Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 3 de Junio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la

Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, tres (3) de junio de dos mil ocho (2008)

Años 198º y 149º

DEMANDANTE: “JOSEFA ZAMBRANO ESPINOSA” venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-3.102.608, inscrita en el I.P.S.A bajo el N°. 9.582 y con domicilio procesal en: Avenida Libertador, cruce con Avenida Las Acacias, entre Avenida Las Acacias y Avenida Las Palmas, edificio “Residencias La Carlota”, piso 2, oficina 2-D, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA DEMANDANTE: “MARÍA E.O.D.G., titular de la cédula de identidad N°.V-6.976.934 e inscrita en el I.P.S.A bajo el N°.13.400.

DEMANDADO: “LUÍS ENRIQUE SALCEDO SUÁREZ” venezolano, mayor de edad, ingeniero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°. V-13.260.027.

DEFENSORA JUDICIAL

DEL DEMANDADO: “MERY MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N°.V-2.996.173, inscrita en el I.P.S.A bajo el N°.26.850 y con domicilio procesal en: Avenida El Ejercito, cruce con Callejón Machado, edificio “Valbanera”, El Paraíso, Caracas.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-000291

I

DESARROLLO DEL JUICIO

El 11 de febrero de 2008, la abogada J.Z.E., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9.582, en su carácter de parte actora, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra el ciudadano L.E.S.S., ya identificado, con el propósito de obtener la declaratoria de resolución judicial del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 7 de abril de 2006, anotado bajo el N°.48 del Tomo 27 de los libros de autenticaciones correspondiente, prorrogado según documento otorgado ante la referida oficina notarial, el 15 de marzo de 2007, anotado bajo el N°.56 del Tomo 37 de los libros de autenticaciones respectivos, y que tuvo por objeto el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N°.013-E, situado en el piso 1, Torre “E” del edificio “Residencias Mirador”, ubicado entre las esquinas de San Felipe a Mirador, Calle Este 5, Parroquia C.d.M.L.d.D.C..

Por auto dictado el 13 de febrero de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de ley.

El 15 de febrero de 2008, la abogada J.Z.E., ya identificada, consignó fotostatos a los fines de librarse la correspondiente compulsa y abrirse cuaderno de medidas. En esa misma fecha, la precitada abogada otorgó poder Apud-Acta a la abogada en ejercicio M.E.O.d.G., anteriormente identificada.

El 20 de febrero de 2008, se libró la compulsa para la citación personal de la parte demandada y se abrió cuaderno de medidas a fin de proveer en el mismo lo conducente respecto a la medida cautelar solicitada en el escrito de demanda. En esa misma fecha, la abogada J.Z.E., entregó al alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación del demandado.

El 21 de febrero de 2008, la abogada J.Z.E. ratificó su solicitud de medida cautelar de secuestro formulada en el libelo de la demanda.

El 3 de marzo de 2008, compareció el ciudadano F.J.A., en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, dejó constancia mediante diligencia de haberse trasladado a la dirección del inmueble objeto de la demanda, siéndole imposible lograr la citación personal de la parte demandada, consignado en dicho acto la respectiva compulsa. En esa misma fecha, se dictó auto decretando medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, librándose en esa oportunidad los respectivos despacho y oficio al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de llevar a la práctica la misma, los cuales fueron retirados para su tramitación el 4 de marzo de 2008.

El 6 de marzo de 2008, la abogada M.E.O.d.G., solicitó la citación del demandado por carteles ex artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El 11 de marzo de 2008, se libraron carteles de citación.

El 12 de marzo de 2008, la abogada J.Z.E., solicitó la corrección del cartel de citación.

Por auto dictado el 17 de marzo de 2008, el Tribunal corrigió el error material en el que incurrió al momento de librar carteles de citación, en el sentido que dejó sin efecto el mismo, librándose en esa misma oportunidad nuevos carteles de citación.

