Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 25 de Septiembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN CAGUA.

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE Nº: 04-11828

PARTE ACTORA: J.C.H.N., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.434.458.

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RUMMEL DE J.C., Inpreabogado N° 63.794.

PARTE DEMANDADA: J.J.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad Número V.- 14.944.531.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Z.V.G., inscrita en el Inpreabogado bajo los números Nº 87.825.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

-I-

En fecha 14 de Enero de 2004, se inició el presente procedimiento por Demanda interpuesta por el ciudadano J.C.H.N., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.434.458, parte Actora en el presente juicio, contra el ciudadano J.J.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad Número V.- 14.944.531, parte Demandada.

En fecha 02 de Febrero de 2004, se dicto auto de admisión, a los fines de que la parte Demandada dé contestación dentro de los Veinte (20) días de Despacho siguientes a que conste en autos la citación del mismo.

En fecha 19 de Febrero de 2004, diligencio el Alguacil de este Tribunal dejando constancia de que el ciudadano J.J.M.P., se negó a firmar el recibo correspondiente a su citación.

En fecha 16 de Marzo de 2004, el ciudadano J.C.H.N., le confirió Poder Apud Acta al Abogado RUMMEL DE J.C., Inpreabogado N° 63.794 mediante escrito.

En fecha 22 de Marzo de 2004, diligencio el Abogado RUMMEL DE J.C., Inpreabogado N° 63.794, a los fines de solicitar sea practicada la notificación del demandado de conformidad con lo establecido en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil

En fecha 25 de Marzo de 2004, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar Boleta de Notificación del Demandado de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de Junio de 2004, la ciudadana R.M. ARMAS, Secretaria Temporal de este Tribunal procedió a dejar Boleta de Notificación de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a la ciudadana BESTALIA DE MEDINA, madre del Demandado, por cuanto el mismo no se encontraba en la dirección a la cual se traslado la misma.

Cursa al folio Dieciocho (18) diligencia por medio de la cual el demandado se da por notificado y otorga Poder Apud Acta a la Abogado Z.V.G., inscrita en el Inpreabogado bajo los números Nº 87.825.

En fecha 27 de Julio de 2004, diligencio la Abogada Z.V.G., inscrita en el Inpreabogado bajo los números Nº 87.825, consignando Escrito de Contestación de la Demanda y de la Reconvención propuesta a la misma.

En fecha 28 de Julio 2004, se dicto auto admitiéndose la Reconvención propuesta por la Abogada Z.V.G., Inpreabogado N° 87.825, fijándose el (5to) día de Despacho, para la contestación de la misma, declarándose suspendido el procedimiento con respecto a la Demanda Principal durante el lapso correspondiente.

En fecha 09 de Agosto de 2004 el Abogado RUMMEL DE J.C., Inpreabogado N° 63.794, presento Escrito de Contestación de la Reconvención, anexo al mencionado escrito se encuentra Copia Certificada del Contrato Compra – Venta realizado entre en Demandado ciudadano J.J.M.P., y el ciudadano P.E.G.M..

En fecha 08 de Septiembre del año 2004 el Apoderado Judicial de la parte Demandada, consigna Escrito de Promoción de Pruebas.

En fecha 13 de Septiembre del año 2004 la Apoderada Judicial de la parte Actora, consigna Escrito de Promoción de Pruebas.

En fecha 20 de Septiembre del año 2004 fueron agregados a los autos los Escritos de Promoción de Pruebas presentados por las partes.

En fecha 07 de Octubre de 2004, se admitieron las pruebas promovidas por las partes ordenándose lo conducente.

En fecha 19 de Octubre de 2004, diligencio el Alguacil de este Tribunal consignando oficio N° 04-0985, debidamente firmado y sellado por el Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua.

Con fecha 26 de Octubre de 2.004 rindieron declaración ante el Tribunal de los Municipios Sucre y Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, los testigos promovidos por la parte Demandada ciudadanos: SERRATO GEREZ M.E., SCALA GRASSO SALVADOR, R.H.R.A., y MENDOZA SERRATO YHIERANNY LUCERO, declarándose desierto cada uno de los actos fijados por el Juzgado supra mencionado.

Con fecha 01 de Marzo del 2005 este Juzgado fijo por auto expreso el lapso para que las partes presenten sus respectivos informes, por cuanto no se había recibido resulta de comisión del Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua.

En fecha 14 de Abril de 2005, este Tribunal agregó la resulta de la comisión emanada del Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, e igualmente se fijó el Decimoquinto (15) día de Despacho para que las partes presentes sus respectivos informes por cuanto ya se había recibido todas las pruebas respectivas, ordenándose también la corrección de la foliatura.

Cursa en folio Cuarenta y Ocho (48) diligencia de la Abogado Z.V.G., presentando Escrito de Informe.

En fecha 18 de Mayo de 2005 se dicto auto en el cual este Juzgado dice vistos y entra en términos para dictar Sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

-II-

DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA, LA RECONVENCIÓN Y LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y OBJETOS DE PRUEBA

De la revisión del libelo se observa que el accionante demanda textualmente “por incumplimiento de contrato al ciudadano J.J.M.P., supra identificado, para que convenga a ello o sea condenado por este tribunal, a lo siguiente: al pago de (7.500.000,°° Bs) que me adeuda por el incumplimiento del contrato que celebré con su persona sobre el inmueble ya descrito”. Por su parte el demandado plantea reconvención en la que pretende la resolución del contrato; la indemnización de daños y perjuicios hasta por la cantidad de (Bs. 2.500.000,°°); y la compensación de las cantidades acordadas por concepto de daños y perjuicios, con la cantidad de dinero recibida en arras.

Asimismo los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar la parte actora reconvenida: 1) que el demandado reconviniente vendió el inmueble antes del vencimiento del plazo fijado contractualmente; 2) que realizó las tramitaciones atinentes para obtener el crédito habitacional, ante el Banco Mercantil.

Por su parte al demandado reconviniente toca demostrar que el bien se vendió con posterioridad al vencimiento del plazo.

No constituyendo hechos controvertidos, ni objeto de prueba, la celebración del contrato de opción de compra venta, la fecha de celebración del mismo, el plazo otorgado contractualmente, el precio de venta, el monto en que se fijaron las arras, el hecho de que no se celebró contrato de venta definitivo y el hecho de la venta celebrada por el promitente vendedor con tercera persona ajena al juicio.

-III-

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS CONFORME AL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD DE LA SENTENCIA CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 509 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Cursa a los folios 4 al 7, copias certificadas de documento de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 23 de septiembre de 2002, anotado bajo el N° 14, tomo 78 de los libros de autenticación llevados por ante esa notaría, el cual se valora como documento autenticado que surte los mismos efectos que el documento público, por cuanto fue otorgado ante funcionario capacitado para ello, quien da fe de las firmas y de la identidad de los otorgantes, del cual se evidencia el contrato celebrado entre las partes en la presente causa, en el cual el ciudadano J.J.M.P., suficientemente identificado en autos, promete dar en venta a los ciudadanos J.C.H.N. y DAYANA WALKIDIA C.D.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.434.458 y V-9.438.626, respectivamente, un inmueble constituido por una unidad de vivienda ubicada en el conjunto residencial la Fundación Cagua, primera Etapa, 2U-7V-8V, en la parcela distinguida con el N° 67 de la manzana N° 17 y la casa tipo viposa, modelo Bucare 1 modular 8, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En línea recta de 20 mts con la parcela N° 66, SUR: En línea recta de 20 mts con la parcela N° 68, ESTE: En línea recta de 9,60 mts con la parcela N° 69, OESTE: En línea recta de 9,60 mts, con la calle S-5-1, que según la cláusula novena el plazo para firmar el documento de venta definitivo es de CIENTO VEINTE días hábiles, más TREINTA de prórroga, contados a partir de la fecha de introducción del presente documento al Banco para la solicitud del crédito de LPH; que según cláusula séptima el precio de la venta es por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES (Bs. 25.000.000,°°), que serán pagados de la siguiente manera CINCO MILLONES, al momento de la firma de opción de compra venta en calidad de arras; DIECISEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, que serán provistos en préstamo por la entidad bancaria y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES en efectivo, los cuales se entregarán al momento de la protocolización del documento de venta definitivo, previa la aprobación del crédito de política habitacional. La cláusula octava dispone que en caso de incumplimiento de los promitentes compradores, el vendedor conservará el 50% de las arras, por concepto de indemnización, y en caso de incumplimiento del promitente vendedor este devolverá las arras y el 50 % de las mismas por concepto de indemnización. Y así se valora y aprecia.

Cursa a los folios 8 y 9, copias simples de documento de compra venta, protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 27 de Febrero de 2003, anotado bajo el N° 01, folio 01 al 04, tomo 4, protocolo 1ero, de los libros respectivos, las cuales se valoran como fidedignas de documento público, haciendo plena prueba de los hechos celebrados ante el funcionario, de las cuales se evidencia el contrato celebrado entre el demandado reconvincente en la presente causa y su cónyuge, ciudadana M.M. MALPICA DE MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.367.129, con un ciudadano de nombre P.E.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.622.751, consistente en venta pura y simple, perfecta e irrevocable de un inmueble constituido por una unidad de vivienda ubicada en el conjunto residencial la Fundación Cagua, primera Etapa, 2U-7V-8V, en la parcela distinguida con el N° 67 de la manzana N° 17 y la casa tipo viposa, modelo Bucare 1, primer modular 8X, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En línea recta de 20 mts con la parcela N° 66, SUR: En línea recta de 20 mts con la parcela N° 68, ESTE: En línea recta de 9,60 mts con la parcela N° 69, OESTE: En línea recta de 9,60 mts, con la calle S-5-1, por el precio de VEINTE MILLONES (Bs. 20.000.000,°°). Y así se aprecia y valora

Cursa a los folio 27 al 30, copias certificadas del documento de compra venta antes valorado y cursante a los folios 8 y 9. Y así se declara.

No existiendo ninguna otra prueba sobre la cual providenciar, pues no se evacuaron las testimoniales promovidas. Y así se declara.

-IV-

MOTIVA

De las pruebas aportadas este juzgador evidencia que ha quedado suficientemente demostrado con las copias certificadas de documento de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 23 de septiembre de 2002, anotado bajo el N° 14, tomo 78 de los libros de autenticación llevados por esa notaría, que el ciudadano J.J.M.P., suficientemente identificado en autos, prometió dar en venta a los ciudadanos J.C.H.N. y DAYANA WALKIDIA C.D.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.434.458 y V-9.438.626, respectivamente, un inmueble constituido por una unidad de vivienda ubicada en el conjunto residencial la Fundación Cagua, primera Etapa, 2U-7V-8V, en la parcela distinguida con el N° 67 de la manzana N° 17 y la casa tipo viposa, modelo Bucare 1 modular 8, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En línea recta de 20 mts con la parcela N° 66, SUR: En línea recta de 20 mts con la parcela N° 68, ESTE: En línea recta de 9,60 mts con la parcela N° 69, OESTE: En línea recta de 9,60 mts, con la calle S-5-1, que según la cláusula novena el plazo para firmar el documento de venta definitivo es de CIENTO VEINTE días hábiles, más TREINTA de prórroga, contados a partir de la fecha de introducción del presente documento al Banco para la solicitud del crédito de LPH; que según cláusula séptima el precio de la venta fue fijado en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES (Bs. 25.000.000,°°), que serían pagados de la siguiente manera CINCO MILLONES, al momento de la firma de opción de compra venta en calidad de arras; DIECISEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, que serán provistos en préstamo por la entidad bancaria y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES en efectivo, los cuales se entregarían al momento de la protocolización del documento de venta definitivo, previa la aprobación del crédito de política habitacional. La cláusula octava dispone que en caso de incumplimiento de los promitentes compradores, el vendedor conservará el 50% de las arras, por concepto de indemnización, y en caso de incumplimiento del promitente vendedor este devolverá las arras y el 50 % de las mismas por concepto de indemnización.

Asimismo ha quedado comprobado el contrato la venta efectuada ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 27 de Febrero de 2003, anotado bajo el N° 01, folio 01 al 04, tomo 4, protocolo 1ero, de los libros respectivos, entre el demandado reconvincente en la presente causa y su cónyuge, ciudadana M.M. MALPICA DE MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.367.129, con un ciudadano de nombre P.E.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.622.751, la cual se efectuó de forma pura y simple, perfecta e irrevocable sobre el inmueble constituido por una unidad de vivienda ubicada en el conjunto residencial la Fundación Cagua, primera Etapa, 2U-7V-8V, en la parcela distinguida con el N° 67 de la manzana N° 17 y la casa tipo viposa, modelo Bucare 1, primer modular 8X, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En línea recta de 20 mts con la parcela N° 66, SUR: En línea recta de 20 mts con la parcela N° 68, ESTE: En línea recta de 9,60 mts con la parcela N° 69, OESTE: En línea recta de 9,60 mts, con la calle S-5-1, inmueble este que es el mismo que prometió vender el demandado reconvincente al accionante en la presente causa.

Ahora bien disponen los artículos:

Artículo 1.159° del Código Civil: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

De tal suerte que suficientemente analizado el contrato se observa que las partes fueron claras en las disposiciones del mismo, por lo que el promitente vendedor, tenía la obligación de vender en el plazo fijado,

Artículo 1.160° del Código Civil: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.165° del Código Civil: El que ha prometido la obligación o el hecho de un tercero, está obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero rehúsa obligarse o no cumple el hecho prometido.

De la revisión de las pruebas aportadas se observa que en la venta pura y simple perfecta e irrevocable, realizada entre el demandado reconviniente y el ciudadano P.E.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.622.751, el demandado fue autorizado por la cónyuge para efectuar la venta, quien firma al final del referido documento; no obstante la mencionada ciudadana no aparece suscribiendo, ni autorizando la opción de compra venta que motiva la presente demanda, por lo que ha de aplicarse lo dispuesto en el artículo que antecede.

Por su parte el Artículo 1.167° del Código Civil dispone

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Así las cosas, el accionante reconvenido en la presente causa, denuncia el incumplimiento del contrato, en virtud de la venta realizada por el promitente vendedor a un tercero, sin identificar sin lugar a dudas si solicita el cumplimiento o la resolución, sin embargo del pedimento se observa que el mismo no pretende se lleve a cabo la venta definitiva, sino que pretende es se le indemnice y devuelva la cantidad entregada en arras, todo lo cual asciende a un monto de SIETE MILLONES QUININETOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,°°), aunado a este hecho se evidencia claramente que el accionante fundamenta su demanda en el artículo 1167 del Código Civil, por lo que al haber el promitente vendedor, vendido el inmueble a un tercero antes del lapso fijado contractualmente, ya que lo vendió el día hábil 114, siguiente a la suscripción del contrato de opción de compra venta, es decir, antes de los 120 días hábiles pactados y su prórroga, resultando evidente el incumplimiento del contrato por parte del demandado, en consecuencia forzoso resulta declarar resuelto el contrato de opción de compra venta, y en consecuencia acordar la devolución de las cantidades entregadas en arras y la indemnización pactada en la cláusula octava del contrato de opción de compra venta. Y así se declara.

-V-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.C.H.N., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.434.458, contra el ciudadano J.J.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad N° V-14.944.531, SEGUNDO: En consecuencia de lo expuesto en el particular anterior, RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos J.C.H.N., DAYANA WALKIDIA C.D.H. y el ciudadano J.J.M.P., en fecha 23 de Septiembre de 2002, TERCERO: SE CONDENA al demandado, ciudadano J.J.M.P., a la restitución de la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES entregados en arras y al pago de la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,°°) por concepto de indemnización según la cláusula octava del contrato de opción de compra venta; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado ciudadano J.J.M.P., suficientemente identificado en autos, pues no puede este exigir la resolución, cuando es quien precisamente ha incumplido con el contrato; QUINTO: Por haber resultado totalmente vencida, se condena en costas a la parte demandada reconviniente, conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal establecido, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes mediante Boletas dejadas por el Alguacil en sus respectivos domicilios procésales.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión y líbrese boletas.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de La Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En Cagua a los veinticinco (25) días del mes Septiembre del año dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

EL JUEZ

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA

EL SECRETARIO

Abg. CAMILO CHACÓN HERRERA

En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia previo anuncio a las puertas del Tribunal, siendo la 9:30 a.m.

EL SECRETARIO

EXP N° 04-11828

EPT/Camilo/ym.-