Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 21 de Febrero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 21 de febrero de 2011.-

200º y 151º

EXPEDIENTE Nº 44373

DEMANDANTE: M.J.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.272.438.

APODERADO: D.D.L.M., L.V. BARRIOS, S.G. y J.C.O., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 26.743, 94.077, 94.105 y 106.163.-

DEMANDADO: M.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 636.607

APODERADO: M.M., Inpreabogado N° 67.506.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

DECISION: CON LUGAR

NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones como consecuencia de la demanda interpuesta por la ciudadana M.J.B.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.272.438, representada en ese acto por el abogado en ejercicio M.A.F.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.848.496, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 86.443, en contra de la ciudadana: M.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 636.607, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, mediante demanda presentada en fecha 02 de febrero de 2005. (Folios 01 al 21).

En fecha 21 de febrero de 2005, este tribunal admitió la demanda y ordeno la citación de la parte demandada, en esa misma fecha libro la compulsa con su respectiva orden de comparecencia (Folio 24 y 25).

En fecha 11 de marzo de 2005, el Alguacil de este Juzgado consigno diligencia manifestando la imposibilidad de practicar la citación de la demandada. (Folio 26 al 32).

En fecha 15 de marzo de 2005, el apoderado judicial de la parte actora, abogado M.A.F.R., ya identificado, solicito la citación de la parte demandada mediante carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 33).

En fecha 21 de marzo de 2005, este Juzgado libro los carteles tendentes a la citación de la parte accionada. (Folios 34 y 35).

En fecha 28 de marzo de 2005, el apoderado judicial de la parte actora, abogado M.A.F.R., ya identificado, dejo constancia en el expediente de haber recibido los carteles de citación. (Folios 36)

En fecha 04 de abril de 2005, el apoderado judicial de la parte actora, abogado M.A.F.R., ya identificado, consigno las publicaciones correspondientes a los carteles de citación. (Folios 37 al 39)

En fecha 20 de abril de 2005, la Secretaria de este Juzgado dejo constancia en autos, de haberse trasladado hasta la dirección señalada por la parte actora, a los fines de fijar el cartel de citación y cumplir con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 40).

En fecha 16 de mayo de 2005, el apoderado judicial de la parte actora, abogado M.A.F.R., ya identificado, solicito que se le nombrara defensor judicial a la parte accionada. (Folio 41).

En fecha 01 de junio de 2005, este juzgado paso a designar como defensora judicial de la parte accionada a la ciudadana M.M.M.N., abogada en ejercicio inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.506, y se ordeno su notificación a los fines de que manifieste o no su aceptación del cargo para el cual fuera designado y prestara el juramento de ley. (Folios 42 al 44).

En fecha 16 de junio de 2005, consto en autos la notificación de la abogada M.M.M.N., en su carácter de defensora judicial de la parte demandada. (Folios 45 y 46).

En fecha 20 de junio de 2005, la referida abogada, presto el juramento de Ley. (Folio 47 y 48).

En fecha 07 de Julio de 2005, la apoderada judicial de la parte actora abogada, M.C.F.R., abogada en ejercicio inscrita en el Instituto Social del Abogado bajo el N° 61.460, solicito la citación de la parte demandada en la persona de la defensora judicial designada. (Folio 60)

En fecha 20 de Julio de 2005, consto en autos la citación de la defensora judicial de la parte demandada. (Folios 63 y 64).

En fecha 25 de Julio de 2005, la abogada M.M.M.N., en su carácter de defensora judicial de la parte actora consigna escrito de contestación de demanda. (Folios 65 y 66).

En fecha 26 de Julio de 2005, el apoderado judicial de la parte actora, abogado M.A.F.R., ya identificado, consigno escrito de prueba en Cuatro folios útiles. (Folio 68 al 72).

En fecha 27 de Julio de 2005, este Juzgado admitió las pruebas promovidas por la parte actora. (Folios 73 y 74).

En fecha 01 de Agosto de 2005, la abogada M.M.M.N., en su carácter de defensora judicial de la parte actora consigna escrito de de pruebas, las cuales son admitidas por este Juzgado en esa misma fecha. (Folios 75 al 78).

En fecha 04 de Agosto de 2005, la ciudadana M.H.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.949.824, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 111.191, parte demanda, actuando en su propio nombre y representación, consigna escrito de pruebas, las cuales este Juzgado admitió en esa misma fecha. (Folios 79 al 84).

En fecha 05 de Agosto de 2005, este Tribunal se traslada a la siguiente dirección Urbanización El Stadium Municipal, Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguido con l casa de nombre Ebro y con el N° 10, de la Calle 98-A Sur, con la finalidad de evacuar la prueba Inspección Judicial, promovida por la parte actora, lo cual no fue posible en esa fecha y fue practicada el día 20 de septiembre de 2005. (Folios 85 al 101).

En fecha 29 de septiembre se agrega a los autos las resultas de la pruebas de informe promovidas por la parte demandada, proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción judicial del Estado Aragua. (Folios 102 al 105).

En fecha 07 de octubre de 2005, la ciudadana M.H.M.P., ya identificada, parte demandada actuando en su propio nombre y representación, consigna diligencia mediante la cual consigna un juego de copias certificadas alas cuales solicita se le otorgue valor probatorio. (Folios 106 al 113).

En fecha 26 de octubre de 2009, M.J.B.S., ya identificada, en su carácter de parte actora, debidamente asistida en ese acto por el abogado en ejercicio M.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.842.627, inscrito en el Instituto de Prevision Social del Abogado bajo el N° 16.101, le otorga poder apud acta al referido abogado y al ciudadano C.F. BOFFIL RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.200.140, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 37.978. (Folio 114).

En fecha 03 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora M.L., ya identificado, mediante diligencia solicita que este Tribunal, previa notificación de la parte demandada fije un acto conciliatorio, a los fines de llegar a un acuerdo. Una vez efectuado los tramites correspondientes en fecha 19 de mayo de 2010, tiene lugar el acto conciliatorio al cual no asiste la parte accionada. (Folios 115 al 121).

En fecha 08 de octubre de 2010, la parte actora otorga poder apud acta a los Abogados D.D.L.M., L.V. BARRIOS, S.G. y J.C.O., venezolanos, mayores de edad, civilmente hábiles, titulares de las Cédulas de Identidad personales Nros. V-7.224.690, V-14.882.482, V-12.146.093 y V-9.647.105, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas Nros. 26.743, 94.077, 94.105 y 106.163. En esa misma fecha 08 de octubre de 2010, el abogado L.V., ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicito la reposición de la causa y que se notificara nuevamente a la parte accionada del avocamiento y reanudación de la causa (Folios 122 y 123).

Luego de haberse efectuado los tramites correspondientes en fecha 29 de noviembre de 2010, consto en autos la notificación de la parte demandada. (Folio 131).

Cumplido como fueron los lapsos procesales correspondientes, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la base de las siguientes consideraciones:

MOTIVA

CAPITULO I:

DE LAS ARGUMENTACIONES DE LAS PARTES

De las pretensiones de la parte actora

Señala en su libelo de demanda la parte actora, lo siguiente:

1) Que la misma es propietario de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, el cual posee las siguientes medidas y linderos: Superficie del terreno de Ciento Cincuenta y Cuatro Metros Cuadrados con Setenta y Siete Decímetros Cuadrados (154,77 Mts2.), el cual se encuentra ubicado en la Urbanizacion El Stadium Municipal, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, distinguida la casa con el nombre de EBRO y con el N° 10, de la Calle 98-A, sur. Linderos NORTE: En Veintiún Metros (21,00 Mts.) con inmueble que es o era de maria de Los A. deC.; SUR: En Veintiún Metros (21,00 Mts.), con casa propiedad de A.E.B.S.; ESTE: En Siete Metros con Treinta y Siete Centímetros (7,37 Mts.) con la Calle 98-A Sur que es su frente; y, OESTE: En Siete Metros con Treinta y Siete Centímetros (7,37 Mts.) con inmueble que es o era de J.S..

2) Que el referido inmueble le pertenece según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, en fecha Veintiocho (28) de febrero de Mil Novecientos Noventa y Cuatro (1994) y el cual quedo registrado bajo el N° 43, Folios 132 al 133, Protocolo Primero, Tomo Octavo.

3) Que el referido inmueble le fue dado en arrendamiento a la ciudadana M.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 636.607, según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, en fecha 20 de diciembre de 1995, el cual quedo anotado bajo el N° 49, Tomo 454.

4) Que el referido contrato es a tiempo determinado por cuanto era renovable automáticamente a su culminación, a menos que alguna de sus partes notificara con 60 días de anticipación a la culminación del contrato de su voluntad de no continuar con la relación locativa, la cual se inicio el día 21 de diciembre de 1995.

5) Que en fecha 21 de octubre de 2005, el abogado M.A.F.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.202.932, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.618, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.J.B.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.272.438, según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Maracay, en fecha 07 de Agosto de 2003, el cual quedo anotado bajo el N° 08, Tomo 203, notifico a la ciudadana M.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 636.607, en su carácter de arrendataria de la intensión de su representada de no continuar con la relación locativa. Todo lo cual dejo constancia la Notario Público Primero de Maracay en Inspección Extrajudicial practicada en fecha 21 de octubre de 2005.

6) Que la arrendataria M.M.P., ya identificada, ha incumplido con las clausulas contractuales, pues la misma no ha cumplido con su obligación de mantener en buenas condiciones al inmueble objeto del contrato, ni de los bienes muebles que se encuentran en el mismo y de los cuales se dejo constancia en el contrato.

7) Que como consecuencia de no haber cumplido con sus obligaciones contractuales, en consecuencia, a la misma no le corresponde el derecho a prorroga legal arrendaticia, por lo cual la misma debe efectuar la entrega del inmueble, por vencimiento del término.

8) En base a todo lo anterior la parte actora demanda por cumplimiento de contrato, por vencimiento de duración del contrato y solicita que le sea entregado el inmueble objeto de demanda.

De las defensas de la parte demandada:

1) En la oportunidad de la contestación de demanda, la defensora judicial de la parte accionada, negó y rechazo, tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora, manifestando que son totalmente falsos.

2) Que como consecuencia de todo lo anterior solicita que sea declarada sin lugar las pretensiones de la actora.

CAPITULO II:

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS APORTADOS POR LAS PARTES

De las pruebas de la parte actora:

En la oportunidad legal correspondiente la parte actora, promovió los siguientes medios probatorios:

1) Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, en fecha Veintiocho (28) de febrero de Mil Novecientos Noventa y Cuatro (1994) y el cual quedo registrado bajo el N° 43, Folios 132 al 133, Protocolo Primero, Tomo Octavo. El referido documento no fue tachado, impugnado, ni desconocido por la parte demandada, por lo cual este Tribunal conforme a las disposiciones del Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, valora como demostrativo de la propiedad que posee la parte actora, sobre el inmueble objeto de litigio.

2) Documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, en fecha 20 de diciembre de 1995, el cual quedo anotado bajo el N° 49, Tomo 454. El referido documento no fue tachado, impugnado, ni desconocido por la parte demandada, por lo cual este Tribunal conforme a las disposiciones del Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, valora como demostrativo de la relación locativa existente entre las partes.

3) Igualmente la parte actora promovió la Prueba de Informe dirigida a la Notaria Publica Primera de Maracay, la cual no fue admitida por este Juzgado. Respecto a la prueba de informes dirigida a Compañía Anónima de Teléfonos de Venezuela (C.A.N.T.V.), no consta en autos sus resultas.

4) En cuanto a la Prueba de Inspección Judicial promovida por la actora este Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Codigo de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 507 y 509 eiusdem, como demostrativo del mal estado en que se encuentra el inmueble objeto de demanda, pues en la misma se dejo constancia de lo siguiente:

…El Tribunal deja constancia que la fachada del inmueble está pintada de color blanco y en su parte baja se encuentran revestidas de baldosa tipo ladrillo y su parte lateral, horizonte con dirección que colida con el lindero norte está pintado de color beige. Las paredes de color blanco en su parte superior se encuentra enmohecida, la baldosa fracturada en uno de sus lados. Igualmente las rejas de las ventanas y puertas de la fachada de entrada de color verde se observa esconchada (sic)…

De las pruebas de la parte demandada:

En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada, promovió los siguientes medios probatorios:

De las pruebas promovidas por la defensora judicial

1) El merito favorable de los autos, respecto a este punto, ha sido criterio sostenido, tanto por la Doctrina como por la Jurisprudencia Patria que el Mérito Favorable de los autos consiste en la solicitud efectuada por la parte al juez de la causa para que el mismo valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Pero cuando como en el presente caso la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales. Por lo cual este juzgado desecha el medio probatorio, por no cumplir con los extremos anteriormente señalados.

De las pruebas promovidas por la parte demandada actuando en su propio nombre y representación

1) En cuanto al merito favorable de los autos, promovido por la parte demandada, se hace nuevamente el señalamiento efectuado en el punto anterior. Por lo cual este juzgado desecha el medio probatorio, por no cumplir con los extremos previamente señalados.

2) Respecto a la prueba de exhibición promovida, de la revisión de las actas procesales se evidencia que el referido medio probatorio no fue evacuado, por lo cual no se valora.

3) Respecto a la prueba de informes promovida, dirigida al Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, solicitando que remita información sobre la regularidad de las consignaciones efectuadas por la parte demandada en el expediente que cursa por ante ese Juzgado en el expediente N° 2339, este Tribunal la desecha por cuanto la solvencia o no de la parte demandada, no es un punto controvertido en la presente causa.

CAPITULO III

DE LA PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN PROPUESTA

Primero que nada es necesario entrar a analizar si la acción propuesta es viable en el presente caso, así tenemos que la parte actora en su libelo, señala expresamente que solicita el Cumplimiento del Contrato y como consecuencia de ello la entrega del inmueble, por cuanto el mismo ha finalizado y la parte demandada ha sido notificada de la intención de la parte actora de no continuar con la relación arrendaticia, basado en que la misma no tiene derecho a la prorroga legal, ya que no ha cumplido con sus obligaciones contractuales.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia patria ha determinado que las acciones en materia arrendaticia que van dirigidas a resolver sobre la continuidad o no, de la relación locativa, viene a estar supeditada a la naturaleza del contrato, dichas acciones han sido divididas de la siguiente manera: 1) Resolución de Contrato de Arrendamiento, 2) Cumplimiento de Contrato y, 3) Desalojo.

1) La Resolución de Contrato: Solo podrá ser intentado si el contrato que lo rige es por escrito y a tiempo determinado, cuando el arrendatario haya incumplido cuales quieras de las causales pautadas entre las partes en dicho contrato;

2) El Cumplimiento de Contrato: Si la parte interesada pretende la entrega material del inmueble arrendado una vez haya vencido el lapso contratado y prorroga legal, el actor deberá demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del termino y su prorroga legal.

3) El Desalojo: Si el contrato es verbal o escrito a tiempo indeterminado, la acción para resolver dicho contrato por incumplimiento es el DESALOJO, siempre que se ciña a las causales taxativamente planteadas en el articulo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

En base a lo anterior queda en manifiesto que nuestro Legislador ha dejado bien claras y delimitadas las acciones que se deben intentar para dar fin a una relación en materia arrendaticia de acuerdo a cada caso.

En el presente caso nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado el cual ha vencido, al respecto el autor patrio G.Q., GILBERTO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, UCAB, 2006, Tomo I, página 291) ha manifestado lo siguiente:

…En el contrato a tiempo determinado, el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación; puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido en el tiempo, que arrendador y arrendatario establecen en el mismo momento de la celebración del contrato. Los sujetos intervinientes conocen ab inicio cuando comienza y cuando termina –en principio- el momento de su duración, sin que surja ninguna duda sobre el inicio del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo, de modo que, como hemos anotado, la certeza temporal caracteriza esa relación en el orden arrendaticio, pues anticipadamente los contratantes conocen cuando nace la misma así como el momento de su llegada extintitiva, incluso por efecto de la prorroga legal. Tal y como hemos observado, se produce una longitud o distancia concreta (tiempo) de momentos sucesivos desde que el contrato se celebra, hasta que el mismo concluye…

De la revisión del expediente se evidencia que la pretensión de la parte actora es el “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO”, una vez revisado en el contrato se pone en manifiesto que el mismo es a tiempo determinado por lo tanto en principio es totalmente viable la pretensión de la actora, por lo que quien aquí suscribe considera darle procedencia a una acción intentada por el actor en la cual manifiesta una pretensión tendente a dar cumplimiento a lo pactado en el contrato que da origen a la relación locativa. Y así se declara y decide.

CAPITULO IV

DE LAS PRETENSIONES DE LAS PARTES:

En base a todo lo anterior tenemos que la parte actora en fecha 21 de diciembre de 1995, inicio una relación arrendaticia con la ciudadana M.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 636.607, según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, en fecha 20 de diciembre de 1995, el cual quedo anotado bajo el N° 49, Tomo 454, que el referido contrato es a tiempo determinado, renovable automáticamente a su culminación, a menos que alguna de sus partes notificara con 60 días de anticipación a la culminación del contrato de su voluntad de no continuar con la relación locativa, hechos estos en los cuales ambas partes están contestes.

Del referido contrato se observa que las partes de mutuo acuerdo establecieron que la fecha de inicio de dicho contrato es desde el día 21 de diciembre de 1995, prorrogable a su vencimiento por periodos iguales de 01 año, tal como se evidencia de la Cláusula Tercera del instrumento arrendaticio invocado, en la cual se estableció textualmente:

…EL CANON DE ARRENDAMIENTO COMIENZA A REGIR EL DIA 21 DE DICIEMBRE DE 1995. EL PLAZO DE DURACION DE ESTE CONTRATO SERA DE UN (01) AÑO A PARTIR DE LA PRESENTE FECHA, MAS SI AL VENCIMIENTO DEL MISMO O ALGUNA DE SUS PRORROGAS SI LAS HUBIERA UNA DE SUS PARTES CONTRATANTES NO HUBIERA DADO AVISO POR ESCRITO CON SESENTA (60 DIAS DE ANTICIPACIONB A LA OTRA EXPRESANDO SU DESEO DE DARLO POR RESUELTO SE CONSIDERA QUE DESEA PRORROGARLO AUTOMÁTICAMENTE POR UN PERIODO IGUAL AL QUE SE ESTABLECE EN EL CONTRATO…

Así mismo se puede observar que el contrato se ha ido renovando automáticamente desde que ocurrió el primero de sus vencimientos y así se ha mantenido la relación arrendaticia en el transcurso del tiempo, por lo cual el contrato se renovó por los siguientes periodos: a) Del Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Cinco (1995) al Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Seis (1996); b) Del Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Seis (1996) al Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Siete (1997); c) Del Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Siete (1997) al Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Ocho (1998); d) Del Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Ocho (1998) al Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999), e) Del Veintiuno (21) de diciembre de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999) al Veintiuno (21) de diciembre del Dos Mil (2000), f) Del Veintiuno (21) de diciembre del Dos Mil (2000) al Veintiuno (21) de diciembre de Dos Mil Uno (2001), g) Del Veintiuno (21) de diciembre de Dos Mil Uno (2001) al Veintiuno (21) de diciembre de Dos Mil Dos (2002), h) Del Veintiuno (21) de diciembre del Dos Mil Dos (2002) al Veintiuno (21) de diciembre de Dos Mil Tres (2003), i) Del Veintiuno (21) de diciembre del Dos Mil Tres (2003) al Veintiuno (21) de diciembre de Dos Mil Cuatro (2004), j) Del Veintiuno (21) de diciembre del Dos Mil Cuatro (2004) al Veintiuno (21) de diciembre de Dos Mil Cinco (2005), por lo cual trascurrieron Diez (10) años. Y así se declara y decide.

Ahora bien, en fecha 21 de octubre de 2005, el abogado M.A.F.B., ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.J.B.S., ya identificada, notifico a la ciudadana M.M.P., igualmente identificada, en su carácter de arrendataria, de la intensión de su representada de no continuar con la relación locativa de lo cual dejo constancia la Notario Público Primero de Maracay en Inspección Extrajudicial practicada en fecha 21 de octubre de 2005.

A los fines de dejar por sentado la tempestividad de la notificación efectuada, es necesario decir que en fecha Veintiuno (21) de diciembre de Dos Mil Cinco (2005), se vencía la nueva prórroga del contrato, y la notificación fue efectuada en fecha 21 de octubre de 2005, es decir, 60 días antes de que culminara el contrato, por lo cual la misma fue realizada en el lapso correspondiente. Y así se declara y decide.

La parte demandada señalo que ella no había sido notificada de la no continuidad de la relación arrendaticia, alegando que la misma no le había sido entregada personalmente, en este sentido corresponde determinar si el hecho de no haber recibido la notificación personalmente invalida misma, sobre este punto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en el expediente N° 06-0730, dejaron por sentado lo siguiente:

“…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…” (Subrayado de quien suscribe)

Basado el criterio expresado, en la sentencia anteriormente trascrita, tenemos que la notificación practicada por la parte actor a la accionada con la finalidad de manifestar su intención de no continuar con la relación arrendaticia, es totalmente validad, ya que la misma fue efectuada en el inmueble objeto de la relación locativa, circunstancia esta de la cual dejo constancia la Notario Publico Primero, declaración esta que no fue tachada ni impugnada por la parte accionada, por lo tato la misma tiene total validez. Y así se declara y decide.

Como consecuencia de lo anterior a la parte accionada le corresponderían a partir del vencimiento de la ultima prorroga, es decir, el día 21 de diciembre de 2005, tal y como se establece en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario comenzaba a transcurrir la denominada prorroga legal por 03 años, pero en el presente caso la actora señala que la accionada no tiene derecho a la prorroga legal por cuanto la misma ha incumplido con los términos contractuales, así tenemos que el articulo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece:

…Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal…

A los fines de determinar si la parte accionada ha incumplido con sus obligaciones debemos traer a colación la Inspección Judicial promovida por la actora, como demostrativo del mal estado en que se encuentra el inmueble objeto de demanda, pues en la misma se dejo constancia de lo siguiente:

…El Tribunal deja constancia que la fachada del inmueble está pintada de color blanco y en su parte baja se encuentran revestidas de baldosa tipo ladrillo y su parte lateral, horizonte con dirección que colida con el lindero norte está pintado de color beige. Las paredes de color blanco en su parte superior se encuentra enmohecida, la baldosa fracturada en uno de sus lados. Igualmente las rejas de las ventanas y puertas de la fachada de entrada de color verde se observa esconchada (sic)…

De lo anterior se observa claramente que la parte accionada no ha cumplido con su obligación de mantener el inmueble en buen estado tal y como lo establecen la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento:

… Como quiera que el inmueble arrendado lo recibe el arrendatario a su entera satisfacción, se obliga a devolverlo en el mismo buen estado, especialmente en cuanto se refiere a los pisos, closets, sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, pinturas, mobiliario y equipos instalados en el inmueble y por ello serán de su exclusiva cuenta todo lo relativo al perfecto funcionamiento de aparatos e instalaciones antes dichos…

En base a lo anterior es necesario dar una definición completa de contrato, podemos decir:

"…Es la convención que tiene una denominación especial (ej. Compra venta, locación, etc.) o en su defecto, una causa civil obligatoria (como sería por ej. La transmisión de la propiedad de una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una acción…".

Dentro de nuestro ordenamiento jurídico la definición de contrato la encontramos en el Artículo 1.133 del Código Civil el cual establece:

…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…

Y en específico el contrato de arrendamiento esta determinado en el artículo 1.579 eiusdem, en el cual se establece:

…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga ha hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella…

Así tenemos igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159, eiusdem, lo siguiente: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”

Por lo cual en el presente caso al ser el contrato del cual hoy se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto desde el momento mismo de su firma engendro obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas tal y como lo establece el artículo Artículo 1.160, eiusdem, el cual establece:

…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…

Por ultimo en el presente caso se observa que efectivamente la arrendataria hoy accionada no ha cumplido con sus obligaciones en la forma en la cual han sido contraídas lo cual en todo caso y basado en todo los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos dan la posibilidad de exigir como en efecto hizo la accionada el cumplimiento del contrato de arrendamiento que da origen a la relación locativa, y como consecuencia de ello requerir la entrega del inmueble a la arrendataria, sin que esta pueda disfrutar de la prorroga legal que establece la Ley, por cuanto la misma ha incumplido con las cláusulas contractuales al no velar y cuidar por el cuidado del inmueble, permitiendo de este modo su deterioro. Y así se declara y decide-

Sobre la base de los anteriores elementos probatorios y el análisis de los hechos y el derecho este Tribunal observa que los requisitos esenciales para que la presente acción prospere, a saber: a) La existencia de una relación locativa a tiempo determinado; b) La notificación de la arrendadora a la arrendataria de la no continuidad de la relación arrendaticia efectuada en tiempo útil y de forma legalmente valida; c) La finalización del contrato, y; d) Por ultimo quedo plenamente demostrado el incumplimiento de las cláusulas contractuales por parte del arrendatario, lo cual le quita el derecho a disfrutar de la prorroga legal arrendaticia. Por todo lo anterior lo procedente es declarar con lugar la pretensión de Cumplimiento de Contrato efectuada por la parte actora, y que a continuación se procede a hacer. Y así se declara y decide.

-III-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, tiene incoada la ciudadana M.J.B.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.272.438, en contra de la ciudadana M.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 636.607. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega inmediata e incondicional, libre de personas y cosas, a la parte actora del inmueble objeto de la pretensión constituido por: Una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, el cual posee las siguientes medidas y linderos: Superficie del terreno de Ciento Cincuenta y Cuatro Metros Cuadrados con Setenta y Siete Decímetros Cuadrados (154,77 Mts2.), el cual se encuentra ubicado en la Urbanización El Stadium Municipal, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, distinguida la casa con el nombre de EBRO y con el N° 10, de la Calle 98-A, sur. Linderos NORTE: En Veintiún Metros (21,00 Mts.) con inmueble que es o era de maria de Los A. deC.; SUR: En Veintiún Metros (21,00 Mts.), con casa propiedad de A.E.B.S.; ESTE: En Siete Metros con Treinta y Siete Centímetros (7,37 Mts.) con la Calle 98-A Sur que es su frente; y, OESTE: En Siete Metros con Treinta y Siete Centímetros (7,37 Mts.) con inmueble que es o era de J.S..

Por haber resultado perdidosa totalmente la parte demandada, se le condena al pago de las costas y costos procesales por la demanda, conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión mediante boletas, conforme a las disposiciones de los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los 21 días del mes de febrero del año Dos Mil Once (2011) Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

DRA. L.M.G.M..- EL SECRETARIO,

Abg. P.C.

En la misma fecha se cumplió lo ordenado y se publicó y registró la presente decisión siendo las 01:30 p.m. y se libraron boletas de notificación.

EL SECRETARIO,

Abg. P.C.

Exp. N° 44.373

LMGM/sv