Decisión de Juzgado Vigesimo Tercero de Municipio de Caracas, de 11 de Febrero de 2010
| Fecha de Resolución | 11 de Febrero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Vigesimo Tercero de Municipio |
| Ponente | Irene Grisanti |
| Procedimiento | Cumplimiento Contrato X Vencimiento Prorroga Legal |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
150° y °199
EXPEDIENTE No. AP31-V-2009-003552
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES KALU, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 21/12/1978, bajo el No. 24, Tomo 145-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: R.H.C., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 62.741.
PARTE DEMANDADA: T.M.B.A. y J.P.V.N., Venezolana la primera y chileno el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.441.335 y E- 81.448.054, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.C. y M.P., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 33.636 y 23.135 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR EL VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inició el presente proceso por demanda interpuesta por el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KALU, C.A., en el cual alegaron que en fecha 25/09/1998, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, autenticaron el contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el apartamento N 46, piso 4 del Edificio “Residencias Quintas Aéreas”, ubicado en la Avenida J.A.P. de la Urbanización La Paz, sector El Paraíso, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, por el período de un (1) año contado a partir de la fecha de su otorgamiento, prorrogable por períodos iguales siempre que una de las partes con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato notificara su voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, y fijaron inicialmente como canon de arrendamiento la cantidad de Sesenta y Un Bolívares con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 61,33) que luego de diversos ajustes alcanzó a la cantidad de Doscientos Once Bolívares con Cuarenta Céntimos Bs. 211,40) que debía pagar dentro de los cinco primeros días de cada mes por mensualidades vencidas, alegó asimismo que dicha relación arrendaticia se prorrogó convencionalmente y en forma consecutiva en ocho (08) oportunidades, la primera prórroga en fecha 25/09/1999 hasta el día 24/09/2000 y la última prórroga la que abarcó en fecha 25/09/2006 hasta el día 24/09/2007, ya que el 24/11/2006 le notificó su voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, mediante notificación judicial efectuada por el juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y por cuanto la prórroga legal era por dos (02) años contados desde el 25/09/2007 hasta el 25/09/2009, y por cuanto ha transcurrido el lapso para la entrega del bien inmueble arrendado sin que el arrendatario lo haya hecho es por lo que demandó el cumplimiento del contrato por haberse vencido la prórroga legal arrendaticia.
Fundamento su acción en los artículos 1.167 y 1.160 del Código Civil, y los artículos 33, 38, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Previo régimen de distribución le correspondió a este Juzgado, conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 29/10/2009, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada bajo los trámites del juicio breve.
En fecha 12/11/2009, la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas de citación de la parte demandada, la cual fue librada en fecha 19/11/2009.-
En fecha 26/11/2009 la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber entregado los emolumentos necesarios al alguacil para efectuar la citación de la parte demandada.-
En fecha 08/12/2009, codemandados, asistidos de abogado se dieron por citado en la presente litis.
En fecha 14/12/2009, los apoderados judiciales de la parte demandada procedieron a trabar la litis en los siguientes términos:
…PRIMERO: Es falso que nuestros representados hayan quedado notificados conforme a la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento firmado el 25/09/1998(...) SEGUNDO: Que el arrendador violó por falta de aplicación los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya que el mismo debió notificarse a los arrendatarios su manifestación de voluntad de vender el inmueble (...) TERCERO: Por otra parte, conforme a la Gaceta Oficial Ordinaria Nº 00270 de fecha 10/06/2008, emanada del distrito Metropolitano de Caracas, el inmueble a que nos venimos refiriendo, apartamento Nº 46, ubicado en el piso 4 del Edificio Residencias Aéreas, situado en la Avenida J.A.P., Urbanización La Paz, El Paraíso, Parroquia La Vega del Municipio Libertador de Caracas, fue expropiado por causas de utilidad pública e interés social junto con trece (13) inmuebles más situados en el mismo edificio, por parte del Cabildo del Distrito Metropolitano de Caracas mediante el Decreto Nº 000707 de fecha 10/06/2008 en reforma parcial del Decreto de Expropiación Nº 000600, de fecha 17/08/2007, publicado en Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, Ordinaria Nº 00214 de fecha 20/08/2007, donde se declaró la adquisición forzosa del inmueble (...) CUARTO: Oponemos la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano(…)
En fecha 12/01/2010, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por autos de fecha 19/01/2010.
En fecha 19/01/2010, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas y mediante auto de fecha 25/01/2010 se admitieron las mismas.
Bajo los hechos expuestos, por el actor y las defensas opuestas a éste por la demandada debe indubitablemente esta Juzgadora pasar a dirimir la controversia aquí planteada de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la Ley Procesal Civil, basando su fallo, en el análisis elaborado al escrito libelar, la contestación a la demanda y las pruebas promovidas por ambas partes, elementos procésales estos que nos permitirán dilucidar el thema decidendum y proferir una decisión de merito ajustada a derecho.-
Las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, en fecha 25/09/1998, según se evidencia del su original autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao, por un año (01) contado a partir de la fecha de su autenticación por Notaría. Entendiéndose prorrogado por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de su voluntad de no prorrogar el contrato no menos de treinta (30) días de anticipación, en vista de ello se tiene por finalidad que al vencerse el contrato de arrendatario escrito a tiempo determinado el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del mismo, siempre y cuando al vencimiento del contrato el inquilino se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en la ley y en el contrato. Asimismo se observa que la relación arrendaticia se mantuvo por 8 años hasta que en fecha 24/11/2006 notificó no arrendar mas el inmueble, es decir, dos meses después de vencido el contrato que se renovó automáticamente en fecha 25/09/2006 hasta el 25/09/2007, por lo que al haberlo hecho con 2 meses de atraso esa notificación no es válida para ese período (25/09/2006 al 25/09/2007) por lo que el contrato se prorrogó por un año mas, y esa notificación tiene valor para que culmine el contrato de fecha 25/09/2007 al 25/09/2008 y comenzar su prórroga legal de tres años y no de dos años como lo coloca el actor en su libelo de demanda, ya que si el contrato se prorrogó por un año más terminando en septiembre de 2008, el arrendatario cumplió 10 años de relación arrendaticia correspondiéndole así una prórroga legal de 3 años, entonces realmente la prórroga legal de tres años comenzó el 26/09/2008 hasta el 25 de septiembre de 2011, por lo que el actor demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia un año antes de que esta se venciera, en tal caso debió demandar la resolución de contrato por algún incumplimiento de este y no lo que en si demandó, situación esta que lleva a considerar a esta Juzgadora que la acción intentada por la parte actora no es la idónea para la naturaleza de los hechos narrados y el derecho invocado por el demandante en el decurso de la presente litis, en virtud de estar demandando el Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia, que aún no se había vencido.-
Por lo tanto, este Tribunal abordara este análisis indicando que la calificación de la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor, basado en el principio procesal del iuria novit curia, el Juez conoce el derecho. En tal sentido este Juzgadora observa que el Tribunal Supremo Justicia en sentencia de fecha 14 de abril de 1993, en el juicio de J.C. contra J.L.G. Y OTROS, señaló que:
…La facultad de la sala de calificar la acción verdaderamente ejercida está, respaldada por abundante doctrina construida acerca del principio iuria novit curia, doctrina contenida en numerosos fallos, entre otros, el que se copia a continuación: Tiene establecido este Supremo Tribunal que es facultad de los juzgadores calificar la acción y apartarse de la que haya hecho el demandante (sentencia del 249-79), pues la calificación de las acciones es la que corresponde verdaderamente a su propia naturaleza, a juicio del sentenciador y no a la que caprichosamente quieran darle las partes (Sentencia del 7-7-66). Procede entonces considerar si se está en el caso a que se contrae esta jurisprudencia. (G:F: N° 108, V.II, 3ra etapa, p. 895, sentencia (30-4-80)…
Bajo las premisas antes expuestas este Tribunal considera que la acción idónea para la causa petendi plasmada en los hechos narrados debió ser la resolución del contrato suscrito en fecha 25/09/1998 fundamentada en los artículos 1.159 y siguientes del Código Sustantivo Civil, artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o también en la violación de las cláusulas del contrato y no la vía por él escogida que no es otra que la prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé la acción a seguir en el caso de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, situación jurídica que no es aplicable a este contrato que es escrito a tiempo determinado por cuanto la prolongación del lapso temporal devenida de la prórroga legal continuaba produciendo los efectos legales nacidos del contrato dando lugar y vida a la prórroga legal arrendaticia de tres años en virtud de la duración de la relación arrendaticia, de manera que la interpretación errónea de la Ley acarrea como consecuencia una sanción jurídicamente hablando para la parte que éste inmersa en ella, la cual es la improcedencia de la acción interpuesta por cuanto mal pueden pretender las partes escoger la vía o procedimiento legal que más les convengan a sus intereses dejan de lado las normas establecidas por el legislador, las cuales son las directrices correctas y las reglas sanas para todo proceso jurídico.
En el caso bajo examen la actora solicita el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia hecho el cual contraviene totalmente el artículo 33 de la Ley especial de Arrendamientos, dado que la fundamentación adecuada era la establecida en el Código Civil sobre los efectos del contrato y por ende incoar la resolución del contrato tantas veces identificado en autos. ASÍ SE DECIDE.-
En base a lo antes plasmado, esta Juzgadora DECLARA, en flanco apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la República, siendo, mandato constitucional IMPROCEDENTE la presente acción. Así mismo considera este Tribunal que en virtud de la presente decisión no pasara a dirimir los diversos argumentos de fondo discrepados por ambas partes integrantes de esta litis.- ASÍ SE DECIDE.-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demandada interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES KALU, C.A. contra los ciudadanos T.M.B.A. y J.P.V.N., ambas partes identificadas en autos por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA.-
Se imponen las costas a la parte actora, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
Regístrese y Publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Once (11) días del mes de Febrero de 2010. Años: 199° y 150º.
LA JUEZ,
ABG. I.G.C.
LA SECRETARIAACC,
ABG R.V.V.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 12:30 horas de la tarde.
LA SECRETARIA ACC,
ABG. R.V.V.
IGC/VAP.-
EXP. N AP31-V-2009-003552.-
