Decisión nº 2 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Septiembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP71-R-2012-000389/6.379

PARTE DEMANDANTE:

J.M.A.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.333.849.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

G.M.B., B.P.A., A.F.G., C.V.C.F., D.G.F., NORKA MUJICA, M.G., C.T., J.C.P.P., F.J.G., E.T.A. y M.A.B.G., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.186, 15.351, 24.425, 65.375, 118.752, 100.605, 110.136, 137.182, 122.494, 98.526, 162.085 y 160.192 en su orden.

PARTE DEMANDADA:

Herederos del de cujus N.D.R., ciudadanos N.D.D.L., M.P.D.L.d.D. y J.E.D.D.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 16.247.951, 8.746.043 y 18.313.559 respectivamente; asistidos por la abogada M.D.C.Q.S., Defensora Pública Segunda del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 117.251.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 18 DE JULIO DEL 2012 POR EL JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 25 de julio del 2012 por los ciudadanos N.D.D.L., M.P.D.L.d.D. y J.E.D.D.L., asistidos por la abogada M.D.C.Q.S., Defensora Pública Segunda del Área Metropolitana de Caracas, contra la sentencia dictada el 18 de julio del 2012 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano J.M.A.A. contra los herederos del ciudadano N.D.R., condenando a la demandada a hacer entrega del inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7, que forma parte del edificio VICTORIA, situado en la Calle San I.d.L., Chacao, jurisdicción del Municipio Chacao, estado Miranda. De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas a la parte demandada.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 27 de julio del 2012, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Una vez realizado el sorteo de expedientes ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pasaron los autos a este Despacho en fecha 3 de agosto del 2012.

Por cuanto desde el día 15 de agosto del 2012 hasta el 15 de septiembre del 2012, ambas fechas inclusive, no corrió lapso procesal alguno, por ser período de receso judicial; esta alzada, mediante providencia del 17 de septiembre del año en curso, le dio entrada al expediente, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 123, y en la disposición transitoria de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia oral.

El 24 de septiembre del 2012, se llevó a cabo la audiencia oral, en la cual se dejó constancia que sólo hizo acto de presencia el abogado E.T.A., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadano J.M.A.A.; y, que no compareció la parte demandada, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno.

En dicho acto, la representación judicial de la parte actora adujo: Que el contrato de arrendamiento fue suscrito sobre el apartamento Nº 7, que forma parte del edificio VICTORIA, ubicado en la Calle San I.d.L., Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda. Que en una de las cláusulas de dicho contrato se convino que si alguna de las partes no quería prorrogar el contrato, debía manifestarlo con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento. Que el 31 de octubre del 2005, con un año de anticipación, su mandante manifestó al arrendatario su voluntad de no renovar nuevamente el contrato, a través de notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y se dejó constancia que el mismo finalizaría el 1 de noviembre del 2006. Que luego se le concedió al arrendatario la prórroga de 3 años conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en razón del tiempo la Ley que corresponde ser aplicada es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la prórroga legal venció el 1 de noviembre del 2009. Que la demanda fue interpuesta el 13 enero del 2010, estando en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que una vez iniciado el proceso, se agotó la citación personal, luego por carteles; y se solicitó el nombramiento de un defensor judicial. Que tal como consta en autos, compareció uno de los herederos de la parte demanda, quien consignó el acta de defunción de N.D.R.. Que luego de esta comparecencia se tramitó la citación a los herederos conocidos de N.D.R.. Que el 27 de enero del 2012 se reanudó el procedimiento judicial, conforme a la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia. Que hecha la contestación de la demanda se promovieron como pruebas el contrato celebrado, la notificación judicial y se alegó el derecho correspondiente, que se diera cumplimiento al convenio suscrito de acuerdo a la notificación de la no prórroga del mismo; lo que hizo que el a quo declarara con lugar la pretensión de su representado. Consideró dicha representación, que la recurrida cumple con todos requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y por ende no es una sentencia que deba revisarse por este ad quem. Que a su representado le asiste el buen derecho; en consecuencia, solicitó se declare sin lugar la apelación ejercida por la defensora pública, y una vez declarada sin lugar, sea confirmada la sentencia apelada.

Esta alzada, dando cumplimiento a lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acordó dictar la sentencia definitiva el día de hoy, a ser publicada en horas de despacho de esta misma data, y determinó que la lectura del dispositivo se haría a las doce y quince minutos del medio día (12:15 m.), mediante acta levantada al efecto, la cual sería firmada por los asistentes a dicho acto.

Vistas la exposición realizada por la parte actora, y del examen exhaustivo realizado a las actas del expediente, esta juzgadora procede a dilucidar el caso de marras, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento introducida el día 13 de enero del 2010 ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados A.F.G., J.C.P.P. y C.T. en su condición de co-apoderados judiciales del ciudadano J.M.A.A. contra N.D.R., fallecido, quien fuera titular de la cédula de identidad Nº 6.102.229, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien lo recibió en la misma fecha.

Alegaron los nombrados apoderados como hechos relevantes, los siguientes:

1. - Que consta de documento privado que acompañaron marcado “B”, el cual opusieron al demandado conforme a lo previsto en los artículos 1.364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, que su representado suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado sobre el apartamento distinguido con el Nº 7, que forma parte del edificio VICTORIA, ubicado en la Calle San I.d.L.d.C., Municipio Chacao del estado Miranda.

2. - Que en la cláusula tercera del mencionado documento quedó estipulado que el contrato sería por un período de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, cuya vigencia se iniciaría el 1 de noviembre de 1995. Igualmente se estipuló, que si alguna de las partes no quería prorrogar el contrato, debía manifestar dicha voluntad con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga.

3. - Que el canon de arrendamiento se estableció en la suma de CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.400,00) mensuales, hoy equivalentes a CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 14,40).

4. - Que el contrato vencía el 1 de noviembre del 2006, por lo que su representado, en fecha 31 de octubre del 2005, manifestó su voluntad de no renovar y/o prorrogar nuevamente el contrato, a través de notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la que acompañaron marcada “C”. Que en dicha notificación se señaló que el arrendatario podía acogerse a la prórroga legal, según lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la prórroga venció el 1 de noviembre del 2009.

   Como fundamentos de derecho, invocaron lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.579, 1.594, 1.159, y 1.264 del Código Civil.

   Solicitaron, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el secuestro de la cosa arrendada, para su posterior depósito en la persona del demandante.

   El petitorio de la demanda es como sigue:

   …En virtud de todos los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos anteriormente, en nombre de nuestro mandante, el ciudadano J.M.A.A., conforme a lo establecido en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, demandamos al ciudadano N.D.R., para que sea condenado al cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, cuyo plazo de prórroga legal ha vencido.

   (Copia Textual)

   La demanda fue estimada en la cantidad de “DOS MIL CUATROCIENTOS DIECINUEVE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 2.419,20)”, equivalente a 43,98 unidades tributarias.

   Junto con el libelo, la representación judicial de la parte actora consignó como recaudos de su demanda, los siguientes:

   Marcado “A”, copia de instrumento poder que acredita su representación y la de los abogados G.M.B., B.P.A., C.V.C.F., D.G.F., NORKA MUJICA, M.G., M.A.B.G. y E.T.A., así como copias simples de sustitución de poderes, en los que aparece el actor, ciudadano J.M.A.A. (folios 4 al 11).

   Marcado “B”, original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 1 de noviembre de 1995 (folios 12 al 16). Instrumento privado, que al no haber sido desconocido por la representación judicial de la parte demandada, quedó reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, hace fe de la verdad de las declaraciones en él expresadas, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, quedando demostrado que las partes suscribieron el 1 de noviembre de 1995, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se establece.

   Marcada “C”, (folios 17 al 26), original de notificación practicada el 31 de octubre del 2005 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se dejó constancia que al llegar a la dirección de la parte demandada, luego de hacerse los tres toques le ley, no respondió persona alguna, por lo que el señalado Juzgado de Municipio, procedió a fijar el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, anexándosele copia del escrito de solicitud de la actuación realizada por el co-apoderado actor, junto con una misiva de fecha 28 de octubre del 2005, dirigida al ciudadano N.D.R., suscrita por el abogado F.J.G.. Por tratarse de un instrumento público, surte pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, quedó demostrado en autos que el 31 de octubre del 2005, el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó y constituyó en la dirección del inmueble arrendado identificado en autos, y luego de hacer los tres toques de ley y no haber respondido persona alguna, el Tribunal fijó el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, declarándose judicialmente notificado al ciudadano N.D.R.. Así se declara.

   El 18 de enero del 2010, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y emplazó a la parte demandada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.

   Mediante diligencias de fechas 21 de enero y 9 febrero del 2010, el co-apoderado del demandante, consignó los fotostatos a los fines que se librara la compulsa, así como los emolumentos a los fines de la citación del demandado. El 12 de abril del mismo año, compareció el alguacil de la Unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ciudadano M.B., quien mediante diligencia dejó constancia que se trasladó dos veces a la dirección del demandado, que luego de tocar varias veces el timbre, no recibió respuesta alguna, por lo que consignó la respectiva compulsa.

   El 21 de abril del 2010 el co-apoderado actor J.C.P.P., vista la diligencia del ciudadano alguacil, solicitó la citación de la parte demandada por carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; lo que fue acordado por el juzgado de la causa el 23 de abril del 2010.

   El 15 de junio del 2010, la representación judicial de la parte actora consignó, en dos folios, carteles de citación publicados en fechas 20 y 24 de mayo del 2010 en los Diarios El Nacional y El Universal.

   El 12 de julio del 2010, compareció el ciudadano N.D.D.L., en su carácter de hijo de la parte demandada, asistido por el profesional del derecho Á.E.Y.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.695, y consignó marcada “A”, copia simple del acta de defunción de quien fuera su padre N.D.R. (folios 52 al 54).

   El 16 de julio del 2010, el juzgado de la causa, vista la consignación del acta de defunción del demandado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la suspensión del curso de la causa en tanto se citara a los herederos, y ordenó librar edictos para el emplazamiento de los sucesores desconocidos del de cujus, tal como lo prevén los artículos 231 y 232 eiusdem. Retirado el edicto por el co-apoderado J.C.P.P.; mediante diligencia del 9 de agosto del 2010, el señalado abogado, requirió al juzgado de la causa indicara en qué diarios o periódicos se deberían efectuar las publicaciones de Ley, lo que fue proveído por el a quo mediante auto del 10 de agosto del 2010, librándose el edicto correspondiente, el cual fue retirado por la representación judicial actora en fecha 13 del mismo mes y año.

   En fechas 20, 22, 26 y 29 de octubre, y 9, 10 y 17 de noviembre del 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los respectivos carteles; y el 30 de noviembre de ese año, la secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de haberse dado cumplimiento con todas las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo previsto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil (folios 68 al 100).

   El 15 de febrero del 2011, el co-apoderado actor J.C.P.P., solicitó la designación de un defensor ad litem para la parte demandada, en virtud de haber transcurrido el lapso de emplazamiento de los herederos desconocidos del demandado; lo que fue proveído por el juzgado de cognición mediante auto del 16 de febrero de ese año, previo el cómputo ordenado a tal efecto, designándose como defensora ad litem a la profesional del derecho I.C.B.T., quien estando en conocimiento del cargo recaído en su persona, mediante diligencia del 25 de marzo del 2011, lo aceptó y juró cumplirlo bien y fielmente. Mediante diligencia del 6 de abril del 2011, la defensora judicial pidió al juzgado de la causa fijara nueva oportunidad para el acto de aceptación y juramentación del cargo recaído en su persona, pues, cuando aceptó su designación lo hizo a nombre de N.D.R., siendo lo correcto, a nombre de los herederos desconocidos del ciudadano N.D.R..

   En la misma fecha, compareció el abogado E.T.A., quien consignó copia simple de sustitución de poder efectuada a él y a la profesional del derecho M.A.B.G., por el abogado J.C.P.P. (folios 113 al 128).

   Por providencia del 8 de abril del 2011, el juzgado de la causa acordó sobre lo solicitado por la defensora ad litem, y fijó nueva oportunidad para la aceptación del cargo de defensor judicial. El 12 de abril del mismo año, la abogada I.B.T., aceptó el cargo recaído sobre su persona y juró cumplirlo fielmente.

   El 27 de abril del 2011, el alguacil de la Unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ciudadano M.B., consignó la boleta de notificación debidamente firmada por la defensora ad litem I.B.T. (folios 136 y 137).

   El 2 de mayo del 2011, la defensora judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

   En el capítulo I, adujo que en fechas 2 de marzo y 7 de abril del 2011, envió telegrama con acuse de recibo a la dirección suministrada por la parte actora, para la citación del demandado y/o sus herederos desconocidos; en cuyo texto se les informó su designación como defensora ad litem, el tribunal donde se ventila el juicio, el número del expediente, la acción interpuesta y la dirección y números telefónicos para localizarla.

   Que en fechas 24 de marzo y 11 de abril del 2011, se dirigió personalmente a la dirección de la parte demandada, con el fin de ubicar a los herederos desconocidos de N.D.R., no siéndole posible contactarlos, por lo que procedió a dejar copia de la boleta donde consta su designación.

   En el capítulo II, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como los argumentos de derecho esgrimidos en la demanda contra sus representados.

   Como primer argumento, negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento celebrado entre J.M.A.A. y N.D.R. el 1 de noviembre de 1995, sea un contrato a plazo fijo prorrogable automáticamente, en virtud de ello, desconoció el contenido del instrumento privado (Contrato de Arrendamiento) acompañado a la demanda marcado “B”.

   Como segundo argumento, señaló, a todo evento, que el contrato de arrendamiento celebrado entre J.M.A.A. y N.D.R. se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que no le correspondía prórroga legal. Que sólo el 31 de octubre del 2005, el arrendador manifestó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, incumpliendo con lo previsto en la cláusula tercera del señalado convenio. Que el arrendador vulneró el derecho del arrendatario a ser notificado con suficiente anticipación, como para ejercer los derechos que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil, tal como lo prevé el artículo 1.264 del Código Civil, donde se establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

   Finalmente, adujo que por resultar infructuosas las diligencias para ubicar a los herederos desconocidos del demandado, no le fue posible agregar hechos nuevos a lo que es materia en la presente controversia.

   Junto con su escrito, dicha defensora, acompañó, dos (2) telegramas de fechas 22 de marzo y 7 de abril del 2011, de la empresa IPOSTEL en el que se lee como remitente I.B. y destinatario A LOS HEREDEROS DE N.D.R. (folios 141 y 142).

   En la misma ocasión, la defensora ad litem, consignó original de los acuses de recibo de los telegramas enviados (22 de marzo y 7 de abril del 2011), en los que se lee “SIN ENTREGAR CASA CERRADA SE LE DEJO AVISO POR DEBAJO DE LA PUERTA. NO FUE RECLAMADO” (folios 143 al 146).

   En fecha 9 de mayo del 2011, la defensora judicial consignó escrito de pruebas en el que reprodujo el mérito favorable de los autos, solicitando al a quo que valorara los instrumentos públicos cursantes en autos, marcados “B” y “C”.

   Por providencia del 11 de mayo del 2011, el a quo, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, suspendió la causa hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en la citada Ley.

   Mediante diligencia del 8 de noviembre del 2011, la representación judicial de la parte actora, requirió la continuación del proceso, en razón de la sentencia proferida el 1 de noviembre del 2011 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual consignó en copia simple constante de once folios.

   Por auto del 27 de enero del 2012, el juzgado de la causa, vista la decisión dictada el 1 de noviembre del 2011 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, repuso la causa al estado del nombramiento de un Defensor Público en Materia de Arrendamiento, fijando el quinto día de despacho siguiente al 27 de enero del 2012, a las once de la mañana, a los fines de la realización de la audiencia de mediación, prevista en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (folios 171 al 173).

   El 5 de marzo del 2012, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificada del auto que repuso la causa, y solicitó se librara boleta de notificación al defensor público en materia de arrendamientos; lo que fue proveído por el juzgado a quo, el 7 del mismo mes y año. En la misma fecha, 7 de marzo del 2012, se fijó el quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, a las diez de la mañana (10 a.m.) para que tuviera lugar la audiencia de mediación.

   El 28 de marzo del 2012, se llevó a cabo la audiencia de mediación, dejándose constancia mediante acta levantada al efecto, que compareció el abogado J.C.P., co-apoderado actor, y de la no comparecencia la defensa pública (folio 180).

   El 18 de abril del 2012, compareció la abogada M.D.C.Q.S., Defensora Pública Segunda del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, quien en su condición de representante judicial de los ciudadanos N.D.D.L., J.D.D.L. y M.P.D.L.d.D., hijos y esposa del fallecido N.D.R., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

   En el capítulo I, planteó reconvención por cumplimiento de la oferta de venta establecida en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, porque, -agrega- los multiarrendadores se encuentran en mora en la oferta de venta en los términos planteados en la citada Ley a los ocupantes e inquilinos actuales, dentro del lapso no mayor de sesenta (60) días a partir de la entrada en vigencia de dicha Ley. Reconvino en la demanda para que la parte actora cumpla con lo ordenado en la citada Disposición.

   En el capítulo II, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho, lo alegado por la parte actora en su libelo.

   Negó, rechazó y contradijo que sus representados hayan recibido notificación alguna “por parte de este Tribunal”. Adujo que los hijos del demandado N.D.R., aún ocupan el inmueble como herederos universales de la sucesión.

   Negó que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, consignando a tal efecto, marcada “D”, copia simple de los tres últimos comprobantes de depósito en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; lo que a su decir, convirtió la relación de arrendamiento por tiempo indefinido.

   Solicitó al juzgado a quo, requiera prueba de informes al Juzgado de Consignaciones a fin de verificar las consignaciones hasta la actualidad y el retiro de los cánones de arrendamiento; Tribunal que se encuentra “temporalmente cerrados”.

   Por lo expuesto, solicitó se declare sin lugar la demanda incoada contra sus representados.

   Junto con el escrito de contestación, acompañó:

1. - Marcada “A”, (folios 185 y 186), copia simple de la Resolución de la Defensa Pública Nº DDPG 2011-0209 del 7 de julio del 2011, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.718 de fecha 21 de julio del 2011, donde consta la designación de la abogada M.D.C.Q.S., como Defensora Pública Segunda del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda. Instrumento que se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

2. - Marcada “B”, (folios 187 al 189), copia simple de ejemplar de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.607, de fecha 2 de febrero del 2011, en la cual consta la publicación la Resolución Nº DDPG-2011-0047 del 31 de enero del 2011 (ordinal segundo, numeral 3), que ordenó la creación de la Defensoría Segunda. Documento que se tiene como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

3. - Marcada “C”, (folios 190 y 191), copia simple de ejemplar de la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, Ordinaria Nº 00163, de fecha 5 de octubre del 2006, en la cual se publicó el Decreto Nº 000376 de fecha 5 de octubre del 2006, que declaró la adquisición forzosa del Edificio Victoria, ubicado en jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, en el lugar llamado Ensanche Mohedano, Avenida Mis Encantos, al lado de la parcela Nº 5, Chacao. Instrumento que se aprecia como plena prueba de haberse dictado y publicado la Resolución que inicia el proceso de expropiación del inmueble del cual forma parte el apartamento objeto de cumplimiento de contrato en esta causa; el cual que se tiene como fidedigno, por ser publicación de gaceta oficial, ordenada a publicar por la ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. - Marcada “D” (folio 192), copia simple de planillas de depósito bancario a favor del Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de las cuales se pretende acreditar los depósitos de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, realizados en fechas 10 de enero, 2 de marzo y 3 de abril del 2012 por el ciudadano N.D.; instrumento que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   El 20 de abril del 2012, el juzgado de la causa, dictó despacho saneador, en el que ordenó a la parte demandada reconviniente, a señalar, en el plazo de tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha, la cuantía de la reconvención propuesta, a los fines de la admisión de la reconvención, tal como lo dispone el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y que una vez vencido el señalado lapso, se pronunciaría sobre la reconvención propuesta de conformidad con lo previsto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil.

   Por providencia del 30 de abril del 2012, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declaró inadmisible la reconvención propuesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por haber omitido la defensora pública la estimación de la reconvención, cuantía que constituía el valor del inmueble; y que por tratarse de un apartamento ubicado en la Calle San Ignacio, Municipio Chacao del estado Miranda, su precio en el mercado inmobiliario excedía con creces la cuantía que corresponde a los Juzgados de Municipio (3.000 U.T.).

   Por auto del 14 de mayo del 2012, el juzgado de cognición, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó los puntos controvertidos, y abrió un lapso de ocho días de despacho a contar desde esa data, inclusive, para la promoción de pruebas; más tres días de despacho para la oposición; y tres días de despacho para la admisión de las pruebas (folio 199).

   El 30 de mayo del 2012, el a quo, ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas presentado el 24 del mismo mes y año por la representación judicial de la parte actora.

   En dicho escrito, el co-apoderado actor, en el Capítulo I, reprodujo e hizo valer: el documento marcado “B”, acompañado junto con el libelo, con el cual pretende demostrar la existencia del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado en fecha 1 de noviembre de 1995, por un (1) año, prorrogable por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes manifestare la voluntad de no prorrogarlo con “por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o al vencimiento de cualquiera de sus prórrogas”; y marcado “C”, cursantes a los folios 17 al 26, actuaciones practicadas el 31 de octubre del 2005 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; relativas a la notificación judicial de no prórroga a llevarse a cabo en el domicilio de la parte demandada, ciudadano N.D.R., solicitud efectuada por el abogado F.J.G., co-apoderado actor. Con dicha prueba, pretende demostrar la inequívoca voluntad de su representado de no prorrogar y/o renovar el contrato de arrendamiento (desahucio arrendaticio) de fecha 1 de noviembre de 1995.

   Mediante escrito del 1 de junio del 2012, el co-apoderado J.C.P.P., en nombre de su representado, se opuso, por considerarla impertinente, a la prueba de informes promovida por la defensora pública, relativa a que el Juzgado de consignaciones informe sobre las consignaciones arrendaticias y el retiro de las mismas; por cuanto -señala- la pretensión es de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, y no la falta de pago.

   Por providencia del 8 de junio del 2012, el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación o no en la definitiva; y según lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, negó la prueba de informes promovida por la defensora pública de los demandados, por haber sido promovida fuera del lapso de ley (folios 206 y 207).

   El 3 de julio del 2012, el juzgado de la causa, fijó el quinto día de despacho siguiente a esa data, a las diez de la mañana, a los fines de la celebración de la audiencia de juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

   La audiencia de juicio tuvo lugar el 11 de julio del 2012, dejándose constancia que a dicho acto compareció el abogado J.C.P.P., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora. Se dejó constancia que no comparecieron los herederos desconocidos del fallecido N.D.R., ni por sí ni por medio de apoderado alguno; se dejó constancia de la no comparecencia de la defensora judicial designada por ese Tribunal. Concedido el derecho de palabra al apoderado de la parte actora, el ciudadano juez del a quo procedió a dictar en la misma fecha el dispositivo de la sentencia. Una vez leído el mismo, se advirtió a las partes que el extenso del fallo sería publicado a los tres días de despacho siguientes a esa fecha (folios 211 al 215).

   En virtud de la apelación de la defensora pública de la parte demandada, corresponde a esta juzgadora precisar la justeza o no del fallo recurrido.

   Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

   MOTIVOS PARA DECIDIR

PRIMERO

De la competencia.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

subrayado nuestro.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente el m.T.S.d.J. en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 4 de febrero del 2010, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Así se decide.

SEGUNDO

De la reconvención.

La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, planteó reconvención por cumplimiento de la oferta de venta, de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

Observa esta juzgadora, que a los folios 197 y 198, riela providencia dictada el 30 de abril del 2012, mediante la cual el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declaró inadmisible la reconvención propuesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en virtud que la defensora pública omitió la estimación de la reconvención, y, que por tratarse de un apartamento ubicado en la Calle San Ignacio, Municipio Chacao del estado Miranda, el precio del mismo excede con creces la cuantía que corresponde a los Juzgados de Municipio (3.000 U.T.). Siendo ello así, considera esta alzada que no hay materia sobre la cual decidir, por cuanto el juzgado de la causa ya resolvió dicho planteamiento. Así se establece.

TERCERO

Del thema decidendum.

Del escrito libelar se desprende, que la representación judicial de la parte actora demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegó que el contrato fue suscrito el 1 de noviembre de 1995, por un lapso de duración de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales. Que el 31 de octubre del 2005, su representado manifestó al arrendatario, mediante notificación judicial, su voluntad de no renovarlo. Que el arrendatario comenzó a hacer uso de la prórroga legal a partir del 1 de noviembre del 2006. Adujo que una vez vencida la prórroga legal, es inherente al contrato de arrendamiento la obligación del arrendatario de devolver la cosa al término del contrato, según lo dispuesto en los artículos 1.579 y 1.594 del Código Civil.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la defensora pública de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo que sus representados hayan recibido notificación alguna por parte del juzgado de la causa; que los hijos del fallecido N.D.R., aún ocupan el inmueble como herederos universales de la sucesión. Negó que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, motivo por el que, la relación de arrendamiento se convirtió a tiempo indefinido.

Por su parte, el juzgado de cognición, dando cumplimiento a lo dispuesto en la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, una vez fijados los puntos controvertidos, así como lo establecido en el artículo 112 de la citada Ley, profirió su fallo, declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y ordenó a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, y a hacer entrega del inmueble arrendado a la parte demandante.

Para decidir se observa:

De la relación contractual.-

Dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece:

Artículo 1.133.-El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

En específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, que expresa:

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

En relación con los contratos a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales, la doctrina señala que: “Este es el tipo de contrato más corriente; tiene la ventaja de que por más que pasen los años, el contrato se conserva como uno de tiempo fijo. Para que esto sea así, suele tener este contrato una cláusula inserta que dice más o menos lo siguiente: “La duración de este contrato será de un año a contar de hoy y se entenderá prorrogado automáticamente por períodos iguales, si al finalizar el año o sus prórrogas ninguna de las partes avisa a la otra, con dos meses de anticipación a dicho vencimiento, su deseo de darlo por terminado”. Este tipo de contrato de alquiler, que como decimos es el más usado, no aparece expresamente mencionado en la Ley”. (Emilio Calvo Baca, Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Ediciones Libra, página 650).

Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Consta a los folios 12 al 16, contrato de arrendamiento suscrito el 1 de noviembre de 1995, donde se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes. Según la cláusula tercera del contrato, tanto el arrendador como el arrendatario convinieron en que:

TERCERA: El lapso previsto para la duración del presente contrato es de UN (1) AÑO, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas. Es convenio expreso entre las partes que esta manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esta notificación; o por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera la notificación a que se refiere esta cláusula, también podrá hacerse en cualesquiera persona que se hallare en el inmueble arrendado y en forma alternativa a la personal y directa, ambas partes convienen en que para la notificación dicha se podrá emplear la vía del correo certificado o el telegrama con aviso de recibo

.

De dicha cláusula se destaca, que el contrato de arrendamiento se pactó por un año fijo, contado a partir de su firma, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas. Asimismo, se convino que la manifestación de voluntad en contrario podría realizarse en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación, o “por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil”.

De la notificación judicial.-

La defensora pública, alegó, que sus defendidos no recibieron notificación alguna por parte “de este Tribunal y la Defensora Ad Litem I.B. TOVAR”.

De la cláusula tercera del convenio suscrito, transcrita ut supra, relativa al deber de las partes de manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, se estipuló que debería hacerse “por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas”; de lo que se infiere que cualquiera de las partes podía manifestar su voluntad partiendo de sesenta días en adelante, más no podía hacerlo en un plazo menor a sesenta días; por lo que, habiendo notificado la parte demandante al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato el 31 de octubre del 2005, es decir con un año de anticipación al vencimiento del contrato, lo hizo con suficiente antelación, cumpliendo así lo convenido por las partes en la cláusula tercera del contrato suscrito.

A los folios 17 al 26, riela, marcada “C”, notificación judicial practicada el 31 de octubre del 2005 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se dejó constancia que al llegar a la dirección de la parte demandada, luego de hacerse los tres toques le ley, no respondió persona alguna, por lo que el señalado Juzgado procedió a fijar el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, anexándosele copia del escrito de solicitud de la actuación realizada por el co-apoderado actor, junto con una misiva de fecha 28 de octubre del 2005, dirigida al ciudadano N.D.R., suscrita por el abogado F.J.G., co-apoderado actor; declarándose judicialmente notificado al ciudadano N.D.R..

Ante tales hechos, estima esta juzgadora que tal como fue pactado por las partes en el contrato, el arrendatario fue notificado de la no prórroga del contrato, por vía judicial el 31 de octubre del 2005, de conformidad con lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia; este ad quem da por demostrado que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 1 de noviembre de 1995, culminó el 1 de noviembre del 2006, que la prórroga legal empezó a correr de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente (1 de noviembre del 2006), por lo que la prórroga legal culminó el 1 de noviembre del 2009. Así se decide.

De los herederos del demandado N.D.R..-

En lo que tiene que ver con el aserto de que los hijos del fallecido, aún ocupan el inmueble como herederos universales de la sucesión; observa esta sentenciadora que tal como lo afirma la defensora pública de la parte demandada, el carácter de herederos universales que tienen los ciudadanos M.P.D.L.d.D., N.D.D.L. y J.E.D.D.L., se desprende de la copia simple del acta de defunción de N.D.R., allegada a los autos el 12 de julio del 2012 por el ciudadano N.D.D.L. (folios 53 y 54), instrumento cuyo contenido se tiene como fidedigno por emanar de un funcionario público, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha copia simple se constata, en primer lugar, que el 13-11-2008, falleció N.D.R., quien fuera titular de la cédula de identidad Nº 6.102.229, y que sus herederos son los ciudadanos M.P.D.L.d.D., en su condición de cónyuge del de cujus y sus hijos N.D.D.L. y J.E.D.D.L.; y en segundo lugar, que al haber ocurrido el deceso en esa fecha (13 de noviembre del 2008), habían transcurrido tres (3) años y trece días luego de que el demandado había sido notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento (31 de octubre del 2005). Así se establece.-

De la prórroga legal.-

Advierte este ad quem, que la circunstancia de que se haya dictado un Decreto de adquisición forzosa para la ejecución a cargo de la Alcaldía Metropolitana de Caracas del Proyecto Dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas (folios 190 y 191), mediante el cual se inició un proceso expropiatorio sobre el edificio Victoria, del cual forma parte el inmueble de autos; en nada afecta la relación arrendaticia, pues tal proceso administrativo está dirigido al traspaso de la propiedad, el cual sólo se produce una vez cancelada la indemnización correspondiente. Así se establece.

Determinado lo anterior, pasa esta juzgadora a revisar las previsiones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con relación al lapso de la prórroga legal. En este sentido, el artículo 38, literal d), establece:

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

….omissis…

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…

.

El literal d) de la norma transcrita, establece que la prórroga legal que le corresponde a los arrendatarios que hayan tenido una relación arrendaticia de diez años o más, es de tres (3) años.

Por su parte, el artículo 39 de la mencionada Ley, prevé:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

Dicha norma establece que, una vez vencida la prórroga legal, corresponde al arrendatario entregar el inmueble al arrendador, en virtud de haberse vencido el lapso de prórroga legal.

Ahora bien, el artículo 1.594 del Código Civil, prevé como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” al vencimiento de la prórroga legal, por lo que el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

Como quedó señalado líneas arriba, los contratos como fuente de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ser ejecutados de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; de allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autoriza a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Determinado lo anterior, corresponde a esta alzada verificar si la parte demandada, a través de su defensora pública, de conformidad con la distribución de la carga de la prueba, allegó a los autos prueba alguna que demuestre que haya cumplido con su obligación. En ese sentido, de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, no se desprende del mismo que la parte demandada haya dado cumplimiento a lo previsto por el legislador en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, esto es, demostrar que dio cumplimiento a la obligación que se le reclama. Así se decide.

En el presente caso se observa, que efectivamente los herederos del fallecido, hoy arrendatarios, y parte apelante, no cumplieron con su obligación en la forma en que fue contraída, por lo que por imperativo del artículo 1.594 del Código Civil, el arrendador está facultado a exigir, como en efecto lo hizo, el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dio origen a la relación locativa, y como consecuencia de ello, requerir de los arrendatarios la entrega del inmueble arrendado. Así se decide.

Del pago de los cánones de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal.

La defensora pública afirmó que el contrato de arrendamiento se convirtió por tiempo indefinido, pues sus representados continuaron pagando los cánones de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, para lo cual consignó, marcada “D”, copia simple contentiva de tres comprobantes de depósito de fechas 10 de enero, 2 de marzo y 3 de abril del 2012, en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folio 192). En tal sentido, solicitó la prueba de informes a ser requerida al Tribunal de consignaciones “para verificar las consignaciones hasta la actualidad y el retiro de los cánones de arrendamiento”.

La representación judicial de la actora, mediante escrito consignado el 1 de junio del 2012, se opuso a la admisión de la prueba requerida por la parte demandada, señalando que la pretensión en el presente juicio es el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal y no la falta de pago por parte del arrendatario.

Por su parte, el juzgado a quo, por providencia del 8 de junio del 2012, negó la prueba de informes solicitada por la parte demandada, por haber sido promovida fuera del lapso de ley, esto es, en el escrito de contestación de la demanda y no en la etapa probatoria; y en la hoy recurrida, determinó que a los fines de la tácita reconducción, no quedó demostrado en juicio que el arrendatario hubiera retirado o aceptado los pagos o consignaciones realizados por los herederos del demandado.

Para decidir, se observa:

El contrato de arrendamiento a tiempo determinado se produce por la voluntad de las partes, quienes establecen una fecha fija para su terminación; y el contrato a tiempo indeterminado se inicia, no sólo por la voluntad de las partes, sino cuando una vez vencido el término, sin oposición del propietario, el inquilino continúa ocupando el inmueble bajo las mismas condiciones; ocurriendo entonces la tácita reconducción.

La doctrina señala que la tácita reconducción es una nueva relación arrendaticia a tiempo indeterminado; que se produce cuando se cumplen los siguientes requisitos: 1) un contrato a tiempo determinado con duración ya concluida; 2) actitud silente o ausencia de oposición del arrendador, y 3) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indeterminado (doctor G.G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, página 296).

El artículo 1.614 del Código Civil, establece:

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

.

Sin embargo, el artículo 1.601 del mismo Código, prevé:

"Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción."

Del examen de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el desahucio arrendaticio se llevó a cabo el 31 de octubre del 2005 (folios 17 al 26), a través de notificación judicial realizada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual el propietario, manifestó al arrendatario su voluntad de no prorrogar y/o renovar el contrato de arrendamiento. Igualmente, una vez culminada la prórroga legal (1 de noviembre del 2009), la representación judicial del propietario (el 13 de enero del 2010) demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal; es decir, no dejó transcurrir mucho tiempo entre el vencimiento de la prórroga y la interposición de la demanda, dejando clara su voluntad de no permitir que el contrato se transformase en tiempo indeterminado.

De manera que aunque se hubiese demostrado que el arrendador había recibido los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal o retirado las consignaciones que se hubiesen realizado en Tribunales (lo que no ocurrió), nunca operaría la tácita reconducción por aplicación del artículo 1.601 del Texto Sustantivo antes transcrito. En tal sentido, no es procedente la defensa opuesta por la defensora pública sobre la existencia de la presunción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción. Así se establece.

Sobre la base de los anteriores elementos probatorios y del análisis de los hechos y el derecho, esta juzgadora estima que en la presente causa se cumplieron los requisitos esenciales para que la presente acción prosperara, a saber: a.- la existencia de una relación locativa a tiempo determinado; b.- la notificación del arrendador al arrendatario de la no continuidad de la relación arrendaticia, efectuada por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas; c.- la finalización del contrato; y d.- quedó plenamente demostrado el cumplimiento de la cláusula contractual tercera, por parte del arrendador. Así se decide.

Cabe agregar, tal como fue resuelto por el juzgado a quo, que una vez firme la presente sentencia, de ser necesaria la ejecución de la misma, el procedimiento a seguir es el contenido en el artículo 12 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 del 6 de mayo del 2011. Así se establece.

Corolario de lo anterior, juzga quien decide, que actuó ajustado a derecho el juzgado a quo al declarar con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por la parte actora; en consecuencia, es forzoso declarar sin lugar la apelación y confirmar el fallo recurrido; y así se resolverá en la parte resolutoria de esta sentencia. Así igualmente se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano J.M.A.A. contra los herederos del fallecido N.D.R., ciudadanos N.D.D.L., M.P.D.L.d.D. y J.E.D.D.L., asistidos por la abogada M.D.C.Q.S., identificados en el encabezamiento del presente fallo; en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que a continuación se identifica: un apartamento distinguido con el número 7, el cual forma parte del edificio denominado “VICTORIA”, situado en la Calle San I.d.L., Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda; inmueble propiedad de la parte actora, según se lee en el contrato suscrito, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda el 2 de agosto de 1993, bajo el Nº 40, Tomo 9, Protocolo Primero. SEGUNDO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 25 de julio del 2012 por los ciudadanos N.D.D.L., M.P.D.L.d.D. y J.E.D.D.L., asistidos por la abogada M.D.C.Q.S., Defensora Pública Segunda del Área Metropolitana de Caracas, contra la sentencia dictada el 18 de julio del 2012 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda CONFIRMADA, la sentencia apelada.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del proceso a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de septiembre del dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. M.F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

ABG. E.M.L.R.

En la misma fecha 24/09/2012, se publicó y registró la anterior decisión, constante de veinticinco (25) páginas, siendo las 2.20 p.m.-

LA SECRETARIA,

ABG. E.M.L.R.

Exp. Nº AP71-R-2012-000389/6.379

MFTT/EMLR/cs.

Sentencia definitiva.