Decisión nº 9121 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 28 de Enero de 2010

Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida en fecha 16 de octubre de 2006, por la representación judicial de la parte actora, ciudadano P.A.Z., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 05 de Octubre de 2006, en el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por el ciudadano: J.S.G., declarando sin lugar la demanda.

Oída la apelación en fecha 18 de octubre de 2006, se remitió el expediente al Tribunal distribuidor de causas, correspondiendo el conocimiento a este Despacho, y mediante auto de fecha ocho (8) de enero de 2007, se le da entrada y se fija para sentencia.

En fecha 19 de Julio de 2007, el suscrito previa designación como Juez Titular a cargo de este Juzgado, se aboca al conocimiento de la presente causa.

Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 21 de Junio de 2006, por demanda incoada por el ciudadano J.S.G., debidamente asistido por el Abogado P.A.Z.M., contra la ciudadana S.M.B.M., la cual fue admitida por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en fecha 27 de Junio de 2006, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.

Afirma la parte actora en su libelo: a) Que en fecha dieciséis (16) de agosto de 2001, concedió contrato de arrendamiento en forma verbal, a la ciudadana S.M.B.M., anteriormente identificada, sobre un bien inmueble, ubicado en el lado este del camino o pasaje llamado Anzoátegui del sector denominado J.G.H., del Barrio El Teleférico, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas, comprendido dentro de los siguientes linderos, NORTE: Con casa de F.J. y con casa de R.R., SUR: Con casa que es o fue de I.J., ESTE: Con casa que es o fue de N.R. y OESTE: Que es su frente, con camino o pasillo que conduce al nombrado pasaje Anzoátegui y casa que es o fue de C.E., a tiempo determinado, y considerándose vigente hasta el Dieciséis (16) de Junio del año 2005.

Que celebraron de mutuo acuerdo, una prorroga legal, de la establecida en el Titulo V de la Prorroga Legal, del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Articulo 38, literal “b”, mediante documento Autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha Diez (10) de Junio de 2.005, inserto bajo el número 63, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaria, con base a las siguientes estipulaciones. Primero: Que el contrato de arrendamiento verbal que tienen suscritas las partes, desde el 16 de Agosto de 2.001, se venció en fecha 15 de Junio del 2.005. Segundo; que a partir del día Dieciséis (16), de Junio del 2.006, el arrendatario comenzó a disfrutar de la prorroga legal de un año de la relación arrendataria, conforme a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir que el dieciséis (16) de Junio de 2005, comenzó a correr la prorroga legal de un (01) año de conformidad con lo establecido en el articulo 38, literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Tercero; que durante el transcurso del año de prorroga legal de la relación arrendataria, el arrendatario cancelara al arrendador la suma de Doscientos Setenta Mil Bolívares (270.000,00 Bs.), mensual por concepto del canon de arrendamiento del inmueble dado en arrendamiento, conforme al último aparte del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Cuarto: Que durante el transcurso del año de prorroga legal de la relación arrendataria permanecerán vigente todos y cada uno de los derechos del arrendatario, entre otros, el derecho preferente de adquirir el inmueble que actualmente ocupa con el carácter de arrendatario.

Que para la fecha dieciséis (16) de Junio del Dos Mil Seis (2.006), la arrendataria, debía desocupar el inmueble y entregarlo libre de bienes y de persona y en el mismo buen estado en que lo recibió.

Asimismo alegó el actor, que ha realizado innumerables gestiones extrajudiciales para que la ciudadana S.M.B.M., cumpla con la obligación de entregarle el inmueble antes identificado, negándose la misma a dar cumplimiento con lo establecido en la prorroga legal anteriormente mencionada, razones por la cual procede a tramitar por vía judicial el cumplimiento de la entrega material del inmueble dado en prorroga legal vencida.

Fundamentó su demanda en el capitulo II, del Procedimiento Judicial del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 35 y 33 y siguientes de dicho Decreto.

En virtud de lo expuesto, acude a demandar a la ciudadana S.M.B.M., en su condición de arrendataria, por cumplimiento de la referida prorroga legal, a fin de entregar en forma voluntaria el inmueble concedido en prorroga legal, libre de bienes y de persona, o de lo contrario, sea condenada por el Tribunal a dar cumplimiento a la entrega del inmueble, a pagar las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio.

En la oportunidad legal para ello, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los términos siguientes: 1) Que su mandante ocupa en la actualidad en calidad de arrendataria, la primera planta de un inmueble ubicado en el lado este del camino o pasaje llamado “Anzoátegui” del sector denominado “J.G.H.”, del Barrio “El Teleférico”, en jurisdicción de la Parroquia Macuto, del Municipio Vargas del Estado Vargas. 2) Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos y argumentos esgrimidos por el actor, pues es falso que en fecha 16 de agosto del dos mil uno (2001), hayan acordado el arrendamiento de inmueble alguno, motivo por el cual, a tenor de lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso al ciudadano J.S.G., su falta de cualidad y de interés para intentar al juicio, por cuanto no existe ninguna relación entre su mandante y el demandante. 3) Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, que su mandante haya suscrito contrato de arrendamiento con el actor, ya que lo suscrito en fecha 16 de Febrero del año 2001 fue un contrato de comodato, que las partes desnaturalizaron, ya que a su vez suscribieron seis letras de cambio, libradas por su mandante a favor del actor, por lo que la verdadera relación era de arrendamiento y no comodato. 4) Niega, rechaza y contradice que su representada suscribiera contrato de arrendamiento alguno con el ciudadano J.S.G., y que su mandante y el ciudadano J.S., titular de la cédula de identidad número V-7.996.062, de manera verbal acordaron celebrar un contrato de arrendamiento, cuyo objeto seria el mismo inmueble, fijándose un canon de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES ( Bs.220.000,00), que mensualmente eran cancelados al arrendador J.S., según consta de los recibos de pagos que anexó marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G” y que para la presenta fecha el canon ascendió a la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00). 5) Que entre el ciudadano J.S., titular de la cédula de identidad número 2.118.835 y su mandante, desde el dieciséis (16) de Agosto del años dos mil uno (2001), no ha mediado ninguna relación arrendaticia ni de ninguna otra especie, por cuanto no existe aplicación de normativa legal ni relación jurídica que deba regularse, por lo cual desconoció, rechazó e impugnó por impertinente, la prorroga legal que fuera suscrita entre ambos en fecha diez (10) de Junio de 2005, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, anotada bajo el Número 63, Tomo 31.

En el capítulo cuarto de dicho escrito el apoderado demandado propuso la reconvención a la parte actora, la cual fue declarada inadmisible.

En el Capitulo Séptimo solicitó la citación del tercero ciudadano J.S., titular de la cédula de identidad N° V-9.996.062.

En la oportunidad legal para que el tercero citado diera contestación a la demanda, el apoderado judicial presentó escrito de contestación, en los términos siguientes: 1) Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la tercería propuesta en el capítulo séptimo, del escrito de contestación de demanda, planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, tanto en los hechos como en el derecho. 2) En cuanto a los hechos, negó, rechazó y contradijo lo sostenido por el apoderado judicial de la demandada, al sostener que al llegar a su fin el día 16 de Agosto de 2001, la relación arrendaticia que mantenía el ciudadano J.S.G., parte actora y la ciudadana S.M.B.M., parte demandada, haya acordado de manera verbal el arrendamiento del inmueble ubicado en la primera planta de la vivienda principal situada en el lado este del camino o pasaje Anzoátegui, Sector J.G.H., del Barrio El Teleférico, Jurisdicción de la Parroquia Macuto del Municipio Vargas, Estado Vargas, ya que es totalmente falso, y por tal razón lo rechazó y contradijo, ya que su poderdante no tiene, ni ha mantenido relación de arrendamiento alguno con la ciudadana S.M.B.M.. 3) Que el ciudadano J.S.G. es el padre de su mandante, quien lo autorizó en forma verbal para que gestione, cobre y otorgue los correspondientes recibos debidamente firmados correspondientes a los cánones de arrendamiento de la ciudadana S.M.B.M.. 4)

Que el apoderado de la demandada sostiene que su representada acordó arrendamiento verbal con su mandante, pero mucho antes de suscribir la prorroga legal entre el actor y la demandada, ésta ya entregaba a su mandante el dinero correspondiente a los cánones de arrendamiento que tenía suscrito con el padre de su mandante y éste actuando bajo la autorización de su padre otorgaba los correspondientes recibos. 5) Que de haber suscrito contrato de arrendamiento verbal con la demandada, como señala el apoderado, cabe preguntarse, como es que la demandada suscribió contrato de prorroga legal con el padre de su mandante. 6) Que por estas razones, rechaza, niega y contradice los hechos planteados en la contestación de la demanda, por ser falsos dichos argumentos. 7) En cuanto al derecho alegado por la demandada, negó, rechazó y contradijo el derecho invocado por la parte demandada, en la tercería planteada, y solicitó conforme al artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, se declare inadmisible la tercería propuesta, ya que la parte demandada no acompañó prueba documental que fundamentara el llamado a la intervención de su mandante.

Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes consignaron las respectivas probanzas.

En fecha 27 de Septiembre de 2006, el Tribunal a quo procede a fijar el lapso para sentencia, y luego de un diferimiento emite pronunciamiento definitivo en fecha 5 de octubre de 2006.

En el día de hoy Veintiocho (28) de enero de 2010, estando la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, abocamiento y notificación, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:

III

MOTIVACIÓN

Antes de entrar al mérito de la controversia, se impone para este sentenciador actuando en alzada y en cumplimiento del principio de exhaustividad del fallo, revisar los previos pronunciamientos realizados por el a quo, sobre las defensas alegadas por la demandada.

Al respecto, observa el Tribunal:

1. - SOBRE LA INADMISIBILIDAD. Alegó La parte demandada en su oportunidad procesal, que la demanda es inadmisible porque el objeto de la demanda no se determinó con precisión. Al respecto concluye el a quo, que tal alegato pudo ser objeto de una cuestión previa, pero no una razón para declarar su inadmisibilidad, pues no está entre las causas previstas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

   En efecto, concorde con lo estimado por el a quo, se trata de un defecto de forma de la demanda, lo cual no la convierte en contraria a la ley, al orden público o a las buenas costumbres, sino que mediante el despacho saneador, previa invocación de parte, puede el actor corregir las deficiencias alegadas, en caso de prosperar la defensa previa de defecto de forma.

   Por su parte el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece los supuestos de inadmisibilidad de una demanda, esto es, que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. Estos supuestos de inadmisibilidad, ha sostenido en forma reiterada la jurisprudencia, que por constituir límites al derecho a la acción, no son susceptibles de interpretación extensiva o analógica.

   Entonces, atendiendo a los razonamientos antes expuestos, resulta claramente improcedente el alegato de inadmisibilidad.- Así se establece.

2. - SOBRE LA INADMISIBILIDAD DE LA INTERVENCIÓN FORZADA.- Alega el tercero que la intervención solicitada por el demandado es inadmisible por no cumplir con los requerimientos legales previsrtos en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demandada no identificó el carácter en quien debía recaer la citación del llamado a tercero y no consignó ningún documento probatorio que sirviera como fundamento a lo solicitado.

   Se aprecia de la solicitud de intervención de tercero, que tiene como fundamento el artículo 370 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, esto es, por ser común a él la causa pendiente.

   Por mandato expreso del artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, dicha intervención será inadmisible si la parte que la invoca no acompaña como fundamento de ella, la prueba documental, y el a quo, estimó en su oportunidad que los recibos de pago de cánones de arrendamiento, otorgados por el tercero, ciudadano J.S., quien afirmó en su contestación el haber otorgado los referidos recibos bajo la autorización de su padre, parte actora en el presente proceso, en consecuencia la admisión de la intervención de terceros estuvo ajustada a derecho, razón por la cual era lógico desestimar en la definitiva tal alegato de inadmisibilidad de la intervención de terceros.- Así se establece.

3. - SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA.- La representación judicial de la parte demandada alegó que es falso que en fecha 16 de agosto del dos mil uno (2001), hayan acordado el arrendamiento de inmueble alguno, motivo por el cual, a tenor de lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso al ciudadano J.S.G., su falta de cualidad y de interés para intentar al juicio, por cuanto no existe ninguna relación entre su mandante y el demandante.

   En efecto, resulta indispensable afirmar que la legitimación de las partes es presupuesto procesal básico para que pueda prosperar este tipo de pretensiones.

   Expone el Dr. RENGEL ROMBERG, Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo II, Pág. 9, N° 132:

   “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

   Agrega el autor:

   Por lo tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa

   .

   Por su parte el Dr. J.E.C.R., en su trabajo “Los efectos de la Inasistencia a la Contestación de la Demanda en el CPC” XIV Jornadas J.M. D.E., Derecho Procesal Civil, Febrero 1989, Pags. 41 a la 59, quien expuso lo siguiente:

   ......... Ahora bien, tratándose de una confesión presunta, el demandado puede destruirla haciendo la contraprueba de los hechos constitutivos de la demanda, es decir, de su inexistencia, porque al invertirse la carga de la prueba, al demandado solo le queda la demostración en contrario de la presunción que obra en su contra, de que los hechos de la demanda son inciertos. Es decir, que no existen, e inclusive que han sido eliminados, modificados o extinguidos. Conforme a una autorizada opinión, también estimo, por tratarse de presupuestos de validez del proceso, que el demandado puede demostrar y hasta el juez dictar de oficio, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad o interés.

   El anterior criterio fue recogido en decisión de la Sala de Casación Civil de fecha 7 de Abril de 1994, con ponencia del Magistrado Dr. R.A.G., en los siguientes términos:

   La caducidad de la acción, la cosa juzgada, la prohibición de admitir la acción propuesta, y la falta de cualidad e interés , son todos conceptos ligados a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate. Las cuatro categorías extinguen la acción, y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en que estadio procesal, en cual momento del juicio se extinguió la acción....cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda

   . (Cabrera, J.E.; XIV Jornadas J.M. Escovar, Homenaje a la m.d.D.. L.L., Derecho Procesal Civil –El C.P.C. a dos (2) años de su vigencia-,pág.52).

   La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en un fallo de fecha 14 de julio de 2003, dejó sentado lo siguiente:

   La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

   Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

   El Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

   La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

   Finalmente, agrega el fallo de la referencia:

   …la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia.

   Consta en autos, que la parte actora anexó al libelo de la demanda un documento suscrito por el actor y por el demandado, el cual calificaron como “prorroga legal” de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho instrumento fue impugnado y solicitada su nulidad como un alegato en el escrito de contestación, lo cual considera este sentenciador, que se hizo en forma genérica, pues lo procedente era la tacha de falsedad instrumental y de forma incidental o la acción autónoma de nulidad, sin que se haya producido ninguna de las dos opciones, razón por la cual, ratifica este sentenciador el valor probatorio atribuido al mismo; y siendo que fue suscrito por el actor, estaría facultado para solicitar su ejecución o cumplimiento, pues, la legitimación es la situación en que se encuentra una persona con respecto a determinado acto o situación jurídica, para el efecto de poder ejecutar legalmente aquél o de intervenir en ésta, lo que genera como conclusión que el ciudadano J.S.G., tiene cualidad para intentar la acción, por lo que, la defensa de falta de cualidad debe ser desestimada, confirmando así el dictamen del a quo sobre el tema de la cualidad.- Así se establece.

   SOBRE EL MÉRITO

   Pasa este Juzgador de seguidas a efectuar un análisis de las pruebas cursantes en autos y dictaminar sobre la conformidad o no con el derecho del fallo recurrido:

1. - Documento fundamental que se acompañó con el libelo de demanda en copia certificada autenticada por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 10 de Junio de 2005, inserto bajo el número 63, Tomo 31, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

   La referida instrumental de carácter autentico, riela inserta a los folios 9 y 10 del expediente y encuadra dentro de los documentos que merecen fe pública a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 de Código Civil, por haber sido presentado ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario). El precitado documento, no obstante su desconocimiento por parte del demandado en la oportunidad de la contestación, debe ser apreciado en su mérito probatorio, ello en virtud de su carácter autentico, pues, su rechazo e impugnación fue genérica, y el alegato de nulidad no fue soportado en prueba alguna destinado a enervar su valor probatorio, en consecuencia, el precitado instrumento acredita el contrato suscrito entre el ciudadano J.S.G. y S.M.B.M., calificado como “Prorroga Legal”. Así se establece.

2. - La representación judicial del tercero, promovió lo siguiente:

   Reprodujo el mérito favorable de los autos en lo que se refiere al escrito de contestación a la tercería, propuesta por la ciudadana S.M.B.M., y promueve: a) Copia certificada del acta de nacimiento, expedida por la Jefatura de la Parroquia La Guaira, correspondiente al año 1966, folio 151 (vto), bajo el número 1,292, acompañado con la letra “A”, que riela al folio 69. Respecto a dicha documental, quedó exenta de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente y por tratarse de un documento público administrativo, con fuerza y valor probatorio similar a un documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y siendo que fue consignado en copia fotostática y no fue impugnado, debe ser apreciado por este sentenciador y en tal sentido acredita el hecho que pretende establecer, cual es, la filiación del ciudadano J.R.S., como hijo del ciudadano J.S., parte actora.- Así se establece.

3. - Por su parte el accionado, promovió lo siguiente:

   Ratificó las copias simples de los recibos de pago que fueran consignados marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, y que rielan a los folios 23 al 29, expedidos a favor de S.B. por el ciudadano J.S.. Asimismo, riela a los folios 95 al 132, treinta y ocho (38) recibos correspondientes a los años 2002, 2003, 2004, 2005 y 2006, marcados con los números 1 al 38, por concepto de alquiler, suscritos por el ciudadano J.S., titular de la cédula de identidad número V-7.996.062.

   En efecto, en la oportunidad de la contestación, el tercero admite ser la persona autorizada por su padre para cobrar y otorgar los respectivos recibos de cánones de arrendamiento, motivo por el cual se aprecian las citadas instrumentales, no obstante que los hechos objeto de la prueba no forman parte de los controvertidos. Así se establece.

4. - En relación al contrato de comodato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, suscrito por los ciudadanos J.S.G., parte accionante y la ciudadana S.M.B.M., parte demandada, en fecha 16 de Febrero de 2001.

   La precitada documental de carácter autentico que riela inserta a los folios 72, 73 y 74 del expediente, presentado ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), merece para este sentenciador plena prueba sobre el hecho que pretende acreditar, y que ha sido afirmado tanto por la parte actora como por la parte demandada, por lo tanto es un hecho convenido, la existencia de un contrato de comodato suscrito en fecha 16/02/2001, entre los ciudadanos J.S.G. y S.M.B.M., sobre el inmueble antes identificado. Así se establece.

5. - En cuanto a la copia certificada del expediente Nº. 435-06, contentivo de las consignaciones efectuadas por la ciudadana S.M.B.M., a favor de su arrendador, ciudadano J.S., titular de la cédula de identidad número V-7.996.062. Las precitadas consignaciones arrendaticias que constituyen un documento público, el cual no fue objeto de impugnación y en consecuencia se le confiere todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que en fecha 10 de julio de 2006, la ciudadana S.M.B.M., inició el procedimiento de consignaciones arrendaticias, consignando la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00), ahora, Doscientos Setenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 270,00), por el mes de Junio de 2006, e idéntica suma por el mes de julio de 2006. Así se establece.

   Trátase el presente asunto de una demanda de cumplimiento de un convenio suscrito por las partes y que denominaron “prorroga legal”, en efecto expone el actor:

   “…celebramos de mutuo acuerdo, (sic) un (sic) prorroga legal de la establecida en el Titulo V de la Prorroga legal del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 38, literal b, mediante documento Autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha Diez (10) de Junio de 2.005, inserto bajo el número 63, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaria, con base a las siguientes estipulaciones. Primero: que el contrato de arrendamiento verbal que tienen suscritas las partes, desde el 16 de de Agosto de 2.001, se venció en fecha 15 de Junio del 2.005. Segundo; que a partir del día Dieciséis (16), de Junio del 2.006, el arrendatario comenzó a disfrutar de la prorroga legal de un año de la relación arrendataria, conforme a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir que el Dieciséis (16) de Junio del 2.005, comenzó a correr la prorroga legal de un (01) año de conformidad con lo establecido en el articulo 38, literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente …..”

   Así las cosas, la prorroga legal es el beneficio acordado por el Legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley.

   En efecto, respecto a la prorroga legal dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

   Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …

   Ahora bien, entre las características de la prorroga legal tenemos, que sólo es aplicable a los contratos por tiempo determinado, en consecuencia no procede si la relación arrendaticia es verbal o a tiempo indeterminado.

   Concorde con lo expuesto por el a quo, y tal como lo desarrolla la doctrina inquilinaria, los contratos de arrendamiento celebrados de manera verbal, se consideran celebrados sin determinación del tiempo, no porque las partes no hayan acordado el lapso de duración, sino en virtud de que los hechos en el derecho ameritan prueba y al no constar por escrito no pueden determinarse con certidumbre el plazo de duración pactado, derivado de la limitación probatoria entre otras, de la inexistencia del documento y de la restricción de la prueba testimonial de la obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares; y tal como ha quedado establecido en el contenido del instrumento fundamental (“convenio de prorroga legal”), las partes admiten haber celebrado en forma verbal un contrato de arrendamiento.

   Precisado lo anterior, en aplicación de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal es un derecho de que gozan los arrendatarios de los contratos celebrados a tiempo determinado, y vencido el cual, conforme al artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho y vencida la misma, le permite al arrendador, exigir el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado.

   En efecto, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, esta reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, según lo dispone el artículo 38 eiusdem, y siendo que las normas que regulan la relación arrendaticia son de orden público y en particular aquéllas que tienden a proteger al arrendatario o que acuerdan beneficios a su situación, debe tenerse como inaplicable el precitado acuerdo de prorroga legal por la naturaleza temporal de la relación arrendaticia (A tiempo indeterminado), todo ello por mandato expreso del artículo 38, en concordancia con el artículo 7 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, en consecuencia, la apelación no puede prosperar en derecho y la acción de cumplimiento de contrato (acuerdo de prorroga legal) por vencimiento del termino, debe ser declarada IMPROCEDENTE, confirmando así el fallo proferido por el a quo, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

   IV

   DECISIÓN

   Por lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: