Decisión de Juzgado del Municipio San Fernando de Apure de Apure, de 12 de Mayo de 2004

Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, cursante a los folios 54 y 55 del expediente, la parte demandada asistida de Abogado, Al PRIMERO: Da por cierto el hecho de que suscribió Contrato de Arrendamiento de un local ubicado en la Avenida Intercomunal San Fernando- Biruaca, cruce con Avenida M.N., en esta ciudad de San F. deA., el cual consignó anexo marcado “H”, y la duración de un año pactada en el mismo, que cuanto el Arrendador le solicitó la entrega del local arrendado, le hizo llegar un oficio que se negó a firmar, el cual consignó en copia marcado “I”, en el cual le participaba que ejercía el derecho a la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual era de seis (6) meses, los cuales no se habían vencido, y mucho menos a la fecha en que fue interpuesta la demanda, por otra parte, alegó que era absurdo y carente de basamento legal, que estableciendo la Ley Especial el derecho a prórroga en la duración del Contrato de Arrendamiento, pretendiese el actor cobrar la suma de Bs. 10.000,00, diarios por cada día que transcurriera por concepto de mora en la entrega, que es falso que esté atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto ha realizado oportunamente la Consignación de los mismos, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, tal como lo establece el Artículo 51 de la Ley Especial, sin que a la fecha se le hubiesen acumulado dos pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, y que como fundamento a lo expresado, consignó originales de depósitos bancarios marcados de la “A” a la “G”. Negó y rechazó que hubiese incumplido alguna de las obligaciones contractuales, más bien, siempre estuvo pendiente del local arrendado, y que en prueba de ello consignó recibo de luz marcado “J”.

En la oportunidad de analizar las pruebas promovidas por las partes, este Tribunal lo hace en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el libelo de demanda:

Cursante a los folios 13 al 16 del expediente, original del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de marzo de 2001, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San F. deA. en fecha 13 de Marzo de 2000, que este Tribunal de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, da pleno valor probatorio, en virtud de que demuestra cada una de las obligaciones a cumplir por las partes, objeto, duración y canon de Arrendamiento.

Cursante a los folios 16 al 19 del expediente, copia fotostática simple de Registro Mercantil de la firma “La Estación de Repuesto y Accesorios Maro”, que este Tribunal aprecia.

Cursante al folio 23 del expediente, copia fotostática simple de documento de compra- venta de un local comercial y un lote de terreno pactado entre los ciudadanos R.G. FLEITAS PEREZ y J.R.G.V., que de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia por cuanto evidencia la propiedad del inmueble objeto de este litigio.

Cursante a los folios 24 al 46 del expediente, copia certificada del expediente de Consignación N°. 51, abierto por ante este Juzgado en fecha 22-01-02, que este Tribunal valora ya que evidencia las consignaciones hechas por ante este Tribunal por parte de la ciudadana R.M.O., al ciudadano J.R.G..

En la oportunidad legal:

Al CAPITULO I: Impugnó, por considerarlo carente de toda veracidad y sin valor probatorio, el oficio o comunicación que cursa al folio 46, marcado “I”, por cuanto es falso que el mismo se le hiciera llegar a su representada para ejercer derecho de prórroga legal, al respecto en virtud que la documental fue impugnada por la parte demandada y no aparece acuso de recibo alguno por parte de la misma es por lo que esta juzgadora la desecha.

Al CAPITULO II: Reprodujo en todo su valor probatorio las actas cursantes en autos y mérito favorable, por cuanto no las especificó esta juzgadora no las analizó.

Al CAPITULO III: Promovió en todo su valor probatorio el Contrato de Arrendamiento original presentado, marcado “A”, debidamente autenticado por ante la Notaría de San F. deA., que esta Juzgadora ya analizó.

Al CAPITULO IV: Promovió la exhibición de todos y cada uno de los recibos de pago expedidos por su representado a la demandada, cuyos documentos están en poder de la parte demandada, para demostrar que la arrendataria incumplió en la puntualidad del pago en las fechas de vencimiento de cada mensualidad. En relación con esta prueba se puede evidenciar a los folios 110 y 111, que la parte demanda en fecha 02 de Abril de 2002, exhibió seis (6) recibos en original, marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, que esta Juzgadora valora de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, puesto que evidencia al marcado “A”: el pago canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), correspondiente a los meses de Marzo y Abril de 2001, en fecha 23-4-2001; marcado “B”: pago de canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 540.000,00), correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio 2001, en fecha13-07 2001; marcado “C”, pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al mes de Agosto de 2001; marcado “D”, pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al mes de Septiembre de 2001, en fecha 11-10-2001; marcado “E”, pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al mes de Octubre de 2001, en fecha 16-11-2001; marcado “F”, pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al mes de Noviembre de 2001, en fecha 13-12-2001 y marcado “G”, pago de deposito de alquiler por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), de fecha 22-02-2001.

Al CAPITULO V: Reprodujo en todo su valor probatorio los recibos no cancelados por la Arrendataria R.M.O., de los servicios de Hidrollanos y Elecentro, a objeto de demostrar la insolvencia de las obligaciones de la demandada, que por cuanto no fueron impugnados por la parte demandada esta Juzgadora la aprecia.

Al CAPITULO VI: Reprodujo el valor probatorio de la Consignación N°: 51, de fecha 22-01-02, consignando el mes de Diciembre por ante el Tribunal del Municipio San Fernando, anexa en copia certificada, marcada “C”, en relación con esta prueba, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma demuestra que efectivamente la ciudadana R.M.O., consigno por ente este Tribunal la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), a favor del ciudadano J.R.G., en fecha 22-01-2002, asimismo constan a los folios 37 y 39 de tal Consignación dos (2) depósitos de fecha 14-03-2002 y 27 -02-2002 por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) cada uno.

Al CAPITULO VII: Conforme a las disposiciones de Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal, Inspección Judicial, a objeto de dejar constancia en la Libreta y en las Consignaciones de los cánones de Arrendamiento efectivamente realizados por la demandada, la cual se practicó en fecha 26-09-02, cursante a los folios 96 y 97 del expediente, en la cual el Tribunal dejó constancia que en los Archivos del mismo, se encuentra la Consignación signada con el N°. 51 y la Libreta de Depósitos de Ahorros aperturada en el Banco Industrial de Venezuela bajo el N°. 1958204 a nombre del ciudadano G.V.J., igualmente, corre inserta a los folios 101 y 102 del expediente, Acta de Inspección Judicial practicada por este Tribunal el día 01-10-02, en la sede donde funciona el Banco Industrial de Venezuela, en la cual dejó constancia que le fue presentada a la vista la ficha de Firmas de Cuentas de Ahorros llevada por esa Institución Bancaria, donde aparece una Cuenta de Ahorro aperturada a nombre del ciudadano G.V.J., aperturada en fecha 06-02-02, e igualmente le fueron entregados al Tribunal, los Estados de Cuenta en copias certificadas correspondientes a los depósitos efectuados en dicha cuenta de Ahorros, y que este Tribunal le da pleno valor probatorio respecto a los hechos comprobados por el mismo, tales como: en el mes de febrero de 2002 existe un saldo de Bs. 180.000,00 el 27 de ese mismo mes aparece un deposito de Bs. 180 000,00 y un retiro de Bs. 150 000,00 para un saldo final de Bs. 208.076, 67; en el mes de Marzo de 2002, saldo anterior de Bs. 208.076,67, en fecha 14 de ese mes hubo un deposito de Bs. 180.000,00, saldo final Bs. 388.770,26; en el mes de Abril, saldo anterior Bs. 388.770,26, saldo final Bs.390.066,16; (no hubo depósitos ni retiros); en el mes de Mayo de 2002, saldo anterior Bs. 390.066,16, retiro por Bs. 380.000,00 el 06-05, deposito en fecha 07-05, por Bs. 180.000,00, saldo final Bs. 188.099,71; en el mes de Junio de 2002, saldo anterior Bs. 188.099,71, saldo final Bs. 188.726,71, (no hubo depósito ni retiros); en el mes de Julio de 2002, saldo anterior Bs. 188.726,71, tres (3) depósitos de Bs.180.000,00, cada uno, en fecha 09-06, saldo final Bs. 729.198,53; y el mes de Agosto de 2002, saldo anterior Bs. 729.198,53, depósito por Bs. 180.000,00, en fecha 13-08, retiro efectuado de Bs. 900.000,00, en fecha 22-08, saldo final Bs. 3.990,48.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Promovió, la testimonial del ciudadano C.A.L., quien no compareció en el día y hora fijados para declarar, según se desprende de Acta del Tribunal de fecha 01-10-02, cursante al folio 100 del expediente.

Promovió y reprodujo íntegramente el valor probatorio del Contrato de Arrendamiento consignado por la parte actora en su escrito libelar, marcado “A”, a objeto de probar la fecha de terminación del mismo y el lapso de la prórroga legal, que de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor probatorio por cuanto se evidencia la fecha de inicio y terminación del Contrato a tiempo determinado, el canon de arrendamiento y los términos del Contrato.

Promovió y reprodujo íntegramente el valor probatorio del oficio dirigido a la parte actora, donde le señala que su representada se va a acoger a la prórroga legal, el cual corre inserto al folio 46 del expediente, pero por cuanto fue impugnada esta juzgadora la desecha.

Promovió y reprodujo íntegramente el valor probatorio del recibo debidamente cancelado a la Empresa Elecentro, a objeto de probar que su representada estaba debidamente solvente con sus obligaciones, el cual corre inserto al folio 47 del expediente, que este Tribunal no aprecia por cuanto no se evidencia del mismo recibo de cancelación alguno.

Promovió y reprodujo íntegramente el valor probatorio de la Inspección Judicial extra Litem, realizada en el inmueble objeto del presente proceso, a objeto de dejar probado el estado en que se encontraba el referido inmueble, cursante a los folio 90 y 91 del expediente, en tal sentido esta Juzgadora le da valor probatorio a esta prueba por cuanto se pudo evidenciar la ubicación del inmueble objeto del presente juicio, el estado de mantenimiento en que se encontraba para el momento de la Inspección, el estado de desocupación (libre de bienes y de personas) y el servicio de energía eléctrica.

Promovió en Acta cursante a los folios 110 y 111 del expediente, exhibición de recibos marcados de la “A” a la “G”, con el objeto de determinar el derecho reclamado por incumplimiento de las Cláusulas contractuales en la presente causa. En relación con esta prueba se puede evidenciar a los folios 110 y 111, que la parte demanda en fecha 02 de Abril de 2002, exhibió seis (6) recibos en original, marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, que esta Juzgadora valora de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, puesto que evidencia al marcado “A”: el pago canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), correspondiente a los meses de Marzo y Abril de 2001, en fecha 23-4-2001; marcado “B”: pago de canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 540.000,00), correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio 2001, en fecha 13-07 2001; marcado “C”, pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al mes de Agosto de 2001; marcado “D”, pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al mes de Septiembre de 2001, en fecha11-10-2001; marcado “E”, pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al mes de Octubre de 2001, en fecha 16-11-2001; marcado “F”, pago de canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al mes de Noviembre de 2001, en fecha 13-12-2001 y marcado “G”, pago de deposito de alquiler por la cantidad de TRECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.360.000,00), de fecha 22-02-2001.

EN EL JUICIO DE REINTEGRO DE PAGO DE DEPÓSITO DADO EN GARANTIA DERIVADO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, cursante a los folios 171 AL 181 del expediente, la Apoderada Judicial de la parte demandada: Al Capitulo I: Rechazó, contradijo e impugnó por exagerada el monto de la cuantía en que fue estimada la demanda instaurada por la ciudadana R.M.O., conforme a las determinaciones del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la garantía e intereses está sujeta a la contratación y determinación de obligaciones de la Arrendataria. Al Capitulo II: Negó, rechazó y contradijo en los hechos y el derecho que reclama la actora, por cuanto no está solvente para el día 08 de Octubre del presente año, en que se le reintegró el local comercial objeto del Contrato. DE LA CONEXIÓN DE CAUSAS. Al Capitulo I: Reprodujo en todo su valor probatorio las actas cursantes en autos y mérito favor. Al Capitulo II: Que de conformidad con las disposiciones del Artículo 48 y 52 del Código de Procedimiento Civil, existe conexión entre la presente causa y la contenida en el Expediente 3.173, por cuanto el Contrato de Arrendamiento original que se presentó anexo marcado “A”, en el que su representado J.R.G. en su carácter de propietario, arrendó un local comercial a la ciudadana R.M.O., y que para evitar contradicciones en las sentencias, solicitó formalmente se acumulasen, prevenidas como están las partes. DE LA RECONVENCION. Al Capitulo I: DE LOS

Que su representado, ante las reiteradas moras e incumplimiento en sus obligaciones de la Arrendataria R.M.O., demandó ante este Tribunal la Resolución de Contrato de Arrendamiento. Que existen los recibos no cancelados por Arrendataria, de los servicios de Hidrollanos y Elecentro, con lo que demuestra que no está solvente con sus obligaciones. Reconviene formalmente y demanda por Incumplimiento de las Obligaciones contractuales la Resolución del Contrato a la ciudadana R. maríaO., para que sea condenada por el Tribunal en: PRIMERO: La Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ella y su representado. SEGUNDO: A que la entrega material y efectiva realizada por el Tribunal ejecutor es la que termina con la contratación y así entrego totalmente desocupado a la persona de su representado el inmueble , es la ajustada a derecho por el objeto que se contrató, como en efecto así se retomó el inmueble, dado en arrendamiento a al accionada. TERCERO: A que pague el total de los montos adeudados por el concepto de Cláusulas convenidas en la Cláusula Tercera del Contrato que se reconocen y aceptan por disposición legal, el aumento arrendaticio y las obligaciones de servicios de agua, electricidad. CUARTO: Que se aplique la Indexación en la respectiva causa, sujetos a la corrección monetaria, acorde con la situación inflacionaria que vive el país.

Cursante al folio 187 del expediente, la parte demandante, presentó escrito mediante el cual, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la Reconvención interpuesta por la parte demandada.

En la oportunidad de analizar las pruebas promovidas por las partes, este Tribunal lo hace en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el libelo de demanda:

Promovió Copia fotostática simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, marcado “A”, que de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que este Tribunal le da valor probatorio por cuanto se evidencia la fecha de inicio y terminación del Contrato a tiempo determinado, el canon de arrendamiento, los términos del Contrato y las partes que lo suscriben.

Promovió copia fotostática simple de la Solicitud de Inspección Judicial e Inspección practicada en fecha 23-08-02, marcada “B”, cursante a los folio 90 y 91 del expediente, en tal sentido esta Juzgadora le da valor probatorio a esta prueba por cuanto se pudo evidenciar la ubicación del inmueble objeto del presente juicio, el estado de mantenimiento en que se encontraba para el momento de la Inspección, el estado de desocupación (libre de bienes y de personas) y el servicio de energía eléctrica.

Promovió copia fotostática simple de Planilla de Intereses sobre Depósito de Alquiler, marcada “C”, que aunque no fueron impugnadas este Tribunal no la aprecia.

En la oportunidad legal:

Promovió y reprodujo íntegramente el valor probatorio de la Inspección Judicial signada con el N°. 02-139, inserta en el expediente 3.173, a los folios 60 al 69, con el fin de dejar probado que el inmueble objeto de la presente causa, para el 23-08-02, se encontraba totalmente desocupado y en perfectas condiciones, prueba esta que ya fue analizada anteriormente por este Tribunal.

Promovió y reprodujo íntegramente el valor probatorio del Contrato de

Arrendamiento marcado “A”, anexo en copia fotostática, a objeto de dejar probado que al momento de suscribir el Contrato entregó en calidad de depósito la cantidad de Bs. 360.000,00, que esta Juzgadora aprecia de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que se evidencia del aludido Contrato que la Arrendataria dio la cantidad de Bs. 360.000,00, al Arrendador en calidad de depósito.

Promovió y reprodujo íntegramente el valor probatorio del anexo marcado “C”, del escrito libelar, donde aparecen calculados los intereses generados por la suma de dinero entregada en calidad de depósito, que esta Juzgadora ya analizó.

Promovió y reprodujo íntegramente el valor probatorio de la Inspección Judicial marcada “A”, que acompaña el escrito libelar, a objeto de probar que al momento de practicarse dicha Inspección, el local comercial se encontraba desocupado, por lo que el Contrato en su Cláusula Tercera es aplicable por cuanto para el momento se encontraba gozando de la prórroga legal a la cual tiene derecho. En cuanto a esta prueba el Tribunal ya se pronunció respecto a la Inspección Judicial de fecha 23-08- 2002.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Al Capitulo I: Reprodujo el mérito favorable de autos y en el contenido de las Cláusulas contractuales cuyo objeto y causa son comunes.

Al Capitulo II: Promovió y reprodujo en todo su valor probatorio las actuaciones del día 08-10-02, que se reintegró el local comercial objeto del Contrato por medida judicial de Secuestro y entregado, que este Tribunal aprecia por cuanto pudo evidenciarse que al momento de que el Tribunal Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca practicó la Medida de Secuestro decretada por este Tribunal, en el inmueble objeto del presente litigio, dicho local se encontraba totalmente vacío, libre de personas y muebles.

Promovió de conformidad con las disposiciones del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de Informe, a los fines de solicitar a las Entidades Bancarias los intereses pagados para depósitos a la vista durante los años 2000, 2001 y 2002, para demostrar los intereses devengados por la suma de deposito arrendaticio, al respecto cursan insertas a los folios 218 al 230 del expediente, las respuestas dadas por las diferentes Entidades Bancarias donde señalan los intereses devengados por la suma de garantía o depósito arrendaticio, y que esta Juzgadora aprecia.

Promovió de conformidad con las disposiciones del Artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, las Gacetas Oficiales de la República Bolivariana de Venezuela, con las determinaciones del índice inflacionario aplicable a la Arrendataria del aumento del Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos respecto al cumplimiento de las obligaciones de la Arrendataria. Que este Tribunal por cuanto no trajo a los autos tal Gaceta no la analiza.

Al Capitulo III: Reprodujo en todo su valor probatorio conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el Informe de Cálculo presentado de los intereses causados al depósito por la Arrendataria, anexo marcado “A” y “B”, que aunque no fueron impugnados este tribunal no lo aprecia.

Reprodujo la Libreta marcada “C”, N°. 0054-37-00025539, donde se encuentra depositada la garantía recibida, que esta Juzgadora no analiza por cuanto no se desprende de los autos Libreta marcada “C”, N°. 0054-37-00025539.

Reprodujo el análisis de autos en que claramente se determina que la relación contractual es alterada por hecho proveniente de la voluntad de la Arrendataria y las obligaciones pendientes sólo tienen esa pequeña garantía, por lo que compensados los montos pendientes conforme al Contrato suscrito, adeuda de Cláusula Tercera del Contrato en moratoria una suma de Bs. 2.644.798,00, tomando en cuenta sus consignaciones y garantías e intereses, al respecto este Tribunal considera que la misma no constituye prueba.

Reprodujo en todo su valor las documentales de autos donde consta que está debiendo el servicio consumido de agua y electricidad cuyo monto es de Bs. 106.319,00, que por cuanto no fueron impugnados por la parte demandada esta Juzgadora la aprecia, por cuanto evidencia que la ciudadana R.M.O., no solvento el pago de los servicios de agua desde enero hasta julio del año 2002 y un recibo de luz correspondiente al periodo 14-05-2002, 19-06-2002 y 18-07-2002, al desocupar dicho inmueble.

DE LA CONEXIÓN DE CAUSAS:

Al Capitulo I: Reprodujo en todo su valor probatorio las actas cursantes en autos y mérito a su favor, por cuanto no lo específico no se analiza.

Al Capitulo II: De conformidad con los Artículos 48 y 52 del Código de Procedimiento Civil, solicitó formalmente la acumulación de las causas, a objeto de que la sentencia de ambas determinen la definitiva, y que este Tribunal acordó.

DE LA RECONVENCION:

Al Capitulo I: (De los Hechos)

Reprodujo en todo su valor las Actas de Consignación N°. 51, ante las reiteradas moras e incumplimiento en sus obligaciones de la arrendataria R.M.O., demandó ante este Tribunal como consta en el expediente N°. 3.173, la Resolución del Contrato de Arrendamiento que esta Juzgadora apreció.

Reprodujo los recibos no cancelados por la Arrendataria, de los servicios de Hidrollanos y Elecentro, con lo que demuestra que no está solvente con sus obligaciones, que esta Juzgadora analizó.

Reprodujo en todo su valor probatorio las Actas que constan en la Solicitud N°. 51, que este Tribunal ya valoró.

Reprodujo el valor probatorio de la Inspección Judicial en el Expediente N°. 3.173, prueba esta que no se analiza por cuanto no se especifico cual de las Inspecciones, tomando en cuenta que se realizaron tres (3), en dicho expediente.

Cursante a los folios 232 al 244 del expediente, la parte demandada introdujo escrito mediante el cual hace conclusiones de los motivos que conllevaron a la acumulación de las causas y la impugnación por exagerada del monto de la cuantía en que fue estimada la demanda de Reintegro de Depósito de Arrendamiento, de conformidad con el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil

Este Tribunal para decidir, observa:

El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.

Asimismo, señala la norma consagrada en el Artículo 33 Ejusdem: “Las demandas por Desalojo, Cumplimiento o Resolución de un Contrato de Arrendamiento, Reintegro de Sobre alquileres, Reintegro de Deposito en Garantía, Ejecución de Garantías, Prórroga Legal, Preferencia Ofertiva, Retracto Legal Arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley….”

Cabe señalar, que el Derecho que tiene cualesquiera de las partes contratantes de poner término al Contrato, a través de la resolución del mismo, fundamentada en el incumplimiento a que hace referencia el Artículo 1.167 del Código Civil, se encuentra ubicada en la categoría de derechos subjetivos que se conoce en doctrina como “derechos de extinción”, donde se hace necesaria la intervención del Organo Jurisdiccional que emita el correspondiente pronunciamiento declarando o no la extinción o terminación del Contrato por motivo de incumplimiento y por medio de la cual se rompe el vínculo que las partes establecieron. Los requisitos de procedencia de la Resolución del Contrato son: que el Contrato jurídicamente exista, que la obligación éste incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el Tribunal declare o pronuncie la Resolución o Terminación del Contrato; pues el vínculo obligatorio debe tener su origen en el Contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, es decir se trate de un Contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado.

De las obligaciones, el Arrendador tiene la obligación de entregar al Arrendatario el inmueble arrendado, la conservación del inmueble en buen estado y con las reparaciones necesarias (Artículo 1.586 del Código Civil) y a mantener al Arrendatario en el goce pacifico del inmueble arrendado; en cuanto a las obligaciones del Arrendatario, corresponde una pluralidad que se simplifican en dos: servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos.

El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon esta sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil : “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad” . En cuanto al tiempo para pagar priva lo dispuesto en el articulo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la voluntad del Arrendador, que no es más que cuando el Arrendador rehuse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el Arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; Por otra parte, el Incumplimiento es uno de los requisitos más importante que hace posible la Resolución del Contrato. Se trata de un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de la Resolución del Contrato. El Incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquel para imponerle las consecuencias de su conducta. Es el Juez quien tiene facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea parcial, defectuoso o inexacto, o si el cumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la Resolución del Contrato solicitada por cualquiera de las partes. Para determinar el Incumplimiento el Juez debe atenerse a lo establecido en el Contrato en primer término a objeto de conocer de que tipo de Contrato se trata, ya que la doctrina y jurisprudencia han establecido que la naturaleza jurídica de los Contratos no depende de la calificación que las partes le den sino la índole de los elementos que los constituyen.

La palabra incumplimiento tiene diversas acepciones y a los efectos de la resolución contractual, cabe precisar y constatar cual de ellas guarda relación con la acción resolutoria. En torno al concepto de Incumplimiento existe confusión y se debe a la conexión con la Institución de la mora, que consiste en el retardo en cumplir. Esta mora es un incumplimiento tomado en sentido lato (en cuanto al tiempo). Pero siempre a sido tomado como una infracción leve, como no demasiado anormal en los Contratos. La resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud, nuestro derecho nada establece sobre el particular salvo los casos establecido en la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, Artículo 13; Ley de Propiedad Horizontal Artículo 16 y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Artículo 34. Estamos en presencia de incumplimiento definitivo cuando el deudor no ejecuta su obligación de modo definitivo; en tanto será temporal, tratándose que el deudor retarde el cumplimiento o cuando no cumple la obligación exactamente como se había estipulado. Para los supuestos de incumplimiento parcial, la buena fe, el interés legítimo del acreedor, la finalidad del Contrato se debe valorar el quantum del defecto o la parcialidad del mismo, puesto que la justicia y la equidad impone, en determinados casos, no declarar procedente la Resolución del Contrato. Según algunos autores, para pronunciarse la Resolución del Contrato en aplicación de la condición resolutoria no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar si éste tiene tal importancia en la economía del Contrato que justifique, en la común intención de los contratantes la resolución.

En nuestro derecho no existe ningún criterio par determinar la gravedad o levedad del incumplimiento, salvo los casos establecido en la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Parcelas, por lo que deja un amplio margen al Juez para que éste, en su leal saber y entender califique el incumplimiento y según la gravedad o levedad declare o no la Resolución del Contrato.

Ahora bien, en el caso sub-judice, la parte actora demanda por incumplimiento de las obligaciones contractuales la Resolución del Contrato a la ciudadana R.M.O., en tal sentido partiendo de la premisa de que existe un Contrato a tiempo determinado, tal y como lo manifiestan las partes y así se evidencia de autos, cabe señalar que la relación arrendaticia tenía un término de duración desde el 01-03-2001 hasta el 01-03-2002, tal y como se desprende de la Cláusula Tercera, y cuando la parte demandada realiza las consignaciones a que se refiere el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 22-01-2002, todavía no había concluido el Contrato de Arrendamiento, y no se había interpuesto demanda, la parte demandada admite que se celebró Contrato en los términos expresados en el mismo, y que por cuanto el Arrendador le solicitó la entrega del local, ejerció el derecho a la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por un año le correspondía la prorroga por seis (6) meses, y que respecto al canon de arrendamiento ha realizado oportunamente la Consignación de los mismos, al respecto considera quien aquí decide que de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 56 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de la Consignación legítimamente efectuada, se considerara al Arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el Arrendador presentare la demanda, lo cual remite directamente a la constatación del Tribunal de la causa de haberse cumplido o no con los requisitos esenciales a que se refiere la Ley, para sólo así y en caso afirmativo poderse considerar al Arrendatario en estado de solvencia, que en este caso significa esencialmente la Consignación del canon arrendaticio, cumpliéndose los requisitos esenciales establecidos en los artículos 51, 53, y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de la Consignación N° 51 que corre a los folios 24 al 46 del expediente se puede evidenciar que la parte demandada realizó la primera Consignación el día 22 de Enero de 2002, correspondiente al mes de Diciembre de año 2001, tomando en cuenta que las mensualidades se vencían los primeros de cada mes, significa que la Consignación realizada fue extemporánea por demora, ya que se realizó veintiún (21) días después de vencida la mensualidad, lo que quiere decir que la Consignación efectuada no fue hecha legítimamente, en virtud de ello la parte no se encontraba solvente para solicitar la mencionada prórroga legal una vez vencido el Contrato, en fecha 01-03-2002, aunado al hecho de que el mes de Abril de 2002, lo depositó el 7 de Mayo de 2002, y los meses de Mayo, Junio y Julio, lo depositó el 9 de Julio de 2002, y el mes de Agosto lo depositó en fecha 13 de Agosto de 2002, lo que quiere decir, que no eran consecutivos los pagos, por otra parte, se pudo evidenciar del Cuaderno de Medidas que en fecha 08 de Octubre de 2002, el Tribunal Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca, declaro secuestrado el inmueble objeto del presente litigio y la desposeción jurídica del mismo, no obstante se puede evidenciar a los folios 90 al 91 de la Inspección Judicial practicada, por este Tribunal en fecha 23 de Agosto de 2002, que dicho inmueble se encontraba libre de personas y de bienes. Desde que finalizó el Contrato en fecha 01-03-2002, hasta la fecha de la Inspección Judicial 23-08-2002, transcurrió un lapso de cinco (5) meses y veintidós (22) días de mora en la entrega del inmueble por parte de la ciudadana R.M.O., y aunque la parte demandante expone que no fue sino hasta que se secuestró el mismo que se le entregó, considera este Tribunal que desde el momento en que se practicó dicha Inspección y que este, pudo constatar, que dicho inmueble se encontraba libre de personas y de bienes, el demandante de autos podía disponer del mismo, ya que tenía conocimiento a través de los autos del proceso, de tal situación. Cabe considerar por otra parte, que en relación con lo establecido en el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos referente a la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual solicitado por el demandante de autos, señala la Ley que éste se ajustara cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo, en el caso de marras, no se desprende del Contrato de Arrendamiento de fecha 01-03-2002, suscrito por las partes en litigio y que esta Juzgadora ya analizó, que se haya pactado alguna Cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual por lo que considera no ajustado a derecho dicho pedimento, y por cuanto en lapso probatorio la parte demandada no desvirtuó la totalidad de los hechos alegados por la parte demandante en su libelo de la demanda, es por lo que concluye, quien aquí decide, que son ciertos los hechos alegado por la parte demandante en razón de que las consignaciones no se realizaron de forma legitima y por ende no se consideraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para hacer uso de la prorroga legal y que efectivamente incurrió en mora en la entrega del local de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del Contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio, por lo que declara parcialmente con lugar la presente Acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL MISMO, intentada por el ciudadano J.R.G.. Y así se decide.

En cuanto a la Demanda por Reintegro de la suma de dinero depositadas en garantía intentada por la ciudadana R.M.O., señala la Ley que el Arrendador deberá reintegrar al Arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del Arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo. De no estar solvente, el Arrendador puede ejercer el derecho de retención establecido en el Artículo 1.168 del Código Civil.

En tal virtud tenemos que la ciudadana R.M.O., dio en depósito de garantía al ciudadano J.R.G., la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), en ocasión del Contrato de Arrendamiento celebrado el 01de Marzo de 2001, por lo que solicita se le reintegre dicha suma con los intereses devengados hasta la fecha, ahora bien, la Apoderada Judicial del ciudadano J.R.G., en su contestación de la demanda niega, rechaza y contradice los hechos y el derecho alegando que la ciudadana R.M.O., adeuda por incumplimiento de las obligaciones contractuales el mes de Septiembre de 2002, y ocho (8) días del mes de Octubre agua por todo el tiempo contractual y luz cancelada por su representado y el aumento del Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más la Cláusula Tercera del Contrato, y reconvino a dicha ciudadana por incumplimiento en sus obligaciones contractuales la resolución del Contrato, por consiguiente tenemos que la ciudadana R.M.O., tal y como se desprende de los autos no entregó el inmueble objeto de este litigio en la oportunidad estipulada en el Contrato, sino en fecha 23-08-2002, fecha esta considerada por este Tribunal de acuerdo a lo probado en autos, y se hizo acreedora de una prórroga legal que no operaba en este caso, por cuanto la misma no se encontraba solvente en el pago del canon de arrendamiento por las razones explicadas precedentemente, asimismo se pudo evidenciar que no solventó el pago del agua correspondiente al año 2002 y el recibo de luz correspondiente al periodo 14-05-2002, 19-06-2002 y 18-07-2002, es por eso que este Tribunal declara que es improcedente la demanda por Reintegro de Deposito, con ocasión del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y observa que el monto dado en depósito junto con los intereses devengados hasta el momento en que quedo el inmueble a disposición de su propietario (23-08-2002), quedan a favor de la deuda por concepto de Indemnización de Daños y Perjuicios provenientes de la mora en la entrega de dicho local, tal y como lo expresaba la citada Cláusula Tercera del nombrado Contrato de arrendamiento de fecha 01-03-2001, y los recibos de luz y agua no cancelados por la ciudadana R.M.O., los cuales fueron descritos anteriormente, que suman la cantidad de CIENTO SEIS MIL TRESCIENTOS DIECINUEVE BOLIVARES (Bs.106.319,00), mas no así el monto solicitado por concepto del pago del canon de arrendamiento del mes de Septiembre y ocho días del mes octubre de 2002, en virtud de que el tribunal considero el inmueble en referencia a disposición del propietario a partir del 23-08-2002, fecha en que se practico la Inspección y se evidencio que dicho local estaba libre de personas y de bienes. Por lo que respecta a lo establecido en el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos, ya se pronunció esta Juzgadora, en razón de que no es procedente por cuanto el contrato celebrado no establecía ninguna cláusula de valor en cuanto al canon de arrendamiento y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: