Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 12 de Agosto de 2008

En la resolución del contrato de arrendamiento autenticado el 10 de Febrero de 1998, ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, inserto bajo el N° 4, Tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble identificado como N° 2, que forma parte del edificio denominado “San Antonio”, ubicado en la planta baja de dicho edificio, situado en la Avenida Olimpo, Urbanización San Antonio (Sabana Grande), Prolongación Sur de La Florida, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, y como consecuencia le entregue a su mandante en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

En pagarle a su representada, como indemnización la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES FUERTES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. F 1.823,20), derivada de cincuenta y tres (53) mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, calculados a razón de TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F 34,40) cada una, así como el importe equivalente a las mensualidades que se sigan venciendo hasta la definitiva restitución del inmueble arrendado.

En pagar los costos y costas que el presente juicio ocasione, así como los honorarios profesionales de abogados.

Estima el valor de la presente demanda en la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES FUERTES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. F 1.823,20).

Solicita se decrete Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de arrendamiento y pide que la designación de depositario de dicho bien recaiga en la persona de su representada por ser la propietaria del inmueble en cuestión.

Que a los efectos de la citación del demandado, solicita se libre la correspondiente compulsa, a cuyos fines señalo como dirección para la citación, la del inmueble objeto de arrendamiento.

Señala como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida Libertador, Edificio Nuevo Centro, Piso 4, Oficina “E”, Municipio Chacao del Distrito Capital.

Finalmente solicita al Tribunal que la presente demanda sea sustanciada por los trámites del juicio breve y declarada con lugar en la definitiva con la correspondiente condenatoria en costas para la parte demandada.

ALEGATOS DEL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda interpuesta contra su representado por no ser ciertos los mismos, señalando de seguida las consideraciones que permiten mostrar en forma clara cual ha sido la verdadera situación desarrollada como consecuencia del contrato de arrendamiento otorgado por su mandante con la administradora BOMILCA C.A, en fecha 01/02/1998.

Que es el caso que dicho inmueble, comenzó a presentar deterioro, aproximadamente en el año 2000, tanto en la planta baja y entrada al estacionamiento, hubo hundimiento del piso y presentaba fisura, lo que hizo necesario la presencia del Cuerpo de Bomberos del Área Metropolitana de Caracas, quienes consideraron que no estaba apto para ser habitado.

Que los arrendatarios se comunicaron con la administradora con carácter de urgencia para tener una reunión con el propietario del inmueble para la reparación de los daños, pero se hizo caso omiso. Los inquilinos se pusieron de acuerdo y hablaron con las autoridades del Cuerpo de Bomberos, para que les permitieran el uso, pues no tenían donde vivir y se comprometieron a realizarle las reparaciones pertinentes.

Que el organismo competente mencionado entendió la situación de indefensión y dejó que los arrendatarios continuaran en el inmueble. Comenzando los inquilinos a hacerle reparaciones con materiales de construcción, utilizaron piedra, cemento, este quedó completamente destruido, en ningún momento y a pesar de la crisis que se vivió en esa oportunidad hicieron acto de presencia los propietarios del inmueble, a finales del año 2003 y durante el año 2004, el tanque de agua se desprendió de las bases y explotó, teniendo su representado en ese momento que sufragar los costos de las reparaciones porque prácticamente, ha sido o se ha convertido en el conserje del Edificio.

Que igualmente el Edificio se quedó sin energía eléctrica totalmente, y ellos acudieron a quién fungía o hacía las veces de dueño, para que pagara el atraso correspondiente a las áreas comunes, que aún a la presente fecha continúan, sin que hayan solventado esta situación, por lo que los inquilinos se han visto obligados a suministrar la luz a las áreas comunes.

Que asimismo con relación al agua potable del Edificio, los arrendatarios se quedaron sin agua, y tuvieron que hacerle reparaciones mayores al tanque el 21-10-2006, donde cada inquilino aportó la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 242.000,00), ya que fue imposible que el ciudadano A.T., quién fungía como propietario del Edificio, asumiera la obligación y reparara el tanque de donde se suministra el agua para toda la edificación.

