Decisión de Juzgado Tercero de Municipio de Caracas, de 4 de Diciembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2007-001319

DEMANDANTE: C.J.D.O., mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 1.442.166, representada en el presente juicio por la abogada I.A.C., inscrita Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 116.424.

DEMANDADA: M.P.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.385.441, representada en el presente juicio por los abogados W.A.T.G., H.D.S.P. y Betza.J.G.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los el Nos. 80.023, 116.669 y 119.975, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 16 de julio de 2007; y siendo recibido en este Tribunal, en esa misma fecha, el día 19 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve.

Sostiene la apoderada de la parte actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1. - Que mediante contrato privado de fecha 1º de abril de 2005, la empresa PROMOCIONES 1703, C.A., dio en arrendamiento a la parte demandada, un inmueble constituido por una quinta denominada DIXIE, identificada con el Nº 6, ubicada en la Novena Transversal de la avenida Sucre de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del estado Miranda.

2. - Que dicho contrato de arrendamiento fue cedido en primer término, en fecha 22 de septiembre de 2005, a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA PERDOMO STEIN Y ASOCIADOS C.A., cuya cesión fue notificada en fecha 24 de enero de 2006, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

3. - Que posteriormente fue cedido nuevamente a la hoy parte actora, en fecha 02 de julio de 2007, siendo notificada dicha cesión por telegrama con acuse de recibo en fecha 13 de julio de 2007.

4. - Que la duración del contrato sería por un año fijo a partir del 1º de abril de 2005 hasta el 31 de marzo de 2006, prorrogable automáticamente por períodos sucesivos de tres meses, siempre y cuando alguna de las partes no manifestare a la otra por escrito su deseo con treinta días de anticipación al vencimiento del lapso fijado o de cualquiera de la prorrogas.

5. - Que según el contrato, en caso que el arrendatario no entregare el inmueble a la terminación del contrato debía pagar a la arrendadora, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de daños y perjuicios, por cada día de demora en la entrega del inmueble.

   6- Que en fecha 24 de enero de 2006, el citado Juzgado de Municipio notificó judicialmente a la arrendataria, que el contrato no sería prorrogado, manifestándole la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato, por lo que gozaría de un año como prórroga legal, desde el 1º de abril de 2006 hasta el 1º de abril de 2007; y que, el canon de arrendamiento durante la vigencia de dicha prórroga legal sería de Un Millón Trescientos Mil Bolívares (Bs. 1.300.000,00).

7. - Que la demandada ha incumplido con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, al vencimiento de la prórroga legal, por lo que procedió a demandar el cumplimiento del referido contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble arrendado, el pago de la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) por concepto de cláusula penal, así como las costas y costos del juicio, fundamentando su demanda en los artículos 33, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.579, 1.594 y 1.599 del Código Civil y los artículos 36, 47, 286, 585, 588 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil.

   A través de diligencia presentada el día 26 de julio de 2007, la abogada actora, Betza.G.R., ya identificada, entre otras cosas, consignó poder que le fuera conferido por la demandada, a los fines de acreditar su representación, se dio por citada en nombre de la demandada, y solicitó al Tribunal se abstuviera de decretar la medida de secuestro peticionada por la demandante.

   Mediante escrito de fecha 31 de julio de 2007, la representación judicial de la parte demandada, dio contestación al fondo de la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de competencia por la cuantía del Tribunal, propuso reconvención, en los términos siguientes:

1. - Niega, rechaza y contradice que su mandante ciudadana, haya celebrado un contrato de arrendamiento privado con la empresa Promociones 1703 C.A. y que haya entrado en vigencia el referido contrato en fecha 1 de abril de 2005, que haya tenido por objeto un inmueble constituido por una casa denominada Quinta DIXIE, identificada ut supra. En consecuencia “niego, rechazo y contradigo que el referido contrato le haya sido cedido por la empresa PROMOCIONES 1703 C.A. antes identificada a la empresa ADMINISTRADORA PERDOMO STEIN & ASOCIADOS C.A…”.

2. - Niega, rechaza y contradice que el mencionado contrato de arrendamiento le haya sido cedido posteriormente al ciudadano C.J.D.O. y que le haya sido notificado por vía de telegrama por intermedio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en fecha 13 de julio de 2007.

3. - Niega, rechaza y contradice y desconoce el contenido de todas y cada una de las cláusulas contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento.

4. - Niega, rechaza y contradice que deba dar cumplimiento al presunto contrato objeto de litigio por cuanto, a su decir, la demandada no suscribió el referido contrato. Asimismo, que deba entregar el inmueble con todos sus accesorios libre de bienes y de personas y que deba pagar a la parte actora la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) por concepto de cien días de ocupación del inmueble objeto del litigio, transcurridos desde el 2 de abril de 2007 hasta el 10 de julio de 2007.

5. - Convino que en fecha 24 de enero de 2006, el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le notificó que le sería prorrogado nuevamente el presunto contrato de arrendamiento, presuntamente suscrito entre Promociones 1703 C.A. y la parte actora, señalándole en primer lugar, que gozaría de una prórroga legal de un (1) año contado a partir del 1 de abril de 2006, hasta el 1 de abril de 2007, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en segundo término que el canon de arrendamiento, para la presunta prorroga de un año sería de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00).

6. - Convino que la ciudadana M.P.M. ha realizado el pago del canon de arrendamiento a la empresa Administradora Perdomo Stein & Asociados C.A. desde el mes de abril de 2006, hasta el mes de mayo de 2007.

7. - Que el presunto contrato de arrendamiento tenía una presunta prórroga de seis (6) meses y no de un (1) año como “erradamente” lo señaló la parte actora en el escrito de demanda, ello con fundamento en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir que la presunta prórroga legal concluía el 30 de septiembre 2006, por lo tanto, a su decir, el contrato se transformó a tiempo indeterminado.

8. - Impugnó la cuantía de la demanda, aduciendo que la parte actora debió estimar la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 5.300.000,00), toda vez que, está demandando el pago de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00) diarios, por cada día que su mandante ocupe el inmueble desde el 2 de abril de 2007 hasta el 16 de julio de 2007, -señalando- en consecuencia de conformidad con los artículos 29, 30 y 31 del Código de Procedimiento Civil, que el Tribunal competente es del Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

9. - Impugnó los documentos que corren insertos a los folios 20, 21 al 23, 27, 28, 29, 42 del presente expediente, y desconoció el contenido y firma del documento cursante al folio 12 al 14, con fundamento en que no son de su representada, las firmas que aparecen en los mismos.

10. - Que no se encuentra cubierto el extremo del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la relación contractual arrendaticia es a tiempo indeterminado y el supuesto establecido en la referida norma legal antes mencionada, solo opera en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado.

11. - Que no se cumplen los supuestos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que los argumentos en los cuales se basa la parte actora para solicitar la medida de secuestro son insuficientes, por cuanto no existe riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, por lo que solicitó se niegue la medida de secuestro solicitada.

    El Tribunal a través de sentencia interlocutoria dictada en fecha 1º de agosto de 2007, declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal, opuesta por la parte demandada; fallo contra el cual la demandada, ejerció el recurso de regulación de la competencia, siendo éste declarado sin lugar, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a través de fallo dictado el 8 de octubre de 2007.

    Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, siendo las mismas debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.

    Planteada en tales términos la presente controversia, el Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

    De la Impugnación de la Cuantía

    La representación judicial de la parte actora, a través de la demanda presentada, intenta acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra la ciudadana M.P.M., identificada ut supra, estimando como cuantía de la demanda presentada, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS.5.000.000,00).

    Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, impugnó la cuantía de la demanda, aduciendo que la misma ha debido estimarse en la cantidad de CINCO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 5.300.000,00), señalando que, se está demandando el pago de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00) diarios, por cada día que su mandante ocupe el inmueble desde el 2 de abril de 2007 hasta el 16 de julio de 2007; lo que –a su juicio- y con fundamento en los artículos 29, 30 y 31 del Código de Procedimiento Civil, quiere decir, que si se multiplica la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000), por 106 días que han transcurridos entre dichas fechas, totaliza la cantidad de CINCO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 5.300.000,00), que correspondería la cuantía correcta de la demanda con la cual se dio inicio al juicio, a los efectos de determinar el Tribunal competente, que en este caso, sería un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

    Constata este Juzgado de la lectura realizada al libelo en referencia que, la pretensión deducida por la parte demandante –según el petitorio- además del cumplimiento del contrato de arrendamiento y la correspondiente entrega del inmueble, se contrae al cobro de “…CIEN (100) DÍAS DE OCUPACIÓN del inmueble transcurridos desde el día dos (02) de Abril de 2007, hasta el día (10) de julio de 2007, ambos días inclusive y las que sigan produciendo hasta la sentencia definitiva (…) todo ello con fundamento (…) en la cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato…”.

    Ha sido doctrina pacífica de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que “la competencia es un requisito de validez de la sentencia, por lo que, es posible que un procedimiento sea tramitado ante un juez incompetente con tal que éste no se pronuncie sobre el fondo de la controversia. Así, diversas son las normas atributivas de competencia que aparecen dentro de nuestra legislación, destacándose particularmente, las relativas a la cuantía, materia y territorio reguladas en el Código de Procedimiento Civil.”

    En el caso de autos, observa este Órgano Jurisdiccional que, la cuantía de la demanda intentada fue estimada por la actora, en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), la cual resultó de aplicar la cláusula décima tercera contractual, contentiva de la cláusula penal acordada por las partes en el contrato arrendaticio, cuyo cumplimiento es exigido, y que textualmente, reza:

    CLAUSULA PENAL: Para el caso que “EL ARRENDATARIO”, no entregue a “LA ARRENDADORA” el inmueble, dado en arrendamiento, libre de bienes y persona, a la terminación del presente contrato, deberá pagarle a ésta la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000) diarios por concepto de daños y perjuicios que expresamente reconoce causarle, sin necesidad de que “LA ARRENDADORA” deba probar los mismos, por cada día que de manera ilegal y extra contractual ocupe dicho inmueble”.

    En base a dicho acuerdo contractual, la actora determinó su cuantía, de la operación de multiplicar la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000) por CIEN DÍAS que lleva la demandada en calidad de arrendataria, ocupando el inmueble, luego de vencido –según sostiene- tanto el término contractual como el lapso de prórroga legal correspondiente, es decir, desde el día 02 de abril de 2007 hasta el 10 de julio de 2007; peticionando a su vez, el pago de cada día que transcurra desde dicha fecha hasta que se dictare sentencia definitivamente firme.

    Con ello se infiere que, la actora pretende el pago de todos y cada uno de los días que, la arrendataria permanezca en el inmueble arrendado, luego de vencido el tiempo de duración del contrato. En este caso, sostiene la apoderada actora que, el vencimiento del contrato y la obligación de entrega del inmueble presuntamente debió verificarse el día 1º de abril de 2007, circunstancia por la que efectúa el cómputo a partir del día 2 del citado mes y año, inclusive.

    Ahora bien, dicho cálculo fue efectuado hasta el día 10 de julio de 2007, inclusive, peticionando a su vez, los días que trascurrieren hasta sentencia definitiva, lo que permite a este Despacho concluir –en base a lo establecido en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil-, según el cual, para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda, que en el ya mencionado cálculo, debió incluirse no hasta el día 10 de julio de 2007, como fue realizado por la demandante, sino hasta el día en que fue presentada la demanda, es decir, hasta el día 16 del citado mes y año; siendo así, entre el 02 de abril al 16 de julio de 2007, ambos inclusive, han transcurrido CIENTO SEIS (106) DÍAS, que multiplicados por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000), convenida como cláusula penal, asciende a la suma total de CINCO MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.300.000), la cual conforme a derecho sería la estimación correcta de la demanda presentada, y así se establece.

    En tal sentido, el artículo 70 ordinal 1° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, de fecha 11 de Septiembre de 1998, publicada en Gaceta Oficial N° 5.262, extraordinaria, establece:

    Artículo 70: “Los jueces de municipios actuarán como jueces unipersonales.

    Los juzgados de municipio serán ordinarios y especializados en ejecución de medidas.

    Los Juzgado ordinarios tienen competencia para:

    1-. Conocer en primer instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de Cinco Millones de Bolívares...

    . (Negrillas del Tribunal).

    Por su parte, la Resolución Nº 2006-00038 de fecha 14 de junio 2006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en Gaceta Oficial Nº 38.528 de fecha 22 de septiembre de 2006, en sus artículos 1 y 2 estableció:

    Artículo 1: “Se tramitarán por el procedimiento oral las causa a que se refiere el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, con excepción de las previstas en el ordinal segundo, siempre que el interés principal de la demanda no exceda en bolívares, al equivalente a dos mil novecientas noventa y nueve unidades tributarias (2.999 U.T.)” (Resaltado del Tribunal)

    Artículo 2: “… todos los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (Omissis) serán competentes para tramitar las causas por el procedimiento oral a que se refiere el artículo 1 de esta Resolución”. (Resaltado del Tribunal).

    De la normativa previamente invocada, se determina la fijación de un límite de competencia para los Tribunales de Municipio, señalándose en ese sentido, que de ser un juicio que deba ser sustanciado por los trámites del procedimiento oral, este Tribunal de Municipio será competente para conocer las causas cuyo interés principal no exceda de 2.999 unidades tributarias; y de no ser a través de dicho procedimiento especial, los Juzgados de Municipio serán competentes para conocer de las demandas, cuyo valor no exceda a Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000).

    El artículo 859 del citado Código de Procedimiento Civil, regula los parámetros a determinar para la procedencia del procedimiento oral, los cuales están determinados por la materia.

    Así tenemos que, el ordinal 1º de la norma en comento, señala que podrá demandarse por el juicio oral las acciones que versen sobre derechos de crédito u obligaciones patrimoniales que no tengan un procedimiento especial contencioso previsto en la parte primera del Libro Cuarto de citado Código; encontrándose dentro de dicha parte primera del Libro Cuarto, el procedimiento referente al juicio breve por el cual debe tramitarse en el presente juicio en concordancia con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En tal sentido, superando la suma correcta de estimación de la demanda, a aquélla por la cual resulta legalmente este Juzgado de Municipio, competente para conocer de la presente causa, este Despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con las disposiciones adjetivas que rigen en materia de estimación de la demanda, declara su incompetencia por el valor de la demanda para seguir conociendo del presente asunto y por tanto, declina la competencia en un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que por distribución corresponda.

    Por todas las anteriores consideraciones de hecho y de derecho, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el contenido del artículo 70 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, se declara Incompetente por el valor para conocer de la presente causa, que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sigue el ciudadano C.J.D.O. contra la ciudadana M.P.M., antes identificados, y declina la Competencia en un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que previa Distribución de ley, le sea asignado el presente asunto.

    REGISTRESE, PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES y DEJESE COPIA CERTIFICADA.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de diciembre de 2007.

    La Jueza,

    Abg. C.J.G.P.

    El Secretario,

    Abg. J.E.F.O.

    En esta misma fecha, (04 de Diciembre de 2007), siendo las 3.02 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.

    El Secretario

    Abg. J.E.F.O..