Decisión nº 14 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Julio de 2016

Fecha de Resolución21 de Julio de 2016
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de ExpedienteAP71-R-2014-000739-7.001
PonenteMaría F Torres Torres
ProcedimientoSimulacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° AP71-R-2014-000739/7.001

PARTE ACTORA RECONVENIDA:

K-B-LLOS 00, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº 30, Tomo 536-A-Qto, en fecha 30 de abril de 2001, cuya última modificación consta del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada en fecha 11 de marzo de 2011 y debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 06 de abril de 2011, bajo el Nº 31, Tomo 86-A-Qto., representada judicialmente por sus apoderados judiciales; A.J.F.D., F.E.D.R., J.A.F.R. y O.L.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 95.006, 60.145, 185.446 y 92.907, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: RECONVENIDA

INVERSIONES 1182450, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de abril de 1996, bajo el Nº 47, Tomo 196-A Sgdo.; y la sociedad mercantil BEST CHOICE, INC., constituida bajo el Nº 33.997, el 06 de diciembre de 2010 y domiciliada en Carleton Court, High Street, Bridgetown, St. Michael, Barbados e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-40017279-9, representada judicialmente por sus apoderados judiciales; A.J. BRAVO ROA, E.J. LEÁÑEZ BERRIZBEITIA, A.P.V., J.R.V.V., M.G.P.L., M.O. CHIRINOS LÓPEZ, G.J. PESTANA MARTÍNEZ y SIHAM MASSAAD, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 38.593, 35.059, 88.030, 69.616, 124.870, 145.936, 146.106 y 163.987, respectivamente.

MOTIVO: Simulación y Subsidiariamente Retracto Legal Arrendaticio.

RECONVENCIÓN: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia, en virtud de lo resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 18 de febrero de 2016, que casó la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial el 20 de febrero de 2015, decretando la nulidad del fallo recurrido en casación y ordenó al Juez Superior que correspondiera, dictara nueva sentencia acogiendo el criterio expresado en dicho fallo.

La causa se encontraba en el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en virtud de la apelación interpuesta el 06 de junio de 2014 y 03 de julio de 2014, por la Abogada O.L.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en contra de la decisión dictada el 2 de Junio de 2014, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por simulación y retracto legal arrendaticio incoada por la empresa K-B-LLOS00, C.A. en contra de las empresas INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC; SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la falta de cautio judicatum solvi por parte de la co-demandada BEST CHOICE, INC., en relación a la reconvención propuesta en contra de la actora K-B-LLOS 00, C.A; TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por BEST CHOICE, INC en contra de K-B-LLOS 00, C.A. por cumplimiento del contrato de arrendamiento originalmente suscrito entre INVERSIONES 1182450, C.A y K-B LLOS 00, C.A. En consecuencia se condena a la empresa K-B LLOS 00, C.A. a: 1) Entregar a BEST CHOICE, INC, el local comercial objeto del contrato, esto es, un local comercial ubicado en el Nivel Plaza (planta baja) distinguido con el Número 2, del edificio TORRE LA CASTELLANA, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con calle J.Á.L., jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Miranda; 2) Pagar los daños y perjuicios previstos como cláusula penal, a razón de QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.F 530,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, a partir del día 25 de Noviembre de 2013, inclusive, hasta la fecha en que quede firme el presente fallo. En tal sentido, se ordena la ejecución de una experticia complementaria al fallo que determine el número de días que transcurra desde el día 25 de Noviembre de 2013, inclusive, hasta la fecha en que se dicte el auto que declare firme la sentencia definitiva que se dicte en el presente proceso, determinando el valor a pagar por este concepto al multiplicar el número de días por la suma de QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES (BsF. 530,00); 3) Pagar la indexación de los montos condenados en el aparte anterior desde la fecha en que se admitió el presente proceso (31 de mayo de 2013) hasta la fecha en que quede firme el fallo definitivo en el presente proceso. A tales fines, se ordena experticia complementaria al fallo que determine, en forma escalonada y en función al valor que se sume día a día por efecto de la aplicación de la Cláusula Penal, el valor indexado del monto condenado en el aparte anterior; CUARTO: Se condena en costas a la empresa K-B-LLOS00, C.A., tanto de la demanda principal como de la reconvención propuesta en su contra, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …

(Copia textual).

Oído en ambos efectos la apelación ejercida por la parte actora mediante auto del 04 de julio del 2014, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dispuso la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo el conocimiento del asunto, luego de efectuado el sorteo de Ley por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al Juzgado Superior Quinto en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, quien mediante auto del 16 de julio de 2014, dio por recibido el expediente, le dio entrada y fijó los lapsos procesales para su sustanciación en segunda instancia, conforme lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

El 14 de agosto de 2014, el abogado A.J.F.D., en su carácter de apoderado judicial de la empresa K-B-LLOS 00, C.A., consignó escrito de informes. En esa misma fecha, hizo lo propio la abogada M.O. CHIRINOS LÓPEZ, en su carácter de apoderada judicial de las empresas BEST CHOICE INC., e INVERSIONES 1182450, C.A.

En fecha 29 de Septiembre de 2014, el abogado J.R.V. V., en su carácter de apoderado judicial de las empresas BEST CHOICE INC., e INVERSIONES 1182450, C.A., consignó escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte.

El 28 de noviembre de 2014, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió la oportunidad para decidir por treinta (30) días consecutivos a partir de dicha fecha exclusive.

La decisión se publicó fuera del lapso legal establecido en fecha 20 de febrero de 2015, en los siguientes términos;

…PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 30, Tomo 536-A-Qto, en fecha 30 de abril de 2001, cuya última modificación consta del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada en fecha 11 de marzo de 2011 y debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 06 de abril de 2011, bajo el Nº 31, Tomo 86-A-Qto., en contra de la Sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en fecha 02 de Junio de 2014; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por simulación y, en forma subsidiaria, por retracto legal arrendaticio incoada por la empresa K B-LLOS 00, C.A. en contra de las empresas INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC.; TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la falta de cautio judicatum solvi, planteada por la parte actora reconvenida, K-B-LLOS 00, C.A., en relación a la reconvención planteada en su contra por la empresa BEST CHOICE, INC.; CUARTO: CON LUGAR la reconvención propuesta por BEST CHOICE, INC en contra de K-B-LLOS 00, C.A. por cumplimiento del contrato de arrendamiento originalmente suscrito entre INVERSIONES 1182450, C.A. y K-B-LLOS 00, C.A., para lo cual se condena a la empresa K-B-LLOS 00, C.A., en lo siguiente: 1) Entregar, libre de personas y bienes, a BEST CHOICE, INC, el local comercial objeto del contrato, esto es, un local comercial ubicado en el Nivel Plaza (planta baja) distinguido con el Número 2, del edificio TORRE LA CASTELLANA, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con calle J.Á.L., jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Miranda; 2) Pagar los daños y perjuicios previstos como cláusula penal, a razón de QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.F. 530,oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, a partir del día 25 de noviembre de 2013, inclusive, hasta la fecha en que quede firme el presente fallo. En tal sentido, se ordena la ejecución de una experticia complementaria al fallo que determine el número de días que transcurra desde el día 25 de noviembre de 2013, inclusive, hasta la fecha en que se dicte el auto que declare firme la sentencia definitiva que se dicte en el presente proceso, determinando el valor a pagar por este concepto al multiplicar el número de días por la suma de QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.F. 530,oo); y, 3) Pagar la indexación de los montos condenados en el aparte anterior desde la fecha en que se admitió el presente proceso (31 de mayo de 2013) hasta la fecha en que quede firme el fallo definitivo en el presente proceso, en base al vencimiento de cada día de retraso en el pago. A tales fines, se ordena experticia complementaria al fallo que determine, en forma escalonada y en función al valor que se sume día a día por efecto de la aplicación de la cláusula penal, el valor indexado del monto condenado en el aparte anterior; y, QUINTO: Se condena en costas a la empresa K-B-LLOS 00, C.A., de conformidad con lo establecido por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Queda CONFIRMADA, la decisión apelada de fecha 02 de Junio de 2014. Líbrese oficio de participación al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Regístrese, publíquese, notifíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa…

(Copia textual).

Contra dicha decisión, en fecha 07 de abril de 2015, anunció recurso de casación el profesional del derecho A.J.F.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., por lo que en fecha 15 de abril del 2015, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitió dicho recurso y ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Formalizado el recurso de casación y cumplidos los lapsos procesales, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, procedió a dictar sentencia en fecha 18 de febrero de 2016, cuyo dispositivo se transcribe de seguidas;

…CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 2015, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dicte nueva sentencia acogiendo el criterio emanado del presente fallo.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No ha lugar a la condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil…

(Copia textual).

Recibido el expediente por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el Juez del mencionado Tribunal, Dr. E.J.S.M., en fecha 30 de marzo del 2016, se inhibió del conocimiento del juicio, por cuanto ya había emitido opinión sobre lo principal del pleito y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución, de donde se recibió el día 07 de abril de 2016, dejándose constancia de ello por Secretaría en fecha 11 del mismo mes y año.

Posteriormente, el 14 de abril de 2016, la Jueza que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de ambas partes mediante boletas que a tal efecto fueron libradas, para la reanudación de la causa, la cual se verificaría, vencido el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la última de las notificaciones ordenadas, sucedido de los tres (03) días de despacho a que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y vencido ese último lapso comenzarían a correr los 40 días para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 522 del texto adjetivo civil. Dichas notificaciones se verificaron satisfactoriamente.

En fecha 26 de abril de 2016, se agregaron a los autos, las resultas de la inhibición, remitidas mediante oficio Nº 2016-143, de fecha 21 de abril del 2016, emanado del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual remitió el expediente contentivo de la incidencia de inhibición formulada por el Dr. E.J.S.M., de cuyas actas se desprende que la misma fue declarada con lugar, mediante decisión de fecha 21 de abril de 2016.

En fecha 08 de julio de 2016 esta alzada dictó un auto mediante el cual, fijó un lapso de 40 días consecutivos, siguientes a dicha fecha, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil.

Encontrándonos dentro del lapso para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició este proceso en virtud de la demanda presentada en fecha 17 de mayo del 2013, por el abogado J.A.F.R., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en contra de las sociedades mercantiles INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución, por simulación y subsidiariamente retracto legal arrendaticio. Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Junto con el escrito libelar, la parte actora consignó:

Marcado “A” (folio 25 al 28), instrumento poder autenticado en fecha 15 de mayo de 2013, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 33, Tomo 71.

Marcado “B” (folio 29 al 37), copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 3 de febrero de 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 30, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.

Marcado “C” (folio 38 al 41) copia fotostática del documento referente a la prórroga legal autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 26 de octubre de 2010, bajo el No. 19, Tomo 165 del cual se aprecia que la codemandada sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., cumplió con la formalidad de notificar la no prórroga del contrato objeto de la presente controversia.

Marcado “D” (folio 42), copia fotostática de la carta dirigida a INVERSIONES 1182450, C.A., en la que manifiesta su intención de adquirir el local que fue ofrecido en venta.

Marcado “E” (folio 43 al 50), copia impresa de correo electrónico.

Marcados “F” y “G (folio 51 al 60) copia fotostática de los poderes otorgados por P.A.A. y L.E.F.F., quienes actúan como Gerente Administrador “A” y Gerente Administrador “B” de INVERSIONES 1182450, C.A., a la abogado Z.G.D.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 21.374, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fechas 16 de agosto de 2010 y 17 de mayo de 2011.

Marcado “H” (folio 61) original de comunicación privada de fecha 15 de agosto de 2012, realizada por la ciudadana M.L.B. a INVERSIONES 1182450, C.A.

Marcado “I” (folios 62 al 69) original de la notificación de la aceptación a la oferta de fecha 23 de agosto de 2012 autenticada ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda.

Marcado “J” (folios 70 al 75) copia fotostática del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda referente a la preferencia ofertiva hecha por INVERSIONES 1182450, C.A., en la que notifica a la Sociedad Mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en la persona de su Directora General la ciudadana M.L.B.N., de fecha 09 de octubre de 2012 en la que se aprecia que la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., notificó sobre la preferencia ofertiva a la demandante.

Marcado “K” (folios 76 al 85) documento original en el cual la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se trasladó y constituyó en el local distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, con el propósito de notificar extrajudicialmente a los ciudadanos R.A.M.B. y L.E.F.F., Gerentes Administradores de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 26 de octubre de 2012, sobre la aceptación de la preferencia ofertiva.

Marcado “L” (folios 86 al 92) documento original en el cual la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se trasladó y constituyó en el local distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, con el propósito de notificar extrajudicialmente a los ciudadanos R.A.M.B. y L.E.F.F., Gerentes Administradores de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 30 de octubre 2012.

Marcado “M” (folio 93) original de comunicación privada de fecha 04 de marzo de 2013, realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., dirigida a la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., mediante la cual notificó la cesión de todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento a la empresa BEST CHOICE INC.

Marcado “N” (folios 94 al 95) copia fotostática del documento de Registro de Información Fiscal (RIF) de la empresa BEST CHOICE INC.

Marcado “O” (folio 96) constancia de recepción de solicitud de copia simple de fecha 08 de abril de 2013 del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 2012, referente al negocio jurídico celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., y la empresa BEST CHOICE INC.

Marcado “P” (folios 97 al 120) copia fotostática del documento referente a la dación en pago celebrada entre INVERSIONES 1182450, C.A., y BEST CHOICE INC, de fecha 14 de noviembre de 2012, el cual fue protocolizado ante el registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda.

Marcado “Q” (folios 121 al 126) copia fotostática del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 04 de octubre de 2011, registrada el 11 de noviembre de 2011, bajo el Nº 37, Tomo 298-A-SDO. Se deja constancia que el actor, en su libelo hace mención al anexo “R”, sin embargo, no se evidencia ninguna documental signada con esa nomenclatura.

El 31 de Mayo de 2013, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de las citaciones que de los demandados se practicara, a los fines de su contestación.

Los hechos relevantes alegados por la parte actora, como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:

Que conforme documento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 03 de febrero de 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 30, celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., el cual tuvo por objeto un inmueble, propiedad de la referida sociedad arrendadora, constituido por un local comercial ubicado en el Nivel Plaza (planta baja), distinguido con el Número 2, del edificio denominado TORRE LA CASTELLANA, situado en la Avenida principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.

Que el contrato de arrendamiento comenzó el día 20 de noviembre de 2000, y que se prolongó hasta el 25 de noviembre de 2010.

Que para instrumentar la finalización de la relación arrendaticia, en fecha 27 de octubre de 2010, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 19, Tomo 165 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, se estableció que efectivamente, de mutuo acuerdo se daba por terminada la relación arrendaticia y como quiera que la misma, al final del último contrato, había tenido una duración de diez (10) años, a partir de ese momento K-B-LLOS 00, C.A. haría uso de la prórroga legal consagrada en el artículo 38 del decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tres (03) años, lapso éste que tiene como vencimiento el día 24 de noviembre de 2013.

Que, estando dentro de la prórroga legal, en fecha 02 de julio de 2012, dirigió comunicación privada a la arrendadora INVERSIONES 1182450, C.A., mediante la cual le manifestó la intención de adquirir el local que ocupa como arrendataria. Por dicha operación se ofreció la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.824.000,00).

Que, como respuesta a la oferta de compra realizada, el 27 de julio de 2012, la representante legal de la empresa ciudadana M.L.B.N., recibió correo electrónico de parte de la ciudadana Z.G., quien en nombre de INVERSIONES 1182450, C.A., le envió documentos correspondientes a la preferencia ofertiva, valga decir a la oferta de venta que se le haría a ésta por un monto superior al ofrecido por su poderdante, valga decir por la cantidad de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.193.452,70), y un documento de respuesta a la preferencia ofertiva, en el que se pretendía que K-B-LLOS 00, C.A. manifestara su RENUNCIA al derecho de adquirir el inmueble.

Que la ciudadana Z.G. es la profesional del derecho a quien la empresa arrendadora otorga poder de disposición en cada negociación de compra-venta que realiza. Que, ante tal situación, le envió a la arrendadora comunicación privada en fecha 15 de agosto de 2012, quien la recibió en la misma fecha, en la que le participó la aceptación plena de la oferta contenida en el documento enviado por correo electrónico, para la adquisición del local comercial que ocupa como arrendataria, por el precio establecido en dicho instrumento.

Que, como ratificación de la aceptación contenida en el documento privado, en fecha 23 de agosto de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, NOTIFICÓ a la arrendadora la aceptación a la oferta realizada por correo electrónico, antes referida.

Que, lamentablemente para el demandante, la arrendadora procedió a evitar le fuere hecha la notificación con la respuesta de la preferencia ofertiva, lo cual se evidencia de la gestión de notificación infructuosa que realizara la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 26 de octubre de 2012.

Que, no obstante, la parte actora insistió en notificar su deseo de aceptar la oferta hecha por la arrendadora y en ese sentido por intermedio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 30 de Octubre de 2012, realizó la notificación aunque fuera del lapso establecido en el Parágrafo Único del artículo 44 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no surtiendo el efecto legal conducente.

Que, en fecha 04 de marzo de 2013, la arrendadora INVERSIONES 1182450, C.A., envió comunicación privada a la actora mediante la cual le notificó que había cedido todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado con ésta, a la empresa BEST CHOICE, INC, por lo que a partir de esa fecha los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento serían facturados y cobrados por la cesionaria.

Que en fecha 08 de abril de 2013, se obtuvo una copia fotostática simple del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda el 14 de noviembre de 2012, el cual contiene un negocio jurídico según el cual la empresa INVERSIONES 1182450, C.A., representada por su apoderada especial Z.D.G.D.S., DIO EN PAGO a la empresa BEST CHOICE INC., todos los locales y oficinas de su propiedad que conforman el Edificio denominado “Torre La Castellana”, entre los que se encuentra el local Nº 2, que ocupa su representada como arrendataria, quedando específicamente inscrito en fecha 14 de noviembre de 2012, bajo el Nº 2012.2093, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.9876, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, enterándose así de la traslación de la propiedad del inmueble.

Que dicho negocio jurídico (DACION EN PAGO) tuvo justificación en un Acta de Asamblea General de Accionistas celebrada el 21 de marzo de 2012, inscrita en la oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 27 de Abril de 2012, bajo el Número 1, Tomo 111-A SDO, en el cual se resolvió disminuir parcialmente el patrimonio de la DEUDORA en Bs.F 247.955.531,30; y que, como consecuencia de dicha disminución y visto que la DEUDORA no dispone de dinero efectivo en tal magnitud, se acordó que para satisfacer la obligación contraída la DEUDORA daría en pago a BEST CHOICE, INC., en su carácter de única accionista de la DEUDORA, los inmuebles propiedad de la DEUDORA.

Que, de una revisión del expediente contentivo del Acta Constitutiva de la arrendadora y de los Actos celebrados por la Asamblea de Accionistas se pudo constatar en primer lugar que no existe el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, celebrada el 21 de marzo de 2012, a la que alude como causa de la obligación cuyo pago fue el inmueble objeto de la controversia. Que, por el contrario, existe un Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 04 de Octubre de 2011, registrada el 11 de noviembre de 2011, bajo el No. 37, Tomo 298-A-SDO, además de otra Acta de Asamblea donde efectivamente se acuerda la disminución del patrimonio, celebrada el 24 de enero de 2012, registrada el 22 de marzo de 2012, bajo el número 31, Tomo 71-A-Sdo.

Que, de dichas asambleas no se evidencia la existencia de obligación alguna asumida por la arrendadora a favor de su única accionista que pudiese ser saldada con la dación en pago del inmueble que ocupa la actora como arrendataria. Que, ello conlleva inexorablemente a concluir que se está en presencia de un acto simulado para hacer la traslación de la propiedad del inmueble a un tercero sin contraprestación alguna a título evidentemente gratuito pues de la Asamblea erróneamente identificada, no surgió ningún tipo de obligación para la pretendida acreedora.

Que, si la dación en pago lo fue a título gratuito, en un acto simulado, efectivamente el precio y las condiciones resultaron a todas luces inferior y más favorables que las ofrecidas inicialmente a la actora, lo cual se subsume en uno de los supuestos establecidos en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia del retracto legal arrendaticio, razón por la que debe solicitarse judicialmente la declaratoria del acto simulado y subsidiariamente a dicha declaratoria el derecho de retracto

El petitorio de la demanda la formuló en los siguientes términos;

…PRIMERO: Que la DACIÓN EN PAGO celebrada entre las demandadas mediante documento protocolizado ante el Registro Público del municipio Chacao del Estado Miranda el 14 de Noviembre de 2012, bajo el Nº 2012.2093, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.9876, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, fue un acto SIMULADO en razón de que no existe ninguna acreencia a favor de BEST CHOICE INC., que devenga de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450 C.A. en la que se acordó la disminución del valor del patrimonio de ésta última.

SEGUNDO: Que en razón de la naturaleza SIMULADA del contrato de dación en pago contenido en el documento descrito en el acápite anterior, la traslación de la propiedad del local Nº 2, situado en la Planta Baja (Nivel Plaza) del Edificio denominado “Torre La Castellana”, ubicado en la Avenida principal (Eugenio Mendoza) de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, que ocupa mi representada en calidad de arrendataria, no comportó el pago de prestación alguna, es decir se realizó a título gratuito.

TERCERO: Subsidiariamente a la declaratoria de SIMULACIÓN, que resulta procedente el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a favor de mi representada y en consecuencia se le subrogue a mi mandante sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en lugar de la empresa BEST CHOICE INC., como propietaria del inmueble descrito en el acápite anterior, en las mismas condiciones, valga decir sin el pago de la suma a la que ascendía la oferta realizada a mi mandante, es decir la cantidad de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.193.452,70).

CUARTO: Se condena a las demandadas al pago de las costas y costos procesales…

(Copia textual).

La demanda fue estimada en la suma de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y TRES MIL CUATROCIUENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.193.452,70), que equivalía para la fecha de introducción de la misma a VEINTE MIL CUATROCIENTAS NOVENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS CON CINCUENTA Y SEIS CENTÉSIMAS (20.499,56 U.T.).

Cumplidos los trámites de la citación de las co-demandadas, en fecha 10 de abril del 2016, procedieron a dar contestación a la demanda en los siguientes términos;

Que rechazaban y contradecían, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que intentara en su contra la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., por no ser ciertos los hechos señalados en el libelo, ni mucho menos, las consecuencias y conjeturas jurídicas que de los mismos puedan derivarse.

Que, no es cierto, por lo que se negaba, la inexistencia del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha veintiuno (21) de marzo de 2012. Que es falso, por lo que se negaba y rechazaba, que no se evidencie la existencia de obligación alguna asumida por la arrendadora codemandada, INVERSIONES 1182450, C.A., a favor de BEST CHOICE INC., que pudiere ser compensada con la “Dación en Pago” del inmueble que ocupa la demandante arrendataria. Que no es cierto, por lo que negaban, rechazaban y contradecían– tal como alega la parte actora- que se esté en presencia de un acto simulado.

Que no es cierto, tal como afirma la parte actora, que la dación en pago es un acto simulado, y que el precio y las condiciones resultaron inferiores y más favorables que las ofrecidas inicialmente a la parte actora, por la co-demandada INVERSIONES 1182450, C.A.

Que negaban, rechazaban y contradecían el alegato de la actora consistente en señalar que BEST CHOICE INC., recibió en dación en pago el inmueble objeto de arrendamiento en condiciones más favorables que las ofertadas por la co-demandada INVERSIONES 1182450, C.A.

Que, negaban, rechazaban y contradecían, por falso, que INVERSIONES 1182450, C.A., en su carácter de arrendadora, haya tenido que cumplir con el requisito de la preferencia ofertiva, para realizar la traslación de propiedad de manera simulada.

Que, no era cierto, que de manera premeditada, la arrendadora INVERSIONES 1182450, C.A., haya provocado que la aceptación de la oferta jamás llegara dentro del plazo de quince (15) días que la ley establece.

Que no era cierto, por lo que negaban, rechazaban y contradecían que, con base a lo alegado en los folios 3 y 4 del escrito libelar, se haya buscado impedir a toda costa que se produjera la aceptación de la parte actora a la oferta.

Que no es cierto, por lo que negaban, rechazaban y contradecían que a pesar de que la arrendadora procedió a “Dar en Pago” a BEST CHOICE INC., el local que ocupa la parte actora como arrendataria, se desprenda de ello la intención de la arrendadora de que la parte actora no conociera la existencia de la dación en pago.

Que era falso y, por tanto, negaban, rechazaban y contradecían, que la motivación o causa del negocio jurídico celebrado sea falsa o que se haya podido constatar que la última asamblea de Accionistas no lo fue en fecha 21 de marzo de 2012, como aparece en el documento de dación en pago, sino que fue celebrada el 24 de enero de 2012, registrada el 22 de marzo de 2012, bajo el Nº 31, Tomo 71-A-Sdo.

Que negaban, rechazaban y contradecían que del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha veintiuno (21) de marzo de 2012, no se desprenda que INVERSIONES 1182450, C.A., haya asumido alguna obligación a favor de BEST CHOICE INC., como consecuencia inmediata que BEST CHOICE, INC., se erigiera como acreedora de INVERSIONES 1182450, C.A., por tanto, dicha acreencia no era inexistente sino cierta y exigible.

Que no era cierto, que de la disminución del valor del patrimonio, no se desprenda la obligación de restituir algún monto por parte de INVERSIONES 1182450, C.A., a BEST CHOICE, INC.

Que no era cierto, que la celebración de la dación en pago, se haya llevado a cabo sobre la base de una acreencia inexistente y por un monto distinto al causado. Que no era cierto, que se haya simulado una operación de dación en pago por una acreencia inexistente que tuviera visos de certeza, a los fines de evitar que se descubriera una supuesta intencionalidad en la operación.

Que, rechazaban, negaban y contradecían que se haya pretendido la entrega de la propiedad del inmueble arrendado sin la existencia de acreencia alguna. Que era falso que, el precio ofertado a la actora, por la codemandada, INVERSIONES 1182450, C.A., haya sido mayor a aquel por el que se verificó la dación en pago.

Que, negaban, contradecían y rechazaban que haya mediado manipulación, engaño o consentimiento fraudulento alguno por parte de su representada e INVERSIONES 1182450, C.A., en la celebración de la dación en pago que dio origen a la traslación de la propiedad del inmueble arrendado, que pudiese devenir en un vicio del consentimiento y que constituyese el supuesto negado de simulación.

En este orden de ideas, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la codemandada BEST CHOICE, INC., procedió a reconvenir a la actora K-B-LLOS 00, C.A., en los términos que se resumen;

Que, según constaba de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, en fecha 03 de Febrero de 2010, bajo el Nº 29, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría, el cual acompañaron, marcado con la letra “A”, INVERSIONES 1182450, C.A., celebró con K-B-LLOS 00, C.A., un contrato de arrendamiento inmobiliario que se rigió –entre otras- por las siguientes cláusulas y condiciones: 1. tendría por objeto un local comercial, ubicado en el Nivel Plaza (Planta Baja), distinguido con el número 2, del edificio denominado TORRE LA CASTELLANA, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., en jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda (Cláusula PRIMERA, página 1 del contrato; 2. Que el arrendatario pagaría un canon mensual de arrendamiento de Siete Mil Ochocientos Setenta y Seis Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs.F. 7.876,66), todo dentro de los primeros 5 días de cada mes, por mensualidades adelantadas (Cláusula TERCERA, página 2 de EL CONTRATO); 3. Que el contrato tendría una duración de UN (1) año improrrogable, contados a partir del 25 de Noviembre de 2009, en el entendido que la relación arrendaticia nació en fecha 20 de Noviembre de 2000 (Cláusula SEGUNDA, página 2 de EL CONTRATO); 4. Que, en caso de no entregar el local comercial el inquilino a la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, éste pagaría, por concepto de cláusula penal, una cantidad de Quinientos Treinta Bolívares (Bs.F. 530,00), por cada día de retardo contados, según el caso, desde el día siguiente de la terminación y hasta el día de la entrega del inmueble objeto del contrato, en las condiciones estipuladas (Cláusula VIGÉSIMA TERCERA, página 11 de EL CONTRATO). Que, llegada la fecha de finalización del contrato de arrendamiento y previo el desahucio correspondiente, las partes involucradas en dicha relación, es decir, INVERSIONES 1182450, C.A. y K-B-LLOS 00, C.A., celebran un documento que las partes titulan como “prórroga legal”, el cual consta de documento debidamente otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de Octubre de 2010, bajo el Nº 29, Tomo 165 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría, y que tiene que ver con la finalización de la relación arrendaticia prevista en EL CONTRATO, dentro de cuyo contexto se señala que: 1. Ambas partes acordaron en no darle prórroga contractual o convencional al contrato de arrendamiento (Punto Tercero, página 2 de la PRÓRROGA LEGAL); 2. La arrendataria, en ejercicio del artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se acogió a la prórroga legal arrendaticia, en el entendido que la misma tendría una duración de TRES (03) años (Punto Cuarto, página 2 de la PRÓRROGA LEGAL); 3. Que, como consecuencia del ejercicio de la prórroga legal arrendaticia, la relación contractual, incluida la prórroga legal de tres (3) años, CONCLUIRÍA EN FECHA 24 DE NOVIEMBRE DE 2013 (Punto Cuarto, página 3 de la PRÓRROGA LEGAL); 4. Que, ambas partes reconocían el deber de la arrendataria de entregar el inmueble, libre de personas y bienes, para la fecha de la finalización del contrato, en el entendido que la no entrega del inmueble oportunamente daría derecho al ejercicio y solicitud de la medida de SECUESTRO prevista en el artículo 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Punto Séptimo, página 3 de la PRÓRROGA LEGAL).

Que, era el caso que, previo a la finalización del contrato de arrendamiento y la prórroga legal arrendaticia, se solicitó a la arrendataria coordinar todo el asunto relativo a la entrega de EL INMUEBLE, obteniendo de la arrendataria negativa plena a dar cumplimiento a lo previsto.

Que, el día 25 de Noviembre de 2013, se trasladaron al inmueble objeto del contrato a recibir sus llaves y verificar todo lo relativo a la finalización del contrato de arrendamiento y la prórroga legal, y lamentablemente el mismo continuaba con bienes y personas dentro, continuando la negativa de la arrendataria a cumplir con lo previsto contractualmente.

Que, como consecuencia de lo anterior, existía un claro incumplimiento del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal, al no haber entregado K-B-LLOS 00, C.A., el local objeto del contrato de arrendamiento para el día 24 de Noviembre de 2013, aplicándose, las consecuencias previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el propio contrato de arrendamiento, esto es, el deber de hacer entrega del local libre de bienes y personas para la fecha en cuestión, siendo por ello procedente el ejercicio de la presente acción.

Que, cabía señalar que en razón del documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 14 de Noviembre de 2012, bajo el N° 2012.2111, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 240.13.718.1.9894, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 y agotada la preferencia ofertiva (Anexo “D”), la empresa INVERSIONES 1182450, C.A. dio en pago a la también sociedad mercantil BEST CHOICE INC, el inmueble, razón por la cual, en principio y en conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha empresa está en la obligación de respetar los términos de la relación arrendaticia.

Que, como consecuencia de lo anterior, procedían a demandar, como en efecto demandaba a K-B-LLOS, 00 C.A., para que conviniera, o a ello fuera condenado por este Despacho, en los siguientes hechos y consecuencias jurídicas: a) En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y la prórroga legal arrendaticia correspondiente suscrito entre INVERSIONES 1182450, C.A., y K-B-LLOS00, C.A. b) Que, como consecuencia de lo anterior, en entregar a la propietaria de EL INMUEBLE, esto es, a BEST CHOICE, INC., libre de personas y bienes, el local comercial objeto del contrato, el cual consta de un local comercial. c) Que, igualmente, y como daños y perjuicios previstos a través de cláusula penal, solicitan se pague la suma de QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 530,00) por cada día de retraso en la entrega de EL INMUEBLE, cantidad ésta que deberá computarse desde el día 24 de noviembre de 2013 (exclusive) hasta la fecha definitiva de su entrega (inclusive), para lo cual solicitaron y anticiparon que se ordene una experticia complementaria al fallo a los fines de determinar el número de días que transcurrió desde la fecha en que debió hacerse efectiva la entrega del EL INMUEBLE hasta la fecha correspondiente para su entrega. d) En pagar la suma que corresponda por vía de indexación o ajuste inflacionario de los montos correspondientes en el punto anterior de cláusula penal, para lo que solicitaron y anticiparon que se ordenara una experticia complementaria al fallo; e) En pagar las costas y costos del proceso.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad para dar contestación a la reconvención, la parte actora-reconvenida lo hizo alegando lo siguiente:

Que planteaba la figura conocida como “CAUTIO JUDICATUM SOLVI” según la cual, el demandante no domiciliado en el país debe afianzar el pago de lo que pudiere ser juzgado y sentenciado, salvo que determine que posee bienes suficientes en el País, o lo que es lo mismo una caución de solvencia judicial, en el sentido que se exige para demandar en el País como garantía en caso de que la pretensión no prospere y a los fines de responder de los daños y perjuicios que se puedan causar por efectos del juicio.

Que, en el caso que nos ocupa, la demandante (reconviniente) BEST CHOICE INC., es a todas luces una empresa constituida y domiciliada en Barbados.

Que, así se deduce del acta constitutiva de dicha sociedad de comercio identificada en el poder otorgado a sus representantes judiciales, y de todas las afirmaciones realizadas al respecto por éstas, y por consiguiente debe, a los fines de entablar juicio civil como el que pretende ceñirse a lo estrictamente establecido en el artículo 36 del Código Civil.

Que, pertenecen a la empresa demandante (reconviniente) una serie de inmuebles, cuya propiedad deriva de un acto jurídico cuya declaratoria de simulado resulta la pretensión deducida del juicio principal y en ese sentido, puesta en duda la legalidad de dicha propiedad, la cual puede resultar en entredicho por la sentencia que debe recaer sobre dicha acción, la excepción promovida por esa representación judicial debe prosperar en derecho y ordenarse a la demandada – reconviniente la constitución de la CAUTIO JUDICATUM SOLVI.

El 30 de abril del 2014, la abogada M.G.P. de promoción de pruebas por ambas sociedades las cuales fueron admitidas por el Juzgado de la causa en fecha 05 de mayo del 2014; y en fecha 07 de mayo del 2014, hizo lo propio la abogada O.L., en su carácter de apoderada judicial de la actora, siendo admitidas las mismas en fecha 12 de mayo del 2014.LABRADOR, actuando como representante judicial de las sociedades mercantiles BEST CHOICE INC. e INVERISONES 1182450 C.A., consignó escrito

En fecha 02 de junio de 2014, el Tribunal a-quo dictó sentencia mediante la cual declaró:

…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por simulación y retracto legal arrendaticio incoada por la empresa K-B-LLOS00, C.A. en contra de las empresas INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC; SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la falta de cautio judicatum solvi por parte de la co-demandada BEST CHOICE, INC., en relación a la reconvención propuesta en contra de la actora K-B-LLOS 00, C.A; TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por BEST CHOICE, INC en contra de K-B-LLOS 00, C.A. por cumplimiento del contrato de arrendamiento originalmente suscrito entre INVERSIONES 1182450, C.A y K-B LLOS 00, C.A. En consecuencia se condena a la empresa K-B LLOS 00, C.A. a: 1) Entregar a BEST CHOICE, INC, el local comercial objeto del contrato, esto es, un local comercial ubicado en el Nivel Plaza (planta baja) distinguido con el Número 2, del edificio TORRE LA CASTELLANA, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con calle J.Á.L., jurisdicción del Municipio Chacao, Estado Miranda; 2) Pagar los daños y perjuicios previstos como cláusula penal, a razón de QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.F 530,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, a partir del día 25 de Noviembre de 2013, inclusive, hasta la fecha en que quede firme el presente fallo. En tal sentido, se ordena la ejecución de una experticia complementaria al fallo que determine el número de días que transcurra desde el día 25 de Noviembre de 2013, inclusive, hasta la fecha en que se dicte el auto que declare firme la sentencia definitiva que se dicte en el presente proceso, determinando el valor a pagar por este concepto al multiplicar el número de días por la suma de QUINIENTOS TREINTA BOLÍVARES (BsF. 530,00); 3) Pagar la indexación de los montos condenados en el aparte anterior desde la fecha en que se admitió el presente proceso (31 de mayo de 2013) hasta la fecha en que quede firme el fallo definitivo en el presente proceso. A tales fines, se ordena experticia complementaria al fallo que determine, en forma escalonada y en función al valor que se sume día a día por efecto de la aplicación de la Cláusula Penal, el valor indexado del monto condenado en el aparte anterior; CUARTO: Se condena en costas a la empresa K-B-LLOS00, C.A., tanto de la demanda principal como de la reconvención propuesta en su contra, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …

(Copia textual).

El 06 de junio del 2014, la abogada O.L.M., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil K-B-LLOS 00 C.A., apeló de la decisión dictada por el a-quo, por lo que en fecha 04 de julio del 2014, el Juzgado de la causa oyó la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Efectuado el sorteo de ley en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien lo decidió en fecha 20 de febrero de 2015, en los términos señalados supra.

Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, un resumen claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la controversia objeto de decisión en esta oportunidad.

Motivos Para decidir

Por cuanto la Sala de Casación Civil de nuestro m.T.S.d.J., en fecha 18 de febrero de 2015, declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte actora; Sociedad Mercantil K-B-llos 00, C.A., contra la sentencia dictada el 20 de febrero de 2015, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia decretó la nulidad de dicho fallo recurrido y ordenó al Tribunal Superior que resultara competente, dictara nueva sentencia acogiendo el criterio emanado de dicho fallo, relativo a que el juez de la recurrida partió de una suposición falsa, al estimar que la locataria tuvo conocimiento cierto que se había transmitido la propiedad del bien arrendado desde que le fuera comunicado en fecha 04 de marzo del 2013, pues fue sólo a partir del 08 de abril de 2013, cuando la representación judicial de la misma se trasladó al Registro, vista la controversia surgida por la oferta de venta del inmueble cuya aceptación resultó fallida, y que se tuvo la certeza de la ocurrencia de la dación en pago del inmueble, fecha a partir de la cual, en su opinión, debe comenzar a computarse el lapso de caducidad, corresponde a esta Superioridad, en virtud de haberse abocado al conocimiento del presente juicio mediante auto de fecha 14 de abril del 2016, luego de valorar el material probatorio traído a los autos por ambas partes, proceder a emitir pronunciamiento de fondo, con apego estricto al criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual todo Juez Superior que conoce en apelación, debe necesariamente realizar un nuevo análisis de la controversia, tomando en cuenta los límites en que quedo planteada la misma según lo alegado tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, así como los elementos probatorios producidos en la instancia inferior. Y así se establece.-

Del tema decideumdum

Como quedó establecido en la parte narrativa del presente fallo, lo peticionado en el presente juicio se circunscribe a la determinación si la operación a través de la cual la empresa INVERSIONES 1182450, C.A., le transmitió a la también sociedad de comercio BEST CHOICE, INC, vía dación en pago, la propiedad de un local comercial ubicado en el Nivel Plaza (planta baja) distinguido con el Número 2, del edificio TORRE LA CASTELLANA, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con calle J.Á.L., jurisdicción del Municipio Chacao, estado Miranda es un negocio simulado en razón de no existir ninguna acreencia a favor de BEST CHOICE, INC, que emanaba de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A. en la que se acordó la disminución del valor del patrimonio de ésta última, alegándose que la operación se hizo a título gratuito. Igualmente corresponde determinar si resulta procedente el retracto legal arrendaticio a favor de K-B-LLOS 00, C.A.; en lugar de la empresa BEST CHOICE, INC., y por último, determinar la procedencia de la reconvención intentada por BEST CHOICE, INC en contra de K-B-LLOS 00, C.A. por el cumplimiento del contrato de arrendamiento entre ambas empresas, todo ello aplicando el criterio emanado de la sentencia emitida en fecha 18 de febrero de 2015 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que casó la decisión del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial de fecha 20 de febrero de 2015.

En este sentido, es preciso entrar a valorar el material probatorio traído a los autos por ambas partes, a lo cual se procede de seguidas;

DE LAS PRUEBAS.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. Tal como se señaló supra, junto al escrito libelar, la parte actora acompañó;

  1. - Marcado “A”, instrumento poder autenticado en fecha 15 de mayo de 2013, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 33, Tomo 71. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y del mismo queda probado el carácter con que actúan los abogados A.J.F.D., F.E.D.R., J.A.F.R. y O.L.M., como apoderados judiciales de la empresa K-B-LLOS 00, C.A. Así se establece.-

  2. - Marcado “B” (folio 29 al 37), copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 3 de febrero de 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 30, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y del mismo queda probada la existencia del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 3 de febrero de 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 30, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado M.A. se establece.-

  3. - Marcado “C” (folio 38 al 41) copia fotostática del documento referente a la prórroga legal autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 26 de octubre de 2010, bajo el No. 19, Tomo 165. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, del cual se aprecia que la codemandada sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., cumplió con la formalidad de notificar la no prórroga del contrato objeto de la presente controversia. Así se establece.-

  4. - Marcado “D” (folio 42), copia fotostática de la carta dirigida a INVERSIONES 1182450, C.A., en la que manifiesta su intención de adquirir el local que fue ofrecido en venta. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de la mencionada carta se desprende la intención de la parte actora de adquirir el local que fue ofrecido en venta. Así se establece.-

  5. - Marcado “E” (folio 43 al 50), copia impresa de correo electrónico. Dicha documental fue impugnada y desconocida en la oportunidad de contestarse la demanda y, por tanto, al no haberse cumplido con la carga derivada del acto de su impugnación, debe desecharse como prueba en relación al presente proceso. Así se establece.-

  6. - Marcados “F” y “G” (folio 51 al 60) copia fotostática de los poderes otorgados por P.A.A. y L.E.F.F., quienes actúan como Gerente Administrador “A” y Gerente Administrador “B” de INVERSIONES 1182450, C.A., a la abogada Z.G.D.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 21.374, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fechas 16 de agosto de 2010 y 17 de mayo de 2011. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y del mismo queda probado el carácter con que actúa la abogada Z.G.D.S.. Así se establece.-

  7. - Marcado “H” (folio 61) original de comunicación privada de fecha 15 de agosto de 2012, realizada por la ciudadana M.L.B. a INVERSIONES 1182450, C.A. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de la mencionada comunicación se desprende que la ciudadana M.L.B.N., en su carácter de Directora General de la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., notifica la aceptación plena para la adquisición del local comercial objeto de la presente demanda. Así se establece.-

  8. - Marcado “I” (folios 62 al 69) original de la notificación de la aceptación a la oferta de fecha 23 de agosto de 2012 autenticada ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de la mencionada notificación se desprende la aceptación a la oferta de fecha 23 de agosto de 2012. Así se establece.-

  9. - Marcado “J” (folios 70 al 75) copia fotostática del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda referente a la preferencia ofertiva hecha por INVERSIONES 1182450, C.A., en la que notifica a la Sociedad Mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en la persona de su Directora General la ciudadana M.L.B.N., de fecha 09 de octubre de 2012. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en la que se aprecia que la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., notificó sobre la preferencia ofertiva a la demandante. Así se establece.-

  10. - Marcado “K” (folios 76 al 85) documento original en el cual la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se trasladó y constituyó en el local distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, con el propósito de notificar extrajudicialmente a los ciudadanos R.A.M.B. y L.E.F.F., Gerentes Administradores de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 26 de octubre de 2012, sobre la aceptación de la preferencia ofertiva. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de su contenido que la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se trasladó y constituyó en el local distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, con el propósito de notificar extrajudicialmente a los ciudadanos R.A.M.B. y L.E.F.F., Gerentes Administradores de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 26 de octubre de 2012, sobre la aceptación de la preferencia ofertiva. Así se establece.-

  11. - Marcado “L” (folios 86 al 92) documento original en el cual la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se trasladó y constituyó en el local distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, con el propósito de notificar extrajudicialmente a los ciudadanos R.A.M.B. y L.E.F.F., Gerentes Administradores de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 30 de octubre 2012, sobre la aceptación de la preferencia ofertiva. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de su contenido que la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se trasladó y constituyó en el local distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, con el propósito de notificar extrajudicialmente a los ciudadanos R.A.M.B. y L.E.F.F., Gerentes Administradores de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 30 de octubre 2012, sobre la aceptación de la preferencia ofertiva. Así se establece.-

  12. - Marcado “M” (folio 93) original de comunicación privada de fecha 04 de marzo de 2013, realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., dirigida a la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., mediante la cual notificó la cesión de todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento a la empresa BEST CHOICE INC. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose la comunicación privada de fecha 04 de marzo de 2013, realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., dirigida a la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., mediante el cual notificó la cesión de todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento a la empresa BEST CHOICE INC. Así se establece.-

  13. - Marcado “N” (folios 94 al 95) copia fotostática del documento de Registro de Información Fiscal (RIF) de la empresa BEST CHOICE INC. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose la identificación del Registro de Información Fiscal (RIF) de la empresa BEST CHOICE INC. Así se establece.-

  14. - Marcado “O” (folio 96) constancia de recepción de solicitud de copia simple de fecha 08 de abril de 2013 del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 2012, referente al negocio jurídico celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., y la empresa BEST CHOICE INC. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose la constancia de recepción de solicitud de copia simple de fecha 08 de abril de 2013 del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 2012, referente al negocio jurídico celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., y la empresa BEST CHOICE INC. Así se establece.-

  15. - Marcado “P” (folios 97 al 120) copia fotostática del documento referente a la dación en pago celebrada entre INVERSIONES 1182450, C.A., y BEST CHOICE INC, de fecha 14 de noviembre de 2012, el cual fue protocolizado ante el registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose la dación en pago celebrada entre INVERSIONES 1182450, C.A., y BEST CHOICE INC, de fecha 14 de noviembre de 2012, el cual fue protocolizado ante el registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda. Así se establece.-

  16. - Marcado “Q” (folios 121 al 126) copia fotostática del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 04 de octubre de 2011, registrada el 11 de noviembre de 2011, bajo el Nº 37, Tomo 298-A-SDO. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 04 de octubre de 2011, registrada el 11 de noviembre de 2011, bajo el Nº 37, Tomo 298-A-SDO. Así se establece.-

    DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.

    La codemandada BEST CHOICE, INC, aportó las siguientes probanzas:

  17. - Marcado “B” (folios 359 al 383) copia fotostática del documento referente a la dación en pago celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., y la empresa BEST CHOICE INC, de fecha 14 de noviembre de 2012, el cual fue protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia la dación en pago celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., y la empresa BEST CHOICE INC, de fecha 14 de noviembre de 2012, el cual fue protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda. Así se establece.-

  18. - Marcado “C” (folios 384 al 408) copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital de fecha 3 de febrero de 2010, bajo el No. 29, Tomo 30, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre La Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital de fecha 3 de febrero de 2010, bajo el No. 29, Tomo 30, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Así se establece.-

  19. - Marcado “D” (folios 409 al 412) copia certificada del documento referente a la prórroga legal autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 27 de octubre de 2010, bajo el No. 19, Tomo 165. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose la prórroga legal autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 27 de octubre de 2010, bajo el No. 19, Tomo 165. Así se establece.-

  20. - Marcado “E” (folios 413 al 418) copia fotostática del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda referente a la preferencia ofertiva hecha por INVERSIONES 1182450, C.A., en la que notifica a la Sociedad Mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en la persona de su Directora General la ciudadana M.L.B.N., de fecha 11 de octubre de 2012. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose la preferencia ofertiva hecha por INVERSIONES 1182450, C.A., en la que notifica a la Sociedad Mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en la persona de su Directora General la ciudadana M.L.B.N., de fecha 11 de octubre de 2012. Así se establece.-

    Por su parte, la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., aportó las siguientes probanzas:

  21. - Marcado “A” (folios 461 al 462) copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) de fecha 26 de febrero de 2002, anotado bajo el número 52, Tomo 22. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) de fecha 26 de febrero de 2002, anotado bajo el número 52, Tomo 22. Así se establece.-

  22. - Marcado “B” (folios 463 al 475) copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda de fecha 23 de noviembre de 2006, anotado bajo el número 70, Tomo 159. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda de fecha 23 de noviembre de 2006, anotado bajo el número 70, Tomo 159. Así se establece.-

  23. - Marcado “C” (folios 476 al 483) copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) de fecha 26 de febrero de 2002, anotado bajo el Número 47, Tomo 22. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) de fecha 26 de febrero de 2002, anotado bajo el Número 47, Tomo 22. Así se establece.-

  24. - Marcado “D” (folios 484 al 492) copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda de fecha 25 de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 16, Tomo 226. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose que entre las partes que conforman el presente juicio se celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja) distinguido con el número 2, del edificio denominado Torre La Castellana, situado en la Av. Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha 25 de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 16, Tomo 226. Así se establece.-

  25. - Marcado “E” (folios 493 al 517) copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 3 de febrero de 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 30, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 3 de febrero de 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 30, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Así se establece.-

  26. - Marcado “F” (folios 519 al 521) copia fotostática del documento referente a la prórroga legal autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 27 de octubre de 2010, bajo el No. 19, Tomo 165, el cual ha sido marcado con la letra “F”. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, del cual se aprecia el documento referente a la prórroga legal autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 27 de octubre de 2010, bajo el No. 19, Tomo 165. Así se establece.-

  27. - Marcado “G” (folios 522 al 527) original del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda referente a la preferencia ofertiva hecha por INVERSIONES 1182450, C.A., en la que notifica a la Sociedad Mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en la persona de su Directora General la ciudadana M.L.B.N., de fecha 11 de octubre de 2012. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, del cual se aprecia que la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., notificó sobre la preferencia ofertiva a la demandante. Así se establece.-

  28. - Marcado “H” (folios 528 al 535) copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., celebrada en fecha 21 de marzo de 2012, registrada bajo el No.1, Tomo 111 A-Sdo., en fecha 27 de abril de 2012. Este tribunal le otorga valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose que la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., celebró Asamblea Extraordinaria en la que se discutió la disminución del patrimonio mediante la entrega de unos inmuebles a la empresa BEST CHOICE INC. Así se establece.-

  29. - Marcado “I” (folios 536 al 561) copia certificada del documento referente a la dación en pago celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., y la empresa BEST CHOICE INC, de fecha 14 de noviembre de 2012, el cual fue protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el documento referente a la dación en pago celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., y la empresa BEST CHOICE INC, de fecha 14 de noviembre de 2012, el cual fue protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda. Así se establece.-

  30. - Marcado “J” (folios 562 al 569) copia fotostática del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., celebrada en fecha 04 de octubre de 2011, registrada bajo el No.37, Tomo 298 A-SDO, en fecha 11 de noviembre de 2011. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., celebrada en fecha 04 de octubre de 2011, registrada bajo el No.37, Tomo 298 A-SDO, en fecha 11 de noviembre de 2011. Así se establece.-

  31. - Marcado “K” (folios 570 al 578) copia fotostática del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., celebrada en fecha 24 de enero de 2012, registrada bajo el No.31, Tomo 71- A-SDO, en fecha 22 de marzo de 2012. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., celebrada en fecha 24 de enero de 2012, registrada bajo el No.31, Tomo 71- A-SDO, en fecha 22 de marzo de 2012. Así se establece.-

  32. - En cuanto a las documentales que rielan a los folios 352 al 358 impugnados por la representación de K-B-LLOS 00, C.A., y que se corresponde a copia simple de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 21 de marzo de 2012, se observa que a los folios 528 al 535, constan las certificaciones de dichas actuaciones, con lo que se le otorga valor probatorio en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

    Valorado como ha sido el material probatoria traídos a los autos por ambas partes, se procede a emitir pronunciamiento de fondo.

    De la Simulación.

    La parte actora demanda la nulidad por simulación del contrato de dación en pago celebrado entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC, el cual consta en documento protocolizado en fecha 14 de noviembre de 2012, bajo el N° 2012.2093, según asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.19876, correspondiente al folio Real del año 2012, mediante el cual se le transmitió a BEST CHOICE, INC, entre otros bienes inmuebles, un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre La Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.

    Tal como quedo expresado en la parte narrativa del presente fallo, la actora señaló entre otras cosas que no era cierta la existencia de un Acta de Asamblea de Accionistas de la empresa Inversiones 1182450, C.A. de fecha 21 de Marzo de 2012, registrada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº 1, Tomo 1, 11-A Sdo., de fecha 27 de abril de 2012, pues de la revisión del expediente mercantil llevado por el Registro, no se constata tal Asamblea de Accionistas.

    Asimismo alegó que lo que existía eran dos Asambleas de Accionistas, la primera de fecha 04 de octubre de 2011, registrada en fecha 11 de Noviembre de 2011, bajo el Nº 37, Tomo 298-A-Sdo.; y otra Acta de Asamblea donde efectivamente se acuerda la disminución patrimonial celebrada el 24 de enero de 2012, registrada el 22 de marzo de 2012, bajo el Nº 31, Tomo 71-A-Sdo., de las cuales no se evidencia la existencia de obligación alguna por parte de la empresa INVERSIONES 1182450, C.A. para con la empresa BEST CHOICE, INC, lo que, a su decir, conlleva a entender que se está en presencia de un acto simulado.

    Aunado a lo anterior, la actora alegó que la dación en pago fue a título gratuito y era un acto simulado, siendo que las demandadas llevaron a cabo actos gratuitos con el fin de perjudicar a la actora; que la arrendadora no estaba en disposición de venderle el local a la actora; que nunca existió una obligación entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC; y, que la disminución de patrimonio se debió a un error de cálculo.

    Así las cosas, la parte actora fundamentó su demanda en el artículo 1.281 del Código Civil Venezolano, el cual es del tenor siguiente; “Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor. Esta acción dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto simulado. La simulación, una vez declarada, no produce efecto en perjuicio de los terceros que, no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derecho sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda de simulación. Si los terceros han procedido de mala fe quedan no sólo sujetos a la acción de simulación sino también a la de daños y perjuicios”.

    Por su parte, las demandadas ratificaron la existencia de dicha Acta de Asamblea General de Accionistas, en efecto, corre inserto a los folios 529 al 535, copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., celebrada en fecha 21 de marzo de 2012, registrada bajo el No.1, Tomo 111 A-Sdo., en fecha 27 de abril de 2012, de la cual se aprecia que la codemandada INVERSIONES 1182450, C.A., celebró Asamblea Extraordinaria de Accionistas en la que se discutió la disminución del patrimonio mediante la entrega de unos inmuebles a la empresa BEST CHOICE INC, documento autentico al cual se le otorgó valor probatorio al momento de valorar las pruebas, en virtud de ello, no es cierto el primero de los alegatos señalados por la parte actora en su demanda para soportar la simulación alegada, y ello es así por cuanto ciertamente existe un Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 1182450, C.A., celebrada en fecha 21 de marzo de 2012, registrada bajo el No.1, Tomo 111 A-Sdo., en fecha 27 de abril de 2012, que fue precisamente la que sirvió como soporte a la dación en pago cuya simulación se pretende por esta vía. Y así se establece.-

    No obstante lo anterior, si bien la parte actora aceptó la existencia de la actas en cuestión, negó los efectos alegados por la parte demandada, al respecto observa quien decide que efectivamente estas Actas de Asambleas Generales Extraordinarias de Accionistas (de fecha 04 de octubre de 2011 y 24 de enero de 2012) no justifican la dación en pago cuya nulidad se pretende, sin embargo, ninguno de esos actos perseguían tal fin, pues el Acta de Asamblea General de Accionistas que determinaba la dación en pago y que fue señalada en el documento traslativo de propiedad cuya simulación se pretende por esta vía, lo fue la celebrada en otra fecha y con otro contenido y a la cual se hizo referencia líneas arriba, a decir, el acta celebrada en fecha 21 de marzo de 2012, registrada bajo el No.1, Tomo 111 A-Sdo., en fecha 27 de abril de 2012, del cual se aprecia que la co-demandada INVERSIONES 1182450, C.A., celebró Asamblea General Extraordinaria de Accionistas en la que se discutió la disminución del patrimonio mediante la entrega de unos inmuebles a la empresa BEST CHOICE INC, documento auténtico al cual también se le otorgó valor probatorio.

    Por lo anterior, y como consecuencia directa de la falta de procedencia del primero de los elementos alegados para soportar la simulación, éste debe desecharse, ya que por el hecho de que las actas al que se refiere este punto no sean para la dación en pago, no desvirtúa la existencia de otra acta que si se refiere al punto en cuestión y ello, no le quita la validez y fuerza del acta de fecha 21 de marzo de 2012 como antecedente para justificar la dación en pago. Y así se decide.-

    Antes de seguir con el análisis en lo que tiene que ver con la simulación, es necesario traer a colación las siguientes consideraciones;

    La doctrina patria ha sido conteste en afirmar que la simulación es aquella figura por medio de la cual el deudor aparenta que efectúa actos jurídicos válidos los cuales disminuyen su activo patrimonial o aumentan su pasivo, a fin de dar una imagen de insolvencia que le permita rehuir el cumplimiento de sus obligaciones, que pueden ser destruidas o modificadas por otros actos jurídicos confidenciales que son verdaderos, porque responden a lo querido y deseado por las partes.

    Contra tales maniobras, el acreedor puede ejercer la acción declarativa de simulación, para privar de efectos al acto jurídico ficticio y traer de nuevo el patrimonio del deudor de los bienes que aparentemente habían salido de él.

    La simulación supone la realización de dos actos o convenciones: uno ficticio, aparente o simulado y otro de naturaleza real o verdadera mantenido en secreto entre las partes, con la denominación contradocumento o contraescritura, que es donde se expresa la verdadera voluntad de las partes. La contraescritura tiene por objeto concertarse para fingir o aparentar un acto posterior y declarar que éste no tiene existencia real alguna o tiene naturaleza diversa de la aparente, por lo que no debe producir los efectos jurídicos correspondientes.

    El segundo es el acto jurídico público y aparente denominado acto ostensible, el que ha sido simulado por las partes, que no tiene existencia alguna o tiene naturaleza diversa de la que ostenta con el propósito de engañar a terceros. Involucra el ánimo o deseo de engañar (animus decipiendi), pero no necesariamente el ánimo o deseo de dañar (animus nocendi); ni tampoco incurrir en fraude, el daño y el fraude son ajenos a la esencia de la simulación.

    Existen en la doctrina al menos dos tipos de simulación, a saber; la simulación absoluta y la simulación relativa, la primera se configura cuando la negociación aparente no existe en forma alguna, las partes no han querido efectuar ningún acto, en tanto que la segunda se configura cuando el acto aparente y ostensible no es totalmente inexistente, se observa que sí hubo una contratación, el acto existe en forma parcial, puesto que las partes en realidad han celebrado un acto de naturaleza distinta o de igual naturaleza modificada.

    Precisado lo anterior, pasa esta Alzada a revisar el criterio de la Sala Constitucional de nuestro m.T.S.d.J., establecido en su sentencia de fecha dieciséis (16) de mayo de 2002 en el expediente Nro. 00-3258, a cuyos efectos se transcribe parcialmente;

    … “Simular” significa en castellano “representar una cosa, fingiendo o imitando lo que no es” (Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española, 21ª. Edición Madrid, 1992.). Será pues simulado el negocio fingido, aparente, es decir, que las declaraciones realizadas son contrarias a la intención evidente de los autores del negocio. En tal sentido, existe simulación cuando con el consentimiento del destinatario se emite una declaración destinada a producir una mera apariencia, en otras palabras que las partes fingen la existencia de un negocio jurídico sin tener en absoluto la intención de que tal negocio produzca efectos entre ellas. Ferrara definió el negocio simulado de la siguiente manera: “Simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto de aquél que realmente se ha llevado a cabo” (Francesco Ferrara, La simulación de los negocios jurídicos, Madrid, Editorial Revista de Derecho Privado, 1953, p. 56, traducción de R.A. y J.A.P..) En igual sentido, Melich Orsini caracterizó la simulación como: “un acuerdo secreto entre dos o más personas tendientes a producir una declaración de voluntad discordante con la verdadera voluntad del declarante, con el fin de crear una apariencia engañosa para los terceros” (José Melich Orsini, La noción de la simulación y sus afines, publicado en la Revista nº 11 de la Facultad de Derecho de la Universidad Central de Venezuela, Caracas, 1957.).

    Así, pues, entre los negocios simulados se encuentra la llamada “inscripción de bienes a nombre de otra persona”, en la cual un sujeto simula la transferencia onerosa de la propiedad de sus bienes a otro, sin recibir contraprestación alguna como consecuencia del precio estipulado en el negocio simulado, por lo que realmente dona al supuesto comprador los bienes formalmente vendidos, y éste, de hecho, los adquiere gratuitamente. Esta simulación puede ser hecha en fraude a los derechos de los acreedores con el propósito de fingir la insolvencia del deudor; o también en fraude a la ley, por ejemplo; para evitar el pago del impuesto sobre donaciones.

    Es necesario destacar que no toda declaración aparente es objetivamente antijurídica, aunque éste sea frecuentemente el caso, ya que la ocultación o sustracción de algo a la curiosidad e indiscreción de los demás no es por sí ilícito. En algunos casos, la intención de crear esta apariencia engañosa que caracteriza la simulación no implica, necesariamente, la intención de perjudicar, ya que la simulación puede ser utilizada con una intención inocua, siempre que no afecte a los intereses patrimoniales de la República ni a los derechos o intereses de terceros, tales como: cuando se oculta una donación que podría ser humillante para el beneficiario si se hace a la luz pública, por lo que se disimula ésta bajo la forma de contrato de venta; o el caso en que un nacional para escapar a las consecuencias de una guerra civil, haga una venta simulada de sus bienes a un extranjero. Es importante señalar que la posibilidad de estas simulaciones lícitas o inocuas ha sido reconocida por diversos códigos civiles, tales como el Argentino, el Brasilero y el Peruano (Cf. E.C.B., Código Civil Venezolano, Caracas, Ediciones Libra, C.A., 1997, Tomo II, p. 1882)…

    En este mismo orden de ideas, en torno a las pruebas de la acción de simulación, la doctrina es conteste en afirmar que el mejor medio para demostrarla es el contradocumento; el cual es un documento privado otorgado entre las partes que tiene por objeto concertarse para fingir o aparentar la celebración de un acto jurídico posterior y declarar que éste no tiene existencia real alguna, o tiene naturaleza diversa de la aparente por lo que no debe producir los efectos jurídicos aparentes. (Alberto Miliani Balza. Obligaciones Civiles I.).

    Sin embargo, sostiene también la doctrina que el contradocumento si bien es cierto es uno de los medios indispensables para demostrar la simulación, éste no es el único medio de prueba, ya que ésta es susceptible de demostrarse con todos los medios, salvo las limitaciones referentes a la prueba testimonial, establecidas en el artículo 1.387 del Código Civil; es decir, que la prueba de testigos no es admisible, a menos que exista principio de prueba por escrito, o cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados, no por testigos, sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba, conforme lo dispone el artículo 1.389 del mismo código, o, en general en cualquiera de los casos a los que alude el articulo 1.393 ejusdem.

    Ahora bien, ha sido reiterada la doctrina al sostener que la simulación también se demuestra a través de “indicios y presunciones”, que puede establecer el juez con base en hechos suficientemente fijados en los autos, entendiendo por tales presunciones las consecuencias que el tribunal deduzca de un hecho conocido para establecer otro desconocido (artículo 1.934 del Código Civil). La doctrina y la jurisprudencia son pacificas al afirmar que la simulación del negocio aparente puede inferirse de ciertas situaciones que la experiencia común delata como reveladoras de la falsedad de la voluntad declarada.

    Precisado lo anterior, y a los fines de continuar con el análisis del presente caso, en lo que tiene que ver con el Acta de fecha 21 de marzo de 2012, observa quien decide que la misma se refiere a la disminución de patrimonio de una sociedad mercantil, lo cual no guarda relación con el pago de dividendos, ni con la venta de acciones.

    Doctrinalmente se conoce que el aumento o disminución del patrimonio es una figura jurídica y contable distinta del aumento o disminución del capital social y o dividendos por repartir. Es necesario celebrar una Asamblea de Accionistas, para aumentar o disminuir el capital o se declare el reparto de dividendos.

    En este orden de ideas, además del acta de Asamblea de fecha 21 de marzo de 2012, consta a los autos; en primer lugar el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 04 de Octubre de 2011, registrada el 11 de noviembre de 2011, bajo el No. 37, Tomo 298-A-Sdo., y en segundo lugar el Acta de Asamblea donde efectivamente se acuerda la disminución del patrimonio, celebrada el 24 de enero de 2012, registrada el 22 de marzo de 2012, bajo el No. 31, Tomo 71-A-Sdo., donde se incrementa y posteriormente se disminuye el patrimonio, acordándose en su estudio concatenado la entrega de varios inmuebles a los accionistas en pago de su aportes, a título de dación en pago.

    Así las cosas, como quiera que la dación en pago es uno de los mecanismos por los cuales se pueden extinguir las obligaciones en nuestro derecho civil venezolano, entonces esta figura es viable a los fines de pagar la disminución del patrimonio.

    En efecto, del Acta de Asamblea de Accionistas de fecha 21 de marzo de 2012, registrada bajo el Nº 1, Tomo 1, 11-A Sdo., en fecha 27 de abril de 2012, se desprende que no sólo se acordó una disminución de patrimonio, sino que se acordó también la entrega a la accionista, en dación en pago, del aporte del patrimonio que habría desaparecido, de inmuebles que alcanzaban la suma de Doscientos Cuarenta y Siete Millones Novecientos Cincuenta y Cinco Mil Quinientos Treinta y Un Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F. 247.955.531,30), y como quiera que a estas Actas se les otorgó valor probatorio en virtud que no fueron tachadas, queda demostrada la existencia del negocio jurídico celebrado, situación que lleva a quien decide a concluir, que sí existía una obligación entre la dadora en pago y la receptora en pago del inmueble objeto del contrato, en consecuencia se tiene como cierto el negocio jurídico mercantil relativo a la disminución del patrimonio celebrado entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC. Y así se establece.-

    Por todo lo expuesto, si bien existe una relación entre la empresa BEST CHOICE, INC. e INVERSIONES 1182450, C.A., siendo la primera la única accionista de la última, los hechos alegados por la actora relativos a la representación por parte del ciudadano L.E.F.F.; así como que la empresa INVERSIONES 1182450, C.A., se mantuvo como arrendadora cobrando cánones de arrendamiento hasta el 04 de marzo de 2013, fecha en la que notifican la cesión del contrato de arrendamiento ocurrida de derecho como consecuencia de la traslación de la propiedad; aunado a que los negocios jurídicos de ambas empresas se verifican en el mismo domicilio; no son capaces de presumir, mucho menos probar, la existencia de un negocio simulado, pues de las distintas asambleas que se celebraron, a que se hizo referencia supra, no se puede concluir que en el presente caso no hubo la dación en pago anunciada en el acta de asamblea de fecha 21 de marzo de 2012, ya que quedo establecido precedentemente que tal actuación es válida desde el punto de vista mercantil, cuyo negoció jurídico abarco el bien arrendado. Y así se establece.-

    En fuerza de lo que antecede, no puede esta alzada declarar que en el presente caso se configuran elementos suficientes que convenzan a quien decide de la existencia de un negocio simulado, y ello se puede constatar de la Asamblea de Accionistas de fecha 21 de marzo de 2012, aunado al pago de impuestos, tasas y contribuciones, que generó la dación en pago que se pretende sea declarada simulada, por lo que, luego del análisis del material probatorio traído a los autos, se concluye que no puede prosperar en derecho la pretensión de la actora relativa a la simulación del contrato o negocio jurídico contenido en el contrato de dación en pago celebrado entre INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC, el cual consta en documento protocolizado en fecha 14 de noviembre de 2012, bajo el N° 2012.2093, bajo el asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.19876, correspondiente al folio Real del año 2012, mediante el cual se le transmitió a BEST CHOICE, INC, entre otros bienes inmuebles, un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja), distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre La Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L.. Y así se establece.-

    De la acción Subsidiaria de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la parte actora.

    Como quedo de manifiesto en la parte narrativa del presente fallo, la parte actora solicitó como acción subsidiaria el retracto legal arrendaticio en cuanto a la operación de dación en pago que consta de documento protocolizado debidamente inscrito en fecha 14 de noviembre de 2012, bajo el N° 2012. 2093, bajo el asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.19876, correspondiente al folio Real del año 2012, mediante el cual se le transmitió a la última de las mencionadas, entre otros bienes inmuebles, un local comercial ubicado en el nivel plaza, planta baja, distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre La Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.

    Por su parte las demandadas al momento de contestar la demanda negaron, rechazaron y contradijeron por falso, que INVERSIONES 1182450, C.A., en su carácter de arrendadora, haya tenido que cumplir con el requisito de la preferencia ofertiva, para realizar la traslación de propiedad de manera simulada, en efecto, las dos codemandadas opusieron idénticas defensas, esto es, en primer lugar que la operación llevada a cabo entre las partes es una dación en pago y no una compraventa, excluyéndose así la aplicación del supuesto de preferencia ofertiva prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, en segundo lugar, opusieron la caducidad de la acción, al haber transcurrido más de cuarenta (40) días entre la fecha en que fue notificado el actor y tuvo conocimiento de la operación y la fecha en que interpuso la demanda.

    Para decidir se observa;

    El artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.”

    Ahora bien, con respecto al alegato de las demandadas relativo a que la dación en pago excluye la posibilidad del retracto legal arrendaticio, no se colige de la norma supra transcrita que tal afirmación sea cierta, pues el articulo in comento no menciona el tipo de negocio jurídico a través del cual puede ser trasladada la propiedad, lo que deja ver que cualquier operación cuya consecuencia es la transmisión de la propiedad del bien del arrendador-propietario a un tercero sin cumplir con las condiciones exigidas en la Ley, pueden ser atacadas por vía de retracto legal arrendaticio, razón por la cual al no excluirse la dación en pago como medio para transmitir la propiedad y estar incluida en un “instrumento traslativo de propiedad” no prospera la excepción previa opuesta por las co-demandadas en su escrito de contestación, relativo a que con la dación en pago quedaron ellas excluidas de la obligación de ofrecer el inmueble de autos a la parte actora, en virtud de la preferencia ofertiva. Y así se establece.-

    Observa esta Superioridad, que el Tribunal de la causa consideró que habían transcurrido más de cuarenta (40) días entre la fecha en que la parte actora tuvo conocimiento de la transmisión del bien, es decir el 04 de marzo de 2013 y la fecha en que se interpuso la demanda, a saber; 17 de mayo de 2013, concluyendo el a-quo bajo ese supuesto, que la acción de retracto legal está absoluta y claramente caduca.

    Por su parte, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 20 de febrero de 2015, respecto a la caducidad alegada por la parte demandada señaló;

    …Es evidente que en el caso de autos, la parte demandada no cumplió con la notificación en la forma estricta prevista en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al –por ejemplo- no acompañar a la notificación de fecha 4 de marzo de 2013 (sobre la cual no existe ninguna controversia en cuanto a su existencia) copia certificada de la operación de dación en pago; no obstante lo anterior, si existen elementos que permiten deducir que la arrendataria tuvo conocimiento de la transmisión del inmueble, al menos, desde el 4 de marzo de 2013, con lo cual se cumplió con el fin útil de la notificación, naciendo a partir de ese día el lapso de cuarenta (40) días para su ejercicio.

    En efecto, juzga esta superioridad que la de la carta de fecha 4 de marzo de 2013, emergen elementos de convicción que determinan que el actor podría determinar la existencia de la transmisión de la propiedad del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pues no solo se señala se transmiten las resultas económicas del contrato, sino también las obligaciones de la relación arrendaticia, las cuales, por su naturaleza, normalmente son cumplidas únicamente por aquel que tiene la propiedad o, al menos, la posesión del bien objeto del contrato de arrendamiento, con lo cual, era evidente que implicaba entonces que BEST CHOICE, INC no sólo habría recibido un conjunto de derechos económicos del contrato de arrendamiento (vgr. cobro de cánones), sino también de obligaciones, cuya naturaleza permitía inducir la existencia de una operación de mayor entidad con BEST CHOICE, INC., capaz de transmitirle la propiedad, naciendo entonces, a partir del 4 de marzo de 2013, el lapso de caducidad, el cual es fatal. Las investigaciones en registro y la solicitud de copia, lejos de determinar el inicio de algún lapso o término, demuestra que la actora sabía que se habría transmitido la propiedad del bien, pues de acuerdo a nuestras máximas de experiencia, no es usual que un inquilino, se traslade al registro para determinar quién es el propietario del bien en medio de un contrato que está a punto de finalizar. Se concluye así que transcurrieron más de cuarenta (40) días a partir de la fecha en que tuvo conocimiento efectivo el actor de la transmisión de la propiedad cuyo retracto se pretende en fecha 4 de marzo de 2013, siendo forzoso entonces a esta Superioridad declarar la caducidad del retracto legal. Así expresamente se decide…

    Copia textual.

    No obstante, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 18 de febrero de 2016, ordenó que por vía de reenvío, el Juzgado Superior que conociera acogiera al criterio explanado en dicha decisión, cuyo criterio se transcribe de seguidas;

    “…las partes pueden ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en que quede demostrado que hayan tenido conocimiento claro de la enajenación o dación en pago del inmueble.

    Ahora bien, partiendo de las anteriores consideraciones, la misiva del 3 de marzo de 2013, en la que el demandante recibió la información de que a partir de esa fecha debía pagar los cánones de arrendamiento y tratar todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento, con la sociedad mercantil BEST CHOICE, INC no indicaba expresamente la dación en pago del inmueble a esta última, ni el precio ni los términos generales en que se llevó a cabo, al no haber sido acompañada por el documento traslativo de la propiedad. Tal imprecisión u omisión generó en la arrendataria tal incertidumbre que en fecha posterior a su recibo, 8 de abril de 2013, concurrió al Registro respectivo a solicitar copia simple del documento contentivo del negocio jurídico mediante el cual Inversiones 1182450, C.A. da en pago a la empresa BestChoice INC. todos los locales y oficinas de su propiedad que conforman el edificio “Torre La Castellana”, entre los que se encuentra el inmueble que ocupa.´

    De acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, donde se indica que el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, se concluye que en el presente caso la sentencia impugnada incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que le fue enviada comunicación privada a la arrendataria sin que fuese informada claramente de la dación en pago del inmueble, considerando erróneamente que era una carga para los actores revisar el Registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que hubiese tenido conocimiento cierto y claro de la enajenación.

    En virtud de los razonamientos expuestos, se declara procedente la denuncia de infracción, por falsa aplicación, del artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

    …omissis…

    “…En el texto de la misiva, fechada 4 de marzo de 2013, enviada por la arrendadora a la arrendataria se expresó lo siguiente:

    …Luego de un cordial saludo nos dirigimos a ustedes, a los fines de notificarles que fueron cedidos todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la sociedad mercantil “INVERSIONES 1182450,C.A.” a la sociedad de comercio denominada “BEST CHOICE INC” constituida bajo el No. 33997, el 06 de diciembre de 2010 y domiciliada en CarletonCourt, High Street, Bridgetown, St. Michael, Barbados, la cual existe de conformidad con las Leyes de Barbados, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el No. J-40017279-9 en su condición de arrendadora cesionaria, en consecuencia, a partir de la presente fecha los pagos que se realicen por concepto de cánones de arrendamiento, serán facturados y cobrados por la mencionada empresa…”. (Subrayado del texto).

    Constata la Sala de lo antes transcrito, que el juez de alzada desnaturalizó por desviación intelectual o ideológica, el contenido de la notificación privada de fecha 4 de marzo de 2013 enviada por el arrendador a la arrendataria, al establecer, que se deducía de lo expuesto en ella la ocurrencia cierta de la transmisión de la propiedad del inmueble.

    Lo anterior, evidencia claramente del texto de la identificada comunicación, la cual, no cumplió con los extremos previstos en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto en ella, no se indicó de manera cierta la negociación a través de la cual el inmueble cambió de propietario, tampoco se señaló ni se desprende de su contenido los términos y monto en que la operación fue llevada a cabo, y, pese a todo ello, y aun admitiendo, el ad quem, que la misma no cumplió con los requisitos de ley le atribuyó menciones que no contenía.

    Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contenido de la comunicación y considerar que mediante ella la arrendataria estaba en conocimiento de la existencia de la transmisión de la propiedad del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conllevó a que determinara al día siguiente a su recepción, 4 de marzo de 2013, como data de inicio para el cómputo del lapso para el ejercicio del retracto legal arrendaticio en virtud de lo cual, fue declarada la caducidad del mismo, lo cual generó la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala que se demuestre de manera fehaciente que la arrendataria tuvo conocimiento cierto e inequívoco de la enajenación del inmueble,requisito sine qua non que no se cumplió.

    En virtud de los razonamientos y consideraciones precedentemente expuestos esta Sala declara procedente la denuncia analizada y así se decide…

    Copia textual. Resaltado de esta alzada.

    Para emitir pronunciamiento con apego estricto a lo ordenado por nuestro m.T. de la República en Sala de Casación Civil, se observa;

    Establecen los artículos 42 al 45 y 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

    Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

    Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad (…)

    Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

    Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

    Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

    Ahora bien, de acuerdo con el criterio supra transcrito de la Sala de Casación Civil que esta alzada lo acoge y lo aplica al presente caso, las partes pueden ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en que quede demostrado que hayan tenido conocimiento claro de la enajenación o dación en pago del inmueble.

    En ese sentido, adujo la Sala que la misiva de fecha 3 de marzo de 2013, en la que la demandante recibió la información de que a partir de esa fecha debía pagar los cánones de arrendamiento y tratar todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento, con la sociedad mercantil BEST CHOICE, INC, no indicaba expresamente la dación en pago del inmueble a esta última, ni el precio ni los términos generales en que se llevó a cabo, al no haber sido acompañada por el documento traslativo de la propiedad.

    Esa imprecisión u omisión generó en la arrendataria tal incertidumbre que en fecha posterior a su recibo, es decir, el día 8 de abril de 2013, concurrió al Registro respectivo a solicitar copia simple del documento contentivo del negocio jurídico mediante el cual Inversiones 1182450, C.A., dio en pago a la empresa BEST CHOICE INC., todos los locales y oficinas de su propiedad que conforman el edificio “Torre La Castellana”, entre los que se encuentra el inmueble que nos ocupa.

    De acuerdo a lo antes expuesto y apegándonos estrictamente al criterio de la Sala Civil de nuestro M.T., el lapso de caducidad para ejercer el retracto legal arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, entonces, como quiera que fue el día 8 de abril de 2013, cuando la parte actora concurrió al Registro respectivo a solicitar copia simple del documento contentivo del negocio jurídico mediante el cual Inversiones 1182450, C.A., dio en pago a la empresa BEST CHOICE INC., todos los locales y oficinas de su propiedad que conforman el edificio “Torre La Castellana”, entre los que se encuentra el inmueble de autos, concluye quien decide que es a partir de esa fecha 08 de abril de 2014, que comienza a computarse el lapso de caducidad establecido en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supra transcrito, y por cuanto la demanda fue incoada en fecha 17 de mayo de 2013, es decir; habiendo transcurrido 39 días continuos de los 40 que establece la norma como plazo para efectos de la caducidad de la acción, concluye quien decide que la parte actora ejerció su derecho de retracto legal arrendaticio en tiempo hábil, pues lo hizo en el día 39, por lo que no procede en derecho la caducidad de la acción alegada por la parte demandada. Y así se establece.-

    Precisado lo anterior, el artículo 48 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala lo siguiente:

    El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos…

    (Subrayado Propio)

    En este orden de ideas, tomando en cuenta que no quedó demostrado en autos la existencia de la respectiva notificación, y facultado el actor para ejercer su derecho de retracto, le corresponde a esta alzada, a modo de continuidad, verificar si en el caso bajo análisis, el accionante cumplió con los requisitos y/o elementos para la procedencia del derecho de retracto legal arrendaticio, pues tal y como lo establece nuestra legislación, resulta ineludible que se cumplan los requerimientos que de forma concurrente establece el mencionado artículo 42 eiusdem, a saber: primero; que el arrendatario tenga más de dos años ocupando el inmueble, segundo; que el arrendatario se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, y tercero; que satisfaga las aspiraciones del propietario

    Con las probanzas analizadas en la oportunidad del examen del acervo probatorio, específicamente la marcada “D” (folios 484 al 492 pieza I), se evidencia la copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha 25 de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 16, Tomo 226, a cuya copia este Juzgado Superior le otorgó valor probatorio, ya que en ningún momento fue desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, apreciándose que entre las partes que conforman el presente juicio se celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja) distinguido con el número 2, del edificio denominado Torre La Castellana, situado en la Av. Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha 25 de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 16, Tomo 226, en consecuencia se desprende que la parte actora tiene más de dos años ocupando el inmueble en calidad de arrendataria cumpliéndose así el primer requisito. Y así queda establecido.

    En cuanto al requisito relativo a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, encuentra ésta alzada que no fue punto controvertido en este juicio la solvencia o no del arrendatario, por lo que se tiene que la accionante se encontraba solvente al momento de interponer la demanda de retracto legal, en fecha 17 de mayo del 2013. Y así también se establece.

    Por último, en cuanto al tercer requisito a que alude la norma, es decir, que se satisfaga las aspiraciones del propietario, mal podía el arrendatario satisfacer tales aspiraciones pues las desconocía, en virtud de la dación en pago que se celebró entre las co-demandadas, aunado a que la arrendadora procedió a evitar le fuere hecha la notificación con la respuesta de la preferencia ofertiva, lo cual se evidencia de la gestión de notificación infructuosa que realizara la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 26 de octubre de 2012, tal como se desprende del anexo marcado “K” (folios 76 al 85 pieza I), relativo al documento original en el cual la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se trasladó y constituyó en el local distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, con el propósito de notificar extrajudicialmente a los ciudadanos R.A.M.B. y L.E.F.F., Gerentes Administradores de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 26 de octubre de 2012, sobre la aceptación de la preferencia ofertiva. Este tribunal le otorgó valor probatorio, ya que en ningún momento fue desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

    Asimismo, lo anterior se desprende del anexo marcado “L” (folios 86 al 92 pieza I), relativo al documento original en el cual la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se trasladó y constituyó en el local distinguido con el número 2 del edificio denominado Torre la Castellana, situado en la avenida principal de la Urbanización la Castellana, cruce con la calle J.Á.L., Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, con el propósito de notificar extrajudicialmente a los ciudadanos R.A.M.B. y L.E.F.F., Gerentes Administradores de INVERSIONES 1182450, C.A., de fecha 30 de octubre 2012, sobre la aceptación de la preferencia ofertiva. Este tribunal le otorgó valor probatorio, ya que en ningún momento fue desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

    En efecto, siendo que se cumplieron los dos requisitos anteriores y toda vez que de los autos no se evidencia que la demandada arrendadora haya expresado queja alguna con respecto al estado del bien inmueble objeto del litigio, deduce esta sentenciadora que el mismo se encuentra en perfecto estado, por consiguiente el tercer requisito también se encuentra satisfecho. Y así se establece.-

    De manera que, cumpliéndose los tres (3) requisitos copulativos exigidos en la norma a que se ha hecho referencia, esta Alzada concluye que en el caso de marras el pretendido retracto legal arrendaticio resulta procedente, pues el derecho de subrogación que dispone el arrendatario está concebido en la ley, con miras a proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y cumplidos como ha quedado de manifiesto tales requisitos, tiene la parte actora; sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., el derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, tiene el derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble de autos, en las mismas condiciones en que se le ofreció al adquiriente, BEST CHOICE, INC.; por lo que en el dispositivo del fallo se declarará con lugar la acción de retracto legal arrendaticio. Y así se establece.-

    De la Reconvención.

    Al momento de contestar la demanda, la empresa BEST CHOICE, INC., reconvino a la parte actora K-B-LLOS 00, C.A, por cumplimiento del contrato de arrendamiento existente entre dichas empresas, en su condición de parte subrogada por virtud del artículo 20 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ello por cuanto a su decir, venció el término natural del contrato y la prórroga legal arrendaticia, y a los fines de fundamentar sus dichos, consignó el documento referente a la prórroga legal autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 27 de octubre de 2010, bajo el No. 19, Tomo 165, a través del cual se suscribió entre las partes otro documento denominado prórroga legal, el cual previó la finalización de dicha prórroga para el 24 de noviembre de 2013.

    Ahora bien, como quiera que la suerte de la reconvención dependía de lo que se decidiera con respecto a la demanda de retracto legal arrendaticio, y por cuanto ésta se declaró con lugar, no procede en derecho la acción vía reconvencional de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y así se deja establecido.-

    DECISIÓN

    Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 06 de junio de 2014, por la representación judicial de la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., en contra de la Sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en fecha 02 de Junio de 2014; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por simulación incoara la sociedad mercantil K B-LLOS 00, C.A. en contra de las sociedades mercantiles; INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC.; ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo. TERCERO: CON LUGAR la acción subsidiaria de retracto legal arrendaticio que incoara la sociedad mercantil K B-LLOS 00, C.A., en contra de las sociedades mercantiles; INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC., ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo, en consecuencia i) La sociedad mercantil K B-LLOS 00, C.A., queda subrogada en los derechos del adquiriente; sociedad mercantil BEST CHOICE, INC, en las mismas condiciones en que éste adquirió el inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en el nivel plaza (planta baja) distinguido con el número 2, que forma parte del edificio denominado Torre La Castellana, situado en la Av. Principal de la Urbanización La Castellana, cruce con la calle J.Á.L., en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, dicho local tiene una superficie aproximada de CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS (47,57 Mts2); consta de Un (1) ambiente y un (1) sanitario; y sus linderos son: por el NORTE: linda con una línea recta de CINCO METROS LINEALES CON OCHENTA CENTÍMETROS (5,80 Mts.) con el nivel plaza; por el SUR: linda en línea recta de CINCO METROS LINEALIES CON OCHENTA CENTÍMETROS (5,80 Mts.) con lindero sur del Edificio; por el ESTE: linda en una línea recta de OCHO METROS LINEALES CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS (8,75 Mts.) con fosa de ascensor y escaleras de acceso a los sótanos; y por OESTE: en una línea recta de OCHO METROS LINEALES CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS (8,75 Mts.) con el local comercial Nro.1; le corresponde un porcentaje inseparable sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio de 0,525327%, está identificado con el código catastral No. 15-07-01-U01-009-013-001-001-PB0-002, y número de catastro 209130010000079, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda en fecha 04 de septiembre de 1996, con el número 42, tomo 15, protocolo primero, debiendo consignar la sociedad mercantil K B-LLOS 00, C.A., ante el tribunal de la causa, Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una vez quede definitivamente firme el presente fallo, el monto de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 2.193.452,70), en cheque de gerencia, monto equivalente a la suma que fuere pagada por el local comercial número 01, al momento de celebrarse la dación en pago. CUARTO: Improcedente la reconvención interpuesta por la sociedad mercantil BEST CHOICE, INC., contra la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A, por cumplimiento del contrato de arrendamiento. QUINTO: Se condena en costas a las demandadas; sociedades mercantiles; INVERSIONES 1182450, C.A. y BEST CHOICE, INC., por haber resultado totalmente vencidas en la acción subsidiaria de retracto legal arrendaticio, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    Queda REVOCADA la sentencia apelada.

    Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias que a tal efecto lleva este Juzgado.

    Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de julio del 2016. Años 206º y 157º.

    LA JUEZA,

    DRA. M.F. TORRES TORRES

    LA SECRETARIA,

    ABG. E.M.L.R.

    En esta misma fecha 21/07/2016, siendo las 2:10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de cincuenta y tres (53) páginas.

    LA SECRETARIA,

    ABG. E.M.L.R.

    AP71-R-2014-000739/7.001

    MFTT/EMLR.-

    Sentencia definitiva (Reenvío)