Decisión nº 276-10 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 21 de Octubre de 2010

Expediente: 2.215-10.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

200º y 151º

DEMANDANTE: J.M., mayor de edad, venezolano, con cédula de identidad N° V-17.181.758, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADO: O.M.P., mayor de edad, venezolana, con cédula de identidad N° V-7.728.310, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: J.J.M.Y., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-7.605.104, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ICSEN D.C. H. y A.M.V.B., mayores de edad, venezolanos, con cédula de identidad N° V-3.929.189 y V-18.285.346, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 8301 y 14309, respectivamente, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.

Ocurre ante este Tribunal el abogado J.J.M.Y., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.M., para reformar la demanda instaurada por su representado en contra de la ciudadana O.M.P., ya identificados, alegando que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 18/09/2009, anotado bajo el N° 55, Tomo 74, que su representado celebró contrato de Opción de Compra sobre un inmueble de su propiedad, conformado por un apartamento situado la Urbanización Zapara del bloque 12, distinguido con las siglas A-3 del Primer Piso, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Que el precio del inmueble se fijó en la suma de Doscientos treinta mil bolívares (Bs.230.000), que serían cancelados a tenor de la Cláusula Tercera, en un lapso de tres (3) meses contados a partir de la fecha cierta, prorrogables por un (1) mes, con un crédito obtenido a través de la Ley de Política Habitacional.

Que a tenor de la Cláusula Cuarta el precio sería cancelado en la forma siguiente: la suma de Treinta mil bolívares (Bs.30.000) que le fueron pagados a la ciudadana O.M.P. en calidad de opción de compra, para ser imputados al precio de venta, y el saldo restante sería cancelado de la forma siguiente: la cantidad de Veinte mil bolívares (Bs.20.000) serían cancelados en un lapso de un (1) mes, contado a partir de la fecha cierta del documento, y el saldo de Ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000) al momento de la protocolización del documento traslativo de la propiedad.

Que para dar celeridad a la obtención del crédito, su mandante canceló y cancela todos los servicios públicos correspondientes al inmueble, y además canceló la solvencia de Hidrolago.

Que la Promitente Vendedora se comprometió en la Cláusula Quinta del contrato, a entregar los demás requisitos exigidos por la entidad bancaria correspondiente para la adquisición del crédito de la Ley de Política Habitacional.

Que al celebrar el contrato, la ciudadana O.M.P., sabía que existía una diferencia de precio que el Promitente Comprador debía pagar con financiamiento de la Ley de Política Habitacional, que la entidad bancaria le exigiría requisitos tales como el documento de propiedad, documento de condominio, copia del Rif, de la cédula de identidad de la propietaria, original de ficha catastral, original del certificado de gravamen Que algunas entidades bancarias exigen un documento privado de opción de compra.

Que además de conocer los requisitos mencionados, sabía que era necesario modificar la Cláusula Tercera del contrato, referida al lapso de duración, y entregar la copia vigente de la cédula de identidad y que la opción debía ser suscrita en un lapso no mayor de siete (7) días, contados a partir de la fecha de solicitud del crédito.

Que también sabía la Promitente Vendedora, que su poderdante no tenía el dinero para cancelarle la diferencia del precio, pero si tenía la potencialidad económica para que se le otorgara el préstamo, y no obstante se negó a cumplir los términos del contrato.

Que después de otorgado el contrato el banco le hizo entrega a su mandante de la lista de recaudos exigidos para el crédito habitacional, entre los cuales exigía un lapso de duración del contrato de opción de compra de Ciento Ochenta (180) días prorrogables por treinta (30) días más y debía ser suscrito en un plazo no mayor de siete (7) días a partir de la fecha de solicitud del crédito. De manera que, se hacía necesaria la modificación de la Cláusula Tercera del contrato.

Que después de comunicar a la ciudadana O.M.P. los requisitos de exigidos por el banco, esta se comunicó por medio de su abogada, ciudadana S.d.V. en fecha 5/10/2009, informando a su poderdante que le entregaría los requisitos, y sin embargo no cumplió. Que posteriormente la abogada le informó que la Cláusula Tercera del contrato no sería modificada, y le entregó a un documento privado de Opción de Compra del inmueble, empero contenía las mismas cláusulas del contrato original, sin modificación de la Cláusula Tercera, señalando en este nuevo contrato que el lapso se inició en fecha 2/10/2009.

Que la Abogada le insistió a su mandante que firmara el documento y lo llevara al banco, que no tendría problemas, y por cuanto su intención era comprar, recibió de la Abogada los siguientes documentos: copia del documento de propiedad, del documento de condominio, copia del Rif, de la cédula de identidad de la propietaria (vencida), original de la ficha catastral, original del certificado de gravamen y el documento privado ya mencionado.

Que la entidad bancaria le devolvió los recaudos, alegando que la cédula de identidad estaba vencida, que debía presentar copia de la cédula vigente de la Vendedora; que además debía presentar un documento notariado donde se señalara que la duración sería de Ciento ochenta (180) días prorrogables por Treinta (30) días, y debía ser suscrito en un plazo no mayor de siete (7) días a partir de la fecha de la solicitud del crédito.

Que el tiempo continuó pasando y la Promitente Vendedora se negó a hacer entrega de los recaudos que faltaban. Que si la Promitente Vendedora no cumple, entonces ella tampoco está obligada a cumplir los términos del contrato, amparada en la excepción non adimpleti contractus.

Que en consecuencia, demanda la resolución del contrato de Opción de Compra; para que le pague a su representada la Cláusula Penal prevista en la Cláusula Séptima del contrato, la cual es de Nueve mil bolívares (Bs.9.000) y le devuelva la suma de Treinta mil bolívares (Bs.30.000), entregadas en calidad de arras.

Que la demanda igualmente, para que convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, en que impidió con su incumplimiento, la adquisición del crédito de la Ley de Política Habitacional, y en consecuencia, adquirir la diferencia del precio del apartamento objeto del contrato.

Que también demanda la indexación de las cantidades señaladas.

En fecha 17 de marzo de 2010, el Tribunal le dio entrada y admitió la demanda.

En fecha 24/03/2010 la parte actora otorgó poder apud acta a los abogados J.J.M.Y. y X.O.C..

En fecha 15/04/2010, el apoderado judicial de la parte actora reformó la demanda, siendo admitida por este Tribunal en la misma fecha.

En fecha 16/04/2010 el apoderado de la parte actora indicó al Alguacil la dirección de la parte demandada y los gastos necesarios para realizar el traslado a los efectos de la practica de la citación.

Por diligencia suscrita en echa 16/07/2010, el abogado J.J.M.Y., renunció al poder que le fuera otorgado por la parte actora.

En fecha 21/07/2010, el Tribunal dictó auto ordenando notificar a la parte actora de la renuncia efectuada por su apoderado.

Por diligencia suscrita en echa 22/09/2010, el abogado Á.V.B., actuando en representación de la ciudadana O.M.P., consignó poder judicial que le fue otorgado conjuntamente con el abogado Icsen D.C..

Por escrito presentado en fecha 24/09/2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, aleando la incongruencia del petitum, al existir una clara contradicción entre lo que es resolución y cumplimiento del contrato, en virtud de que la resolución del contrato es un modo de terminación exclusivo de los contratos bilaterales, con efectos retroactivos, y que si se termina de este modo se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido contrato alguno. Que no obstante, la actora pretende conforme a lo convenido en la Cláusula Séptima del contrato, que se le pague la suma de Nueve mil bolívares (Bs.9.000), por concepto de penalidad por los daños y perjuicios y la restitución de Treinta mil bolívares (Bs.30.000) dado en arras, con lo cual estaríamos ante la exigencia del cumplimiento o ejecución del contrato, lo que resulta contrario a lo pedido por la demandante.

Que del mismo modo, ante la exigencia del pago de Nueve mil bolívares (Bs.9.000) por concepto de penalidad y la restitución de los Treinta mil bolívares (Bs.30.000) dados en calidad de arras, debía producirse en caso de que la vendedora desistiere de realizar la venta pactada, es decir, que no es lo mismo la resolución que el desistimiento del contrato. Que la resolución del contrato es también llamada en la doctrina “revocación”, en el sentido de que se considera que quien otorga su voluntad para contratar revoca esa misma voluntad al deshacer el acto o contrato celebrado, en cambio, se entiende por resolución de un contrato la terminación del mismo en virtud del incumplimiento culposo de una de las partes contratantes, que no obstante en el presente caso, la actora basándose en la supuesta conducta de la demandada debió pedir el cumplimiento del contrato.

Que es improcedente el petitum del actor, al demandar a la ciudadana O.M.P. para que convenga en que fue ella quien incumplió con el contrato, toda vez que no le hizo entrega de los demás requisitos que exigía la entidad bancaria para el otorgamiento del crédito y que entre estos demás requisitos estuviera la de modificar la cláusula tercera del contrato relativo al lapso de duración del mismo; y que debiera entregarle y no lo hizo, la copia de su cédula de identidad vigente; y asimismo la demanda para que convenga en que ésta impidió con su incumplimiento la adquisición del crédito de la Ley de Política Habitacional, y en consecuencia adquirir la diferencia del precio de compra venta del inmueble.

Que el actor confunde la obligación de entregarle al Promitente Comprador todos los documentos exigidos por la entidad bancaria para el otorgamiento del crédito, tales como fotocopia del documento de condominio, solvencia de servicios públicos planos, que conforman una lista de recaudos, con la exigencia de modificar el contrato de opción de compra, el que sólo puede ser modificado por mutuo consentimiento o por las causas establecidas por la ley.

Que tanto en la Ley como en la doctrina se establecen las condiciones o requisitos de existencia y validez del contrato, que son esenciales así como también los requisitos accidentales tales como la condición, el plazo y el modo, situación que no refleja el contrato de opción de compra, pues en el mismo no se acordó que estuviera en la obligación de modificar la cláusula tercera del contrato, relativa a su duración.

Que contradice la pretensión postulada, que es cierto que celebró el contrato de opción de compra descrito en la demanda. Que a tenor de la Cláusula Tercera se acordó que tendría una duración de tres (3) meses contados a partir de la fecha cierta, prorrogables por un mes, con un crédito obtenido por medio de la Ley de Política Habitacional.

Que nadie puede invocar a su favor su propio error y torpeza, tal como lo ha narrado el actor, al señalar que después de otorgar el contrato, ocurrió a la entidad bancaria Banco Banesco que es la entidad donde se el deposita el ahorro habitacional, y la entidad bancaria le hizo una lista de recaudos para el Crédito Hipotecario, a través del ahorro habitacional. Que de ello se desprende, que el demandante debió solicitar primero la lista de los recaudos exigidos para el crédito y luego celebrar el contrato y dentro de siete días consignarle al banco el documento de opción de compra, donde el plazo otorgado por las partes sería el de Ciento ochenta (180) días prorrogables por treinta (30) días, según lo exigía la entidad bancaria, y no como erróneamente lo arguye el actor, quien primero celebró el contrato y posteriormente fue al banco a solicitar el crédito y la lista de los requisitos para su trámite.

Niega y contradice los demás alegatos formulados por la parte actora, niega que haya entregado documento privado de opción de compra del inmueble, y que este contenía las mismas cláusulas del contrato y que se le haya colocado la fecha del 2 de octubre de 2009. Niega que hubiere entregado a la parte actora la cédula de identidad vencida.

Por otra parte alega, que la ciudadana S.B.d.V., actuaba como agente inmobiliario del demandante, por consiguiente es cierto, que le entregó copia del documento de propiedad, copia del documento de condominio, copia del Rif y de la cédula de identidad vigente de la propietaria, original de la ficha catastral, original del certificado de gravamen y el documento privado de opción de compra ya mencionado con las mismas cláusulas del que tenia suscrito con la ciudadana O.M.P. por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, con fecha 2 de octubre de dos mil nueve.

Niega que la acción procedente sea la de resolver el contrato de opción de compra celebrado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 18 de septiembre de 2009, anotado bajo el N° 55, Tomo 74, al igual que niega que deba pagarle la suma de Nueve mil bolívares (Bs.9.000) y devolverle la cantidad de Treinta mil bolívares (Bs.30.000) que le fueron entregados en calidad de arras.

Niega que haya incumplido los términos del contrato, en el sentido de que no le hiciera entrega de los demás requisitos que exigía la entidad bancaria para el otorgamiento del crédito y que entre estos estuviera la obligación de modificar la cláusula tercera el contrato, referido a la duración del mismo.

Desconoció e impugnó el documento llamado listado de recaudos para créditos hipotecarios, por carecer de firma y sello y provenir de un tercero ajeno al proceso. Asimismo impugnan la copia fotostática de la cédula de identidad acompañada al libelo de la demanda.

De las Pruebas de la parte demandante

• Copia certificada de documento autenticado en la Notaria Tercera de Maracaibo, en fecha 18/09/2009, bajo el N° 55, Tomo 74, contentivo del contrato de Opción de Compra celebrado entre la ciudadana O.M.P., en su condición de Promitente Vendedora, por una parte, y por la otra, el ciudadano J.M., en su condición de Promitente Comprador, sobre un inmueble conformado por un apartamento ubicado en la Urbanización Zapara del Bloque 12, signado con las siglas A-3 del primer piso, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Este documento no fue tachado por la parte demandada y en consecuencia produce pleno valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia simple de documento Registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27/11/2007, bajo el N° 16, Tomo 27, Protocolo 1°; contentivo del contrato de compra venta celebrado entre las ciudadanas M.C.A.P. y O.M.P., sobre el apartamento objeto del presente juicio, el cual no fue tachado por la parte demandante y en consecuencia produce pleno valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se evidencia la propiedad de la ciudadana O.M.P. sobre el inmueble que fue dado en opción de compra al demandante de autos.

• Planilla denominada “Lista de Recaudos Para Crédito Hipotecario, la cual fue impugnada por la parte demandada por carecer de sello y firma y provenir de un tercero ajeno a la causa. En consecuencia, ningún valor probatorio produce.

• Documento Privado suscrito en original en el cual consta que el ciudadano J.M. recibió de la Dra. S.B.V. los siguientes documentos: Tres (3) copias del documento de propiedad registrado, del apartamento signado con el N°A-3 del bloque 12 de la Urbanización Zapara, perteneciente a la ciudadana O.M.P.; una (1) copia del documento de condominio del bloque 12 de la Urbanización Zapara, copia del R.I.F. y la cédula de identidad de la ciudadana O.M.P.; original de la ficha catastral del apartamento A.3, original de la constancia de gravamen de dicho apartamento; documento privado de Opción de compra fechado 02/10/2009.

Este documento aparece suscrito por el ciudadano J.M. y además se observa otra firma ilegible, apreciando que la parte actora no indica a quien pertenece dicha firma, si se trata de la firma de la demandada o si se trata de la firma de la Abogada S.B.V.. En consecuencia, no puede ser considerado que lo haya suscrito la parte demandada ni un tercero, por lo que no produce ningún valor probatorio.

• Original de documento privado suscrito entre la ciudadana O.M.P. en su carácter de Promitente Vendedora, por una parte, y por la otra, el ciudadano J.M. en su carácter de Promitente Comprador, en fecha 2/10/2009, contentivo de un contrato de opción de compra sobre el inmueble conformado por el apartamento ubicado en la Urbanización Zapara del Bloque 12, signado con las siglas A-3, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Este documento fue reconocido por la parte demandada y en consecuencia surte pleno valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil.

• Copia fotostática de cédula de identidad de la ciudadana O.M.P.. Este documento no produce valor probatorio por las razones que mas adelante se determinan.

• Copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano J.J.M.S., la cual no fue impugnada por la parte demandada. No obstante la misma es impertinente al mérito de la causa.

Pruebas de la parte demandada

• Promovió cédula de identidad laminada vigente de la ciudadana O.M.P., siendo certificado por la Secretaria de este Tribunal que tuvo a la vista el original del documento.

Este documento administrativo no fue impugnado por la parte actora ni desvirtuado su contenido, en consecuencia se valora plenamente.

Para decidir aprecia este Tribunal que se demanda la resolución del contrato de opción de compra celebrado sobre el apartamento descrito en el texto de esta sentencia, y se reclama la indemnización prevista en la cláusula séptima del contrato, la cual alcanza a la suma de Nueve mil bolívares (Bs.9.000) y el reintegro de la suma de Treinta mil bolívares (Bs.30.000) que fueron entregados a la ciudadana O.M.P. en calidad de arras.

En este sentido se observa, que los ciudadanos O.M.P. y J.M. suscribieron un contrato de opción de compra en fecha 19/09/2009 en el cual se acordó que la Promitente Vendedora se obligaba a vender al Promitente Comprador, y éste a comprarle, el inmueble descrito en el cuerpo del contrato. Que en su cláusula tercera se acordó que el lapso o termino de duración sería por tres (3) meses, contados a partir de la fecha cierta del contrato, prorrogable por un (1) mes mas, toda vez que la cancelación definitiva de venta del inmueble la realizaría el Promitente Comprador, a través de un crédito obtenido por la Ley de Política Habitacional.

También se observa que en la Cláusula Cuarta del contrato se dejó constancia que la Promitente Vendedora recibió en calidad de opción de compra venta al momento de la firma del contrato, la suma de Treinta mil bolívares (Bs.30.000), que serían retribuidos al precio o saldo restante. Que el precio de venta sería cancelado de la siguiente manera: la suma de Veinte mil bolívares (Bs.20.000) serían cancelados por el Promitente Comprador en el lapso de un mes, contados a partir de la fecha cierta del documento, y la suma de Ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000) restantes serían cancelados en su totalidad al momento del otorgamiento del documento de compra venta.

También consta de las actas que las partes suscribieron un nuevo contrato de opción de compra en fecha 2/10/2009, bajo las mismas condiciones, a excepción de la cláusula tercera.

Tercera: El lapso o término de duración de la presente opción de compra venta es de tres (3) meses, contados a partir de la fecha cierta del presente documento, prorrogable por un (1) mes más, toda vez que la cancelación definitiva del precio de compra venta del inmueble la efectuará El Promitente Comprador, con un crédito obtenido a través de la Ley de Política Habitacional…

Puede observarse que mediante este contrato las partes voluntariamente, extendieron el lapso de duración que originalmente sería de tres (3) meses y un mes mas, contados a partir de la fecha cierta del documento notariado -18/09/2009-, acordando en el nuevo contrato que los tres (3) meses se contarían a partir de lo que ellos llamaran fecha cierta, la cual aparece al final del documento -Maracaibo, a los dos (2) días del mes de octubre de 2009-

Alega la demandada que no se comprometió a modificar la cláusula referida al lapso de duración del contrato En este orden debe destacarse, que a tenor del artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y sólo pueden revocarse por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley..

En tal sentido se aprecia la redacción de la cláusula quinta del contrato privado de opción de compra, en la cual se comprometió la Promitente Vendedora a cumplir con los demás requisitos que pudiera exigir la entidad bancaria correspondiente para la adquisición del crédito de Ley de Política Habitacional, por lo que de conformidad con las previsiones del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a interpretar el contrato a los fines de determinar cual fue la verdadera intención de las partes al contratar.

Establece la Cláusula Quinta del contrato:

LA PROMITENTE VENDEDORA, se compromete a entregar el inmueble totalmente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, y las solvencias de los servicios públicos como aseo, impuestos, impuestos municipales y gas, se compromete EL PROMITENTE COMPRADOR a entregarla, para de esta manera poder cancelar la Solvencia del Samat, así como también EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete a ser él quien presente la solvencia de Hidrolago ya que es quien habita actualmente el inmueble, así como también, LA PROMITENTE VENDEDORA, se compromete a entregar los demás requisitos exigidos por la entidad bancaria correspondiente para la adquisición del Crédito de la Ley de Política Habitacional, con la firma de este documento. Asimismo, será por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR, los gastos de operación del documento definitivo de venta.

De la redacción de la cláusula quinta puede interpretarse, que las partes al momento de contratar, asumieron que la entidad bancaria exigiría los requisitos para la tramitación del crédito hipotecario conforme a sus políticas y normas internas. Sin embargo no puede ignorarse que en la cláusula tercera, quedó clara la voluntad de las partes de fijar un lapso de duración del contrato, y de extenderlo sólo por el lapso indicado en su texto; que al expresar en la cláusula quinta que la Promitente Vendedora “ se compromete a entregar los demás requisitos exigidos por la entidad bancaria correspondiente para la adquisición del Crédito de la Ley de Política Habitacional”, las partes quisieron referirse a otros requisitos que pudieran ser exigidos por la entidad bancaria; y que la Promitente Vendedora no se obligaba a modificar los términos de la cláusula que trata sobre la duración del contrato de opción de compra.

Aunado a lo antes expuesto, el demandante no trajo al proceso prueba de sus alegatos, referidos a los requisitos exigidos por la entidad bancaria ante la cual tramitó el crédito de la Ley de Política Habitacional, especialmente que le exigiera un documento notariado de opción de compra que estableciera una duración de Ciento Ochenta (180) días prorrogables por treinta días más, y que debía ser suscrito en un plazo no mayor a siete (7) días contados a partir de la fecha de la solicitud del crédito.

En relación al alegato formulado por la parte actora sobre el incumplimiento por parte de la Promitente Vendedora de hacer entrega de la cédula de identidad vigente a los fines de cumplir con los requisitos exigidos por la entidad bancaria para la tramitación del crédito habitacional, este Tribunal observa que presentó copia fotostática de la cédula de identidad vencida de la ciudadana O.M.P., la cual fue impugnada por la parte demandada, presentando en original ante la Secretaría del Tribunal la cédula de identidad laminada vigente, siendo certificada en actas.

En tal sentido considera el Tribunal que a la copia fotostática de la cédula de identidad producida por el ciudadano J.M., siendo un documento público administrativo, pueden aplicársele en forma extensiva las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por un funcionario con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo, si lo prefiere.

La carga que impone esta disposición a la parte que produce en juicio en copia simple, alguno de los documentos a que se refiere su redacción, al señalar que la parte que quiera servirse de una copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o en su defecto producir una copia certificada expedida con anterioridad, en el caso de autos resulta manifiestamente imposible, tomando en consideración el tipo de documento producido, es decir, copia de la cédula de identidad laminada, la cual reposa en manos de su titular, a menos que ante la presencia de circunstancias especiales la parte demandante tuviera en su poder el original de la cédula de identidad laminada de su contrincante, o alguna copia certificada. De manera que el actor debió hacer uso de otro medio probatorio que le permitiera demostrar el hecho alegado.

Por otra parte, al ser acompañada a las actas la cédula de identidad vigente de la ciudadana O.M.P., la cual presenta fecha de expedición 21-04-05 y fecha de vencimiento 04-2015, constituye una simple presunción de que se hubiera entregado la cédula de identidad vigente; sin embargo el actor tenía la carga de demostrar el hecho alegado en su libelo de demanda, referido a que la Promitente Vendedora le entregó la cédula de identidad vencida.

En relación al alegato de la parte demandada referido a la incongruencia del petitum de la demanda, en el sentido de que el actor demanda la resolución del contrato y además pretende que se le pague conforme a la cláusula séptima del contrato, la cantidad de nueve mil bolívares (Bs.9.000) por concepto de penalidad por los daños y perjuicios y la restitución de los treinta mil bolívares (Bs.30.000) dados en calidad de arras, que llevaría a considerar que debió demandar el cumplimiento del contrato y no su resolución; conviene citar la redacción del la cláusula séptima del contrato de opción de compra celebrado entre las partes:

Cláusula Séptima: En caso de que el Promitente Comprador se negare a realizar la compra aquí pactada luego de firmada la presente opción, deberán cancelar a La Promitente Vendedora la suma de Nueve mil bolívares (Bs.9.000) por concepto de penalidad por los daños y perjuicios que serán deducidos de la presente opción dada en este acto. En caso de que La Promitente Vendedora desistiere de realizar la venta aquí pactada, deberán cancelar al Promitente Comprador los Treinta mil bolívares (Bs.30.000) dados en arras, más la cantidad de Nueve mil bolívares (Bs.9.000) por concepto de penalidad por los daños y perjuicios.

Observa este Tribunal que la parte actora demanda la resolución del contrato con fundamento en las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil, alegando que la demandada incumplió el contrato en virtud de que se negaba a cumplir con la obligación de modificar la cláusula tercera y de entregar la copia de la cédula de identidad vigente; argumentos éstos que se subsumen en las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil venezolano el cual establece.

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra pude a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Por otra parte, debe destacarse que el artículo 1.258 eiusdem, define el concepto de cláusula penal y en tal sentido dispone:

La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo.

Considera este Tribunal que lo solicitado por el actor en su libelo de demanda no resulta contradictorio en virtud de que está apegado a los supuestos de hecho de las normas citadas, pues si bien la resolución del contrato retrotrae la situación jurídica al estado en que se encontraba antes de contratar, lleva a razonar que de prosperar la demanda, las partes tendrían que devolver las prestaciones realizadas en virtud del contrato. La solicitud de resolución está basada en una causa de incumplimiento alegada, que de prosperar generaría las consecuencias previstas en el contrato y en la Ley.

En este sentido puede apreciarse que la causa de incumplimiento se estipuló en el contrato en los términos previstos, y su interpretación lleva a considerar que el incumplimiento equivale al desistimiento de realizar la venta, o viceversa, el desistimiento de la voluntad de realizar la venta equivale al incumplimiento.

Por otra parte, el actor no reclama el cumplimiento de la obligación principal, lo que conduciría a la exigencia de obligaciones excluyentes.

Ahora bien, por cuanto no fueron demostrados los alegatos formulados, referidos a que la demandada O.M.P. incumplió los términos del contrato de Opción de Compra celebrado, se hace improcedente la resolución demandada por parte del ciudadano J.M..

En este orden, ante la negativa de la demandada en reconocer que impidió con su incumplimiento la adquisición del crédito de la Ley de Política Habitacional, y en consecuencia en adquirir la diferencia del precio de venta del apartamento objeto del contrato, al igual que a modificar la cláusula tercera referida al lapso de duración; concluye esta sentenciadora que su declaratoria por parte de este órgano jurisdiccional, estaría sujeta al incumplimiento del contrato, que debió ser demostrado por el actor y no lo hizo.

Así las cosas, se desestima el alegato del demandante referido a que ante el incumplimiento de la Promitente Vendedora, estaba amparado en la excepción non adimpleti contractus, toda vez que dicha defensa solo prospera en caso en que la parte que exige el cumplimiento, no hubiere cumplido con su obligación.

Al respecto la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27/04/2004, expediente N° 03207, señala:

(…) Celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo. En estos casos, si la parte que incumple peticiona judicialmente el cumplimiento del contrato, el otro podrá oponer la excepción “non adimpletti contractus” y, ser demostrado tal hecho, el juez deberá declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida por el contrario…”

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

Sin lugar, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA intentó el ciudadano J.M. en contra de la ciudadana O.M.P., ambos ya identificados.

Se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida en el presente juicio.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiún (21) días del mes de octubre de dos mil diez (2010).

Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ,

Abog. M.D.P.F.R.. Mg. Sc.

LA SECRETARIA,

Abog. G.B.A.. Mg. Sc.

En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,

Abog. G.B.A.. Mg. Sc.

Expediente: 2.215-10.-