Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 1 de Noviembre de 2010

En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 12 de febrero de 2002, celebraron contrato verbal de arrendamiento con la demandada sobre el inmueble distinguido como apartamento Nº 1, situado en el piso 1 del Edificio Nº 151-0320, ubicado en la calle B.S. de la Urbanización Minas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Que durante los primeros años de la relación arrendaticia, la arrendataria demostró ser cumplidora de sus obligaciones, hasta que en el año 2007, cuando el arrendatario le solicitó verbalmente la entrega del inmueble de su propiedad, por necesitarlo para ser ocupado por su hija M.J.H.R., titular de la cédula de identidad Nº 10.851.677 y su nieta K.G.S.H., comprometiéndose hacer entrega del mismo en el mes de agosto de 2008, ya que requería de un tiempo para encontrar a donde mudarse.

Que al vencerse el lapso fijado para que la arrendataria hiciera entrega del inmueble, está se negó a entregarlo, acudiendo por tanto la arrendadora ante la Jueza de P.d.M.B., quien las llamó a una conciliación, en donde la arrendataria solicitó plazo para desocupar hasta el 15 de agosto de 2009 sin prórroga alguna, comprometiéndose a devolver las llaves del inmueble directamente a la Jueza de Paz, libre de bienes y solvente en los servicios públicos y pintando, mientras que la parte arrendadora se comprometió y así cumplió con entregar al la Jueza de Paz, la cantidad recibida en depósito con sus intereses.

Que agotada la vía amistosa a los fines de lograr el desalojo y en consideración que, en el apartamento de su propiedad habitan en la actualidad, además de ellos, sus hijos M.J.H.R. con su menor hija K.G.S.H.; G.H.R., titular de la cédula de identidad Nº 6.917.054 con su menor hijo, J.J.M.H., de dieciocho (18) meses y J.G.H.R., titular de la cédula de identidad Nº 6.912.776, para un total de siete (07) que viven hacinadas y que en el caso son tres familias.

Que sobre la base de esos hechos y de acuerdo a lo previsto en el artículo 34, literal “b”, la demanda a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado y en pagar las costas procesales.

La demanda se estimó en la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000).

Por diligencia del 28 de julio de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien oportunamente el 02 de agosto de 2010, presentó escrito de contestación a la pretensión intentada en su contra.

En primer lugar alegó como cuestión previa el defecto de forma de la demanda, sobre la base de lo previsto en el ordinal 7º del artículo 248 (sic) del Código de Procedimiento Civil. Que la somera descripción de una situación de hacinamiento así como la necesidad de la recuperación de la vivienda no le permite una adecuada defensa.

Admitió haber suscrito algunos escritos ante la instancia de Justicia de Paz, sólo a los fines de la convivencia social y de obviar amenazas en su contra, pero que el asunto corresponde al conocimiento de la jurisdicción ordinaria.

Alegó los derechos que le reconoce el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a los plazos.

Negó que se diera el supuesto de hecho previsto en la norma en la que se fundamentó la pretensión, esto es, el literal “b” del artículo 34 eiusdem.

Que es una madre soltera a cargo de una hija en condiciones especiales. Que ha cumplido con sus obligaciones como inquilina en cuanto a la conservación del inmueble y pago puntual de las pensiones.

De acuerdo a lo expuesto por las partes, la litis queda circunscrita a determinar si la parte actora tiene necesidad o no de ocupar el inmueble arrendado, para lo cual se analiza el material probatorio, no sin antes resolver la cuestión previa alegada por la parte demandada.

En efecto alegó como cuestión previa el defecto de forma de la demanda, sobre la base de lo previsto en el ordinal 7º del artículo 248 (sic) del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, dicha norma jurídica no prevé el supuesto de hecho alegado, ni la norma del artículo 346 eiusdem, que continente las cuestiones previas, no se refiere a dicho supuesto de hecho, que permita al Tribunal entender la verdadera intención de la demandada, por lo que se tiene como no formulada dicho defecto formal alegado, amén que del escrito de demanda, se tiene que la parte actora si alegó los hechos y el derecho que le permitió concluir en su petición, como motivo de su pretensión de desalojo.

Adjunto al libelo de demanda, la parte actora produjo copia certificada de acta, relativa al nacimiento el 15 de noviembre de 1971, de la ciudadana M.J., hija de los actores, la cual se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 457 del Código Civil.

Aportó asimismo, copia certificada de acta, relativa de nacimiento el 03 de agosto de 2003, de la niña C.G., hija de la precitada ciudadana, lo cual se tiene como hecho cierto de conformidad con lo previsto en el artículo 457 eiusdem.

Asimismo, la parte actora aportó copia certificada tanto de acta del 09 de septiembre de 2008, relativo al acuerdo conciliatorio llevado a cabo por las partes procesales, respecto al inmueble objeto de la pretensión de desalojo, mediante la cual, la parte demandada se comprometió a entregarlo, mientras que la arrendadora a hacer entrega de la suma recibida en depósito en garantía por dicho contrato de arrendamiento. Dicho acuerdo se efectuó ante la Jueza de P.d.M.B.d.E.M., quien certificó dicha acta que merece fe su contenido, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por tratarse de un documento público administrativo.

Asimismo, aportó original de instrumento privado, relativo a comunicación del 11 de agosto de 2009, remitido por la co actora J.R., a la Jueza de Paz, dando cumplimiento a lo acordado con la demandada en cuanto a la devolución de la suma de dinero recibida en depósito de garantía por el arrendamiento más los intereses causados, la cual merece fe al tribunal, a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por ser un documento público administrativo.

Por su lado, la parte demandada aportó copia certificada de acta de nacimiento de su hija Jaremira Laia, nacida el 12 de octubre de 2001, hecho que se tiene como cierto de acuerdo a lo previsto en el artículo 457 del Código Civil.

Aportó igualmente, copia simple de instrumento autenticado el 31 de julio de 2009, mediante la cual declaró no poseer vivienda propia, lo que merece fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

Asimismo, la parte demandada aportó C.d.S. expedida el 18 de junio de 2009, por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Las Minas, Municipio Baruta del Estado Miranda, a su favor, la cual merece fe su contenido por tratarse de original de instrumento público administrativo.

Aportó igualmente, Acta proferida el 15 de agosto de 2008, por la Dirección de Atención Integral al Ciudadano de la Policía de Baruta, donde se dejó constancia de la no comparecencia de la ciudadana J.R., a atender una denuncia intentada en su contra por la hoy demandada, que merece fe su contenido.

Promovió igualmente, copia simple de Acta del 08 de agosto de 2008, levantada por la Dirección de Desarrollo Social de la Alcaldía del Municipio Baruta, en que las partes se comprometían a dirimir el conflicto surgido en virtud del arrendamiento ante los órganos competentes. Dicho instrumento se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado y como consecuencia de ello merece fe su contenido.

En la etapa de pruebas, la parte actora promovió en ocho (8) folios útiles originales de instrumentos emitidos por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 03 de agosto de 1971, mediante el cual otorgó a favor del ciudadano J.H.T., Título Supletorio de Propiedad sobre el inmueble en que se encuentra el apartamento cuyo desalojo se solicitó, por haber hecho mejoras a bienhechurías adquiridas en propiedad por venta que le hizo el ciudadano A.J.P.B.A., titular de la cédula de identidad Nº 766.260, según documento público anexo, los cuales merecen fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

Aportó copia certificada de Actas de Nacimiento de los ciudadanos Gisela, Joyce, J.J.G., M.J. y C.G., estas dos últimas valoradas con antelación y se corresponde con las personas necesitadas de ocupar el apartamento de marras. Las otras se corresponden con dos hijos y una nieta de los actores. Dichos instrumentos merecen fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 457 del Código Civil.

Igualmente, la parte actora aportó cinco (5) Constancias de Residencias emitidas por la Secretaría Municipal del C.M.d.B. el 04 de agosto de 2010, donde dejó constancia que los ciudadanos J.H.T., J.R.d.H., J.G.H.R., G.H.R. y M.J.H.R., tienen como residencia la calle B.s. Nº 151-0320, las Minas de Baruta. Dichas actas merecen fe su contenido por tratarse de documentos públicos administrativos, relativos al hecho que dichos ciudadanos viven en esa dirección, sin que dicho hecho pueda ser enervado por haberse cuestionado el tiempo en que las mismas indican han permanecido viviendo allí.

Por último, consta de acta del 20 de octubre de 2010, que este Tribunal se trasladó y constituyó en el edificio donde se encuentra ubicado el apartamento cuyo desalojo se solicitó y dejó constancia, entre otros hechos que, en el apartamento Nº 2, ubicado en el piso 2, se encontraban presentes para ese momento, de cinco (5) personas adultas y un niño. Que el apartamento constaba de tres (3) habitaciones, una sala de baño, dos espacios reducidos, en uno de los cuales se observó una mesa redonda con cuatro sillas y en el otro, dos sofás, un coche para bebé, un corral para bebé, una biblioteca, una mesa con su computadora, dos colchonetas así como otros muebles y enseres. Que el edifico constaba de una planta baja en el que se observó estacionado dos vehículos, en el piso tres del inmueble, se observó una puerta cerrada, por lo que no se tuvo acceso a su interior, en el piso cuarto se observó un espacio abierto y dos puertas cerradas que dan acceso al igual número de habitaciones y en la platabanda del edificio se observó un espacio abierto sin techar, dos perros de razas pequeñas y dos tanques de agua.

En esa misma oportunidad la parte actora puso a la vista del Tribunal a los fines que se agregase al expediente originales de sendos documentos privados, relativos a contratos de arrendamientos pactados con terceros ajenos al juicio, sobre las dos habitaciones existentes en el piso 4. Dichos instrumentos no pueden ser opuestos a la parte demandada, pues en su formación intervinieron personas ajenas al proceso y por ello no pueden tener fecha cierta respecto de ella y los mismos no se ratificaron en juicio mediante la prueba testimonial, como lo señala el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan del proceso.

Sobre dicha inspección, la parte demandada hizo algunas observaciones, señalando que de la misma no se puede determinar el estado de hacinamiento alegado. Al respecto, se advierte que efectivamente en una inspección judicial, el Juez deja constancia de lo que puede percibir por medio de los sentidos, sobre personas, cosas, lugares o documentos, a los fines de esclarecer hechos. En este caso, se dejó constancia por esa vía de hechos percibidos en ese lugar, los cuales apreciados por medio de la regla de la sana crítica que se basa en la experiencia y la lógica, permiten formarse indicios que, junto a las derivadas de las demás pruebas, conducen a formarse convicción sobre hechos discutidos. En efecto, de la misma se pudo observar las personas que en ese momento se encontraban en el apartamento Nº 2, las características del mismo y dependencias así como la disposición de los muebles y enseres.

La parte actora fundamentó su pretensión en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

Omissis.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado,…

De acuerdo a la citada norma, la pretensión de desalojo, procede por alguna de las causales taxativas en ella pactada, dentro de las cuales existen, ciertamente la alegada por la parte actora, como es la necesidad de su hija y nieta de ocuparlo, con la condición que se trate de un contrato verbal y cuya propiedad corresponda a los actores.

La necesidad como situación de hecho, debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida ante alguna carencia.

En este sentido, la parte actora probó su condición de propietaria del inmueble en que se encuentra el apartamento ocupado por la arrendataria. Que pese, a la existencia en el inmueble de otros pisos, solo pudo observar que el piso cuatro cuenta con dos pequeñas habitaciones, a juzgar desde las puertas cerradas que daba acceso a los mismos y del especio abierto restante de ese mismo piso, pues al piso tres no se tuvo acceso y en la planta baja, se observó dos vehículos estacionados.

El hecho que el citado inmueble conste de tres (3) o más niveles que puedan ser ocupados, no enerva la pretensión de la parte actora, pues siendo de su propiedad y ante una necesidad de igual o mayor entidad que la de su ocupante por ser su propiedad, haciendo uso de los atributos de ese derecho, puede usar, gozar y disponer de su bien, sin que ello signifique un atropello del derecho de la arrendataria, pues en este caso, se ha acudido al órgano jurisdiccional de acuerdo al procedimiento legalmente pautado a los fines que se acuerde el desalojo del inmueble arrendado y en estos casos, el legislador previó que el arrendatario permanezca un tiempo, a los fines que pueda buscar nueva vivienda. Por ello es que para la procedencia de la petición, se requiere que se alegue y pruebe los extremos antes analizados.

En este sentido, ha quedado probado la existencia de tres hijos mayores de edad, y que a pesar de haberse alegado la necesidad de ocupar el apartamento arrendado por una de dichas descendientes con su menor hija, no desdice del derecho de los demás de ocupar parte del inmueble, pues resulta un hecho natural que los padres permitan que sus hijos vivan cerca de ellos, máxime si han hecho los esfuerzos de construir una edificación en la que se encuentra el apartamento arrendado.

Si es una necesidad que los seres humanos traten de vivir en sociedad, como seres biosicosociales, que necesitan de sus semejantes para satisfacer sus necesidades, con más razón se entendería esa necesidad de las familias de vivir cerca, a los fines del intercambio necesario y ayuda mutua. Dicha cercanía, a veces no se da por voluntad propia, sino de la situación económica, pues no es un secreto el costo actual de un inmueble que no permiten a los hijos separarse de sus hogares paternos, sino que a pesar de formar familias separadas, sigan ocupando, sino las propias casas de sus padres, sí anexos o plantas distintas del mismo inmueble, como es el caso.

Constituye además, un hecho normal que cada hijo necesite su propio espacio para vivir con su familia y así poder desarrollarse como persona. De allí la necesidad de la ciudadana M.J.H.R. y su menor hija K.G.S.H., de ocupar el apartamento arrendado a la demandada, a los fines de cumplir con uno de los propósitos de toda familia, desarrollarse en un ambiente sano junto a sus seres queridos.

Claro que ese mismo interés lo debe sobrellevar la arrendataria, de tener acceso a una vivienda adecuada para vivir junto a su hija, de allí el esfuerzo que debe hacer a los fines de garantizar a su descendente ese espacio necesario, que hoy los padres de aquellas les ofrece. Los derechos de ambas familias de ocupar una vivienda higiénica y adecuada son de igual entidad, pero el derecho de propiedad del que gozan los padres de la primera, está por encima de su derecho como arrendataria, de allí que el legislador, en este caso, autorice al propietario a solicitar el desalojo cuando medie esta causal.

Precisamente los atributos del derecho de propiedad, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 545 del Código Civil, nos permite “…usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley”. Ciertamente, una de las formas de restringir este derecho de propiedad es mediante el contrato de arrendamiento por el cual se cede el derecho de gozar, como atributo del derecho de propiedad por un precio, pero ello no significa que quien así ceda ese atributo pierda su derecho a recobrarlo, cumpliendo con las formalidades legales, como se ha hecho en este caso.

Si bien, los contratos como fuentes de obligaciones deben respetarse por constituir ley entre las partes, la ley especial, faculta a la arrendadora a solicitar válidamente el desalojo cuando se trata de un contrato de arrendamiento celebrado de manera verbal y se vea “En la necesidad … de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Tratándose de un contrato celebrado verbalmente, no tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandada, en el sentido que se le reconozca el derecho a la prórroga legal, toda vez que tal beneficio sólo procede en los contratos de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, tal como lo pauta el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que en este caso como lo reconoce la propia parte demandada, el legislador ha otorgado un plazo a los fines del desalojo, tiempo a los fines de ubicar nueva vivienda.

Tampoco sirve de argumento el hecho que cumpla con su obligación de conservar la cosa arrendada y de la solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento, pues no es la causa de pedir sino la necesidad de hija y nieta de ocuparlo.

Siendo así, tenemos que la parte probó la relación arrendaticia verbal; su condición de propietaria, y la necesidad de sus parientes en el grado señalado en la ley de ocuparlo, por lo que resulta forzoso para el Tribunal declarar procedente la pretensión de desalojo.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PROCEDENTE la pretensión de Desalojo intentada por los ciudadanos J.H.T. y J.R.D.H. contra la ciudadana P.A.C.H.. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el inmueble arrendado distinguido como apartamento Nº 1, situado en el piso 1 del Edificio Nº 151-0320, ubicado en la calle B.S. de la Urbanización Minas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda.

De conformidad con lo dispuesto en el Parágrafo Primero del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para hacer dicha entrega del inmueble, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme.

Según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, al primer (1º) día del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.

En esta misma fecha siendo la(s) 10:32 a.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