El 18 de marzo de 2008, la abogada J.Z.E. retiró los carteles de citación a los fines de su publicación. En esa misma fecha, se recibió ante la Secretaría del Despacho, las resultas de la medida cautelar decretada en juicio, remitidas por el Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, donde consta que la medida fue efectivamente practicada el 11 de marzo de 2008.

El 24 de marzo de 2008, la abogada J.Z.E., consignó las publicaciones de los carteles de citación y solicitó la fijación del mismo en la cartelera del Tribunal.

El 25 de marzo de 2008, la Secretaría del Tribunal dejó constancia en autos de haber fijado el cartel de citación en el inmueble arrendado.

El 10 de abril de 2008, la abogada J.Z.E., solicitó la designación de defensor judicial a la parte demandada.

Por auto dictado el 14 de abril de 2008, se designó como defensora Ad-Litem del demandado, a la abogada M.M.M., antes identificada, a quien se ordenó notificar a los fines que compareciera ante el Tribunal, al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de su notificación, a los fines de su aceptación o excusa al cargo y, en el primer caso, a prestar juramento de ley. En esa misma fecha se libró la respectiva boleta de notificación.

El 21 de abril de 2008, el ciudadano M.B., en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó a los autos boleta de notificación firmada por la defensora judicial designada en juicio, como prueba de haber practicado su notificación.

El 23 de abril de 2008, la abogada M.M.M., aceptó el cargo de defensora Ad-Litem recaído en su persona y prestó juramento de ley.

El 24 de abril de 2008, la abogada J.Z.E., solicitó la citación de la defensora judicial del demandado, consignado en dicho acto, los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa correspondiente.

Por auto dictado el 28 de abril de 2008, el Tribunal ordenó la citación de la defensora judicial de la parte demandada, a fin de su comparecencia ante este Despacho, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a objeto de contestar la demanda incoada contra su representado o para oponer las defensas que creyere pertinentes respecto a la pretensión actora. Se acordó librar compulsa, para lo cual se instó a la actora a consignar copia del referido auto.

El 28 de abril de 2008, la abogada M.M., consignó a los autos, telegrama enviado al demandado a su dirección de trabajo, así como planilla de cuenta individual de Seguro Social del mismo.

El 30 de abril de 2008, la abogada M.M., presentó escrito de contestación al fondo de la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente aducir para le mejor defensa de los derechos e intereses de su representado.

Durante la etapa probatoria, solamente la parte actora promovió las pruebas que consideró idóneas y pertinentes a sus alegatos; así, el 7 de mayo de 2008, se recibió su respectivo escrito con sus respectivos anexos, el cual se providenció por auto dictado el 9 de mayo de 2008. En esa misma fecha, se libró oficio N°.162-2008 al Director(a) y demás miembros de la Administradora Domus, C.A, a los fines de solicitar información sobre los particulares detallados en dicho oficio.

El 14 de mayo de 2008, el ciudadano J.M.L., en su carácter de alguacil adscrito a esta sede judicial, consignó a los autos el oficio N°.162-2008, firmado y sellado ante la oficina de Asesoría Legal de la Administradora Domus, C.A.

El 14 de mayo de 2008, se levantó acta contentiva del acto de declaración del testigo promovido por la actora, ciudadano A.M.P., plenamente identificado en autos.

El 15 de mayo de 2008, se levantó acta dejando constancia de la practica de la inspección judicial promovida por la demandante.

El 19 de mayo de 2008, se recibió escrito de informes con sus respectivos recaudos, suscrito por el ciudadano J.A.G., en su carácter de Director de la Administradora Domus, C.A.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador de acuerdo con lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia definitiva de acuerdo con las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que fundamenta su pretensión, los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la parte actora

Afirma que adquirió en propiedad un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N°.013-E, ubicado en el 1° piso de la Torre “E” del edificio “Residencias Mirandor”, situado entre las esquinas de San Felipe a Mirador, Calle Este 5, Parroquia C.d.M.L.d.D.C..

Alega que de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 7 de abril de 2006, anotado bajo el N°.48 del Tomo 27 de los libros de autenticaciones correspondiente, se constata la celebración de un contrato de arrendamiento entre las partes de la litis, el cual tuvo por objeto el inmueble anteriormente identificado, estableciéndose como tiempo de duración del mismo, un (1) año, a contar del 1 de abril de 2006, prorrogable por un período igual a voluntad de ambas partes y firmando expresamente un nuevo contrato con un (1) mes de anticipación y fijándose el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares con 00/100 (Bs.750.000,oo), equivalentes hoy día a setecientos cincuenta bolívares fuertes con 00/100 (Bs.F.750,oo), pagaderos por mensualidades adelantadas los días 1 de cada mes.

Arguye que el arrendatario declaró recibir el inmueble en buen estado y, del mismo modo, se obligó a devolverlo en las mismas condiciones al finalizar la relación arrendaticia. Declaró haber recibido el apartamento que le fue arrendado bajo las siguientes características: a) habitaciones alfombradas con moquetas en óptimo estado. B) El balcón y recibo-comedor con piso de corcho que requiere especial cuidado para su conservación. c) Las persianas de madera de las ventanas del balcón deben ser manipuladas con especial cuidado. d) El baño tiene puerta corrediza de vidrio martilleado y una ducha de presión en perfecto estado, así como el calentador eléctrico en buen estado. e) Una (1) habitación tiene cortina de fibras vegetales y se encuentra en perfecto estado. f) La cocina cuenta con sus muebles gabinetes y una cocina eléctrica de cuatro (4) hornillas y horno iluminado en buen estado de funcionamiento, no así el reloj electrónico que se encuentra en la parte superior de la misma, que está dañado; el lavadero cuenta con las instalaciones necesarias para lavadora y secadora, en igual buen estado de funcionamiento. Que en la cláusula sexta del contrato, se estableció que la falta de pago de una (1) mensualidad de arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato lo resuelve de pleno derecho y hace perder a el arrendatario, todos sus beneficios, pudiendo la arrendadora o quien represente sus derechos, acudir a la vía judicial conforme con lo establecido en el titulo IV de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para solicitar la desocupación del inmueble.

Argumenta que el inquilino convino en que los gastos mensuales de condominio, suministro de electricidad y teléfono serán por cuenta de el arrendatario, quién se comprometió a entregar mensualmente en original los recibos de las facturas debidamente canceladas de dichos servicios a la arrendadora y, de forma inmediata, los recibos correspondientes a los gastos comunes y de condominio facturados mensualmente por la administradora y aceptó que cualquier atraso causado por su negligencia en la cancelación de las respectivas facturas, traería como consecuencia la cancelación por su parte de los intereses moratorios a que hubiere lugar y que de incurrir en dos (2) atrasos, el contrato se resolvería de pleno derecho y le hace perder todos sus beneficios.

Dice que el arrendatario aceptó que las reparaciones menores, tales como pintura en el interior y frente del inmueble, así como otras afines serían por su sola y única cuenta y se comprometió a llamar a plomero de su confianza para que introduzca “la guaya limpia desagues”, lo cual se acordó hace trimestralmente.

Cita que se reservó expresamente el derecho de inspeccionar sin previo aviso el inmueble para constatar el buen uso y el buen estado en que se encuentre.

Aduce que transcurrido el primer año de vigencia del contrato, las partes acordaron prorrogarlo por un (1) año más, como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 15 de marzo de 2007, anotado bajo el N°.56 del Tomo 37 de los libros de autenticaciones correspondientes, el cual manifestó que es similar en su contenido al autenticado en fecha 7 de abril de 2006, modificando de mutuo acuerdo, el canon de arrendamiento, el cual se fijó en un millón de bolívares con 00/100 (Bs.1.000.000,oo), equivalentes actualmente a un mil bolívares fuertes con 00/100 (Bs.F.1.000,oo), manteniéndose el resto de las cláusulas iguales al primer contrato, con una vigencia del 1 de abril de 2007 hasta el 1 de abril de 2008.

Arguye que el que el arrendatario incumplió con su obligación en lo siguiente: 1) En el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del año en curso. 2) En el pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007. 3) El pago de las facturaciones de servicio telefónico correspondiente a los meses de diciembre de 2007 y enero del corriente. 4) En el mantenimiento del inmueble, manifestando que el mismo se encuentra deteriorado.

Que por todo lo antes expuesto, demanda al arrendatario para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, en que ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, cuotas de condominio, facturación por servicio telefónico, además de ser el responsable de los daños ocasionados al inmueble arrendado y a la conserjería de la torre “E” del edificio “Residencias Mirador”; daños estimados en la cantidad de cuatro mil ciento cincuenta y cuatro bolívares fuertes con 07/100 (Bs.F.4.154,07) y, que como consecuencia de ello, se declare la resolución del contrato de arrendamiento accionado y la entrega del inmueble objeto de la demanda. Asimismo, pretende el pago por vía de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de cuatro mil ciento cincuenta y cuatro bolívares fuertes con 07/100 (Bs.F.4.154,07) y además, se estime como tal lo que se deje de percibir durante el tiempo en que el arrendatario ocupe el inmueble.

Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil.

En contraposición a los hechos libelados, la defensora ad-litem de la parte demandada en la oportunidad legal para la contestación de la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de sus derechos e intereses. A tales efectos alegó lo siguiente:

Alegatos de la defensora judicial de la parte demandada

Alega que no logró contactar a su representado.

Aduce que respecto al contrato aportado a los autos por la actora en apoyo de su pretensión, no tiene elementos para hacer defensas precisas y que se trasladó al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, constando que el arrendatario no ha efectuado consignaciones a favor de de la arrendadora.

Solicita al Juez, desestime el valor probatorio del documento emanado de la Administradora Domus, C.A, marcado con la letra “H” por cuanto emana de un tercero que no es parte en el juicio, señalando igualmente que la inspección ocular acompañada marcada “E”, carece de valor probatorio, por cuanto se trata de una prueba que no fue sometida al contradictorio.

A todo evento, rechaza la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser improcedentes los alegatos de la parte actora.

Finalmente, arguye que su representado garantizó el cumplimiento de sus obligaciones mediante depósito o garantía real, monto del cual la arrendadora podía descontar el canon de arrendamiento pendiente.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, es evidente que en el caso de marras, el thema decidendum impone el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de Resolución judicial incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero y febrero de 2008, ambos inclusive, las cuotas de condominio de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y las facturas de servicio telefónico reclamadas, así como su responsabilidad en cuanto a los daños causados al inmueble arrendado, conforme lo pactado en el contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 7 de abril de 2006.

Para ello, es necesario el examen del material probatorio aportado al proceso, conforme lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil; al respecto el Tribunal observa:

Pruebas de la parte actora:

 Promueve junto al libelo de la demanda, copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 4 de febrero de 1981, asentado bajo el N° 24 del Tomo 12, protocolo 1°, el cual conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se valora como prueba tendiente a demostrar el derecho de propiedad que tiene la arrendadora sobre el inmueble arrendado. Así se decide.

 Promueve junto al escrito de demanda, original del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 15 de marzo de 2007, inserto bajo el N° 56 del tomo 37 de los libros respectivos, titulo de la demanda. Este instrumento se admite para el proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Trámites, y se valora conforme lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneo y suficiente para demostrar la existencia del vínculo jurídico arrendaticio suscrito entre la ciudadana J.Z.E. (arrendadora demandante) y el ciudadano L.E.S.S. (arrendatario demandado), sobre el inmueble objeto del contrato accionado, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por las partes de la relación material. Así se decide.

 Promueve junto al libelo de la demanda, el detalle del saldo adeudado por concepto de cuotas de condominio, emitido por la administradora Domus, C.A el 26 de noviembre de 2007, cursante a los autos en original. Dicho instrumento que emana de un tercero que no es parte sustancial en este juicio, no fue debidamente ratificado mediante la prueba testimonial contemplada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se declara desechada para el proceso. Así se decide.

 Promueve junto con el escrito de demanda, solicitud de Inspección Judicial signada con el N°. AP31-S-2008-000023, practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 22 de enero del año en curso, así como en fase probatoria, solicitud de Inspección Judicial identificada con el N°. AP31-S-2008-000572, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 2 de abril de 2008, cuyos originales fueron consignados a los autos. En este sentido, las Inspecciones oculares in comento, fueron sometidas al contradictorio, ya que en fase probatoria, este Juzgado evacuó Inspección Judicial, constatando las mismas circunstancias de hecho percibidas por las autoridades judiciales que practicaron las inspecciones extra-litem, debiendo valorarse estas actuaciones conforme lo previsto en los artículos 1.429 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se reputan válidas a los fines de demostrar en juicio el deterioro del inmueble arrendado, como incumplimiento del arrendatario en su obligación de cuidar el mismo como un buen padre de familia. Así se decide.

 Promueve junto con el libelo de la demanda, carta emitida el 31 de enero de 2008 por el ciudadano J.A.M.P., en su condición de Presidente de la Junta de Condominio de las Torres “E” y “F” del edificio “Mirandor”, dirigida a la ciudadana J.Z., en su carácter de propietaria del inmueble arrendado, haciéndole saber: la filtración en el techo de la Conserjería de la torre “E”, cuya responsabilidad en el hecho fue imputada al inquilino del apartamento 013-E ubicado en la mencionada torre; la violación en que incurrió dicho inquilino con respecto a las obligaciones estipuladas en la normativa interna de dicha comunidad, en el sentido de permitir por terceras personas y sin autorización, el uso del puesto de estacionamiento signado para ese apartamento; y la falta de pago de las cuotas de condominio de los meses de junio, julio, agosto, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008. Por cuanto el recaudo en cuestión, proviene de un tercero ajeno a la litis, el mismo fue ratificado en su contenido y firma mediante la prueba testimonial promovida en la etapa probatoria, y evacuada el 14 de mayo de 2008. Dicho medio de prueba debe valorarse de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil y 431 del Código de Tramites, reputándosele eficaz en el proceso a los fines de demostrar la veracidad de los hechos esgrimidos en dicho documento privado. Así se decide.

 Promueve con el escrito libelar, documento emanado de la Administradora Domus, C.A, en su carácter de administradora del condominio del edificio “Mirador”, donde certifica la deuda que por condominio debe el apartamento 013-E de la torre “E”, correspondiente a los meses de junio a diciembre de 2007 (ambos inclusive) y el pago por concepto de honorarios de abogados. En tal sentido, a los fines de darle valor probatorio a dicho instrumento, la parte actora promovió en fase probatoria, la prueba de informes prevista en el artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil, siendo que el 19 de mayo de 2008, se recibió informe emitido por el director de la Administradora Domus, C.A, manifestando la morosidad de las cuotas condominiales del apartamento 013-E, torre “E” del edificio “Mirador”. Dicha documental se declara idónea a los efectos de demostrar el incumplimiento del arrendatario en cuanto al pago de las cuotas de condominio de los meses de junio, julio, agosto, noviembre y diciembre de 2007. Así se decide.

 Promueve junto con el libelo de la demanda, certificación de deuda por servicios telefónico y una factura de pago por dicho concepto, emanados de la oficina correspondiente. En tal sentido, se aprecia que el mérito probatorio de los referidos instrumentos no fue ratificando a través del medio probatorio legalmente previsto para ello, el cual es la prueba de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civi, motivo por el cual se declaran desechados para el mérito procesal. Así se decide.

Pruebas de la parte demandada

No aportó prueba alguna a los fines de demostrar sus excepciones de hecho.

III

FUNDAMENTOS DEL FALLO

Según el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; así, a nivel de doctrina, se sostiene que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.

