Decisión nº 2005-165 de Juzgado del Municipio Maneiro de Nueva Esparta, de 22 de Junio de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA PAMPATAR

195º Y 146º

Encontrándose la causa en estado de sentencia, el Tribunal dicta el fallo en los términos que a continuación se expresan: --------------------

CAPITULO I

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Ciudadano J.L.T.T., venezolano, mayor de edad, titular de Cédula de Identidad Nro. V- 9.305.218, domiciliado en la Urbanización Los Cocoteros, vía el Moro, calle G, •34, J.G., Estado Nueva Esparta.----------------------------

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.R.J.A., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.116.681, residenciado en la calle el Arco, sector La Caranta, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.------------------

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio E.S.C. y J.C.H., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 28.734 y 104.476 y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-5.012.793 y V-14.326.916, respectivamente.------------------------

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio ROLMAN J. CARABALLO AVILA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 64.415, y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-11.538.030.----------------------------------------------------

CAPITULO II

SINTESIS DE LAS ACTAS PROCESALES

Se inició el presente proceso por escrito libelar, mediante el cual el ciudadano J.L.T.T., en su condición de arrendatario de un inmueble ubicado en la calle el Arco, sector La Caranta, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, asistido por los abogados en ejercicio E.S.C. y J.C.H., ejerce ACCION DE DESALOJO, en contra del ciudadano J.R.J.A., para que en su carácter de arrendador, bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, convenga o a ello sea condenado por el tribunal, en los siguientes hechos: Primero: En el desalojo o desahucio del arrendatario del inmueble arrendado, y en la entrega del mismo; Segundo: En el pago de los cánones insolutos, los intereses, el monto de la indexación, los montos resultantes de las reparaciones por el deterioro, de los servicio y multas, las costas y costos y honorarios profesionales. De conformidad con el 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora solicita el decreto de medida preventiva de secuestro.-------------------------------------------------------------

Por auto de fecha 02 de marzo del 2005, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para la contestación de la demanda.-----------------------------------------------------------------------------

En fecha 10 de marzo de 2005, se libro recibo de citación, la compulsa junto con la orden de comparecencia del demandado, ciudadano J.R.J.A..-------------------------------------------

En fecha 14 de marzo del 2.005, el Alguacil del Tribunal consignó el recibo de citación sin firmar por el ciudadano J.R.J.A., por cuanto éste se negó a firmarlo.----------------------------

Por diligencia de fecha 10 de marzo del 2.005, la parte actora, ciudadano J.L.T.T., otorgó Poder Apud Acta a los abogados en ejercicio, E.S.C. y J.C.H..-------------------------------------------------------------------------------

Por auto de fecha 21 de marzo del año 2005, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, ordenó al Secretario librar boleta de notificación, en la cual comunique al citado la declaración del Alguacil relativa a su citación.-----------------------------------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 21 de marzo del 2.005, el Secretario de este Tribunal dejó constancia que la boleta de notificación librada, la entregó a la ciudadana Y.d.J., con cédula de identidad Nro. V-6.479.229, quien manifestó ser la esposa del ciudadano J.R.J.Á., parte demanda en esta causa.------------------------

En fecha 28 de marzo de 2005, el demandado, ciudadano J.R.J.A., asistido por el abogado Rolman J. Caraballo Avila, consignó escrito mediante el cual da contestación a la demanda incoada en su contra, en los siguientes términos: Primero: De conformidad con lo establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa referente a la acumulación de pretensiones, prohibida en el articulo 78 ejusdem; Segundo: Alega para ser decidida en la sentencia de fondo, la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio (Sic); Tercero: De conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa de fondo para ser decidida en la sentencia definitiva, la improcedencia de la demanda por no ser la pretensión del demandante la vía idónea para sostener sus dichos y por ende ser la misma contraria a derecho (SIC); Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, conviene en algunos de hechos afirmados por la parte actora en su libelo de demanda; y, Quinto: Contradice, niega y rechaza los hechos no convenidos y los fundamentos de derecho en que se sustenta la demanda.---------------------------------------------------------------------------------

En fecha 07 de abril de 2005, la parte actora consignó escrito constante de 5 folios útiles y 62 anexos, mediante el cual, rechaza y contradice la cuestión previa opuesta y las defensas de fondo; y promueve pruebas.--------------------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 08 de abril del 2.005, el abogado en ejercicio J.C.H., co-apoderado judicial de la parte actora, solicitó la devolución del poder consignado en fecha 07 de abril de 2005; así mismo consignó copias fotostáticas de copias certificadas de actuaciones relacionadas con declaración sucesoral, y copia fotostática de solicitud y despacho de especies postales del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela.--------------------------------------------------

Por auto de fecha 08 de abril de 2005, el Tribunal admitió salvo su apreciación en la definitiva, todas las pruebas promovidas por la parte actora y ordenó su evacuación, a excepción de la prueba de exhibición promovida en el punto 9 del Capitulo II, por cuanto no se cumplió con los requisitos exigidos por el Articulo 436 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a la prueba de inspección Judicial promovida en el Capitulo II del escrito de promoción, para su evacuación se fijó las 11.00 a.m. del día de despacho siguiente; y, en cuanto a la prueba de informe promovida en el punto 6 del Capitulo II, se libró oficio Nro. 9157-123 a la Oficina del Servicio de Energía Eléctrica del Estado Nueva Esparta, C.A (SENECA).------------------------

Por auto de fecha 11 de abril de 2005, el Tribunal designo al ciudadano J.M.O., titular de la cédula de identidad Nro. V-10.203.109, de profesión Ingeniero Civil, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nro. 107.958, de este domicilio, como práctico para que con su informe técnico coopere en la evacuación de la Inspección Judicial promovida por la parte actora, la cual fue diferida para las doce (12) meridiem del mismo día.-------------------------------------

A los folios del 123 al 125, consta el Acta redactada por el Tribunal en fecha 11 de abril de 2.005, con ocasión de la evacuación de la Inspección Judicial promovida por la actora.----------------------------

Por diligencia de fecha 12 de abril de 2.005, el demandado, ciudadano J.R.J.A., otorgó Poder Apud Acta al Abogado en ejercicio, Rolman J. Caraballo Ávila------------------------------

En fecha 13 de abril de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada, desconoció e impugnó tanto en su contenido como en la firma, los documentos consignados por la parte actora que cursan a los folios del 54 al 57 y del 115 al 117 del expediente; y desconoció, negó e impugnó, el documento cursante al folio 118 del expediente.----

En fecha 14 de abril de 2005, se recibió comunicación emanada de la empresa SENECA.-------------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 14 de abril del 2.005, el abogado en ejercicio E.S.C., co-apoderado judicial de la parte actora, solicitó el libramiento de oficios al SENIAT y a IPOSTEL, a los fines de que remitan informes respectivos, sobre la documentación impugnada.------------------------------------------------------------------------------

Por auto de fecha 14 de abril de 2005, el Tribunal acordó devolver el instrumento de poder original, solicitado por el abogado en ejercicio J.C.H., co-apoderado judicial de la parte actora.-------------------------------------------------------------------------------------

Por diligencia de fecha 20 de abril de 2.005, el apoderado judicial de la parte demandada se opuso a la solicitud que en diligencia de fecha 14 de abril de 2005 planteó la parte actora.-----------------------------

Mediante diligencia de fecha 20 de abril de 2.005, los apoderados judiciales de la parte actora, consignaron Cheque de Gerencia emitido por el Banco de Venezuela, Nro. 00001675, por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CTMS (Bs. 200.000,00), a favor del ciudadano J.M.O., práctico designado por este Tribunal para la evacuación de la prueba de inspección judicial, por concepto de honorarios profesionales; y solicitó, el decreto de medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado.--------------------------------------------------------------------------------

Por auto de fecha 22 de abril de 2.005, el Tribunal acordó resguardar en la caja de seguridad el cheque de gerencia consignado.------------------------------------------------------------------------------

En fecha 22 de abril de 2005, el ciudadano J.M.O., en su carácter de práctico designado por este Tribunal para la evacuación de la prueba de inspección judicial, consigno informe constante de 11 folios útiles y un (1) anexo.------------------------------------

Por auto de fecha 26 de abril de 2005, se abrió el Cuaderno de Medidas y se decretó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, para cuya ejecución se comisionó al Juzgado Ejecutor de Medidas que por distribución le corresponda, de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.------

En fecha 29 de abril de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó cómputo.-------------------------------------------------------

En fecha 05 de mayo de 2005, los apoderados judiciales de la parte actora, solicitaron copia certificadas de actas procesales, lo cual fue acordado por auto de esa misma fecha.------------------------------------

En fecha 09 de mayo del 2.005, se expidió por Secretaría el cómputo solicitado por el apoderado judicial de la parte demanda.------

Por diligencia de fecha 27 de mayo del 2.005, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó al Tribunal que procediera dictar sentencia.------------------------------------------------------------------------

Consta al folio 158 del expediente, escrito suscrito en fecha 10 de junio de 2005, por el Ingeniero J.M.O., mediante el cual declara que recibe la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CTMS (Bs. 200.000,00), en cheque de gerencia N° 00001675, por concepto de Honorarios Profesionales.-----

CAPITULO III

DE LOS MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

De la cuestión previa opuesta:

Tal como quedó fijado en la narrativa de este fallo, el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, conjuntamente con las defensas de fondo, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e hizo valer como defensas perentorias, la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio; en consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a resolver previo al fondo, la cuestión previa opuesta.----

En el caso bajo examen, el demandado en la contestación de la demanda, opone la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y para fundamentarla argumenta que conforme al Capitulo Cuarto del libelo de la demanda, referente al Petitorio, por una parte, el actor solicita cuestiones que atañen a una acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento, como son el pago de los servicios y la presentación de solvencias de los mismos, hasta la fecha del desalojo; el pago de la multa de SENECA y demás obligaciones que surjan de abuso o abusos o actos cometidos por el arrendatario; el pago de cualquier multa o reparación a terceros, que surgieren de la actuación del arrendatario en y por el inmueble objeto de la presente; y, el pago de los cánones insolutos, los intereses, el monto de la indexación; y por otra parte, el actor solicita, de conformidad con lo establecido en al artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo o desahucio inmediato del arrendatario del inmueble arrendado. Alega el demandado que ambas cuestiones solicitadas en la demanda que atañen a pretensiones totalmente diferentes son excluyentes, pues no se puede demandar el desalojo del inmueble y conjuntamente el cumplimiento del contrato de arrendamiento.-----------------------------------

En efecto, la prohibición de acumulación de pretensiones prevista en la norma del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuya contravención da lugar a la denominada inepta acumulación de pretensiones, distingue tres casos de acumulación prohibida, entre ellas, la alegada por el demandado, es decir, la acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente, la cual ocurre cuando los efectos jurídico que ambas pretensiones tienden a producir no pueden subsistir simultáneamente, sino que se oponen entre sí.--------------------

Ahora bien, observa el Tribunal que del libelo de la demanda se evidencia que la pretensión de la parte actora tiene por objeto el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado y el pago de los cánones insolutos y demás cantidades derivadas de las obligaciones a que se comprometió el arrendatario, siendo el título o la causa de dicha pretensión, el contrato de arrendamiento cuyas obligaciones fueron incumplidas por el arrendatario. Así las cosas, es fácil deducir que en este caso, no estamos en presencia de una acumulación de varias pretensiones que se excluyen, tal como lo alega la parte demandada, sino que se trata de varios puntos de una misma pretensión, pues todos ellos dependen de un mismo título o causa petendi y versan entre las mismas partes, siendo por tanto una sola pretensión la propuesta, tal como lo ha establecido reiteradamente nuestra jurisprudencia de Casación. Y así se declara.---------------------------------

Bajo estas premisas, considera este Tribunal que la cuestión previa opuesta por el demandado de defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente en virtud de que el actor en el libelo hace valer una sola pretensión fundada en un mismo título y entre las mismas parte; y, en consecuencia, debe declararse sin lugar en la parte dispositiva de esta sentencia. Así se decide.-------

De las defensas de fondo

1° Punto Previo:

De la defensa perentoria:

Vistos los términos en que el demandado planteó su defensa, y acogiendo el criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual la cualidad es sinónimo de legitimación, y el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa, es imperativo para este Tribunal decidir como punto previo a la decisión del fondo, la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio, hecha valer por el demandado como defensa de fondo.---------------------------------------------

Observa el Tribunal que el demandado fundamenta la defensa perentoria que invoca, en los siguientes argumentos: Que el actor en su demanda se afirma copropietario del inmueble arrendado, ubicado en la calle El Arco, Sector La Caranta, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que el actor igualmente afirma que conforme al instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Estado Miranda en fecha 18-11-1.998, se encuentra suficientemente autorizado para actuar, administrar y disponer del bien objeto de la presente causa en nombre y representación de todos los copropietarios; que de las actas no consta que el actor acompañó con el libelo de la demanda los documentos que demuestren que es copropietario del inmueble arrendado, tales como el título mediante el cual su causante A.T. adquiere en propiedad el inmueble arrendado, el instrumento poder que lo autoriza a administrar y disponer del mismo y la planilla de declaración sucesoral de su causante.---------------------------------------------------------------------------------

Para la Doctrina especializada, la cualidad basada en la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido es sinónimo de legitimación a la causa; al respecto, el maestro L.L. ha dicho: “…Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)…”; de manera pues, que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al Juez una decisión de mérito sobre la misma. Para el citado autor, la cualidad en el sentido procesal es una relación de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede la acción o contra quien se concede, y la persona que la hace valer y se presenta ejercitándola como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera; plantea que el problema de cualidad como sinónimo de legitimación se resuelve con la demostración de la persona que se presenta ejerciendo un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. En este orden de ideas, es evidente que la falta de esa correspondencia lógica, que constituye la falta de cualidad, amerita determinar si las partes son los sujetos de la relación sustancial o material controvertida, es decir, las personas cuyos derechos se discuten en el juicio, porque el establecimiento de que si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, es una cuestión de mérito que debe ser resuelta en la sentencia definitiva y no de legitimación para obrar en la causa, pues la falta de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda sin entrar el Juez en la consideración de mérito de la causa, y por el contrario, la existencia o inexistencia de la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido da lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda.---------------------------------------------------

En el caso sometido a la consideración de este Tribunal, la parte actora, ciudadano J.L.T.T., afirmándose ser copropietario y arrendador bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, ejerce ACCIÓN DE DESALOJO del inmueble arrendado, en contra del arrendatario, ciudadano J.R.J.A.; contrato de arrendamiento que consta en instrumento privado y que por ser el instrumento fundamental de la pretensión que la parte actora hace valer, lo produjo con el libelo de la demanda. Ahora bien, en la contestación de la demanda, el demandado claramente expresa que conviene en que celebró con el demandante el contrato de arrendamiento a tiempo determinado que consta en el instrumento privado anexado al libelo de la demanda, el cual además, expresamente reconoce, y en consecuencia, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, tiene entre las partes y respecto a los terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, hace plena prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento escrito, celebrado entre el ciudadano J.L.T.T., como arrendador y el ciudadano J.R.J.A., como arrendatario, contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento es la causa de la pretensión de la parte actora. Así se establece.-------------------------------------------------------------------------------

Establecido por el Tribunal que la pretensión hecha valer en la demanda de autos se fundamenta en la afirmación de la existencia entre las partes de una relación jurídica o interés jurídico el cual se alega violado, esto es, en la existencia de un contrato de arrendamiento incumplido por el demandado, es evidente que los legitimados activo y pasivo de la pretensión deducida en este proceso, son aquellos entre quienes se afirma la existencia de ese interés jurídico, vale decir, por una parte, el arrendador y por la otra, la arrendataria, independientemente de que ese interés afirmado les corresponda realmente o no; razón por la cual, considera este Tribunal que en el presente proceso, está acreditada la cualidad de la parte actora, ciudadano J.L.T.T., para ejercer la acción de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito, lo cual lo legitima como sujeto activo para obrar en este proceso. En consecuencia, la excepción perentoria opuesta por el demandado de la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio es improcedente y debe ser declarada sin lugar en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide.---------------------------------

2° Del fondo:

En su libelo de demanda, la parte actora afirma: Que en su condición de copropietario y suficientemente autorizado para ello, en fecha 01 de agosto celebró con el ciudadano J.R.J.A., en su carácter de arrendatario, un contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble ubicado en la calle El Arco, Sector La Caranta, Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que la duración del contrato se estableció en un (1) año, contado a partir del 01 de agosto de 2.002, pudiendo prorrogarse por períodos iguales; que el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000,00) mensuales, con pago adelantado durante los primeros cinco (5) días de cada mes arrendaticio, sin necesidad de previa notificación, mediante depósito bancario a la cuenta corriente del banco de Venezuela N° 144-573561-3, cuyo titular es el arrendador; que el depósito de garantía fue la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00); que entre otras obligaciones del arrendatario están el pago de los servicio y la presentación de las correspondientes solvencias en períodos trimestrales; que el arrendatario se comprometió por escrito con la empresa de electricidad SENECA, a pagar la multa impuesta por haber colocado ilegalmente un “puente de fase R aislado y sellos manipulados” (sic), según consta de “acta de verificación” (sic), multa que no ha pagado; que desde el comienzo de la relación arrendaticia el arrendatario ha pagado irregularmente los cánones de arrendamiento; que del canon correspondiente al mes de septiembre de 2.003, pagó cien mil bolívares (Bs.100.000,00) quedando a deber la cantidad de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00); que a partir de ese mes no pagó mas el canon de arrendamiento, a pesar de las múltiples diligencias de cobro; que el inmueble arrendado presenta deterioros que ameritan reparaciones urgentes; que como propietario tiene necesidad de ocupar el inmueble como vivienda principal; que por cuanto existen pagos insolutos, la necesidad de vivienda por parte del propietario arrendador, la necesidad de practicar reparaciones urgentes al inmueble debido al deterioro que presenta, solicita el desalojo y entrega del inmueble arrendado, para ocuparlo como vivienda y proceder a realizar las reparaciones de los deterioros ocasionados por el arrendatario, el pago de la cantidad de los cánones insolutos, de los intereses, del monto de la indexación, de los montos resultantes de las reparaciones por el deterioro, de las costas, costos y honorarios profesionales, de los servicios, de la multa de la empresa SENECA.---------------------------------------------------------------------------------

En la contestación de la demanda, el demandado conviene expresamente en algunos de los hechos afirmados por el actor en su libelo, a saber: Que en fecha 01 de agosto de 2.002 celebró con el actor un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre un inmueble ubicado en la calle El Arco, Sector La Caranta de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que el contrato de arrendamiento que cursa en autos existe; que la duración del mismo se estableció en un (1) año, contados a partir del 01 de agosto del 2.002, prorrogable por períodos iguales; que el canon de arrendamiento mensual se estableció en la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000,00), con pago adelantado durante los primeros 5 días de cada mes arrendaticio, sin necesidad de previa notificación, mediante depósito bancario a la cuenta corriente del banco de Venezuela N° 144-573561-3, cuyo titular es el arrendador, conforme se estableció en la cláusula tercera del contrato; que el depósito de garantía establecido entre las partes, conforme al contrato es de doscientos sesenta mil bolívares (Bs.260.000,00), los cuales fueron entregados al hoy demandante arrendador, conforme se estableció en la cláusula décima del contrato.----------------------------------

Es evidente que los hechos afirmados por el actor en la demanda y admitidos por el demandado en la contestación quedan fuera del debate probatorio, y por lo tanto, vinculan a esta juzgadora en cuanto a la posición de los mismos. En consecuencia, tal como quedó establecido, el contrato de arrendamiento escrito que consta en el instrumento privado aportado al proceso por el demandante junto con su libelo de demanda, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma eficacia que un instrumento público en lo que se refiere a las declaraciones de sus otorgantes, hace plena fe, de la existencia y validez de la relación arrendaticia que une a la parte actora y al demandado en virtud de un contrato de arrendamiento escrito. Del examen del referido instrumento puede el Tribunal establecer entre otros hechos, que el contrato de arrendamiento fue celebrado por el ciudadano J.L.T.T., actuando como arrendador y por el ciudadano J.R.J.A., como arrendatario; que el inmueble dado en arrendamiento está ubicado en la calle El Arco, Sector La Caranta, Pampatar, Estado Nueva Esparta; que conforme a la cláusula segunda, la duración del contrato es de un (1) año, contado a partir del día 01 de agosto de 2.002, pudiendo prorrogarse por periodos iguales, a falta de notificación de la voluntad de alguna de las partes de no prorrogar el contrato; que el canon de arrendamiento es por la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs.130.000,00) mensuales; que el arrendatario se compromete a cancelar por mensualidades adelantadas; que de acuerdo con la cláusula quinta del contrato, el arrendatario declara recibir el inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento y se compromete a entregarlo al finalizar la relación arrendaticia en el mismo estado en que lo recibió; que conforme a la cláusula sexta, el pago de los servicios públicos y privados que genere el inmueble arrendado, serán por cuenta del arrendatario; que el arrendador declara recibir de manos del arrendatario la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) por concepto de depósito arrendaticio; y, que en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, se convino en un (1) año, contado a partir del día 01 de agosto de 2.002, pudiendo prorrogarse por periodos iguales. Al respecto debe señalarse, que en autos no consta que algunas de las partes notificó a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato, pero si consta que a la expiración del tiempo fijado en el contrato, el arrendatario quedó en posesión del inmueble arrendado, razón por la cual, el contrato se presume renovado bajo las mismas condiciones sin determinación de tiempo, es decir, que se verificó la denominada tácita reconducción, conforme a lo establecido en los artículos 1.600 y 1.615 del Código Civil. En consecuencia, el contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento es la causa de la pretensión de la parte actora en esta causa, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado y por lo tanto, la acción de desalojo del inmueble arrendado, sólo podrá fundamentarse en la causales establecidas en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.----------------------------------

Ahora bien, nuestro Legislador en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala las distintas maneras como debe contestarse la demanda, que obedece a razones de garantizar una mejor interpretación e inteligencia de la defensa o excepción del demandado, lo cual en la práctica, es fundamental para el mejor desarrollo de la labor que ha de realizar el Juez en la etapa de la valoración de las pruebas. Establece la norma: “…En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte,..” (Subrayado del Tribunal).-------------------------------------

Observa el Tribunal que en la contestación de la demanda, el demandado además de convenir en ella con algunas limitaciones, expresa que la contradice, niega y rechaza en los restantes fundamentos de hechos y en todos los fundamentos de derecho en que se sustenta, y alega la improcedencia de la demanda de desalojo por no ser la vía idónea para resolver una controversia relacionada con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues según lo afirma, el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo determinado. Así las cosas, con vista a los hechos afirmados por la parte actora en su libelo de la demanda, y a los hechos convenidos expresamente por el demandado en su contestación, deduce el Tribunal que en cuanto a los hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, el demando niega los siguientes: Que desde el comienzo de la relación arrendaticia él (el arrendatario-demandado), ha pagado irregularmente los cánones de arrendamiento; que del canon correspondiente al mes de septiembre de 2.003, pagó cien mil bolívares (Bs.100.000,00) quedando a deber la cantidad de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00); que a partir de ese mes no pagó mas el canon de arrendamiento, a pesar de las múltiples diligencias de cobro; que el inmueble arrendado presenta deterioros que ameritan reparaciones urgentes. En consecuencia, probado como está en el proceso la existencia y validez del contrato de arrendamiento que vincula al actor y al demandado, ha de concluirse que el actor probó los hechos constitutivos de su pretensión, vale decir, que con el contrato de arrendamiento aportado al proceso por el actor y reconocido por el demandado, quedó demostrado en el proceso la existencia y validez de las obligaciones contractuales del demandado, cuyo incumplimiento es la causa de la pretensión deducida en este proceso, lo que evidencia que dio cumplimiento al principio consagrado en el artículo 1.354 del Código de Procedimiento Civil, que establece las reglas de distribución de la carga probatorio, pues solo le correspondía la carga de probar la existencia de la obligación (léase: el contrato de arrendamiento) que sirve de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido, habida cuenta que la falta de pago y el deterioro del inmueble no constituyen supuestos de existencia o exigibilidad de la obligación. Con base en los razonamientos expuestos, considera este Tribunal que en el caso bajo estudio, los hechos controvertidos, y por consiguientes, los hechos a probar en este proceso, son los hechos negados por el demandado en su contestación, los cuales implícitamente envuelven la afirmación de haber cumplido con sus obligaciones contractuales, a saber: el pago de los cánones de arrendamientos que se alegan insoluto y el buen estado de conservación y mantenimiento del inmueble arrendado.-------

Consta en autos que en la etapa probatoria, el demandado no promovió ni evacuó prueba, razón por la cual, no probó el cumplimiento de su obligación legal (ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil) y contractual (cláusula tercera del contrato) de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenido en el contrato. Tampoco probó el demandado, el cumplimiento de su obligación de conservar el inmueble en el buen estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió, conforme a la cláusula quinta del contrato. Por el contrario, con la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora y evacuada oportunamente por el Tribunal, quedó probado en el proceso la falta de aseo, mantenimiento y conservación que en general, presenta el inmueble arrendado. En efecto, a los folios 123, 124 y 125 del expediente cursa el Acta redactada por el Tribunal en ocasión de la evacuación de la prueba de inspección judicial practicada en el inmueble arrendado, ubicado en la calle El Arco, Sector La Caranta, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, a la cual se le reconoce el valor que le atribuye el artículo 1.428 del Código Civil, por haber sido evacuada cumpliendo con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se aprecia como prueba plena de los hechos constatados por el Tribunal. Así se decide.------------------------------------------------------------------------------------

Establecido como ha quedado en esta causa, la existencia, validez y vigencia de la relación arrendaticia que una a las partes en virtud de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, suscrito por la parte actora- arrendador y por la parte demandada-arrendatario; así como el incumplimiento del arrendatario del pago de cánones de arrendamiento y el deterioro del inmueble arrendado debido a falta de aseo y mantenimiento, causas alegadas por el demandante para pedir el desalojo del inmueble arrendado, las cuales están establecida en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y fueron negadas y rechazadas por el demandado en su contestación; es forzoso para este Tribunal declarar procedente por estar ajustada a derecho, la pretensión de la parte actora hecha valer en su demanda y con lugar la demanda en la dispositiva de este fallo.- Así se decide.---------------------------------------------------------------------------

CAPITULO IV

DECISION

En fuerza de los razonamiento de hecho y de derecho presentemente expuestos, este Tribunal del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el demandado, de defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa perentoria opuesta por la demandada de la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio. TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y por el deterioro del inmueble arrendado, incoada por el ciudadano J.L.T.T., asistido por los abogados en ejercicio E.S.C. y J.C.H.; en contra del ciudadano J.R.J.A.; todos identificados en el encabezamiento de este fallo. En consecuencia, se condena al demandado, ciudadano J.R.J.Á., en lo siguiente: 1°) En Desalojar y hacer entrega del inmueble arrendado a la parte actora. 2°) En pagar los cánones de arrendamiento insolutos, los intereses y la indexación, cuyo monto se ordena determinar por experticia complementaria de este fallo, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: En pagar las costas procesales, por haber resultado totalmente vencido en este proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.--------------------------------------------------------------------

Por cuanto esta Sentencia se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-----------------------------------------------------

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada.--------------------

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Pampatar, a los veintidós (22) días del mes de junio del año dos mil cinco. Año 195° y 146°.-----------------------------------------------

Dra. Delvalle R.H.,

Juez Prov. Del Municipio Maneiro.

El Secretario,

Nota: En esta misma fecha (22-06-2.005) se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro.2005-165, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.)

El Secretario,

P.M.G.M..

Exp. 05-1171.

Sentencia Definitiva.