Decisión nº PJ0102009000012 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 21 de Enero de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiuno de enero de dos mil nueve

198º y 149º

ASUNTO N° AP31-V-2002-000062

Asunto antiguo 02-1805.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la JUNTA DE CONDOMINIO CENTRO LOS CORTIJOS, conformada por los ciudadanos: A.V., P.G.O.R. y J.I.G.G., venezolanos, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad Nos. V-2.841.136, V-5.015.880 y 2.124.711, en sus caracteres de Presidente, Vice-presidente y Tesorero respectivamente. Representadas en la causa por la profesional del derecho, abogada I.C.G., venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el N° 36.516, según se evidencia de poder otorgado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao Estado Miranda, en fecha 16 de Julio de 1997 y cursante al folio 7, 8 y 9 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil “ESTACIONAMIENTO LOS MENAS S.R.L,”, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha diecisiete (17) de marzo de 1981, anotado bajo el Nº 10, Tomo 18-A Pro. Representada en la causa por sus apoderados judiciales, abogados Lusby Freites, Sachenka Bolívar y Cottorio Rosato, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 36.093, 64.527 y 64.626, respectivamente según se desprende de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado M.L.R., en fecha 23 de mayo de 1997, anotado bajo el N° 56, Tomo 48 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 70 y 71 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término incoara la JUNTA DE CONDOMINIO CENTRO LOS CORTIJOS, en contra de la Sociedad Mercantil “ESTACIONAMIENTO LOS MENAS S.R.L, ambas partes plenamente identificados en el presente fallo.

En efecto, mediante escrito de fecha 11 de Agosto de 1997, la parte actora incoó su pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, alegando para ello, en síntesis, lo siguiente:

1. - Que en fecha 23 de Julio de 1996 su representada arrendó un inmueble propiedad de la comunidad de co-propietarios del Edificio Centro Los Cortijos, constituido por el estacionamiento distinguido con las letras “SS”, ubicado en la Avenida Principal de los Cortijos de Lourdes, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, a la firma mercantil “Estacionamiento Los Menas S.R.L, representada por los ciudadanos J.P.P. y J.V.C..

   2- Que en la Cláusula Tercera se estableció la duración del contrato por el lapso de un (01) año fijo, contado a partir de la firma y un año de prorroga siempre que se anticipara la solicitud u oferta entre las partes, con el lapso no menor de sesenta (60) días, en forma escrita.

   3-. Que en la Cláusula Quinta el arrendatario convino que en la fecha de expiración del contrato o de su prorroga, si la hubiere, entregaría a la arrendadora, sin necesidad de notificación alguna, el inmueble arrendado totalmente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió, presentación, aseo y funcionamiento de todas las instalaciones y servicios, salvo lo que fuere causado por uso normal de las cosas.

4. - Que en fecha 22 de mayo de 1997, se le notificó al arrendatario, el deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, mediante notificación judicial realizada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   5-. Que en virtud de la manifestación del arrendatario de no abandonar ni entregar el bien inmueble, se ha visto en la obligación de demandar judicialmente al “Estacionamiento Los Menas S.R.L, por cumplimiento de contrato, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en lo siguiente: A.- En entregar el inmueble que ocupa en su carácter de arrendataria. B.- En pagar las costas y costos del proceso.

8. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.159 del Código Civil, estimándola en la suma de Dos Millones Setecientos Mis Bolívares (2.700.000,00 Bs.) actualmente equivalentes a Dos Mil Setecientos Bolívares Fuertes (2.700,00 Bs.f.). (Folios 01 al 05).

   -DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

   Por su parte, la demandada mediante escrito de fecha 07 de Mayo de 1997, procedió a dar contestación a la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo:

1. - Que en el presente caso el local identificado con las letras SS, que forma parte del Edificio Centro Los Cortijos, el cual es objeto del contrato de arrendamiento que en este juicio se ventila, se encuentra sometido a las disposiciones de la especial Ley de Propiedad Horizontal que le es aplicable.

2. - Que la comunidad de copropietario de ese edificio, poseía a la fecha de interposición de la demanda un Administrador, ejercido en ese entonces por la Lic. V.E.G. C., posteriormente desempeñado por el señor Á.L.; que apartado de lo contemplado en el artículo 20 literal E de la Ley de Propiedad Horizontal normativa legal citada, para proceder al juicio, previa autorización de la Junta de Condominio; accionó La Junta de Condominio, omitiendo siempre y de plano las facultades y funciones que por ley le correspondía, solo al administrador.

   Señala el demandado que dicho hecho pone en evidencia la contravención legal en que ha incurrido la Junta de Condominio, quien usurpando las funciones del Administrador procedió a demandar a su representada, relegando al administrador en sus propias atribuciones.

3. - Que mal puede entonces alegar la Junta de Condominio, que eran ellos mismos quienes se administraban y por esa razón conforme al artículo 18 literal c) es que procedieron directamente al juicio; cuando realmente y así consta en la convocatoria realizada por periódico, para la Asamblea General de Accionista, que es la ciudadana V.E.G., quien la convoca con el carácter de Administradora y posteriormente, es el señor Á.L., quien con ocasión de una Inspección Judicial, actúa con el mismo carácter.

4. - Que la Junta de Condominio, no se ha atenido al texto de la normativa legal citada, el cual es claro y confiere atribuciones bien determinadas y suficientes tanto a la Junta de Condominio en sí como al Administrador, pues sus atribuciones llegaban en este sentido solo a conferir la correspondiente autorización al administrador para proceder éste a demandar judicialmente y, conforme a las previsiones del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y, conforme a las previsiones del artículo 20 literal e).

5. - Que la Junta de Condominio no tiene cualidad para intentar el presente juicio, pues por disposición legal el legitimado viene a ser el administrador.

6. - Que la actora procedió a demandar a su representada, muy a pesar de las irregularidades denunciadas, por el cumplimiento de contrato que los vincula conforme al artículo 1167 del Código Civil; pues bien no hay dudas que el inmueble tantas veces nombrado es propiedad de todos los copropietarios del edificio Centro Los Cortijos, es decir; de las llamadas cosas comunes, que está tipificada en el artículo 5 literal 1) de la Ley de Propiedad Horizontal y que por tratarse de esas cosas de todos, las mismas se encuentran sometidas en lo referido a su administración y conservación a la resolución que tomen los copropietarios del edificio por disposición del artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, sea que ésa se lleve a cabo mediante consulta o asamblea de propietarios, de acuerdo a lo previsto en los artículos 23 o 24 ejusdem en cada caso.

7. - Que el particular caso que nos ocupa la decisión sobre la continuación o término de la relación contractual de arrendamiento establecida con su mandante, que constituye uno de los actos de administración, sobre el cual deben deliberar los propietarios conforme establece la Ley de Propiedad H.q.n. existe, pues en ese resuelto no medió ni la consulta escrita pasada a los propietarios realizada por ese fin y, menos aún nació de la asamblea de propietarios, pues de la convocatoria que cursa en autos, publicada el 07 de mayo de 1.997.

8. - Que nada dice y consta que el punto haya sido incluido es esa publicación para tratarlo, de tal manera que el asunto de continuación o termino de la relación contractual de marras no quedó válidamente establecido por los propietarios para su tratamiento y resolución, ya que solamente los asuntos que están en la convocatoria pueden aprobarse válidamente.

9. - Que tampoco fue tratado como quiso hacer ver el administrador, quien al conocer el motivo de la Inspección Judicial realizada en la oficina del condominio, apresurada y dolosamente procedió a colocar en reducido espacio sobrante, en el acta levantada en la oportunidad de la celebración de la asamblea y en letra perfectamente legible y notoriamente diferente a la que asentó el levantamiento, lo siguiente “…y la desocupación del ss…”

10. - Que resulta cierto que la notificación judicial practicada en fecha 22 de mayo de 1197, se realizó tal y como consta en autos, pero que no es menos cierto que la dicha notificación no fue participada ni dejada en manos de uno cualesquiera de sus representados, pues como consta en su propio contenido fue recibida por una persona que se identificó como J.E.A. y dijo ser el encargado del estacionamiento, mas no era su representante legal, ni poseía en cargo que manifestó tener.

11. - Que el deseo de no renovar el contrato de arrendamiento no llegó al conocimiento de quienes por Ley de estaban facultados para recibir esa voluntad producida inválidamente.

12. - Que el contrato de arrendamiento se renovó por el año de prorroga pactado y fuera de este lapso, ha continuado su vigencia en el tiempo, pero sin determinación; por tal razón se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento diferente al señalado por la actora de tiempo determinado, es por ello que la acción pretendida ha resultado ser la equivoca.

13. - Por último solicita al Tribunal declare Sin Lugar la demanda incoada por la Junta de Condominio del Edificio Centro Los Cortijos, en contra de su representada Estacionamiento Los Menas S.R.L. (Folios 225 al 228).

    En éstos términos quedó planteada la controversia sometida a decisión de este Juzgado de Municipio.

    -III-

    -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

    Mediante escrito de fecha 11 de Agosto de 1997, la parte actora, JUNTA DE CONDOMINIO CENTROL LOS CORTIJOS, incoaron pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término en contra de la Sociedad Mercantil “ESTACIONAMIENTO LOS MENAS S.R.L. (Folios 01 al 05).

    Por auto de fecha 19 de Septiembre de 1997, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demandada. (Folio 65)

    Mediante diligencia de fecha 03/10/1997, el ciudadano J.M., en su carácter de Alguacil Accidental de Juzgado Sexto de Municipio, consigna recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano J.P., a quien citó en forma personal. (Folio 67 y 68).

    Mediante escrito de fecha 07/05/1999, la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda, (Folios 225 al 228).

    Mediante escrito de fecha 27/05/199, la parte actora procedió a promover pruebas en la causa (Folios 229 al 231); siendo proveídos mediante auto de fecha 01/06/199. (Folio 235).

    En fecha 31/05/199, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas en la causa (Folios 232 al 234); siendo proveídos mediante auto de fecha 01/06/199. (Folio 235).

    -IV-

    -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

    En atención a lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 876 eiusdem, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho para decidir, a cuyo efecto observa:

    -UNICO-

    -DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA-

    La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 07 de Mayo de 1999, procedió a alegar la Falta de Cualidad para intentar y sostener la pretensión incoada por parte de la demandante, pues la actuación de ésta última en juicio, estaría violentando lo dispuesto en los artículo 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyas normativas le resultarían aplicables a la controversia de marras.

    En efecto, en el mencionado escrito de demanda, los argumentos de falta de cualidad de la actora, fueron formulados, textualmente, de la forma que sigue:

    (SIC)”…FALTA DE CUALIDAD…

    …Ciudadano Juez, en el presente caso el local identificado con las siglas SS que forma parte del Edificio Centro Los Cortijos, el cual es objeto del contrato de arrendamiento que en este juicio se ventila, donde la Junta de Condominio Edificio Centro Los Cortijos, ha accionado en contra de nuestra Representada Estacionamiento Las Menas S.R.L., se encuentra sometido a las disposiciones de la especial Ley de Propiedad Horizontal que es aplicable preferencia al Código Civil, en idénticos supuestos previstos en este.

    …Así las cosas, la Comunidad de Co-propietarios de ese Edificio, poseía a la fecha de interposición de la presente demanda un Administrador, ejercido en ese entonces por la Lic. V.E.G. C., posteriormente desempeñado por el señor Á.L.; que apartado de lo contemplado en el artículo 20, literal E de la Ley de Propiedad Horizontal normativa legal citada – para proceder al juicio, previa autorización de la Junta de Condominio-; accionó la Junta de Condominio, omitiendo siempre y de plano las facultades y funciones que por Ley le correspondían solo al administrador…

    …Hecho que pone en evidencia la contravención legal en que ha incurrido la Junta de Condominio, quien usurpando las funciones del administrador procedió a demandar a nuestra representada, relegando al administrador en sus propias atribuciones. Mal puede entonces alegar la Junta de Condominio que eran ellos mismos quienes se administraban y por ésta razón conforme al artículo 18 literal c) es que procedieron directamente al juicio; cuando realmente y así consta en la convocatoria realizada por periódico, para la Asamblea General de Accionistas, que es la ciudadana V.E.G., quien la convoca con el carácter de Administrador y posteriormente, es el señor Á.L., quien con ocasión de una Inspección Judicial, actúa con el mismo carácter…

    …Hechos y circunstancias por las cuales la Junta de Condominio del Edificio Centro Los Cortijos, no se ha atenido al texto de la normativa legal citada, el cual es claro y confiere atribuciones bien determinadas y suficientes tanto a la Junta de Condominio en sí como al Administrador, pues sus atribuciones llegaban en éste sentido sólo a conferir la correspondiente autorización al administrador para proceder éste a demandar judicialmente y, conforme a las previsiones del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y, lo estipulado en el artículo 20 literal e; el cual reza textualmente “…corresponde al administrador, ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado u otorgando el correspondiente poder…” (Subrayado nuestro), la Junta de Condominio del Edificio Centro Los Cortijos, no tiene cualidad para intentar el presente juicio, pues por disposición legal el legitimado viene a ser el administrador como establece la especialísima ley…”. (Fin de la cita textual). (Folio 225 al 226).

    Contra tal argumento la parte actora no adujo ningún tipo de alegato, por lo que este Juzgado pasa a su análisis bajo las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:

    El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone:

    ARTÍCULO 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferentes.”

    Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.

    Así, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil “, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó:

    (SIC)”…La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica… (…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza.

    …De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda…

    …El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, comos se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…”

    De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales.

    Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto de uno necesita de la otra para formularse.

    Así, la Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).

    Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.

    Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.

    Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:

    TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).

    Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.

    Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. L.L. publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (SIC)”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.(Fin de la cita).Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse o diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

    Ante ello, es evidente conforme a los hechos esgrimidos por la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión, que se está en presencia de un vicio de falta de cualidad e interés de la parte demandante, pues en forma alguna es ésta la que debe incoar o ser llamada a juicio en representación de la comunidad de Co-propietarios del inmueble en cuestión, ya en la forma de Junta de Condominio o por la Asamblea de Co-propietarios como máxima autoridad decisoria, pues conforme al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, tal representación le correspondería en forma exclusiva y excluyente al Administrador del inmueble. Así se establece.

    La anterior conclusión deriva como ya se ha indicado, de lo señalado en el artículo 20 de la Ley de Propiedad H.p.l. que mal podría interponer cualquier otra persona distinta al Administrador del inmueble, cualquier tipo de pretensión judicial en contra de cualquier sujeto por causas derivadas de la administración de las cosas comunes del inmueble, que en este caso, se referiría al arriendo del local identificado con las letras SS del Edificio denominado Centro Los Cortijos, pues ésta cualidad, le corresponde al Administrador del Inmueble, que en el caso de autos, y conforme a los hechos libelados para la época, lo constituiría la ciudadana V.E.G. y posteriormente el ciudadano Á.L..

    Por ello, por encontrarnos frente a una falta de legitimidad Ad causam, como supuesto indispensable de la acción procesal (sujeto-objeto-causa) y más en específico de la pretensión procesal (interés), es evidente la falta de Cualidad activa de la parte demandante para venir a juicio en nombre de los co-propietarios del inmueble denominado Edificio Centro Los Cortijos e incoar pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento en nombre de los condóminos del inmueble, pues tal cualidad le corresponde por imperativo del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, al Administrador. Así se declara.

    Ya en éste sentido se ha venido pronunciando la jurisprudencia nacional y claro ejemplo de ello, lo constituye el señalado por el propio actor en su escrito de fecha 13 de Octubre de 2008, constituida por sentencia de vieja data de fecha 31 de Octubre de 1995, emanada del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., recaída en el caso Inversiones Mónaco S.A. contra Co-propietarios del Edificio Residencias Mónaco, que expresó:

    (SIC)”A mayor abundamiento observa esta Alzada que la Corte Suprema de Justicia, en jurisprudencia ya reiterada suficientemente, ha señalado que la legitimación en juicio de la comunidad de copropietarios corresponde a su administrador, en interpretación que ha hecho nuestro m.T. del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Como ejemplo se cita la sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de fecha 25 de Abril de 1970, Gaceta Forense N° 68, p. 269, en la cual se señaló: “El consorcio de propietarios, en todo lo referente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por los propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica, de modo que puede considerarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha creado, en estos casos, un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. De manera que, al haber sido llamada a juicio la empresa administradora del condominio, deben tenerse por citados todos y cada uno de los co-propietarios del edificio y, por este motivo, mal podría prosperar la reposición solicitada por la parte demandada. Así se establece…”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXXVI, Cuarto Trimestre, Pág. 38.”. (Así se reitera).

    En similares términos, el Juzgado Superior Tercero Accidental en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., en sentencia de fecha 07 de Marzo de 1996, en el caso L. Faratro contra J. González y otros, expresó:

    (SIC)”…Esto significa que para estar en juicio, tanto como actora como demandada la Junta de Condominio igual que los co-propietarios, deben hacerlo por intermedio del Administrador, ya que carecen de cualidad, para actuar directamente. En consecuencia, en el caso sub-júdice, el actor,…ha debido demandar al administrador del Condominio del Edificio…, en su carácter de representante legal de los co-propietarios del edificio en comento, ya que estos carecen de cualidad para intentar como para sostener un proceso que tenga relación con el uso que se haga de las cosas comunes, todo conforme a lo previsto en la letra d) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con lo dispuesto en le letra e) del artículo 29 ejusdem…”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CXXXVII, Primer Trimestre, Pág. 32.”. (Así se reitera).

    A similar conclusión jurídica arribó el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., cuando en sentencia del 20 de Mayo de 1999, recaída en el caso Inversiones Mónaco C.A. contra C. González y otros, señaló:

    (SIC)”…En lo atinente a la solicitud de reponer la causa al estado de que se citen a todos los demandados, este Superior no comparte el criterio de la parte demandada, por cuanto tratándose de una Junta de Condominio que ha nombrado a su Administrador, tal como lo prevé la Ley de Propiedad Horizontal, es éste quien debe ejercer en juicio la representación de los propietarios, quien en este caso fingen como un litis consorcio pasivo necesario que deben actuar de manera conjunta a través de dicho administrador…

    ….En este sentido el literal “E” del artículo 20 del cuerpo legal antes indicado al referirse a las atribuciones del administrador establece:

    Ejerce en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de Acta de la Junta de Condominio

    .

    …De la norma transcrita, se evidencia claramente que el administrador de las cosas comunes a los propietarios le corresponde representarlo en juicio. Además, no se discute en el presente juicio la cualidad de Administrador que tiene la parte demandada, sino sí tiene o no tales atribuciones, caso resuelto con anterioridad….”. …”. (Fin de la cita textual). (Consultada en Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, Mayo 1999, Pág. 48 y 49.”. (Así se reitera).

    Y más recientemente ha de observarse lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 08 de Marzo de 2004, recaída en el expediente N° AA20-C-2004-000328, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., caso E.C.T.V. contra la Sociedad Mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNINA, que dispuso:

    (SIC)”…La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.

    …Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.

    Por consiguiente, es evidente y por demás concluyente para este Juzgado de Municipio, que la cualidad activa en el caso que nos ocupa, para sostener la pretensión instaurada y en conocimiento de quien decide, le corresponde no a la Junta de Condominio del Edificio denominado Centro Los Cortijos, sino a su ADMINISTRADOR debidamente constituido y nombrado por Asamblea de Co-propietarios, ello por así disponerlo los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad h.p.l. que el alegato de Falta de Cualidad de la actora, debe ser declarado Con Lugar en los términos ya antes señalados. Así se decide.

    Visto que la resolución de Falta de Cualidad de la actora para intentar y sostener el presente juicio, es concluyente como presupuesto de la acción procesal y dentro de esta de la pretensión procesal (interés-cualidad), resulta inoficioso para quien decide, adentrarse en el análisis de los alegatos de Resolución esgrimidos por la actora en su escrito contentivo de su pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada. Así se decide.

    -DISPOSITIVO-

    En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

    -PRIMERO: Se declara CON LUGAR el alegato de Falta de Cualidad e Interés de la parte actora, JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CENTRO LOS CORTIJOS, para intentar y sostener la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instaurada en contra de la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LOS MENAS S.R.L.”, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.

    -SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se declara SIN LUGAR la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CENTRO LOS CORTIJOS en contra de la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO LOS MENAS S.R.L.”, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.

    -TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.

    -TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido fuera del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en atención a lo previsto en el artículo 251 eiusdem, se ordena la notificación de las partes del presente fallo, sin lo cual no correrán los lapsos procesales para la interposición de los recursos que hubieren ha lugar.

    -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTIUN (21) días del mes de ENERO del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

    EL JUEZ

    NELSON GUTIERREZ CORNEJO.

    LA SECRETARIA.

    ABG. K.S.O..

    En la misma fecha, siendo las DOS Y CINCUENTA Y CINCO MINUTOS DE LA TARDE (02:55 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°16 del Libro Diario del Juzgado.

    LA SECRETARIA.

    ABG. K.S.O..

    NGC/KSO/*

    Asunto N° AN3A-V-2002-000062.

    Asunto Antiguo N° 02-1805.

    15 Páginas, 01 Pieza Principal, 01 Cuaderno de Intimación N° AN3A-X-2002-000088.