Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 7 de Mayo de 2008

En su escrito de demanda, la parte actora alegó que el 04 de febrero de 2005, celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre la casa N° 57, calle Primero de mayo, Campo Rico, Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual se ha convertido a tiempo indeterminado.

Que de acuerdo a las libretas de ahorro, el 05 de diciembre de 2007, el demandado depositó trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) como abono del mes de noviembre de 2007, que no se corresponde al monto del canon de arrendamiento que es la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), más cinco mil (Bs. 5.000) por agua.

Que el 15 de enero de 2007 (sic) abonó la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), equivalentes a quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00), discriminados así: doscientos cinco mil bolívares (Bs. 205.000), equivalentes a doscientos cinco bolívares fuertes (Bs. F. 205,00) remanente del mes de noviembre y abono de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000), equivalentes a trescientos bolívares fuertes (Bs. F. 300,00), del mes de diciembre, quedando un saldo pendiente de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000), equivalentes a doscientos bolívares fuertes (Bs. 200,00), por el mes de diciembre y cinco mil bolívares (Bs. 5.000), equivalentes a cinco bolívares fuertes (Bs. 5,00), por concepto de agua. Que no aparece reflejado en la libreta el pago de los meses de enero y febrero de 2008.

Asimismo, alegó que dichos depósitos realizados por el arrendatario por concepto de cánones de arrendamiento y de agua son irregulares. Que no consta que el arrendatario haya efectuado el depósito de los cánones de arrendamiento en la cuenta de ahorros N° 01080989480200018360 del Banco Provincial, ni consta en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial que el arrendatario haya efectuado alguna consignación a nombre de la arrendadora.

Que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago del remanente del mes de diciembre de 2007 y los meses de enero y febrero de 2008 así como la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000), equivalentes a quince bolívares fuertes (Bs. F. 15,00), por concepto de agua.

Por ello, con base a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado en el desalojo y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales.

En fecha 02 de abril de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente al demandado, quien oportunamente, el 04 del mismo mes y año, acudió y presentó escrito de contestación a la pretensión de la actora.

En efecto, convino en la existencia de la relación arrendaticia. Alegó que el canon mensual es de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000), equivalentes a cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. 400,00) y no de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), equivalentes a quinientos bolívares fuertes (Bs. 500,00).

Que entre marzo de 2006 y mayo de 2007, la arrendadora subió el canon a cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 440.000), equivalentes a cuatrocientos cuarenta fuertes (Bs. F. 440,00) y desde junio de 2007 a noviembre de 2007, subió el canon a quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), equivalentes a quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00), por lo que a diciembre de 2007, le adeudaba por sobre alquileres, la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000), es decir, mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.200,00), equivalente a tres mensualidades.

Que al reclamarle el pago de la suma adeudada y plantearle la compensación a la arrendadora, le manifestó que dejase de efectuar los depósitos en la cuenta del Banco Provincial, sin percatarse de la maniobra que preparaba, sin embargo, al compensar las deudas al 29 de febrero de 2008, la arrendadora le adeuda la suma de doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00).

Que la arrendadora violó el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Decreto Presidencial que incluyó a los alquileres de vivienda entre los bienes y servicios de primera necesidad, la Resolución de congelación de alquileres y la Ley de Protección al Consumidor y al usuario, todas de orden público.

Que a pesar que al 29 de febrero de 2008, era acreedor de la arrendadora, el 02 de abril de 2008, realizó una consignación por la suma de un mil doscientos bolívares (Bs. F. 1.200,00), en el Tribunal de Consignaciones de esta Circunscripción Judicial, por los meses de marzo, abril y mayo de 2008.

De acuerdo a los hechos alegados, se destaca que la litis se centra en determinar si la parte demandada se encuentra solvente o no en el pago de los cánones alegados por la actora, esto es, mitad de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, que le imponga las consecuencias jurídicas solicitadas, pues hay acuerdo respecto a la existencia de tal relación, no así respecto al monto de la pensión de arrendamiento a que se encontraba obligado el arrendatario.

En este sentido, observa el Tribunal que junto al libelo de demanda, la parte actora produjo original del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 04 de febrero de 2005, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. En el mismo se evidencia que efectivamente las partes pactaron un contrato de arrendamiento por el inmueble antes descrito, por un año fijo contado a partir del quince de febrero de 2005, mediante el pago de una pensión mensual de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000), equivalentes a cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,00), que el arrendatario se comprometió a pagar al vencimiento de cada mes, así como al pago de luz eléctrica y condominio.

Tampoco hubo discusión en cuanto al aspecto temporal del contrato. En efecto, si bien la relación arrendaticia, de acuerdo al contrato nació a tiempo fijo de un año, contado a partir del 15 de febrero de 2005, venció el 15 de febrero de 2006 y a su vencimiento, de pleno derecho y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal “a”, el arrendatario tenía derecho a una prórroga legal de seis (06) meses, con vencimiento al 15 de agosto de 2006.

Pero si al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario continuó ocupando el inmueble sin la oposición de la arrendadora, se entiende que hubo la tácita reconducción, según la cual se presume renovado el contrato pero con los efectos de un contrato celebrado a tiempo indeterminado, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

Siendo así, tenemos que la pretensión de desalojo pueda ser fundamentada en las causales del artículo 34 eiusdem, dentro de las cuales, se indica la invocada por la parte actora, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

A pesar de ello, hay discusión entre las partes respecto al monto de las pensiones a que estaba obligado el arrendatario, pues si bien en el contrato original se estableció la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000) mensuales, equivalentes a cuatrocientos bolívares fuertes (BS. F. 400,00), para ese momento, la actora alegó que hubo acuerdo de las partes para aumentarlos a quinientos mil bolívares (Bs. 500.000) mensuales, equivalentes a quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00), a lo cual, el arrendatario alegó que era ilegal por violentar normas de orden público, por lo cual opuso la compensación de deudas por el saldo de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000), equivalentes a mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.200,00), que alegó haber pagado en exceso.

En efecto, alegó que entre marzo de 2006 y mayo de 2007, la arrendadora subió el canon a cuatrocientos cuarenta mil, con lo cual pagó un exceso de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000), equivalentes a seiscientos bolívares fuertes (Bs. F. 600,00). Mientras que a partir de junio de 2007 hasta noviembre de 2007, subió el canon a quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), equivalentes a quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00), con lo cual también pagó un exceso en seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000), equivalentes a seiscientos bolívares fuertes (Bs. F. 600,00). A pesar de ello, no aportó prueba alguna que demuestre tales hechos.

En cambio, sí existe el reconocimiento de la parte actora que el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000) mensuales, equivalentes a quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00). Además, en el lapso probatorio alegó la confesión del arrendatario en cuanto a que en fecha 02 de abril de 2008, pagó los meses de marzo, abril y mayo de 2008. En tal sentido, advierte el tribunal que la falta de pago o no de esos meses no forman parte de los hechos controvertidos y por ello fuera del debate probatorio. El pago de esos meses también los trató de probar el arrendatario a través de copia simple de depósito bancario aportado al folio 38, el cual fue impugnado por la parte actora y por ello, sin ningún valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de ser un hecho no controvertido.

De ese hecho reconocido, tenemos que el citado aumento a quinientos mil bolívares (Bs. 500.000) mensuales, equivalentes a quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00), empezó a regir inmediatamente al vencimiento del contrato original ocurrido el 15 de febrero de 2006, lo que al 15 de febrero de 2008, hace un total de veinticuatro (24) mensualidades que, multiplicados por cien mil bolívares (Bs. 100.000), equivalentes a cien bolívares fuertes (Bs. F. 100,00) cada una –que es la diferencia entre la pensión original y el aumento- hace un total de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000), equivalentes a dos mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 2.400,00), que el arrendatario pagó en exceso, de acuerdo a la Resolución Conjunta de los Ministerios involucrados.

Ciertamente, el Ejecutivo Nacional decretó al servicio de alquiler de vivienda como de primera necesidad, según Decreto N° 2.304 publicado en Gaceta Oficial N° 37.626 del 06 de febrero de 2003, esto es, antes del nacimiento del vínculo contractual entre las partes.

Sobre la base de ese Decreto, los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, mediante Resolución Conjunta del 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial el 19 de mayo de 2004, decidieron mantener los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, por el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Específicamente, el artículo 3, señala:

Los cánones estipulados en los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, exceptuados de la aplicación del Decreto N° 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios por disposición de su artículo 4°, quedan sujetos a lo establecido en esta Resolución Conjunta

.

De acuerdo a ello, se destaca que si bien de según lo previsto en el artículo 4 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, quedó excluido los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente, sí quedaron incluidos o sujetos a la Resolución Conjunta; de modo que debía mantenerse las sumas de las pensiones establecidas para el 30 de noviembre de 2002. En tal virtud, si dicha vivienda pudiese estar exenta de regulación a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, por tener una Cédula de Habitabilidad posterior al 02 de enero de 1987, -situación no discutida-, sí lo estaba a los efectos de no aumentar los cánones de arrendamiento mensuales.

Siendo así, por tratarse de un servicio de primera necesidad en que el Estado a través del Ejecutivo Nacional, mantiene interés por tratarse de un servicio sensible socialmente y de orden público, en los cuales a los fines de la fijación del monto de dichos cánones no rige –en estos momentos- la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que no pueden los particulares relajar tal normativa mediante convenios, resulta sin ninguna eficacia cualquier pacto que conduzca al aumento de las pensiones arrendaticias vigentes para el 30 de noviembre de 2002.

Siendo que la relación arrendaticia de autos empezó a regir a partir del 15 de febrero de 2005, lógicamente no había canon que mantener, pero sí debía aplicársele a aquellas convenciones que nacieron bajo la vigencia de la Resolución Conjunta. Esto es, si bien las partes podían pactar el monto del canon de arrendamiento por la relación que nacía, dicho monto no podía ser modificado mientras permaneciera vigente dicha Resolución.

En este caso, la parte actora reconoce que a pesar de haberse pactado originalmente una pensión mensual de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000), equivalentes a cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,00), luego la elevó a quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), equivalentes a quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00), con lo cual violentó normas de orden público, resultando totalmente ineficaz y sin ningún efecto jurídico tales aumentos.

En este caso, el arrendatario ante el alegato del actor de encontrarse insolvente en dos mensualidades y media, alegó la compensación por haber pagado más de lo permitido por la Resolución conjunta que mantuvo las pensiones de arrendamiento vigentes al 30 de noviembre de 2002.

En este sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reguló un procedimiento especial a los fines que el arrendatario que hubiere hecho un pago de lo indebido, pueda repetirlo, especialmente, cuando se trata de sobre alquileres, de acuerdo a la regulación que haga el órgano administrativo competente, aún cuando debe incluirse el caso de los reintegros de depósitos y casos de arrendamientos ilícitos, de acuerdo a las normas de los artículos 58 al 64 de dicha ley especial.

A pesar que esta no es la situación planteada, pues no se solicita reintegro de suma alguna, sino la petición de compensar sumas de dinero pagadas por encima del monto de un alquiler que nació bajo la vigencia del de la Resolución Conjunta, que mantuvo el monto de los alquileres al 30 de noviembre de 2002, ante tal excepción, debe considerarse lo previsto en el artículo 63 eiusdem, según el cual:

Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario debe satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres

.

Claro que tal compensación opera de esa manera cuando se trata de uno de los supuestos de reintegro, donde debe mediar una sentencia definitivamente firme, como lo indica la norma, de allí que algunos consideran que el demandado deba necesariamente proponerlo en la contestación a la demanda con la reconvención.

Sin embargo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 13 eiusdem, “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados” y todo lo pagado en exceso respecto al canon máximo permitido, está sujeto a repetición, según lo dispuesto en el artículo 58 ibídem, no encuentra este Tribunal obstáculo legal a los fines que en un caso como este, el arrendatario pueda proponer válidamente la compensación legal, a los fines que sea declarado solvente, cuando lo pagado en exceso a lo regulado, le permita extinguir la obligación que se le reclama.

En este sentido, el artículo 1331 del Código Civil, establece a la compensación como uno de los modos de extinción de las obligaciones, al señalar: “Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas…” Tal compensación se efectúa de pleno derecho, al momento de la existencia simultánea de las dos deudas, que tienen por objeto una suma de dinero, o una cantidad determinada de cosas de la misma especie, siempre que sean líquidas y exigibles.

De acuerdo a ello, la compensación legal opera frente a deudas líquidas, exigibles, homogéneas y recíprocas. En este caso, se tiene que la obligación del arrendatario era de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) actuales, por ser de dos mensualidades y medias a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) cada una, mientras que lo pagado en exceso y sujeto a repetición a cargo del arrendador, es la suma de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400,00), de acuerdo a la simple operación aritmética arriba efectuada. Que la misma era exigible para el momento en que se propuso la contestación, pues no estaba sometida a condición o término. Es igualmente homogénea, dado que se trata de deudas de dinero derivadas de la relación arrendaticia y simultánea, al coexistir al momento en que se propuso la compensación.

Siendo así, la compensación hace extinguir la totalidad de la deuda del arrendatario que es la menor, por la suma de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), mientras que la mayor, es decir, la del arrendador, que es de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400,00) hasta la concurrencia de aquella, debiéndose declarar en consecuencia solvente al demandado arrendatario en su obligación de pago de las pensiones de arrendamiento por los meses reclamados de la mitad del mes de diciembre de 2007 así como enero y febrero de 2008. Así se decide.

No pasa inadvertido el Tribunal la conducta procesal asumida por las partes en este caso, donde a sabiendas que, en los asuntos que se tramitan por el juicio breve como el de autos, no hay lugar a incidencias, ni etapas para informes u observaciones, han presentado numerosos escritos a esos fines, los cuales resultan inocuos e ineficaces. Pero tal conducta procesal resulta aún más insustancial cuando se tren a los autos textos de leyes, impertinentes para el caso, cuando existe los principios según los cuales, se prueban los hechos y no el derecho, el cual debe conocer el juez en virtud de la m.I.N.C..

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: IMPROCEDENTE la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana J.E.D.I. contra el ciudadano C.E.D.A.R..

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los siete (07) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA,

E.B.

En esta misma fecha siendo la(s) 12:53 p.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

E.B..