Decisión nº 26 de Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 20 de Mayo de 2014
| Fecha de Resolución | 20 de Mayo de 2014 |
| Emisor | Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. |
| Ponente | Renan Gonzalez |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA CARACAS
PARTE ACTORA: J.C.d.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 2.144.506.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: D.D.d.H. y M.L., abogados en ejercicio Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 163.147 y 55.981, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: G.M.Z.Z., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 22.756.235.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado constituido.-
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: AP31-V-2011-000898
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA
Se inició la presente causa mediante demanda que por DESALOJO (VIVIENDA) fue interpuesta por la ciudadana J.C.D.L. contra el ciudadano G.M.Z.Z., la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.
Alegó la parte actora en su escrito libelar el argumento que seguidamente se trascribe en forma sucinta:
“que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 6, situada entre las esquinas de Granadero y Rondón (antes Lara y Tovar, respectivamente) en San Agustín, en jurisdicción del municipio libertador del Distrito Capital.
Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento desde el día 15 de agosto de 2001 al ciudadano G.M.Z.Z., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 22.756.235, suscribiéndose en forma sucesiva varios contratos de arrendamiento con el mismo inmueble, tal y como se desprende de los instrumentos contractuales marcados “b”, “c”, “d” y “e”, que según el convenio suscrito por ambas parte el 09 de marzo de 2009, marcado anexo “F”, se daba por terminada la relación contractual entre éstas, no obstante lo cual, a la presente fecha debe considerarse que ha operado la tácita reconducción del penúltimo de los instrumentos citados, puesto que a la presente fecha, el arrendatario ha continuado habitando el inmueble, pagando a la arrendadora el canon arrendaticio último convenido.
Que su patrocinada no tiene otra vía legal para obtener la desocupación del inmueble en referencia, sino solicitar su desalojo conforme a las previsiones del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente a la presente fecha.
Que el inmueble objeto de la relación locativa, debido a su antigüedad, debe ser objeto de múltiples labores de reparación, así como demoliciones parciales, habida cuenta de un grave problema de filtración que ha afectado su interior y que necesariamente implica su inhabitabilidad por un largo periodo de tiempo. Que estas reparaciones y demoliciones parciales, deben ser sufragadas y contratadas por la propietaria del inmueble, puesto que el mayor deterioro que haya de sufrir el bien inmueble, no hará otra cosa sino perjudicar y disminuir aún mas el valor económico del mismo.
Que del contrato de arrendamiento se desprende que fue intención de las partes que las reparaciones mayores, es decir, aquellas que excediesen de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) ahora reconvertidos en Quinientos (Bs.f. 500,00) serían por cuenta de la arrendadora, quien además tendría amplias facultades de supervisión y recomendación en el despliegue de éstas.
Que en virtud de lo ante expuesto es que acude ante esta autoridad para demandar, como en efecto demanda al ciudadano G.M.Z.Z. para que sea condenado:
En la Obligación contractual y legal que tiene de desalojar el inmueble objeto de la presente demanda, al igual que la entrega del bien totalmente desocupado de bienes como personas, en el estado en que se encuentre, y solvente en cuanto a los servicios públicos inherentes al mismo de conformidad a lo preceptuado en el literal C) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
En pagar las costas y costos del presente proceso. Que estima la demanda en la cantidad de Cinco Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs.F 400,00).
Mediante auto de fecha 14/04/2011 este Tribunal admite la demanda, y ordenó la citación de la parte demandada para que comparezca por ante este Tribunal al quinto (2º) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, para que tenga lugar el lapso de contestación de la demanda.- (f. 27)
Por auto de fecha 18/05/2011, este Juzgado ordena la paralización de la causa hasta tanto haya constancia en autos de haberse cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto-Ley. (f. 31)
Por auto de fecha 27/01/2012, este Tribunal ordena la reanudación de la causa en el estado en que fue suspendido (citación). (f. 37)
Mediante diligencia de fecha 25/02/2014, el alguacil Titular de este Juzgado dejó constancia de haber citado a la parte demandada y consignó recibo de citación debidamente firmado. (f. 55).
En fecha 26/02/2014, este Tribunal vista la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de viviendas en fecha 12/11/2011, Publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 6.053 la cual regula los procedimientos de desalojos de viviendas y ordenó se fijara la audiencia de conciliación para el quinto (5º) día de despacho siguiente a las 11:00am de conformidad a lo establecido en el artículo 101 de la novísima Ley. (f. 57)
En fecha 11/03/2014 tuvo lugar la Audiencia de Mediación. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, encontrándose presente la ciudadana D.E.D.d.H. en su carácter de apoderada Judicial de la parte actora, ut supra identificada, asimismo, se verificó la no comparecencia de la parte demanda ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno.
En la audiencia de mediación expuso la parte demandada:
Ratificó en este acto todo lo enunciado en el petitorio del escrito libelar a los fines legales consiguientes, ya que el demandado no ha querido dar cumplimiento a ninguno de los convenios realizados entre él y la arrendadora, lo cual consta en autos es todo
Mediante escrito de fecha 21/03/2014, el ciudadano G.M.Z. parte demandada debidamente asistido por la abogada R.I.G.P. en su carácter de defensora Pública Auxiliar Cuarta (4º) con competencia en materia Civil, Administrativo Especial Inquilinario para la defensa del derecho a la Vivienda, procedió a dar contestación de la demanda (Folios 56 al 62), la cual en síntesis se contrae a lo siguiente:
“que niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda, negativa que hace en forma absoluta, tal y como lo exige el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Que niega rechaza y contradice la reconducción tácita del contrato de arrendamiento, debido a que la exigencia de la entrega del inmueble, debió demandarla la parte actora, oportunamente en fecha 09 de marzo de 2009, sin embargo, no fue así, configurándose entonces, el presente contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ello considerado que el mismo es de orden público y no puede ser relajado por convenio entre las partes. Siendo necesario mencionar además, que tal consideración la admite la actora, al citar como fundamento del derecho, el artículo 34 de la derogada Ley de Arrendamientos, contrariando así, la relación de sus hechos.
Que niega, rechaza y contradice el sustento legal de la pretensión de desalojo argumentado por la demandante, cuando el inmueble está en perfecto estado de uso, goce y disfrute por cuanto el mismo ha asumido las reparaciones menores que corresponden y ha mantenido su habitabilidad, lo cual puede ser constatado por los organismos que correspondan.
Que las reparaciones mayores, no constituyen causal para solicitar el desalojo, por lo que reiteró su negativa y contradice la demanda, considerando que el inmueble no amerita las reparaciones que menciona la demandante.
Que niega, rechaza y contradice los efectos legales que pretenden las demandantes en el presente juicio, tal y como ha sido expuesto extensamente.
En fecha 11/03/2014 tuvo lugar la Audiencia de Juicio. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, encontrándose presente la ciudadana J.C.D.L., debidamente representada por la abogada en ejercicio D.E.D., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 163.147, asimismo, compareció la parte demandada, ciudadano G.M.Z., asistido por la defensora pública-ciudadana LEOCARINA MÁRQUEZ.
CAPÍTULO II
MOTIVA
Observa este Juzgador que al momento de la celebración de la audiencia de juicio se precisó “prima facie” que el fundamento legal en la cual se basó la pretensión vertida en la demanda correspondía a una norma derogada, como lo era el artículo 34 numeral “e” de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios del año 2000, y que no obstante ello; siendo que los hechos en los cuales se fundamenta la pretensión vertida en la demanda (daños y deterioros del inmueble) tienen cabida en el artículo 91 numeral 4º de la Ley que Regula los Arrendamientos de Inmuebles Destinados a Vivienda, aplicando el principio Iura novid curia- ( el juez conoce el derecho ); en consecuencia se motivará el presente fallo de conformidad con el dispositivo legal previsto en la novísima Ley ara la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 12/11/2011, sin embargo de una revisión del libelo de demanda se evidencia que el mismo fue presentado en fecha 01 de abril de 2011, es decir estando en vigencia la supra mencionada Ley. Asi se establece.-
Ahora bien, en la oportunidad de la realización de la audiencia de juicio alego la apoderada de la parte actora que en el presente proceso existen pruebas sobrevenidas, las cuales pide sena admitidas de conformidad con lo previsto en el artículo 113 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas; señalando el hecho de que el arrendatario desde aproximadamente cinco (5) años había subarrendado sin permiso de la arrendadora el inmueble dado en alquiler lo que lo hacia responsable de las sanciones establecida en la referida Ley en su artículo 144 numeral 8.
Al respecto este Juzgador debe observarle a la Apoderada Judicial de la parte actora que no existen pruebas sobrevenidas en la presente causa, solo existe una nueva situación de hecho que nunca fue alegada en el escrito libelar como es el hecho que el arrendatario desde hace 5 años subarrienda sin permiso de la arrendadora el inmueble dado en alquiler. De manera que si la parte demandante tenía conocimiento de la mencionada situación este hecho debió ser esgrimido la demanda, por lo tanto siendo este hecho un alegato ajeno al asunto explanado en la pretensión vertido en la demanda, por lo que este juzgador considera que tales hechos deben ser nuevamente planteados como nueva demanda fundamentada en este hecho por ser distinto y ajeno al juicio debatido y ASÍ SE DECIDE.-
Dicho lo anterior, para decidir este juzgador observa: que la presente acción de Desalojo se fundamentó en el deterioro del inmueble en cuestión, de conformidad con lo previsto en el numeral 4º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda.
Así planteada la controversia en los términos expuestos; correspondía a la parte actora demostrar los elementos constitutivos de su acción y al demandado la contraprueba de los hechos alegados en la demanda.
Cónsono a lo anterior nuestra Ley Sustantiva establece en su artículo 1.354 lo siguiente:
Artículo 1.354
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
Artículo 506
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
De las normas antes transcritas, se deduce que quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien contradice la pretensión del adversario, ha de probar los hechos extintivos o las circunstancias impeditivas de esa pretensión.
Sentadas esas bases fácticas es importante señalar que la parte actora alegó el deterioro del inmueble, el cual pretendió demostrar con las siguientes pruebas: 1) Inspección Extra Judicial, de fecha 09/04/2014, realizada por la Notaría Pública Segunda, Municipio Libertador, donde se evidencia de la misma en su numeral SEXTO que solamente se observó al momento de la Inspección el estado de la fachada; con lo cual no se pudo apreciar la existencia de los hechos alegados, por lo tanto se desecha como prueba; 2) Marcada anexo “A” Documento de Propiedad del inmueble objeto del juicio el cual fue protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 07 de agosto de 1992, bajo el Nº 7, Protocolo Primero, Tomo 30, respecto a este documento este Juzgador considera que el mismo nada trae al juicio en relación a los hechos vertidos en la demanda toda vez que en el presente procedimiento no esta en litigio la propiedad del bien por lo tanto se desecha por impertinente; y 3) Marcado “C” dos (2) estados de cuentas de consumo por servicio eléctrico emitidos por Administradora SERDECO, C.A., respecto a esta prueba se evidencia que tales documentos son totalmente ajeno al asunto pretendido en la demanda por lo tanto este Juzgador los considera impertinente y se desecha. Y en cuanto a la parte demandada no trajo pruebas al juicio; por lo que nada quedó demostrado sobre los hechos vertidos en la contestación de la demanda. Así se Decide.-
Por todo lo supra expuesto y siendo el caso que con las pruebas traídas al juicio la parte actora no logró demostrar el deterioro ni los daños ocasionado al inmueble, es por ello que resulta Forzoso para este Juzgador declarar sin lugar la demanda desechando las pruebas opuestas.- Así se decide.
CAPITULO III
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículos 1.354 del Código Civil, 12, 506 y 510 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 91 numeral 4º de la Ley para La Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO (VIVIENDA) fundamentada en el deterioro causado por el arrendatario sobre el inmueble dado en alquiler, incoada por la ciudadana J.C.D.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº v.- 2.144.506 contra el ciudadano G.M.Z.Z., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 22.756.235; SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, a los (20) días del mes de Mayo de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ TITULAR
Dr. R.J.G.E.S.
Abg. ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ
En esta misma fecha siendo las se publicó y registró esta decisión.
EL SECRETARIO
Abg. ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ
EXP. AP31-V-2011-000898
RJG/EJM
