Decisión nº 9 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Febrero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº 5.638

PARTE ACTORA RECONVENIDA:

J.C.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.073.422.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

G.I., abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 2.658.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

PROMOTORA SAN IGNACIO C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda el 31 de octubre de 1997, bajo el N° 36, Tomo 3-A-VII.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

J.D.C., L.A.M. y J.M.V., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.445, 21.583 y 91.268 respectivamente.

MOTIVO:

APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 11 DE JUNIO DE 2007 POR EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 9 de agosto de 2007 por el abogado G.I., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 11 de junio de 2007 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero.- Sin lugar la demanda de nulidad de documento identificado como compromiso recíproco de compra venta incoada por el ciudadano J.C.R. contra la empresa PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. Segundo.- Con lugar la reconvención propuesta por la sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. contra el ciudadano J.C.R. por resolución del compromiso recíproco de compra venta. Tercero.- Resuelto el contrato celebrado entre las partes como compromiso recíproco de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 22, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Cuarto.- Ordenó la retención del monto total entregado como depósito en garantía por la parte actora reconvenida, a favor de la empresa PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. Quinto.- Condenó en costas a la parte actora por haber resultado vencida.

La apelación fue oída en ambos efectos por auto de 2 de octubre de 2007, disponiéndose en consecuencia la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que se resolviera el referido recurso.

En fecha 22 de octubre de 2007 se recibió el expediente y por auto de 24 del mismo mes y año, se fijó oportunidad para la presentación de informes; los cuales fueron rendidos en su oportunidad por el abogado G.I., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en diez folios útiles, y por el abogado J.M.V., en su condición de co-apoderado judicial de la demandada, en diecisiete folios útiles.

El día 4 de diciembre de 2007 el abogado J.D.C. actuando en su indicado carácter, presentó escrito de observaciones a los informes rendidos ante esta alzada por la representación judicial de la parte actora, constante de ocho folios útiles; y lo propio hizo el profesional del derecho G.I., constante de cinco folios útiles.

En fecha 5 de diciembre de 2007 el tribunal dijo “VISTOS”, acordándose dictar el fallo dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes a esa data; auto que fue corregido y complementado mediante providencias de fechas 10 de diciembre de 2007 y 7 de enero de 2008 respectivamente.

Estando dentro del referido lapso, se procede a sentenciar, de acuerdo con el resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones expuestos a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Comenzó el presente juicio en virtud de la demanda introducida en fecha 19 de febrero de 2003 por el abogado R.G.M., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.C.R., con base en las afirmaciones de hecho siguientes:

1. - Que consta de documento acompañado marcado “B”, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.e.M., en fecha 19 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 22, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados en ese Despacho Notarial, que la sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. celebró con su representado un contrato denominado “COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRA-VENTA”, en el que la referida empresa se comprometió a vender a su poderdante y éste a su vez a comprarle, un local comercial distinguido con la letra y número D-01, ubicado en el Nivel Diversión de la edificación que la citada empresa iba a desarrollar en la parcela de terreno de su propiedad ubicada en la Avenida Intercomunal de Guarenas-Guatire, Sector Auyare, Municipio Z.d.e.M..

2. - Que en relación al precio de venta, la cláusula tercera del referido contrato establece como precio de referencia la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES SETECIENTOS ONCE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 130.711.392,00), es decir, CIENTO TREINTA MIL SETECIENTOS ONCE CON TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs f. 130.711,39), pero que dicho precio de referencia no es, ni puede considerarse como definitivo, pues, según lo acordado en la cláusula quinta, será “el que resulte de aplicar, al PRECIO DE REFERENCIA, un porcentaje igual al 12% Anual Fijo sobre el saldo deudor”; que dicho porcentaje sería aplicado sobre cada uno de los saldos deudores que el comprador adeudare en la fecha de vencimiento de cada una de las cuotas allí previstas; y que el correspondiente monto será cancelado en la oportunidad del vencimiento de cada una de las cuotas previstas en el mencionado documento.

3. - Que de acuerdo con el citado documento, el comprador se comprometió a entregar a la vendedora como depósito en garantía, “por el Precio Definitivo de Compra-Venta”:

   “1-. La Cantidad de BOLIVARES UN MILLON CON 00/100 (BS: 1.000.000,oo), que EL INTERESADO ha entregado a LA VENDEDORA cancelada por mi mandante en la citada fecha de la firma del mencionado documento; (2) otra cantidad de veinticinco millones ciento cuarenta y dos mil doscientos setenta y ocho bolívares con 40/100 (Bs. 25.142.278,40), pagadera de la siguiente manera: diez y nueve millones de bolívares (Bs. 19.000.000,oo), igualmente cancelados por mi mandante en el momento de la firma del documento; y seis millones ciento cuarenta y dos mil doscientos setenta y ocho bolívares con 40/100 (Bs. 6.142.278,40) pagaderos en dos cuotas cada cuatro meses, contados a partir de la firma del referido documento por el monto de tres millones doscientos cincuenta y seis mil seiscientos once bolívares con 92/100 (Bs. 3.256.611,92) cada una, “la cual comprende la amortización del capital, y de los intereses sobre el saldo deudor calculados para todo el período a la rata del DOCE POR CIENTO (12%) anual”; y, además de todo ello y siempre por el mencionado concepto de “Depósito en Garantía”, otra cantidad de ciento cuatro millones quinientos sesenta y nueve mil ciento trece bolívares con 60/100 (Bs. 104.569.113,60), pagaderas en diez cuotas por el monto de diez y ocho millones quinientos siete mil setenta y siete con 17/100 (Bs. 18.507.077,17) cada una, la cual comprende la amortización del capital y de los intereses sobre saldos deudores calculados para todo el período a la tasa del doce por ciento (12%) anual, con vencimientos anuales, contados a partir del día de la firma del documento”.

   Que además, se estipuló en dicha cláusula, como cláusula penal, el cero coma uno por ciento (0,1%) diario calculado sobre cada cuota vencida y no cancelada en su fecha de pago; que la suma total entregada por concepto de depósito de garantía no devengaría intereses a favor del comprador, siendo ésta imputada al precio definitivo de venta; y que, para garantizar el saldo del depósito en garantía, así como los intereses de mora, si los hubiere, y los gastos de cobranza, el comprador constituiría a favor de la vendedora hipoteca especial de primer grado sobre el inmueble.

4. - Que en cumplimiento de las obligaciones asumidas por su poderdante, su representado le ha hecho a la vendedora los siguientes pagos:

   1.- UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) según consta del recibo, de fecha 3 de marzo de 2001, que se acompaña marcado con la letra “C”;

   2.- DIEZ Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 19.000.000,oo), según consta del recibo, de fecha 19 de marzo de 2001, que se acompaña marcado con la letra “D”;

   3.- UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS ONCE BOLÍVARES con NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 1.256.611,92), según consta del recibo, de fecha 1° de noviembre de 2001, que se acompaña marcado con la letra “E”;

   4.- QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), según consta del recibo, de fecha 7 de enero de 2001, que se acompaña marcado con la letra “F”;

   5.- UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), según recibo, de fecha 30 de enero de 2002, que se acompaña marcado con la letra “G”;

   6.- QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), según recibo, de fecha 28 de febrero de 2002, que se acompaña marcado con la letra “H”;

   7.- UN MILLÓN TRESCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 1.309.389,62), según recibo, de fecha 31 de agosto de 2001, que se acompaña marcado con la letra “I”;

   8.- DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), según recibo, de fecha 18 de julio de 2001, que se acompaña marcado con la letra “J”; y

   9.- TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES (Bs. 374.209,oo) según consta del recibo, de fecha 15 de mayo de 2001, que se acompaña marcado con la letra “K”.

