Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 11 de Mayo de 2009

DEL CUADERNO PRINCIPAL.

Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado para su distribución en fecha 23 de enero de 2008 por la abogada I.D.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 101.626, en su condición de apoderada judicial del ciudadano J.J.D.Y., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 3.748.730, según consta de instrumento Poder otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, de fecha 14 de enero de 2008, inserto bajo el número 15, Tomo 3 de los libros respectivos, mediante el cual demanda al ciudadano M.A.D.Z., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 2.120.603, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual fue suscrito ante la Notaría supra mencionada, bajo el Número 77, Tomo 81, fechado 10 de septiembre de 2004, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar, ubicado en la Avenida Perimetral de San Antonio de los Altos, “Residencias Los Altos”, Torre “A”, planta baja, apartamento número PB-2, Sector Los Altos, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda. Dicho inmueble le pertenece al querellante según consta de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias, Estado Miranda, inscrito bajo el Número 6, Tomo 6, del Segundo Trimestre, Protocolo Primero, de fecha 21 de mayo de 1979. Alegando entre otras cosas que el prenombrado contrato de arrendamiento del inmueble, se celebró a tiempo determinado por el lapso de un (01) año contado a partir del 01 de octubre de 2004, hasta el “(…) …treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005)… (…)”; según su decir, en fecha 28 de noviembre de 2005, le participó al demandado la no renovación del mismo, concediéndole, aparentemente, la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el mencionado arrendatario ha permanecido en el inmueble objeto de la presente causa, aún después de vencida la prórroga legal, causándole, supuestamente, un grave perjuicio patrimonial a su representado y a su grupo familiar al no desocupar el inmueble; que el querellado ha incumplido, según sus dichos, con el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, violando flagrantemente la convención prevista en la Cláusula Tercera y contraviniendo el principio que en materia contractual rige los contratos; que el referido arrendatario en fecha 10 de abril de 2007, comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado del Municipio Los Salias del Estado Miranda, con sede en San Antonio de los Altos, manifestando que su poderdante se rehusaba a recibir el pago de dichos cánones; asimismo demanda al accionado al pago de DOCE MILLONES QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.12.570.000,00), que hoy en día equivalen a DOCE MIL QUINIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 12.570,00), por los días transcurridos desde el 27 de noviembre de 2006 hasta el 20 de enero de 2008, según lo establece la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, donde se acuerda el cobro de la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES diarios (Bs.30.000,00), lo que hoy equivale a TREINTA BOLÍVARES (Bs 30,00), por cada día de retraso en la entrega del bien inmueble, y de los días que se sigan generando hasta la definitiva desocupación del mismo. Por todos los razonamientos antes expuestos, es que demandó formalmente al ciudadano M.A.D.Z., ya identificado, basando su acción en los artículos 1.159, 1.264 y 1.594 del Código Civil en concordancia con los artículos 33 y 39, en concatenación con los artículos 585 y 587 del Código de Procedimiento Civil. Solicitando del Tribunal que: 1) Se convenga, o en su defecto, sea condenado al cumplimiento del contrato de arrendamiento, según lo previsto en la convención celebrada entre las partes, y que proceda a entregar de manera inmediata el inmueble que ocupa como inquilino; 2) A cancelar a su representado la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.570.000,00), que hoy en día equivalen a DOCE MIL QUINIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 12.570,00), por indemnización por cada día que pase sin entregar el inmueble, establecido en la Cláusula Tercera del referido contrato. 3) El pago de las costas y costos del presente juicio, calculados prudencialmente por el Juzgado, incluyendo honorarios profesionales de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento. 4) Se decrete Medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente causa, y se ordene el depósito del mismo en la persona de su poderdante, de conformidad con lo preceptuado en el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. 5) Medida Preventiva de Embargo sobre los bienes muebles propiedad del demandado, conforme lo estatuye el numeral 1º del artículo 588 eiusdem. Estimando la presente demanda en la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 12.600,00).

Previa la consignación de los recaudos señalados en el escrito libelar, el Tribunal mediante auto de fecha 13 de febrero de 2008 admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que compareciera ante este Tribunal, al segundo (2°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación; en cuanto a la medida solicitada, este Tribunal estableció que sería providenciado por auto y cuaderno separado.

El apoderado judicial de la parte actora, en fecha 18 de febrero de 2008, consigna los fotostatos requeridos a los fines de la elaboración de la compulsa para gestionar la citación de la parte demandada; siendo así que por diligencia de fecha 13 de marzo de 2008, dicha representación judicial deja constancia de haber cancelado los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil al domicilio de la parte demandada, a objeto de practicar su citación personal.

