Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 31 de Julio de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AH12-V-2004-000042

PARTE ACTORA: C.D.V.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.230.762.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: J.L.A.F., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 1.608.

PARTE DEMANDADA: V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad No. 2.456.528, 946.289, 116.863, 998.070, 1.866.065, 1.897.534, 2.152.922, 2.943.326, 3.179.235, 5.589.898, 5.589.897 y 11.071.595, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: V.R.M., abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 2.528.

ASUNTO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

EXPEDIENTE: 04-7774

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 11 de noviembre de 2004, a través del cual el abogado J.L.A.F., actuando en representación del ciudadano C.D.V.R., intentó demanda por resolución de contrato de arrendamiento en contra de los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F..

Dicha acción fue debidamente distribuida, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En auto de fecha 25 de enero de 2005, se admite la presente causa, ordenándose el emplazamiento del demandado para que conteste la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación.

En fecha 24 de marzo de 2008, la parte demandada se da por citada en el presente juicio.

En fecha 31 de marzo de 2008, la parte demandada consigna escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda. Por escrito de 21 de abril de 2008, la parte actora contesta las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En fecha 30 de abril de 2008, la parte demandante presenta su escrito de promoción de pruebas, haciendo uso de su derecho procesal.

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- II -

ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte accionante presenta los siguientes alegatos:

1. Que el ciudadano C.D.V.R. celebró en fecha 18 de diciembre de 1985 un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.R.M., por un inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 05, situado en el inmueble de nombre Quinta S.A., remodelado posteriormente como Centro Comercial Fina, ubicado en la esquina de la Avenida Las Ciencias con Calle Abogados, en la anterior Parroquia S.R.d.C..

2. Que la sucesión del que en vida se llamó J.R.M., constituida por los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M. y M.M.R.M., vendieron todos y cada uno de los locales del inmueble Quinta S.A., a los ciudadanos A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F..

3. Que la realización de dicha venta, en fecha (17) de junio de mil novecientos noventa y nueve (1999), afecta el derecho preferente del ciudadano C.D.V.R., como arrendador del local No. 5, por no habérsele hecho la oferta de venta prevista en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por cuanto no practicaron la correspondiente notificación de la voluntad de vender el inmueble arrendado.

4. Que en el último trimestre del año 1998, el arrendador procedió a demandar al ciudadano C.D.V.R., por resolución de contrato de arrendamiento de dicho local por ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, haciendo uso del proceso como institución en actos contrarios a la verdad y la rectitud, en perjuicio del arrendatario, con voluntad maliciosa deliberada de engaño contra el justo derecho de preferencia del que es titular.

5. Que los antes identificados compradores adquirieron parcialmente dicho inmueble y constituyeron una comunidad de bienes entre ellos en el monto de la proporción que adquirieron.

6. Que se integró un concurso de comuneros constituido por la concurrencia de las partes alicuantas que fueron adquiridas en el mismo acto, incluida en la cabida de una de ellas la extensión correspondiente a la porción del local arrendado a la parte actora.

7. Que la omisión de las debidas notificaciones corresponde a una conducta dolosa de los vendedores y compradores demandados para no cumplir con la obligación que le es inexcusable en su condición.

8. A los fines del perfeccionamiento de la acción de retracto legal arrendaticio, la parte actora propone la acción de anulabilidad parcial del contrato de compraventa antes mencionado sobre el inmueble descrito ut supra.

   La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda alegó lo siguiente:

1. Opone la cuestión previa consagrada en el ordinal 11mo. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Parágrafo Único del artículo 6 del derogado Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas.

2. Que niega que el actor haya tenido alguna vez derecho a ser notificado de la venta de la Casa Quinta S.A., efectuada por los miembros de la Sucesión Rubio.

3. Que lo vendido fueron los derechos y acciones sucesorales de propiedad sobre una Casa Quinta denominada S.A. y el lote de terreno sobre el cual está edificada, situados en la Urbanización Los Chaguaramos, como un todo indiviso, y no bajo el régimen especial de propiedad horizontal.

4. Que al no ser vendido individualmente el local de comercio No. 5, que forma parte inseparable de la Casa Quinta S.A., sino como parte de una venta global, el arrendador no tenía derecho a la preferencia ofertiva, y por lo tanto no era necesaria la notificación de este de dicha venta.

5. Que no existe hecho ilícito en la realización de la venta que se pretende retrotraer infundadamente en este proceso, y mucho menos que pueda existir entre los vendedores y compradores responsabilidad civil contractual, extracontractual y solidaria.

6. Que las porciones a las que se refiere el derecho de compraventa objeto de este contrato, fueron una estipulación entre los compradores, para reglar como comuneros la porción de los haberes de lo que cada uno pasaba a ser propietario sobre el bien común.

7. Que la parte demandante pretende la resolución y la nulidad parcial del contrato de compraventa, cuando lo que procedería es la subrogación del arrendatario en el lugar del tercero adquiriente.

8. Que no puede haber daño material alguno por el hecho de que los compradores, posteriormente a la protocolización del documento que contiene la venta de la Casa Quinta S.A., hayan hecho regular el inmueble a los fines de que la Dirección de Inquilinato fijara el canon de arrendamiento máximo mensual sobre el inmueble arrendado.

   - III-

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Este Tribunal pasa a a.l.p.d. la acción de Retracto Legal Arrendaticio Ejercida. En este sentido, aprecia quien decide que de conformidad con lo narrado en el libelo de demanda y sus recaudos, la operación de compraventa que constituye el objeto de este juicio ocurrió el día diecisiete (17) de junio de mil novecientos noventa y nueve (1999), siendo que la demanda que originó este proceso fue presentada por el accionante en fecha veintidós once (11) de noviembre de dos mil cuatro (2004). En consecuencia de lo anterior, y a los fines de determinar si la acción incoada se había extinguido o no por caducidad, debe este Juzgado hacer las siguientes consideraciones:

   Literalmente dispone el artículo 1.547 del Código Civil:

   Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

   Evidentemente, de la lectura del anterior texto legal se evidencia que existe una laguna jurídica, que determine el lapso para ejercer la acción del retrayente que, encontrándose presente, no ha sido notificado. Justamente, en el caso de marras, la parte demandante afirma que no se le dio al inquilino el oportuno aviso que establece la primera parte del artículo 1.547 del Código Civil, por lo que este Tribunal considera que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la Ley, sino por analogía, según lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo.

   Sobre este punto, se ha pronunciado nuestro m.T. en sentencia de fecha 31 de enero de 2007, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, donde se estableció:

   “Atendiendo a lo antes expuesto, la Sala observa que en el fallo impugnado la Sala de Casación Civil expresamente señaló que abandonaba el criterio de interpretación en cuanto al lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal por parte del inquilino presente y no notificado de la enajenación del inmueble arrendado, a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, que establece:

   Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura

   .

   Y de oficio, en la sentencia aquí recurrida la Sala de Casación Civil se pronunció sobre la caducidad declarada por el Juzgado Superior Séptimo que conoció en alzada de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE, C.A. contra las empresas aquí solicitantes, puesto que tal como lo reconoce en el fallo objeto de esta revisión, ni siquiera ello fue objeto del recurso de casación. Así, se lee en el fallo impugnado lo siguiente:

   …la Sala observa que el recurrente no hace referencia específica a la cuestión jurídica previa, sino de manera general a la falta de análisis de las pruebas aportadas al expediente, no atacando específicamente lo relacionado a la caducidad de la acción, fundamento de la decisión del Tribunal de Alzada; razones suficientes para determinar que la presente denuncia es improcedente. Así se decide

   .

   Advierte esta Sala Constitucional que la sentencia casada decidió sobre la caducidad de la acción de retracto legal, en los siguientes términos:

   ...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero.

   (...Omissis...)

   Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa:

   (...Omissis...)

   Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro m.t. en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) J.N.G.C. y otros contra L.G.D., M.A.d.M., J.E.O.d.V. y L.A.V.,

   (...Omissis...)

   En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...

   .

   Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta Sala en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: C.A.L., al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos:

   …Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano C.A.L., sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil.

   De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de C.A.L., y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo.

   Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y Cilo A.A.M. y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso

   .

   De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

   Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

   De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.

   Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide.”

   En el caso de marras, la escritura contentiva del contrato de compraventa fue protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha (17) de junio de mil novecientos noventa y nueve (1999), siendo registrada bajo el N° 50, Tomo 18, Protocolo Primero. De otra parte, aprecia este Tribunal que la demanda que originó este proceso fue presentada ante el Tribunal distribuidor el día once (11) de noviembre de dos mil cuatro (2004); es decir, de un simple cómputo se evidencia que transcurrieron más de cinco (05) años y cinco (05) meses luego de haberse protocolizado la escritura correspondiente.

   Como consecuencia de lo anterior, y en acatamiento a la citada doctrina de casación, la cual acoge este Tribunal plenamente, considera quien decide que al momento de ser incoada la demanda que originó este proceso, la acción deducida por los demandantes había caducado, y ASÍ SE DECIDE.

   En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la demandada; de igual manera, se abstiene de valorar las pruebas promovidas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el reiterado criterio de la jurisprudencia de nuestro m.T. (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez que establece, que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es el vencimiento del lapso de caducidad de la demanda. Así se decide.-

   - IV -

   DISPOSITIVA

   En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano C.D.V.R. en contra de los ciudadanos V.R.M., N.J.R.D.J., M.C.R.M., B.V.R.M., J.A.R.M., C.F.R.M., J.O.R.D.R., C.R.R.M., M.M.R.M., A.D.L.F., L.D.L.F. y J.D.L.F..

   De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

   REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   EL JUEZ,

   L.R.H.G.

   LA SECRETARIA,

   M.G.H.R.

   En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las _______.

   LA SECRETARIA,

   Exp. N° AH12-V-2004-0000042

   LRHG/MGHR/ngp.