   En consecuencia, la suma tota pagada por mi mandante a la vendedora asciende a VEINTISÉIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES con CINCUENTA Y CUATRO (Bs. 26.940.210,54)

   . (Copiado textualmente).

5. - Que de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, “en el presente caso” se cumplen los requisitos que la Ley requiere para la anulabilidad de dicho contrato, por cuanto en el documento sobre el cual versa la demanda “no aparece” mención alguna del destino de las cantidades de dinero recibidas de los futuros compradores, y menos aún aparece la obligación del vendedor de destinar dichos fondos al financiamiento de la construcción, sino que “más bien” ha quedado previsto en la cláusula décima quinta que la vendedora podrá recurrir a diversas fuentes de financiamiento con el objeto de ejecutar la construcción del Vista Place.

6. - Que tampoco consta que se hubiera otorgado el Documento de Condominio antes de la celebración del aludido contrato o que se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos, ni consta que el propietario hubiera constituido garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar, y “menos aún consta la obligación de pagar a los compradores intereses de clase alguna”. Que por las razones expresadas su mandante está legalmente facultado para pedir la anulación del llamado compromiso recíproco de compraventa. Que las normas que regulan el contrato de compraventa son igualmente aplicables al citado compromiso recíproco de compraventa.

7. - Que el contrato objeto de la demanda está viciado de nulidad, por cuanto no cumple con las exigencias legales contenidas en los artículos 1.474 y 1.479 del Código Civil, pues, los elementos constitutivos del mismo (objeto y precio), no cumplen con los requisitos legales para ello. Que en cuanto al objeto, al señalarse su identificación, no se hace referencia a ningún plano, croquis, dibujo o documento análogo; y en cuanto al precio de venta, estipulado en la cláusula quinta del contrato, éste “no ha sido fijado en forma precisa y concreta, por cuanto el llamado precio de referencia, que el es único que aparece debidamente cuantificado, no es el precio definitivo de compraventa”.

8. - Que hace constar que se está en presencia de un contrato que la doctrina califica como “contrato de adhesión”, al haber sido redactado por una de las partes y sometido a la otra, “sin posibilidad de participar en su redacción”.

   Acompañó, marcadas “L” y “M”, copias simples de los documentos autenticados en la Notaría Pública del Municipio Z.d.e.M. de fecha 19 de enero de 2001, en los que PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. celebra con el señor DUARTE M.D.H. los compromisos recíprocos de compra venta de los locales allí identificados, que a su decir, el “contenido es idéntico al celebrado por dicha empresa con su representado”.

   Hizo alusión al ordinal 6° del artículo 465 del Código Penal, en relación a que la sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. debe abstenerse de enajenar o gravar el referido local.

   Como razones de derecho, el demandante invocó lo dispuesto en los artículos 34 y 44 de la Ley de Propiedad H.y.1. y 1.479 del Código Civil.

   El petitorio está concebido de la siguiente manera:

   Por todo lo expuesto y en la representación que ostento, respetuosamente ocurro ante la competente autoridad del ciudadano Juez para demandar, como en efecto formalmente demando a la Sociedad Mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO C.A., ya identificada, para que convenga o, en efecto de convenimiento, sea declarada la nulidad del contrato, celebrado el día 19 de marzo de 2001 con mi mandante, señor J.C.R., y denominado “COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRAVENTA”, contentivo del compromiso recíproco de vender y comprar el local comercial No. D-01 de la Edificación denominada VISTA PLACE, así como pido que, en defecto de convenimiento, sea condenada a pagarme para mi representado, igualmente identificado, la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES con CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 26.940.21,54) por concepto de devolución de las cantidades de dinero que le han sido entregadas por mi representado en virtud del aquí identificado contrato; y los intereses a la tasa del doce por ciento (12%) anual, que se devengaren sobre dicha suma entre la fecha de la citación de la demandada y la de la cancelación total de la obligación; e igualmente pido sea condenada al pago de las costas procesales”. (Copia textual).

   Solicitó finalmente que en la sentencia definitiva se decretara la indexación monetaria de la suma demandada, desde el día de la citación de la demandada hasta el del definitivo pago de dicha suma, de acuerdo con los índices de inflación emanados del Banco Central de Venezuela.

   El día 26 de febrero de 2003 compareció la profesional del derecho R.C., en su carácter de co-apoderada actora para esa fecha, y consignó, en copia certificada, los siguientes recaudos: 1) Marcado “A”, documento poder otorgado por el ciudadano J.C.R.C. a ella y a los abogados A.S. y R.G.M. (folios 9 y 10). 2) Marcado “B”, original de “COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRA VENTA LOCAL OPERACIÓN DE FINANCIAMIENTO EN BS D-01”, celebrado entre PROMOTORA SAN IGNACIO C.A., denominada LA VENDEDORA, y el ciudadano J.C.R., denominado EL INTERESADO (folios 11 al 15). 3) Marcada “C”, copia simple de recibo de fecha “tercer día” del mes de marzo de 2001, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.00), por concepto de reserva de un local comercial identificado con el N° D-1, nivel diversión de 40.32 M2, entregado por el señor J.C.R. al señor D.G. (folios 16 y 17), cuyo original corre inserto al folio 49 de la primera pieza del expediente. 4) Marcada “D”, copia simple de recibo de fecha 19 de marzo de 2001, por la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 19.000.000.00), por concepto de cancelación parcial de la inicial del compromiso recíproco de compra venta del local D-1, ubicado en el nivel diversión del Centro Comercial B.V.P., suma entregada por el señor J.C.R. mediante cheque a favor de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. (folios 18 y 19), cuyo original corre inserto al folio 51, primera pieza del expediente. 5) Marcada “E”, copia simple de recibo de fecha 1/11/2001, por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON 91/100 (Bs. 1.256.611,92), por concepto de abono al giro 2/2 “a vencer el próximo 19/11/2001”, del compromiso recíproco de compra venta del local D-1, ubicado en el nivel diversión del Centro Comercial B.V.P., suma entregada por el señor J.C.R. mediante cheque a favor de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A., del Banco Mercantil, por la cantidad de Bs. 1.195.000,oo y en efectivo Bs. 61.700,oo (folios 20 y 21), cuyo original riela al folio 52, pieza primera del expediente. 6) Marcada “F”, copia simple de recibo de fecha 7 de enero de 2001 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), por concepto de abono al giro 2/2 vencido el 19/11/2001 del compromiso recíproco de compra venta del local D-1, ubicado en el nivel diversión del Centro Comercial B.V.P., suma entregada por el señor J.C.R. mediante cheque a favor de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. (folios 22 y 23), el original de dicho recibo cursa al folio 53, primera pieza del expediente. 7) Marcada “G”, copia simple de recibo de fecha 30 de enero de 2002, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.00), por concepto de abono al giro 2/2 vencido el 19/11/2001 del compromiso recíproco de compra venta del local D-1, ubicado en el nivel diversión del Centro Comercial B.V.P., suma entregada por el señor J.C.R. mediante cheque a favor de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. (folios 24 y 25), cuyo original riela al folio 54, pieza 1 del expediente. 8) Marcada “H”, copia simple de recibo de fecha 28 de febrero de 2002 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000.00), por concepto de abono al giro 2/2 vencido el 19/11/2001 del compromiso recíproco de compra venta del local D-1, ubicado en el nivel diversión del Centro Comercial B.V.P., suma entregada por el señor J.C.R. mediante cheque a favor de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. (folios 26 y 27) cuyo original corre inserto al folio 55 de la primera pieza del expediente. 9) Marcada “I”, copia simple de recibo de fecha 31 de agosto de 2001 por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 62/100 (Bs. 1.309.389,62), por concepto de cancelación saldo del giro medio vencido el 19/07/2001, por Bs. 1.256.611,92 más intereses devengados desde el 19/07 hasta la fecha al 0,1% diario (Bs. 52.777,70) sobre la cuota vencida no pagada del compromiso recíproco de compra venta del local D-1, ubicado en el nivel diversión del Centro Comercial B.V.P., suma entregada por el señor J.C.R. mediante tres (3) cheques a favor de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. (folios 28 y 29) cuyo original corre inserto al folio 56 de la primera pieza del expediente. 10) Marcada “J”, copia simple de recibo de fecha 19 de julio de 2001, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), por concepto de abono al giro medio vencido, con vencimiento el 19/07/2001 del compromiso recíproco de compra venta del local D-1, ubicado en el nivel diversión del Centro Comercial B.V.P., suma entregada por el señor J.C.R. mediante dos (2) cheques a favor de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. (folios 30 y 31), cuyo original corre inserto al folio 57 de la primera pieza del expediente. 11) Marcada “K”, recibo de fecha 15 de mayo de 2001 por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES (Bs. 374.209,00), por concepto de pago para la colocación de aguas blancas, aguas negras y ventilación, suma entregada por el señor J.C.R. mediante cheque a favor de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. (folios 32 y 33), cuyo original corre inserto al folio 58, pieza 1 del expediente. 12) Marcadas “L” y “M”, copias simples de compromiso recíproco de compra venta local operación de financiamiento en Bs D-31 y Bs D-32, autenticado el 19 de enero de 2001 ante la Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda, contratos suscritos entre la empresa PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. y el ciudadano DUARTE M.D.H. (folios 34 al 45).

   Admitida la demanda por auto de 19 de marzo de 2003, se ordenó la citación de la demandada a los fines de la contestación de la demanda.

   En fecha 17 de septiembre de 2003 compareció el abogado J.D.C., actuando en su condición de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO C.A., quien consignó, marcado “A”, documento poder que acredita su representación y se dio por citado.

   El 23 de septiembre de 2003 el abogado J.D.C., dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:

   1.- La rechazó, negó y contradijo en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, salvo en lo expresamente admitido.

   2.- Alegó que la propiedad de quien recibió las cantidades de dinero está establecida en la cláusula primera del compromiso recíproco de compraventa que el actor acompañó marcado “B”; que dicha cláusula expresa la titularidad del inmueble así como los datos del registro del terreno destinado para su construcción. Que a la fecha “de esta demanda” dicho Centro Comercial estaba construido, según se evidenciaba del Permiso de Habitabilidad N° 102/2001, de fecha 27 de noviembre de 2001, emanado del Director de Urbanismo e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Z.d.e.M. que acompañó marcado “1”.

   3.- Expresó que el permiso de construcción fue expedido el 12 de mayo de 1998, cuya copia anexa marcada “B”, y que la firma del compromiso recíproco de compraventa se celebró el 19 de marzo de 2001. Que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 84 y 85 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, cuyo contenido transcribe, basta con la obtención de la constancia de cumplimiento de variables urbanas a que se refiere el artículo 85 de la citada ley, para iniciar la construcción de una edificación; razones que evidencian que “el contrato no es nulo”, pues, la norma no exige que las excepciones deban constar del contrato, como lo pretende el actor.

   4.- En relación con la indeterminación del objeto del contrato alegado por la actora, adujo que por tratarse de un local en construcción su determinación definitiva se deja al momento del otorgamiento del documento definitivo; que si bien no se acompañan los planos al contrato, “estos siempre estuvieron a disposición del promitente comprador”; que los planos en comento estaban a disposición de cualquier interesado en la Dirección de Urbanismo e Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo Z.d.e.M..

   5.- Argumentó que en fecha 25 de enero de 2002 se otorgó el documento de condominio ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.e.M., quedando anotado bajo el N° 29, Tomo 05, Protocolo 1°; y que el 17 de marzo de 2003 se notificó al promitente comprador la necesidad de “que cumpliera con lo convenido” para protocolizar el documento definitivo de compraventa.

   6.- Sostuvo, que en cuanto a la indeterminación del precio alegada por la parte actora, que en la cláusula cuarta se convino en que el precio de venta sería la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES SETECIENTOS ONCE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 130.711.392,00) más un porcentaje del 12% anual, calculado para el momento del vencimiento de cada una de las cuotas convenidas en la cláusula quinta del contrato.

   Con base en los artículos 1.264 y 1.267 del Código Civil, cuyos textos reprodujo, propuso reconvención, en los siguientes términos:

   Que consta del compromiso recíproco de compraventa, acompañado por el accionante marcado “B”, que su representada PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. se comprometió a vender al ciudadano J.C.R., quien se comprometió a comprar, un (1) local comercial distinguido con la letra y número D-01, que tendría una superficie aproximada de cuarenta metros cuadrados con treinta y dos decímetros cuadrados (40,32 m2), ubicado en el Nivel Diversión del VISTA PLACE. Que en la cláusula quinta de dicho convenio, el comprador se obligó a constituir un depósito en garantía, así:

   QUINTA: DEPOSITO EN GARANTIA:

   EL INTERESADO se compromete a entregar a la VENDEDORA, como Depósito en Garantía por el Precio Definitivo de Compra – Venta, las Cantidades siguientes:

   1.- La cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN CON 00/100 (Bs. 1.000.000,00) que EL INTERESADO ha entregado a LA VENDEDORA a la presente fecha.

   2.- La cantidad de BOLÍVARES VEINTICINCO MILLONES CIENTO CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO CON 40/100 (Bs. 25.142.278,40) a ser cancelados de la siguiente manera: 2.1- BOLIVARES DIECINUEVE MILLONES CON 00/100 (Bs. 19.000.000,00) que EL INTERESADO entrega en este acto, mediante Cheque de Gerencia; 2.2- BOLIVARES SEIS MILLONES CIENTO CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO CON 40/100 (Bs. 6.142.278,40) a ser cancelados mediante Cheques de Gerencia, en dos (2) cuotas cada cuatro meses, contadas a partir del día de la firma del Compromiso, cada una por la cantidad de BOLÍVARES TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS ONCE CON 92/100 (Bs. 3.256.611,92) la cual comprende la amortización del capital y de los intereses sobre el saldo deudor calculados para todo el período a la rata del DOCE POR CIENTO (12%) anual.

   3.- La Cantidad de BOLIVARES CIENTO CUATRO MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CIENTO TRECE CON 60/100 (Bs. 104.569.113,60), a ser cancelados mediante Cheques de Gerencia, en Diez (10) Cuotas, cada una por la cantidad de BOLIVARES DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL SETENTA Y SIETE CON 17/100 (Bs. 18.507.077,17)., la cual comprende la amortización del capital, y de los intereses sobre los saldos deudores calculados para todo el periodo a la rata del DOCE POR CIENTO (12%) anual, con vencimientos Anuales, contados a partir del día de la firma del COMPROMISO.

   EL INTERESADO acepta que dichas cuotas queden representadas en Sendas Letras de Cambio, con iguales montos y vencimiento, cuyas emisiones no causan novación.

   EL INTERESADO se compromete, a cancelar los ajustes resultantes del porcentaje especificado en la Cláusula Cuarta, en ocasión del pago de cada una de las Cuotas establecidas.

   En cualquier momento podrá abogar la totalidad o parte del saldo deudor y se hará el correspondiente ajuste de intereses.

   EL INTERESADO se obliga a pagar las Obligaciones asumidas en este Documento a LA VENDEDORA a su orden o de la persona que designe, en el Centro Comercial Buenaventura, Edificio Expoventura, Piso 2, Oficina CDP2-09, Guatire, Estado Miranda, los primeros cinco (5) días de cada mes correspondiente.

   Por la dilación o tardanza en el pago de las obligaciones en dinero establecido en este Documento, EL INTERESADO pagará a LA VENDEDORA por cada día de retardo el cero como uno por ciento (0,1%) diario calculado sobre cada cuota vencida y no cancelada en su fecha de pago. Cantidad ésta que se estima por vía de la cláusula penal y determina los daños y perjuicios que EL INTERESADO causa a LA VENDEDORA nada tiene que probar con relación a la Cláusula Penal aquí fijada.

   La suma total entregada como Depósito en Garantía, no devengará intereses a favor de EL INTERESADO, y será imputada al Precio Definitivo de Venta que EL INTERESADO declara que para garantizar a LA VENDEDORA el saldo del Depósito en Garantía, así como los intereses de mora si los hubiere, los gastos de cobranza judicial o extrajudicial, inclusive los honorarios profesionales de abogados, si hubiere lugar a ello, constituirá a favor de LA VENDEDORA antes identificada, hipoteca convencional de primer grado hasta por la cantidad de BOLIVARES DOSCIENTOS NUEVE MILLONES CIENTO TREINTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS VEINTISIETE CON 20/100 (Bs. 209.138.227,20)., sobre el inmueble que por este documento se compromete a adquirir, cuyas especificaciones quedaron determinadas en este mismo documento y deben considerarse íntegramente reproducidas. Queda expresamente convenido que durante el tiempo que este (sic) vigente esta garantía real, el local hipotecado deberá mantenerse solvente por concepto de tasas e impuestos nacionales o municipales, creados o que se crearen. No podrá ser enajenado ni gravado nuevamente sin el previo consentimiento de LA VENDEDORA, dado por escrito

   .

   Que el 24 de febrero de 2003 el promitente comprador adeudaba a la vendedora la primera de las letras de cambio referidas en la cláusula quinta del convenio, cuyo vencimiento fue el 19 de marzo de 2002, por la suma de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON 17/100 (Bs. 18.507.077,17), más los intereses de mora convenidos, por lo que su representada notificó al interesado el 17 de marzo de 2003. Que con posterioridad a dicha notificación, el 19 de marzo de 2003 se venció la segunda cuota de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON 17/100 (Bs. 18.507.077,17); Acompañó marcadas “D” y “E” las referidas letras de cambio vencidas; así como otros giros, marcados “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” y “M”, aceptados por el demandante reconvenido.

   Que de acuerdo con lo convenido en la cláusula séptima del compromiso recíproco de compraventa, el incumplimiento de “EL INTERESADO” daba derecho a “LA VENDEDORA” a optar entre exigir el cumplimiento del contrato o considerarlo resuelto.

   Por lo expuesto, reconvino al demandante, solicitando al juzgado de la causa declarara resuelto el convenio recíproco de compraventa suscrito entre su representada y el ciudadano J.C.R., y, además, que la sociedad mercantil tiene derecho a retener para sí la totalidad del depósito dado en garantía a título de indemnización por los daños y perjuicios causados a su poderdante, previstos en la cláusula séptima del compromiso recíproco de compraventa.

   Finalmente, pidió que la demanda de nulidad del compromiso recíproco de compraventa fuera declarada improcedente y con lugar la reconvención interpuesta, con la condena en costas al actor reconvenido.

   Consignó con el referido escrito: 1) Marcado “1”, oficio N° 2372/2001 D.U.I.M. emanado de la Dirección de Urbanismo e Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Autónomo Z.d.e.M., de fecha 27 de noviembre de 2001, en el que se deja constancia de la revisión hecha al inmueble propiedad de PROMOTORA SAN IGNACIO C.A., construido bajo el Permiso Municipal N° 07/98 de fecha 12/05/98 (folio 101). 2) Marcada “B”, copia certificada de constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales del proyecto de construcción del Centro Comercial ubicado en la avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, parcela 1-B2, Municipio Z.d.e.M., emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del municipio Autónomo Z.d.e.M. de fecha 12 de mayo de 1998 (folio 102). 3) Marcada “C”, original de comunicación fechada 16 de octubre de 2001, oficio N° 1972/2001; D.U.I.M., emanada de la Dirección de Urbanismo e Ingeniería de la Alcaldía del municipio Autónomo Z.d.e.M. (folio 103). 4) Marcada “2”, resultas de la notificación judicial practicada por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda (folios 104 al 112). 5) Marcadas “D”, “E”, F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” y “M”, letras de cambio aceptadas por el demandante reconvenido (folios 113 al 118).

   En fecha 6 de noviembre de 2003 el Juzgado de conocimiento Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió la reconvención y fijó el quinto día de despacho siguiente para que la parte actora diera contestación a la misma.

   Así las cosas, el día 13 de noviembre de 2003 el abogado R.G.M., actuando en representación del ciudadano J.C.R., dio contestación a la reconvención, en los siguientes términos:

1. - La rechazó, negó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los supuestos de hecho como en los de derecho.

2. - Puntualizó que la demandada reconviniente pretende, por una parte, la declaración de nulidad del llamado compromiso recíproco de compraventa, con la consiguiente devolución de las cantidades de dinero entregadas en virtud de dicho contrato, tal como fue acordado en la cláusula séptima de dicho convenio, y por la otra, pide sea declarada la resolución del mismo con el consiguiente derecho a la retención de las cantidades pagadas, a título de indemnización de daños y perjuicios, por lo que, agrega, “es obvio que los respectivos pedimentos de las partes se excluyen mutuamente”, porque la declaración con lugar de una demanda presupone la declaración sin lugar de la otra.

3. - Expresó que en la notificación judicial de fecha 17 de marzo de 2003 la demandada reconviniente conminó a su mandante al pago de cantidades de dinero por diversos conceptos no estipulados contractualmente e injustificados desde todo punto de vista, y, además, “en la exorbitante e indocumentada cuantía”; exigiéndole el pago de SEIS MILLONES TRESCIENTOS VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 6.329.420,39), por concepto de daños y perjuicios convenidos por la mora en el pago de dicha cuota; que dicha exigencia es totalmente injustificada no sólo en cuanto a la cuantía sino en cuanto al concepto invocado, que se trata de una estipulación contraria a la ley y por lo tanto “nula, al establecer el pago de la cláusula penal equivalente al tres por ciento (3%) mensual”. Que las exigencias de la demandada, contenidas en la citada notificación, carecen de justificación, por lo tanto las rechaza e impugna, al haber condicionado la voluntad de otorgar el documento de compraventa al pago de cantidades de dinero “calculadas a su antojo y completamente improcedentes”, lo que hace “imposible que su reconvención pueda prosperar”. Que la notificación tuvo lugar el 17 de marzo de 2003, “casi” un mes después de introducida la demanda que dio origen a la presente causa (19.2.03).

4. - Afirmó que la demandada fundamenta la pretensión de resolución del contrato en el artículo 1.167 del Código Civil, lo cual considera inaplicable “al presente caso”, por cuanto no se ha producido el incumplimiento de las obligaciones asumidas por su representado. Que la reconvención no contiene ningún argumento ni señala el precepto legal que pueda justificar su pretensión.

   Por todo lo argüido e invocado, solicitó al a quo declarara sin lugar la reconvención propuesta, con los demás pronunciamientos de ley.

   En la fase probatoria, la representación judicial de la parte actora invocó el mérito favorable de los autos, y en especial los recaudos acompañados al libelo, arguyendo que la finalidad de esa prueba era demostrar que el contrato celebrado entre la sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. y su representado se encontraba “viciado, el cual carece de determinación del objeto de la venta y del precio de la misma”, así como demostrar los pagos realizados por su representado a dicha empresa, establecidos en el referido contrato. Mediante providencia de 28 de enero de 2004, el a quo se pronunció admitiendo las pruebas documentales, desechando el mérito favorable de los autos por no ser medio de prueba; y por auto complementario dictado en la misma fecha, ordenó la notificación de las partes.

   El 7 de mayo de 2004, ambas partes consignaron ante el juzgado de la causa, escritos de informes.

   En fecha 19 de mayo de 2004 compareció el profesional del derecho J.D.C., en su condición de co-apoderado de la demandada, y consignó, constante de once folios útiles, escrito de observaciones a los informes, acompañado de anexo contentivo de copia certificada de documento de condominio del Centro Comercial B.V.P., protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.e.M. el 25 de enero de 2002, anotado bajo el N° 29, Tomo 05, Protocolo 1°.

   En fecha 14 de octubre de 2005, compareció el ciudadano J.C.R., debidamente asistido por el abogado en ejercicio G.I., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 2.658, quien mediante diligencia confirió poder apud acta al mencionado profesional del derecho, y revocó en la misma ocasión el poder otorgado a los abogados A.S., R.G.M. y R.C.C., que cursa al folio 9 de la primera pieza del expediente.

   El día 11 de junio de 2007, como antes se dijo, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó el fallo objeto de revisión en la presente oportunidad.

   En virtud de la apelación ejercida por el actor, a esta alzada concierne precisar si actuó conforme a derecho la juez de primer grado al declarar sin lugar la demanda y con lugar la contrademanda, con imposición de las costas procesales a la parte perdidosa.

   El recuento que antecede constituye, a criterio de quien decide, un resumen claro, preciso y lacónico de la forma en que quedó planteada la actual controversia.

   MOTIVOS PARA DECIDIR

PRIMERO

El demandante alega como cuestión de fondo, en primer lugar, que en el presente caso se cumplen los requisitos que la ley requiere para la anulabilidad del contrato denominado compromiso recíproco de compraventa, en el cual la demandada se comprometió a venderle un local comercial, por cuanto en el mismo se ha establecido la obligación de pagar el precio antes de que se otorgue el documento de venta en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin que mediara ninguna de las condiciones enumeradas en el artículo 34, parágrafo único, de la Ley de Propiedad H.y.q. no aparece en el documento que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en documentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se ha de construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción.

Para decidir, se observa:

La parte accionante acompañó con el libelo la escritura contentiva del citado contrato, en el cual consta efectivamente que Promotora San Ignacio C.A. se comprometió a venderle al señor J.C.R., y éste a comprarle, un local comercial distinguido con la letra y números D-01, ubicado en el Nivel Diversión, del inmueble en construcción “Centro Comercial B.V.P.”. De los recibos de pago acompañados a la demanda marcados C, D, E, F, G, H, I, J y K se desprende que el actor entregó a la demandada, a cuenta del precio de venta la cantidad de VEINTEIS MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL NOVECIENTOS DIEZ BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 26.240.910,54). El artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, estipula lo siguiente:

El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.

Parágrafo Único. Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:

a. Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción;

b. Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;

c. Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.

En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que dé cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido;

d. Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.

Como se ve, la norma transcrita permite que en determinadas circunstancias, el vendedor reciba todo o parte del precio; específicamente, en los supuestos comprendidos en sus literales a, b, c y d.

La demandada alegó, en relación con las descritas exigencias legales, que en cuanto a la propiedad de quien recibió las cantidades de dinero, la cláusula primera del compromiso recíproco de compraventa acompañado por el actor marcado “B” establece la titularidad del inmueble y expresa los datos de registro del terreno donde se construye, por lo tanto no es cierto lo afirmado al respecto por el demandante; porque a la fecha de la demanda el Centro Comercial estaba construido y en funcionamiento, como se evidencia del permiso de habitabilidad número 102/2001, de fecha 27 de noviembre de 2001, emanado del Director de Urbanismo e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Z.d.e.M., que acompañó en original marcado 1, cursante al folio 101. Por otra parte, opuso la excepción de que para la fecha del compromiso recíproco de compraventa ya se había obtenido el permiso de construcción del referido centro comercial, lo cual excluye la nulidad conforme al segundo aparte del artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, acompañando marcada “B” copia certificada del mismo, expedida por el ingeniero G.H., Director de Urbanismo e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Z.d.e.M., cursante al folio 102. Dentro de esa misma línea argumentativa, la demandada aduce finalmente que a raíz de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, para iniciar la construcción de una edificación bastará la obtención de cumplimiento de variables urbanas a que se refiere el artículo 85 y que lo afirmado se evidencia, además, del oficio número 1972/2001 : D.U.I.M., de fecha 16 de octubre de 2001, emanado de la Directora de Urbanismo e Ingeniería Municipal de la citada Alcaldía, que acompañó marcado “C”, formante del folio 103, rematando sus alegatos con la afirmación de que por consiguiente el contrato no es nulo, porque la norma no exige que las excepciones deban constar del contrato, tal como pretende el actor, “y se actualiza al menos una de las condiciones de excepción allí establecidas”. Posteriormente la representación accionada acompañó con su escrito de observaciones a los informes de la parte actora el documento de condominio del Centro Comercial B.V.P., cursante a los folios 170 al 260.

Ciertamente, en la cláusula primera del compromiso recíproco de compraventa del local, las partes hicieron referencia a la titularidad del inmueble, de la siguiente manera:

PRIMERA: TITULARIDAD DEL INMUEBLE:

Consta de Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z.d.E. (sic) Miranda, en fecha 18 de Noviembre (sic) de 1997, bajo el número 14, Tomo 17 del Protocolo Primero, que Promotora San Ignacio, C.A. es la legítima propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno, con una superficie aproximada de Diez Mil metros cuadrados con Quinientos Veintisiete milímetros cuadrados (10.000,527 m2), ubicada en la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Sector Auyare, Municipio Z.d.E. (sic) Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan del mencionado documento público de fecha 18 de Noviembre de 1997, en lo sucesivo denominado EL INMUEBLE

Tal titularidad aparece plenamente corroborada por lo señalado en el artículo 1° del documento de condominio mencionado, de todo lo cual se desprende que la demandada era propietaria de la parcela donde finalmente se construyó el Centro Comercial B.V.P., lo que configura la situación de excepción prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal. En todo caso, el tribunal considera que no es un requisito esencial establecer en el documento de opción de compraventa que el dinero recibido del comprador será destinado a la construcción de la edificación, pudiendo acreditarse esta circunstancia por cualquier vía probatoria lícita. Adicionalmente, se comprueba con los documentos administrativos expedidos por la Alcaldía del Municipio Z.d.e.M. a que se hizo referencia ut supra, que para la fecha de la demanda el Centro estaba construido y que había sido otorgada la constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales del proyecto para la construcción del centro comercial propiedad de Promotora San Ignacio C.A., lo que configura el supuesto normativo del literal b) del artículo 34 eiusdem.