Asimismo, el artículo 1.354 del Código de Sustanciación Civil establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Ahora bien, el egregio Dr. E.M.L. , sostiene que “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causa extrañas no imputables al mismo. El incumplimiento de las obligaciones es también uno de los efectos primarios de las mismas, sus fundamentos son aplicables a todo tipo o clase de obligaciones, sean de cualquier naturaleza, independientemente de su origen contractual o extracontractual”.

En el contrato de arrendamientos accionado, en sus cláusulas tercera y octava, el arrendatario se obligó, además al pago de los cánones de ley, al pago de las cuotas de condominio mensuales y a la cancelación de las facturas emitidas por concepto de servicio telefónico y eléctrico cuyo uso se generase en el inmueble.

Con base a estas disposiciones contractuales, la parte actora afirma como causae petendi de su pretensión, el incumplimiento del arrendatario, en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de enero y febrero del presente año 2008; en el pago de las cuotas condominiales referidas a las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007; y el en el pago del servicio telefónico facturado para los meses de diciembre de 2007 y enero del 2008. Siendo así, obviamente correspondía a la parte demandada, la carga de acreditar en autos los elementos de convicción idóneos y pertinentes, a los fines de demostrar el hecho extintivo que permitiera considerarla en estado de solvencia, sin embargo nada de eso hizo.

En efecto, la defensora judicial del demandado, se limitó a rechazar la demanda en todas y cada una de sus partes, no demostrando en la fase probatoria la veracidad de sus afirmaciones.

En tal sentido, patentiza este juzgador que la parte actora conforme la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en cuanto a la existencia de la obligación que afirma incumplida derivada del vínculo jurídico arrendaticio suscrito entre las partes de la litis, y el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias que el artículo 1.167 del Código Civil contempla. En tal sentido, es conveniente advertir que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; así el distinguido procesalista J.P.Q. , sostiene que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.

Por otro lado, es evidente que la parte demandada incumplió con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de demostrar la excepción de hecho tendiente a enervar la pretensión de resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado; desconociendo de esta manera sus obligaciones contraídas en el contrato locativo, pacta sunt Servando. Este incumplimiento culposo del deber primario que pone a su cargo la norma contractual violada, se subsume en el artículo 1.167 del Código Civil y requiere por tanto de la sanción de resolución judicial prevista en la Ley; así se establece.-

Siendo así, la parte demandada debe sucumbir en el presente juicio como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se establece.-

IV

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda incoada por la ciudadana J.Z.E., contra el ciudadano L.E.S.S., ambas partes plenamente identificadas en autos; y en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento accionado, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 15 de marzo de 2007, bajo el N°. 56 del Tomo 37 de los libros correspondientes.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N°.013-E, situado en el piso 1, Torre “E” del edificio “Residencias Mirador”, ubicado entre las esquinas de San Felipe a Mirador, Calle Este 5, Parroquia C.d.M.L.d.D.C..

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de dos mil bolívares fuertes con 00/100 (Bs.F.2.000,oo), por concepto de los cánones reclamados insolutos, correspondientes a los meses de enero y febrero del presente año 2008, y los que se sigan causando hasta que se declare definitivamente firme el fallo, a razón de un mil bolívares fuertes con 00/100 (Bs.F.1.000,oo) mensuales, cada uno.

CUARTO

Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora, el monto correspondiente al valor de los daños y perjuicios causados al inmueble, en vista de su estado de deterioro. A tal efecto, se deberá tomar en cuenta la fecha de inicio de la relación arrendaticia, hasta la fecha en que se declare definitivamente firme la decisión, cuyo quantum deberá ser estimado por los peritos correspondientes, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Se condena en costas la parte demandada de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los tres (3) días del mes de junio del año dos mil ocho (2008), a 198º años de la Independencia y 149° de la Federación.-

EL JUEZ TITULAR

Abg. R.R.B.

LA SECRETARIA5

Abg. E.L.G.

En la misma fecha, siendo las 2:44 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA

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Abg. E.L.G.

RRB/ELG.

Asunto AP31-V-2008-000291