Decisión de Juzgado del Municipio Diaz de Nueva Esparta, de 9 de Agosto de 2007
| Fecha de Resolución | 9 de Agosto de 2007 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Diaz |
| Ponente | Mercedes Henríquez Subero |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento Verbal. |
República Bolivariana de Venezuela
En su nombre
Juzgado del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. San J.B., 09 de Agosto de 2007.-
197° y 148°
NARRATIVA
Consta en las actas procesales que conforman el presente expediente que en fecha 23 de Noviembre de 2006, la ciudadana C.J.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.204.873, asistida por el abogado P.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.995.444, Inpreabogado N° 24.187, presentó por ante este Juzgado formal demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento Verbal contra el Ciudadano V.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.651.599. Narra la Accionante en su libelo entre otras cosas: En fecha 01 de Julio de 2004, celebré un Contrato Verbal de Arrendamiento con el Ciudadano V.R.R., que tiene por objeto una parcela de terreno y la casa sobre ella construida ubicada en el sector conocido como Las Barrancas del Caserío Velásquez jurisdicción del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: Que es su fondo en Dieciséis metros con Sesenta y Siete centímetros (16,67 mts) Sur: En Dieciséis metros con Sesenta y Siete centímetros (16,67 mts) que es su frente con calle pública engranzonada, Este: En Treinta y Tres metros con Treinta y Cuatro centímetros (33,34 mts) con terrenos de las sucesiones de Los Rodríguez y Los Zabala, y Oeste: En Treinta y Tres metros con Treinta y Cuatro centímetros (33,34 mts) con terrenos de las sucesiones de Los Rodríguez y Los Zabala. El plazo se fijó de Dos (2) años contados a partir del día 01 de Julio de 2004 y concluirá el día 30 de Junio de 2006. El Canon de Arrendamiento mensual se convino en la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000.,oo) cancelados en forma de mensualidades vencidas en mi casa de habitación ubicada en la Avenida 4 de Mayo, sector la otra Sabana de Los Robles, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Consta en recibos que acompañó el arrendatario dejó de pagarme las cantidades de dinero correspondientes a los cánon de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2004, Enero, Febrero, Marzo, Abril, M.J., Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, todo lo cual alcanza la suma de Dos Millones Doscientos Cuarenta Mil (Bs. 2.240.000, oo) por lo que se encuentra incurso en causa legal y contractual que me da derecho a pedir la Resolución del Contrato que tengo celebrado con el Ciudadano V.R.R.. Fundamenta su acción en las disposiciones contenidas en el Código Civil en sus artículos 1579, 1592 y 1167.
Luego de esgrimir en su libelo de demanda los fundamentos de derecho que le asisten en este caso, la parte actora concluye demandando como en efecto demanda al ciudadano V.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad4.651.599, para que convenga en la demanda y de no convenir a ello sea condenado por el Tribunal en los siguientes hechos.
En que ha incumplido el Contrato de Arrendamiento que tiene celebrado con mi persona al haberme dejado de pagarme los cánones de arrendamiento de los meses de Julio hasta Diciembre de 2004, Enero hasta Diciembre de 2005, y Enero hasta Octubre 2006, en consecuencia se declare resuelto sin valor legal alguno dicho contrato.
En pagarme los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la culminación de la presente demanda.
En pagar las costas y costos que genere el proceso.
La presente demanda ha sido estimada en la cantidad de Dos Millones Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 2.240.000, oo).
Consta en autos que en fecha 07 de Diciembre de 2006 (f.04), se le dio entrada, se anotó en el Libro de Causas bajo el N° 295-06, admitiéndose por no ser contraria a derecho, al orden público ni a las buenas costumbres.
En consecuencia se emplaza al ciudadano V.R.R., a los fines de que comparezca al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Consta en autos que en fecha 18 de Diciembre de 2006 (f.41), la ciudadana C.J.M.R., asistida por el abogado P.C.G., identificados en autos y consigna copias simples del libelo de la demanda y del auto de admisión a los fines de practicar la citación del demandado.
Consta en autos en fecha 11 de Enero de 2007 (f.42), el ciudadano E.S. en su carácter de alguacil titular de este Juzgado consigna en original y copia, Boleta de Citación sin firmar a nombre del ciudadano V.R.R., por cuanto no fue localizado en la dirección indicada.
Consta en autos en fecha 14 de Febrero de 2007 (f50), la ciudadana C.J.M.R., asistida del abogado P.C.G., ambos identificados en autos y solicita al Tribunal que ordene la citación del demandado por Cartel de acuerdo con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Consta en autos en fecha 14 de Febrero de 2007 (f.51) la ciudadana C.J.M.R., asistida del abogado P.C.G., le otorga a este abogado Poder Apud – Acta.
Consta en autos en fecha 21 de Febrero de 2007 (f.52) el Tribunal acuerda de conformidad con lo solicitado y en consecuencia ordena librar Cartel de Citación al demandado como esta pedido a fin de que comparezca a este Juzgado dentro de los 15 días de Despacho siguientes a que conste en el expediente la publicación, consignación y fijación de dicho Cartel.
Consta en autos en fecha 01 de Marzo de 2007 (f.54) el abogado P.C.G., con el carácter que tiene acreditado en autos y recibe el cartel de citación a los fines de dar cumplimiento con su publicación por el Diario S.d.M. y Diario La Hora.-
Consta en autos de fecha 26 de marzo de 2007 (f.55) el abogado P.C.G., con el carácter que tiene acreditado en autos, consigna los Carteles de citación publicados en los Diarios El S.d.M. y Diario La Hora, a los fines de que sean agregados a los autos.
Consta en autos que en fecha 26 de Marzo de 2007 (f.58) se ordena agregar a los autos el Cartel de Citación publicado en los Diarios El S.d.M. y La Hora para que surta sus efectos legales consiguientes.
Consta en autos en fecha 08 de Mayo de 2007 (f.59) el abogado P.C.G., con el carácter que tiene acreditado en autos, solicita al Tribunal se sirva fijar la oportunidad para la fijación del Cartel en el domicilio del demandado.
Consta en autos que en fecha 10 de Mayo de 2007 (f.60) el Tribunal acuerda de conformidad con lo solicitado y en consecuencia ordena a la Secretaria de este Tribunal proceda a fijar Cartel de Citación en el domicilio del demandado Ciudadano V.R.R..
Consta en autos en fecha 06 de Junio de 2007 (f.61) la Secretaria de este Juzgado Abogada A.F.d.V., fijó cartel de citación en el domicilio del Ciudadano V.R.R., ubicado en Las Barrancas, Caserío Velásquez, Municipio Díaz, dando así cumplimiento al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Consta en autos que en fecha 13 de Julio de 2007 (f.62) el Ciudadano V.R.R., asistido por el abogado M.R.R., Inpreabogado N° 23.231, se da por citado.
Consta en autos que en fecha 13 de Julio de 2007 (f.63) el Ciudadano V.R.R., asistido por el abogado M.R.R., confiere Poder Apud – Acta.
Consta en autos que en fecha 20 de Julio de 2007 (f.64) el Ciudadano V.R.R., asistido por el abogado M.R.R., ratifica la condición de apoderado judicial del abogado que lo asiste mediante Poder Apud – Acta.
Consta en autos que en fecha 20 de Julio de 2007 (f.65) el abogado M.R.R., presentó escrito de promoción de pruebas.
Consta en autos que en fecha 20 de Julio de 2007 (f.72) el escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado M.R.R., se agrega al expediente para que surta sus efectos legales consiguientes.
Consta en autos que en fecha 25 de Julio de 2007 (f.73) el Tribunal admite el escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado M.R.R. por no ser contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva. Y en cuanto a la prueba de inspección judicial solicitada, se fija el tercer día de despacho siguiente a la fecha antes indicada a las 2:00 de la tarde para su evacuación. Todo de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 472 ejusdem.
