Decisión nº 291 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 19 de Julio de 2007

Por libelo de demanda presentado en fecha: 03-05-07, los ciudadanos: H.N.J., O.N.J., E IVOR DIAZ, abogados en ejercicios, Inpreabogados Nros. 41.568, 114.865 y 104.153, respectivamente, actuando en sus carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas: J.C.R. y A.L.E.D.V., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 10.760.520 y 13.860.475, demandaron al ciudadano: A.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.362.319, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Alegaron los apoderados actores, que el objeto de la demanda, es que sus poderdantes, ciudadanas: J.C.R. y A.L.E.D.V., en sus carácter de Arrendadoras obtengan un pronunciamiento judicial que declare RESUELTO el Contrato de Arrendamiento que suscribieron con el ciudadano A.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.362.319., en su carácter de Arrendatario.- en virtud de las violaciones en que ha incurrido al no cumplir las cláusulas contractuales y las disposiciones que taxativamente señalan las obligaciones fundamentales del Arrendatario.- Que en el Contrato de Arrendamiento las partes convinieron: Cláusula Primera: Las Arrendadoras ceden en calidad de arrendamiento a El Arrendatario, un inmueble propiedad exclusiva de las antes mencionadas constituido por un apartamento distinguido con el Número Tres Guión Dos (3-2), ubicado en el Piso Tres (3) Del Edificio RESIDENCIAS LAS DELICIAS, constituido sobre un lote de terreno propio constituido por las parcelas Nros. 3 y 4 de la manzana 4 de la Urbanización VALLE DEL ESTE, de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, Municipio Catedral (Hoy Parroquia), Distrito Iribarren (Hoy Municipio Autónomo).- Cláusula Tercera: El presente contrato tendrá un plazo de duración de seis (06) meses fijos contados a partir del Primero (01) Julio del 2003, esto es, hasta el 31 de Diciembre del año 2003. Al vencimiento de dicho plazo el contrato se considerara extinguido previa notificación de desahucio por escrito con una antelación de 30 Días.- En tal virtud ambas partes de común acuerdo declaran que su intención no es vincularse por un Contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado.- Cláusula Cuarta: El Canon de arrendamiento es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVATES (500.000,00) que El Arrendatario se obliga a cancelar puntualmente por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) días de cada mes posteriores al mes vencido, transcurridos estos cinco (05) días después del vencimiento se cobrará intereses moratorios a la tasa del 1% mensual, más TRES MIL BOLIVARES (3.000,00 Bs.) por gastos de cobranza, sin perjuicio de las acciones que competen a Las Arrendadoras. Cláusula Octava: En caso de que El Arrendatario esté obligado a desocupar el inmueble bien sea por no haberse renovado el presente contrato o por resolución del mismo por causa que le sean imputable y no lo desocupe inmediatamente deberá cancelar a las Arrendadoras el 5% del canon de arrendamiento vigente por cada día de mora hasta la entrega del inmueble , suma que se establece a titulo de Cláusula Penal, a manera de indemnización por daños y perjuicios causados por la demora, además tendrá que cancelar los días o meses vencidos correspondiente a efectos derivados de las obligaciones aquí contraída. Cláusula Décima: Todos los gastos que origine el Contrato de Arrendamiento será por cuenta de El Arrendatario, inclusive los honorarios de abogados y los que pudiera originarse por desocupación o actuación judicial o extrajudicial. Si llegase el caso de desahucio o por cualquier gestión realizada por incumplimiento por parte de El Arrendatario.- Cláusula Décima Tercera: En caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del Contrato de Arrendamiento, Las Arrendadoras podrán pedir la desocupación judicial del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el Decreto ley de Arrendamiento Inmobiliario y las normas del Código Civil aplicables. Cláusula Décima Sexta: Todo lo no previsto en el Contrato será regulado por el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario y las normas del Código Civil aplicables al caso. Para los efectos derivados del contrato y sus prórrogas se elige como domicilio especial, único y exclusivo a la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.- Que es el caso, que el ciudadano A.M. , ya identificado en su condición de Arrendatario comenzó a consignar las pensiones de arrendamiento del inmueble que ocupa objeto de la presente acción por ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Asunto: KP02-S-2005-011862, que anexó marcada con la letra “D”, y que en la misma se puede observar que tiene fecha de Octubre del año 2005, y los anexos marcados con las letras “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” pertenecientes al Asunto KP02-S-2005-011862, señalado.- Que en el anexo “E” se puede observar que El Arrendatario consignó en fecha 03-05-2006 la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de Marzo del mismo año, evidenciando que dicho pago hecho por el Arrendatario incurrió en mora con dos (2) meses de atrasos.- Igual se evidenció en el anexo “F” donde se observó que El Arrendatario incurrió en mora con dos (2) meses de atraso para el pago de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de de abril del 2006. Lo mismo se observó en el anexo “G” donde se evidenció una mora de dos meses con respecto al pago de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de de Mayo del 2006. En el anexo “H”, “I”, y “J” se desbordó el incumplimiento realizado por El Arrendatario, utilizando este concepto por analogía para tratar de definir el incumplimiento reiterado por parte de El Arrendatario con sus obligaciones.- Que en fecha 01-02-2007 consignó las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006.- Luego en fecha 02-04-2007, consignó las pensiones de arrendamiento de los meses de Enero Y Febrero evidenciando nuevamente el reiterado incumplimiento de las obligaciones contraídas por El Arrendatario.- Fundamentaron la demanda en los artículos 1.167, 1.159, 1.160, y 1.592 del Código Civil, y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , al consignar las pensiones de arrendamiento de manera extemporánea.- Que por las razones de hecho y de derecho formalmente demanda al ciudadano A.M. para que convenga o sea condenado por este Tribunal a lo siguiente. 1.- En al RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y como consecuencia de ello, entrega del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-2 ubicado en el piso 3 “RESIDENCIAS LAS DELICIAS” propiedad de las poderdantes, como se evidencia en Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina del Registro Subalterno del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial Lara, el cual quedó registrado bajo el N° 5, Folio 24 al Folio 30, Protocolo 1ro, Tomo 3ro, Cuarto Trimestre del año 1.998, anexo en copia simple marcado con la Letra “K”.- 2) En pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (1.000.000,00 Bs.) por concepto de las pensiones de arrendamientos vencidas e insolutas, a razón de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs) cada una, correspondiente a los meses de MARZO Y abril DEL AÑO 2007. 3.- En pagar los intereses moratorios a la tasa del 1% mensual de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta. En pagar las costas procesales del juicio .- Que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el ordinal 7mo del artículo 599 ejusdem, pidió se decretara Medida Preventiva de Secuestro.- Estimo la demanda en la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00).- Riela a los folios 8 al 42 documentos fundamentales de la presente acción.- Riela al folio 43 auto de admisión de la demanda.- Al folio 44 el alguacil consignó recibo del demandado ciudadano A.M., quien se negó a firmar , le hizo entrega de la compulsa.- A solicitud de la parte actora al folio 47 se acordó librar Boleta de Notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue practicada por la Secretaria del Tribunal para complementar la citación como constas al folio 48.- Riela a los folios 49 al 51 de autos, escrito de contestación a la demanda pr5esentado por el demandado, ciudadano: A.M., asistido por el abogado A.D.M.R., Inpreabogado N° 92.224.- Riela a los folios 52 al 55 escrito presentado por la parte actora subsanando voluntariamente.- A los folios 56 al 62 riela escrito de pruebas promovido por la parte actora con anexos insertos a los folios 63 al 65 de autos.- A los folios 65 y 66 cursa escrito de pruebas promovido por la parte demandada, con anexos insertos a los folios 67 al 79 de autos y admitidas al folio 80.- A los folios 81 al 85 de autos riela escrito presentado por la parte actora.- Al folio 86 el Tribunal estampó auto de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

CUESTIONES PREVIAS: En la oportunidad de dar contestación a la demanda , el demandado, ciudadano: H.A.M., titular de la Cédula de Identidad N° 1.362.319, asistido por el abogado: A.D.M.R. , Inpreabogado N° 92.224, presentó escrito de contestación a la demanda, inserto a los folios 49 al 51 de autos, donde promovió cuestiones previas y defensa de fondo que de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal procede a dirimirla en los siguientes términos:

1. ) DE LA CUESTION PREVIA DEL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA por no reunir los requisitos del artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, prevista en el artículo 343 ordinal 6 ejusdem, alegando que la demanda no cumple con los requisitos exigido en el artículo 340 ordinal 4° del Código de Procedimiento en cuanto a la determinación del objeto de la pretensión , pues el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no esta identificado como lo ordena la norma, indicando su situación y linderos, por lo cual se solicita, la declaratoria con lugar de esta defensa .- Que el hecho que en el contrato de arrendamiento se hubiera identificado de la forma en que lo está en la demanda, no justifica tal omisión porque la regla invocada contenida en el artículo 340 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil se aplica para los casos de las demandas, es un requisito de forma.- Observó esta Sentenciadora con respecto a la Cuestión Previa promovida de conformidad con el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento y no 343 ordinal 6 como señaló la parte demandada al folio 49, pues el artículo 343 del citado código que se refiere a la reforma de la demanda, y por demás no tiene ordinales, fue subsanado voluntariamente mediante escrito presentado por el abogado: IVOR M. DIAZ L., a los folios 52 al 55 de autos en los siguientes términos: que las medidas y linderos del inmueble objeto de la presente acción, estaba suficientemente identificada y determinada en el anexo “K”, que sin embargo subsana voluntariamente la Cuestión Previa opuesta de conformidad con el artículo 346 Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, por Defecto de Forma de la Demanda establecida en el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.- En este sentido, el apoderado actor expuso que el inmueble propiedad exclusiva de sus representadas constituido por un (1) Apartamento distinguido con el número tres guión dos (3-2), ubicado en el piso 3, del edificio RESIDENCIAS LAS DELICIAS, construido sobre un lote de terreno propio constituido por las parcelas N° 3 y 4 de la Manzana 4, de la Urbanización Valles del Este de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, Municipio Catedral (hoy Parroquia) Distrito Iribarren (Hoy Municipio Autónomo), dichas parcelas fueron integradas en una sola en fecha 09 de Febrero de 1995, según consta del documento de condominio que luego se cita, siendo los linderos generales resultante de la integración : NORTE: en sesenta metros con veinticuatro Decímetro (60,24 Mts) lineales con terrenos que son o fueron de la Municipalidad del Distrito Iribarren; SUR: En setenta y tres metros con trece Decímetros (73,13 Mts) lineales con prolongación de la carrera 25; ÉSTE: En treinta y cinco metros con noventa Decímetro (35,90 Mts) lineales con terrenos que son o fueron de A.S.; y OESTE: En treinta y tres metros con cincuenta Decímetros (33,50 Mts) lineales con la Parcela N° 2 de la Manzana N° 4. Al ser integradas las parcelas 3 y 4, suman un área total de ambas parcelas y que globalizan un área aproximada de DOS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (2233,95 Mts2). El Apartamento en cuestión tiene un área aproximada de CIENTO SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (164,97 Mts), y tiene los siguientes linderos: NORTE: Con el Apartamento 3-1; SUR; Con fachada Sur del Edificio; ESTE: con fachada Este del Edificio; y OESTE: Con área de circulación de cada piso y patio interior lado sur. Le corresponde según documento de condominio , en uso exclusivo los puestos de estacionamientos N° 26 y 27, los cuales se encuentran alinderados de la siguiente manera. PUESTO N° 26: NORTE: En línea de Cinco metros (5,00 Mts) con puesto de estacionamiento N° 27; SUR: En línea de cinco metros (5,00 Mts) con linderos SUR del terreno y área verde de por medio. ESTE: En línea de dos metros con cincuenta Decímetros (2,50 Mts) con área de circulación vehicular; y OESTE: En línea de dos metros con cincuenta Decímetros (2,50 Mts) con puesto de estacionamiento N° 25. PUESTO N° 27: NORTE: En línea de cinco meros (5,00 Mts) con puesto de estacionamiento N° 28; SUR: En línea de cinco metros (5,00 Mts) con puesto de estacionamiento N° 26; ESTE: En línea de dos metros con cincuenta Decímetros (2,50 Mts) con área de circulación vehicular; OESTE: En línea de dos metros con cincuenta Decímetros (2,50 Mts) con puesto de estacionamiento N° 24. El apartamento consta de los siguientes ambientes: hall, Recibo-Comedor, cocina, oficios, dormitorio de servicio con closet y baño de servicio, dormitorio principal con baño, dos (2 closet y jardinera, dos (2) dormitorio auxiliares con closet cada uno, baño auxiliar.- Vista la subsanación voluntaria de la parte actora con respecto a la cuestión previa promovida este Tribunal la considera suficientemente subsanada, y en consecuencia, se Declara SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA DEL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA , prevista en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, por no reunir los requisitos del artículo 340, ordinal 4 ejusdem, en cuanto a la determinación del objeto de la pretensión.- Y ASI SE DECLARA.-

2. ) PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLAS POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA, prevista en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil: alegó que la demanda propuesta tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, que se peticionó por falta de pago oportuno , con fundamento en los artículos 1.167 del Código Civil, y en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 ejusdem.- Que no consideró la parte accionante un hecho importante en la materia, cual es la naturaleza del contrato de arrendamiento.- Que efectivamente a las partes las vincula una relación locativa sobre un inmueble determinado con contrato escrito en el cual se estableció que su plazo de duración sería de seis meses fijos contados a partir del 1° de julio del 2003 y que al vencimiento de dicho lapso el contrato se consideraría extinguido previa notificación de desahucio por escrito con treinta días de antelación, pues fue la voluntad de las partes no vincularse por un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido.- Que en este caso, dado que transcurrió el lapso original previsto de vigencia del contrato y el de la prórroga legal y el arrendatario continuo ocupando el inmueble y el arrendador percibiendo los cánones de arrendamiento, se produjo la tácita reconducción y este se tornó en un contrato a tiempo determinado.- Alegó a su favor el artículo 1600 del Código Civil, y que para la fecha de interposición de la demanda solo le son aplicables las normas especiales que regulan los inmuebles bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.- Que como consecuencia de ello, la acción de resolución de contrato intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener la desocupación y entrega del inmueble. La correcta es la de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, lo que implica la procedencia de la inadmisibilidad de la demanda con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.- Que si se demanda la resolución a tiempo determinado, las normas jurídicas a las que queda sometidas son las del derecho común, pero si se pretende dar por terminado un contrato a tiempo indeterminado , la situación de hecho queda sometida a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Que cuando se reclama la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, lo que se pretende es anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas, y se fundamenta en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.- Que no es posible para el actor acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato a tiempo indeterminado, puesto que el requisito indispensable para que ello sea procedente , es que se trate de un cont6rato a tiempo fijo, ya que la resolución como fue señalado, lo que persigue es anticipar la terminación, convenida por las partes en el contrato, por incumplimiento de una de ellas; lo expresado nos conlleva a dictaminar que la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada.- Alegó a su favor lo expresado por el autor G.G.Q., en su Obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Vol I, UCAB Caracas, 2003e p. 171 que dice así: SIC: “La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate , tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio la acción de desalojo , se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejsudem .- Que en el presente caso el demandante al haber intentado una demanda de resolución de contrato presumiblemente ante la falta del canon de arrendamiento fundamentada en un contrato a tiempo indeterminado , hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia , lo que puede conducir a la improcedencia de la acción, y como ha sido afirmado en la obra “La Resolución del Contrato” y citada en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, por G.G.Q., donde se expresa que si el actor escogió mal la vía , es decir, en lugar de pedir la desocupación o desalojo del inmueble, solicitó la Resolución del Contrato Verbal a Tiempo Indeterminado, fundándola en la falta de pago del arrendamiento, es importante mencionar que se trata de un problema de calificación de la acción.- Que calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción es exactamente tal o cual conforme a derecho.- Que para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la Causa Petendi, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondiente.- Que no se corresponde en este caso, una acción resolutoria por falta de pago del canon de arrendamiento, sino de desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento y tramitarla por la vía equivocada autoriza a declarar inadmisible la demanda.- Observó esta Sentenciadora, con respecto a esta Cuestión Previa promovida por la parte demandada, que el abogado: IVOR M. DIAZ L., apoderado actor mediante escrito presentado a los folios 52 al 55 de autos contradijo dicha Cuestión Previa de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.- Que la presente acción Resolutoria se basó en la celebración de un Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes , que cuando se celebró cumplió con los Requisitos esenciales para la existencia de todo contrato a.- Consentimiento de las partes , b) Objeto que pueda ser materia de Contrato, y c) Causa lícita.- Que por ser el Contrato de Arrendamiento unos de los llamados Tracto Sucesivo el mismo debe cumplirse y ejecutarse de buena fe tal como lo preceptúa el artículo 1.160 del Código Civil, y que en concordancia con lo convenido en el mismo contrato, entre otros, el de pagar puntualmente los Cánones de Arrendamientos tal como lo establece la Cláusula Cuarta de dicho Contrato. Que en virtud de que opero la tácita reconducción y el mismo se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.614 del Código Civil, reiterando de esta manera que el Arrendatario quedó obligado a pagar puntualmente los Cánones de Arrendamiento, tal como lo preceptúa la Cláusula Cuarta de dicho Contrato, pero que es el caso, que el Arrendatario-Demandado ha incumplido con la Obligación Principal del Contrato como lo es el pago puntual del Canon de Arrendamiento, tal como consta en los anexos que van desde la letra “E” hasta la “J” ambas inclusive, y que se acompañaron con el Libelo de la demanda, en consecuencia, una vez demostrado el incumplimiento en el presente caso, la ley otorga el derecho de ejercer la Acción Resolutoria del mismo de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.- Que en los Contratos con prestaciones recíprocas , se entiende implícita la facultad de Resolución cuando uno de los Contratantes no cumpliera su compromiso, independientemente que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado.- Que cumplidas estas preliminares, la misma no puede estar prohibida por la ley.- Que el conviene en que la demanda propuesta tiene por objeto la Resolución del Contrato de Arrendamiento, pero que desvirtúa los argumentos presentados por la parte Demandada, y tal efecto expuso: Que la parte accionada alegó que no se consideró la naturaleza del Contrato de Arrendamiento, y que el Contrato en cuestión cumple con todas las formalidades de ley, entre ellas : Consentimiento de las partes. Objeto que pueda ser materia de Contrato, Causa lícita. Contrato Bilateral . Contrato Oneroso. Contrato Consensual . Contrato que origina obligaciones principales , Contrato de tracto sucesivo.- Que la parte accionada no consideró la naturaleza misma del Contrato , muy especialmente aquellas que origina obligaciones principales entre las cuales tenemos las de tracto sucesivo y entre ellas las del pago puntualmente de los cánones de arrendamiento tal como lo establece la Cláusula Cuarta de dicho Contrato. Convino en que la fundamentación fáctica de la resolución difiere del desalojo de un contrato a tiempo indeterminado, en virtud que la primera se fundamenta de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y la segunda en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que esta plenamente determinado que la acción interpuesta por la parte demandante en la presente causa es la Acción de Resolución de Contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.- Ahora bien, vistas las exposiciones de las partes, esta Juzgadora, previa revisión del Contrato de Arrendamiento privado producido por la parte actora, en fotostatos a los folios 15 y 16, marcado con la letra “C”, y en la copia fotostática producida por la parte demandada a los folios 67 y 68 marcado con la letra “A”, suscrito entre las actoras, ciudadanas A.L.E.V. y Y.R., en su carácter de Arrendatarias, y el accionado, ciudadano: A.M., las partes convinieron en la Cláusula TERCERA lo siguiente: “El presente contrato tendrá un plazo de duración de seis (6) mees fijos contados a partir del 01 de Julio del 2003, esto es, hasta el 31 de Diciembre del 2003. Al vencimiento de dicho plazo el presente contrato se considerará extinguido previa notificación de desahucio por escrito con una antelación de treinta días . En tal virtud, ambas partes de común acuerdo declaran que su intención no es vincularse por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.- De la anterior cláusula TERCERA, literalmente transcrita se evidencia que existe una condición pendiente para considerarse extinguido el contrato, y es la notificación del desahucio por escrito con una antelación de treinta (30) días, siendo convenido así estamos en presencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO FIJO RENOVABLE AUTOMÁTICAMENTE POR PERIODO IGUALES , que hasta no se cumpla la condición pendiente el mismo se renovara automáticamente por período iguales, y siendo así, es procedente la acción por falta de pago, de la RESOLUCIÓN DEL CONTRATRO DE ARRENDAMIENTO, y no el DESALOJO como alegó la parte demandada en su defensa.- En consecuencia, se Declara SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLAS POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA, prevista en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.- Y ASI SE DECLARA.-

PUNTO PREVIO DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA DE LA DEMANDA: Rechazó la Estimación de la Demanda, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por parte de la actora en UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) por considerarla insuficiente.- Que por cuanto , en el presente caso, se discute la continuación de un arrendamiento y el contrato tiene la naturaleza de ser a tiempo indeterminado por las razones antes expuestas, la regla para estimar el valor de la demanda, es la contenida en el artículo 36 ejusdem en su última parte, es decir, el valor se determina acumulando las pensiones o cánones de un año. Que en el presente caso, en virtud, que el canon de arrendamiento es de QUINIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 500.000,00) en un año representa SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), y éste último el valor que realmente corresponde a la presente demanda de arrendamiento. Por tal razón, solicito que en la sentencia se emita, como ordena el mismo artículo 38 citado, un pronunciamiento previo y expreso en relación con este punto, de manera que si la causa resulta por la cuantía competencia de un Juzgado de Primera Instancia Civil, sea éste quien resuelva el fondo de la demanda.- Establece el artículo 38 del código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente. Por su parte la Salas de Casación Civil, estableció el nuevo criterio que rige el alcance de la impugnación de estimación de la cuantía de la demanda, en su sentencia de fecha cinco de agosto de 1997, con ponencia del magistrado Dr. A.R., caso, Zadar Bali Asapchi contra I.G.R. al dejar sentado lo siguiente: . . . Sic:” En el presente caso, tratándose de un desalojo en el cual se discute una relación arrendaticia, es aplicable el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente: Sic: “ en las demandas sobre la validez o la continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Ei el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando pensiones o cánones de un año”.- Ahora bien, en aplicación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y de la Jurisprudencia citada que es acogida por este Tribunal de conformidad con el artículo 321 eiusdem, tenemos que en la presente causa, es de la consideración de esta Juzgadora, no procede en modo alguno los alegatos en que la parte demandada Impugnó la estimación de la cuantía, pues, quedó determinado que estamos en presencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO FIJO RENOVABLE AUTOMÁTICAMENTE POR PERIODO IGUALES, y siendo así, al no haber una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, no puede en modo alguno aplicarse el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia la estimación realizada tomando como base el valor total de los dos (2) meses de cánones de arrendamiento demandado, no es en modo alguno improcedente, y por ende se Declara SIN LUGAR la IMPUGNACION sobre la cuantía de la demanda formulada por la parte demandada.- Y ASI SE DECLARA.-

DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA: Que a todo evento y para el caso que no se declare inadmisible la demanda en atención a la defensa opuesta, rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.- Negó que se haya incurrido en falta de pago del canon de arrendamiento de los meses de Marzo y Abril del 2007, negó que se adeuden intereses moratorios.- Rechazó. Negó y contradijo la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento porque su fundamento es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado ante el cual resulta improcedente la acción de resolución, que es la apropiada en los casos de contratos a tiempo determinado, con fundamento en el derecho común.- Alegó que el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. Que en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado desde el punto de vista de las acciones a materializar, quedaría en los siguientes términos: Contratos a tiempo determinado, la acción judicial a ejercer sería la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, relativa al incumplimiento por resolución de contrato , por los trámites del procedimiento breve, cuando la acción se refiere a las causales previstas en el artículo 34 sobre desalojo de vivienda , esta será la norma sustantiva a invocar, y el procedimiento será lógicamente el procedimiento breve por disposición del artículo 33 de la misma ley.- Que el caso que nos ocupa es el de un contrato escrito a tiempo indeterminado, cuya acción a ejercer es la del desalojo y no la ejercida por el demandante, evidenciando la existencia de una anomalía procesal, que forzosamente hace improcedente la demanda , por lo que solicitó así sea declarada expresamente.- Protesto el pago de las costas judiciales.-

DE LAS PRUEBAS: Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que corresponden a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. . Quien pida una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Realizadas Las anteriores consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas efectivamente evacuadas comenzando primero con la parte actora, y luego con la parte demandada, a los fines de determinar la procedencia o no de las pretensiones de la primera de las nombradas.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Riela a los folios 56 al 62 escrito de pruebas promovido por el abogado IVOR M. DIAZ L., en su carácter de apoderado actor, en donde promovió el mérito favorable de los autos y explano argumentos probatorios sobre los anexos producido por el actor a los autos marcados con las letras “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” “K”, los cuales se detallan a continuación:

Folios 15 y 16 marcado con la letra “C”, copia fotostática del Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre las actoras, ciudadans: A.L.E.D.V. y Y.R., en su carácter de Arrendadora, y por el demandado, ciudadano: A.M., en su carácter de Arrendatario, en donde convinieron en la Cláusula Primera: Las Arrendadoras ceden en calidad de arrendamiento a El Arrendatario, un inmueble propiedad exclusiva de las antes mencionadas constituido por un apartamento distinguido con el Número Tres Guión Dos (3-2), ubicado en el Piso Tres (3) Del Edificio RESIDENCIAS LAS DELICIAS, constituido sobre un lote de terreno propio constituido por las parcelas Nros. 3 y 4 de la manzana 4 de la Urbanización VALLE DEL ESTE, de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, Municipio Catedral (Hoy Parroquia), Distrito Iribarren (Hoy Municipio Autónomo).- Cláusula Tercera: El presente contrato tendrá un plazo de duración de seis (06) meses fijos contados a partir del Primero (01) Julio del 2003, esto es, hasta el 31 de Diciembre del año 2003. Al vencimiento de dicho plazo el contrato se considerara extinguido previa notificación de desahucio por escrito con una antelación de 30 Días.- En tal virtud ambas partes de común acuerdo declaran que su intención no es vincularse por un Contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado.- Cláusula Cuarta: El Canon de arrendamiento es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVATES (500.000,00) que El Arrendatario se obliga a cancelar puntualmente por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) días de cada mes posteriores al mes vencido, transcurridos estos cinco (05) días después del vencimiento se cobrará intereses moratorios a la tasa del 1% mensual, más TRES MIL BOLIVARES (3.000,00 Bs.) por gastos de cobranza, sin perjuicio de las acciones que competen a Las Arrendadoras. Cláusula Octava: En caso de que El Arrendatario esté obligado a desocupar el inmueble bien sea por no haberse renovado el presente contrato o por resolución del mismo por causa que le sean imputable y no lo desocupe inmediatamente deberá cancelar a las Arrendadoras el 5% del canon de arrendamiento vigente por cada día de mora hasta la entrega del inmueble , suma que se establece a titulo de Cláusula Penal, a manera de indemnización por daños y perjuicios causados por la demora, además tendrá que cancelar los días o meses vencidos correspondiente a efectos derivados de las obligaciones aquí contraída. Cláusula Décima: Todos los gastos que origine el Contrato de Arrendamiento será por cuenta de El Arrendatario, inclusive los honorarios de abogados y los que pudiera originarse por desocupación o actuación judicial o extrajudicial. Si llegase el caso de desahucio o por cualquier gestión realizada por incumplimiento por parte de El Arrendatario.- Cláusula Décima Tercera: En caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del Contrato de Arrendamiento, Las Arrendadoras podrán pedir la desocupación judicial del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el Decreto ley de Arrendamiento Inmobiliario y las normas del Código Civil aplicables. Cláusula Décima Sexta: Todo lo no previsto en el Contrato será regulado por el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario y las normas del Código Civil aplicables al caso. Para los efectos derivados del contrato y sus prórrogas se elige como domicilio especial, único y exclusivo a la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.- Dicho instrumento que no impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1363 del Código Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-

Folios 17 al 35 actuaciones en fotostatos marcadas con las letras “D” “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” y “K”, pertenecientes a la Consignación signada con el Asunto N° KP02-S-2005-011862, que cursa ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara.- Con respecto a estos instrumento observó quien Juzga, que efectivamente se refiere a una Consignación signada con el Asunto N° KP02-S-2005-011862, que cursa ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, en donde aparece el demandado ciudadano: H.A.M.D., como Consignatario, y como Beneficiaria las actoras, ciudadanas: A.L.E.D.V. y Y.R., Y donde consta que pago los meses de Marzo del 2006 en fecha 03-05-2006 ( folios 18, 19, 20 y 21), Abril del 2006 en fecha 20-06-2006 (folios 22, 23, 24 y 25), Mayo y Junio del 2006 en fecha 20-07-2006 ( Folios 26, 27, 28, y 29) Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006 en fecha 02-02-2007 ( Folios 30, 31, 32, 33, 34, 35), Marzo y Abril del 2007 en fecha 05-06-2007 (folios 63 al 64 ), respectivamente.- Dichos instrumentos que no fueron impugnados, desconocidos o tachados por la parte actora son apreciados por este Tribunal en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1363 del Código Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Riela a los folios 65 y 66 escrito de pruebas promovido por el demandado, ciudadano: H.A.M.D., asistido por el abogado: A.D.M.R., Inpreabogado N° 92.224, en donde promovió el valor y mérito favorable de los autos y promovió las siguientes documentales:

Promovió marcado “A” Copia simple del Contrato de Arrendamiento celebrado a tiempo determinado ( desde el 1° DE Julio del 2003 hasta el 31 de diciembre del 2003) entre las ciudadanas: A.L.E.D.V.; J.C.D.R., y el ciudadano H.A.M.D.. Dichos instrumentos que riela a los folios 67 y 68 que no fueron impugnados, desconocidos o tachados por la parte actora son apreciados por este Tribunal en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1363 del Código Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-

Promovió marcado “B” copia simple de pago de cánones de arrendamiento (Octubre 2005).- Dichos instrumentos que riela a los folios 69 y 70, que no fueron impugnados, desconocidos o tachados por la parte actora son apreciados por este Tribunal en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1363 del Código Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-

Folios 71 al 74 marcado “C”, copias simples de sentencias dictadas por Juzgados de Instancia de la República donde se establece la procedencia de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; y folios 75 al 79 marcado “D”, copias simples de la procedencia de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento en los casos de contratos a tiempo indeterminado en los cuales no se ha notificado la terminación de la relación arrendaticia por el arrendador, es decir, en los cuales no se ha realizado el desahucio.- Con respecto a estas documentales el Tribunal dio su respectivo pronunciamiento con respecto a la Cuestión Previa promovida por la parte demandada de conformidad con el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada SIN LUGAR.-Y ASI SE ESTABLECE.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR