Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 13 de Enero de 2009

La resolución del contrato de arrendamiento que suscribió con la Sociedad Mercantil DOMUS, C.R.L., en fecha 01-10-2004.

En la doscupación del inmueble (constituido por el apartamento Nº B-1, primer piso del Edificio “Calpin”, ubicado en la Avenida 02 (Lora), esquina con calle 30, en jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida).

En pagarle la cantidad de Bs. F. 2.157,00, por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente,correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008.

En pagarle los cánones de arrendamiento que se sigan causando a partir del mes de junio de 2008, hasta que ocurra la desocupación total y definitiva del inmueble, a razón de Bs. 269,64, mensuales.

En pagarle de acuerdo a lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, por la cantidad de Bs. F. 60,00, que multiplicados por ocho (08) meses suman la cantidad de Bs. F. 480,00.

En pagar las costas y costos del proceso.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. F. 2.637,11.

CAPÍTULO IV

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Que la demandante (J.C.N.), se acredita como Administradora del inmueble objeto de la demanda, y que sin embargo, no dice de dónde le deviene tal carácter; en tal sentido, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir “la parte actora carece de capacidad necesaria para comparecer en juicio.”

Convino en que efectivamente el contrato de arrendamiento tal y como lo confiesa la parte demandada, fue celebrado entre su mandante, la ciudadana C.T.Z.T. y la Administradora DOMUS, C.R.L.

Que igualmente convenía en que fue notificada en los términos que indica la demandante en el libelo de la demanda.

Rechazó que la demandante le haya exigido a su representada pago alguno por los cánones de arrendamiento, que según ella se han dejado de pagar.

Negó, rechazó e impugnó, que los cánones de arrendamiento que allí se mencionan, su representada haya estado obligada de alguna manera, en pagárselos a la Abg. M.J.M.R., con quien no ha adquirido ninguna obligación, ni civil, ni mercantil, ni de ninguna especie.

De seguidas hizo una relación sucinta de los hechos, entre los cuales destaca:

Que el contrato de arrendamiento fue suscrito entre su representada C.T.Z.T. y la Empresa Mercantil DOMUS, C.R.L., tal y como lo convino en anterioridad; pero que luego, en fecha 01-02-2006, la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., con el carácter de Administradora – Arrendadora, le notificó por escrito a su poderdante, entre otras cosas: “que en esa misma fecha DOMUS, C.R.L., de este domicilio, ha cedido en todas y cada una de sus partes, el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 01 de Octubre de 2004, a la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., domiciliada en Mérida (…) Que dicha notificación le fue hecha a su representada a los fines consiguientes, y la misma la suscribió, apareciendo al pie de dicha comunicación por LACEDA C.A., la firma del ciudadano L.A.C., Gerente y la mi (sic) mandante como notificada.”

Que su representada dio estricto cumplimiento con lo ordenado con la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., y le pagó los cánones de arrendamiento hasta el mes de octubre – 2007, fecha esta en la que el demandante notificó a su poderdante que debía pagar los cánones de arrendamiento, a patir del mes de noviembre – 2007, a nombre de la abogada M.J.M.R.; por lo que ante ese estado de incertidumbre, de inseguridad jurídica y al no saber con quién entenderse en el pago de dichos cánones de arrendamiento, fue por que el día 10-12-2007, su mandante ocurrió al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, e hizo y tiene hechas las consignaciones de noviembre y diciembre – 2007, y de los meses de enero hasta junio – 2008.

CAPÍTULO V

DE LAS RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para la actora el hecho que:

Que es administradora de un inmueble, constituido por el apartamento Nº B-1, primer piso del Edificio “Calpin”, ubicado en la Avenida 02 (Lora), esquina con calle 30, en jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida .

Que la administración del referido inmueble, fue ejercida por la Empresa DOMUS, C.R.L., de este mismo domicilio, inscrita en el Registro Mercantil que llevara el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 17 de agosto de 1.972, bajo el Nº 123, páginas 56-58, y reformada conforme a documento inscrito ante el mismo Registro Mercantil el 20 de octubre de 1.980, bajo el Nº 1.136, Tomo II; poder este que le fuera revocado a la citada empresa en fecha 30 de octubre de 2.007.

Que en fecha 01 de octubre de 2004, la Empresa DOMUS, C.R.L., celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana C.T.Z.T., a término fijo, sobre un inmueble (constituido por el apartamento Nº B-1, primer piso del Edificio “Calpin”, ubicado en la Avenida 02 (Lora), esquina con calle 30, en jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida), por el lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de celebración del contrato, ocurriendo el vencimiento del lapso original el día 31 de marzo de 2005; habiéndose convenido en el contrato la prórroga automática de su duración por periodos iguales de seis meses, previa notificación por escrito a la arrendataria, antes del vencimiento del lapso o de cualquiera de las prórrogas, su deseo de no prorrogarlo, tales prórrogas se produjeron automáticamente a partir de las siguientes fechas: 01-04-2005; 01-10-2005; 01-04-2006; 01-10-2006; 01-04-2007; 01-10-2007; 01-04-2008; transcurriendo actualmente la prórroga iniciada el día 01-04-2008, por haber ocurrido la prórroga anterior el día 31-03-2008.

Que el día 31-10-2007, notificó personalmente a la inquilina (Carmen T.Z.T.), la revocatoria del mandato de administración a la Empresa DOMUS, C.R.L., representada por el ciudadano L.A.C.D., que se le notificó igualmente que a partir del mes de noviembre de 2007, el pago del canon de arrendamiento debía hacerlo en la oficina Nº 01 del Edificio 15-15, ubicado en la Avenida 03 (Independencia), con calle 15 (Piñango), de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, y que no podía celebrar nuevo contrato con la Administradora DOMUS, C.R.L., ni con ninguna otra persona natural o jurídica que se atribuyera esa facultad, debiendo ser renovados por J.C.N., por ser la única persona que tenía la representación jurídica de la totalidad de los copropietarios del inmueble.

Que no obstante de la notificación, la ciudadana C.T.Z.T., no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, lo cual suman ocho (08) meses, no obstante de haber exigido su pago.

Que al dejar de pagar los cánones de arrendamiento indicados (a razón de Bs. F. 269,64, cada mes), la inquilina ha incurrido en el incumplimiento del contrato, concretamente en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, que establece la obligación a su cargo, de pagar tales cánones dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes.

Que igualmente incurrió en el incumplimiento de las obligaciones legales del arrendatario, previstas en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil, convirtiéndose en deudora de plazo vencido en la suma de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, equivalentes a la suma de Bs. F. 2.157,11.

Que igualmente dejó de pagar de acuerdo a lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, por la cantidad de Bs. F. 60,00, que multiplicados por ocho (08) meses suman la cantidad de Bs. F. 480,00.

Para la demandada, el hecho que:

La demandante (J.C.N.), se acredita como Administradora del inmueble objeto de la demanda, y que sin embargo, no dice de dónde le deviene tal carácter; en tal sentido, opuso la cuestión contenida en el numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir “la parte actora carece de capacidad necesaria para comparecer en juicio.”

Convino en que efectivamente el contrato de arrendamiento tal y como lo confiesa la parte demandada, fue celebrado entre su mandante, la ciudadana C.T.Z.T. y la Administradora DOMUS, C.R.L.

Que igualmente convenía en que fue notificada en los términos que indica la demandante en el libelo de la demanda.

Rechazó que la demandante le haya exigido a su representada pago alguno por los cánones de arrendamiento, que según ella se han dejado de pagar.

Negó, rechazó e impugnó, que los cánones de arrendamiento que allí se mencionan, su representada haya estado obligada de alguna manera, en pagárselos a la Abg. M.J.M.R., con quien no ha adquirido ninguna obligación, ni civil, ni mercantil, ni de ninguna especie.

Que el contrato de arrendamiento fue suscrito entre su representada C.T.Z.T. y la Empresa Mercantil DOMUS, C.R.L., tal y como lo convino en anterioridad; pero que luego, en fecha 01-02-2006, la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., con el carácter de Administradora – Arrendadora, le notificó por escrito a su poderdante, entre otras cosas: “que en esa misma fecha DOMUS, C.R.L., de este domicilio, ha cedido en todas y cada una de sus partes, el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 01 de Octubre de 2004, a la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., domiciliada en Mérida (…) Que dicha notificación le fue hecha a su representada a los fines consiguientes, y la misma la suscribió, apareciendo al pie de dicha comunicación por LACEDA C.A., la firma del ciudadano L.A.C., Gerente y la mi (sic) mandante como notificada.”

Que su representada dio estricto cumplimiento con lo ordenado con la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., y le pagó los cánones de arrendamiento hasta el mes de octubre – 2007, fecha esta en la que el demandante notificó a su poderdante que debía pagar los cánones de arrendamiento, a patir del mes de noviembre – 2007, a nombre de la abogada M.J.M.R.; por lo que ante ese estado de incertidumbre, de inseguridad jurídica y al no saber con quién entenderse en el pago de dichos cánones de arrendamiento, fue por que el día 10-12-2007, su mandante ocurrió al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, e hizo y tiene hechas las consignaciones de noviembre y diciembre – 2007, y de los meses de enero hasta junio – 2008.

CAPÍTULO VI

DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA CONFORME

A LA ACCIÓN DEDUCIDA Y LAS DEFENSAS OPUESTAS

Antes de entrar a conocer al fondo la sentencia definitiva, debe esta juzgadora como punto previo, pronunciarse sobre la cuestión previa promovida por la parte demandada, con fundamento en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre este particular el Dr. A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. El Procedimiento Ordinario, Tomos II y III, denomina la capacidad necesaria para comparecer en juicio, así:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en un juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma le existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). (Tomo II, Pág. 27). (…) por lo que basta recordar que la ilegitimidad es una cuestión relativa a la falta de cualidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio mientras no se subsane el defecto (…) (Tomo III, Pág. 63).

Por su parte, el Dr. E.C.B., en su obra “Código de Procedimiento Civil de Venezuela”. Ediciones Libra 2001, Tomo III, página 655, denomina la capacidad necesaria para comparecer en juicio, así:

La capacidad para comparecer al proceso o capacidad procesal, es la necesaria para poder intervenir por sí mismo en un proceso. La diferencia entre la capacidad para ser parte y la capacidad procesal es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones no pueden adquirir aquéllos y contraer éstas por actos propios.

…omisis…

La capacidad procesal (legitimatio ad procesum), es la capacidad para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno. Así como en derecho material existe diferencia entre capacidad jurídica y capacidad de obrar (Agere), en derecho procesal existe diferencia entre capacidad para ser parte y capacidad para actuar en el proceso. El artículo 136 CPC, establece que son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.

En este sentido, es oportuno señalar que la parte actora (J.C.N., debidamente asistida de los abogados en ejercicio R.R.C. y E.A.S.N.), en su libelo de demanda acompañó en copia fotostática los siguientes documentos:

1º) Poder General, otorgado por el ciudadano Calogero Casa Nasce, a su madre Vincenza Nasce de Casa, y a su hermana J.C.N., autenticado por ante la Oficina Notarial Primera de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, bajo el Nº 63, Tomo 08, de fecha 07-02-2000 (fs. 11-12).

2º) Documento de compra venta (María C.S.D.d.G., actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos J.A. y S.L.S.D., dio en venta a los ciudadanos Stéfano y S.C.G., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento), registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el Nº 08, Protocolo 1º, Tomo 4º, de fecha 09-07-1980, Tercer Trimestre (fs. 14-17).

3º) Poder General, otorgado por la ciudadana Vincenza Nasce de Casa, a su hija J.C.N., registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el Nº 21, folios 120, 125-130, Protocolo 3º, Tomo 1º, de fecha 23-08-2001, Primer Trimestre (fs. 08-10).

4º) Poder Especial, otorgado por el ciudadano S.C.G., a la ciudadana J.C.N., autenticado por ante la Oficina Notarial Primera del Estado Mérida, bajo el Nº 56, Tomo 63, de fecha 07-09-2005 (fs. 06-07).

5º) Planilla Sucesoral Nº 078305, de fecha 20-06-1998, expedida por el entonces Ministerio de Hacienda – Dirección General Sectorial de Rentas, de la que se desprende que el causante es el ciudadano Casa Galvano, Stéfano (padre de la ciudadana J.C.N.), del mismo se evidencia que sus herederos son: Vincenza Nasce de Casa (cónyuge), J.C.N. (hija) y Calogero Casa Nasce (hijo), y que entre otras cosas, de la relación de bienes que conforman el activo hereditario se encuentra: El 25% del valor total de un inmueble con terreno propio, consistente en un Edificio denominado “CALPIN”, ubicado en la Avenida 02 Lora con calle 30, Mérida, Estado Mérida (fs. 60-65).

De la transcripción hecha sobre los documentos, se desprende que los ciudadanos S.C.G., Calogero Casa Nasce y Vincenza Nasce de Casa, le otorgaron poderes a la ciudadana J.C.N., para ejercer la administración del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y con respecto a su difunto padre (Casa Salvano, Stéfano), es importante resaltar que el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil expresa lo siguiente: “Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: el heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.” Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados.” (el resaltado es del Tribunal).

Por todo lo antes expuesto, observa este Tribunal, que la ciudadana J.C.N., posee legitimidad para actuar en el presente juicio, toda vez que como quedó demostrado de autos, la misma es cohereda del decujus Casa Galvano, Stéfano, le fueron conferidos poderes por los ciudadanos S.C.G., Calogero Casa Nasce y Vincenza Nasce de Casa, para ejercer la administración del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, aunado al hecho que se encuentra debidamente asistida de abogados. Resultando por lo tanto improcedente la cuestión previa del ordinal 2º, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Resuelto el punto anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos por cada una de las partes:

La representación de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1º) Valor y mérito jurídico de las actas procesales en cuanto favorezcan a mi mandante.

2º) Para probar y demostrar que su representada no ha estado ni está obligada de alguna manera, en pagarle los cánones de arrendamiento a la abogada M.J.M.R., con quien no ha adquirido ninguna obligación, ni civil, ni mercantil, ni de ninguna especie, promovió a su favor: a) Comunicado de fecha 01-02-2006, emanado de la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., en el cual esta empresa le notificó a su mandante de que en esa misma fecha, DOMUS, C.R.L., le cedió en todas y cada una de sus partes, el contrato de arrendamiento de fecha 01-10-2004, a la Empresa Mercantil LACEDA, C.A. b) Recibos de pagos originales (fs. 108-128), emitidos por LACEDA, C.A., a favor de su poderdante, por el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de FEBRERO hasta DICIEMBRE – 2006, y, ENERO hasta OCTUBRE – 2007, lo cual demunestra que su representada ha sido puntual en el pago de los cánones de arrendamiento, y que mantiene la relación arrendaticia con la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., desde el 01-02-2006, fecha en que fue notificada sobre la cesión del contrato de arrendamiento, en todas y cada una de sus partes, realizada por DOMUS, C.R.L. a la Empresa Mercantil LACEDA, C.A. c) Consignaciones que hizo y tiene hechas su mandante (fs. 100-1007), NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2007, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a favor de la Empresa LACEDA, C.A., en la persona de su representante legal, ciudadano L.A.C.D..

3º) Promovió a su favor el recibo original Nº 02434 (f. 108), emitido por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida (sic), otorgado por la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., a favor de su representada, correspondiente al mes de OCTUBRE – 2007.

4º) Promovió a su favor el expediente de consignación arrendaticia Nº 6745, llevado por el el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

5º) Para probar y demostrar que su poderdante no adeuda nada por concepto de gastos de: aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, es decir, los gastos de condominio del Edificio Calpin, correspondiente a los meses de OCTUBRE hasta DICIEMBRE – 2007, y, ENERO hasta JUNIO – 2008; promovió a su favor: a) Recibo de pago de canon de arrendamiento Nº 02434, correspondiente al mes de OCTUBRE – 2007, donde aparece reflejado el pago del agua. b) Recibos originales (fs. 129-135), correspondientes al condominio del Edificio Calpin, de los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2007, y, ENERO hasta JUNIO – 2008.

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

1º) Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento que riela al folio 05 del presente expediente, el cual no fue impungnado en forma alguna por el demandado proviniendo de él.

2º) Valor y mérito jurídico derivado de los poderes otorgados por los ciudadanos “SALVATORE CASA GALVANO, CALOGERO CASA NASCE y VINCENZA NASCE DE CASA” (fs. 06-07, 08-10, 11-13 y 14-17).

3º) Valor y mérito jurídico favorable a la demanda derivada de la notificación, realizada a la ciudadana C.T.Z.T., de la revocatoria del mandato de administración a la Administradora DOMUS, C.R.L., representada por el ciudadano L.A.C.D., a través de la Notaría Tercera del Estado Mérida, de fecha 30-10-2007 (fs. 69-71).

4º) Valor y mérito jurídico favorable a la demanda derivada de la notificación, realizada a la ciudadana C.T.Z.T., de la revocatoria del mandato de administración a la Administradora DOMUS, C.R.L., representada por el ciudadano L.A.C.D., notificándole igualmente que a partir del mes de NOVIEMBRE – 2007, el pago del canon de arrendamiento debía hacerlo en la oficina Nº 01, del Edificio 15-15, ubicado en la Avenida 03 (Independencia), con calle 15 (Piñango), de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (ubicada frente al Banco Provincial Milla), a la abogada M.J.M.R. (f. 75).

5º) Impugnó la notificación acompañada por el demandado en su escrito de contestación de la demanda, por lo cual, dice haber sido notificado por la Empresa “DOMUS DE RESPONSABILIDAD LIMITADA O ADMINISTRADORA DOMUS, C.R.L.”, de la cesión del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01-10-2004, entre la misma empresa y la ciudadana C.T.Z.T., a la Empresa LACEDA, C.A., rechazando en su contenido y firma, por no ser proveniente de sus mandantes, o suyas o de cualquier persona autorizada para hacer tal cesión.

6º) Valor y mérito jurídico favorable a la impungnación derivada del Registro de Comercio de la Empresa “DOMUS DE RESPONSABILIDAD LIMITADA O ADMINISTRADORA DOMUS, C.R.L.”, se encuentra vencido, sin que previamente a su vencimiento, hubiese realizado asamblea alguna tendiente a prorrogar, o no, dicho lapso de duración. Que nunca se le dio facultad o autorización expresa o tácita, a la Empresa “DOMUS DE RESPONSABILIDAD LIMITADA O ADMINISTRADORA DOMUS, C.R.L.”, de parte de los propietarios del inmueble a que se contrae la presente demanda, ni en su su nombre propio, como propietaria también, administradora y como mandantaria para la administración del inmueble, por mandato recibido de los ciudadanos “SALVATORE CASA GALVANO, CALOGERO CASA NASCE y VINCENZA NASCE DE CASA”.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:

1º) Con respecto al valor y mérito jurídico de las actas procesales en cuanto favorezcan a su mandante; este Juzgado ya hizo pronunciamiento en el auto dictado en fecha 16-09-2008 (fs. 148-152).

2º) En lo que respecta al comunicado de fecha 01-02-2006, emanado de la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., en el cual esta empresa le notificó a su mandante de que en esa misma fecha, DOMUS, C.R.L., le cedió en todas y cada una de sus partes, el contrato de arrendamiento de fecha 01-10-2004, a la Empresa Mercantil LACEDA, C.A.; se observa que la parte actora impugnó esta comunicación en su escrito de promoción de pruebas (fs. 154-156), y la parte demandada no insistió en hacerlo valer, por lo que su impugnación obligaba a la parte que quiere valerse del mismo, a proceder e insistir en hacerlo valer, lo cual no ocurrió en esta causa, por lo que tal instrumento se tiene por impugnado y carente de valor probatorio alguno. Así se decide.

Y en cuanto a los recibos de pagos originales (fs. 108-128), emitidos por LACEDA, C.A., a favor de su poderdante, por el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de FEBRERO hasta DICIEMBRE – 2006, y, ENERO hasta OCTUBRE – 2007, con lo cual demuestra que su representada ha sido puntual en el pago de los cánones de arrendamiento, y que mantiene la relación arrendaticia con la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., desde el 01-02-2006, fecha en que fue notificada sobre la cesión del contrato de arrendamiento, en todas y cada una de sus partes, realizada por DOMUS, C.R.L. a la Empresa Mercantil LACEDA, C.A.; estos recibos corren con la misma suerte que la notificación, pues al haber sido impugnada la misma, carece de valor probatorio, es por lo que dichos recibos caren de valor probatorio alguno. Así se decide.

En relación a las Consignaciones que hizo y tiene hechas su mandante (fs. 100-1007), NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2007, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a favor de la Empresa LACEDA, C.A., en la persona de su representante legal, ciudadano L.A.C.D.; a pesar de haber sido efectuadas ante un funcionario público autorizado por la ley, las mismas no surten el efecto liberatorio del pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora, pues como quedó establecido anteriormente, la Empresa LACEDA, C.A., no estaba autorizada para realizar cesión alguna con terceras personas. En tal sentido, carece de valor probatorio alguno. Así se decide.

3º) En lo que respecta al recibo original Nº 02434 [f. 108 (sic)], emitido por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida (sic), otorgado por la Empresa Mercantil LACEDA, C.A., a favor de su representada, correspondiente al mes de OCTUBRE – 2007; a pesar de haber sido efectuada ante un funcionario público autorizado por la ley, la misma no surte el efecto liberatorio del pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora, pues como quedó establecido anteriormente, la Empresa LACEDA, C.A., no estaba autorizada para realizar cesión alguna con terceras personas. En tal sentido, carece de valor probatorio alguno. Así se decide.

4º) Promovió a su favor el expediente de consignación arrendaticia Nº 6745, llevado por el el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida; tal como se dijo anteriormente, a pesar de haber sido efectuadas ante un funcionario público autorizado por la ley, las mismas no surten el efecto liberatorio del pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora, pues como quedó establecido anteriormente, la Empresa LACEDA, C.A., no estaba autorizada para realizar cesión alguna con terceras personas. En tal sentido, carece de valor probatorio alguno. Así se decide.

5º) Referente al recibo de pago de canon de arrendamiento Nº 02434, correspondiente al mes de OCTUBRE – 2007 (f. 108), donde aparece reflejado el pago del agua, y recibos originales (fs. 129-135), correspondientes al condominio del Edificio Calpin, de los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2007, y, ENERO hasta JUNIO – 2008; los mismos no surten el efecto liberatorio del pago señalado por la parte demandada, pues como quedó establecido anteriormente, la Empresa LACEDA, C.A., no estaba autorizada para realizar cesión alguna con terceras personas. En tal sentido, carecen de valor probatorio alguno. Así se decide.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

1º) En cuanto al valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento que riela al folio 05 del presente expediente; se le da el valor probatorio de prueba fidedigna, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnado ni desconocido por la parte actora en su oportunidad legal. Y así queda establecido.

2º) En lo que respecta al valor y mérito jurídico derivado de los poderes otorgados por los ciudadanos “SALVATORE CASA GALVANO, CALOGERO CASA NASCE y VINCENZA NASCE DE CASA” (fs. 06-07, 08-10, 11-13 y 14-17); se le da el valor probatorio de prueba fidedigna, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnado ni desconocido por la parte actora en su oportunidad legal. Y así queda establecido.

3º) En relación al valor y mérito jurídico favorable a la demanda derivada de la notificación, realizada a la ciudadana C.T.Z.T., de la revocatoria del mandato de administración a la Administradora DOMUS, C.R.L., representada por el ciudadano L.A.C.D., a través de la Notaría Tercera del Estado Mérida, de fecha 30-10-2007 (fs. 69-71); esta sentenciadora le da el valor probatorio que le confiere el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el el primer aparte del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnado ni tachado por la parte actora en su oportunidad legal. Y así queda establecido.

4º) En cuanto al valor y mérito jurídico derivada de la notificación, realizada a la ciudadana C.T.Z.T., de la revocatoria del mandato de administración a la Administradora DOMUS, C.R.L., representada por el ciudadano L.A.C.D., notificándole igualmente que a partir del mes de NOVIEMBRE – 2007, el pago del canon de arrendamiento debía hacerlo en la oficina Nº 01, del Edificio 15-15, ubicado en la Avenida 03 (Independencia), con calle 15 (Piñango), de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (ubicada frente al Banco Provincial Milla), a la abogada M.J.M.R. (f. 75); esta sentenciadora le da el valor probatorio que le confiere el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnado ni desconocido por la parte actora en su oportunidad legal. Y así queda establecido.

5º) Sobre la impugnación de la notificación acompañada por el demandado en su escrito de contestación de la demanda, por lo cual, dice haber sido notificado por la Empresa “DOMUS DE RESPONSABILIDAD LIMITADA O ADMINISTRADORA DOMUS, C.R.L.”, de la cesión del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01-10-2004, entre la misma empresa y la ciudadana C.T.Z.T., a la Empresa LACEDA, C.A., rechazando en su contenido y firma, por no ser proveniente de sus mandantes, o suyas o de cualquier persona autorizada para hacer tal cesión; sobre esta impungación, este Tribunal ya hizo pronunciamiento, al valorar las pruebas de la parte demandada, donde se declaró impungnada dicha notificación. Y asi se decide.

6º) En cuanto al valor y mérito jurídico favorable a la impungnación derivada del Registro de Comercio de la Empresa “DOMUS DE RESPONSABILIDAD LIMITADA O ADMINISTRADORA DOMUS, C.R.L.”, se encuentra vencido, sin que previamente a su vencimiento, hubiese realizado asamblea alguna tendiente a prorrogar, o no, dicho lapso de duración. Que nunca se le dio facultad o autorización expresa o tácita, a la Empresa “DOMUS DE RESPONSABILIDAD LIMITADA O ADMINISTRADORA DOMUS, C.R.L.”, de parte de los propietarios del inmueble a que se contrae la presente demanda, ni en su su nombre propio, como propietaria también, administradora y como mandantaria para la administración del inmueble, por mandato recibido de los ciudadanos “SALVATORE CASA GALVANO, CALOGERO CASA NASCE y VINCENZA NASCE DE CASA”; el Tribunal observa que vencido como fue el lapso de la Junta Directiva, establecido en la cláusula QUINTA, la Empresa DOMUS, C.R.L., no convocó a una Asamblea de Socios para la designación de la nueva Junta Directiva, cuya irregularidad trae como consecuencia que dicha empresa (DOMUS, C.R.L.), no cumplió los trámites admistrativos correspondientes para su designación, tal y como quedó establecido en la citada cláusula de los estatutos sociales de dicha sociedad mercantil, violando de esta manera el artículo 280 del Código de Comercio; por lo que tal instrumento se tiene por impugnado. Así se decide.

Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

1º) Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento por tiempo determinado, que data de fecha 01-10-2004.

2º) Que la parte actora logró demostrar lo alegado en el libelo de la demanda, en el sentido que quedó probado que la parte demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2007, y, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO – 2008; toda vez que quedó demostrado de los autos, que la Empresa LACEDA, C.A., no estaba autorizada para realizar cesión alguna con terceras personas.

3º) Que la parte demandada no logró demostrar en el lapso probatorio lo alegado en la contestación de la demanda, en el sentido que no logró demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, demandados como insolutos.

4º) Que por las razones que anteceden la presente demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

Finalmente, observa el Tribunal que la parte demandante pretende que le sean canceladas los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, equivalente a SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60,00), mensuales, que multiplicados por ocho (08), suman la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 480,00), sin haber probado en el proceso, dichos pagos, pues no consta en autos recibos expedidos por la Junta de Condominio que demuestren los mismos, a pesar de que dichos gastos forman parte del contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula CUARTA; contraviniendo de esta manera lo preceptuado en el artículo 1.354 del Código Civil, que dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla…” (negritas del Tribunal). En consecuencia, al no haber probado en la etapa procesal cuáles fueron esos gastos, es por lo que este Tribunal considera que lo ajustado a derecho es negar los mismos, por ser improcedentes. Así se decide.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por la ciudadana J.C.N., actuando en su condición de administradora del inmueble a que se contrae la presente demanda, asistida por los abogados en ejercicio R.R.C. y E.A.S.N., contra la ciudadana C.T.Z.T., identificados en autos, por resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento, y en consecuencia, se declara:

Resuelto el Contrato de Arrendamiento que vinculó a las partes, y en consecuencia se ordena a la parte demandada, hacer entrega a la parte actora, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un apartamento, distinguido con el Nº B-1, primer piso, Edificio “Calpin”, ubicado en la Avenida 02 Lora, esquina con calle 30, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Se ratifica la medida de secuestro decretada por este Tribunal en fecha 17 de junio de 2008, sobre el inmueble objeto de la controversia, consistente en un apartamento, distinguido con el Nº B-1, primer piso, Edificio “Calpin”, ubicado en la Avenida 02 Lora, esquina con calle 30, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Se ordena el pago de la suma de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. F. 2.157,11), correspondiente a los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados de los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE – 2007, y, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO – 2008, a razón de DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F. 269,64), cada mes; más los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, los cuales se calcularán mediante experticia complementaria al fallo, una vez quede definitivamente firme la presente decisión.

En cuanto a la solicitud hecha por la parte actora en el libelo de demanda, con respecto a “…al pago de gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, equivalente a SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60,00), mensuales, que multiplicados por ocho (08), suman la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 480,00)…”, niega los mismos por las consideraciones que aparecen up-supra.

Se exonera a la parte demandada al pago de las costas procesales, dada la naturaleza del fallo, de conformidad con el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los trece días del mes de enero de dos mil nueve. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

La Juez Titular,

Abg. Roraima S. M.d.M.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 11:00 a.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMdeM/JAM/gc.-