Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, Garcia, Tubores, Villalba y Peninsula de Macanao de Nueva Esparta, de 14 de Abril de 2004

REPUBLICA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCIA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

Años 193 y 145

PARTE ACTORA: “RR.PP INTEGRAL C.A.”, sociedad mercantil inscrita por ante el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1979, bajo el número 20, tomo 124-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: B.G.N., A.C.G. y G.D.H., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 8.024.760, 14.054.850 y 11.539.940 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.121, 82.574 y 81.112, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS SAN VALENTÍN, registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 13 de mayo de 1986, bajo el número 18, folios vto. 36 al 55, tomo 3 protocolo primero.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.H.A.M. e Y.H.J., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 10.197.446 y 11.535.674 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 62.668 y 64.241.

MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA.

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 20 de enero de 2004, por el ciudadano H.M.M., actuando en su carácter de Presidente de la entidad mercantil “RR.PP INTEGRAL C.A.”, mediante el cual alega que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, sometido al régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número 3 de la planta baja y planta mezzanina del Edificio Residencias San Valentín, ubicado en la avenida 4 de mayo de la ciudad de Porlamar en jurisdicción del Municipio M.d.E.N.E.. Que el mismo forma parte del condominio del citado edificio y le corresponde un porcentaje de tres enteros con cuatro mil seiscientas noventa y siete milésimas por ciento (3,4697%), sobre los gastos y obligaciones del mismo.

Que en fecha 19 de diciembre de 2003 fue convocada para el día 20 de diciembre del mismo año una asamblea extraordinaria de copropietarios del condominio. Que en fecha 22 de diciembre de 2003 se celebró efectivamente la asamblea.

Que el Edificio Residencias San Valentín posee su Documento General de condominio, así como su Reglamento de Condominio, que setos documentos son los que rigen y determinan las normas y funcionamiento del condominio. Que el artículo cuarto del capítulo séptimo de documento de condominio establece que las convocatorias a las asambleas de copropietarios serán efectuadas de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual dispone que la asamblea se tendrá por legalmente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circula en la localidad con por lo menos tres días de anticipación. Que el legislador estableció expresamente que el requisito fundamental para la validez de la constitución de la asamblea es la convocatoria en la forma establecida. Que en el presente caso la asamblea extraordinaria convocada para el día 20 de diciembre de 2003 y celebrada el día 22 del mismo mes y año es nula de nulidad absoluta por haber sido mal convocada, y contrario a lo que establece la norma vigente, pues se convocó únicamente con un día de anticipación.

Que es completamente falso que el administrador haya efectuado la convocatoria en fecha 08 de diciembre de 2003, como expresa el encabezado del acta levantada al efecto, ya que la convocatoria entregada a su representada no tiene fecha, así como tampoco expresa quien es el convoca ya que no esta suscrita por nadie. Que el hecho de haber pasado esa convocatoria no subsana que la asamblea se nula de nulidad absoluta pues el requisito fundamental es la publicación de la misma en un periódico de la localidad con la anticipación legal establecida.

Que la mencionada convocatoria, tanto la publicada en prensa como la entregada a los copropietarios establecen que se celebraría el día 20 de diciembre que de no haber el quórum necesario se convoca para una segunda convocatoria para el día 21 y de no haber quórum se convoca para una tercera y última convocatoria el día 22 y que de no haber quórum en las dos primeras convocatorias, se tomarían las decisiones en la tercera con los asistentes al acto. Que esto es nulo y completamente ilegal, que así ha sido reiteradamente establecido mediante jurisprudencia dictada por el m.T. de la República, pues la Ley de Propiedad Horizontal es expresa al establecer que si a la asamblea no concurriere un número suficiente de propietarios para tomar el acuerdo correspondiente se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo 23 de la Ley.

Por otro lado procede a impugnar el acuerdo tomado por la junta de Condominio mediante el cual dictó en fecha 15 de enero del presente año un Reglamento para el uso de las cosas comunes., suscrito por el Presidente, El Vicepresidente y el Secretario de la Junta. Que a través de ese Reglamento pretende la Junta de Condominio regular e imponer a los copropietarios el uso de diversas áreas comunes de acuerdo a su particular criterio y que pretenden a la vez cobrar una cantidad mensual por el uso de dichas áreas, reservándose el hecho de fijar según su parecer y de manera inconsulta a los copropietarios el monto a pagar por dicho uso. Que esto constituye un abuso y una ilegalidad por parte de la Junta de Condominio al no ser consultado a los copropietarios. Que en los puntos a tratar en al asamblea convocada para el día 20 de diciembre de 2003, no se incluye esta propuesta, lo cual a su criterio demuestra que la Junta de Condominio no tenía la menor intención de consultar a los copropietarios sobre este particular. Que el referido Reglamento es nulo e ilegal pues el edificio Residencias San Valentín posee su Documento General de Condominio, así como su respectivo Reglamento de Condominio y que la Junta de Condominio no puede reformarlo, ya que conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal solo puede ser modificado por la asamblea de copropietarios.

En base a lo expuesto en el libelo, su presentante el ciudadano H.M.M., actuando en representación de la entidad mercantil RR.PP. INTEGRAL C.A., procede a demandar a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS SAN VALENTIN, par que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente:

En que la asamblea extraordinaria de copropietarios del condominio convocada en fecha 19 de diciembre de 2003 y celebrada el día 22 del mismo mes y año, es nula de nulidad absoluta y que todos los acuerdos y decisiones tomados en su seno son irritos, ilegales y sin efecto jurídico alguno por haber sido mal convocada y por no haber cumplido con los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

En que la predicha asamblea extraordinaria de copropietarios es nula de nulidad absoluta, ya que no se realizó una nueva consulta por los medios indicados en el artículo 23 de la referida Ley, y que la decisión no se tomó por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

Que es nulo de nulidad absoluta es supuesto reglamento para el uso de las cosa comunes suscrito por el Presidente, el Vicepresidente y el Secretario del Junta de Condominio, dictado en fecha 15 de enero de 2004, mediante el cual pretenden modificar el Reglamento de Condominio vigente.

Basa su acción la parte actora en los artículos 23, 24, 25 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Estima la demanda en la cantidad de DOS MIILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,oo).

Por último acompaña a su libelo el representante de la parte actora las siguientes documentales:

Copia fotostática del Documento constitutivo y Estatutos Sociales de su representada

Copia fotostática de Acta de asamblea de su representada celebrada en fecha 27 de abril de 1997.

Copia certificada de documento de propiedad del inmueble perteneciente a su representada.

Copia fotostática del Documento de Condominio y Reglamento de Condominio del Edificio Residencias San Valentín.

Ejemplar de la página cuatro del diario El S.d.M.d. fecha 19 de diciembre de 2003.

Copia fotostática del acta levantada durante la asamblea de copropietarios celebrada en fecha 22 de diciembre de 2003.

Convocatoria a la asamblea de copropietarios

Copia fotostática del Reglamento Especial para el uso de las áreas comunes dictado es fecha 15 de enero de 2004.

Mediante auto de fecha 27 de enero de 2004, este Tribunal admite la demanda, ordenando la comparecencia de la parte demandada Condominio Edificio Residencias San Valentín, en la persona de la ciudadana J.R.S., a los fines de dar contestación a la demanda.

Cumplidos los trámites procesales relativos a la citación, mediante escrito presentado en fecha 12 de febrero de 2004, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Como punto previo rechaza la estimación de la demanda realizada por la parte actora por considerarla exagerada, ya que el valor total de la asamblea que se pretende anular no supera la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo) de gastos, y que esta suma la que debe tomarse en cuenta para la estimación de la demanda por aplicación analógica del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, contradice en su totalidad la demanda. Niega, rechaza y contradice que la convocatoria realizada para la celebración de la Asamblea Extraordinaria de propietarios del Edificio Residencias San Valentín se hubiere realizado al margen de la Ley.

Alegan que la Ley de Propiedad H.d. dos maneras no conjuntivas para realizarse las convocatorias para la celebración de las asambleas. Que específicamente su artículo 24 en primer término que la asamblea de propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste fehacientemente que todos han sido invitados a la reunión por lo menos con tres días de anticipación, que en segundo término establece que la asamblea se tendrá por validamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. Que el administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de dicho requisito conlleve a la nulidad de la asamblea. Que de manera separada y no acumulativa se puede realizar la convocatoria para la asamblea, bien en forma fehaciente, con la entrega del documento contentivo de la convocatoria o bien por la prensa, conforme lo señala el mencionado artículo.

Que en el presente caso ciertamente se cumplió con dicho requisito, pues el administrador mediante documento dirigido a los propietarios, con fecha 15 de diciembre de 2003, los convocó a la asamblea extraordinaria a celebrarse el día 20 del mismo mes y año. Que cada uno de los propietarios recibieron con mas de tres días de anticipación la convocatoria en cuestión, incluyendo a la parte actora, quien estuvo presente en la asamblea que ahora pretende sea anulada.

Niegan, rechazan y contradicen, que no obstante que hubiere o no convocatoria escrita, el requisito fundamental sea la publicidad de la misma en un periódico de la localidad con la anticipación legal establecida. Que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal establece dos maneras de realizar la convocatoria a la asamblea, no conjuntivas; la primera de ellas en forma fehaciente a través de notificación escrita, telegrama con acuse de recibo, etc. y la segunda con la publicación en prensa. Que la convocatoria por prensa no es necesaria sise ha realizado conforme al primer postulado del citado artículo, y en consecuencia el administrador puede optar por hacer la convocatoria de manera fehaciente o hacer la publicación en prensa, sin que la validez de esta menoscabe la validez de la convocatoria en forma fehaciente, y que en el presente caso si bien la publicación en prensa se hizo sin anticipación debida ello no menoscaba la validez de la convocatoria fehaciente previa y legalmente realizada, pues la publicación en prensa era accesoria a la convocatoria fehaciente.

Niega el documento acompañado al libelo de demanda relativo a la supuesta convocatoria que recibiera la actora pues el mismo no emanó de su representada, y que la convocatoria que recibió el accionante si cumple con todos los requisitos legales.

Niega, rechaza y contradice que el Reglamento para el Uso de las Cosas Comunes, dictado el 15 de enero de 2004 sea nulo.

Alega que la existencia previa del Reglamento de Condominio no hace nulo el Reglamento para el Uso de las Cosas Comunes, ya que es el primero el que faculta a la Junta de Condominio para dictar el segundo, conforme a lo previsto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que en consecuencia la Ley prevé dos tipos de reglamentos, el que debe inscribirse con el documento de condominio, que es anterior a la Junta y el que puede dictar esta para el uso de las cosas comunes, y que por ello la Junta de condominio si esta facultada legalmente para dictar dicho reglamento.

Por último solicitan al Tribunal declare sin lugar la demanda, declarando sin lugar, tanto la petición de la actora de anular la asamblea de propietarios celebrada el día 22 de diciembre de 2003, como su petición de anular el Reglamento Especial para el Uso de las Cosas Comunes, dictado en fecha 15 de enero de 2004.

Anexa la representación judicial de la parte demandada, a su escrito de contestación, copia fotostática de acta de reunión de la Junta de Condominio, en la cual son autorizados para representarla en el presente juicio.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho en los términos siguientes:

Mediante escrito presentado en fecha 25 de febrero de 2004, los apoderados judiciales de la parte demandada promueven las siguientes:

Documental contentiva de convocatoria realizada el día 08 de diciembre de 2003 por la administración del condominio para la celebración de la asamblea, a los fines de demostrar que la parte accionante fue debidamente convocada.

Documental consistente en carta de autorización otorgada por el ciudadano H.M.M. para su representación en la asamblea.

Testimoniales de los ciudadanos R.Q., A.V., F.E., J.V., J.J., E.L., M.M., N.U.d.F., J.G., J.R.R. y Hortelio García, todos identificados en el mencionado escrito.

Tres ejemplares de publicaciones en el diario El S.d.M. contentivas de publicaciones de convocatorias para diferentes asambleas de copropietarios de diversos edificios.

Mediante escrito presentado en fecha 02 de marzo de 2004, los apoderados judiciales de la parte actora promueven las siguientes pruebas:

Reproducen el mérito favorables de los autos, y en forma expresa y separada el que se desprende de todas y cada una de las documentales que se anexaron al libelo de demanda, las cuales ya fueron descritas anteriormente.

Promueven la confesión realizada por la parte demandada cuando en su escrito de contestación, al vuelto del folio 76 del presente expediente, reconoce que la publicación en la prensa se hizo sin la anticipación debida.

Igualmente en el referido escrito la representación judicial de la parte actora impugna, rechaza y desconoce todos y cada uno de las documentales promovidas por la parte demandada. Asimismo impugnan y tachan a los testigos promovidos.

Admitidas las pruebas, en fecha 02 de marzo de 2004 se llevó a cabo el acto de declaración de los testigos J.V. y E.L., y en fecha 03 del mes mismo y año el acto de declaración del testigo HORTILIO A.G.G..

Mediante escrito presentado en fecha 10 de marzo de 2004, los apoderados judiciales de la parte demandada insisten en la validez de la autorización emanada de la parte actora, cursante el folio 82 del presente expediente y a todo evento promueven prueba de cotejo de conformidad con lo la normativa prevista en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil.

Estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, pasa este Juzgador a hacerlo en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

De conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugna la parte demandada la estimación de la demanda hecha por la parte actora en su libelo por considerarla exagerada y solicita la aplicación analógica del artículo 36 ejusdem. Ahora bien es constante y reiterada nuestra jurisprudencia en afirmar que en los casos en que el demandado impugna la estimación de la demanda hecha por la parte actora, nace en el impugnante la carga de la prueba de sus alegatos. Durante el contradictorio del presente juicio la parte demandada no realizó ninguna actividad destinada a probar sus alegatos de exageración de la estimación hecha, por lo que la misma debe ser desestimada y así se decide.

Decidido el anterior punto previo, pasa este Juzgador a decidir sobre el fondo de la presente controversia.

Demanda la actora la nulidad de la asamblea extraordinaria de copropietarios del condominio del edificio Residencias San Valentín convocada en fecha 19 de diciembre y celebrada finalmente el día 20 del mismo mes y año, nulidad derivada de vicios existentes en su convocatoria. Asimismo demanda la nulidad del Reglamento Especial para el Uso de las Cosas Comunes, dictado por la Junta de Condominio en fecha 15 de enero de 2004, alegando que la potestad para reformar el Reglamento Original del Condominio es de la asamblea de copropietarios y no de la Junta de Condominio.

Llegada la oportunidad de la contestación, la representación judicial de la parte demandada contradice la demanda alegando que la convocatoria, para la celebración de la asamblea, fue efectuada conforme a derecho y en estricto cumplimiento a lo previsto en la Ley de Propiedad H.p.l. cual no existe causa alguna que pueda viciar de nulidad la asamblea celebrada. Por otra parte contradicen la demanda de Nulidad del Reglamento Especial para el Uso de las Cosas Comunes alegando que la Ley prevé dos tipos de Reglamento, el original que debe inscribirse conjuntamente con el Documento de Condominio y el dictado para regular el uso de áreas comunes que puede ser dictado por la Junta de Condominio en base las atribuciones conferidas en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Quedo así trabada la litis; dentro de estos términos debe decidirse el fondo de la presente controversia, y en este sentido pasa este Juzgador analizar las pruebas aportadas al proceso por las partes:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Documental consistente en copia fotostática de Documento Constitutivo y Estatutos Sociales de la entidad mercantil “RR.PP. INTEGRAL C.A.”. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna y apreciarse en su justo valor, por lo cual este Juzgador la valora en cuanto a la existencia e identidad y normas de representación de la persona jurídica que se presenta como actora en el presente juicio.

Documental consistente en copia fotostática de Acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la entidad mercantil “RR.PP. INTEGRAL C.A.”. celebrada en fecha 27 de abril de 1997. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna y apreciarse en su justo valor, por lo cual este Juzgador la valora en cuanto a la designación de la Junta Directiva de la entidad mercantil que se presenta como parte actora y en cuanto a la legitimidad de la persona que se presenta como su representante en el presente juicio.

Documental consistente en copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito M.d.E.N.E. en fecha 03 de mayo de 1990, bajo el número 43, folios 218 al 223, protocolo primero, tomo 6. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna y apreciarse en su justo valor, por lo cual este Juzgador la valora en cuanto a la propiedad que sobre el local distinguido con el No.3 del Edificio Residencias San Valentín, posee la parte actora y a su condición de copropietario del condominio.

Documentales consistentes en copias fotostáticas del Documento de Condominio y Reglamento de Condominio del Edificio Residencias San Valentín. Estas documentales no fueron impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna y apreciarse en su justo valor como las normas a regir todo lo concerniente al desarrollo armónico del condominio.

Documental consistente en un ejemplar de la página cuatro del diario El S.d.M.d. fecha 19 de diciembre de 2003, mediante la cual se le dio publicidad a la convocatoria para la celebración de la asamblea extraordinaria de copropietarios del edificio Residencias San Valentín. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna y apreciarse en su justo valor, por lo cual este Juzgador la valora en cuanto de ella se desprende que la referida convocatoria fue realizada en fecha 19 de diciembre de 2003, para la realización de una asamblea a celebrase en principio a las siete post-meridiem (7:00 p.m.) del día 20 de diciembre de 2003, y para el caso de no existir el quórum reglamentario se convoca para una segunda ocasión el día 21 y para una tercera oportunidad día 22 de diciembre del mismo mes y año.

Documental consistente copia fotostática del acta levantada durante la celebración de la asamblea de copropietarios del Edificio Residencias san Valentín, celebrada en fecha 22 de diciembre de 2003. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna y apreciarse en su justo valor, por lo cual este Juzgador la valora en cuanto a la fecha de su realización.

Documental consistente en convocatoria escrita efectuada a los copropietarios para la celebración de la asamblea. Esta prueba documental fue impugnada, en su debida oportunidad, por la representación judicial de la parte demandada, y por cuanto no consta en autos que su promovente insistiera en probar su autenticidad, que de conformidad con la normativa adjetiva prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe ser desechada y así se decide.

Documental consistente en copia fotostática del Reglamento Especial para el Uso de las Áreas Comunes dictado en fecha 15 de enero de 2004 por la Junta de Condominio del Edificio Residencias San Valentín. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna y reconocido su contenido y firma. Es Juzgador la aprecia en su justo valor en cuanto que se trata del Reglamento cuya nulidad se demanda en el presente juicio y en relación al órgano del cual emana.

Promueve la parte actora la confesión hecha por la demandada en su escrito de contestación cuando expresa que en el presente caso ciertamente la publicación en prensa se hizo sin la anticipación debida. Este Juzgador aprecia esta prueba en lo que se de ella se deriva es decir, en el hecho que la asamblea no fue convocada con la anticipación establecida en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Documental consistente en copia fotostática de acta de reunión de la Junta de Condominio del Edificio Residencias san Valentín celebrada en fecha 11 de febrero de 2004, en la cual se autoriza a la ciudadana J.R., en condición de administradora para representar a la Junta en el presente juicio, así como para otorgar poderes al efecto. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil debe tenerse como fidedigna y apreciarse en su justo valor, por lo cual este Juzgador la valora en cuanto a la legitimidad de la persona que se presente en juicio como representante de la parte demandada.

Documental consistente en convocatoria escrita realizada a los copropietarios del Edificio Residencial San Valentín de fecha 08 de diciembre de 2003 suscrita por la administración del condominio para la celebración de la asamblea. Esta prueba documental fue impugnada, en su debida oportunidad, por la representación judicial de la parte actora, y por cuanto no consta en autos que su promovente insistiera en probar su autenticidad, de conformidad con la normativa adjetiva prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe ser desechada y así se decide.

Documental consistente en carta de autorización dirigida a la Junta de Condominio del edificio Residencias San Valentín, de fecha 15 de diciembre de 2003, mediante la cual el ciudadano H.M.M. autoriza los ciudadanos B.G., G.D.H. y/o N.Z.M.M. para ejerzan su representación en la asamblea extraordinaria de copropietarios que se celebraría el día 22 de diciembre de 2003. Esta prueba documental fue impugnada, en su debida oportunidad, por la representación judicial de la parte actora, por lo que su promovente mediante escrito de fecha 10 de marzo del presente año, insistió en su validez y a los fines de probar su autenticidad promovió prueba de cotejo de conformidad con la normativa adjetiva prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. No obstante que no consta en autos el resultado del cotejo promovido, considera este Juzgador prudente realizar un análisis de la prueba. En este sentido se puede desprender que para la fecha de suscripción de esta carta de autorización, el representante de la parte actora tenía conocimiento que en fecha 22 de diciembre se llevaría a cabo la celebración de la asamblea extraordinaria de copropietarios. No otra conclusión puede extraerse de ella, por lo cual en este efecto se valora, y así se decide.

Documentales consistentes en recortes de prensa de tres ejemplares supuestamente publicados en el diario El S.d.M. contentivas de convocatorias para diferentes asambleas de copropietarios de diversos edificios. Estas documentales fueron impugnadas, en su debida oportunidad, por la representación judicial de la parte actora, amén de estar promovidas en forma irregular, ya que no se desprende de su cuerpo la fecha y diario en el cual supuestamente fueron publicadas lo que no permite determinar si efectivamente lo fueron, no consta en autos que su promovente insistiera en probar su autenticidad, por lo que de conformidad con la normativa adjetiva prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, las mismas deben ser desechadas y así se decide.

Testimonial del ciudadano J.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 7.148.582. De las declaraciones de este testigo se desprende que el mencionada ciudadano es arrendatario de un inmueble del Edificio Residencias San Valentín, que recibió de manos del administrador del condominio un ejemplar de la convocatoria en fecha 09 de diciembre de 2003 y observó otro ejemplar en la cartelera y ascensor del inmueble, que estuvo presente en la asamblea y observó la presencia, en la misma, de la ciudadana Z.M.M. en representación de la parte actora.

Testimonial del ciudadano E.L., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 2.131.798. De las declaraciones de este testigo se desprende que el mencionada ciudadano habita en el Edificio Residencias San Valentín, que recibió de manos del administrador del condominio un ejemplar de la convocatoria en fecha 09 de diciembre de 2003. Que estuvo presente en la asamblea y observó la presencia, en la misma, de la ciudadana Z.M.M. en representación de la parte actora. Asimismo declara que en forma referencial le consta que un ejemplar de la convocatoria fue entregada en el local número 3 del referido inmueble.

Testimonial del ciudadano HORTILLO A.G.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 101.941. De sus declaraciones se desprende que ejerció el cargo de administrador del condominio hasta el 22 de diciembre del año 2003. Que en el ejercicio del cargo realizó la convocatoria a la asamblea a celebrarse el día 20 de diciembre; que en la referida asamblea se encontraba presente la ciudadana Z.M.M. en representación de la parte actora acompañada de un profesional del derecho y que entregó en el local numero 3 de la planta baja del Edificio Residencias San Valentín un ejemplar de la convocatoria.

A los fines de decidir la presente controversia considera este Juzgador, em primer lugar hacer un análisis del contenida del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Expresa el mencionado artículo, lo que sigue copiado a la letra:

Artículo 24.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.

La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria hay sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.

(fin de la trascripción).

Se refiere el Legislador en este artículo a la formula de la asamblea para deliberar sobre lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, como una formula distinta a la consulta prevista en el artículo 23 ejusdem. Es decir puede el administrador utilizar el método de la consulta formulada por escrito a los propietarios o utilizar la formula de la asamblea cuando lo considere conveniente (convocatoria potestativa) o así debe hacerlo cuando se lo exigiere un número de propietarios que represente un tercio del valor básico del inmueble (convocatoria exigida).

Por otra parte, para que se considere validamente constituida la asamblea establece la Ley tres (03) requisitos formales de publicidad de la convocatoria, a saber: a) Debe hacerse con un mínimo de tres (03) días de anticipación a su celebración; b) Publicarse en un periódico de la localidad y c) Debe fijarse un ejemplar en la entrada o entradas del edificio.

Por último establece el mencionado artículo que el administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve a la nulidad de la asamblea. Esta disposición del Legislador nos lleva a concluir que este último requisito no es esencial para la validez de la convocatoria, no así los tres primeros requisitos de publicidad a los cuales le otorga condición de formales y esenciales, por lo cual el incumplimiento de cualquiera de estos indefectiblemente viciaría de nulidad la convocatoria nulidad esta, a criterio de este Juzgador de carácter absoluta y no relativa, ya que dado igualmente el carácter de orden público de las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, las mismas no pueden ser relajadas por las partes y su incumplimiento determina que los actos efectuados a su margen no producen efecto jurídico alguno y en ningún caso pueden ser subsanados sus vicios. De cara a este concepto escribe R.A.B. en su obra “De la Propiedad Horizontal” lo siguiente:

“La doctrina ha debatido el tema de si las reglas legislativas de la propiedad horizontal son de Derecho imperativo (ius cogens o normas cogenti) o de Derecho dispositivo (ius dispositivum) . Como se sabe, las normas legales dispositivas son las que rigen cuando la voluntad de las personas no establece una regulación distinta en sus relaciones jurídicas, son las llamadas reglas supletorias de la voluntad que los particulares pueden dejar de lado por no estar interesado el orden público o las buenas costumbres (ius dispositivum) (art. 6 , Cod. Civ). En cambio, las normas legales imperativas son las que obligan o mandan independientemente de la voluntad de las personas o aquellas dentro de las cuales debe desenvolverse la autonomía de la voluntad; también son llamadas normas taxativas y están inspiradas en un interés general (ius cogens o normas cogenti).

Es necesario, pues, determinar el interés tutelado por la legislación de la propiedad horizontal. Ese interés no parece ser otro que el de la ordenación de la propiedad dentro de u régimen que concilia interese contrapuestos, de modo de asegurar las máximas posibilidades de utilización fundada en las relaciones de vecindad. Obviamente, es un interés general que responde a la conveniencia de difundir esta modalidad de la propiedad en el mayor número de personas, estimular la industria de la construcción, atender al desarrollo de los núcleos urbanos escasos de espacio, de viviendas y locales comerciales, con la consiguiente protección de la confianza pública

Pensamos que la Ley de Propiedad Horizontal venezolana pertenece al campo del Derecho necesario o ius cogens, e s decir al ordenamiento cuyas reglas no pueden ser derogadas, modificadas ni alteradas sin desnaturalizar o poner en peligro la institución. Asimismo consideramos que el legislador se propuso estimular una modalidad de propiedad destinada a crear y consolidar nexos de colaboración, tolerancia y solidaridad en la vida de grupos. Esta noción está relacionada con las buenas costumbres, cuyas normas no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares (art. 6, Cod. Civ). Aunque la conceptuación es difícil, podemos admitir que las buenas costumbres están influidas por las ideas morales predominantes en la conciencia de cada tiempo, contribuyendo a su mejoramiento y perfeccionamiento. En tal orden de ideas parece evidente que nuestra legislación sobre propiedad horizontal es de Derecho necesario y no de garo mínimo, en tanto que los elementos regulados por ellas son esenciales a la institución y no pueden ser objeto de atenuaciones o suspensiones. (fin de la cita)

En este sentido del análisis concatenado de las pruebas se desprende que en el presente caso la publicación de la convocatoria en la prensa para la realización de la asamblea que debía celebrarse en principio, el día 20 de diciembre de 2003, fue realizada en un periódico de la localidad el día 19 del mismo mes y año, y que un ejemplar fue fijado por el administrador en la cartelera del edificio. Aún cuando en la convocatoria se dio cumplimiento a dos de los tres requisitos esenciales o formales para su validez, no se cumplió con el referente a la anticipación preestablecida en el artículo 24 de la Ley de Propiedad H.P.l. que la convocatoria deber ser declarada nula y así se decide.

Ahora bien, con relación al alegato formulado por la demandada, relativo a la presencia de la parte actora durante la celebración de la asamblea, este hecho no puede convalidar el vicio de nulidad que sobre la convocatoria existe, dado el carácter de orden público que acompaña al tantas veces mencionado artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En cuanto a la solicitada nulidad del Reglamento Especial para el Uso de las Cosas Comunes dictado por la Junta de Condominio del Edificio, en fecha 15 de enero de 2004, considera este Juzgador que el mismo de algún modo modifica el Reglamento de Condominio del Edificio Residencias San Valentín que fuera dictado originalmente al momento de la constitución del condominio. Ahora bien este Reglamento en su artículo 41 del Capitulo X’, establece que el mismo podrá ser modificado por una asamblea de copropietarios convocada el efecto y que para ello se requerirá el voto favorable de los copropietarios que representen las tres cuartas (3/4) partes del valor total del inmueble. Resulta evidente que la Junta de Condominio no posee la facultad para modificar el Reglamento de Condominio, por lo que hacerlo usurpo atribuciones y competencia de la asamblea lo que vicia de nulidad el Reglamento Especial por ella dictado, y así se decide.

Por todos y cada uno de los argumentos expuestos en el presente fallo, este Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores. Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por Nulidad de Asamblea y Nulidad de Reglamento intentara la entidad mercantil “RR.PP INTEGRAL C.A.” identificada en autos, contra la “JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS SAN VALENTÍN”, igualmente identificada en autos, y en consecuencia se declara:

PRIMERO

NULA la convocatoria realizada en fecha 19 de diciembre de 2003, y en consecuencia la NULIDAD de los acuerdos tomados en la asamblea extraordinaria de propietarios del Edificio Residencias San Valentín llevada a cabo el día 22 de diciembre del año 2003.

SEGUNDO

NULO el Reglamento Especial para el Uso de las Cosas Comunes dictado por la Junta de Condominio del Edificio Residencias San Valentín en fecha 15 de enero del año 2004.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARIñO, GARCIA, TUBORES, VILLALBA Y PENINSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA, a los catorce (14) días del mes de abril de 2004.

EL JUEZ,

A.R.V.

LA SECRETARIA

WINIFRED FRENDIN G.

En la misma fecha siendo las 01:00 p.m. se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ARV/wf.

Exp. No. 955-04