Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 12 de Febrero de 2007

EXPEDIENTE No. 51.255

DEMANDANTE: A.J.R.A.

ABOGADO: A.V.N.C.

DEMANDADA: M.H.C.S.

ABOGADOS: J.A.A.B. Y F.A.V.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA; CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y ANULACIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE.

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 51.255

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar pronunciamiento en los siguientes términos:

I

Se inició el presente juicio, en fecha 11 de abril de 2005, mediante escrito presentado por la ciudadana A.J.R.A., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número. V-4.067.582 y de este domicilio, asistida por el abogado A.V.N.C., inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 110.806 y de este domicilio, contra la ciudadana M.H.C.S., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad No. V-3.920.144 y de este domicilio, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA; CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y ANULACIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE.

Por auto de fecha 07 de julio de 2005, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada para que compareciera en un término de veinte (20) días de despachos siguientes luego de su citación a fin de que diera contestación a la demanda.

En fecha 11 de julio de 2005 se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble y se participó al Registro Inmobiliario correspondiente con oficio No. 1.299.

En escrito de fecha 08 de noviembre de 2005, el abogado J.A.A.B., inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 40.099 y de este domicilio, en representación de la demandada M.H.C.S., dio contestación al fondo de la demanda. En ese mismo acto, propuso contra la actora, reconvención o mutua petición

En actuación de fecha 16 de enero de 2006, se admitió la reconvención y se emplazó a la actora para el acto de contestación de la reconvención para el quinto (5º) día de despacho siguiente.

En escrito de fecha 24 de enero de 2006, la actora-reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta.

En escrito de fecha 20 de febrero de 2006, la parte actora-reconvenida promovió pruebas.

En esa misma fecha la demandada-reconviniente igualmente promovió pruebas. Por auto de fecha 03 de marzo de 2006, se admitieron las pruebas promovidas por las partes.

En escrito presentado en fecha 31 de mayo de 2006, la parte demandada-reconviniente consignó los INFORMES.

Siendo la oportunidad legal, este Tribunal pasa a sentenciar la causa en los términos siguientes.

II

DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA

1. LA PARTE ACTORA:

   Relata la parte actora en su libelo de demanda, que celebró un contrato con la ciudadana M.H.C.S., mediante instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 15 de abril de 2004, bajo el No. 26, Tomo 68, erróneamente denominado “opción de compra”, pero que en realidad se trató de un contrato de venta a plazos, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Trigal Norte, Calle Neptuno, Manzana 41, parcela No. 41-24, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE, con la calle Neptuno; SUR, con las parcelas números 41-9 y 41-10; ESTE, con la parcela No. 41-23; y OESTE, con la parcela No. 41-25. Que dicha parcela de terreno tiene un área aproximada de TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (Mts2: 342,oo) y la casa-quinta un área de construcción aproximada de CIENTO NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (Mts2: 195,oo); que en el documento señalado la vendedora se identificó como “propietaria exclusiva” del inmueble; que esta cualidad no la ostentaba en virtud de que si bien es cierto que ella estaba divorciada, el bien inmueble todavía pertenecía a la comunidad de gananciales, en virtud de que no se había hecho la partición legal de los bienes habidos durante la unión conyugal que dicha ciudadana mantuvo con el ciudadano V.P., mayor de edad, italiano, titular de la cédula de identidad No. E-925.317, hecho que desconocía absolutamente al momento de la celebración de contrato; que el documento de propiedad del inmueble se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., en fecha 19 de diciembre de 1984, bajo el No. 28, folios 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo 37; que al momento de adquirir el inmueble la vendedora era de estado civil CASADA; que igualmente pesa pesaba sobre el inmueble en el momento de celebrarse la opción, una hipoteca de Primer Grado a favor de la Sociedad Mercantil denominada FONDO COMUN C. A. (BANCO UNIVERSAL) y de igual manera hipoteca de segundo grado a favor de la ciudadana M.E.E.V.. Que estos detalles no los conocía y que de haberlos conocido no habría celebrado el contrato, por lo que la vendedora la indujo a caer en un “error” y por lo tanto no le habría entregado la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,oo).

   Que en las cláusulas TERCERA Y CUARTA del documento se estableció: “TERCERA. El precio de la venta a la que esta opción se refiere es la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,oo), los cuales pagará la COMPRADORA de la siguiente manera: VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,oo) que declara recibir la VENDEDORA a su entera y cabal satisfacción, como precio de la presente opción de compra y la suma de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 56.000.000,oo) al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. CUARTA. El lapso de la presente opción es desde el momento de la firma del presente contrato hasta por ciento veinte (120) días”. Que posteriormente, por documento inscrito por ante la misma Notaría ya mencionada, en fecha 02 de julio de 2004, bajo el No. 68, Tomo 129, suscribieron nuevamente unas modificaciones al supuesto contrato de opción de compra en los siguientes términos: “TERCERA. El precio por el cual la VENDEDORA se obliga a vender y la COMPRADORA a comprar el inmueble objeto de la presente opción, es por la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,oo) pagaderos de la manera siguiente: la suma de TREINTA MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 30.200.000,oo) que la VENDEDORA declara recibir en este acto en dinero efectivo y de curso legal y a su entera satisfacción, seis (6) cuotas mensuales y consecutivas por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) cada una, pagaderas la primera de ellas el día 01 de julio de 2004, y la última el día 01 de diciembre de 2004, el resto del precio es decir la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 52.400.000,oo) a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro competente, en caso de que la firma del documento definitivo se realice antes de los seis (6) meses solo se reconocerán las cuotas canceladas. Igualmente la VENDEDORA, pone en posesión del inmueble mencionado a la COMPRADORA, quien declara recibir el inmueble en condiciones aceptables para habitarlo, y se obliga a partir de la firma de este instrumento a correr con todos los pagos inherentes a servicios públicos y su mantenimiento.

   Que en el primer contrato no se estipuló la entrega del inmueble a la COMPRADORA lo cual es una conducta dolosa de la VENDEDORA para inducirla en error y ganar tiempo con la finalidad de solventar la negociación. Que en la cláusula cuarta de las modificaciones se estableció: “CUARTA. El lapso para otorgar el documento definitivo de compra venta por ante el Registro competente no podrá exceder en ningún caso del día 31 de diciembre de 2004”. Que en el primer contrato se estipuló una fecha de 120 días del lapso de opción, pero que la vendedora no pudo cumplir con su obligación, pues para el 28 de junio de 2004, la VENDEDORA solamente logrado autenticar por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, bajo el No. 15, Tomo 94, el documento de liberación de la hipoteca de primer grado y luego fue registrado en fecha 03 de noviembre de 2004, bajo el No. 24, Tomo 05, Protocolo Primero, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio V.d.E.C., la cual estaba constituida a favor de FONDO COMUN C. A. Banco Universal, por lo que quedaba pendiente la liberación de la hipoteca de segundo grado y efectuar la partición de los bienes de la comunidad conyugal existente entre la VENDEDORA y el señor V.P.. Que la hipoteca de segundo grado fue cancelada en fecha 03 de noviembre de 2004, según documento inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario bajo el No. 26, Protocolo Primero, Tomo 05.

   Que desde que realizó el primer contrato de opción, comenzó a realizar gestiones tendentes a la obtención de los fondos de cotizaciones de Política Habitacional, consignando los recaudos exigidos. Que faltando un mes para firmar el documento definitivo y el Banco no le había dado respuesta a su solicitud de crédito habitacional, la VENDEDORA le propuso la modificación del documento con las variaciones señaladas anteriormente. Que la intención de la vendedora era ganar tiempo para solventar toda su situación en relación a los gravámenes del inmueble y la partición del mismo. Que luego el Banco le participa sobre su solicitud de crédito y le manifiesta que “1) no es factible legalmente, la vendedora adquirió el inmueble estando casada por lo que el mismo forma parte de la comunidad conyugal; 2) actualmente se encuentra divorciada, por lo que el Juez ordenó en la sentencia, realizar la partición de los bienes la cual debe estar protocolizada y para que esta surta efectos legales correspondientes, es decir para que surta efectos frente a terceros y pueda vender (si el inmueble le correspondió en propiedad a la vendedora) debe tener más de tres meses de protocolizada; si no han realizado la partición deberán esperar los tres meses establecidos en el Código Civil, para poder vender el inmueble Asimismo, sobre el inmueble existe hipoteca de primer y segundo grado, por lo que deben anexar documentos de liberación…”.

   Que en fecha 03 de noviembre de 2004, en un mismo día y 4 meses después de la modificación del primer documento cancela las 2 hipotecas y asimismo realiza la partición de los bienes, lo cual consta de documento registrado bajo el No. 25, Tomo 5, lo que evidencia que todas las diligencias ha podido realizarlas en poco tiempo y que las mismas no habían sido realizadas con antelación porque la VENDEDORA había perdido interés, pues lo que quería era que transcurriera el tiempo de vigencia del contrato; que la vendedora lo que había hecho era poner obstáculos y ella no pudiera obtener el crédito bancario.

   Que llegada la fecha del 31 de diciembre de 2004, la VENDEDORA se negó a suscribir la venta alegando que si lo hace es por un precio mayor al estipulado contractualmente y que si no aceptaba la oferta vendería el inmueble a un tercero, actuando así de mala fe. Que el día 15 de diciembre de 2004 llamó a la VENDEDORA y ésta le contestó que debían esperar tres meses a partir de la partición que había hecho con su ex-esposo. Que luego la VENDEDORA le dijo que si vendía era por un precio de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,oo), que daría un total de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000,oo) en total. Que la VENDEDORA se está aprovechando del pago de una suma por concepto de alquiler aprovechándose de su buena fe.

   Procede en consecuencia a demandar a la ciudadana M.H.C.S., para que convenga en lo siguiente: DEMANDA PRINCIPAL. PRIMERO. En dar cumplimiento al contrato de compra-venta celebrado en fecha 15 de abril de 2004. SEGUNDO. En realizar el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble. TERCERO. Que se tomen en cuenta los pagos realizados: Bs. 30.200.000,oo y los seis pagos realizados desde el 01 de julio de 2004 hasta el 01 de diciembre de 2004, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) cada uno y los pagos subsiguientes desde el 01 de enero de 2005 hasta la terminación del juicio. CUARTO. En recibir la suma de dinero restante, deduciendo la cantidad de Bs. 34.200.000,oo, lo cual ofrece pagar al momento del cumplimiento de la obligación forzosa. QUINTO. Que la sentencia que se dicte constituya título de propiedad. 6) Demanda el pago de las costas del juicio y honorarios de abogados estimándolos en el 30% del monto total de la venta. DEMANDA SUBSIDIARIA. Para que convenga en la resolución del contrato, a fin de que le pague: 1) la cantidad de Bs. 30.200.000, recibidos a cuenta del precio del inmueble; los seis pagos realizados a razón de Bs. 400.000,oo desde el 01 de enero de 2005 hasta la fecha que dure el juicio, lo cual estima en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) (sic). 2) Demanda el pago de las costas incluidos honorarios en base al 30% del monto total de la venta. 3) La indexación . DEMANDA SUBSIDIARIA. “En el supuesto caso que este Tribunal determine que la demandada no está obligada mediante el acuerdo suscrito en fecha 15 de abril de 2004 y posteriormente modificado en fecha 02 de julio de 2004, a realizar la venta, ni tampoco ordena la resolución del contrato, en los términos solicitados, demando en forma subsidiaria…la anulación de los contratos mal llamados opción de compra, por haber obrado con dolo al hacerme suscribir dichos contratos, de una forma fraudulenta…” en los términos siguientes: 1) En anular los contratos suscritos en fecha 15 de abril de 2004 y modificado en fecha 02 de julio de 2004 y restituirle la cantidad de Bs. 30.200.000,oo y los seis (6) pagos realizados a razón de Bs. 400.000,oo desde el 01 de julio de 2004 hasta el 1 de diciembre de 2004; y los pagos de Bs. 400.000,oo desde el 01 de enero de 2005 hasta la fecha que dure el juicio. 3) Las costas procesales, incluidos honorarios del 30 por ciento. 4) La indexación. Solicitó medida innominada consistente en permanecer en el inmueble hasta la terminación del juicio; y medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble.

2. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   En la Oportunidad de dar contestación a la demanda incoada, en contra de su representado lo hizo de la manera siguiente:

   Rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el Derecho. En cuanto a los hechos por ser totalmente falsos de toda falsedad y en cuanto al derecho, porque las normas sustantivas invocadas son inaplicables a tales hechos.

   Dice que las tres pretensiones demandadas por la actora, son totalmente ajuridicas, se contradicen y se destruyen recíprocamente. Alega que dentro del contexto libelar, la actora textualmente solicita, cito: “1. “EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO” celebrado entre ellas, con base a los documentos consignados junto con el escrito libelar, con lo cual CONFIESA EXPRESAMENTE que LE CONFIERE VALOR JURÍDICO AL NEGOCIO JURÍDICO que constituye el objeto de la presente litis. 2. “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO”. Por tal motivo CONFIESA IGUALMENTE que EL CONFIERE VALOR JURÍDICO AL CONTRATO CELEBRADO. Quiere decir entonces, ciudadana Juez, que la actora INVOCA EL VALOR JURÍDICO DEL CONTRATO, para solicitar de esta manera la tutela jurídica del Estado, vale decir, del organismo jurisdiccional. 3. “LA NULIDAD DEL CONTRATO”, exponiendo textualmente: “la anulación de los contratos mal llamados opción de compra, por haber obrado con dolo al hacerme suscribir dichos contratos, de una manera fraudulenta...” (sic). Podrá darse cuenta, ciudadana Juez, que antes LE DIO VALOR A LOS CONTRATOS y ahora LES NIEGA VALOR JURÍDICO.” Dice que esto constituye una verdadera galimatía, una aberración jurídica, un contrasentido, una contradicción que raya en lo absurdo, por cuanto no puede invocar o darle valor jurídico a un documento y seguidamente quitárselo, ya que en el derecho no existen medias tintas, o es una cosa o la otra, pero nunca juntas a la vez. Dice que tal contradicción no puede ser tutelada por el organismo jurisdiccional por cuanto ata de manos al Juez que conoce del asunto, que en el fallo forzosamente tendría que declarar SIN LUGAR LA DEMANDA, ya que los argumentos invocados marchan por un solo conducto y convergen al final en tres pretensiones distintas que se destruyen recíprocamente una con la otra, incurriendo en inepta acumulación. Sin embargo, dice que eso no termina allí, ya que la actora se contradice en el contenido del escrito libelar, al solicitar la repetición de la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) señalando que son de arrendamiento por estar poseyendo el inmueble objeto del contrato. Alega que, la parte demandante no cumplió con las obligaciones contraídas en los documentos firmados entre las partes, pretendiendo ahora en forma maliciosa ser relevada de ellas, tratando de endilgarle a su representada en incumplimiento al celebrarse la negociación.

   Niega que tenga que realizar el otorgamiento del documento definitivo del inmueble por ante la Oficina de registro correspondiente, por cuanto las causas por lo que no se realizó son imputables a la parte actora. Niega que tenga que repetirle la cantidad de Bs. 30.200.000,oo por cuanto se estableció una cláusula penal por ese monto, dicha suma debe quedar en beneficio de su conferente, por cuanto la negociación fue frustrada por la parte actora. Niega que tenga que pagarle los pagos realizados desde el 01 de julio de 2004 hasta el 01 de diciembre de 2004, a razón de Bs. 400.000,oo mensuales. Niega que su representada tenga que recibir la cantidad restante del precio del inmueble. Niega que tenga que pagarle honorarios profesionales.

   Agrega que, conviene en que se firmaron tres (3) documentos por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, lo cual fue ocultado por la actora, quien no hizo alusión al primer documento firmado, sino a los dos últimos. Igualmente conviene en que su representada recibió la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 32.200.000,oo) de la demandante, por concepto de arras, tal como se señala el último documento.

   Niega que su representada haya actuado en forma dolosa al suscribir los documentos; y niega que haya influido sobre la actora para suscribir el documento modificatorio de la negociación para obtener ventajas. Niega que su representada no haya podido cumplir con su obligación por no estar registrado el documento de partición de bienes y el gravamen hipotecario que pesaba sobre el mismo. Niega en forma expresa que haya sido condición en la negociación, que la demandante debía adquirir un crédito de Política Habitacional en un instituto de crédito o bancario, pues eso nunca fue tratado entre ellas. Niega que la negociación no se haya realizado porque era imposible por la existencias de obstáculos existentes, ya que para la el día 31 de diciembre de 2004, su representada tenía el inmueble solvente y todos lo documentos en regla, prueba de ello fue un telegrama dirigido a la actora, al cual hizo caso omiso. Niega que luego de protocolizar el documento de partición de bienes realizado entre su representada y su excónyuge, tenía que esperar tres (3) meses, conforme a lo dispuesto en el artículo 190 del Código Civil, para que la partición tuviese efectos frente a terceros, por cuanto el vinculo conyugal que existía entre su representada y su cónyuge se disolvió por DIVORCIO. Niega que su representada se haya negado a firmar el documento y que haya indicado a la actora que se lo vendería a otro en mayor precio, pues ella siempre estuvo dispuesta a firmar el documento definitivo, no obstante fue la actora quien se negó a firmar dentro del plazo estipulado en el contrato.

   Propuso formalmente contra la actora, en los términos siguientes: Manifestó que la resolución del contrato peticionada por la actora es improcedente por ser inciertos los hechos en que se funda. Dice que, sin embargo, la resolución de contrato si procede en su beneficio, en virtud de que ella fue la causante de su frustración, fueron por causas imputables solo a ella por lo que no se pudo firmar el documento definitivo. Agrega que, en el segundo documento, de fecha 15 de abril de 2004, bajo el No.26, Tomo 68, se convino en su Cláusula Sexta lo siguiente: “.Si después de suscrito el presente contrato LA COMPRADORA desiste, revoca, rescinde este contrato o se niega a firmar el documento definitivo de compra-venta, LA VENDEDORA retendrá para sí como indemnización por daños y perjuicios causados, la cantidad recibida en este acto, es decir la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,00). A su vez si LA VENDEDORA desiste, revoca, prescinde de la venta del inmueble objeto de este contrato tendrá entonces que devolver a LA COMPRADORA la suma entregada por esta en aras (sic) más una suma igual a dicha cantidad como indemnización por los daños y perjuicio causados por su incumplimiento, es decir, tendrá que entregar a LA COMPRADORA la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 58.000.000,00), ello por concepto de ARRAS. Los pagos antes mencionados y que constituyen la cláusula penal del presente contrato deberán realizarse dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que debió firmarse el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro respectiva...” (OMISSIS).

   Dice que, posteriormente en el documento No. 3 o último, de fecha 02 de julio de 2004, bajo el No. 68 Tomo 129, se modificó el anterior documento, quedando vigente la referida CLAUSULA SEXTA y por cuanto en este nuevo documento se estableció que su representada recibió la cantidad de TREINTA MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 30.200.000,oo) existe una diferencia con respecto a la cláusula penal establecida de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo) que su representada está dispuesta a repetirle a la actora, cuando el Tribunal así lo disponga. Fundamentó la presente reconvención en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil. Propuso formal reconvención o mutua petición a fin de que la ciudadana A.J.R.A. conviniera en lo siguiente: PRIMERO. En la resolución del contrato de compra-venta. SEGUNDO. En la entrega del inmueble. TERCERO. En que las cantidades montantes a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) recibidas desde el 01 (sic) hasta el 31 de diciembre de 2004 y que no canceló más, quedaran en beneficio de la demandada-reconviniente. CUARTO. En que la suma de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,oo) quedarán en beneficio de la demandada-reconviniente por concepto de cláusula penal. QUINTO. Demandó los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble, a justa regulación de expertos. SEXTO. Que las sumas correspondientes al pago de los servicios públicos del inmueble sean pagados por la demandante-reconvenida, por estar en posesión del inmueble y las costas y costos del juicio. Fue estimada la acción en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,oo).

   CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

   En su oportunidad legal correspondiente el Apoderado Judicial de la parte Actora Reconvenida, contestó la reconvención en los términos siguientes:

   Negó, rechazó y contradijo la reconvención interpuesta por la demandada reconviniente, tanto en los hechos como en el derecho.

   Dice que la demandada reconviniente señala que se firmaron tres (3) documentos, entre ella y su poderdante, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia. Conviene en que hubo un primer contrato de compra-venta, pero la demandada reconviniente, acusa de ocultar maliciosamente el primer contrato de venta firmado; hecho que niega y contradice, por cuanto el segundo contrato de compra-venta celebrado no hace mención al primero, lo cual crea un nuevo compromiso y un nuevo acuerdo de voluntades. Dice que la otra parte trajo a colación este hecho y copia fotostática del documento de compra venta celebrado en fecha 22 de diciembre de 2003, el cual reconoce en su firma y contenido por su mandante, hace uso del principio de la comunidad de la prueba para señalar que la demandada reconviniente actuó de mala fe; dice que ese primer documento deja claro que la fecha, para la firma del otorgamiento definitivo de propiedad del inmueble objeto de este juicio, era el 27 de febrero del año 2004, fecha esta para la cual la ciudadana M.H.C.S., no tenía titularidad absoluta del inmueble por cuanto no había hecho la partición de bienes con su esposo, ni tampoco la liberación de las dos hipotecas. Niega que su poderdante haya tenido conocimiento de que el inmueble pertenecía a la comunidad conyugal, y que sobre el mismo pesaban dos hipotecas, pues la vendedora expreso claramente en los dos documentos de ventas que el inmueble era de su exclusiva propiedad, ocultando así información valiosa para determinar si se compra o no el inmueble. Niega, rechaza y contradice que su poderdante deba resolver el contrato de compra-venta tantas veces referido, por los motivos y circunstancias alegadas y no probadas por la demandada reconviniente. Niega, rechaza y contradice que su poderdante tenga que entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas de inmediato. Niega, rechaza y contradice que cada una de las cuotas de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) que canceló su poderdante desde el 01 de julio hasta el 01 de diciembre de 2004, quedan en beneficio de la demanda reconviniente por la ocupación del inmueble. Niega, rechaza y contradice que la suma de veintinueve millones de bolívares (Bs. 29.000.000,oo) queden en propiedad de la demandada reconviniente por concepto del monto de la cláusula penal establecida, niega, rechaza y contradice que la negociación se frustró por causas imputables a su mandante. Niega, rechaza y contradice en que su mandante tenga que pagar los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble a partir del día 01 de enero del año 2005 hasta la fecha en que sea entregado totalmente desocupado de personas y bienes. Niega, rechaza y contradice de que las sumas canceladas o por ser canceladas por conceptos de servicios públicos, queden a favor de la demandada reconviniente en caso de que el Tribunal acuerde la petición de resolución de contrato formulada por la ciudadana M.H.C. SIERRA

   .

   III

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS

   Durante el lapso probatorio las partes ofrecieron al proceso las siguientes probanzas:

   A.- LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

   Por un Capitulo I: Invocó los méritos favorables de autos a favor de su representada, a los cuales no se les acuerda ningún valor, por cuanto lo señalado en dicho capítulo no constituye ningún medio de prueba de los permitidos por la ley.

   Por un Capitulo II: Promovió las siguientes documentales: 1.- Promovió los contratos celebrados todos ante la Notaría Pública Quinta entre su mandante y la ciudadana M.H.C.S., con el objeto de probar en forma indubitable la venta que hizo la referida ciudadana y su mala fe al ocultar información valiosa para la negociación. El Tribunal recibe y valora los referidos instrumentos privados autenticados reconocidos y con ellos da por probada la negociación de Compra-Venta celebrada entre las partes actuantes en este proceso.

   2. - Promovió el contrato de partición de bienes celebrado entre el ciudadano V.P. y la ciudadana M.H.C.S., celebrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, consignado en el expediente en copias certificadas, con el objeto de probar en forma indubitable la no titularidad absoluta del inmueble objeto del presente litigio de la ciudadana M.H.C.S., tal como se lo hizo creer a su mandante al momento en que celebraron los referidos contratos. El Tribunal valora el presente documento y lo tiene para ser adminiculado con otros elementos de autos.

   3. - Promovió los contratos de liberación de hipotecas celebrados por la ciudadana M.H.C.S., por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, ambos consignados en copias certificadas en el expediente, con el objeto de probar en forma indubitable las cargas que pesaban sobre el referido inmueble, y que dice su representada desconocía, por cuanto la mencionada ciudadana actuó de mala fe, ocultando información valiosa para la negociación. El Tribunal recibe los referidos documentos y los aprecia para ser adminiculados con otros elementos de autos.

   Por un capitulo II (Sic): Promovió prueba de informes, para lo cual solicitó se oficiara a Banesco Banco Universal S.A.C.A. (Agencia Avenida Bolívar), a los fines de que informen al Tribunal lo siguiente: PRIMERO: Si la ciudadana A.J.R.A., ya identificada, solicitó ante dicha oficina un crédito por la Ley de Política Habitacional. SEGUNDO: Si el crédito solicitado era para comprar el inmueble identificado en autos, objeto del presente litigio. TERCERO: Fecha exacta de día, mes y año en el cual la ciudadana A.J.R.A., ya identificada, solicitó ante Banesco Banco Universal, S.A.C.A., el crédito de Ley de Política Habitacional para comprar el referido inmueble. CUARTO: Opinión legal de Banesco Banco Universal, S.A.C.A., por el cual declararon no factible el crédito de Ley de Política Habitacional solicitado por su mandante. Evacuada la presente probanza, se observa de que la Entidad Bancaria no dio respuesta a la misma, no obstante habérsele requerido la información solicitada con oficio N° 409 de fecha 03-03-2006.

   Por un Capitulo III (Sic): Promovió testimonial de los ciudadanos E.S.P.R., E.I.M.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.081.940 y V-11.361.837, de este domicilio, “ a los fines de probar la intención de pagar en efectivo los CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 52.000.000,oo)” y la negativa de la ciudadana M.H.C.S., de aceptar el dinero. ( Sub. Tribunal.)

   De los testigos mencionados solamente concurrió a rendir testimonio el ciudadano E.I.M., titular de la cédula de identidad número V-11.361.837. Los dichos de este testigo no se aprecian, en virtud de que fue preguntado y repreguntado para testimoniar sobre hechos distintos para los cuales fue promovido, lo cual según el objetivo señalado en la promoción era para demostrar “la intención de la Actora de pagar en efectivo el saldo restante del precio” y la negativa de la demandada de recibirlo. En efecto, para el momento en que le fue formulado el interrogatorio el mismo fue desviado tal como puede apreciarse del referido interrogatorio con sus respectivas respuestas:

   TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe que la señora A.J.R., le estaba tramitando un crédito por Ley de Política Habitacional, para terminar de cancelar la casa. CONTESTO: Si tengo conocimiento que estaba tramitando un crédito con el Banco para poder finiquitar el pago de dicha casa. CUARTA PREGUNTA. Diga el Testigo, si sabe y le consta que porqué el Banco no aprobó el crédito a la señora A.J.R. . CONTESTÓ: La señora A.J.e. estaba tramitando el crédito, pero por el Banco se enteró que había una hipoteca, que la casa estaba hipotecada, pero por el Banco no se niega a darle el crédito, pero tenían que liberar la hipoteca de esa casa, mientras no liberaran la hipoteca, por supuesto que no le iban a dar el crédito.. QUINTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe y le consta que la casa ubicada en el Trigal tenía dos (02) Hipotecas y había que realizar una partición del inmueble, todo esto al momento de firmar los Contratos e Compra- Venta. CONTESTÓ: Si sabía, ella se enteró como le dije antes de la Hipoteca como se lo dijo el Banco, y que la casa no era solamente de ella, sino también la casa era del esposo. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, como sabe y le consta, todo lo que ha declarado. CONTESTÓ: me consta porque yo tengo una relación de amistad con Grisel que es hija de la señora A.J., Y del Señor MANUEL, estos últimos meses yo he tratado de darle apoyo a la familia, esto yo no lo tendría que decir, pero la señora A.J. sufrió de cáncer, y ha sido un trago amargo para la familia, y todo esto de la casa, le ha asentado mal anímicamente.

   ….omissis

   Como puede observarse ni el interrogatorio formulado ni las respuestas dadas guardan relación con el objeto de la prueba.

   Por otra parte, promovió testimonial de los ciudadanos J.C.P. y T.N.V.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-14.069.092 y V15.334.809, el primero de este domicilio, y el segundo domiciliado en el Distrito Capital, con la finalidad de probar que su mandante y la ciudadana M.H.C.S., habían establecido de común acuerdo esperar la aprobación del crédito de Ley de Política Habitacional, para otorgar el documento definitivo de venta ante la Oficina de registro Inmobiliario respectivo, y que igualmente su cliente informo a la demandada en tiempo oportuno sobre la opinión de Banesco banco Universal, S.A.C.A., y que ella debía hacer la partición de bienes con su exconyuge y la liberación de las Hipotecas para la aprobación de dicho crédito. Con relación al testimonio rendido por el ciudadano J.C.P., titular de la cédula de identidad número V-14.069.092. El Tribunal desecha la deposición de este testigo, en virtud de que su promovente lo interroga para que deponga sobre conocimientos jurídicos, lo cual lo invalida, en virtud de que los testigos deben promoverse para deponer sobre hechos y no sobre derecho, al efecto se cita el contenido de la segunda y tercera pregunta formulada a saber: SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene algún conocimiento jurídico sobre la casa ubicada en el Trigal en la que vive actualmente la señora A.J.R.. CONTESTO: Si. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene algún hecho que te haya ocurrido en donde hayas tenido conocimiento acerca de la situación jurídica de la casa..” omissis.

   El testigo T.V.M., no concurrió a rendir testimonio, razón pro la cual respecto al mismo no existe materia para proveer.

   El análisis de la presente probanza nos conduce a concluir que la prueba testimonial debe ser desechada del presente proceso y ASÍ SE DECLARA

   B.- LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

   Por un Capitulo I: Hizo valer la confesión de la demandante reconvenida al afirmar que efectivamente soslayó la presentación del primer documento firmado al efecto entre las partes contratantes. Asimismo hizo valer el hecho de haber recibido el telegrama que le fue enviado, a los efectos de participarle el no haber cumplido con las obligaciones asumidas relacionadas con el contrato de compra-venta del inmueble. El Tribunal examinará lo expuesto en la oportunidad en que sea analizada la prueba de la Confesión.

   Por un capitulo II, titulado PRUEBA DE POSICIONES JURADAS: Solicitó la citación de la demandante reconvenida, a fin de que absuelva las posiciones juradas que se le formularan en la oportunidad que fije el Tribunal. A su vez, su representada manifiesta estar dispuesta a comparecer por ante el Tribunal a absolverlas recíprocamente a la parte contraria. Dice que esta prueba tiene por objeto probar hechos pertinentes al mérito de la presente causa.

   Evacuada la presente probanza el Tribunal de su revisión obtiene:

   Posiciones de A.J.R.. Confesó en la TERCERA POSICIÓN: Que era cierto que la ciudadana M.C. y ella habían suscrito tres documentos, en uno le entregaban dos millones de bolívares y en los siguientes fue aumentando hasta llegar a la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES. Por la posición CUARTA, que para el 31 de diciembre de 2004, ya habían registrado las cancelaciones de las dos hipotecas y de la partición realizada entre M.C. y V.P.. Por la POSICIÓN QUINTA. Confesó que para el mes de diciembre de 2004, recibió un telegrama de M.C.. POR LA POSICIÓN OCTAVA, confesó que hubo necesidad de firmar tres documentos por cuanto tenía que conseguir dinero para entregárselo a M.C.; por la DÉCIMA, confesó que está en posesión del inmueble. Confesó por la UNDÉCIMA que convino con M.C. en entregarle la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES por el uso del inmueble; por la DÉCIMA SEGUNDA, que era cierto que la fecha tope para firmar el documento definitivo fue fijada para el 31 de diciembre de 2004; por la DÉCIMA QUINTA confesó que por no tener dinero para pagar el precio del inmueble comenzó a gestionar, o a realizar gestiones para conseguirlo diciéndole a la señora MYRNA que esperara hasta que lo consiguiera.

   Por su parte la ciudadana M.H.C.S., al estamparle las posiciones juradas, confesó lo siguiente: Por la primera: Que era la propietaria del inmueble para el momento en que se firmó el primer documento, no afirmó exclusividad, sino que era la propietaria. Con relación a la segunda y tercera posición confesó que para la firma del segundo y tercer documento era la propietaria exclusiva del inmueble.

   Confesó que no es cierto que la ciudadana A.J.R., le haya comentado antes de la firma del segundo documento que iba a tramitar en crédito por Ley de Política Habitacional para terminar de cancelar el inmueble, esta posición fue repetida tres veces y en los tres fue negada. Dijo por la octava que era cierto que necesitaba mas de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) El Tribunal aprecia las posiciones.

   Por un Capitulo III, titulado PRUEBA TESTIMONIAL: Promovió testimonial de los ciudadanos J.C.P., R.S., J.D.P., G.P.M., A.R.R., S.U.S. y L.P.D.H., todos de este domicilio, con la finalidad de aclarar cuestiones fundamentales relacionadas con la negociación realizada entre las partes y probar que su representada cumplió con todas las obligaciones asumidas, y que fue la contraparte la que NO CUMPLIO. De la testimonial promovida, solo concurrieron a rendir testimonio los testigos: J.C.P., titular de la cédula de identidad número V-8.612.004. . B) J.D.P.V., titular de la cédula de identidad número V-13.323.980. C) G.J.P.M., titular de la cédula de identidad número V-3.854.515. D) A.R.R., titular de la cédula de identidad número V- 11.235.334, de profesión Técnico en Informática; y, S.E.U.S., titular de la cédula de identidad Nº V-3.494.857.

   El Tribunal observa que a todos estos testigos se les formuló un común interrogatorio cuyo tenor es el que sigue:

   “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce a la señora M.H.C.S.. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe que la señora M.H.C. hizo un negocio con la señora A.J.R.Á... TERCERA PREGUNTA: Diga el Testigo, si el negocio consistió en la vente de una casa situada en el Trigal Norte, calle Neptuno. CUARTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe que la señora M.C., le dijo a la señora A.J.R. que tenía que arreglar unos documentos para hacerle el traspaso, y por ello necesitaba dinero. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe que la señora A.J.R. le dijo a la señora M.C., que esperara porque ella tenía que conseguir dinero. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe que luego de firmar el primer documento de opción de Compra-Venta, mas tarde se firmaron dos (02) documentos mas. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la señora Ana julias Rodríguez sabía que la casa tenía una Hipoteca, y que tenía que arreglar unos documentos de Partición de Bienes con el esposo. OCTAVA PREGUNTA: Diga la Testigo, si sabe que la señora A.J.R., le dijo a M.C. que no le había conseguido la totalidad del dinero, y que la esperara. NOVENA PREGUNTA: Diga la Testigo, como sabe lo que ha declarado.

   Ahora bien revisada toda la prueba testimonial, el Tribunal encuentra, que por exigencia del mismo interrogatorio inquiere que los testigos sean presenciales y no referenciales, ya que los testigos debían testimoniar respecto a lo que una de las partes le dijo a la otra, y viceversa, tal como se evidencia del contenido de las preguntas CUARTA, QUINTA, Y OCTAVA del interrogatorio formulado anteriormente trascrito toda vez que ¿De qué manera puede constarle a una persona lo que una le dijo a la otra, sino estaba presente en ese momento? Si concatenamos lo expresado con las respuestas dadas por los testigos muy particularmente las que guardan relación respecto a cómo le constan los hechos a los testigos, y las respuestas a las repreguntas son las que a continuación se especifican: El Testigo J.C.P.T., a la QUINTA REPREGUNTA: Diga el Testigo, si por el conocimiento que dice tener, como le consta que la ciudadana A.J.R. no había conseguido el dinero para la firma definitiva del documento de venta del inmueble. CONTESTÓ: “Por que la señora Haidee en un momento me lo comentó”. Por su parte el Testigo J.D.P.V., a la QUINTA REPREGUNTA: Diga el Testigo, como sabe y le consta que la ciudadana A.J.R. tenía conocimiento de que sobre la casa objeto de Venta, tenía unas Hipotecas y se debía realizar una Partición de Bienes sobre la misma. CONTESTÓ así: “Por comentarios de la señora Myrna”. Por su parte, la Testigo G.J.P.M., a la SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la Testigo, como sabe y le consta que la ciudadana A.J.R. tenía conocimiento de que sobre la casa objeto de Venta, tenía unas Hipotecas y se debía realizar una Partición de Bienes sobre la misma. CONTESTO: “Por que Myrna me lo contaba”. La Testigo A.R.R., siendo la SEXTA REPREGUNTA: Diga la testigo, como sabe y le consta que la señora A.J.R. no había conseguido la totalidad del dinero para comprar el inmueble y que le había solicitado a la ciudadana M.H.C.S. que la esperara.. CONTESTO: Porque yo tenía contacto con la señora Myrna, siempre había una persona interesada en la compra de la casa, y sabia las condiciones que tenía la señora Myrna para comprar un Apartamento que ella había dado una parte, porque iba a comprar un apartamento que tenía apartado, y que se le estaba venciendo el plazo para ella dar la totalidad del pago del apartamento y siempre me llamaba para decirme el problema que tenía con la ciudadana con respecto a la venta de la casa.

   Como puede observarse, a ninguno de estos testigos le constan los hechos por haberlos presenciado sino porque se los refirieron.

   Respecto al testigo S.U.S., el Tribunal por su testimonio se deja constancia de :

   “PRIMERA PREGUNTA: Diga el Testigo si conoce a la señora M.H.C.S.. CONTESTO: Si. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe que la señora M.H.C. hizo un negocio con la señora A.J.R.Á.. CONTESTO. Si. TERCERA PREGUNTA: Diga el Testigo, si ese negocio consistió en la venta de una Casa situada en la Urbanización El Trigal Norte, Calle Neptuno. CONTESTO: Si, frente al supermercado Patio Trigal. CUARTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe que la M.C., le dijo a la señora A.J.R. que tenía que arreglar unos documentos para hacerle el traspaso, y por ello necesitaba dinero. CONTESTO: Si. QUINTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe que la señora A.J.R. le dijo a la señora M.C., que esperara porque ella tenía que conseguir un dinero. CONTESTO: Si, ella le dijo que necesitaba conseguir un dinero el cual iba a ser tramitado por una entidad Bancaria, y por eso necesitaba los originales de la casa, que no le servían copias. SEXTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe que luego de firmar el primer documento de opción Compra-Venta, mas tarde se firmaron dos (02) documentos más. CONTESTO: Si, porque yo estaba presente en una de las transacciones y a un señor de nombre Stalin, le dio la cola hasta la Notaría que está en el Centro Comercial donde está el CADA, y ahí firmaron el documento. SÉPTIMA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe y le consta que la señora A.J.R. sabía que la casa tenía una Hipoteca, y que tenía que arreglar unos documentos de Partición de Bienes con el ex esposo. CONTESTO: Si, porque una hermana de ella se lo participó, en (sic) a misma residencia donde ellos habitaban la señora Castillo. OCTAVA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe que la señora A.J.R., le dijo a M.C. que no le había conseguido la totalidad del dinero, y que la esperara. CONTESTO: Si, se le hizo participe y le dijo que estaba esperando una respuesta del Banco, eso fue lo que yo oí nada más. NOVENA PREGUNTA: Diga el Testigo, como sabe lo que ha declarado. CONTESTO: Porque yo tengo una relación con el que era papá de ella, amistosa, de más de 33 años, y ella le planteo a su Papá en una tarde que estabamos sentados todo lo que anteriormente le notificó a él, y yo oí la conversación.

   Los dichos de este testigo no se aprecian por la respuesta dada a la última pregunta, de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.

   IV

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Señala el artículo 1.133 del Código Civil que, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Por su parte, el 1.167 eiusdem, establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Así mismo, el artículo 1.142 indica que, el contrato puede ser anulado por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y por vicios del consentimiento. En otro orden de ideas, el autor E.M.L., nos dice en su conocida obra que “Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar su obligación contraída (Curso de Obligaciones, pág. 64). Ese mismo autor, al referirse a la resolución como medio de terminación de los contratos bilaterales, señala que: cito: “…se entiende por resolución de un contrato la terminación del mismo en virtud de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes” (Op. Cit. Pág. 591).

   La resolución de un contrato tiene un efecto retroactivo, una vez declarado el contrato se considera extinguido como si jamás hubiese existido. En cambio, cuando se solicita el cumplimiento de un contrato se quiere darle continuidad y vigencia al mismo, es decir, se quiere ejecutar las obligaciones en él contenidas, de modo tal que una y otra son pretensiones totalmente opuestas y contradictorias. De allí, que el artículo 1.167 invocado, dispone que si una parte no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. De acuerdo con esta norma, en caso de incumplimiento por una de las partes de un contrato de sus obligaciones, la otra puede elegir entre ejercer una pretensión para hacerlo cumplir o bien ejercer una pretensión para resolverlo, pudiendo en todo caso peticionar los daños y perjuicios que considere causados. Sin embargo, por la naturaleza y los efectos derivados de cada una de las pretensiones que ejerza, electa una no puede solicitar la otra, por cuanto contienen efectos jurídicos distintos, consideraciones que se hacen a los fines de proferir el fallo, y ASI SE DECLARA.

   Con relación a la nulidad observamos: Nos dice el Dr. Melich Orsini, en su conocida obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO que la Ineficacia del acto jurídico deriva de alguna inconformidad entre el acto jurídico tal como el está previsto en el ordenamiento para que se le imputen los efectos queridos por el autor y el acto tal como ha sido realizado. Ante la inconformidad del acto real con su modelo, puede reaccionar el ordenamiento jurídico imponiendo las sanciones correspondientes según sea, el grado y modo de inconformidad que se produzca respecto del hecho real. En lo que se refiere a la causa que genera la sanción de ineficacia suele distinguirse entre causas internas dentro de las que encontramos: falta de uno de los elementos estructurales del negocio, un vicio del mismo, falta de algún elemento necesario al tipo específico del acto en cuestión; y, causas externas, derivadas de la desarmonía del acto con los intereses del sistema considerado en su integridad. La idea de que un contrato pueda producir alguno de sus efectos típicos dejando de producir otros, permite a hacer la distinción entre ineficacia absoluta y ineficacia relativa, la primera se caracteriza por la ausencia total de efectos y puede darse tanto en el caso en que se tutele un interés público o un interés meramente privado de las partes; la segunda, o sea la ineficacia relativa se va a producir cuando no surte efectos contra terceros cuyo interés se busca tutelar por este medio, esto es cuando los contratos son inoponibles a terceros. La privación de los efectos del acto en los términos que anteceden conducen a tener que distinguir con la doctrina en materia de nulidades Contractuales lo siguiente: La llamada Nulidad Absoluta y Nulidad Relativa. La Nulidad Absoluta entendida como la sanción que se impone ante la ineficacia tal como fue expuesta aplicable a la inobservancia en un contrato de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley; cuando tal norma está destinada a proteger los intereses de orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue. Por su parte, la Nulidad Relativa es la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar. Así entendido, el contrato existe hasta tanto no sea declarado nulo por la autoridad judicial.

   Las anteriores reflexiones tienen especial relevancia en el caso que se examina en virtud de que la actora procede a fundamentar su demanda en tres (3) pretensiones contrarias que se excluyen unas a otras; y no obstante que fueron alegadas una como subsidiaria de la otra, las mismas se fundamentan en los mismos hechos sin diferencia alguna, lo cual representa una antinomia muy difícil de diferenciar por los motivos relacionados con cada una de ellas, siendo su efecto el hecho de que el contenido del libelo luzca contradictorio, oscuro, enrevesado. Sin embargo, haciendo un gran esfuerzo “gratia arguendi”, a los fines de no incurrir en un non liquet, esta Instancia procederá al análisis del contenido del libelo, y resolver las diferentes pretensiones, en el mismo orden en que fueron alegadas, de la manera siguiente:

PRIMERO

En la presente causa, la parte actora demandó en acción principal el cumplimiento del contrato y como subsidiaria que no lo son porque se contraponen, La Resolución del Contrato y la Nulidad del mismo; en consecuencia, se pasará a considerar lo relacionado con el cumplimiento pretensión que realiza en los términos expresados.

Al respecto, la parte actora-reconvenida alega que realizó el negocio jurídico objeto de la presente litis, a través de un contrato llamado entre las partes de OPCIÓN DE COMPRA VENTA; que para el momento de realizar la negociación la ciudadana M.C., era divorciada mas no había realizado la partición de bienes, EN EL CONTRATO INICIAL SE FIJARON LAS BASES PARA LA NEGOCIACIÓN, respecto a precio duración y condiciones de la misma; de la misma manera que LA VENDEDORA puso a la COMPRADORA en posesión del Bien, estima la accionante que “la entrega material” (sic) del inmueble que no se había estipulado en el contrato marcado “A”, ni mucho menos materializado a la fecha de la primera modificación, fueron conductas dolosas en las que se observa una clara intención de la vendedora de inducirla a suscribir el documento modificatorio del contrato original, a los fines de ganar tiempo para solventar su situación jurídica con el inmueble. Se modificó el contrato y en su cláusula cuarta se fijó la fecha del 31 de diciembre de 2004, para otorgar el documento de venta definitivo, dice que con esta modificación lo que pretendía la accionada era ganar tiempo para liberar y tener la plena propiedad del inmueble. De una vez se deja establecido que no fue demostrada el hecho de que la conducta desplegada por la parte demandada fuere dolosa, cuando mas bien previó en virtud de las dificultades que se le presentaron, tomar las previsiones modificando el contrato original, conclusión a la que se llega de las afirmaciones realizadas por la actora; tampoco consta, que para esta fecha la demandante hubiera hecho la oferta del dinero faltante para terminar de cancelar el precio, que pudiese tomarse en consideración a los fines de colocar a la demandada en estado de mora respecto al cumplimiento de sus obligaciones. Es de acotar, que es irrelevante el hecho de que la demandada hubiese solventado su situación respecto del inmueble en un solo día, lo importante fue que lo hizo con mucha antelación al tiempo del vencimiento del término que las partes se dieron en el contrato ( 03 de noviembre de 2004 ). Igualmente, la prueba aportada para demostrar unos hechos supuestamente desconocidos por la parte actora que supuestamente la indujeron al error de hacer la negociación es irrita pues lo que se acompaña es la copia fotostática de un documento privado carente de relevancia jurídica conforme a las previsiones establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La accionante, afirmó como hechos puntuales susceptibles de ser probados a los fines de que pueda prosperarle la pretensión de Cumplimiento de Contrato los siguientes: cito: …cuando se vence el contrato, mal llamado de opción de compraventa, en la fecha predicha, a saber el 31 de diciembre de 2004, la ciudadana M.H.C.S., SE NIEGA A SUSCRIBIR LA VENTA, alegando que si lo hace, es fijando un precio mayor al estipulado por vía contractual, y que si yo no aceptaba su oferta vendería el inmueble a un tercero…” omissis Es menester de una vez establecer que esta afirmación de importancia medular para sustentar el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la demandada de autos, y que desde luego pudiera dar lugar a condenar al cumplimiento NO FUE PROBADA; unido a la afirmación señalada, también es de importancia señalar la siguiente afirmación estimada como puntual para poder reclamar el cumplimiento cito: “…Ciudadano (a) Juez, en razón de que en el tantas veces referido contrato de opción de compra venta no se estableció la obligación para la vendedora de esperar que procediera la solicitud del crédito bancario antes mencionado, yo conseguí el dinero en efectivo por otra vía, el día 15 de diciembre de 2004, llamé a la ciudadana M.C. para que celebráramos el contrato definitivo sin embargo la misma me dijo que no se podía por la prohibición legal de disposición que pesaba sobre el mismo, que debíamos esperar 3 meses contados a partir de la fecha de la partición legal que ella hizo con su ex esposo …” omissis. No aportó la accionante de autos al expediente, prueba de haber conseguido la suma de dinero que hiciera posible la entrega a la vendedora, así como tampoco la negativa de la demandada a efectuar el otorgamiento definitivo en la fecha que de manera precisa señala; ni siquiera existen indicios de haber presentado el documento a registro para su otorgamiento, muy por el contrario, queda confesa en las Posiciones Juradas que les fueron estampadas cuando asertivamente contestó que, había recibido un telegrama de la ciudadana M.C. para el mes de Diciembre avisándole sobre el otorgamiento; asimismo cuando se le estampó la Posición Jurada DECIMA QUINTA: “Diga usted como es cierto que por no tener dinero para pagar el precio del inmueble usted comenzó a gestionar, o comenzó a realizar gestiones para conseguirlo diciendo a la señora Myrna que esperara hasta que lo consiguiera”, a lo cual RESPONDIO: “Si, es cierto”; razones por las cuales se concluye que al no ser probado el incumplimiento de las obligaciones por parte de la Accionada de Autos la Pretensión de Cumplimiento Contractual no puede prosperar y ASÍ SE DECLARA .

SEGUNDO

Asimismo, respecto a la pretensión de Nulidad por vicio del Contrato, por el hecho de que la demandada-reconviniente no había realizado la partición de los bienes conyugales del disuelto matrimonio que existía con el ciudadano V.P. y que de haberlo sabido no hubiese realizado la negociación de compra-venta. Tal alegato es meramente subjetivo, luce débil, por cuanto es evidente que cuando una persona va a realizar una negociación, lo primero que conoce es el contenido de los documentos respectivos, máxime cuando los instrumentos contentivos de la negociación pactada fueron realizados por un abogado, quienes desde luego, en su condición de asistente y/o apoderado debió brindarle todas las orientaciones pertinentes al caso. Aunado a tales circunstancias, según el contenido del segundo documento firmado entre las partes, modificatorio del primero, de fecha 02 de julio de 2004, la fecha definitiva para el otorgamiento definitivo del documento, es decir, de la tradición legal, se convino de común acuerdo entre ellas, hasta el 31 de diciembre de 2004; todo lo cual hace indicar que no existe posibilidad alguna ni expresa ni tácita que permita concluir en que el consentimiento en estas negociaciones estuvo viciado de alguna causa que le reste eficacia al acto realizado. ASI SE DECLARA.

Para abundar, alega igualmente la actora en su libelo, que el contrato debe ser anulado por cuanto la demandada la indujo en error al hacerle firmar un segundo documento relacionado con la negociación, y por tanto actuó con dolo. Al respecto, es necesario señalar que el dolo, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, se entiende como “maquinaciones, proyecto o asechanza, artificiosa y oculta, dirigida regularmente a mal fin”. Tales “maquinaciones” se encuentran ocultas en la persona que comete el dolo, considerado éste, tanto en sentido positivo como en sentido negativo, pero existen diferencias entre ambos conceptos pues, aquéllas manifestaciones se encuentran en el interior del agente, mientras que éste (el dolo) es el resultado de la maquinación, es el instrumento utilizado para engañar o inducir a error; es el ocultamiento intencional del vicio o vicios existentes, en el objeto del contrato. En el caso que se examina, SE CONCLUYE ESTABLECIENDO en sintonía con las consideraciones anteriores, que tal dolo no fue probado por la parte actora, porque si bien es cierto que se firmaron tres documentos entre las partes contratantes, es igualmente cierto que hubo el acuerdo de voluntades para hacerlo, sin evidencia de violencia o ocultamiento alguno. De tal manera, que al no haber probado la parte actora los alegatos contenidos en el libelo de la demanda, es forzoso concluir que la presente demanda no puede prosperar. ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, es cierto que al realizarse la negociación pesaban sobre el inmueble dos gravámenes, es decir, dos hipotecas a nombre de FONDO COMUN, Entidad de Ahorro y Préstamo C. A., y de M.E.E.V., no obstante, las mismas fueron canceladas en fecha 03 de noviembre de 2004, tal como se evidencia de los documentos públicos consignados en autos por la propia actora-reconvenida y los cuales surten todos sus efectos legales por no haber sido tachados ni impugnados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. De igual manera, según documento consignado por la actora reconvenida junto con el libelo de la demanda, los ciudadanos V.P. y M.H.C.S., realizaron la partición legal de la comunidad conyugal disuelta entre ellos, en fecha tres (3) de noviembre de 2004; este documento al igual que los anteriores se valora de acuerdo con lo dispuesto en la norma sustantiva ya señalada. De acuerdo, pues, con los documentos mencionados, queda probado que el inmueble para esa fecha (03-11-2004) estaba totalmente libre y la otorgante M.H.C.S. podía firmar dentro del lapso legal convenido, es decir, antes del día 31 de diciembre de 2004. En definitiva, no existe duda alguna de que las partes, en el tercer instrumento firmado, pactaron la fecha señalada de 31 de diciembre de 2004 para otorgar el documento definitivo de la negociación, y al haberlo aceptado así la actora, ello no constituye forma dolosa alguna de parte de la demandada, pues la actora prestó su consentimiento en forma expresa para el otorgamiento de ese nuevo lapso. De tal manera que nadie puede alegar en su beneficio su propia torpeza. ASÍ SE DECLARA.

TERCERO

Con relación a la Resolución del Contrato: De autos emerge que la demandada-reconviniente, ciudadana M.H.C.S., hizo gestiones para que se materializara definitivamente la negociación pactada con la ciudadana A.J.R.A.. Tales evidencias, quedan probadas con el telegrama que la demandada remitió a la actora y fue debidamente recibido en fecha 29 de diciembre de 2004 que riela a los autos; asimismo, de la prueba de posiciones juradas absueltas por la parte actora cuando contesta: “CUARTA. Diga usted como es cierto que para el 31 de diciembre de 2004, ya habían sido registradas las cancelaciones de las dos hipotecas y de la partición entre MYRNA (sic) Castillo y V.P.. Respondió: “Si, es cierto”; “Diga como es ciertos que en el mes de diciembre de 2004 recibió un telegrama de M.C.. Respondió: “Si, es cierto”; “OCTAVA. Diga como es cierto que hubo necesidad de firmar tres documentos por cuanto usted tenía que conseguir dinero para entregárselo a M.C.?. CONTESTO: Sí es cierto”. Haciendo un paréntesis en este punto, es oportuno señalar que la actora en el libelo de la demanda, solamente refirió haberse firmado dos (2) documentos relacionados con la negociación pactada, cuando en realidad fueron tres (3). “DECIMA-PRIMERA. Diga como es cierto que convino con M.C. en entregarle la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares por el uso del inmueble? Contestó: Si, es cierto”; DECIMA-SEGUNDA. Diga como es cierto que la fecha tope para firmar el documento definitivo fue fijada para el 31 de diciembre de 2004? Contestó: Sí es cierto”; “DECIMA-QUINTA. Diga usted como es cierto que por no tener dinero para pagar el precio del inmueble usted comenzó a gestionar, o comenzó a realizar gestiones para conseguirlo diciendo a la señora Myrna que esperara hasta que lo consiguiera? Contestó: Sí es cierto”. La respuesta a esta posición se contradice con la décima sexta que a la sazón, expresa: “Diga usted como es cierto que el contrato no se firmó el 31 de diciembre de 2004, por que usted no tenía el dinero para pagar el precio? Contestó: No, es cierto”. Las respuestas asertivas a todas estas posiciones llevan a la convicción, por ser ellas la reina de las pruebas, a que la negociación se frustró por causas imputables a la actora; mas, Respecto a las posiciones juradas absueltas por la parte demandada-reconviniente, de las mismas no surge indicio alguno que pueda modificar la situación que se ha señalado como imputable a la actora, por lo que se concluye, que al no haber causas imputables de incumplimiento a la demandada, los supuestos de una Resolución de Contrato por las causas aducidas por la Accionante de autos están destinadas a sucumbir y ASI SE DECLARA.

En otro orden de ideas, la parte actora alega que la demandada no podía realizar ninguna negociación hasta tanto no transcurriera un lapso de tres (3) meses, luego de la separación de los bienes conyugales, tal como lo expresa el artículo 190 del Código Civil. Esta Instancia disiente de tal criterio, pues la norma sustantiva es clara al señalar textualmente: “En todo caso de separación de cuerpos, cualquiera de los cónyuges podrá pedir la separación de bienes; pero, si aquella fuere por mutuo consentimiento, la separación de bienes no producirá efectos contra terceros, sino después de tres meses de protocolizada la declaratoria en la Oficina Subalterna de Registro del domicilio conyugal”. Ello significa que los tres meses señalados en la norma, solamente quedan referidos cuando los cónyuges, de mutuo consentimiento, solicitan la separación de cuerpos y bienes. Ello por tanto, no es aplicable al caso sub-litem. Al respecto, el autor F.R. (Derecho Civil Venezolano), señala: “Lo que importa tener en cuenta es que, aun tratándose de separación de cuerpos por mutuo consentimiento, la de bienes debe ser solicitada, como lo convencen las palabras en todo caso con que comienza el artículo que se estudia; lo que pasa aquí es que como generalmente ese pedimento se hará en la misma manifestación sobre separación de cuerpos, el Juez comprenderá una y otra en su declaratoria; y como ésta debe hacerse en el mismo acto de la el expresada manifestación, no hay tiempo para que los terceros se informen, como lo hay en los otros casos en que la separación de cuerpos ha de someterse a los trámites del juicio, por lo que se impone el señalamiento de plazo en garantía de dichos terceros”; de allí que perfectamente la demandada-reconviniente pudo haber celebrado la negociación sin esperar el transcurso de tres meses. ASI SE DECLARA.

CUARTO

Con relación A LA RECONVENCIÓN propuesta: Es reconvenida la ciudadana A.J.R.A., por Resolución de Contrato, quedaron establecidos los hechos conforme al cual, las causales de incumplimiento alegadas, no le son aplicables a la parte demandada como causales de Resolución, muy por el contrario, la que quedo evidenciada como incumplidora de las obligaciones contraídas fue la parte Actora, razón por la cual el pedimento de Resolución planteado en el escrito de Reconvención DEBE PROSPERAR y ASI SE DECIDE.

QUINTO

Respecto a los daños y perjuicios los mismos no fueron demandados con especificación y estimación en virtud de lo cual, si existen deben ser objeto de demanda Autónoma, toda vez que los términos de su planteamiento no permiten ser asimilados como un pedimento accesorio, y ASI SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO DEL FALLO

En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, actuando en sede civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana A.J.R.A., contra la ciudadana M.H.C.S., ambas identificadas anteriormente, por cumplimiento del contrato de opción de compra venta realizado entre ellas en fecha 15 de abril de 2004, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el No. 26, Tomo 68; sobre el inmueble identificado supra; luego modificado dicho contrato por instrumentos inscritos en la misma Notaría ya mencionada, en fechas 02 de julio de 2004, bajo el No. 68, Tomo 129; y 22 de diciembre de 2003, bajo el No. 07, Tomo 253. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda intentada igualmente por la ciudadana A.J.R.A., contra la ciudadana M.H.C.S., por Resolución del mismo Contrato. TERCERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la misma ciudadana A.J.R.A. contra la ciudadana M.H.C.S., por Nulidad del mismo contrato. CUARTO: Se declara CON LUGAR la Reconvención propuesta por la ciudadana M.H.C.S. contra la ciudadana A.J.R.A., por Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre ambas en fecha 15 de abril del año 2004. QUINTO: En consecuencia, se declara RESUELTO el Contrato de Opción de Compra-Venta realizado entre las ciudadanas A.J.R.A. y la ciudadana M.H.C.S., al cual se ha hecho referencia supra y se condena a la parte demandante-reconvenida a lo siguiente: a) Hacer entrega del inmueble objeto del contrato a la demandada-reconvenida M.H.C.S. sin plazo alguno y totalmente desocupado; así como también solvente en el pago de los servicios públicos como luz, agua, aseo. b) En que las sumas montantes a la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) mensuales, es decir, seis (6) pagos canceladas por la ciudadana A.J.R.A. a la ciudadana M.H.C.S., desde el 1º de julio de 2004 hasta el 01 de diciembre de 2004, queden en propiedad de la demandada-reconviniente por el uso y disfrute del inmueble que hizo la parte actora. c) Que la suma de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,oo) por concepto de cláusula penal establecida en el contrato queden a favor de la demandada-reconviniente M.H.C.S.. d) En cancelar los servicios públicos hasta el día de la Entrega del inmueble. ASI SE DECIDE.

Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida por haber resultado totalmente vencida, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil..

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los doce (12) días del mes de febrero de dos mil siete (2.007) Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

ABOG. R.M.V.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS A.H.

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:oo a.m.-

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS A.H.

Expediente Nro 51.255

RMV/Labr.-