Con fundamento en lo explicado, es evidente que no existe el motivo de nulidad relativa objeto de análisis. Así se decide.

SEGUNDO

Alegó el demandante, en segundo lugar, que las normas legales que regulan el contrato de compraventa son aplicables al mencionado compromiso recíproco de compraventa en lo que se refiere al objeto y al precio; que deben cumplirse las exigencias de precisión y certeza especificadas en la ley, sobre todo en virtud de que de acuerdo con la definición del contrato de compraventa, contenida en el artículo 1.474 del Código Civil, los elementos esenciales de dicho contrato son la cosa y el precio y que en lo que se refiere al objeto del contrato, el artículo 1.155 eiusdem establece que el mismo debe ser posible, lícito, determinado o determinable, y en cuanto a la fijación del precio, el artículo 1.479 del mismo Cuerpo Legal prevé que el precio de venta debe determinarse y especificarse por las partes, pero que en el presente caso no se cumplen las referidas exigencias legales, por lo cual el contrato está viciado de nulidad.

Sobre el punto relativo a la indeterminación del inmueble negociado el demandante sostiene que el mismo no está determinado ni es determinable, sobre todo “habida cuenta que no está referida a ningún plano, croquis, dibujo o documento análogo”.

Para decidir, se observa:

Establece el artículo 1.474 del Código Civil que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, de modo que es lógico y necesario que la cosa esté identificada, o al menos que sea identificable, entendiéndose que si ello no es posible el contrato es inexistente.

En el caso de autos, las partes delimitaron con precisión la parcela donde se construía el Centro, con el expreso señalamiento de que el mismo se dispondría bajo el régimen de propiedad horizontal, mientras que en la cláusula tercera se precisó el bien negociado. En efecto, reza dicha estipulación:

TERCERA: EL COMPROMISO QUE SE ASUME:

Por el presente documento, LA VENDEDORA se compromete a vender a EL INTERESADO, y EL INTERESADO se compromete a comprar a LA VENDEDORA o a la persona jurídica que ella designe, por Documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro competente en lo sucesivo denominado EL DOCUMENTO PÚBLICO, en los términos y condiciones que se estipulan en este COMPROMISO RECIPROCO (sic) DE COMPRA-VENTA, Un (1) Local Comercial, distinguido con las Letras y Números D-01, en lo sucesivo denominado EL LOCAL, ubicado en el Nivel DIVERSION (sic) del VISTA PLACE.

EL LOCAL tendrá una superficie aproximada de Cuarenta metros cuadrados con Treinta y Dos decímetros cuadrados (40,32 m2); e incluye el correspondiente Equipo de A.A. sin ductería, en el entendido, de que la superficie antes indicada deberá entenderse siempre, y en todo caso, como aproximada. La determinación de la superficie definitiva se hará en EL DOCUMENTO PÚBLICO, en un todo conforme con el Documento de Condominio.

Por máximas de la experiencia sabemos que la construcción de un centro comercial se hace con arreglo a unos planos elaborados previamente, que son precisamente los que se someten al conocimiento, examen y aprobación de las autoridades correspondientes. Naturalmente que al tratarse de un proyecto de construcción, las distintas unidades proyectadas no existen materialmente al comienzo, lo que no quiere decir que haya indeterminación de la cosa, porque precisamente los planos y el proyecto de la obra en general van a permitir en el futuro hacer la identificación del caso, partiendo de los datos previamente definidos por las partes, por lo cual no tiene razón el demandante al alegar la indeterminación o indeterminabilidad del local que se comprometió a adquirir, máxime en la situación objeto de análisis, ya que para la fecha de la demanda el Centro Comercial había sido construido, según se constata del documento de condominio correspondiente. Así se decide.

En cuanto al restante motivo en que se fundamenta la pretensión de nulidad, esto es, la indeterminación del precio de venta del local, conviene transcribir lo establecido en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de opción, las cuales rezan lo siguiente:

CUARTA: PRECIO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA:

Se indica como PRECIO DE REFERENCIA la cantidad de BOLIVARES (sic) CIENTO TREINTA MILLONES SETECIENTOS ONCE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS con 00/100 (Bs. 130.711.392,00).

Es claramente entendido por EL INTERESADO, que EL PRECIO DE REFERENCIA no es, ni podrá considerarse en ningún momento, como el PRECIO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA de EL LOCAL, el cual será pagado por EL INTERESADO a LA VENDEDORA, de acuerdo a lo acordado en Cláusula QUINTA., el que resulte de aplicar, al PRECIO DE REFERENCIA, un porcentaje igual al 12% Anual Fijo sobre el saldo deudor.

Es entendido, que dicho porcentaje, será aplicado sobre cada Saldo Deudor, que de EL PRECIO DE REFERENCIA de EL LOCAL, EL INTERESADO adeude para la fecha de vencimiento de cada una de Las Cuotas que se establecen en la Cláusula Quinta.

El monto correspondiente a este ajuste, será cancelado en la oportunidad de vencimiento de cada una de las cuotas contempladas en el presente documento.

Excepto por el referido porcentaje, el Precio Definitivo de Compra - Venta sufrirá ningún otro aumento.

QUINTA

DEPOSITO (sic) EN GARANTIA (sic):

EL INTERESADO se compromete a entregar a LA VENDEDORA, como Depósito en Garantía por El Precio Definitivo de Compra - Venta, las Cantidades siguientes:

1-. La cantidad de BOLIVARES (sic) UN MILLON (sic) CON 00/100 (BS: 1.000.000,00)., que EL INTERESADO ha entregado a LA VENDEDORA a la presente fecha.

2-. La Cantidad de BOLIVARES (sic) VEINTICINCO MILLONES CIENTO CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO CON 40/100 (BS: 25.142.278,40) a ser cancelados de la siguiente manera: 2.1- BOLIVARES (sic) DIECINUEVE MILLONES CON 00/100 (BS: 19.000.000,00)., que EL INTERESADO entrega en este acto, mediante Cheque de Gerencia; 2.2- BOLIVARES (sic) SEIS MILLONES CIENTO CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO CON 40/100 (BS: 6.142.278,40) a ser cancelados mediante Cheques de Gerencia, en dos (02) cuotas cada cuatro meses, contadas a partir del día de la firma del Compromiso, cada una por la cantidad de BOLIVARES (sic) TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS ONCE CON 92/100 (BS: 3.256.611,92), la cual comprende la amortización del capital, y de los intereses sobre el saldo deudor calculados para todo el periodo a la rata del DOCE POR CIENTO (12%) anual.

3. - La Cantidad de BOLIVARES (sic) CIENTO CUATRO MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CIENTO TRECE CON 60/100 (BS: 104.569.113,60)., a ser cancelados mediante Cheques de Gerencia, en Diez (10) Cuotas, cada una por la cantidad de BOLIVARES (sic) DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL SETENTA Y SIETE CON 17/100 (BS: 18.507.077,17)., la cual comprende la amortización del capital, y de los intereses sobre los saldos deudores calculados para todo el periodo a la rata del DOCE POR CIENTO (12%) anual, con vencimientos Anuales, contados a partir del día de la firma del COMPROMISO.

EL INTERESADO acepta que dichas cuotas queden representadas en Sendas Letras de Cambio, con iguales montos y vencimiento, cuyas emisiones no causan novación.

EL INTERESADO se compromete, a cancelar los ajustes resultantes del porcentaje especificado en la Claúsula Cuarta, en ocasión del pago de cada una de Cuotas establecidas.

En cualquier momento se podrá abonar la totalidad o parte del saldo deudor y se hará el correspondiente ajuste de intereses.

EL INTERESADO se obliga a pagar las Obligaciones asumidas en este Documento a LA VENDEDORA a su orden o de la persona que designe, en el Centro Comercial Buenaventura, Edificio Expoventura, Piso 2, Oficina CDP2 – 09, Guatire, Estado (sic) Miranda, los primeros cinco (5) días de cada mes correspondiente.

Por la dilación o tardanza en el pago de las obligaciones en dinero establecido en este Documento, EL INTERESADO pagará a LA VENDEDORA por cada día de retardo el cero coma uno por ciento (0,1%) diario calculado sobre cada cuota vencida y no cancelada en su fecha de pago. Cantidad ésta que se estima por vía de la cláusula penal y determina los daños y perjuicios que EL INTERESADO causa a LA VENDEDORA por su retardo en el pago, conviniendo que LA VENDEDORA nada tiene que probar con relación a la Cláusula Penal aquí fijada.

La suma total entregada como Depósito en Garantía, no devengará intereses a favor de EL INTERESADO, y será imputada al Precio Definitivo de Venta que EL INTERESADO debe pagar al otorgarse EL DOCUMENTO PUBLICO. (sic)

EL INTERESADO declara que para garantizar a LA VENDEDORA el saldo del Depósito en Garantía, así como los intereses de mora, si los hubiere, los gastos de cobranza judicial o extrajudicial, inclusive los honorarios profesionales de abogados, si hubiere lugar a ello, constituirá a favor de LA VENDEDORA antes identificada, hipoteca convencional de primer grado hasta por la cantidad de BOLIVARES (sic) DOSCIENTOS NUEVE MILLONES CIENTO TREINTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS VEINTISIETE CON 20/100 (BS: 209.138.227,20)., sobre el inmueble que por este documento se compromete a adquirir, cuyas especificaciones quedaron determinadas en este mismo documento y deben considerarse íntegramente reproducidas. Queda expresamente convenido que durante el tiempo que este (sic) vigente esta garantía real, el local hipotecado deberá mantenerse solvente por concepto de tasas e impuestos nacionales o municipales, creados o que se crearen. No podrá ser enajenado ni gravado nuevamente sin el previo consentimiento de LA VENDEDORA, dado por escrito.”

Del tenor de ambas estipulaciones se deduce que las partes fijaron como precio de referencia la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES SETECIENTOS ONCE MIL TRECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 130.711.392,00), con la especial advertencia de que el mismo no podría considerarse en ningún momento como precio definitivo de compraventa, el cual sería pagado de acuerdo con lo previsto en la cláusula quinta, según lo que resultara de aplicar al precio de referencia un porcentaje igual al doce por ciento (12%) anual fijo sobre el saldo deudor, con los demás añadidos descritos en el convenio.

Como se apreciará, si bien el importe definitivo del local no quedó establecido de una vez en el contrato de opción de compraventa, es inequívoco que las partes predeterminaron los distintos elementos de cálculo para fijar el valor definitivo del inmueble negociado, de modo que en el fondo todo se reducía a efectuar las pertinentes operaciones aritméticas orientadas a fijar el precio final, por consiguiente, a criterio del tribunal tampoco existe la alegada indeterminación del precio de venta. Así se decide.

TERCERO

La accionada reconoció haberse comprometido a vender al demandante el descrito local. En tal sentido expresó que el promitente comprador se obligó a constituir un depósito en garantía, en los términos explayados en la transcrita cláusula quinta, pero que para el 24 de febrero de 2003 el actor adeudaba a la vendedora la primera de las letras de cambio “referida en el convenio arriba transcrito”, vencida en fecha 19 de marzo de 2002, por la suma de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 18.507.077,17), más los intereses de mora convenidos en la cláusula transcrita, por lo que la demandada notificó al demandante su voluntad de otorgar el documento definitivo de compraventa, notificación practicada el 17 de marzo de 2003 en el lugar designado para ello: urbanización Ciudad Casarapa, parcela N° 06, Edificio N° 06, PB, apartamento PB-D, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, y que con posterioridad a dicha notificación, el 19 de marzo de 2003 se venció una segunda cuota por igual monto de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 18.507.077,17), más los intereses de mora, por lo cual el promitente comprador ha incumplido parcialmente con la obligación de constituir el depósito en garantía “y requerido para ello no ha cumplido con la obligación de entregar las diversas cantidades adeudadas por gastos e intereses de mora”, acompañando las letras vencidas, más las letras de cambio libradas y aceptadas por el demandante reconvenido para facilitar el pago de la obligación, con vencimiento la primera de estas últimas el 19 de marzo de 2004 y las siguientes el mismo día y mes de los años subsiguientes, cada una por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 18.507.077,17), lo que a su criterio le daba derecho a demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, según lo estipulado en la cláusula séptima, optando por esto último.

Para decidir, se observa:

Consta del recaudo acompañado al escrito de contestación distinguido “2” (folios 104 al 114), que en fecha 17 de marzo de 2003 el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda entregó a la ciudadana L.C., en la dirección fijada en el contrato de opción para la notificación del actor, copia simple del escrito presentado en ese Despacho por PROMOTORA SAN IGNACIO C.A., cursante a los folios 105 al 107, mediante el cual le solicitó al mentado Tribunal, de conformidad con lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, que notificara al ciudadano J.C.R., lo siguiente:

PRIMERO: Que de acuerdo a (sic) lo establecido en la cláusula quinta del “COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRA-VENTA”, celebrado entre PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A. y J.C.R. sobre el Local Comercial N° D-01, ubicado en el Nivel Diversión del Centro Comercial B.V.P., situado en la avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Sector Auyare…JUAN C.R., antes identificado, no ha cumplido con la obligación de entregar puntualmente a mi representada la cuota anual establecida como depósito en garantía en el numeral 3 de la mencionada cláusula quinta, y para el 24 de Febrero de 2003, adeuda a PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A., la suma de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 18.507.077,17), por concepto de cuota vencida el 19 de marzo de 2002 y, (sic) SEIS MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTE CON 39/100 (Bs.6.329.420,39), por concepto de daños y perjuicios, convenidos por la mora ene. pago de dicha cuota, a razón del cero como uno por ciento (0,1%) por cada día de retardo sobre cada cuota vencida y no cancelada en su fecha de pago. SEGUNDO: Que de conformidad con lo establecido en la cláusula octava del “Compromiso Recíproco de Compra-Venta”, inscrito ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 19 de marzo de 2001…local comercial N° D-01, antes identificado, fue presentado por mi representada ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z.d.E. (sic) Miranda, en fecha 19 de Febrero de 2003, y las cantidades a pagar son las siguientes: a) Por concepto de gastos de Servicio Autónomo de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E. (sic) Miranda, la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS NOVENTA CON 00/100 (Bs.839.790,00), suma esta (sic) que deberá ser entregada en cheque de gerencia a favor del Registro Subalterno Municipio Autónomo Zamora; b) por concepto de honorarios de abogado a ser pagados por la redacción del documento de compraventa y constitución de hipoteca, la suma de CIENTO CIENCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000.00), (sic) cantidad esta (sic) que deberá ser entregada en cheque a favor de G.P.; c) por concepto de gastos administrativos, gastos y honorarios de abogados causados con motivo de la presente notificación judicial asi (sic) como por las gestiones de cobranza extrajudicial que se efectúan, de conformidad con la cláusula décima tercera, del “Compromiso Reciproco (sic) de Compra Venta” celebrado entre las partes, la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL SESENTA Y CINCO CON 43/100 ( 3.710.065,43 ) en cheque a favor de Promotora San Ignacio, C.A. d) por concepto de aporte al Fondo de Trabajo Inicial del Centro Comercial B.V.P., la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO CON 88/100 (Bs.852.474,88), como lo establece el artículo 17.2 del Documento de Condominio de dicho Centro Comercial. Esta suma deberá ser entregada en cheque a favor de Promotora San Ignacio, C.A. Bs).TERCERO: Que mi representada le otorga un plazo máximo de diez (10) días consecutivos, contados a partir de la fecha de la presente notificación, para que entregue a mi representada las cantidades señaladas en el punto Primero y Segundo de esta notificación, incluyendo lo correspondiente a derechos de registro, en cheques de gerencia, tal como fue convenido en la cláusula quinta del “Compromiso Recíproco de Compra-Venta”, de fecha 19 de marzo de 2001, así como el monto correspondiente a los daños y perjuicios que se sigan causando hasta el momento de la entrega definitiva del monto adeudado, calculados a razón del cero coma uno por ciento (0,1%) diario sobre cada cuota vencida y no cancelada en su fecha de pago. E igualmente, que luego de haber entregado a mi representada las cantidades señaladas en el numeral primero de esta notificación y la adicional por daños y perjuicios, calculada en la forma señalada en el numeral segundo, así como los derechos de registros del documento de compra-venta e hipoteca, deberá concurrir, en la fecha y hora que mi representada, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z.d.E. (sic) Miranda. Ruego al Tribunal que una vez practicada la notificación me sea devuelta la original con sus resultas…”.

Al contestar la mutua petición, el reconvenido se defiende argumentado que a través de esa actuación se le conminó a pagar cantidades de dinero por diversos conceptos, no estipulados contractualmente, e injustificados desde todo punto de vista y, además, “en la exorbitante e indocumentada cuantía”, resaltando que entre las sumas exigidas se incluyó la cantidad de Bs. 6.329.420,39 “por concepto de daños y perjuicios, convenidos por la mora en el pago de dicha cuota”, exigencia que califica de contraria a la ley y por tanto nula, “al establecer el pago de la cláusula penal equivalente al tres por ciento (3%) mensual”.

Pues bien, lo cierto es que la demandante fundó su acción reconvencional no solamente en la falta de pago de los gastos e intereses de mora comprendidos en la notificación judicial, sino también en el hecho de haber dejado de pagar el demandante la primera de las letras de cambio “referidas en el convenio arriba transcrito”, vencida el 19 de marzo de 2002, por Bs. 18.507.077,17, añadiendo especialmente que “con posterioridad a dicha notificación”, el 19 de marzo de 2003 se venció una segunda cuota por igual monto, las cuales acompañó marcadas “D” y “E”, formantes de los folios 103 y 114 respectivamente. Estos dos últimos instrumentos en poder de la accionada demuestra palmariamente que para la fecha de la contrademanda el accionante no había honrado el pago de estos instrumentos y que al menos el primero de dichos giros estaba vencido para el momento en que se interpuso la demanda. Siendo así, considera el tribunal que a la empresa PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. le asiste la razón al pedir la resolución del contrato de opción de compraventa, ya que por un lado el artículo 1.264 del Código Civil establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y por el otro, el artículo 1.167 eiusdem prevé que en el contrato bilateral, si una parte no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, demandar la resolución o el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Así se deja determinado.

Fuera de la indicada pretensión resolutoria, la nombrada sociedad mercantil solicita que en defecto de convenimiento, se declare que ella tiene derecho a retener para sí la totalidad del depósito dado en garantía a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le causaron, “tal como quedó convenido en la cláusula penal inserta en la disposición SEPTIMA (sic) del compromiso recíproco de compraventa”.

Para decidir, se observa:

La estipulación en cuestión se expresa de la siguiente manera:

SEPTIMA: (sic) INCUMPLIMIENTO:

[...]

2.-Ahora bien, si EL INTERESADO no cumple puntualmente con su obligación de comprar EL LOCAL, de acuerdo a los términos previstos en este COMPROMISO, LA VENDEDORA podrá optar, a su solo criterio, por una cualquiera de las siguientes opciones:

2.a) Por exigir a EL INTERESADO el incumplimiento de las obligaciones que asume por el presente COMPROMISO, con los daños y perjuicios que se le causen por el retraso incurrido, cuyo monto deberá demostrarse y no podrá exceder en ningún caso el monto total entregado como Depósito en Garantía; o

2.b) Considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato, en cuyo caso LA VENDEDORA retendrá para sí, en propiedad, la totalidad del citado Depósito en Garantía que ha recibido, a título de indemnización por daños y perjuicios, con carácter de cláusula penal, y en este caso LA VENDEDORA quedará en plena libertad de vender EL LOCAL a terceros, o de disponer de EL LOCAL en cualquier forma material o jurídica que estime conveniente.

Según se notará, las partes previeron que si “EL INTERESADO” no cumplía puntualmente con su obligación de comprar el local de acuerdo con los términos acordados en el compromiso, “LA VENDEDORA” podría optar, “a su solo criterio”, entre exigir el cumplimiento o considerar resuelto de pleno derecho el contrato, “en cuyo caso LA VENDEDORA” retendrá para sí, en propiedad, la totalidad del citado Depósito en Garantía que ha recibido, con carácter de cláusula penal”.

El artículo 1.257 del Código Civil pauta que “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”, mientras que el artículo siguiente dispone que “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal”. En el caso de autos, las partes acordaron una penalidad para el supuesto de inejecución del contrato, por ende, habiendo quedado comprobado que hubo incumplimiento contractual de parte del actor, a no dudarlo éste se hizo reo de la obligación de satisfacer dicha cláusula, ya que, a diferencia de cuando se reclama la cosa principal, la resolución del contrato puede concurrir con la exigencia de la cláusula penal. Así se decide.

Para cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, el juzgador hace constar que no le atribuye ningún valor probatorio a las letras acompañadas con el escrito de contestación a la demanda marcadas “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K” “L” y “M” (folios 115 al 118), por cuanto las mismas no estaban vencidas para la fecha de la demanda y de la reconvención, de modo que carecen de toda relevancia jurídica.

En resumen, habiendo plena prueba de los hechos alegados en la reconvención, la misma debe declararse con lugar a tenor de lo consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- SIN LUGAR la demanda que por NULIDAD de contrato de opción de compraventa incoara el ciudadano J.C.R. contra la sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. SEGUNDO.- CON LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. contra el ciudadano J.C.R. por resolución de contrato de COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRAVENTA. TERCERO.- RESUELTO EL CONTRATO de COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRAVENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.G., estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 2001, bajo el número 22, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. CUARTO.- Se declara asimismo, que PROMOTORA SAN IGNACIO C.A. tiene derecho a retener para sí la totalidad del depósito dado en garantía por el actor, a título de indemnización de daños y perjuicios, como quedó convenido en la citada cláusula penal. QUINTO.- SIN LUGAR la apelación de la parte actora. Queda CONFIRMADA la apelada.

Se condena al demandante a pagarle a la demandada las costas procesales causadas con motivo de la demanda y de la reconvención por haber resultado totalmente perdidosa en ambas situaciones.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de 2008. Años 197° y 149°.

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

En la misma fecha 26/2/2008, se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintiocho (28) folios útiles, siendo las 12:55 p.m.-

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

Exp. Nº 5.638

JDPM/ERG/jb.-