Olimpo, Urbanización San Antonio, Sabana Grande, Prolongación Sur de la Florida, Jurisdicción de la Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, y como consecuencia, lo entregue a su mandante en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

en pagarle a su representada, como indemnización, la cantidad de un mil ochocientos veintitrés bolívares fuertes con veinte céntimos (Bs.F. 1.823,20), derivada de un cincuenta y tres (53) mensualidades insolutas correspondiente a los meses comprendidos entre septiembre de 2003 y enero de 2008, ambos inclusive, calculados a razón de treinta y cuatro bolívares fuertes con cuarenta céntimos (Bs.F. 34,40) cada una, así como el importe equivalente a las mensualidades que se sigan venciendo hasta la definitiva restitución del inmueble arrendado.

En pagar los costos y costas que el presente juicio ocasione así como los honorarios profesionales de abogados.

Estima el valor de la demanda en la cantidad de un mil ochocientos veintitrés bolívares fuertes con veinte céntimos (Bs.F. 1.823,20).

Solicita se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto del arrendamiento y pide que la designación de depositario de dicho bien recaiga en la persona de su representada por ser la propietaria del inmueble en cuestión.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, alegó lo siguiente:

Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda interpuesta contra su representado por no ser ciertos los mismos, señalando las consideraciones que permiten mostrar en forma clara cual ha sido la verdadera situación como consecuencia del contrato de arrendamiento por su mandante con la administradora BOMILCA C.A., en fecha 01 de febrero de 1998.

Que es el caso que dicho inmueble comenzó a presentar deterioros aproximadamente en el año 2000, tanto en la planta baja y entrada del estacionamiento, hubo hundimiento del piso y presentaba fisura, lo que hizo necesario la presencia del cuerpo de bomberos del Área Metropolitana de Caracas, quienes consideraron que no estaba apto para ser habitado.

Que los arrendatarios se comunicaron con la administradora con carácter de urgencia para tener una reunión con el propietario del inmueble para la reparación de los daños, pero se hizo caso omiso. Los inquilinos se pusieron de acuerdo y hablaron con las autoridades del cuerpo de bomberos, para que les permitieran el uso, pues no tenían donde vivir y se comprometieron a ejecutar las reparaciones pertinentes.

Que el organismo mencionado entendió la situación de indefensión y dejó que los arrendatarios continuaran en el inmueble, comenzando los inquilinos a hacerle reparaciones con materiales de construcción. Utilizaron piedra, cemento, este quedó completamente destruido, en ningún momento y a pesar de la crisis que se vivió en esa oportunidad, hicieron acto de presencia los propietarios del inmueble a finales del año 2003 y durante el año 2004. El tanque de agua se desprendió de las bases y explotó, teniendo su representado en ese momento que sufragar los costos de las reparaciones porque prácticamente ha sido o se ha convertido en el conserje del edificio.

Que el edificio se quedó sin energía eléctrica totalmente y ellos acudieron a quien fungía o hacía las veces de dueño, para que pagara el atraso correspondiente a las áreas comunes, que a la presente fecha continúa, sin que hayan solventado esta situación, por lo que los inquilinos se han visto obligados a costear la luz a la áreas comunes.

Que asimismo, con relación al agua potable del edificio, los arrendatarios se quedaron sin agua y tuvieron que hacerle reparaciones mayores al tanque el 21 de Octubre de 2006, donde cada inquilino aportó la cantidad de doscientos cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 242.000,00), ya que fue imposible que el ciudadano A.T., quién fungía como propietario del edificio, asumiera la obligación y reparara el tanque de donde se suministra el agua para toda la edificación.

Que por todas las razones señaladas, su representado tuvo que contribuir a pagar estas reparaciones mayores, por lo cual se suspendió el pago de los arrendamientos o cánones, ya que han sido utilizados para mantener los distintos servicios y reparaciones que el arrendador no ha efectuado, y ni siquiera ha hecho acto de presencia.

Que se ha interesado por el local en vista de que su representado ha realizado mejoras de limpieza, reparaciones, construcción de una plancha de cemento y cerámica al inmueble, tanto en la parte exterior como interior, así como frisos.

