Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Julio de 2009
| Fecha de Resolución | 21 de Julio de 2009 |
| Emisor | Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Juan Carlos Varela Ramos |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de Julio de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AH13-V-2001-000002
EXPEDIENTE ANTIGUO: 2001-24069.
PARTE ACTORA: J.C.G.T., venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Mérida y titular de la cédula de identidad No. 2.145.426.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: V.J. PUPPIO, VICENTE PUPPIO Z., J.P. y D.F. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.897, 64.442, 75.063 y 63.132 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: H.Y.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 3.186.984, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 66.876, quien a su vez actúa en defensa de sus propios derechos e intereses.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: I.M. inscrita en el inpreabogado bajo el no. 68.876.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado ante el Juzgado de Municipio Distribuidor de Turno de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados D.F. y J.P., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano J.C.G.T., a través del cual demanda al ciudadano H.Y.C., por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado 15° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, previa distribución de Ley.
Alega la parte actora en el libelo de demanda: Que a finales de 1.995, actuando como administrador de la Oficina No. 1, situada en el Piso Mezzanina del Edificio Residencias Country Park, Ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización El Bosque, Municipio Chacao del Estado Miranda, la dio en arrendamiento mediante contrato verbal al demandado, en el cual éste se comprometió a: 1) Usar únicamente como oficina el inmueble arrendado; 2) Pagar como canon de arrendamiento mensual la suma de cincuenta mil bolívares, los cuales serian aumentados progresivamente, más la cuota correspondiente al condominio, por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes. Que el canon original de arrendamiento fue fijado de mutuo acuerdo al inicio del convenio en noviembre de 1.995, en la suma de cincuenta mil bolívares, y aumentado de mutuo acuerdo a la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares, a partir del mes de junio de 1.999; y 3) No subarrendar no hacer reparaciones o modificaciones que no fueran autorizadas por el arrendador. Que el inmueble arrendado le pertenece a la Sociedad mercantil AQUILES, C.A., quien lo autorizo para administrarlo y especialmente para arrendarlo. Que el demandado pagaba con atraso los alquiles y así l hizo con el pago de los meses de junio hasta octubre de 1.999. Que ante el atraso por parte del demandado se traslado y presento en el inmueble arrendado, donde observó que el demandado lo había reformado totalmente, dividiéndolo en un apartamento tipo estudio y una oficina, los cuales subarrendó. Que el demandado desde el mes de noviembre de 1.999, dejó de pagar el canon de arrendamiento convenido y también dejó de pagar el condominio. Que por tal razón se dirigió a las personas subarrendatarias, quienes les pagaron los alquileres correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 1.999, enero, febrero y marzo de 2000, a razón de ciento noventa mil bolívares por cada mes. Que el demandado le adeuda dos millones ochocientos cincuenta mil bolívares por concepto de cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a complemento de pago de los meses de noviembre y diciembre de 1.999, enero, febrero y marzo de 2000. Que por tal incumplimiento procedió a intentar demanda con la finalidad que el demandado convenga o sea condenado a resolver en contrato de arrendamiento, a entregar el inmueble arrendado, a pagar las cantidades de dinero adeudadas por cánones d arrendamiento con sus respectivos intereses, la indexación de éstos, así como las costas procesales.
En fecha 19 de marzo de 2001, se admitió la demanda.
Luego de agotados todos y cada uno de los medios pertinentes para lograr la citación de la parte demandada, e inclusive la citación mediante carteles, sin haber sido posible éstas, el demandado en fecha 03 de julio de 2001, se dio por citado expresamente.
En fecha 09 de julio de 2.001, el demandado presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poder en juicio. Objeto la representación de la parte actora, por cuanto ésta si bien fue autorizada para administrar y arrendar el inmueble identificado en autos, no fue facultada para otorgar poder para actuar en juicio, lo cual debió estar expresamente señalado. Negó tener con el actor un contrato de arrendamiento, según su dicho calificó la relación contractual con el actor como un contrato de sociedad, por lo cual alegó no estar obligado en cancelar cantidad de dinero alguna a éste. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 9° eiusdem, referente a la cosa juzgada, por cuanto el objeto de juicio fue resuelto a través de un procedimiento instaurado ante el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Alegó que los únicos pagos que le realizó al demandante fueron por concepto de unos arrendamientos que como socio, administrador y poseedor del inmueble le pagaba y le pago el 50% de los ingresos que producía el inmueble al actor. Alegó que la posesión que ostenta sobre el inmueble deviene de un contrato de sociedad que data de finales de 1.995. Que por no ser el contrato que los vincula de arrendamiento el procedimiento a seguir no es el del juicio breve. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada uina de sus partes la demanda, por cuanto es falso totalmente haber celebrado contrato de arrendamiento verbal con el actor. Manifestó ser falso el hecho que adeuda cantidad de dinero alguna al actor. Reconvino al actor por haber intentado acción en su contra, y a la Sociedad Mercantil AQUILES C.A., en forma solidaria por haber ésta perturbado sus relaciones comerciales para con los arrendatarios del inmueble identificado en autos, ello para lograra una declaratoria judicial mediante la cual los reconvenidos sean condenados a cada uno de los particulares descritos en el petitorio de su reconvención.
En fecha 10 de julio de 2001, el Juzgado 15° de Municipio de esta Circunscripción judicial, en razón a la reconvención planteada por la parte demandada, se declaró incompetente en razón a la cuantía, y en consecuencia declino la competencia a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 25 de julio de 2001, este Juzgado recibió el expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo y se abocó a su conocimiento.
En fecha 31 de octubre de 2001, este Juzgado admitió la reconvención propuesta.
En fecha 05 de noviembre de 2001, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención, donde negó, rechazó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes.
Abierta como quedó la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
En fecha 06 de junio de 2008, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes, las cuales fueron debidamente notificadas.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir la sentencia de merito en la presente causa, como punto previo a ello, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre los siguientes particulares:
Como punto previo al fondo del presente asunto, pasa este Tribunal a realizar la calificación de la acción ejercida, ello en razón que luego de un análisis efectuado a las actas procesales que conforman la presente causa, y muy especialmente al escrito libelar, pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, toda vez que del mismo dicho de la parte accionante, ésta pretende la “resolución de un contrato de arrendamiento verbal”, cuyo ejercicio de dicha acción por imperio de lo previsto en la norma que regula la materia arrendaticia, le esta dado solo a las demandas que se encuentren fundadas en un contrato escrito y a término fijo. Así se establece.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo, y en cuento a su forma, es decir, verbal o escrita; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, verbal o escrito, ante tales circunstancias tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión de la actora es la resolución del contrato de arrendamiento.
En el presente caso, la demandante al haber intentado una demanda de resolución de contrato presumiblemente ante la falta de pago de pensiones arrendaticias, fundamentada en un contrato de arrendamiento verbal, hizo una errónea aplicación de la norma arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es importante mencionar que se trata de un problema de calificación de la acción. Así se declara.
Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.
En este sentido, es necesario determinar que el contrato de arrendamiento verbal, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, y mediante la percepción del pago arrendaticio, todo ello sin que sea plasmado en escritura alguna, por cuanto su simple voluntad de contratar entraña la configuración de una convención locativa, tal como es el que presuntamente vincula a las partes, donde según el mismo dicho de la parte demandante, ésta a finales de 1.995, actuando como administrador de la Oficina No. 1, situada en el Piso Mezzanina del Edificio Residencias Country Park, Ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización El Bosque, Municipio Chacao del Estado Miranda, la dio en arrendamiento mediante contrato verbal al demandado. Así se establece.
En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.
Desde tal perspectiva, siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, quien sentencia, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, así como a lo establecido en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, de donde deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; debe determinar en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, que la acción idónea a ejercer sería la de desalojó y no la que de manera errónea ejerció la demandante de resolución de contrato de arrendamiento fundada en un contrato de arrendamiento verbal, todo ello en contravención a lo previsto por nuestro legislador patrio en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde quedo plasmado que toda acción fundada en un contrato verbal o de plazo indeterminado de arrendamiento inmobiliario debe ser ejecutada dentro de las premisas de la figura del desalojo. Así se decide.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a los alegatos esgrimidos por el accionante en su escrito de demanda, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es improcedente por ser contraria a la ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar sin lugar la demanda intentada por J.C.G.T., contra H.Y.C., lo cual hace innecesario para este Tribunal el pronunciamiento de mérito de la acción propuesta, en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (21) días del mes de julio de 2009. Años 199° y 150°.
EL JUEZ
LA SECRETARIA
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
DIOCELIS PEREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo las 01:50pm., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
DIOCELIS PEREZ BARRETO
Exp. AH13-V-2001-000001
JCVR/dpb/pn