Que por todas las cosas señaladas, su representado tuvo que contribuir a pagar estas reparaciones mayores, por lo cual se suspendió el pago de los arrendamientos o cánones, ya que han sido utilizados para mantener los distintos servicios y reparaciones que el arrendador no ha efectuado, y ni siquiera ha hecho acto de presencia.

Que es ahora en vista de que su representado ha realizado mejoras de limpiezas, reparaciones, construcción de una plancha de cemento y cerámica al inmueble, tanto en la parte exterior como interior, así como frisos, es que se ha interesado por el local.

Que a partir del año 2004 el Edificio se continúa deteriorando por falta de mantenimiento continuo, pues jamás el propietario ha tenido, ni tiene la delicadeza o intención de realizar el mantenimiento a que está obligado, ni dentro del local ni de las áreas comunes, así como la fachada del Edificio que se ha destruido y caído en un buen porcentaje, y es por eso que su mandante ha utilizado los respectivos cánones de arrendamiento para poder mantener y sufragar a sus costas y no por costa del propietario el mantenimiento del Edificio y de las áreas comunes de los alrededores del local arrendado.

Que hace aproximadamente mes y medio se vio en la obligación de echar una capa de cemento con cerámica en la parte interna y externa del local, porque se ha seguido hundiendo y esto ha sido la recomendación de los expertos en materia de construcción.

Que actualmente en virtud del deterioro del friso de la fachada del Edificio, que se ha caído a pedazos, puede observarse en el piso alto la instalación de un andamio, para hacer los trabajos pertinentes, y también en la parte posterior del Edificio, el friso está en igual situación.

Que mediante informe que firman todos los inquilinos excepto una persona del Edificio San Antonio, en el cual establecen por mutuo acuerdo mejorar la estructura del mismo, comenzando por la fachada, ya que presenta sumo deterioro y filtraciones, por cuanto ya se están cayendo pedazos de ladrillos tanto en el frente como en la parte de atrás.

Que ha sido imposible que la propietaria asuma los costos y responsabilidades de las reparaciones, como tampoco el pago de los servicios que les competen.

Que a finales del año 2006, todos los inquilinos del Edificio San Antonio, a que pertenece el local objeto de esta demanda, acudieron por ante la Alcaldía Mayor del Área Metropolitana del Distrito Capital, con la finalidad que el Edificio fuese incluido en la lista de expropiación, y efectivamente así fue, posteriormente se trasladaron funcionarios de la Alcaldía e hicieron la inspección del inmueble y detectaron las condiciones en que se encuentra, accediendo inmediatamente al registro y control de un expediente signado con el N° 905 de la Procuraduría Metropolitana, esperando actualmente, una vez cumplido con los requisitos pertinentes, al veredicto de ese organismo, esperando para el mes de Abril se haga efectivo el decreto de expropiación.

Que su mandante cumplió cabalmente con los cánones establecidos en el contrato de arrendamiento, hasta cuando comenzaron los problemas a los cuales se ha referido en aplicación de la exceptio nom adipleti contractus.

Que el Edificio al cual pertenece el local arrendado, fue adquirido por la ciudadana J.M.D.T., según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 26/10/1989, bajo el N° 36, Protocolo Primero, Tomo 13, reservándose las vendedoras L.A.H. e I.T.M., el usufructo, y habiendo fallecido el 19/07/2002 y 30/11/2007, respectivamente, pasó en consecuencia la propietaria a partir de este ultima fecha, a ejercer todos los derechos como tal, incluyendo los derivados del arrendamiento del inmueble. Por lo que debió notificarse de tal situación a su mandante, pues la condición o carácter del arrendamiento competía a dicha ciudadana, y esto no se hizo.

Que dice la parte demandante en virtud de la Cláusula Primera del Contrato que el inmueble solo se podía destinar al uso exclusivo de abasto, al respecto señala que el arrendatario, es decir su representado, lo único que ha hecho en este sentido es mejorar las condiciones del inmueble y su funcionabilidad, que lejos de perjudicar al propietario lo benefician ampliamente.

Pide que la medida de secuestro sea desestimada, ya que su representado ha cumplido con las obligaciones del contrato de arrendamiento, y así mismo pide se declare sin lugar la presente demanda.

PRUEBAS

Abierto el lapso para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho que les confiere la Ley.

Pruebas de la parte actora.

- Copia Certificada del documento poder otorgado por la ciudadana J.M., a los abogados C.J.Z.P., O.O.M. y J.G.R., venezolano, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 31.777, 51.058 y 15.821 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios que van del seis (06) al ocho (08) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 22 de Febrero de 2008, anotado bajo el Nro. 59, Tomo 12, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría, este Tribunal señala que dichas copias tienen un valor indubitable, por cuanto los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autenticado hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes, tal como lo es el es el Notario Público Décimo Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, y por cuanto dicho instrumento no fue tachado de falso por la parte demandada, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.-

- Copia Fotostática del documento de compra venta del inmueble objeto de litigio entre las ciudadanas L.A.H. e I.T.M.H. (Vendedoras) y la ciudadana J.M. (Compradora), la cual corre inserta a los autos en los folios que van del nueve (09) al once (11) ambos inclusive. Por cuanto dicha copia no fue impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio desprendiéndose de la misma la cualidad de propietaria que tiene la parte actora sobre dicho inmueble. Y ASI SE DECLARA.-

- Copia Fotostática de las actas de defunción de la ciudadana L.A.M.H., de fecha 19 de Julio del 2002, emanada del Registro Civil del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando anotada bajo el N° 349, Tomo 01 y de la ciudadana I.T.M.H., de fecha 30 de Junio de 2005 emanada del Registro Civil del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando anotada bajo el N° 749, Libro 03, Folio 247, las cuales corren insertas a los autos en los folios doce (12) y trece (13) ambos inclusive. Por cuanto dicha copia no fue impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio desprendiéndose de las mismas la extinción de la reserva de usufructo a su favor pactada en el documento de compra venta del inmueble objeto de litigio y reafirmándose la cualidad de propietaria de la parte actora sobre dicho inmueble. Y ASI SE DECLARA.-

- Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano P.E.B.G. (Arrendador) y el ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO (Arrendatario), el cual corre inserto en autos a los folios que van del catorce (14) al dieciséis (16), ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 10 de Febrero de 1998, anotado bajo el N° 04, Tomo 12, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría, este Tribunal señala que dichas copias tienen un valor indubitable, por cuanto los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autenticado hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes, tal como lo es la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, no siendo tachado de falso por la parte demandada, este Tribunal aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas, siendo este el documento fundamental de la presente acción, de donde se deriva consecuencialmente el derecho reclamado en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.-

- Carta Misiva suscrita por la ADMINISTRADORA BOMILCA C.A., dirigida al ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO, en donde se le notifica que todos los derechos, acciones y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son traspasados al ciudadano A.T.M.. Este Tribunal al respecto señala que los instrumentos privados, se refieren a todos los actos o escritos que emanan de las partes y para que puedan probar los actos o contratos que dispone la ley, la condición para su existencia es que éste firmado por la persona quién se opone, siendo el caso que la misma se encuentra firmada por ambas partes es por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni tachado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.-

- En el lapso probatorio el apoderado judicial de la parte demandada, promovió la prueba testimonial del ciudadano E.M.D.. Mediante acta levantada en fecha 29/04/2.008, fue tomada la declaración del mencionado ciudadano, esta juzgadora pasa a examinar la deposición del testigo de la siguiente manera:

Alegó el testigo promovido que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos J.M. y A.T.M., que él es el encargado de la cobranza de los alquileres del Edificio San Antonio, que realiza la cobranza una vez al mes, que los mencionados ciudadanos le entregan los recibos y se traslada hasta el Edificio San Antonio, se entrevista con la Sra. E.S. quien es la encargada del pago de todos los inquilinos del Edificio, de la cual recibe el dinero, que en los 2 años que lleva haciendo esto no se le ha entregado comunicación alguna dirigida a la ciudadana J.M. participándole sobre algún tipo de novedad dañosa o reparación que deba hacérsele al Edificio, que en el local N2 ubicado en la planta baja del Edificio de hace meses funciona un Restaurante Lonchería. En consecuencia, por cuanto la deposición del testigo no fue contradictoria y concuerda entre sí, esta juzgadora aprecia sus declaraciones, por lo que les da pleno valor probatorio; conforme a lo establecido en los artículos 507, 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil Y ASI SE DECLARA.-

- Este Tribunal antes de pasar a valorar la Inspección Judicial realizada en fecha 29 de Abril de 2.008, señala lo siguiente: El artículo 1357 del Código Civil establece “…Documento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales de un Registrador, un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera de tal carácter, es necesario que se haya dado las siguientes condiciones: a.- Que en el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b- Que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir, conforme a la verdad. En el caso de autos corre inserta a los folios setenta (70) y setenta y uno (71), la inspección judicial practicada por este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se verificó que en dicho inmueble habita el ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO en su carácter de arrendatario y que en el mismo funciona un abasto de nombre ABASTOS OLIMPO, en donde se observo la licencia de Industria y Comercio identificada con el N° 7.272, de fecha 19 de Junio de 1986 y una licencia de expendio de licores Registro N° 002 Mn 4653, informando el arrendatario que vende empanadas y bebidas, asimismo se encontró una cocina industrial instalada con su respectiva campana y treinta y un (31) cajas de cerveza vacías, y se observaron solo dos (02) mesas con dos (02) sillas cada una en el interior del local, y dos (02) neveras para venta de refrescos y una (01) nevera industrial tipo congelador y cinco (05) gaveras con papas, yuca, plátano, cebolla y ocumo. En consecuencia, por cuanto dicha inspección es un instrumento público, ya que ha sido efectuada por un funcionario público competente, como es la Juez de este Juzgado facultada para dar fe pública y hacer plena fe, así entre las partes como respecto a terceros, de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que se refiere a las afirmaciones hechas por el funcionario en su carácter legal y en ejercicio de su función y dejó constancia de todo lo que fue realizado por él y de lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la ley está llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.-

Pruebas de la parte demandada.

- Recibo de pago por concepto de reparación de tanques de agua del Edificio San Antonio, el cual corre inserto en original a los autos en el folio treinta (30), por el monto de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 242,oo). Este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto el presente juicio versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.-

- Tomas fotográficas las cuales corren insertas a los autos en los folios treinta y uno (31), cincuenta (50) y cincuenta y uno (51). Este Tribunal señala que por cuanto estos instrumentos representan documentos privados debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de probar que la imagen corresponde a la cosa que representa y así hacer valer el hecho que se pretendía probar, en consecuencia, este Tribunal, desecha las mismas no otorgándoles valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

- Informe suscrito por los inquilinos del Edificio San Antonio, ubicado en la Avenida Oropeza Castillo, Urbanización San Antonio, Sabana Grande Sur, en donde de mutuo acuerdo deciden mejorar las estructuras del Edificio. Este Tribunal señala que por cuanto este instrumento representa documento privado emanado de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar, con dicho documento, en consecuencia se desecha el mismo no otorgándole valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

- Recibo de pago por concepto de raspar, frisar y pintar la fachada del Edificio San Antonio por el monto de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 850,oo), el cual corre inserto en copia fotostática a los autos en el folio treinta y tres (33). Este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto el presente juicio versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.-

- Recibo de pago por concepto de reparación del Edificio San Antonio por el monto de OCHENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 85,oo), el cual corre inserto en original a los autos en el folio treinta y cuatro (34). Este Tribunal observa, que dicha prueba es impertinente, por cuanto el presente juicio versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.-

- Carta Misiva suscrita por los inquilinos del Edificio San Antonio, ubicado en la Avenida Oropeza Castillo, Urbanización San Antonio, Sabana Grande Sur, dirigida al Jefe Civil de la Parroquia El Recreo, la cual se encuentra inserta a los autos en los folios cincuenta y dos (52) y cincuenta y tres (53). Este Tribunal señala que por cuanto este instrumento representa documento privado emanado de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar, con dicho documento, en consecuencia se desecha el mismo no otorgándole valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

- En el lapso probatorio el apoderado judicial de la parte demandada, promovió la prueba testimonial de los ciudadanos E.B., G.G. y M.A.T.A.. Mediante actas levantadas en fecha 29/04/2.008, fueron tomadas las declaraciones de los mencionados ciudadanos, con excepción de la declaración de la ciudadana M.A.T., la cual fue declarada desierta, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio, en consecuencia esta juzgadora pasa a examinar las deposiciones de los demás testigos de la siguiente manera:

Alegaron los testigos promovidos que conocían de vista, trato y comunicación al ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO, que el mismo habita en el Edificio San Antonio, en donde tiene un negocio de abasto el cual estuvo cerrado por un periodo aproximado de 3 años por motivos de enfermedad del ciudadano, asimismo señalaron que como inquilinos del Edificio han realizado gastos de reparación por concepto de raspar, frisar y pintar la fachada del Edificio y trabajos al tanque del agua potable, en virtud del total abandono del Edificio por parte de su propietario o administrador. En consecuencia, por cuanto las deposiciones de los testigos no fueron contradictorias y concuerdan entre sí, esta juzgadora aprecia sus declaraciones, por lo que les da pleno valor probatorio; conforme a lo establecido en los artículos 507, 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil Y ASI SE DECLARA.-

- En relación a la Inspección Judicial, solicitada por el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, el Tribunal deja constancia, que fue declarada DESIERTA en fecha 29 de Abril de 2008, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

Punto Previo

Con relación a lo solicitado por la parte actora en su libelo con respecto a pagar la cantidad de MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES FUERTES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. F. 1,823,20), por concepto del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, quien aquí sentencia señala que no puede pretender la demandante solicitar la resolución del contrato y con ello el cumplimiento del contrato en el sentido de los cánones de arrendamiento vencidos, por ser estas dos acciones incompatibles entre sí, en consecuencia este Tribunal niega lo solicitado. Y ASI SE DECLARA.-

DEL FONDO DE LA DEMANDA

La parte actora intenta la presente acción de Resolución de Contrato alegando que el demandado ciudadano AGUSTINHO VIEIRA, incumplió con el Contrato de Arrendamiento, por cuanto ha faltado a lo convenido en las cláusulas primera y segunda del referido contrato, ya que ha cambiado el uso exclusivo pactado para el inmueble de abasto, destinándolo como restaurante o lunchería y asimismo ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, teniendo hasta la presenta fecha, cincuenta y tres (53) mensualidades consecutivas insolutas, que van desde el mes de septiembre del 2003 hasta el mes de enero del 2008 ambos inclusive, calculados a razón de TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F 34,40) cada una, cuya sumatoria asciende a la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES FUERTES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. F 1.823,20) y asimismo ha incumplido.

Cláusula Primera: “EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en la Avenida Olimpo, Edificio San Antonio, Local N2, Sabana Grande, Caracas y para el uso exclusivo de ABASTO, excluyéndose de todo otro uso y comprometiéndose EL ARRENDATARIO en no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de EL ARRENDADOR, so pena de rescisión inmediata del presente contrato... ”

Cláusula Segunda: “La pensión mensual de Arrendamiento es la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EXACTOS (Bs. 34.400,oo), que EL ARRENDATARIO se obligará a pagar con toda puntualidad el día último de cada mes en la caja de la oficina, por todo el tiempo que dure este contrato y hasta tanto entregue el inmueble arrendado, completamente desocupado y a satisfacción del ARRENDADOR”.