Consta en autos que en fecha 30 de Julio de 2007 (f.74) el Tribunal procedió a las 2:00 de la tarde a practicar la prueba de Inspección Judicial.
Consta en autos que en fecha 03 de Agosto de 2007 (f.76) el Tribunal fija un lapso de Cinco (5) días de despacho contados a partir de esta fecha inclusive para dictar Sentencia, todo de conformidad con el artículo890 del Código de Procedimiento Civil.
MOTIVA
El Tribunal procede a dictar sentencia en base a las siguientes consideraciones:
Se refiere a la presente demanda a la Resolución de Contrato de Arrendamiento Verbal celebrado entre los ciudadanos C.J.M.R. y V.R.R., ambos identificados en autos; por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida ubicada en el sector conocido como Las Barrancas, del Caserío Velásquez, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, el cual es llevado a través del Procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil.
La parte actora fundamentó su pretensión en los artículos 1579, 1592 y 1167 del Código Civil.
Nuestro ordenamiento jurídico sustantivo en materia de Resolución de Contrato de Arrendamiento señala textualmente lo siguiente:
Artículo 1159 del Código Civil.- “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1160 del Código Civil.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Artículo 1167 del Código Civil.-“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1579 del Código Civil.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
Artículo 1592 del Código Civil.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2°- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
c.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d.- El hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
La parte demandada ciudadano V.R.R., no dió contestación a la demanda, lo que trajo como consecuencia la inversión de la carga probatoria.
Durante la secuela probatoria se observa que la parte demandada ciudadano V.R.R. conforme a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil le corresponde por no haber comparecido a contestar la demanda, el beneficio a su favor de hacer uso en la etapa probatoria de todas aquellas pruebas que demuestren lo contrario a lo expresado en el libelo de la demanda, y para tales efectos promueve y hace valer el documento señalado que demuestra la condición de comunera de la arrendadora demandante, que cursa a los folios 36,37 y 38.
Promueve y hace valer el documento autenticado que la actora anexa al libelo de la demanda que cursa a los folios 33 vto y 34 documentos que esta Juzgadora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil promueve la prueba de Inspección Judicial con la finalidad de determinar situaciones de hecho necesarias en la aplicación de la norma de derecho establecida en el artículo 6 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece: se dictará ilícito el arrendamiento o Subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, están comprendidas en este caso las viviendas llamadas “ranchos” construidas con materiales inadecuados o perecederos……………, y que al ser analizada detenidamente el Tribunal le da valor probatorio por cuanto no fue impugnada por la parte contraria, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Ahora bien esta Juzgadora pasa a valor las pruebas documentales aportadas por la parte actora junto al libelo de demanda como sigue:
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original de Veintiocho (28) recibos de pago por la cantidad de Ochenta Mil Bolívares.
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Copia simple de documento autenticado por ante este Juzgado en fecha 26 de Febrero de 1.948, donde se evidencia la que le hace los ciudadanos J.d.D.G. y E.R.d.G. al Ciudadano Críspulo Zabala.
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Copia simple de la declaración sucesoral y certificado de liberación N° HRIN-400S-299 a nombre de M.J.R.M..
Vistos y analizados determinadamente los documentos antes mencionados, esta Juzgadora observa que la ciudadana C.J.M.R. en el presente juicio actúa en su carácter de arrendadora, condición que no se evidencia en la documentación que acompaña al libelo, sino lo que existe en realidad es una comunidad hereditaria tal como consta en la declaración sucesoral y el certificado de liberación a nombre de M.J.R.d.M., quedando así demostrado que la mencionada ciudadana es hija de la fallecida supra lo que significa que es comunera del bien inmueble heredado por el cónyuge supértite y demás hermanos. Como se puede observar dicha comunidad hereditaria se mantiene incólume por cuanto no existe en autos que el inmueble patrimonial haya sido objeto de partición lo que se hace necesario la autorización de los demás comuneros. Ante esta situación existe la prohibición de la Ley Sustantiva en su artículo 765 del Código Civil: Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esta parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la partición.
Como se puede observar este artículo prohíbe al comunero cercar fracciones determinadas de terreno común, y arrendar lotes del mismo a tercero, lo que se justifica porque al efectuar tales operaciones se impedirá a los demás comuneros ejercer su derecho de servirse de la cosa común en toda su extensión.
Es evidente que la violación de esa prohibición legal afecta a los demás comuneros. El contrato de arrendamiento de un lote del terreno común celebrado por un comunero con un tercero, sin el consentimiento de los demás, constituye para estos un hecho cuya existencia no pueden ignorar y de cuyas consecuencias no pueden realmente desinteresarse.
Así como la ley autoriza a los acreedores para atacar en su propio nombre los actos que el deudor haya efectuado en fraude de sus derechos, es indudable que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 765 anteriormente citado, los comuneros pueden atacar en justicia el contrato de arrendamiento de la cosa común efectuado sin su consentimiento por los demás condueños. De no ser así, la expresada disposición legal seria meramente ilusoria.
Mientras la partición no se haya efectuado, cada heredero tiene derecho en todos y cada uno de los bienes de la sucesión y es justamente a lo que se refiere el artículo 765 del Código Civil, el cual no impide que todos o algunos de ellos enajenen o constituyan hipoteca sobre sus respectivos derechos, solo que el efecto de esas operaciones se limita a la parte que le corresponda al heredero en la partición y en consecuencia, la negociación será válida si la cosa grabada quedo en el lote del que le impuso la hipoteca o enajenó; pero si cae en el lote de otro heredero la operación cualquiera que ella sea, será nula, porque se supone que el otorgante nunca fue dueño de la cosa.
Artículo 1116 del Código Civil. “Se reputa que cada coheredero ha heredado solo e inmediatamente todos los efectos correspondidos en su lote, o que le hayan tocado en subasta entre los coherederos, y que no ha tenido jamás la propiedad de los otros bienes de la herencia.”
En este sentido están conformes unánimemente la doctrina, jurisprudencia y también muchas legislaciones, entre ellas la nuestra, como puede comprobarse con los artículos 995 y 1116 del Código Civil, y no es que con ello se pretenda estancar indefinidamente los bienes inmuebles comprendidos en una herencia ni de poner fuera de ejecución el derecho de cada uno de los herederos en cada cosa inmueble de la herencia, pues cada participe puede desde luego pedir cuando quiera la partición de la herencia artículo 1067 del Código Civil “Se puede pedir la partición de una herencia, no obstante cualquiera prohibición del testador.”Por todo lo antes expuesto ha quedado demostrado la cualidad de Coheredero en base a la cual la ciudadana C.J.M.R. no tenia facultad para arrendar, siendo necesario la autorización de los demás Coherederos. Por lo tanto, esta Juzgadora aprecia en su totalidad la prueba documental acompañada al líbelo de la demanda. Así se decide.
DISPOSITIVA
En base a las consideraciones antes expuestas este Juzgado del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide:
Se declara sin lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento Verbal, que intentó la ciudadana C.J.M.R., asistida por el abogado P.C.G. contra el ciudadano V.R.R., plenamente identificado en autos.
Se condena a la Ciudadana C.J.M.R., a pagar las costas y costos del presente juicio por resultar totalmente vencido en este proceso, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En San J.B. a los Nueve (09) días del mes de Agosto de Dos Mil Siete (2007).-
LA JUEZ PROVISORIA.-
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Abogada: M.H.S.
LA SECRETARIA.-
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Abogada: A.F.D.V.
En esta misma fecha 09-08-07, siendo las 12 m, previo cumplimiento de los requisitos de ley se publicó la anterior decisión. Conste.-
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LA SECRETARIA.-
