Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 19 de Mayo de 2008

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: J.G.R.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédulas de identidad No. V-2.124.845, domiciliada en Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogadas C.Y.M.P. y L.T.D.J.V.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 90.878 y 84.510 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: D.A.L.E., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.823.532, domiciliado en el local comercial, ubicado en la avenida 3 Nº 1-15 del Barrio La Victoria parte baja de esta ciudad de R.M.J.d.E.T..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados J.Y.S.B. y J.R.C.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 58.422 y 7.715.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO APELACION.

EXPEDIENTE: 6342

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 17 de abril de 2008 (f. 95) por la abogada L.T.D.J.V.M., con el carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 14 de abril de 2008, proferida por el Juzgado de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., en la que declaró SIN LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA

En fecha 23 de enero de 2008, el Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la ciudadana J.G.R.D.S., debidamente asistida de abogada, en contra del ciudadano D.A.L.E., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En dicho escrito expuso: Que en fecha 26 de Diciembre de 2001, suscribió con el demandado D.A.L.E. contrato de arrendamiento autenticado ante la Oficina de la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo el Nº 54, Tomo 179, sobre un inmueble consistente en un local apartamento para la instalación de un fondo de comercio ubicado en la Avenida 3 N° 1-15 del Barrio La Victoria parte baja, de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, estableciendo en la cláusula Décima Tercera que como fecha de inicio del contrato el 01 de Diciembre de Dos Mil Uno, pudiéndose prorrogar por un periodo igual sucesivamente, a menos que unas de las partes manifestare su voluntad de no continuar con la relación arrendataria, y que tal como el caso en fecha 24 de Noviembre de 2003, se realizó una actuación de notificación por parte del Juzgado del Municipio Junín y R.U., que le dejo por sentado la no renovación del contrato, sin realizar mas actuaciones sino hasta 26 de septiembre de 2006, cuando se requirió notificar formalmente a D.L., el deseo de no renovar el contrato, llevándose a cabo dicha notificación el 10 de octubre de 2006, tal y como consta en acta de notificación emanada del Juzgado de los Municipios Junín y R.U., que en vista de haberse cumplido el 01 de Diciembre de 2007 el año de la prorroga legal se ve en la necesidad de demandar el cumplimiento de contrato al arrendatario.

Que por lo antes expuesto, es por lo que demanda, como en efecto lo hace, por cumplimiento de contrato al ciudadano D.A.L.E., para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en lo siguiente: Las extinción del término del contrato de arrendamiento y así mismo el vencimiento del plazo concedido para la entrega voluntaria del inmueble y en definitiva se ordene al demandado cumplir con la entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas.

Fundamenta la acción en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1167 de Código Civil y el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 12 de marzo de 2008, la parte demandada, debidamente asistida de abogado, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice que no haya querido desocupar el inmueble a pesar de la notificación hecha por la arrendadora el 10 de Septiembre de 2006, que lo cierto es que la misma le viola sus derechos porque ella es procedente cuando se trata de contrato a tiempo determinado y en este caso no es aplicable ya que el mismo se convirtió o tiempo indeterminado por cuanto se ha renovado automáticamente, no siendo procedente a la acción.

Conviene en que celebró el contrato de arrendamiento el día 26 de diciembre de 2001, e igualmente conviene porque es cierto que en el mismo se especifica que se podrá prorrogar por un periodo igual sucesivamente a menos que unas de las partes manifestasen su voluntad de no continuar con la relación arrendataria.

Alego a su favor que tiene ocupando el inmueble desde enero 1988 por contrato verbal con el esposo hoy (Difunto) de la demandante que a los 3 años suscribió un contrato de arrendamiento reconocido por este mismo tribunal que anexa marcado con la letra “D” con una duración de un año contados a partir del 04 de Octubre 1991 prorrogable por periodo iguales según la cláusula cuarta. Que en fecha 25 de Noviembre de 1998 firmó el tercer contrato autenticado por la oficina de registro inmobiliario de este Municipio que anexa con la letra “F” con una duración de un año fijo.

Que después de tres años la demandante le llamo para firmar otro contrato firmándose por vía de autenticación el día 26 de Diciembre de 2001, por ante la notaria cuarta de San Cristóbal bajo el Nº 54, tomo 179 el mismo se ha renovado automáticamente. Que se encuentra ocupando el inmueble por más de 20 años en su condición de arrendatario. Que en el caso que nos ocupa no se está frente a un contrato a tiempo determinado. Que dicho contrato que constituye el fundamento de esta acción se ha prorrogado por periodo sucesivamente por 7 años, que esta no es la vía para solicitar el derecho porque el contrato se ha renovado automático y esta fue la volunta de los contratantes.

DE LA RECONVENCION

La parte demanda en su escrito de contestación de la demanda interpuso reconvención en contra de la actora, no siendo admitida por el a quo por auto de fecha 12 de marzo de 2008, el cual, al no haber sido apelado en la oportunidad legal correspondiente, adquirió el carácter de cosa juzgada intraprocesal.

PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE

En fecha treinta y uno (31) de marzo de 2008 (f. 65 al 67), las apoderadas judiciales de la parte actora, presentaron escrito de pruebas en las que promovieron:

- Contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2001.

- Notificación al ciudadano D.A.L.E..

- Reconocimientos emitidos por el demandado.

DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha veinticinco (25) de marzo de 2008 (f. 58 y 59), la parte demandada, debidamente asistida de abogado, presentó escrito de pruebas en las que promovió:

- Contrato de arrendamiento de fecha 18 de noviembre de 1992.

- Inspecciones del Cuerpo de Bomberos, del Ministerio del Trabajo, contrato para colocar contador de luz.

- Contrato de arrendamiento de fecha 25 de noviembre de 1998.

- Contrato de arrendamiento de fecha 26 de diciembre de 2001.

- Recibos de pago de cánones de arrendamiento.

- Notificación a la ciudadana J.G.R. de Sánchez.

INFORMES EN ALZADA

DE LA PARTE DEMANDANTE

En escrito de informes de fecha 14 de mayo de 2008, la parte demandante, a través de su co-apoderada judicial abogada, expone que se encuentra conteste en el fallo proferido por el a quo, a excepción de la prorroga legal concedida.

CAPÍTULO II

PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

DELIMITACIÓN DE LA LITIS

La pretensión de la actora en la presente causa se circunscribe al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, en virtud de no haberse renovado el contrato, tal y como se le informó a ésta por medio de comunicación y por encontrarse además vencida la prorroga legal para la desocupación del inmueble.

Por su parte la demandada, en resistencia a la pretensión de la parte demandante, niega rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, alegando que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, que habita el inmueble desde enero de 1988.

En consecuencia, vistos los argumentos esgrimidos por las partes, constituye un hecho no controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, no obstante si lo constituye la naturaleza de la misma.

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

Previo al pronunciamiento de fondo, corresponde a esta Juzgadora establecer la verdadera naturaleza del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, para poder de esta forma determinar la procedencia o no de la presente acción.

En este sentido, tenemos que la actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con el arrendatario demandado, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 26 de diciembre de 2001, en el cual establecieron en su cláusula DECIMA TERCERA, que tendría una duración de un año contado a partir del 01 de diciembre de 2001, prorrogable por un período igual sucesivamente.

En este sentido, con respecto a los contratos de arrendamiento, el Dr. R.J.G., en su análisis de Algunos Aspectos Sobre Materia Inquilinaria, define los diferentes tipos de contratos de arrendamiento, definiendo el contrato a tiempo determinado de la siguiente manera: CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO (a plazo fijo) Es aquel que tiene un término fijo determinado para su culminación y termina el día prefijado para ello, incluso puede establecerse en ellos que no será procedente el desahucio (artículo 1599 y 1615 del Código Civil). CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO (con prórroga) Es aquel que aún cuando las partes establecen en el contrato el plazo de duración, sin embargo, convienen que de no comunicarse una de las partes a la otra su intención de dar por terminado el contrato, esta continúa por otro lapso de tiempo igual y así sucesivamente, no dejando el contrato por esta situación de ser determinado aún cuando sean varias las prórrogas (hasta un máximo de 15 años). CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO (artículo 1615 del Código Civil) Se define como contrato a tiempo indeterminado aquellos contratos en principio sin determinación de tiempo por cuanto no fue regulado en el contrato, o aquellos contratos a tiempo fijo en los cuales vencido como ha sido el lapso determinado, el arrendatario continúa en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, tal como lo establece la norma prevista en el artículo 1600 del Código Civil (tácita reconducción). También se considerará a tiempo indeterminado, los contratos a tiempo fijos en los cuales las prórrogas excedan de quince años tal como lo establece el artículo 1580 del Código Civil.” (Negritas de este Juzgado)

Lo anteriormente trascrito, tiene suma importancia, porque dependiendo de la determinación del contrato se decidirá si existe un desalojo o un cumplimiento de contrato, por lo que, vista la confesión de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda en donde reconoce que establecieron prorrogas sucesivas y que además se ha renovado automáticamente por períodos iguales, se puede concluir que dicho contrato de arrendamiento, es un contrato a tiempo determinado, puesto que después de su vencimiento, se ha venido prorrogando sucesivamente, y así se decide.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

1. - Del folio 06 al 08, corre inserto contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 26 de diciembre de 2001, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1357 del Código Civil, y hace plena fe que la relación arrendaticia tendría una duración de un año contado a partir del 01 de diciembre de 2001, prorrogable por un período igual sucesivamente.

2. - Del folio 09 al 19, corre inserta notificación del ciudadano D.A.L.E. de fecha 10 de Octubre de 2006 practicada por el Juzgado de los Municipios Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual fue agregada en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente se tiene como fidedigna, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil, dando plena fe del conocimiento que tuvo el arrendatario de la voluntad de la arrendadora de no renovar más el contrato de arrendamiento de fecha 26 de Diciembre de 2001.

3. - Las documentales insertas del folio 40 al 45 no las valora ni aprecia este Juzgado por no contribuir a dilucidar lo realmente controvertido.

4. -Del folio 46 al 49 corren insertos contratos de arrendamiento los cuales no valora ni aprecia este Tribunal por cuanto no contribuyen a dilucidar lo realmente controvertido en la presente causa.

5. - Del folio 51 al 55 corren insertas documentales referidas a notificación de aumentó de canon de arrendamiento y recibos de pago, los cuales no valora ni aprecia este Tribunal por cuanto no contribuyen a la dilucidación de lo realmente controvertido.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

La pretensión de la parte actora tiende al cumplimiento del contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble consistente en un local apartamento para la instalación de un fondo de comercio ubicado en la Avenida 3 N° 1-15 del Barrio La Victoria parte baja, de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, alegando que el mismo se encuentra vencido en virtud de haberle comunicado a la arrendataria su intención de no prorrogar el contrato, encontrándose igualmente vencida la prorroga legal.

Ahora bien, circunscribiéndonos a los términos en que quedó trabada la litis en el presente proceso, observa esta sentenciadora que debe analizarse primeramente los presupuestos de procedencia de la acción intentada por la actora, a este respecto tenemos que la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el Código Civil Venezolano en su artículo 1.167, el cual dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.

En el presente caso, las partes celebraron un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble propiedad de la demandante, el cual tenía una duración de un (01) año a partir del 01 de diciembre de 2001, con prorrogas iguales y sucesivas, y si una de las partes no deseaba hacer uso de la prorroga estipulada, tendría que manifestarlo a la otra por escrito al menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de su prorroga

En este sentido, se observa que el vencimiento de la última prorroga era 01 de diciembre de 2006, notificándole la arrendadora al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato el 10 de octubre de 2006, es decir, con más de treinta días de anticipación, conforme lo establecieron en la cláusula DECIMA TERCERA del contrato, y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. …”, habiendo comenzado a transcurrir la prorroga legal a partir del día siguiente al vencimiento del contrato, la misma vence el 01 de diciembre de 2008, en tal virtud, al no encontrarse vencida la prorroga legal correspondiente, mal puede pretender la demandante la entrega del inmueble objeto del contrato.

CONCLUSION

En definitiva, no encontrando la juzgadora la existencia de plena prueba de los hechos invocados en la demanda, no haciéndose operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, es por lo que la apelación interpuesta debe ser declarada sin lugar y por consiguiente sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y así se decide.

CAPÍTULO III

PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta apelación interpuesta en fecha 17 de abril de 2008 (f. 95) por la abogada L.T.D.J.V.M., con el carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 14 de abril de 2008, proferida por el Juzgado de los Municipios Junín y R.U.d.E.T..

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuso por la ciudadana J.G.R.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédulas de identidad No. V-2.124.845, contra el ciudadano D.A.L.E., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.823.532.

TERCERO

Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Se confirma la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los DIECINUEVE (19) días del mes de mayo del año dos mil ocho.

Abg. D.B.C.Q.

Juez Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

En la misma fecha se publicó siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

Exp. 6342