Decisión nº 3 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Noviembre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP71-R-2014-001015/6.750

PARTE ACTORA:

J.W.R.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.932.377; representado judicialmente por la abogada ANTGLORIS DÍAZ MEZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.889.

PARTE DEMANDADA:

M.E.P.D.T. e I.P.C., venezolanas mayores de edad, casas, titulares de la cédulas de identidad números 3.181.998 y 3.666.675, respectivamente; sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO:

APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 26 DE SEPTIEMBRE DEL 2014 POR EL JUZGADO DÉCIMO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior decidir el recurso de apelación intentado por la abogada ANTGLORIS DÍAZ MEZA, actuando en su carácter y representación de la parte actora, contra la sentencia dictada el 26 de septiembre del 2014 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró “Inadmisible la pretensión de retracto legal arrendaticio, deducida por el ciudadano J.W.R.R. en contra de las ciudadanas M.E.P.d.T. e I.P.C., de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.

El recurso en mención fue oído en ambos efecto mediante auto del 3 de octubre del 2014, por lo que se dispuso la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde se recibió el día 14 de octubre del mismo año y se dejó constancia de ello el día 15 de ese mismo mes.

Por auto del 21 de octubre del 2014 se le dio entrada al expediente y se fijó el Décimo (10) día de despacho siguientes a dicha data para dictar sentencia.

En fecha 30 de octubre del 2014, la apoderada actora consignó escrito de alegatos en un folio y un anexo.

Estando en la oportunidad procesal para decidir, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente causa en virtud de la acción por retracto legal arrendaticio introducida el 12 de agosto del 2014 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas por la abogada ANTGLORIS DÍAZ MEZA, actuando en su carácter y representación de la parte actora ciudadano J.W.R.R..

En síntesis de la acción deducida se colige, de acuerdo con lo expuesto por la actor en su escrito libelar, entre tanto; que la acción de retracto legal arrendaticio es ejercida con el objeto de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta suscrito entre las demandadas a través de la presente acción, que fuere protocolizado por ante el Registro Público del Municipio el Hatillo del estado Miranda, en fecha 22 de octubre del 2004, bajo el número 20, Tomo 03, protocolo Primero, el cual tiene como objeto un bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 11-B, que forma parte del edificio Residencia Los Pinos, ubicado en la Urbanización Los Pinos, Municipio el Hatillo del estado Miranda; en el que el ciudadano actor se encuentra a decir de su poderdante en posesión, en razón de la relación arrendaticia que sostuviera con la inicial propietaria del inmueble a través del contrato que suscribieran en fecha 1 de septiembre del 2001.

Como razones de derecho, el profesional del derecho invocó las reglas de los artículos 132 y 138 de la Ley de Alquileres de Vivienda vigente.

Aunado a ello, la representación judicial de la parte actora hizo acompañar su escrito libelar de recaudos constantes de 23 folios.

Así las cosas a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente acción el juzgado de la causa en fecha 26 de septiembre del 2014, dictó la providencia recurrida, en los términos señalados supra.

En virtud de la apelación realizada por la abogada ANTGLORIS DÍAZ MEZA, actuando en representación de la parte actora, corresponde a esta instancia determinar la justeza o no de la resolución judicial impugnada.

MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

subrayado nuestro.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente el m.T.S.d.J. en su Sala de Casación Civil, Exp.: Nº AA20-C-2008-000283, caso M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, con apego estricto a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue inadmitida el 26 de septiembre del 2014, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Analizado lo anterior de seguidas se procede a analizar en fondo del asunto controvertido, y para decidir se observa:

El juzgado a quo declaró la inadmisibilidad de la acción propuesta, basándose en principio en que el actor no agotó el procedimiento administrativo previo, que requiere la interposición de una demanda derivada de una relación arrendaticia, de acuerdo al procedimiento establecido en los artículos 7, 8, 9, Y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, expresando en tal sentido lo que a continuación se transcribe:

…Ahora bien, observa este Tribunal que en el caso de autos el accionante pretende subrogarse en las mismas condiciones asumidas por la compradora en el contrato de venta protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 22.10.2004, bajo el N° 20, Tomo 03, Protocolo Primero, en atención de lo previsto en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual estipula que "...[e]l retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento...".

En vista de ello, se hace necesario para este Tribunal referirse al artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual puntualiza lo siguiente:

"Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes". (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Por su parte, el artículo 96 ejúsdem, establece:

"Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10". (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Conforme a las anteriores disposiciones jurídicas, previa a la interposición de una demanda judicial derivada de una relación arrendaticia, debe tramitarse el procedimiento establecido en los artículos 7, 8, 9 y 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que al no haber agotado el accionante el procedimiento administrativo previo a la interposición de su demanda, contrarió flagrantemente los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual hace inadmisible su reclamación por ser manifiestamente contraria a Derecho, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.…

. (Copia textual)

Ahora bien, se precisa indicar que como exigencia inicial siempre que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, deberá admitirse. Tal es el mandato del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que bien trascribió el juzgado a quo en la sentencia recurrida y que a modo reiterativo a la letra reza:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos

.

Considera este juzgador que el artículo 341 eiusdem no puede ser objeto de interpretación extensiva o análoga, pues, en su análisis debe prevalecer el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia que tiene toda persona.

Con respecto a este punto, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, tomo III, indica lo siguiente:

…Cuando la inadmisibilidad no sea evidente, la prudencia aconseja al juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente…Con mayor razón cuando concierne al orden privado…o cuando la inadmisibilidad provenga de una disposición que no la expresa claramente…

.

Es un deber del administrador de justicia tener el conocimiento y manejo correcto de la ley, y con base en esos elementos, determinar si ciertamente una demanda, dado el caso, es admisible o no, por un lado, para no gastar recursos del Estado en cuestiones que no sean en modo alguno dignas de incluirse dentro del proceso, y por el otro, evitar un mal mayor creando un desorden por haber admitido un caso que no sea procesable, por las causas previamente citadas.

Además de lo anterior, tenemos que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, expresa lo siguiente:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles

.

En el caso de autos, se evidencia que se trata de una demanda de retracto legal arrendaticio que si bien la Ley que regula dicha situación jurídica, mencionada supra señala, el cumplimiento del procedimiento administrativo previo, la jurisprudencia patria en atención del principio de progresividad; que dispone el crear una mayor y mejor protección de los derechos y garantías de tal forma que constantemente evolucionen y bajo ninguna justificación vayan en retroceso; estableció, respecto del procedimiento administrativo requerido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:

Ahora bien, en el presente caso, la Sala advierte que entre los artículos objeto de interpretación figuran las normas contenidas en los artículos 1°, 3° y 12 respecto de los cuales como se expresó en las sentencias relacionadas, se fijaron las pautas a seguir para los procesos que se encontraban en curso a la fecha de entrada en vigencia de la Ley, especialmente las pautas siguientes: a: 1) dicha Ley se aplica a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, al respecto de esto último la Sala aclaró que “…la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…”; Además, 2) dicha protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia de dicha categoría de inmueble, es decir, sólo destinados a “vivienda principal”, y en cuanto al objetivo de la Ley, tal como lo apunta la exposición de motivos, el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente, estableció medidas transitorias y procedimientos especiales de obligatoria observancia tendentes a “…garantizar a todos los y las habitantes… el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, previo el cumplimiento de los procedimientos especiales previstos en la Ley para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…”.

En virtud de lo anterior, la Sala advierte en el presente caso que el recurrente si bien refiere expresamente a los artículos preliminares del Decreto con Fuerza de Ley, contentivos del ámbito subjetivo y objetivo de aplicación como objeto de interpretación, en realidad puede deducir que lo pretendido es manifestar sus dudas acerca del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5° y siguientes de dicho cuerpo legal, especialmente que se precise si el procedimiento previo establecido en esos artículos constituye un requisito de admisibilidad frente a potenciales medidas ejecutivas que pudieran dictarse en juicios -inclusive de ejecución de hipoteca- aunque no impliquen ab initio el desalojo o la desocupación de inmuebles destinados a vivienda.

Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: E.B.L., y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente).

Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: M.T.N.A. contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”.

(…Omissis…)

Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.

En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.

Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.

(…Omissis…)

Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:

1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.

2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.

3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.

5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.

Visto el anterior precepto jurisprudencial, es destacado que la sentencia descrita parcialmente supra instituye, y despliega el contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; no obstante hace especial mención al objeto y ámbito de aplicación de la misma; siendo que establece que es una Ley de aplicación preferente cuando se esté en presencia de cualquier presupuesto fáctico que de suyo implique el desprendimiento, la perdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.

Desde esa perspectiva, considerando que la figura jurídica del retracto legal arrendaticio, prevista por su parte en el artículo 43 del La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”. Y que para ejercer este derecho, el arrendatario debe cuanto más tener más de dos años como arrendatario, es decir en la posesión del inmueble.

Entonces, el ejercicio del retracto legal arrendaticio implica, la defensa de ese derecho a una vivienda; el derecho preferente del arrendatario, y entiéndase por arrendatario, el que está en la posesión del bien para el momento de la interposición del retracto legal arrendaticio; lo que en ningún momento conllevará a un desalojo arbitrario; en consecuencia; si bien es cierto que la ley en su artículo 5, instituye el cumplimiento del procedimiento administrativo previo, no es menos cierto que a través de la jurisprudencia se dejó establecido que la Ley en cuestión regula únicamente situaciones que comporten la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.

Hechas las observaciones anteriores, considera quien juzga que los argumentos del tribunal de la causa no encuadran en los supuestos de inadmisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que la demanda no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; siendo que por vía procedimental se dejó sentando el ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que prevé un procedimiento administrativo previo, estableciéndose, que únicamente procederá siempre que se trate de demandas que comporten el desalojo arbitrario de viviendas.

Ante la situación planteada, es forzoso para esta juzgadora ordenar al a quo admitir la demanda de acción de retracto legal arrendaticio, incoada por J.W.R.R. contra M.E.P.D.T. e I.P.C., y así se dispondrá en la sección resolutoria de esta sentencia.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, decide: PRIMERO.- SE ORDENA al Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitir la demanda incoada por J.W.R.R., contra M.E.P.D.T. e I.P.C., previamente identificados. SEGUNDO.- CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 1 de octubre del 2014 por la abogada ANTGLORIS DÍAZ MEZA en su carácter y representación judicial de la parte actora ciudadano J.W.R.R., contra el auto proferido por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda incoada. TERCERO.- SE REVOCA el auto recurrido.

No hay especial condenatoria en las costas del recurso, dada la naturaleza de esta decisión.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (06) días del mes de noviembre del 2014. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA,

Dra. M.F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

En esta misma fecha 6 del mes de noviembre del 2014, siendo las 10:05 a.m., se publicó y registró la anterior decisión; constante de 14 páginas.

LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

EXP. AP71-R-2014-001015/6.750

MFTT/ELR/ap.-

SENT. Definitiva.-