Decisión nº 652D-021105 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 2 de Noviembre de 2005

Mediante escrito de fecha 09 de marzo de 2000, los abogados L.B. y J.H., Inpreabogado Nos. 24.403 y 55.166 en su orden, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano J.G.H., con Cédula de Identidad N° 7.016.368, demandaron por DESALOJO al ciudadano C.A.D.A., con Cédula de Identidad N° 5.591.092, alegando que su mandante es propietario de un inmueble ubicado en la Urbanización Trigal Sur, Sector A, Tercera Sección, parcela N° 21-9, calle Los Cañafístolos (135), N° 87-A-61, Valencia, Estado Carabobo, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en el Primer Trimestre del año 1999, bajo el N° 6, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 7, sobre el cual celebró contrato de arrendamiento a través de la empresa INCAVAL, C.A., con el ciudadano C.A.D.A., otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 04.02.99, bajo el No. 49, Tomo 22, con una duración de tres meses fijos, vencido el cual el arrendatario se quedó en posesión de dicho inmueble, por lo que el contrato se volvió a tiempo indeterminado. El canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), de los cuales el arrendatario adeuda la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.00,oo) correspondientes a los meses de julio de 1999 hasta marzo de 2000, es decir, nueve meses mas los intereses moratorios que ascienden a la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 185.920,oo). Solicitaron medidas preventivas de secuestro y de embargo y acompañaron como recaudos: Poder marcado “A”, documento de propiedad del inmueble marcado “B”, contrato de arrendamiento marcado “C” y nueve (9) recibos sin cancelar.

Por auto de fecha 20 de marzo de 2000 se admitió la demanda y se acordó el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda o lo que creyere conveniente a su favor, así como se ordenó abrir Cuaderno de Medidas, donde fueron decretadas las medidas preventivas.

En fecha 27 de marzo de 2000, el demandado se dio por citado y en fecha 29 de ese mismo mes y año consignó escrito mediante el cual manifiesta dar contestación a la demanda así como reconviene a la parte demandante, en los siguientes términos: Contradice la demanda en todas y cada una de sus partes y acepta como cierta la existencia del contrato de arrendamiento entre INCAVAL, C.A. y su persona, con un canon mensual de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) pero que es falso que haya dejado de cancelar los meses de julio de 1999 hasta marzo de 2000, ya que lo cierto es que el día 04 de octubre de 1999 entregó personalmente al ciudadano J.G. en la sede de la empresa Casa de Cambio Viajes Vía Única, C.A. un cheque por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) de Corp Banca, C.A., de la cuenta corriente N° 219-805847-8 por concepto de cancelación de los meses de julio a octubre de 1999 (vencidos) y de noviembre a diciembre de 1999 y de enero a septiembre de 2000 (por adelantado), cheque este que fue cobrado en fecha 27/11/99 por el Sr. J.G. quien nunca le expidió los correspondientes recibos de cancelación. Alegó que existe un contrato de venta con pacto de retracto que se prorrogó indefinidamente y que el Sr. J.G. para garantizarle la permanencia en el inmueble le exigió la cancelación de cánones de arrendamiento por adelantado. Por todo ello reconvino al demandante por no cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento y solicitó que se le entregaran los recibos de cancelación correspondientes y se suspendan las medidas preventivas decretadas. Consignó como recaudos: copias de recibos, copia de documento de propiedad del inmueble objeto de este juicio así como del contrato de arrendamiento y jurisprudencia.

En fecha 03 de abril de 2000 comparece el apoderado de la parte demandante y desconoce la copia consignada por la parte demandada.

Por auto de fecha 12 de abril de 2000, el A quo admite la reconvención propuesta, a la cual la parte demandante dio contestación así: Contradicen en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, así como promovieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación a que el reconviniente no describió en su totalidad el inmueble. Contradicen y rechazan el alegato del reconviniente referente a que su representado han incumplido las cláusulas del contrato de arrendamiento vigente, ya que la relación arrendaticia existe es entre la empresa Incaval, C.A. y el Sr. Duarte por que mal puede su mandante expedir recibos y el demandante se comprometió a cancelar los cánones de arrendamiento en la sede de dicha compañía cuya dirección conoce. Contradice y rechazan el alegado del demandante con el que pretende vincular el cheque N° 40748612 con el pago de cánones de arrendamiento, ya que es cierto que el mismo fue librado y cobrado por su mandante, pero por concepto de una relación mercantil entre ambos ya que son comerciantes.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes a su favor, las cuales fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.

En fecha 31 de enero de 2001, el Tribunal de la causa dictó sentencia, declarando con lugar la demanda, sin lugar la reconvención, condena al demandado a la entrega del inmueble arrendado y a pagar la cantidad de Cuatro Millones Seiscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 4.690.000,oo) por concepto de quince meses y diecinueve días, así como intereses moratorios calculados por un experto contable que se designará a tal efecto.

Notificadas las partes de dicha decisión, a parte demandada apeló de la misma y una vez oída recayó en este Tribunal de Alzada su conocimiento, previa distribución.

II

ANALISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

CON LA DEMANDA:

1) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 08 de marzo de 2000, bajo el N° 25, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, mediante el cual el ciudadano J.G.H. confiere poder a los abogados L.B. y J.H..

2) Copia certificada de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 04/02/99, bajo el N° 6, Protocolo Primero, Tomo 7, mediante el cual C.A.D.A. da en venta con pacto de retracto al ciudadano J.G.H., el inmueble objeto de este juicio.

3) Copia certificada de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 04/02/99, bajo el N° 5, Protocolo Primero, Tomo 7, mediante el cual el Banco Hipotecario Unido, S.A. declara extinguida la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de este juicio.

4) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 04/02/99, bajo el N° 49, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.G.H. y C.A.D.A..

El Tribunal valora esta prueba conforme lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.-

5) Nueve (9) recibos no cancelados a cargo del ciudadano C.A.D.A., expedidos por Incaval, C.A., de fechas 01/07/99 al 01/03/00 por Bs. 300.000,oo cada uno, por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de este juicio.

El Tribunal rechaza esta prueba a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil.-

CON LAS PRUEBAS:

1. - Exhibición de documentos

2. - Testigos: J.A.D. y Dermer Alcina

3. - Fotografías

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   CON LA CONTESTACIÓN:

1. - Copia simple de cheque signado con el N° 40748612 por Bs. 4.500.000,oo a la orden de J.G. y comprobante de cheque y Cédula de Identidad de E.D.N..

2. - Comunicación enviada por Corp Banca, C.A. por el ciudadano C.D., actuando en representación de la empresa Casa de Cambio Viajes Vía Unica, C.A., a fin de que el emitieron copia de cheque N° 40748612 de fecha 04/10/99 por la cantidad de Bs. 4.500.000,oo a nombre de J.G..

3. - Copia simple de talón de cheque

4. - Copia de cheque librado por Corp Banca y estado de cuenta

5. - Copias simples de documento de propiedad y contrato.

   El Tribunal valora en su conjunto estas pruebas conforme el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle crédito y veracidad.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión solicitada versa sobre un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, luego de haberse documentado la compraventa del inmueble bajo la figura de pacto de retracto. Ambos contratos son de igual fecha, es decir, 04 de febrero de 1999, el de compraventa, por ante el Registrador Subalterno del Primer Circuito de Valencia, y el de arrendamiento, por ante la Notaría Pública de Valencia, ambos del Estado Carabobo.

La afirmación que hace el demandante en su libelo, es que el plazo de duración del contrato de arrendamiento se estimó en tres meses fijos a partir del 4 de febrero de 1999, y que luego de su vencimiento, el arrendatario quedó y se le dejó en el inmueble, por lo que se produjo el efecto previsto en el artículo 1600 del Código Civil, o sea la tacita reconducción que lo convirtió en contrato a tiempo indeterminado.

Que el arrendatario ha dejado de cancelar las pensiones arrendaticias desde julio de 1999 a marzo de 2000 ambos inclusive, mas los intereses moratorios conforme con la legislación vigente, por lo cual demandan el desalojo.

En la contestación de la demanda la parte demandada contradijo la pretensión. Alegó la excepción de pago mediante cheque entregado personalmente al propietario del inmueble en fecha 4 de octubre de 1999, comprendiendo en el pago, los meses vencidos de julio a octubre, y por adelantado los meses noviembre y diciembre de 1999, y enero hasta septiembre de 2000. Alegó la existencia del documento de venta con pacto de retracto el cual se prorrogó indefinidamente, como también el de arrendamiento. Reconvino a la parte demandante por cumplimiento de contrato.

La parte demandante reconvenida contradijo la reconvención propuesta en su contra. Opusieron la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346, es decir, defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil, y alegó que como todo libelo el escrito de reconvención debe expresar con toda claridad el objeto de la pretensión, indicando su situación y linderos cuando se trata de inmuebles, y así sea declarado en la definitiva, conforme lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

Respecto de esta defensa previa alegada en la reconvención, el Aquo se pronunció desechándola en la oportunidad de dictar sentencia. Mutatis mutandi, al ser contempladas las cuestiones previas para la contestación, de igual manera deben considerarse para la reconvención, que es una nueva acción o contrademanda que se acumula con la inicial.

Observa el Tribunal, que el objeto de la presente demanda es una acción de desalojo sobre un contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado y la empresa administradora, representada por su presidenta, ciudadana L.B., C.I. No. 3.947.246, quien al momento de otorgar el documento contrato por ante la Notario, no estuvo presente, por lo que solo fue autenticado respecto del arrendatario-demandado. Como consecuencia de ello, debería tenerse como de naturaleza privada y personal, es decir, suscrito en nombre propio, el documento de fecha 4 de febrero de 1999, entre la ciudadana L.B. y el ciudadano C.D.A., al no constar legalmente la representación por ella alegada, así como tampoco el mandato conferidole por el propietario del inmueble. Esta conclusión a que llega el sentenciador deriva de la declaratoria del funcionario notarial, quién no señaló a la parte contratista, ni la identificó como persona jurídica, en el auto de autenticación. Es de hacer notar que en el contenido del contrato se señala, como propietario del inmueble a los efectos del contrato al ciudadano J.G., C.I. No. 7.016.368.

Ante un hecho desconocido, cual es, la facultad o mandato para administrar y contratar, aun cuando en la cláusula primera del contrato así se declara, con motivo del arrendamiento, surge la presunción de certeza de la representación que ostentó la empresa administradora mandataria al momento de celebrarlo, por cuanto como se desprende del libelo de demanda, quién incoa la acción es la misma persona mandataria del propietario, ahora como coapoderada para actuar jurisdiccionalmente, que implica facultad de disposición, convalidándose de esa manera el mandato declarado, que en todo caso era para administrar.

Aunado a ello, lo afirmado por el demandado reconviniente, en el sentido de haber pagado cánones vencidos y por vencerse al propietario, como una defensa para excepcionarse de la pretensión, sin llamar al supuesto tercero a la causa, ni ejercer la defensa de fondo de falta de cualidad para sostener el juicio, o la impugnación del mandato en su debida oportunidad, traen a la convicción del juzgador que la acción en principio es procedente, en cuanto sus presupuestos procesales.

Tiene que ver esto con la legitimación para accionar el propietario del inmueble y no la empresa administradora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1691 del Código Civil, el cual dispone que “…Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquellos con quienes ha contratado el mandatario ni estos contra el mandante. En tal caso, el mandatario queda obligado directamente hacia la persona con quién ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio…”

Asimismo el supuesto normativo del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, despeja el asunto cuando dispone “…Fuera de los casos previstos por la Ley (se remite a las figuras de la representación orgánica, y a la sustitución de poder), no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno…”

En el caso en estudio, quién supuestamente estaría ejerciendo en juicio un derecho ajeno sería el propietario del inmueble, que administraba la compañía inmobiliaria. Mas no debe considerarse de esa manera, vistos los análisis volcados en la presente, al esclarecerse que la misma persona que realizó el contrato de arrendamiento, actuando administrativamente, ahora actúa como mandataria judicial del legitimado. Todo ello en sintonía con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en materia de interpretación de los contratos Así se decide.

Seguidamente el Tribunal procede a sentenciar el fondo o merito de la causa.

El artículo 34 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que “…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

…Omissis…”.

La norma sustancial en materia arrendaticia aplicable al caso, que lo es el artículo 1600 del Código Civil, por su parte dispone, “…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

El contrato celebrado, por su parte, contiene en su cláusula tercera lo relativo a la duración del mismo, y expresa “La vigencia de este contrato será de tres (3) meses, fijo, contado a partir el 04 e febrero de 1999. En virtud del plazo fijado antes señalado, el contrato finalizará el día indicado, sin necesidad de desahucio, y no habrá tácita reconducción, ni aun en el caso de que el arrendatario siguiere ocupando el inmueble luego de finalizada su vigencia…omissis…”

Queda así establecida la naturaleza indeterminada que adquirió el contrato de arrendamiento, al haber continuado ocupando el mismo el inquilino demandado.

Como causal de desalojo, la parte demandante alega que no le han sido pagados los meses de julio de 1999 a marzo del año 2000. La parte demandada alega la defensa de pago de las pensiones mediante cheque que hiciera a la parte demandante, en el cual acumuló los vencidos y los que faltaban por vencerse. Habiéndose estipulado los cánones por mensualidades anticipadas, como así consta en la cláusula cuarta del contrato, el pago debía hacerse al comienzo de cada mes a usufructuar, dentro de los primeros dos días. Al afirmar el demandado, en su excepción de pago, que canceló los meses de julio, agosto, septiembre y octubre vencidos, personalmente a la parte demandante, mas los que faltaban por vencerse hasta septiembre del año 2000, incumplió los requisitos y obligaciones que establece La Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en materia de consignaciones, no obstante haberse estipulado el pago mediante cheques, a los efectos de considerársele solvente en el cumplimiento de la obligación principal de un contrato de arrendamiento, como arrendatario.

Efectivamente, la normativa de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en materia de consignaciones, procura que se deje comprobado, de manera autentica, que el obligado en cánones arrendaticios, se encuentra solvente, cuando su acreedor no quiera recibírselos. De esta manera el juez del conocimiento, solo tiene que analizar el expediente o prueba de las consignaciones y hacer el pronunciamiento respectivo.

En el caso debatido, el contrato de arrendamiento suscrito, estipuló en el Parágrafo Primero de la Cláusula Cuarta, lo siguiente: “…Si El Arrendatario hace su pago en cheque domiciliado fuera de la plaza, deberá cancelar además el importe que cobra el banco receptor del depósito de dicho cheque para gestionar su cobro. Ese monto será determinado por la nota de débito que emite el banco receptor, lo cual se le notificará a El Arrendatario, quién conviene en cancelarlo junto con la mensualidad del mes siguiente…”.

En el parágrafo Segundo de la Cláusula del contrato se especifican obligaciones de pago con cheque en igual sentido que el anterior. Lo que quiere significar ello, que las partes acordaron que el pago de los cánones de arrendamientos, podían recibirse perfectamente mediante cheques.

Las pruebas aportadas sobre el pago realizado de Bs. 4.5000.000,oo por el arrendador al propietario con cheque que aparecen emitido por la empresa Casa de Cambio Viajes Vía Única C.A. debe tenerse como efectuado e ingresado en el patrimonio del arrendador propietario, sin entrar a considerar su temporalidad, a los efectos del contrato, con fundamento en lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1283 y siguientes. El arrendatario, cuando suscribió el contrato objeto de esta causa, declaró que recibía para su representada, sin identificar quién era ella, lo cual presume el juzgador que se trataba de Casa de Cambio Viajes Única C.A., y que no fue demostrado en el proceso, así como tampoco la personalidad del fiador mencionado en el contrato.

Estas estipulaciones, no cambian el espíritu y propósito del régimen establecido en la Ley Especial, por lo que al alegarse el pago de la obligación este puede estar cabalmente determinado y probado, pero respecto del tiempo en que debe efectuarse, es decir, “dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (artículo 51), para considerarlo en estado de solvencia, (artículo 56).

Siendo las normas sobre arrendamiento de eminente orden público, no podrían ser relajadas por los particulares, en los convenios que realizaren, ni dejar de aplicarse a los hechos que alegaren en sus litigios.

El alegato de la parte demandada, cuando afirma que el contrato de venta con pacto de retracto se renovó, al igual que el contrato de arrendamiento, es falso, en lo que respecta a la compraventa efectuada, por cuanto que, las disposiciones que regulan la institución de la retroventa, son expresas en su contenido. Así, el artículo 1536 del Código Civil, establece que, “…Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad…”

No consta a los autos prueba autentica de que se haya estipulado ciertamente la prórroga para ejercer el derecho de retracto. En la venta celebrada entre las partes, se fijó un término de noventa (90) días para retraer, contratando simultáneamente un arrendamiento para que el vendedor siguiera ocupando el inmueble. Al cabo del término, el vendedor siguió siendo arrendatario, y el comprador se convirtió en propietario definitivo. El documento registrado de compraventa da fe de eso.

En cuanto a la reconvención por cumplimiento de contrato, la misma debe desestimarse y declararse sin lugar, por los mismo motivos que anteriormente fueron reseñados, es decir, no puede cumplirse el contrato con el arrendatario por encontrarse insolvente conforme con las disposiciones de la Ley Sobre arrendamientos.

Las anteriores consideraciones y razones, llevan al Tribunal a declarar, en Nombre de la República Bolivariana, y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1,12, 243, 254, 507, del Código de Procedimiento Civil, 1163, 1691, 1536, 1394, 1600 y 1357 del Código Civil, y 34, 51 y 56 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo, SIN LUGAR, la reconvención por cumplimiento de contrato, llevados por los ciudadanos J.G.H., representado por los abogados L.B., J.T.H., y C.D.A., con asistencia de abogados, todos ellos identificados en esta sentencia, CON LUGAR, la apelación interpuesta contra la sentencia de fecha 31 de enero de 2001, dictada por el Juzgado Primero de Los Municipios de Valencia, con las modificaciones establecidas en la revisión.

No proceden las costas procesales.

Publíquese, Regístrese y Bajese el expediente.

Dada, Sellada y Firmada, en la Sala de Despacho del Tribunal a los Dos días del mes de Noviembre de Dos Mil Cinco. Años: 195° y 146°

El Juez Provisorio,

Abog. R.R.G.

La Secretaria,

Abog. M.O.F.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las 2:15de la tarde.-

La Secretaria,

Exp. 46.228