De igual manera establece el artículo 1.592 ordinal 2º del Código Civil que:

Artículo 1.592 ordinal 2: “El Arrendatario tiene dos (02) obligaciones principales: …. 2) OMISIS “Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos...”

Asimismo quién aquí sentencia se acoge a lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil que rezan lo siguiente:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley…”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes la presente demanda y alegó que su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento esta justificado en la excepción de incumplimiento (exceptio nom adimpleti contractus), por cuanto señala que la arrendadora ha incumplido con las obligaciones establecidas en los artículos 1585 numeral 2 y 1586 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

2° A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado”.

Artículo 1.586: “El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias..”.

Este Tribunal señala que cuando dicha excepción se refiere a una obligación del demandante de dar, hacer o entregar, al demandado le basta probar su nacimiento, y aquél le corresponderá la carga de demostrar que cumplió exactamente como si el demandado obrara como actor y éste como demandado.

En el caso de autos la parte actora alega que conforme a la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento, el arrendatario para la fecha de suscripción del contrato, declaró recibir el inmueble arrendado en perfectas condiciones y a su entera satisfacción, especialmente en cuanto a lo que se refiere a pinturas, cerraduras, llaves de agua, persianas, lámparas, sanitarios, cañerías en general, instalaciones eléctricas y de agua, puertas y ventanas obligándose a restituirlo a la terminación del contrato en las mismas buenas condiciones que lo recibió. Asimismo el numeral 2 de la Cláusula Décima del referido contrato, establece que el arrendatario esta obligado a notificar por escrito a su arrendadora, cualquier novedad dañosa que pudiera comprometer o perjudicar la seguridad del inmueble, en el entendido que la falta de aviso le haría responsable de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse.

Ahora bien el aparte único del artículo 1.586 del Código Civil establece:

Artículo 1.586 único aparte: “…Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios ”(Subrayado del Tribunal).

Este Tribunal señala que por cuanto no consta en autos que la parte demandada haya notificado a la arrendadora sobre los deterioros que alega, y siendo que en autos no consta prueba debidamente constituida que demuestre los daños alegados, aunado al hecho de que cuando recibió el inmueble en perfectas condiciones y a su entera satisfacción de acuerdo a la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento. Es por lo que desecha la defensa exceptio nom adimpleti contractus alegada por la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.-

Ahora bien la parte demandada no trajo a los autos medios probatorios suficientes para desvirtuar los hechos alegados por el actor en su contra, y siendo que la parte actora demostró la existencia de la relación contractual con las pruebas aportadas y el cambio de destino de uso del inmueble mediante la inspección judicial realizada, a las cuales el Tribunal le otorgó todo el valor probatorio. En consecuencia es por lo que este Tribunal considera que lo procedente y ajustado a derecho es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue la ciudadana J.M. contra el ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO. Y ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por RESOLUCION DE CONTRATO sigue la ciudadana J.M. contra el ciudadano AGUSTINHO VIEIRA BARRETO y en consecuencia:

Se resuelve el Contrato de Arrendamiento autenticado el 10 de Febrero de 1998, ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, inserto bajo el N° 4, Tomo 10 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en consecuencia se ordena la entrega del inmueble identificado como N. 2, que forma parte del Edificio denominado “San Antonio”, ubicado en la planta baja de dicho Edificio, situado en la Avenida Olimpo, Urbanización San Antonio, Sabana Grande, Prolongación Sur de La Florida, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

Déjese copia certificada en el copiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de Agosto de 2008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

LA JUEZ

Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.

LA SECRETARIA

Abg. ANA SILVA SANDOVAL.

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las dos (2:00 p.m.).

LA SECRETARIA.

AAML/AASS/Marco.

Exp. AP31-V-2008-000475