Que a partir del año 2004, el edificio se continúa deteriorando por falta de mantenimiento, pues jamás el propietario ha tenido, ni tiene la delicadeza o intención de realizar el mantenimiento a que está obligado, ni dentro del local ni en las áreas comunes, así como la fachada del edificio que se ha destruido y caído en un buen porcentaje, y es por eso que su mandante ha utilizado los respectivos cánones de arrendamiento para poder mantener y sufragar a su costa y no por costa del propietario, quien debía asumir el mantenimiento del edificio y de las áreas comunes de los alrededores del local arrendado.

Que hace aproximadamente mes y medio se vio en la obligación de echar una capa de cemento con cerámica en la parte interna y externa del local, porque se ha seguido hundiendo y ésto ha sido la recomendación de los expertos en materia de construcción.

Que actualmente, en virtud del deterioro del friso de la fachada del edificio, que se ha caído a pedazos, puede observarse en el piso alto la instalación de un andamio, para hacer los trabajos pertinentes y también en la parte posterior del edificio, el friso está en igual situación.

Que mediante informe que firman todos los inquilinos excepto una persona del edificio San Antonio, se establece por mutuo acuerdo mejorar la estructura del mismo, comenzando por la fachada, ya que presenta sumo deterioro y filtraciones, por cuanto ya se están cayendo pedazos de ladrillos tanto en el frente como en la parte de atrás.

Que ha sido imposible que la propietaria asuma los costos y responsabilidades de las reparaciones, como tampoco el pago de los servicios que le competen.

Que a finales del año 2006, todos los inquilinos del edificio San Antonio, al que pertenece el local objeto de esta demanda, acudieron por ante la Alcaldía Mayor del Área Metropolitana del Distrito Capital, con la finalidad que el edificio fuese incluido en la lista de expropiación, y efectivamente así fue. Posteriormente, se trasladaron funcionarios de la Alcaldía e hicieron la inspección del inmueble y detectaron las condiciones en que se encuentra, accediendo inmediatamente al registro y control de un expediente signado con el N° 905 de la Procuraduría Metropolitana, esperando actualmente, una vez cumplido con los requisitos pertinentes, el veredicto de ese organismo, para el mes de abril se haga efectivo el derecho de expropiación.

Que su mandante cumplió cabalmente con el pago de los cánones establecidos en el contrato de arrendamiento, hasta cuando comenzaron los problemas a los cuales se ha referido, en aplicación de la exceptio non adimpleti contractus.

Que el edificio al cual pertenece el local arrendado, fue adquirido por la ciudadana J.M.D.T., según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Segundo circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 26 de Octubre de 1989, bajo el Nro. 36, Protocolo Primero, tomo 13, reservándose las vendedoras, L.A.H. e I.T.M., el usufructo, y habiendo fallecido las usufructuarias el 19 Julio de 2002 y el 30 de Noviembre de 2007, respectivamente, pasó en consecuencia la propietaria a partir de esta última fecha, a ejercer todos los derechos como tal, incluyendo los derivados del arrendamiento del inmueble, por lo que debió notificarse de tal situación a su mandante.

Que dice la parte demandante que en virtud de la cláusula primera del contrato el inmueble solo se podía destinar al uso exclusivo de abasto. Al respecto señala que el arrendatario lo único que ha hecho en este sentido es mejorar las condiciones del inmueble y su funcionabilidad, que lejos de perjudicar al propietario lo beneficia ampliamente.

Pide que la medida de secuestro sea desestimada, ya que su representado ha cumplido con las obligaciones del contrato de arrendamiento, y asimismo, pide se declare sin lugar la presente demanda.

-III-

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1. - Promueve junto al libelo de demanda copia certificada del documento poder otorgado por la ciudadana J.M., a los ciudadanos C.J.Z.P., O.O.M. y J.G.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.777, 51.058 y 15.821, respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el juicio de resolución de contrato, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de Febrero de 2008, anotada bajo el Nro. 59, tomo 12, de los libro de autenticaciones que lleva dicha notaría, este Tribunal señala que dichas copias tienen un valor indubitable, por cuanto los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autenticado hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes, tal como lo es el Notario Público Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, y por cuanto dicho instrumento no fue tachado de falso por la parte demandada , este Tribunal le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el articulo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

2. - Copia fotostática del documento de compraventa del inmueble arrendado, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno de su original, en virtud de que el mismo no ha sido desconocido, ni impugnado por la contraparte del promovente. Así se declara.-

3. - Copia fotostática de las actas de defunción de la ciudadana L.A.M.H., de fecha 19 de Julio de 2002, emanada del Registro Civil del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda quedando anotada bajo el Nro. 349, tomo 01, y de la ciudadana I.T.M.H., de fecha 30 de Junio de 2005, emanada del Registro Civil del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda quedando anotada bajo el Nro. 749, tomo 03, folio 247, por cuanto dicha copia no fue impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal les otorga valor probatorio desprendiéndose de las misma la extinción de la reserva de usufructo a su favor pactada en el documento de compraventa del inmueble objeto de litigio y reafirmándose la cualidad de propietaria de la parte actora sobre dicho inmueble. Así se declara.-

4. - Promovió contrato original de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 10 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº 04, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. De conformidad con los artículos 1.384 Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo hace fe de la verdad de sus declaraciones, en consecuencia, se tiene por probada la relación arrendaticia alegada en autos. Así se declara.-

5. - Carta misiva suscrita por la ADMINISTRADORA BOMILCA C.A., dirigida al ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO, en donde se le notifica que todos los derechos, acciones y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son traspasados al ciudadano A.T.M.. Este Tribunal al respecto señala que los instrumentos privados, se refieren a todos los actos o escritos que emanan de las partes y para que puedan probar los actos o contratos que dispone la ley, la condición para su existencia es que esté firmado por la persona contra quién se opone. Ahora bien, siendo el caso que la misma se encuentra firmada por ambas partes es por cuanto dicho instrumento hace prueba entre las partes, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni tachado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

6. - En el lapso probatorio el apoderado judicial de la parte demandante, promovió la prueba testimonial del ciudadano E.M.D., mediante acta levantada en fecha 29 de abril de 2008, fue tomada la declaración del mencionado ciudadano, el Tribunal de la causa pasó a examinar la deposición del testigo de la siguiente manera:

   Alegó el testigo promovido que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos J.M. y A.T.M., que él es el encargado de la cobranza de los alquileres del edificio San Antonio, que realiza la cobranza una vez al mes, que los mencionados ciudadanos le entregan los recibos y se trasladan hasta el edificio San Antonio, se entrevista con la Sra. E.S., quien es la encargada del pago de todos los inquilinos del edificio, de la cual recibe el dinero, que en los años que lleva haciendo ésto no se le ha entregado comunicación alguna dirigida a la ciudadana J.M., participándole de algún tipo de novedad dañosa o reparación que deba hacerle al edificio, que en el local Nro. 2, ubicado en la planta baja del edificio, desde hace meses funciona un restaurante lonchería, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador le otorga valor de indicios el mencionado testimonio singular, por cuanto la misma merece confianza de quien aquí decide. Así se declara.

7. - En relación a la inspección judicial realizada en fecha 29 de abril de 2008, practicada por el Tribunal de la causa, se verificó que en dicho inmueble habita el ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO, en su carácter de arrendatario y que en el mismo funciona un abasto de nombre ABASTOS OLIMPO, en donde se observó la licencia de industria y comercio identificada con el Nro. 7.272, de fecha 19 de junio de 1986 y una licencia de expendio de licores registro Nro. 002 Mn 4653, informando el arrendatario que vende empanadas y bebidas. Asimismo, se encontró una cocina industrial instalada con su respectiva campana y treinta y un (31) cajas de cerveza vacías y se observaron solo dos (02) mesas con dos (02) sillas cada una en el interior del local y dos (02) neveras para venta de refrescos y una (01) nevera industrial tipo congelador y cinco (05) gaveras con papas, yuca, plátano, cebolla y ocumo. En consecuencia, en cuanto al valor probatorio de la inspección judicial, este Tribunal considera pertinente traer a colación lo establecido por el Dr. Rengel-Romberg, en su conocida obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, quien al respecto se ha pronunciado de la forma siguiente:

   La regla de valoración de la prueba de inspección judicial, está prevista en el Art. 1430 del Código Civil, según el cual: “Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha.” Y esta estimación del mérito de la prueba han de hacerla los jueces conforme a la regla general de valoración de la sana crítica, prevista en el Art. 507 CPC en concordancia con el Art. 509 ejusdem.

   Al hacer esta valoración de la prueba, los jueces han de examinar si fue evacuada dentro de los supuestos del Art. 1429 del Código Civil, el cual expresa como objeto de la misma, dejar constancia del estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo

   .

   (Subrayado de este Tribunal).

   Según la doctrina antes citada, la valoración de este medio probatorio debe ser hecha a través de las reglas de la sana crítica. Así las cosas, en la prueba consta la realización del principio procesal de inmediación, según el cual el Juez que juzga la causa puede apreciar por sí mismo los hechos o circunstancias que en virtud de esta prueba pueda apreciar; además, la parte demandada tuvo la posibilidad de ejercer el control de la prueba. Por estas razones, la inspección evacuada por el Juez de la causa hace fe de los hechos que hicieron constar en el acto de inspección. Así se declara.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - La parte demandada consignó recibo de pago por concepto de reparación de tanques de agua del Edificio San Antonio, por el monto de doscientos cuarenta y dos bolívares fuertes (Bs.F. 242,00), este Tribunal observa que el presente juicio versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento, en consecuencia, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos carecen de valor probatorio alguno. Así se declara.-

2. - Tomas fotográficas las cuales corren insertas a los autos, este Tribunal señala que por cuanto estos instrumentos emanan de la propia parte debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, a los fines de probar que la imagen corresponde a la cosa que representa y así se hace valer el hecho que se pretendía probar, en consecuencia, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos carecen de valor probatorio alguno. Así se declara.-

3. - Informe suscrito por los inquilinos del Edificio San Antonio, ubicado en la Avenida Oropeza Castillo, Urbanización San Antonio, Sabana Grande Sur, en donde de mutuo acuerdo deciden mejorar las estructuras del edificio, este Tribunal señala que por cuanto este instrumento representa documento privado entre las partes emanado de terceros que no son partes en el juicio ni causantes de las mismas, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar, con dicho documento, en consecuencia, se desecha el mismo no otorgándole valor probatorio. Así se declara.-

4. - Recibos de pago por concepto de raspar, frisar y pintar la fachada del edificio San Antonio por el monto de ochocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 850,00), este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto el presente juicio versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento, en consecuencia, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos carecen de valor probatorio alguno. Así se declara.-

5. - Recibo de pago por concepto de reparación del Edificio San Antonio por el monto de ochenta y cinco bolívares fuertes (Bs.F. 85,00), este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente por cuanto el presente juicio versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento, en consecuencia, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos carecen de valor probatorio alguno. Así se declara.-

6. - Carta misiva suscrita por los inquilinos del Edificio San Antonio, ubicado en la Avenida Oropeza, Urbanización San Antonio, Sabana Grande Sur, dirigida al Jefe Civil de la Parroquia el Recreo, este Tribunal señala que por cuanto este instrumento representa documento privado emanado de terceros que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar, con dicho documento, en consecuencia, se desecha el mismo no otorgándole valor probatorio, versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Así se declara.-

7. - En el lapso probatorio el apoderado judicial de la parte demandada, promovió la prueba testimonial de los ciudadanos E.B., G.G. y M.A.T.A., mediante actas levantada en fecha 29 de abril de 2008, fueron tomadas las declaraciones de los mencionados ciudadanos, con excepción de la declaración de la ciudadana M.A.T.A., la cual fue declarada desierta, por lo que no se le otorgó ningún valor probatorio, en consecuencia, se pasa a examinar las deposiciones de los demás testigos de la siguiente manera:

   Afirmaron coincidentemente los testigos que conocían de vista, trato y comunicación al ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO, que el mismo habita en el edificio San Antonio, en donde tiene un negocio de abasto el cual estuvo cerrado por un periodo aproximado de 3 años por motivos de enfermedad del ciudadano. Asimismo, señalaron que como inquilinos del edificio han realizado gastos de reparación por concepto de raspar, frisar y pintar la fachada del edificio y trabajos al tanque del agua potable, en virtud del total abandono del edificio por parte de su propietario o administrador. En consecuencia, por cuanto las deposiciones de los testigos no fueron contradictorias y concuerdan entre sí, se aprecian sus declaraciones, por lo que se les da valor indiciario, conforme a lo establecido en los artículos 507, 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

8. - En relación a la Inspección Judicial, solicitada por el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, el Tribunal de la causa dejó constancia que fue declarada desierta en fecha 29 de abril de 2008, en consecuencia, no se le otorgó ningún valor probatorio. Así se declara.-

   -IV-

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

   Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, acción que esta contemplada en los artículos 1167 y 1579 del Código Civil, los cuales se trascriben a continuación:

   Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.

   Artículo 1579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla…

   Del texto de las normas precedentes, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandada ha traído a los autos original del contrato de arrendamiento, el cual cursa a los folios catorce (14) al dieciséis (16) de este expediente.

   De una lectura del citado documento se desprende la naturaleza bilateral que lleva el contrato de arrendamiento, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del arrendador y el arrendatario. En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de locación. Y ASI SE DECLARA.

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe al cambio de uso, así como la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses entre septiembre del 2003 a enero de 2008, ambos inclusive, a razón de treinta y cuatro bolívares fuertes con cuarenta céntimos (34,40 BF), siendo que el demandado se encuentra insolvente frente a la arrendadora hasta la presente fecha, ante lo cual observa quien aquí que en lo que respecta al cambio del uso de dicho inmueble, el demandado alega que lo único que ha hecho en este sentido es mejorar las condiciones del inmueble y su funcionabilidad, que lejos de perjudicar al propietario lo beneficia ampliamente, y en cuanto al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento manifiesta que el mismo está justificado en la excepción del contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) por cuanto a partir del año 2004, el edificio continuaba deteriorándose por falta de mantenimiento, ya que el propietario no ha tenido, ni tiene la delicadeza o intención de realizar el mantenimiento a que está obligado, ni dentro del local ni en las áreas comunes, y es por eso que ha utilizado los respectivos cánones de arrendamiento para poder mantener y sufragar a su costa el mantenimiento del edificio y de las áreas comunes de los alrededores del local arrendado.

   Dados los alegatos en los cuales se sustenta el demandado para contradecir la pretensión del demandante, tenemos en primer lugar con respecto al cambio de uso, tenemos que el Código Civil señala:

   Artículo 1593.- Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato…

   De la norma anteriormente señalada queda establecida la facultad en que se encuentra el demandante de exigir la resolución del contrato cuando el arrendatario haya dado un uso distinto a aquel el que se le había destinado, observándose en el presente caso, que en la cláusula primera de dicho contrato el inmueble estaba destinado al uso exclusivo de un abasto, siendo que, el hoy demandado le ha dado un uso distinto, lo que da lugar a la resolución del mismo, por tratarse del incumplimiento de las cláusulas que rigen a dicho contrato independientemente que en el subjetivo criterio del demandado, beneficie al propietario, razón por la cual se desestima este alegato de defensa. Y ASI SE DECIDE.

   Ahora bien, en lo que respecta al alegato de la parte demandada sustentado en la exceptio non adimpleti contractus, contenido en el artículo 1168 del Código Civil que copiado textualmente, señala:

   En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

   De la norma antes citada, se desprende que para oponer la excepción, se debe tratar de obligaciones simultáneas, por lo tanto si la obligación de una parte solo fuera exigible después del cumplimiento de ciertas modalidades por la otra parte, no podría oponerse la excepción de contrato no cumplido. Además no es una verdadera excepción, porque el demandante ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir.

   Por otro lado se hace oportuno señalar que el Código Civil establece:

   Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

   2° A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado”.

   Artículo 1.586: “El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.”.

   De las normas anteriormente citadas se desprende que cuando dicha excepción se refiere a una obligación del demandante de dar, hacer o entregar, al demandado le basta probar su nacimiento, y aquél le corresponderá la carga de demostrar que cumplió exactamente como si el demandado obrara como actor y éste como demandado, regulándose así la distribución de la carga de la prueba, es decir, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción; de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión, esto es, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y se traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos de la pretensión, y en tal sentido nuestro máximo tribunal en Sentencia de fecha. 30-11-2000. Caso: Seguros La Paz, C.A. c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA). Dejo sentado que:. “Respecto a la carga de la prueba sobre el actor cuando la demandada alega un hecho negativo, es decir, “la negación de haber recibido dicha prestación”. Por otra parte, el autor H.D.E. sostiene:

   (...) Naturalmente, cuando exista una presunción de cumplimiento o incumplimiento, la carga de probar el hecho contrario corresponde a la otra parte.

   5°) El caso de la excepción de incumplimiento (exceptio non adimpleti contractus). Este caso se sujeta asimismo a la regla general. Si dicha excepción se refiere a una obligación del demandante de dar, hacer o entregar, al demandado le basta probar su nacimiento, y aquél le corresponderá la carga de demostrar que cumplió exactamente como si el demandado obrara como actor y éste como demandado; si se trata de una obligación de no hacer, la carga de probar su incumplimiento recae sobre el demandado que lo alega.

   6°) La carga de la prueba en el caso de las negaciones. La regla general que hemos enunciado para distribuir la carga de la prueba, tiene aplicación absoluta al caso de las negaciones, tanto definidas como indefinidas. Corresponde la prueba del hecho negativo no indefinido a quien persiga los efectos jurídicos consagrados en ella, pero cuando se trate de una negación indefinida, hay exención de prueba... lo cual debe ser apreciado por el juez con criterio riguroso ... (Compendio de Derecho Procesal. Bogotá, Editorial ABC, Octava Edición, 1984, pp. 165)

   . (Negritas de la Sala).”

   Así las cosas, este tribunal advierte que no consta en autos prueba alguna que demuestre que la parte demandada haya notificado a la arrendadora sobre los deterioros que alega, y tampoco existe prueba debidamente constituida que demuestre los daños alegados. Lo que quedó demostrado y sobre este alegato no hizo oposición alguna el demandado, es la circunstancia de que para la fecha en que recibió el inmueble éste se encontraba en perfectas condiciones, manifestando su entera satisfacción, tal como se desprende del contenido de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento por este suscrito, hecho este que a todas luces hace improcedente el alegato de defensa sustentado en la excepción non adimpleti contractus. En consecuencia, no habiendo probado el demandado que cumplió con la oportuna obligación de alguna novedad dañosa en la cosa arrendada, ni existiendo plena prueba de los deterioros alegados, debe ser desechada la excepción del contrato no cumplido. ASÍ SE DECIDE.

   Asimismo en la sentencia recurrida de fecha 12 de Agosto de 2008, emanada del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se pronunció, con relación a lo solicitado por la parte actora en su libelo con respecto a pagar la cantidad de mil ochocientos veintitrés bolívares fuertes con veinte céntimos (Bs.F. 1.823,00), por concepto de pago de los cánones de arrendamientos insolutos. En tal sentido la apelada señaló que no puede pretender la demandante solicitar la resolución del contrato y con ello el cumplimiento del contrato en el sentido de los cánones de arrendamiento vencidos, por ser éstas dos acciones incompatibles entre si, en consecuencia ese tribunal, negó lo solicitado. Como consecuencia, declaró parcialmente con lugar la demanda.

   En vista de tal pronunciamiento, la parte demandante para contradecir el criterio sustentado por el Juez A-Quo, alegó el contenido de la decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional de fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A.., que a continuación se transcriben:

   …La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según se entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vendidos. Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

   Fundamentándose en la decisión antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscrip-ción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en el ciudadano…, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos – los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

   Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de paro constitucional intentada por cuando D-Todo Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A.., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…

   (Resaltado de este Tribunal)

   En consonancia con lo anterior este Tribunal estima oportuno traer a colación el criterio sustentado por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, en sentencia dictada el 21 de Septiembre de 2006, en la cual dejo sentado lo siguiente:

   En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.

   Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esensido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y el orden consecutivo legal con etapa de preclusión.

   Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

   (Resaltado de este Tribunal)

   Sobre la base a los criterios sustentados por nuestro máximo tribunal, este Juzgador, aprecia que la razón asiste al demandante por cuanto su pedimento no se trata de pretensiones que se excluyen entre sí, por cuanto tanto la solicitud de la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 01 de febrero de 1998, así como el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, son afines en razón a la materia arrendaticia que se discute y por ende corresponde su tramitación por el mismo procedimiento breve. En mérito a lo expuesto no existe acumulación prohibida de pretensiones.

   Sin embargo, en lo que respecta a la solicitud de indemnización por el importe equivalente a las mensualidades que se sigan venciendo hasta la definitiva restitución del inmueble arrendado, se observa que conforme a lo previsto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, exige interés jurídico actual, dicho pedimento es improcedente por tratarse de obligaciones futuras, es decir que aún no se había causado al momento de ser interpuesta la demanda. Y ASI DE DECIDE:-

   -V-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: