Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 3 de Agosto de 2006

Llegaron a esta Alzada las precedentes actuaciones procedentes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 11 de marzo de 2004, en virtud de la apelación formulada por la representación judicial de la parte actora, en contra de la sentencia definitiva de fecha 27 de octubre de 2003, dictada por el ya mencionado Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual declaró SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de contrato incoara el Abogado J.C., supra identificado, actuando en nombre y representación de los ciudadanos C.S.G. y L.C.V., contra los ciudadanos ABRIHAM HANNA y JAMAL G.A.D.A..

Consta de autos, la recepción del expediente el 11 de marzo de 2004, fecha en que se fijó oportunidad para la presentación de informes, constando los que fueron presentados por la parte demandada en fecha 20 de abril de 2004.

Por auto de fecha 21 de junio del mismo año, este Tribunal dictó auto difiriendo el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los treinta –30- días siguientes a la fecha.

En fecha 30 de septiembre de 2004, se avocó al conocimiento de la causa el Dr. V.G.J., ordenando la notificación de las partes a los fines de dictar sentencia.

Por auto de fecha 14 de marzo de 2005, asumió el conocimiento, la juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, ordenándose de nuevo la notificación de las partes y, cumplidas éstas, en fecha 22 de junio de 2005 se fijó oportunidad para dictar sentencia, para dentro de los sesenta -60-días siguientes.

Llegada la oportunidad de decidir, fuera del lapso previsto, dada la excesiva acumulación de causas en estado de sentencia, el Tribunal lo hace, previas las siguientes observaciones:

ACTUACIONES PRELIMINARES

Se inició el presente procedimiento en fecha 1º de agosto de 2000, mediante auto de admisión de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentara la parte actora en contra de los ciudadanos ABRIHAM HANNA y JARMAL G.A.D.A., en el cual se ordenó la citación de los demandados, para que comparecieran dentro de los veinte días de despacho siguientes, más dos días de término de la distancia, contados a partir de su citación, y de que ésta constara en autos, a dar contestación a la demanda. Para la práctica de la citación se comisionó a un Juzgado de Municipio de la ciudad de Maracay, constando que en fecha 27 de septiembre del mismo año se libraron Compulsas y Oficio al comisionado.

Por diligencia de fecha 13 de diciembre de 2.000, la representación judicial de la parte actora solicitó se le hiciera entrega del libelo y del la orden de comparecencia a los fines de gestionar la citación, lo cual le fue acordado de conformidad por auto del 13 de diciembre del mismo año.

Consta de autos la comparecencia voluntaria de los demandados, en fecha 1º de marzo de 2001, quienes asistidos del abogado J.A.M. le confirieron poder apud acta.

Por escrito presentado el 8 de marzo del mismo año, la parte demandada dio contestación a la demanda, en los términos contenidos en el escrito en referencia, acompañado de anexos, en copia simples.

En fecha 29 de marzo de 2.001, la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia, consignó recaudos, señalando que se trataba de copia certificada de los documentos que había acompañado al escrito de contestación.

En la misma fecha, presentó la parte demandada escrito de promoción de pruebas, el cual ratificó el 8 de mayo.

En el mismo sentido, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas el 4 de mayo de 2001. Los escritos fueron agregados a los autos el 8 de mayo del mismo año, constando la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes el día 14 de mayo y la revocatoria de la admisión de prueba de inspección ocular que había sido promovida por la actora, por auto del 17 de mayo; evidenciándose del auto de admisión, las disposiciones concernientes a la evacuación de las posiciones juradas promovidas por la demandada.

Mediante diligencia del 28 de junio del mismo año, la representación judicial de la parte actora expresó que las pruebas promovidas por la parte demandada, ningún efecto tenían por haber sido extemporáneas, ya que el lapso de promoción comenzó el 4 de abril de 2001 y venció el 4 de mayo, por lo que la ratificación del 8 de mayo, ningún valor tenía, ya que para esa fecha había vencido el lapso de promoción.

Con respecto a las posiciones juradas promovidas por la parte demandada, consta de los autos que se ordenó la citación de los demandantes y que, el Alguacil del Juzgado comisionado para practicar la citación, en fecha 27 de junio de 2001, dejó constancia de que los ciudadanos J.C.S. y L.C.V., recibieron las citaciones y se negaron a firmarlas, por lo que se ordenó la notificación de los referidos ciudadanos, la cual se practicó el 25 de julio de 2001, según constancia suscrita por la secretaria del Juzgado del Municipio Lander de esta Circunscripción Judicial.

Por diligencia del 27 de septiembre de 2001, solicitó el apoderado de la parte demandada fueran declaradas desiertas las posiciones juradas.

En fecha 6 de diciembre de 2001, el Juzgado de origen fijó oportunidad para presentación de informes, los cuales fueron presentados por la parte demandada el 15 de enero de 2002, constando el avocamiento del Dr. H.A. el 23 de septiembre del mismo año, la notificación de las partes y la sentencia de fecha 27 de octubre de 2003, que fue objeto de apelación posterior por la parte actora.

Se evidencia además de las actas que se examinan que, los demandantes, el 17 de noviembre de 2003, procedieron a revocar el poder que habían conferido a los abogados J.c. y M.d.L.C. y a conferir poder apud acta a la abogado M.R.G., quien en fecha 19 de noviembre de 2003, recurrió en apelación, constando auto de fecha 01 de diciembre del mismo año, en el cual se ordenó la notificación de la parte demandada y, practicada ésta, consta la apelación interpuesta por la parte actora el 4 de marzo de 2004, la cual fue oída en ambos efectos por auto del 8 de marzo de 2004.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA:

Alega la parte actora en su libelo, que según documento que acompañó marcado B, en fecha 24 de marzo de 1998, los demandados le dieron el alquiler con opción a compra el apartamento signado 2-C, segundo piso del Edificio Naury, ubicado en el Conjunto Residencial Las Nenas, entre la Calle Sucre y la Avenida Rivas, en Ocumare del Tuy, Municipio Lander, Estado Miranda.

Expresa también que se fijó según la cláusula segunda del contrato, un plazo improrrogable de seis -6- meses, contados desde el 24 de marzo de 1998 hasta el 24 de septiembre del mismo año.

Señala que el canon de arrendamiento se había fijado en SESENTA MIL BOLÍVARES mensuales; que en la cláusula 15 se estableció que el precio a adquirir era la suma de ONCE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES, entregando los actores como anticipo la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, de cuya suma, de no concretarse la negociación por culpa de los arrendatarios, perderían el cincuenta por ciento (50%).

Dice además que, en la cláusula 17º del contrato se previó que, vencidos los seis meses de la opción, el precio sería de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES; que procedieron en fecha 16 de abril de 1998 a introducir ante el IPASME una solicitud de crédito y que, en fecha 28 de abril de 1998, el mencionado organismo les comunicó que no podía otorgar el crédito porque sobre el inmueble pesaba una hipoteca de segundo grado.

Añade que, puso en conocimiento de los vendedores la situación, manifestando ellos que tramitarían la cancelación, pero no pudieron llevarlo a efecto, porque FOGADE les devolvió el dinero, alegando que no tenían facultad para recibirlo y que tal pago debía efectuarse a la empresa RÍO CLARO C.A., la cual había desaparecido.

Expresa además que, instaron a los demandados para que incoaran demanda para lograr la cancelación de la hipoteca, resultando infructuosos los requerimientos.

Invoca de seguidas, el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167, 1269 y, 1263 del Código Civil, expresando que los demandados incumplieron el contrato, porque no demandaron la cancelación de la hipoteca, por lo que el precio de la venta debe ser la suma de ONCE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES y el canon de arrendamiento debe mantenerse en la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES, hasta que se materialice la opción.

Por todo lo expuesto, los demanda para que convengan o sean condenados, a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta y, procedan a otorgar, una vez cancelada la hipoteca, el documento de venta, previo pago de la suma de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES, que sumados a la cantidad que entregaran como abono al precio, constituye su precio total.

Solicita además, que la sentencia a dictarse sirva de título de propiedad y que, adicionalmente convengan o sean condenados a depositar en el Tribunal de origen en calidad de pago, a favor de la empresa RÍO CLARO C.A., el monto de la hipoteca a favor de la mencionada empresa y, en defecto de ello, el tribunal los autorice a efectuar el pago, declarándose la liberación de la hipoteca.

Estimó la demanda en la suma de VEINTE Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,oo)

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

La parte demandada rechazó y contradijo la demanda, en todas sus partes, tanto en los hechos narrados en el libelo, como en el derecho y específicamente negó que fueran culpables de no haberse efectuado la negociación, porque habían actuado como buenos padres d e familia.

Señaló que el contrato en cuestión, no contiene cláusula alguna que los obligara a hacer gestión alguna en un tiempo determinado.

Que a pesar de ello, procedieron no sólo a tramitar la cancelación de la hipoteca, sino que emitieron y depositaron el dinero para el pago de la hipoteca, lo cual se evidencia de copia del cheque que acompañó en copia fotostática, señalando que lo produciría en copia certificada.

Rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada y, convino en vender el inmueble, bajo la condición de que la venta se efectuara por el precio actual, a determinación de peritos, y de que una vez determinado el precio justo, depositen los demandados el monto de la hipoteca de segundo grado y se declare su liberación.

Señaló que no existe ningún hecho imputable a los demandados, que la situación es más que todo una circunstancia de fuerza mayor o hecho del príncipe.

Finalmente, invocó a favor de los demandados, el principio contenido en el artículo 254 del Código de procedimiento Civil “IN DUBIO PRO REO”.

INFORMES EN PRIMERA INSTANCIA

PARTE DEMANDADA:

En fecha 15 de enero de 2002, la parte demandada presentó escrito de informes en dos -2- folios útiles, en el cual alega que quedó demostrado los motivos de hecho y de derecho que desvirtúan la pretensión de la parte actora, señalando que los medios probatorios que aportara, demuestran que los demandados no son culpables de que aún no se haya llevado a cabo la negociación, así como que quedó demostrado que no hubo violación de cláusula alguna del contrato, insistiendo en los mismos argumentos que esgrimiera en el escrito de contestación a la demanda y en la posibilidad de proceder a la venta, en las condiciones que expresara en dicha oportunidad.

DE LA DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN

En fecha 27 de octubre de 2003, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia definitiva en la cual declaró lo siguiente:

DECLARA SIN LUGAR la acción de cumplimiento de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA,…(…)….incoada por los ciudadanos J.C.S.G. Y L.C.V. contra ABRIHAM HANNA y JAMAL G.A.D.A.…

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El Tribunal de origen, al dictar la anterior decisión, consideró:

“….cuando el artículo 1159 del Código Civil expresa “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, es necesario entender, no que el contrato sea equiparable a la ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas. Por supuesto que esa fuerza será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6º del Código civil, es decir, no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres. El contenido de dicha norma sería ilusorio si esa ley particular no contara, lo mismo que la general, con una sanción que garantice su exacto y cabal cumplimiento. En materia contractual esa sanción es la acción que el propio contrato genera y que es la que en cada caso ha de ejercerse. No obstante a ello, en el caso de autos, la parte actora, no probó suficientemente sus alegatos y conforme a lo establecido en el artículo 245 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no pueden declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”

ALEGATOS EN ALZADA

A los folios 114 al 115, ambos inclusive, consta escrito de informes presentado por el abogado J.A.M., apoderado de la parte demandada, en el cual señaló que los actores no cumplieron su carga procesal de probar sus alegatos, según lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, invocando además el contenido del artículo 254 del código de procedimiento Civil y señalando que, en el curso del proceso, quedó demostrado que los demandados no violaron cláusula contractual alguna.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:

En los términos del petitorio de la demanda, es evidente que la parte actora planteó el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual se expresa textualmente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La actora optó por la acción de cumplimiento, solicitando que la suma que entregara le fuera imputada al precio de venta.

No reclamó la actora daños y perjuicios.

Sentado lo anterior, el tribunal observa:

CARGA DE LA PRUEBA:

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso.

Siempre que se trate de aplicar una norma jurídica que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos que en tal norma se consagran.

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En el caso que nos ocupa, alegó la demandante que según documento que acompañó marcado B, en fecha 24 de marzo de 1998, los demandados le dieron el alquiler con opción a compra el apartamento signado 2-C, segundo piso del Edificio Naury, ubicado en el Conjunto Residencial Las Nenas, entre la Calle Sucre y la Avenida Rivas, en Ocumare del Tuy, Municipio Lander, Estado Miranda; expresando que se fijó, según la cláusula segunda del contrato, un plazo improrrogable de seis -6- meses, contados desde el 24 de marzo de 1998 hasta el 24 de septiembre del mismo año; que en la cláusula 15 se estableció que el precio a adquirir era la suma de ONCE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES, entregando los actores como anticipo la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, de cuya suma, de no concretarse la negociación por culpa de los arrendatarios, perderían el cincuenta por ciento (50%).

Dijo además que, en la cláusula 17º del contrato se previó que, vencidos los seis meses de la opción, el precio sería de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES; que procedieron en fecha 16 de abril de 1998 a introducir ante el IPASME una solicitud de crédito y que, en fecha 28 de abril de 1998, el mencionado organismo les comunicó que no podía otorgar el crédito porque sobre el inmueble pesaba una hipoteca de segundo grado.

Añadió que, puso en conocimiento de los vendedores la situación, manifestando ellos que tramitarían la cancelación, pero no pudieron llevarlo a efecto, porque FOGADE les devolvió el dinero, alegando que no tenían facultad para recibirlo y que tal pago debía efectuarse a la empresa RÍO CLARO C.A., la cual había desaparecido.

Expresó además que, instaron a los demandados para que incoaran demanda para lograr la cancelación de la hipoteca, resultando infructuosos los requerimientos.

Por su parte, la demandada rechazó y contradijo la demanda, en todas sus partes, tanto en los hechos narrados en el libelo, como en el derecho y específicamente negó que fueran culpables de no haberse efectuado la negociación, porque habían actuado como buenos padres de familia, señalando que, el contrato en cuestión, no contiene cláusula alguna que los obligara a hacer gestión alguna en un tiempo determinado; que sin embargo, procedieron no sólo a tramitar la cancelación de la hipoteca, sino que emitieron y depositaron el dinero para el pago de la hipoteca.

Señaló además que, no existe ningún hecho imputable a los demandados, que la situación es más que todo una circunstancia de fuerza mayor o hecho del príncipe, invocando en su favor el principio contenido en el artículo 254 del Código de procedimiento Civil “IN DUBIO PRO REO”.

Ahora bien, en los términos en que la actora planteó su pretensión, es evidente que le atribuye a los demandados incumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra, porque según alega, al intentar tramitar un crédito para la adquisición del inmueble, no pudo obtenerlo porque la entidad ante la cual solicitó el préstamo se negó a concederlo, porque existía una hipoteca de segundo grado a favor de INVERSIONES RÍO CLARO C.A.; cuya hipoteca no fue cancelada por los demandados porque la empresa acreedora había desaparecido, obviando los demandados otras gestiones judiciales destinadas a lograr la liberación.

Al respecto, la demandada negó que fueran culpables de no haberse efectuado la negociación, porque habían actuado como buenos padres de familia; señalando que el contrato en cuestión, no contiene cláusula alguna que los obligara a hacer gestiones en un tiempo determinado y que, a pesar de ello, procedieron no sólo a tramitar la cancelación de la hipoteca, sino que emitieron y depositaron el dinero para su pago.

De allí que no resulte un hecho controvertido el hecho de la contratación celebrada entre las partes, en la que se le concedió opción de compra a los arrendatarios por un término de seis meses, por lo que la controversia, a juicio de quien decide queda circunscrita a cuáles fueron las obligaciones de cada una de las partes en la contratación y a la cualidad de los actores para demandar el cumplimiento del contrato.

Sin embargo, previamente a emitir pronunciamiento, en virtud del principio de exhaustividad, procede esta Alzada a examinar las pruebas que fueron aportadas a los autos, así:

De la parte demandante:

DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS AL LIBELO DE DEMANDA

-Instrumento fundamental de la acción, consistente en copia certificada de documento autenticado en la Oficina de Registro del Municipio Autónomo T.L., el 25 de marzo de 1998, bajo el No. 19, Tomo 8, contentivo de contrato de arrendamiento con opción a compra que versó sobre el apartamento descrito en el libelo, en el que se establece el precio de venta, tal como lo expresó la parte actora, así como también el término de la opción; documento que goza de fe pública y que se aprecia con tal carácter, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como evidencia de su contenido.

-Original de instrumento poder, conferido por los ciudadanos J.C.S.G. y L.C.V., a los abogados J.C. y M.d.L.C., autenticado ante la mencionada Oficina de Registro, el 31 de mayo de 2000, bajo el No. 43, Tomo 2, del cual se evidencia la representación que de los actores, ostentaron los mencionados profesionales del derecho.

-Copia certificada de documento registrado ante la ya mencionada Oficina de Registro, en fecha 25 de agosto de 1980, bajo el No. 42, Tomo 2º, que se aprecia de conformidad con las citadas disposiciones sustantivas, como evidencia de la adquisición por los demandados del inmueble a que se refiere el presente procedimiento y de la constitución de hipoteca de segundo grado a favor de INVERSIONES RÍO CLARO C.A., cuya hipoteca se regiría por las mismas estipulaciones de la que de primer grado en la que subrogaron los compradores a favor de CRÉDITOS Y NEGOCIOS GENERALES, C.A. (CRENCA), la cual fue ampliada hasta por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, destacándose de las condiciones de la hipoteca: “…Es pacto expreso de esta operación que “la Financiadora” tendrá derecho a dar por vencido el plazo concedido y exigir en consecuencia la inmediata cancelación…(…)…en los casos siguientes:…3) Si el apartamento fuese hipotecado o enajenado nuevamente, dado en anticresis, cedida su venta o arrendado sin su consentimiento previo…”.

PRUEBAS DE LA ACTORA PROMOVIDAS DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:

-Reprodujo el mérito favorable de los autos, en especial La circunstancia concerniente a que, según su criterio, los demandados promovieron pruebas extemporáneamente, antes del inicio del lapso correspondiente; señalando además que, la única prueba suministrada por los demandados no evidencia su “inculpabilidad”, pues fueron negligentes en ubicar a la Empresa Inversiones Río Claro C.A., hacer Oferta Real y otras actuaciones. sobre lo cual observa quien decide que, el mérito favorable no es medio probatorio por lo que no es apreciable como prueba en sí mismo. Sin embargo, en virtud de los principios de exhaustividad y de comunidad de prueba, si emergiera de los autos mérito favorable a alguna de las posiciones controvertidas de las partes, el tribunal lo valoraría.

-Promovió Inspección Ocular a ser realizada en las oficinas de FOGADE, a los fines de dejar constancia: “PRIMERO: fecha de pago de la segunda hipoteca hecha por los demandados en FOGADE a favor de INVERSIONES RÍO CLARO C.A. SEGUNDO: Fecha en que FOGADE les devuelve a los demandados la cantidad que habían consignado a favor de INVERSIONES RÍO CLARO C.A.”. La admisión de este medio de prueba fue revocada por el a quo, sin que exista constancia en el expediente concerniente a que la actora haya ejercido recurso alguno contra la decisión en referencia. Por consiguiente, ningún efecto tiene en el presente juicio esta promoción.

- Solicitó se requiriera de la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, Registro Primero, informe sobre fecha de constitución de INVERSIONES RÍO CLARO C.A. No consta que esta prueba haya sido admitida y menos aun evacuada, por lo que ningún efecto tiene en el asunto que se examina.

-Promovió y se reservó presentar el documento constitutivo de la señalada Empresa; no constando de los autos que haya ocurrido tal consignación, amén de la irrelevancia del documento en cuestión en cuanto a los hechos controvertidos.

De la parte demandada:

DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y ANTES DEL INICIO DEL LAPSO DE PROMOCIÓN:

- Fotocopia de cheque no endosable librado por BANCO MERCANTIL a favor de CRENCA, fechado 2 de junio de 1998 Y fotocopia de Recibo de Caja librado presumiblemente por CRÉDITOS Y NEGOCIOS GENERALES, cuyos documentos por constituir reproducciones de documentos privados carecen de valor probatorio alguno, amén de que no guardan relación con los hechos controvertidos.

- Copia del cheque a que se refiere el aparte anterior, señalado por la parte demandada, como certificada, observándose la certificación expedida por un funcionario del BANCO MERCANTIL; documento emanado de un tercero ajeno al juicio, que no fue ratificado durante su curso y, por lo tanto, carece de valor probatorio, a tenor de la disposición contenida en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil.

Antes del término probatorio:

-Invocó el mérito favorable de los autos; sobre lo cual observa quien decide que, el mérito favorable no es medio probatorio por lo que no es apreciable como prueba en sí mismo. Sin embargo, en virtud de los principios de exhaustividad y de comunidad de prueba, si emergiera de los autos mérito favorable a alguna de las posiciones controvertidas de las partes, el tribunal lo valoraría.

-Promovió las posiciones juradas de los demandantes, las cuales no fueron evacuadas, a pesar de haberse efectuado la citación; por lo que ningún efecto tiene esta promoción en cuanto al asunto que se examina.

Examinadas como fueron las pruebas traídas al proceso, procede esta alzada a emitir su fallo:

CONCLUSIONES:

PUNTO PREVIO: ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

En el caso sub judice, la parte demandada objetó la estimación de la demanda y, al respecto alegó que la consideraba exagerada, sin expresar las razones y motivos en que se fundamentó para expresar su alegato.

Tal objeción, a juicio de quien decide, sin que se hubiera sustentado en argumentos que pudieran llevar a la convicción concerniente a que efectivamente en la estimación de la demanda incurrió la parte actora en exageración, amén de que falló la demandada en aportar elementos de juicio suficientes, para hacer una determinación del quantum de la pretensión ejercida, mal pude dar lugar a una estimación distinta de la demanda que la establecida por la actora.

Por consiguiente, es improcedente el rechazo de la estimación de la demanda. ASÍ SE ESTABLECE.

FONDO DEL ASUNTO

Examinado el instrumento fundamental de la acción ejercida por la parte actora, es obvio que en ninguna de sus cláusulas se previó la obligación de los arrendatarios de proceder a la venta del inmueble, una vez liberadas las hipotecas que los gravaban. Tampoco se previó que los demandados asumieran obligación alguna a este respecto y que, los actores, para adquirir el inmueble hubieran de tramitar un crédito.

En este sentido observa quien decide, el contenido del artículo 12 del Código Adjetivo, por lo que respecta al asunto que se examina:

ARTÍCULO 12. DEBERES DEL JUEZ EN EL PROCESO. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurararán conocer en los límites de su oficio…(…)…En la interpretación de contratos

o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

De manera que, existiendo una deficiencia en el contrato, puesto que no se establecieron obligaciones expresas para los contratantes, obviamente que deben tenerse en cuenta los elementos de interpretación que se establecen en la norma parcialmente transcrita.

Así las cosas, considera quien decide que tanto el elemento subjetivo de interpretación de los contratos, el propósito e intención de las partes, así como también el objetivo, las exigencias de la ley, la verdad y la fe, deben ser tenidos en cuenta en el momento de interpretarlos, encontrándonos con que en el presente caso, el contrato a que se refiere el presente juicio, tampoco tiene previsiones en cuanto al incumplimiento de los vendedores, de lo que se colige que la intención de las partes por este respecto ha debido ser la de acogerse a las previsiones legales. En consecuencia, teniendo en consideración que de acuerdo a las disposiciones contenidas en el artículo 1160 del Código Civil, según las cuales, los contratos deben ejecutarse de buena fe, es evidente que la solución al asunto controvertido, debe estar ligada a la interpretación del contrato cuyo cumplimiento reclamó la parte actora.

Hechas las consideraciones precedentes, corresponde a esta Alzada emitir pronunciamiento sobre la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento que fuera ejercida en el presente juicio.

La actora centra el incumplimiento de la demandada en dos hechos fundamentales:

1- No canceló la hipoteca de segundo grado.

2- Ante las dificultades surgidas para efectuar la cancelación, debido a la desaparición de la empresa acreedora, no realizó los trámites judiciales correspondientes a lograr la cancelación de la hipoteca.

Por su parte, la demandada centra su defensa en los siguientes hechos:

1- El contrato no contiene cláusula alguna que los obligue a realizar gestiones en un tiempo determinado.

En este orden de ideas, observa esta Alzada:

Tanto la acción de cumplimiento, como la acción resolutoria presupone el incumplimiento de la parte demandada. Así el artículo 1167 del Código Civil habla de la “no ejecución de la obligación”, siendo que el término incumplimiento es por sí solo equívoco y por lo menos tiene tres acepciones: a) Incumplimiento en sentido estricto: Cuando no se pone la conducta debida tal como estaba pactada; b) Incumplimiento en sentido objetivo: Cuando la obligación no solamente resulta incumplida en sentido estricto, sino que el interés que se tenía no puede ser satisfecho de otra manera; c) Incumplimiento en sentido subjetivo: Cuando la situación, el incumplimiento, resulta imputable, en el sentido de que puede jurídicamente atribuirse a una deficiencia de la voluntad; considerando quien decide que la inejecución a la que se alude en la disposición citada presupone el incumplimiento, cualquiera que sea la forma en que éste se haya concretado.

Es verdad que el requisito de esta clase de acciones, es el hecho de que el deudor no ejecute su obligación, pero es necesario advertir que el simple hecho de no haberse ejecutado todavía la obligación, no puede calificarse como inejecución en el sentido que da a este vocablo el Código Civil. De ello se deriva que se requiera por lo menos que la obligación además de exigible sea ejecutable en los términos y circunstancias en que fue prometida, por lo que el incumplimiento puede consistir no solo en la completa inactividad en relación con el contrato, sino también en pretender un cumplimiento diferente de aquel que resulta del contrato. Si ello sucede con respecto a una de las partes, es claro que se le imposibilita el cumplimiento a la otra y, por ende no le puede ser imputable, de lo que deviene que la parte a quien se le imposibilita el cumplimiento, porque se le exige una cosa distinta a la prometida no está obligada a efectuar actividad alguna destinada a cumplir una obligación que no pactó.

Ahora bien, analizadas las pruebas aportadas al proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal observa:

Establece el artículo 1.167 del Código Civil:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En el presente caso, como ya se señaló anteriormente, la controversia se refiere al alegado incumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción a compra que a decir de la parte actora, fue cometido por los demandados, sobre lo cual se excepciona la parte demandada, al alegar que no contrajo obligación alguna de realizar gestiones en un tiempo determinado y que, si la hubiera contraído, se encontró en la imposibilidad de cumplirla por causas que no le son imputables.

Durante todo el curso del proceso, estos han sido y constituyen puntos controvertidos.

Al analizar estos hechos controvertidos, considera quien aquí juzga que, durante el debate probatorio quedó evidenciado fehacientemente, según se desprende de las pruebas anteriormente valoradas, especialmente del documento fundamental de la demanda y el documento contentivo de la adquisición del inmueble por parte de los demandados, que hubo una concesión de opción a compra y que, sobre el inmueble, para la fecha en que se concedió la opción, pesaba una hipoteca de segundo grado, concebida en los mismos términos en que se había concebido la otra hipoteca de primer grado, de lo cual destaca que la obligación de pago se haría exigible, si ocurriera la enajenación o venta del inmueble sin autorización de la acreedora. De allí que no existía imposibilidad de que se concretara la venta y, efectivamente se vendiera un inmueble que estaba hipotecado, pues la sanción que se previó en el documento contentivo de la adquisición del inmueble por parte de los demandados, para el caso de que vendieran sin autorización de la acreedora, en modo alguno afectaba la venta en sí misma.

En este sentido, es importante acotar el contenido del artículo 1267 del Código Civil, según el cual:

No se permite ni es válida la estipulación, según la cual una persona se compromete a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación de préstamo con hipoteca

Sobre lo cual, la jurisprudencia y la doctrina han sido contestes en determinar que no es procedente la abstención de registrar un documento, por el cual se vende una finca hipotecada, en virtud del artículo 1267 Sustantivo, porque en estos casos, el Registrador debe limitarse a advertir a los otorgantes la existencia del gravamen hipotecario y poner constancia de ello en las respectivas notas de registro, pudiendo abstenerse solamente de registrar si la persona a quien especialmente le interese la advertencia no se encuentra presente.

En consecuencia, a juicio de quien aquí decide, el incumplimiento que le atribuye la actora a la parte demandada, referido a la no cancelación de la hipoteca de segundo grado, porque, a su decir, debía estar liberada la garantía hipotecaria, no es tal, porque la demandada a ello no se había obligado, ya que nada dice al respecto el instrumento fundamental de la acción, lo cual constituye en sí mismo una confesión con respecto a que la actora le exigió a la demandada una cosa muy distinta a la que había sido pactada, lo cual, como se dijo en párrafos anteriores, constituye en sí mismo incumplimiento de la actora, que coloca entonces a su contraparte en imposibilidad de cumplir y cuya imposibilidad no le puede ser imputada. De manera que, al exigirse a la demandada una cosa diferente a la que fue objeto de la negociación, queda eximida de toda responsabilidad de cumplir y de demostrar que había cumplido.

Constituye entonces este argumento de la actora una confesión

judicial, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1401 del Código Civil, en la que se establece:

La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.

Al respecto, en Sentencia N° RC-00737 de la Sala de Casación Civil, de fecha 1° de diciembre de 2003, expediente N° 02234, se estableció:

...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.

En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales –cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.-, buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Caso contrario, es decir, que el Juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas –promovidas- expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla.

Por tales razones, la falta de examen del sentenciador, de las actuaciones extrañas a los medios probatorios, en busca de confesiones de las partes, en nada vicia el fallo y mal puede configurar esa ausencia de examen el vicio de silencio de prueba, ya que esas confesiones espontáneas ocurridas en etapas distintas a las probatorias, no nacieron como productos de medios propuestos por los litigantes, sobre las cuales sí debe el juez ejercer el análisis y valoración respectivo, por ser ellos invocados como pruebas e incorporados a los autos.

En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial. -Subrayado de la Sala-

Del criterio transcrito de esta Sala, se desprende que la confesión espontánea en cualquier estado y grado de la causa, en actas extrañas a las probatorias, puede o no ser analizada por el sentenciador, mas, si la contraparte del confesante, quiere aprovecharse de tal confesión, deberá promoverla como prueba en su oportunidad legal.

De autos se evidencia que, efectivamente la parte actora, en el libelo de demanda, confesó que requería que la hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble fuera cancelada, antes de efectuar la negociación definitiva, cuestión que no formó parte de la opción que se le concedió. Ello en sí mismo constituye incumplimiento de la actora y exime a la demandada de cumplir. Así se establece.

A mayor abundamiento se observa que la misma parte actora, señala en su libelo que hubo de acudir al trámite de un crédito para adquirir el inmueble, circunstancia ésta que nos habla de indisponibilidad de efectivo por su parte para efectuar la negociación, observando quien decide que, en ninguna de las cláusulas del contrato cuyo cumplimiento pretendió se estableció que los eventuales compradores carecían de efectivo y que habrían de acudir a un crédito. De allí que, evidentemente, cuando los actores afirman haber tenido que acudir a la vía de un préstamo, confiesan que carecían de dinero para comprar, lo que equivale a decir que no podían cumplir el contrato, por lo que a tenor de las disposiciones contenidas en el artículo 1168 Sustantivo, carecían de cualidad para demandar el cumplimiento del contrato, ya que la interpretación de la señalada disposición, nos lleva a mantener que el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato, presupone el cumplimiento de quien la ejerce. En consecuencia, la acción que fuera ejercida en el presente juicio, estaba de todas formas, condenada al fracaso. Así se establece.

DECISION

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: