Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 23 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 23 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Venta Con Pacto Retracto |
ASUNTO: AP31-V-2009-001493
Se refiere el presente caso a una demanda de retracto legal arrendaticio que ha incoado la ciudadana J.E.T.M., mayor de edad, de este domicilio C.I. No.16.085.011, representada por las abogadas en ejercicio L.G.Y. y A.M., IPSA # 18.205 y 16.618 respectivamente; contra la empresa ADMINISTRADORA ABAD, C.A. de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Primera Circunscripción Judicial del hoy Distrito Capital y Estado Miranda, el 30 de julio de 1956, bajo el No.82, Tomo 16-A; contra la empresa INVERSIONES ANEVIZ, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el 23 de noviembre de 1978, bajo el No.105, Tomo 114-A, conforme a la Asamblea General Extraordinaria registrada ante el citado Registro Mercantil. El 2 de enero de 2008, bajo el No.8, Tomo 220-A Pro.; y contra los ciudadanos D.F.J., CI. No.16.181.313 y J.A.S.G., C.I. No. E-81.668.022.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte actora que su defendida suscribió con la Administradora ABAD, c.a. contrato de arrendamiento, en fecha 01 de diciembre de 1991sobre un apartamento destinado a vivienda, conformado por el Apartamento Nro.1 de la Mezzanina Nro.1., que forma parte del Edificio “San Onofre”, ubicado de Animas a Calero, Parroquia La Candelaria, Caracas, el cual forma parte de la Mezzanina Nro.1, pues la misma se encuentra dividida en dos apartamentos y un local comercial, tal como se evidencia de los recibos de luz correspondiente a cada uno de los citados apartamentos, los cuales anexan y con medidores separados. Apartamentos arrendados a arrendatarios diferentes: uno a la actora y el otro al ciudadano D.F.J., que es el arrendatario del apartamento No.2 de la Mezzanina 1 del Edificio San Onofre, según contrato celebrado con la Administradora Abad c.a. desde el año 2005.
Lo cual demuestra que la Mezzanina se encuentra dividida en dos apartamentos, uno de los cuales arrienda la parte actora y el otro el ciudadano D.F.J..
Después alindera el local Mezzanina, que tiene una superficie de 48,28 mts ; pero dice que la parte actora ocupa solo un área de 6,40 mts aproximadamente; pero la totalidad del inmueble fue vendido a D.F.J., en fecha 25 de marzo de 2009.
Esta persona a su vez vendió 19 días después el inmueble al ciudadano J.A.S., sin hacer notificación alguna a la parte actora.
La arrendadora nunca le ofreció en venta a la parte actora el inmueble, irrespetando su derecho preferente, ni tampoco le notificaron las referidas ventas, según lo señalado en el art. 47 del Decreto-Ley. Ella se entera de las ventas en fecha 27 de abril de 2009, cuando fue a cancelar el alquiler, encontrándose dentro del plazo del art. 47 ejusdem.
Seguidamente en el Capítulo “segundo” del libelo dice que por virtud del ejercicio del retracto legal debe permitírsele a la parte actora ocupar el lugar de los compradores, en los contratos de compra ventas antes descritos, adquiriendo el apartamento No.1, con una superficie de 6,49 mts, el cual forma parte de del inmueble cuya propiedad fue transferida. Además dice se debe hacer un avalúo porque el precio ha sido abultado maliciosamente. Se subroga—dice—para hacer efectivo el derecho irrenunciable a adquirir de manera preferente el apartamento indicado, del cual la parte actora tiene más antigüedad que el adquiriente inicial.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, la cuantía y domicilio procesal, concluyen con “El Petitorio donde reclaman:
Subrogarse como propietario en lugar de los compradores, adquiriendo en su lugar el apartamento No.1 de la Mezzanina No.1 del Edificio San Onofre, ya ubicado y alinderado, según documento protocolizado cuyos datos registrales indicada. Dice que el presente retracto afectará a los contratos de compra venta indicados de manera parcial, en lo que se refiere a la compra venta del referido bien. Y que se ordene al Registrador Subalterno la inscripción de la Sentencia que en su día se dicte, para que haga las veces de título de propiedad.
Contestaciones de demanda
LA ADMINISTRADORA ABAD C.A.
Quedó representada por el abogado Gastó Irazabal. IPSA # 2658, quien contradijo la demanda bajo el argumento de que el inmueble vendido, cuya venta se pretende retraer por el ejercicio de esta acción, es el Local Mezzanina de 48,28 m2, que en el Documento de Condominio le corresponde un determinado porcentaje en los derechos y cargas de la comunidad; Mezzanina donde existe dos apartamentos, ya referidos, los cuales no pueden ser enajenados individualmente, por cuanto no aparecen identificados en el Documento de Condominio como áreas individualizadas, a las cuales se les pueda atribuir porcentajes de condominio.
Mal puede un ocupante de una porción de la Mezzanina—así se le llame apartamento No. Uno—pretender algún derecho preferente, ya que no lo tiene de acuerdo con el art. 49 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que transcribe.
Añade que ellos son administradores, y la acción de retracto se ejerce frente al que vendió el inmueble; no, contra quien administra el inmueble. Además, acompaña notificación a la parte actora de que ellos habían cesado en la administración del inmueble.
Dice también que el libelo es poco claro, ya que habiendo demandado a varias personas, no indica en forma precisa el porque demanda a cada uno. En el caso de Administradora Abad c.a.,pregunta: ¿cuál es la razón por la que se la llama a juicio? Vuele a decir que la acción debe referirse a quien vendió y no a quien administró.
INVERSIONES AREVIZ, C.A.
Quedó representada por los abogados J.E.B. y M.E.B.A., IPSA # 12.007 y 118.567 respectivamente, quienes contradicen la demanda bajo el argumento de la actualización de la cuestión previa No.11 del art. 346 CPC, reprohibición de Ley de admitir la acción propuesta, en concordancia con el art. 49 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, explicando que lo que se vendió fue la globalidad del local Mezzanina; que a los fines de su arrendamiento se ha dividido en dos fracciones. La parte actora reconoce en el libelo que ella ocupa solo 6,40 mts de la mezzanina, que mide 48,28 mts. Para la procedencia de la acción de retracto es preciso que el retrayente sea arrendatario de todo el inmueble transmitido. Transcribe Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia de fecha 16 de octubre de 2009, donde se afirma la improcedencia del retracto cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento. Cita otra Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 16 de diciembre de 2005 que ratifica e insiste en el mismo criterio.
Opone la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta (NO.11, art. 346 CPC), explicando la mala constitución del litisconsorcio pasivo en el presente juicio, por no actualizarse ningún caso del art. 146 CPC. Dice que Inversiones Areviz, c.a., si bien dió en venta la Mezzanina a D.F.J., no tiene ninguna relación con las operaciones posteriores realizadas por esta persona ni con J.A.S.. C.S. de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 28 de enero de 2001, referente a la indebida acumulación de demandas.
En el acápite Tercero” de su escrito vuelve sobre el argumento de que no es procedente el retracto en caso de de que el accionante en retracto ocupe parte del inmueble vendido, de acuerdo con el art. 49 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Añade que el Documento de Condominio determina que el edificio consta de una planta baja, una mezzanina, planta primer piso, cuatro plantas tipo, pent-house y planta techo. La Mezzanina presenta una superficie de 48,28 mts2 que más adelante se describe…. Anexa copia, marcada “D”.
La mezzanina a los efectos de su arrendamiento se encuentra dividida en dos fracciones, conocidas como Mezzanina No.1 y Mezzanina No.2. La parte actora es la arrendataria de la fracción de la Mezzanina distinguida como Mezzanina No.1 con una superficie de 6,40 mts2, como lo reconoce ella en su misma demanda. La representada lo que vendió fue la totalidad de la Mezzanina que es una unidad como esta determinado en el Documento de Condominio. El art. 42 ejusdem da preferencia frente a tercero; pero el comprador de la Mezzanina no era ningún tercero, ya que era arrendatario.
A la parte actora no se le ofreció en venta la mezzanina, porque no tenía el derecho de tanteo. La actora no tiene preferencia por ser arrendatario de mayor antigüedad que el comprador de la mezzanina. Cualquiera de los arrendatarios en las mismas condiciones puede ser preferido, no existe prelación por razón de antigüedad; ya que la preferencia solo se establece o predica frente a extraños, no frente a otro inquilino.
También contradice la objeción de la actora de las condiciones estipuladas en el documento translativo de la propiedad, cuando en el libelo pidió que se le haga al inmueble un avalúo realizado por tres peritos, porque el precio se encuentra maximizado, lo cual iría—dice—contra el art. 43 del Decreto ley que dictamina que el retrayente se subrogará en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad.
J.A.S.
Quedó representado por el abogado por la abogada N.P.B., IPSA # 72.041, quien contradice la demanda bajo el argumento de que la actora no tiene el derecho de preferencia que invoca; ya que reconoce ser arrendataria de una porción de la mezzanina. Dice que le notificó a la actora la compra que hizo, por lo que se considera un comprador de buena fe.
Imputa al libelo de demanda de vaguedad, ya que no se indica el porque se demanda a cada uno de las personas que llama a juicio.
D.F.J.
Quedó representado por la abogada N.P.B., IPSA # 72.041, quien contradice la demanda bajo el argumento de que el actor no pretende subrogarse en la misma posición del comprador, estipulada en el documento traslativo de propiedad, ya que pretende que se haga un avalúo del inmueble, no aceptando el precio por el cual fue adquirido el inmueble.
Peca de vaguedad el libelo; ya que no se dice porque se demanda a cada una de las personas que llama a juicio.
La Mezzanina es un solo inmueble que no podía venderse en forma parcial. Al Local de Mezzanina le corresponde un porcentaje determinado en los derechos y cargas de la comunidad. Esta dividido en dos apartamentos, uno de ellos, el No.1 que ocupa la parte actora, mide 6,40 m2, como lo reconoce la misma parte actor
Parte motiva
Visto como ha quedado trabada la litis y definido por los litisconsortes demandados los términos de la presente controversia, en que se destaca primordialmente LA DEFENSA DE LA GLOBALIDAD DEL INMUEBLE TRANSFERIDO, de acuerdo con el art. 49 del DLAI, que alguno de ellos han calificado de cuestión previa, de prohibición de ley de admitir la acción propuesta del No.11 del art. 346 CPC, posiblemente motivado a que la norma se expresa diciendo “…no procederá…”, corresponde resolver esta cuestión con antelación a cualquier otro tema controvertido; ya que de prosperar la defensa en cuestión, no tendría sentido gastarse inútilmente a.e.r.d.l. otros tópicos o defensas esgrimidas.
El ART. 49 DEL DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS reza así:
El retracto legal no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad el inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado.
La razón que habría tenido el legislador para hacer esa excepción, exigiendo que el arrendatario retrayente ocupe en su totalidad el mismo inmueble que se enajena y que pretende retraer y no parte de él, estaría en que un inquilino que ocupe solo parte del inmueble enajenado a retraer, no estaría interesado en adquirir todo el inmueble, no siendo posible su fraccionamiento, o no estaría en condiciones de pagar el precio que se dió por todo el inmueble, que no ocupa en su totalidad Véase a este respecto lo que dice el autor G.G.Q. en su “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” en la página 389 del Volumen I.
Vemos que eso mismo es lo que se pretende en esta demanda.
Si nos fijamos en el libelo, lo que allí pretende el demandante en retracto no es comprar la mezzanina que fue vendida, “ocupando o subrogándose en el lugar del tercero adquiriente”, como en realidad el art. 43 del DLAI define el retracto, sino adquirir una parte de ella, concretamente la parte que ocupa como arrendatario. O sea, no quiere comprar el inmueble que se vendió al tercero, sino una parte del mismo. Y además, no lo quiere comprar por el mismo precio que el tercero adquiriente pagó, (que califica de maximizado), sino por el precio que se determine a través de expertos. O sea, que la acción que ha incoado es un retracto distinto al que define el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exige que el retrayente pretenda, con el ejercicio de su acción, comprar exactamente lo que compró el tercero adquiriente. No es solo que el accionante no ocupa como arrendatario la totalidad del inmueble vendido, sino además no quiere subrogarse al tercero, sino realizar una compra diferente—en objeto y precio—a la operación que pretende retraer. Por este motivo la acción intentada estaría condena al fracaso, sin considerar la ocupación parcial del inmueble por parte de la actora, que actualiza el supuesto del art. 49 DLAI.
Pues bien concretándonos al tema del art. 49 del DLAI, observamos que al folio 10 y ss corre fotostato del documento notariado representativo del contrato de arrendamiento que habría celebrado la ciudadana J.E.T.M. con la Administradora Abad c.a. En él se dice que el inmueble dado en arrendamiento es la Mezzanina No.1 del Edificio San Onofre.
La misma parte actora en su libelo aclara y especifica que lo que ella ocupa como arrendataria es un apartamento destinado a vivienda conformado por el Apartamento Nro.1 de la Mezzanina Nro. I del Edificio San Onofre. Y más adelante en su libero, es aún mas clara cuando dice: “la Mezzanina Nro.1 se encuentra dividida en dos apartamentos, uno de los cuales arrienda nuestra representada desde el año 1991 y el otro era arrendado por el referido ciudadano…”( refiriéndose a D.F.J., que resultó ser el tercero adquiriente).
Al folio 29 y ss corre en copia certificada el documento protocolizado representativo de la compara venta que Inversiones Areviz c.a le hizo al ciudadano D.F.J.d. local Mezzanina del Edificio “San Onofre”, de 48,28 mts2 de la Parroquia Candelaria, cuyos linderos allí se especifica, que son los mismos que se señala en el libelo. O sea lo que fue objeto de esa compra venta fue toda la mezzanina del edificio; la cual conforma una unidad patrimonial inescindible, por más que se hubiesen construido en ella dos apartamentos o secciones; que por razones utilitarias, se les hubiere instalados en ellos servicios y medidores por separados, ya que tales servicios o acometidas y medidores jurídicamente son irrelevantes a los efectos registrales para dividir patrimonialmente la propiedad de la mezzanina De acuerdo con el sistema registral venezolano de la Ley de Registro Público, los inmuebles ingresados en el registro se identifican bajo el sistema del folio real, que le da una individualidad propia y única, bajo una matrícula no repetible (art.34) que corresponde a su inscripción (art. 33 de la Ley de registro de 2001). De acuerdo con el principio de especialidad registral (art.10 ejusdem) los bienes inscritos estarán precisados y definidos en cuanto a su naturaleza y contenido
En relación con la Ley de Propiedad Horizontal, para que un edificio pueda dividirse en unidades patrimoniales separadas, susceptibles de pertenecer a diferentes propietarios, y ser objeto de enajenaciones y gravámenes por separado, es preciso someterse al régimen previsto por la ley (arts. 1° y 26° ejusdem)
El Edificio Onofre de la Candelaria, de acuerdo con el documento que examinamos (folio 29 y ss) es un edificio que esta sometido al régimen de la propiedad horizontal, cuyo Documento de Condominio se encuentra protocolizado, de acuerdo con los datos que allí se mencionan.
Al folio 226 y ss corre en fotostato el Documento de Condominio del Edificio Onofre que refiere que el edificio consta de un nivel mezzanina de 48,28 mts2, cuyos linderos señala y que coincide con los linderos indicados en el documento de compra venta objeto de la presente acción de retracto. Es la única mezzanina que aparece que tiene el edificio.
Los dos apartamentos o secciones que de acuerdo con el libelo se habría hecho dentro de la mezzanina, no tiene efectos registrales a los fines de poderlos enajenar por separado, porque toda la mezzanina forma una unidad patrimonial inescindible, al que le debe corresponder una sola inscripción registral y una sola alícuota para sufragar los gastos de condominio.
Es—para poner un ejemplo—como que si en una quinta, una parte de ella—v gr. el garaje—se cerrara y modificara—haciendo abstracción de las autorizaciones municipales que ello aparejase—para ser alquilado; y, para cobrar por separado el gasto del servicio de agua que consumiera el arrendatario, se colocase un medidor diferente al de la quinta. Pues bien, esas acometidas y medidores diferentes no autorizan para considerar el garaje cerrado como un inmueble separado del resto de la casa, que pudiese ser vendido, hipotecado, o sometido a cualquier otro derecho real, etc., por separado del resto del inmueble.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado J.E.T.M. contra Administrador Abad, c.a., contra Inversiones Aneviz c.a., D.F.J., J.A.S.G.. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veintitrés días del mes de abril de dos mil diez, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las nueve y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