En fecha 16 de abril de 2008, el Alguacil titular de este Juzgado, deja constancia de haber citado personalmente al demandado, señalando que el prenombrado ciudadano se negó a firmar el recibo de citación y a recibir la compulsa.

Comparece la parte demandada, en fecha 18 de abril de 2008, ciudadano M.A.D.Z., debidamente asistido por el profesional del derecho J.A.L.P. y consigna escrito de contestación de demanda, constante de tres (03) folios útiles y sus anexos en treinta y tres (33) folios útiles, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada unas de sus partes lo alegado por el demandante. En esa misma fecha, otorga Poder Apud Acta a los profesionales del derecho ROBERTO LATOZEFSKY P., J.A. LATOZEFSKY P., VIVECA ANIUSKA LATOZEFSKY P. y A.T.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 40.314; 119.792; 123.097 y 75.523, en su orden.

Mediante auto de fecha 27 de marzo de 2008, se ordenó abrir el cuaderno de medidas, a los fines de proveer sobre lo solicitado.

En fecha 07 de mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, consigna escrito de promoción de pruebas constante de dos (02) folios útiles; mientras que la apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas en fecha 12 de mayo de 2008, constante de dos (02) folios útiles y un (01) anexo en folio útil.

Por auto de fecha 15 de mayo de 2008, el Tribunal dicta auto de admisión de las pruebas promovidas tanto por la parte actora como por la parte accionada, salvo su apreciación en la definitiva.

Mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte querellante solicita sea declarada la extemporaneidad del escrito de pruebas presentado por la parte demandada, por cuanto fueron presentadas fuera del lapso establecido en los artículos 197 y 889 del Código de Procedimiento Civil.

DEL CUADERNO DE MEDIDAS.

Conforme lo ordenado en auto de fecha 27 de abril de 2008, se apertura el cuaderno de medidas, a los fines de proveer acerca de la medida cautelar solicitada por la abogada I.D.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 101.626, en su condición de apoderada judicial del ciudadano J.J.D.Y., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 3.748.730, carácter acreditado en autos, se negó dicha medida toda vez que no se cumplen de manera concurrente los requisitos de procedibilidad previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

-II-

PUNTO PREVIO

Visto el auto que riela al folio ciento seis (106), mediante el cual este Tribunal provee lo conducente a los fines de establecer si la consignación del escrito de promoción de pruebas por la parte demandada, fue realizada en el tiempo establecido en los artículos 197 y 889 del Código de Procedimiento Civil, y practicado como fue el cómputo por secretaría de los días transcurridos desde el día dieciséis (16) de abril de 2008, exclusive, hasta el día doce (12) de mayo del mismo año, inclusive, fecha en que se produce tal consignación, los cuales se discriminaron de la siguiente manera: 17 y 18 de abril de 2008; 02, 05, 07 y 12 de mayo del mismo año, dejándose constancia de que transcurrieron seis (06) días de Despacho, cuatro (04) los cuales corresponden al lapso de promoción de pruebas. Este Juzgado considera forzoso traer a colisión lo establecido en el artículo 197 ibidem, transcrito a continuación:

(…) Los términos o lapsos procesales se computarán por días calendarios consecutivos, excepto los lapsos de pruebas, en los cuales no se computarán los sábados, los domingos, el Jueves y el Viernes santos, los declarados días de fiesta por las Ley de Fiestas Nacionales, los declarados no laborables por otras leyes, ni aquéllos en los cuales el Tribunal disponga no despachar. (…)

. (Negritas y subrayados por el Tribunal).

Al respecto, ha sido reiterada la decisión de nuestro m.T. al dejar asentado que:

(…) …en el presente régimen procesal se establece expresamente que los términos o lapsos procesales se computarán por días calendarios consecutivos con la sola excepción establecida en el mismo Art. 197 referida a la manera de computar los lapsos de prueba. Siendo esa la única excepción legal a la forma genérica de computar los lapsos procesales… (…)

. Auto, SCC, 21 de enero de 1988, Ponente Magistrado Doctor L.D.V., juicio C.O.R.G. contra C.A. Administración y Formento Eléctrico (CADAFE); O.P.T. 1988, Nº 1, página 69. (Subrayado por el Tribunal).

A los fines de llenar el vacio que pueda dejar la interpretación de la norma precedentemente transcrita, en sentencia, SCC, de fecha 18 de julio de 1990, con ponencia del Magistrado, Doctor C.T.P., en el juicio que seguía C.A., Sindicato Los Guayabitos contra Agro-Industrial Salvasa, C.A., expediente Nº 89-0047; O.P.T. 1990, Nº 7, página 235, se dejó establecido que:

(…) …La Sala, en respuesta a las críticas que con posterioridad se han hecho a la sentencia del 25/10-1989, relativa al cómputo de los lapsos y términos en el proceso, considera importante añadir lo siguiente: Se ha mencionado de manera simplista, casi como único argumento, que la Sala ha legislado, apartándose de sus funciones propias e invadiendo esferas legales que no le corresponden, al modificar la forma del cómputo que se venía haciendo de la mayoría de los lapsos en el proceso por días calendarios consecutivos, a excepción de los lapsos de pruebas. Sin embargo, en criterio de la Sala, las críticas formuladas en foros y artículos de prensa, además de desconsideradas y de mala fe, carecen totalmente de fundamento, pues se ha soslayado y confundido adrede uno de los argumentos más importantes que tuvo la mayoría de la Sala, para apartarse de la interpretación literal que tenia el Art. 197 del C.P.C., cual es el propio Art. 20 ejusdem obliga al Juez, y con mas razón a este Alto Tribunal, quien es el máximo garante de la constitucionalidad, a que en caso de colidir una disposición constitucional con la ley vigente, debe aplicarse la primera, por su rango, como de manera inequívoca sucede cuando el contenido del Art. 197 flagrantemente atenta contra el derecho de defensa en juicio, establecido en el Art. 68 de la Constitución… (…)

. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

En ese mismo orden de ideas, es oportuno indicar lo que establece el artículo 889 de nuestra N.A.:

“(…) Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos. (…)“. (Subrayado y negritas por Tribunal).

De la norma anteriormente citada se desprende claramente que contestada la demanda transcurrieran diez (10) días para que las partes promuevan sus pruebas, lapso éste que debe computarse por días de Despacho con fundamento en el artículo 197 del Código de Procedimiento Civil y la jurisprudencia antes citada. Así las cosas, debe concluir este Tribunal que el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte accionada lo fue tempestivamente y así se declara.

-III-

MOTIVA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

En el escrito libelar, la representación judicial de la parte actora aduce que en fecha 10 de septiembre de 2004, celebró con el ciudadano M.A.D.Z., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número PB-2, ubicado en la Torre “A”, planta baja de la Residencia Los Altos, Avenida Perimetral de San Antonio de los Altos, detrás del Centro Comercial Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, manifiesta que dicho inmueble pertenece a su representado, tal y como se evidencia de Título de Propiedad registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias, Estado Miranda, inscrito bajo el Número 6, Tomo 6, del Segundo Trimestre, Protocolo Primero, de fecha 21 de mayo de 1979.

Expone que el prenombrado contrato de arrendamiento, se celebró a tiempo determinado, por un lapso de un (01) año, desde el 01 de Octubre de 2004, hasta el “(…) …treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005)… (…)”; el día 28 de noviembre de 2005, se le participó al ciudadano M.A.D.Z., que el contrato de arrendamiento no le sería renovado, concediéndole la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con fuerza y rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en fecha 01 de abril de 2006, la parte accionada le envió correspondencia pidiendo una prudencial prórroga; para el día 30 de marzo de 2007, ambas partes acudieron ante el Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias del Estado Miranda con sede en San Antonio de los Altos, donde se acordó la entrega del apartamento objeto del contrato locativo a más tardar el 02 de octubre de 2007 y el arrendatario ha permanecido en el inmueble aún después de vencida la prórroga legal, haciéndole una oferta de venta del inmueble objeto de la presente demanda al arrendatario pero que éste no dio nunca respuesta a dicha oferta, violando flagrantemente la Cláusula Tercera de dicho contrato, y el principio de que los contratos deben ejecutarse respetando su espíritu y propósito; siendo así que en fecha 10 de abril de 2007, el arrendatario comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado del Municipio Los Salias del Estado Miranda con sede en San Antonio de los Altos.

Por tales hechos es que demanda al ciudadano M.A.D.Z., para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento en la forma como fue pactado en el contrato in comento celebrado entre las partes y proceda a entregar de manera inmediata el inmueble que ocupa en condición de inquilino, el cual se encuentra ubicado en Residencias Los Altos, Torre “A”, Planta Baja, apartamento número PB-2, Sector Los Altos, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda. SEGUNDO: Que cancele a su representado la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.570.000,00), siendo su equivalente hoy por hoy la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 12.570,00), como indemnización por cada día que pase sin entregar el inmueble, establecido en la cláusula 3 del contrato suscrito entre las partes. TERCERO: Que sea condenado al pago de costas y costos del presente juicio incluyendo honorarios profesionales de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Décima del contrato suscrito entre las partes. CUARTO: Peticiona que de conformidad a lo establecido en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato locativo. QUINTO: Solicita que de conformidad a lo establecido en el numeral 1º del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida preventiva de embargo sobre los bienes muebles propiedad de la parte demandada. Finalmente, estima la demanda en la cantidad de DOCE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 12.600,00), que actualmente equivalen a DOCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 12.600,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, la parte accionada en su escrito niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los planteamientos formulados por la parte actora en su escrito libelar, por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado entre su persona y el accionante no ha quedado resuelto. Aduce que viene ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento desde el año 2004 y que así se evidencia de la fecha de la firma del mismo cual es, el 01 de octubre de 2004; que del contenido de la Cláusula Tercera del referido contrato, se desprende que el mismo tendría una duración de un año contado a partir del 01 de octubre de 2004, prorrogable por períodos de igual duración, salvo que con no menos treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de alguna de sus prórrogas, cualesquiera de las partes hubiere manifestado por escrito a la otra, su voluntad de no continuar con el referido contrato; alega que dicha notificación no ocurrió y que transcurrido el primer año de celebrado el contrato, el arrendador no le manifestó en el tiempo establecido, su deseo de rescindir el mismo, continuando él con el pago del arrendamiento, siendo recibidos los mismos por el arrendador.

Expone que el arrendador indica en su escrito libelar que emitió notificación al inquilino en fecha 28 de noviembre de 2005, siendo que la verdadera fecha es la del 03 de enero de 2006, donde el arrendador le participa que debía abandonar el inmueble en un plazo de tres (03) meses, argumenta que dicha notificación es extemporánea y que el arrendador de “motus propio” establece un plazo de tres (03) meses lo cual contraría lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por otra parte indica que el arrendador en su escrito libelar argumenta “de manera falsa” que le fue otorgada una prórroga de un (01) año lo cual contradice el texto de la notificación tantas veces referida; indica que fue citado al Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda donde se le informó que debía abandonar el inmueble a más tardar el día 02 de octubre de 2007 y que en dicha oportunidad se acogieron a lo que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, por otra parte, expresa que en fecha 08 de junio de 2007, le fue hecha por parte del arrendador una oferta de venta a través de la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda con lo cual queda evidenciado su condición de arrendatario legítimo, dada la vigencia de su contrato de arrendamiento con lo cual cubre los supuestos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

-IV-

DE LA CARGA PROBATORIA

Este Juzgado encuentra que resulta necesario dilucidar, a los fines de resolver la presente controversia y con base a las pruebas aportadas por las partes, quienes si bien admiten la existencia de una relación arrendaticia entre ellos, no es menos cierto que existe un hecho controvertido, relativo a la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, específicamente, a si fue efectuada en tiempo útil o no, para lo cual se tomaron en consideración las reglas de distribución de la carga de la prueba, conforme lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales:

(…) Artículo 1354: quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación...

(Subrayado por el Tribunal).

(…) Artículo 506: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

. (Subrayado por el Tribunal).

En este sentido, el M.T. de la República en sentencia de fecha 26 de marzo de 1987, sostuvo lo siguiente:

(…) en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte… (…) El demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción… (…)

. (Negritas del Tribunal).

De igual forma, en sentencia de fecha 26 de julio de 2006, establece:

(…) Como se evidencia del contenido del Art. 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Artículo 1354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tienen los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley, por lo que en caso de infracción, su delación debe ir encuadrada en el marco de una infracción por error en el establecimiento y valoración de las pruebas… (…)

. (Negritas del Tribunal).

Al respecto el procesalista A.R.R., en su obra titulada Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, expresa:

(…) En efecto, demostrada la celebración de un contrato, la continuidad o mantenimiento de las obligaciones derivadas de él, constituye la situación normal, que no requiere ser probada por el actor. El que pretenda la liberación (hecho extintivo) o la existencia de un hecho que priva al hecho constitutivo de desarrollar el efecto que le es propio y normal, como la simulación, la ilicitud de la causa, la mala fe, etc. (hechos impeditivos), tiene la carga de probar estos hechos en los cuales fundamenta su excepción… (…)

.

DE LAS PRUEBAS Y DE SU VALORACION

Planteada la litis en los términos expuestos, como es por una parte, la pretensión del actor, consistente en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, peticionando que el arrendatario proceda a “la entrega inmediata del inmueble que ocupa como inquilino y el pago como indemnización por cada día que pase sin entregar el mismo, además de las costas, costos y el pago de honorarios de abogado”, y por la otra, la defensa del demandado que consiste en la negativa, rechazo y contradicción de la demanda, alegando que “el contrato no ha quedado resuelto por cuanto la notificación efectuada resulta extemporánea”, pasa quien suscribe el presente fallo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil a valorar las pruebas que constan en autos, aún aquellas que no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción a quien juzga, esto a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados.

La parte actora consignó anexos al libelo de demanda:

1. ) Copia simple del Documento de propiedad del inmueble objeto del contrato locativo, constituido por un apartamento distinguido con el número PB-2, ubicado en la Torre “A”, planta baja de la Residencia Los Altos, Avenida Perimetral de San Antonio de los Altos, detrás del Centro Comercial Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, según consta de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias, Estado Miranda, inscrito bajo el número 6, Tomo 6, del Segundo Trimestre, Protocolo Primero, de fecha 21 de mayo de 1979. La referida instrumental no fue objeto de impugnación en la oportunidad legal correspondiente, por lo que quedó demostrada la propiedad del ciudadano J.J.D.Y. sobre el inmueble objeto del contrato locativo, razón por la cual se le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se establece.

2. -) Copia certificada del Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.J.D.Y. y el ciudadano M.A.D.Z., arrendador y arrendatario, respectivamente, dicho documento fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 2004, quedando anotado bajo el Número 77, Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría. La instrumental no fue impugnada por la parte a quien le fue opuesto, quedando demostrada la existencia de la relación entre los ciudadanos J.J.D.Y. y M.A.D.Z., en su condición de arrendador y arrendatario respectivamente, así como sus principales obligaciones, en consecuencia se tiene como fidedigno, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código civil, , y así se establece.

3. -) Original de correspondencia dirigida al ciudadano M.D., de fecha 28 de noviembre de 2005 y recibida en fecha 03 de enero de 2006. Dicha documental encuadra dentro de las comunicaciones clasificadas como instrumentos privados, que al no ser negado formalmente se tiene por reconocido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Ahora bien, el hecho que tal instrumento traslada al proceso que en fecha 03 de enero de 2006, fue notificada la parte accionada de la no prórroga del contrato, indicándose que a partir de la referida fecha tenía un lapso de tres (03) meses para entregar el apartamento que ocupa en condición de inquilino, dicha documental no fue impugnada por la parte accionada en la oportunidad procesal establecida para ello, en consecuencia, esta Juzgadora le da pleno valor probatorio conforme a las normas establecidas en los artículos 1.363, 1.371 y 1.374 del Código Civil, y así se establece.

4. -) Original de correspondencia dirigida al ciudadano J.J.D.Y., de fecha 01 de abril de 2006, suscrita por el ciudadano M.D., parte accionada en la presente causa. Dicha documental encuadra dentro de las denominadas cartas misivas clasificadas como instrumentos privados, que al no ser negado formalmente se tiene por reconocido, de conformidad a lo estatuido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363, 1.371 y 1.374 del Código Civil. Con dicha instrumental queda demostrado que el arrendatario manifestó al arrendador su imposibilidad de entregar el inmueble en el plazo de tres (03) meses como le fuera indicado, así como la disponibilidad de llegar a un acuerdo. Dicha documental no fue desconocida por la parte de quien emanó en la oportunidad procesal correspondiente, en consecuencia, esta Juzgadora le da pleno valor probatorio conforme a las normas ut supra señaladas en el presente numeral, y así se establece.

5. -) Copia simple de Acta levantada el día 30 de marzo de 2007 ante el Centro de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias, Sindicatura Municipal de la Alcaldía de los Salias, la cual sólo se encuentra suscrita por los ciudadanos J.J.D.Y. y PARRA MOLERO N.D.C., en su condición de arrendador el primero de los nombrados y la segunda como supuesta cónyuge del arrendador, y la Doctora A.R., en su condición de Abogado de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias. Dicho instrumento emana de una Institución Pública, y se encuentra debidamente firmado por una funcionaria pública autorizada por la Ley, como es la profesional del derecho A.R., quien suscribió la referida acta. Con respecto al valor probatorio de de la referida reproducción, este Tribunal observa que la parte demandada en la presente causa si bien acudió ante la Sindicatura Municipal en virtud de la situación delatada ante dicha dependencia por el ciudadano J.J.D.Y., en su condición de arrendador, donde se le instó a los arrendatarios al desahucio del inmueble in comento, a más tardar el día 02 de octubre de 2007, también es cierto que los derechos de los arrendatarios son irrenunciables, y que de la nota suscrita al pié de la referida acta, los arrendatarios se negaron a firmar la misma, razón por la cual ningún valor se le atribuye a la referida documental, y así se establece.

6. -) Copia certificada de documento de oferta de venta practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 08 de junio de 2007, dirigida al ciudadano M.A.D.Z., donde el arrendador le participa de conformidad con lo dispuesto en los artículos 42 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su voluntad de venderle el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, quedando demostrado que el ciudadano J.J.D.Y., por intermedio de la Notaría antes identificada, ofertó en venta al demandado el inmueble que éste ocupa en su condición de arrendatario. Dicha documental fue producida con la demanda y la misma no fue impugnada por la parte demandada, el Tribunal lo valora conforme a la norma contenida en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, y así se establece.

   La parte actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable de los autos en todo aquello que beneficie a su representado y lo que se desprenda no sólo de las documentales consignadas en su escrito de pruebas sino también todo aquello que se desprenda a favor de su representado en las pruebas consignadas por la parte demandada.

   En lo que se refiere a la promoción del mérito favorable de los autos, la Sala de Casación Social en Sentencia N° 460 de Fecha 10 de Julio del año 2003, dejó sentado lo siguiente:

   (…) …sobre el particular la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual, el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de partes, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración esta sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones… (…)

   .

   El criterio antes trascrito, es acogido por quien suscribe, en consecuencia, se considera improcedente valorar el alegato realizado por la parte accionante, referida al mérito favorable de los autos, por no considerarse un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, y así se establece

   La parte accionada en su escrito de promoción de pruebas produjo las siguientes pruebas:

1. -) Contrato de alquiler en copia simple, suscrito entre el ciudadano J.J.D.Y. y el ciudadano M.A.D.Z., arrendador y arrendatario, respectivamente, dicho documento fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 2004, quedando anotado bajo el Número 77, Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría, probanza ésta que también fue promovida por la parte accionante y ha sido valorada en este mismo fallo, por lo que se reproduce lo expuesto respecto de este instrumento, y así se establece.

2. -) Copia simple de correspondencia dirigida al ciudadano M.D., de fecha 28 de noviembre de 2005 y recibida en fecha 03 de enero de 2006, documental ésta que también fue promovida por la parte accionante y ha sido apreciada en este mismo fallo, por lo que se le atribuye el mismo valor probatorio respecto de este instrumento, y así se establece.

3. -) Copia simple de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado del Municipio Los Salias del Estado Miranda. En relación a esta documental se observa de las copias simples consignadas, que tienen estampado en cada uno de los folios que la conforman, el sello del referido Juzgado, carecen de la nota de certificación de secretaría. No obstante ello, este Juzgado aprecia dicha probanza por ser un medio admisible conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo consagrado en el artículo 1.359 del Código Civil, quedando así con ella demostrado que desde el día 10 de abril de 2007 hasta el 17 de abril de 2008, el arrendatario ha venido efectuando las consignaciones de los cánones de arrendamiento, y por ende, el pago del alquiler ante el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en el expediente identificado como D-2007-014. Dichas documentales fueron promovidas en el lapso de promoción de pruebas no siendo las mismas impugnadas por la parte contraria, en consecuencia, de conformidad a lo establecido en las normas supra señaladas en el presente numeral, se le otorga valor de plena prueba, y así se establece.

4. -) Copias simples de doce (12) recibos de pago, que reflejan en su texto la inscripción de “(…) pago de alquiler y parte del condominio (…)”, emitidos a favor del ciudadano M.D., correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2005; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y noviembre de 2006. Quien suscribe considera oportuno señalar que las copias de ésta especie no tienen valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

   Una vez a.y.v.l. pruebas traídas por las partes al proceso, este tribunal para decidir observa:

   Se contrae la presente demanda a una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en donde el demandante alegó que suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento por un período determinado de un (01) año contado a partir del 01 de octubre de 2004, prorrogable por períodos de igual duración; que al vencimiento del término fijo se le participó al demandado, mediante correspondencia de fecha 28 de noviembre de 2005, que el contrato no le sería renovado y que le correspondía una prórroga de un (01) año, la cual se venció en fecha 27 de noviembre de 2006 y aun así, el arrendatario no entregó el inmueble sino que por el contrario permanece en el mismo, razón por la cual lo demanda conforme a lo establecido en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que se lo entregue y al mismo tiempo pretende el pago de una indemnización por daños y perjuicios equivalente a la cantidad de Doce Millones Quinientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 12.570.000,00), que hoy en día equivalen a Doce Mil Quinientos Setenta Bolívares (Bs. 12.570,00), por los días transcurridos desde el 27 de noviembre de 2006, hasta el 20 de enero de 2008, suma ésta reclamada en virtud de lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato locativo suscrito entre las partes, donde señala que en caso de retraso en la entrega del bien inmueble, el arrendatario debe cancelar la cantidad de Treinta Mil Bolívares diarios (Bs. 30.000,00), que hoy equivalen a Treinta Bolívares (Bs. 30,00), por cada día de mora.

   Por su parte, el demandado admitió la relación arrendaticia por el lapso de un (01) año contado a partir del 01 de octubre de 2004, prorrogable automáticamente por períodos iguales, con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de alguna de las prórrogas, si las hubiere, y si alguna de las partes manifestara a la otra, por escrito, su voluntad de no continuar con el presente contrato, señala que dicha estipulación se encuentra contenida en la cláusula tercera del referido contrato locativo. Alegó que el arrendador, engaña en su escrito libelar al aducir que se le comunicó su deseo de no prorrogar el contrato en fecha 28 de noviembre de 2005, cuando lo cierto es que dicha correspondencia la recibió en fecha 03 de enero del año 2006, alega que dicha notificación de no prórroga es extemporánea, menciona que en la misma se le manifestó que debía abandonar el inmueble en un plazo de tres (03) meses. De igual forma afirma que con posterioridad a tal notificación, la relación arrendaticia continuó de manera normal y que el arrendador, transcurrido el primer año de celebrado el contrato, no le manifestó en el tiempo establecido, su deseo de rescindir el mismo, continuando por su parte con el fiel y puntual pago de los cánones de arrendamiento siendo recibidos los mismos por el arrendador sin objeción alguna; que el arrendador le hizo una preferencia ofertiva dada su condición de legítimo arrendatario y que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente.

   El punto controvertido se centra entonces en la extemporaneidad o no de la notificación efectuada al arrendatario así como determinar si el inquilino se encontraba dentro de la prórroga legal o la prórroga convencional establecida por las partes, contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hecho éste relevante a los fines de la resolución de la presente controversia.

   De acuerdo con el principio de distribución de la carga probatoria y en vista que el demandado negó que la notificación de la cual fuera objeto, se verificó en forma oportuna, este Tribunal encuentra que las pruebas traídas a los autos que van dirigidas a demostrar el cumplimiento de lo dispuesto en la Cláusula Tercera del referido contrato, vale decir, la copia simple de la correspondencia fechada 28 de noviembre de 2005 y recibida por el demandado en fecha 03 de enero de 2006 y que riela inserta al folio treinta (30) del presente expediente, ya ha sido valorada ampliamente por quien suscribe el presente fallo, asumiéndola como válida en cuanto a la demostración de haber efectuado la notificación establecida en la referida Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento.

   Debe este Tribunal, en ese sentido, revisar con detenimiento lo dispuesto en la referida Cláusula Tercera del contrato en cuestión, la cual es del tenor siguiente:

   (…) TERCERA : El lapso de duración del presente contrato, será de un (1) año contados (sic) a partir del dia (sic) 01 de octubre del año 2.004 (sic), prorrogable por periodos (sic) de igual duración, si con no menos de Treinta (30) dias (sic) de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de alguna de las prorrogas (sic), si las hubiere, y si alguna de las partes manifestare a la otra, por escrito, su voluntad de no continuar con el presente contrato, en caso de terminado el periodo (sic) de un (1) año o alguna de las prorrogas (sic), el inmueble ARRENDADO, sera (sic) entregado en las mismas condiciones de funcionamiento en que lo reciben, sin que requiera para ello, notificación o desahucio por parte del ARRENDADOR. (omissis) (…)

   . (Subrayado por el Tribunal).

   Del análisis de la cláusula ut supra trascrita, se desprende que en el convenio suscrito por ambas partes, se estableció que la notificación debía producirse con no menos de treinta (30) días de anticipación, a la fecha de vencimiento del plazo inicial, y es el caso que de la prueba traída a los autos y hecha valer tanto por la parte actora como por la parte demandada, al examinar al detalle su contenido, se desprende que la referida correspondencia fue recibida por el demandado en fecha 03 de enero de 2006, tal y como se evidencia de firma autógrafa que se encuentra estampada al pié de la referida comunicación.

   En relación a lo antes señalado, la notificación a la que se hace referencia debió producirse por los menos para la fecha del 31 de agosto de 2005, es decir, treinta (30) días antes del vencimiento del término fijo del contrato, toda vez que la relación arrendaticia nació el 01 de octubre de 2004, y fenecería el “(…) …treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005)… (…)”; y por cuanto se evidencia de la correspondencia dirigida por el ciudadano J.J.D.Y. al ciudadano M.A.D.Z., a pesar de aparecer fechada 28 de noviembre de 2005, sólo fue hasta el 03 de enero de 2006, que el demandado recibió efectivamente dicha notificación, en este sentido, mal podría estimarse que la referida notificación de no prórroga fue realizada de forma oportuna, y así se dispone.

   Al respecto considera oportuno quien aquí juzga hacer un análisis de lo que se entiende por prórroga convencional y prórroga legal.

   Señala el artículo 1.599 del Código Civil: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella. (Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01-02-2000 ”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268 ibidem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; esta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre” recogida igualmente en el artículo 1.599, ejusdem.

   En este tipo de contratos a término fijo, en los cuales no se ha estipulado cláusula de desahucio, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble después de vencido el contrato, por este simple hecho, no puede alegar la tácita reconducción (aunque si la prórroga legal) pues es necesaria la voluntad del arrendador, aunque sea tácita, en el sentido de querer continuar con el contrato. Esta es una cuestión de hecho que debe ser apreciada prudentemente pues el arrendador no puede hacerse justicia por sí mismo para lograr del arrendatario la entrega del inmueble arrendado el día prefijado.

   En el ejemplo explanado anteriormente, las partes no han condicionado o establecido el modo en que concluye el contrato conforme pauta la Ley.

   Ahora bien, nada impide que las partes que suscriben un contrato locativo, puedan, si así lo quieren condicionar o establecer, modos para la conclusión del contrato suscrito, siempre y cuando esos modos o condiciones se encuentren dentro de los parámetros establecidos en el artículo 7 del Decreto-Ley, es decir, que lo que se convenga, de manera alguna, implique renuncia o menoscabo de los derechos establecidos para beneficiar o proteger al arrendatario.

   Así es posible entonces, que las partes puedan someter la terminación del contrato a determinados actos, acciones u omisiones, que representan la voluntad de las mismas, bien sea para que el contrato continúe o para que se extinga.

   El condicionamiento de la terminación del contrato, más común, es el referido a la cláusula del desahucio, según la cual el arrendador debe notificar al arrendatario su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento con anterioridad a la expiración del término fijo o su prórroga convencional. En consecuencia, si el arrendador efectúa el desahucio en la forma prevista y estipulada por las partes contractualmente, el contrato no se prorrogará al igual que si el arrendador no desahucia al arrendatario en la forma prevista en la cláusula operará la prórroga convencional, de manera que expirado el término fijo o la prórroga convencional, si así fue pactada, es que comienza la prórroga legal, constituida por aquella que otorga la Ley y que operará de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia.

   La Doctrina y la Jurisprudencia mayoritaria son del criterio que cuando en un contrato se establece la renovación sucesiva y automática del término de duración, esta situación no lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado, pues el término no ha expirado y lo existente es una expresa reconducción.

   De lo antes señalado se desprende con absoluta claridad, que efectivamente, en el caso que nos ocupa la notificación de no prórroga efectuada mediante la correspondencia dirigida por el arrendador al arrendatario es extemporánea por tardía, de lo que se colige que el contrato de arrendamiento se recondujo por el mismo lapso de tiempo (un año), y así ha seguido sucediendo de año en año, es decir, nos encontramos ante un contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas, en consecuencia, la aludida notificación no puede tenerse como realizada tempestivamente, aunado al hecho de que no habiendo sido participada la prórroga en el tiempo establecido, el demandado se encuentra dentro de las prórrogas convencionales establecidas por las partes, sin que tal determinación involucre el juzgamiento respecto de si los montos por concepto de cánones de arrendamiento consignados lo fueron oportunamente por cuanto tales aspectos no fueron debatidos en la presente causa.

   En virtud de lo anteriormente dicho y con base en el análisis de alegatos y pruebas que ha sido desplegado, resulta forzoso para quien suscribe proceder a declarar SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la parte actora. Y así debe establecerse en la dispositiva del presente fallo.

   -V-

   DISPOSITIVA

   Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil y por Autoridad de la Ley declara: