Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 15 de Julio de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH14-V-2008-000361

PARTE ACTORA: G.A.K.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.350.265.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.M.A.D.B. y A.B.A., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 10.663 y 123.251.

PARTE DEMANDADA: JEMHY K.E.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.123.606.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: O.L.B. y DELITH T.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 72.024 y 112964.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda de Desalojo intentada por las abogadas A.M.A.D.B. y A.B.A., actuando en nombre y representación de su poderdante G.A.K.D. contra la ciudadana JEMHY K.E.M..

Alegó la parte actora que su representado es propietario de un inmueble ubicado en el Edificio Premier, piso 4, entrada “A”, situado en la avenida Paris con la Avenida F.d.M., Urbanización la California Norte, Caracas, Distrito Sucre del Estado Miranda (hoy Municipio Autónomo Sucre), el cual adquirió según documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 47, tomo 17, Protocolo Primero.

Que el referido inmueble se encuentra ocupado por la ciudadana JEMHY K.E.M., en calidad de arrendataria desde el 27 de julio de 2004, fecha en la cual celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano G.A.K.D., cuya duración era de un (1) año fijo, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento firmado por las partes ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil cuatro (2004), bajo el número 61, Tomo 62 de los libros de autenticaciones respectivos; quedando la duración del contrato establecida de la siguiente forma: “Cláusula Tercera: La duración de este Contrato de Arrendamiento es de un (1) año, contado a partir de la fecha de entrega del inmueble en arrendamiento”. Pasado dicho lapso no se firmó un nuevo contrato y la inquilina continuó haciendo uso del inmueble operando de pleno derecho la prórroga legal y culminada ésta sin ocurrir la desocupación del inmueble da lugar a la tácita reconducción y por lo tanto convirtiéndose en indeterminado el mencionado contrato.

Que por cuanto el propietario G.A.K.D. se encuentra viviendo con sus padres en situación de incomodidad y viéndose en la necesidad de independizarse a su avanzada edad, contando con un único inmueble de su propiedad para ello, el cual es el que se encuentra ocupado en calidad de arrendamiento por la ciudadana JEMHY K.E.M., vencido el contrato de arrendamiento y luego de haber intentado de forma amistosa la devolución del inmueble, y por las razones de hecho y de derecho expuestas, es que acudió ante esta autoridad para demandar por Desalojo a la ciudadana JEMHY K.E.M., para que convenga o en su efecto sea condenada a: Primero: Que sea declarada con lugar el DESALOJO del inmueble arrendado objeto de la presente demanda, de conformidad al artículo 34 literal “b” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Segundo: Que son ciertos e indubitables todos los hechos y documentos alegados y producidos con el libelo de demanda, por tanto la indeterminación del contrato y la necesidad de mi representado de ocupar el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento. Tercero: Entregar el inmueble que ocupa libre de personas y cosas a su propietario G.A.K.D.. Cuarto: A cancelar la cantidad de Ochocientos (Bs. 800,00), mensuales por concepto de indemnización hasta la entrega real y definitiva del mismo. Quinto: Cancelar las costas y costos de ser declarado totalmente vencido en el presente procedimiento.

En fecha 12 de diciembre de 2008, se admitió la demanda y su reforma, por los trámites del juicio breve, en la cual se emplazó a la ciudadana JEMHY K.E.M., para que compareciera al segundo (2°) día de Despacho, siguiente a las constancia en autos de su citación; a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose al efecto la correspondiente compulsa.

En fecha 2 de abril de 2009, compareció la abogada Á.M.A.d.B. dejando constancia de estar haciendo entrega de los emolumentos necesarios al alguacil para que llevara a cabo la citación de la demandada.

En fecha 06 de mayo de 2.009, compareció el ciudadano Alguacil de este Despacho J.R. y dejó constancia de haberse trasladado a la dirección indicada en autos a los fines de gestionar la citación del demandado en dos oportunidades, no pudiendo localizarla, razón por la cual consignó compulsa sin firmar. Y en fecha 04 de agosto de 2009, la parte actora solicitó se librara cartel de citación; luego volvió a solicitarlo junto con la solicitud de avocamiento del nuevo Juez designado; providencia que tuvo lugar por auto de fecha 28 de octubre de 2.009, conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24 de noviembre de 2009 la parte actora consignó los ejemplares del cartel de citación debidamente publicados y en fecha 12 de enero de 2010, la Secretaria de este Despacho dejó constancia de haberse dado fiel cumplimento a todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia suscrita en fecha 12 de marzo de 2010 por la apoderada judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento de defensor judicial; recayendo dicho nombramiento en el ciudadano E.A., inscrito en el IPSA bajo el N° 131.595, por auto de fecha 17 de marzo de 2010.

En fecha 26 de marzo de 2010, compareció la abogada Fidelith T.M., inscrita en el IPSA bajo el No. 112.964, consignando poder otorgado por la parte demandada dándose por citada y sustituyendo el poder pero reservándose su ejercicio en la abogada O.L.B..

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el 06 de abril de 2010, la ciudadana O.L.B., en su carácter de apoderada por sustitución de la parte demandada, procedió a consignar escrito de contestación de la demandada, constante de cuatro (04) folios útiles, en el cual alega que su poderdante suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano: G.k. por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual se encuentra vencido desde el 27 de octubre de 2005, y por cuanto se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y su poderdante ha continuado en dicho inmueble hasta la presente fecha cumpliendo con la obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento y por cuanto debe gozar por ley de la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por otro lado niega, rechaza y contradice la demanda, basado en los siguientes alegatos: Que su mandante no haya gozado de prórroga legal como lo manifiesta el actor en el libelo, no existe ninguna notificación suscrita por parte del actor donde establezca que a partir de la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento en cuestión la inquilina ciudadana Jemhy Edwars, gozará de la prórroga legal según lo establecido en el artículo 38 literal “B” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. El argumento del actor a que tiene necesidad de habitar el inmueble de su propiedad, por encontrarse viviendo en casa de sus padres tal necesidad no se encuentra demostrada en tales actas procesales; e igualmente en el alegato del actor que ha intentado negociar con la arrendataria desde hace ya más de un año quien en dicha oportunidad solicitó un plazo de desocupación, no ha existido por parte del actor tal negociación, su mandante siempre cumplió con sus pagos, hasta que un día fue a realizar el pago como lo venía realizando en cuenta bancaria del arrendador y éste de mala fe procedió a cerrarla, y por ello su representada compareció al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas a realizar consignaciones mes a mes.

Solicita sea declarada sin lugar e improcedente el desalojo del inmueble objeto de la presente causa.-

Encontrándose el juicio en su fase probatoria, compareció la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas documentales, constante de tres (03) folios útiles, a su vez solicitó como prueba de informes se oficiara al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial para que informara sobre la existencia de un expediente judicial contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por su poderdante a favor de G.K.D., en el año 2008 y de ser así remitir las copias certificadas respectivas. Siendo admitidas por auto de fecha 27 de abril de 2010 y en la misma fecha se ordenó oficiar lo solicitado.

En fecha 13 de mayo de 2010 las apoderadas de la parte actora presentaron escrito constante de cinco (05) folios útiles en el cual alegan que el motivo de la acción interpuesta es la prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando la necesidad personal de su poderdante de ocupar el único inmueble de su propiedad, por las razones allí descritas; citan doctrina, legislación y jurisprudencia con relación a los conceptos, principios y criterios del desalojo por necesidad del propietario o los parientes especificados en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y los supuestos de ello.

Así como solicitan, vista la comprobación de las circunstancias que motivan el desalojo del inmueble por parte del arrendador propietario, así como frente a la inactividad probatoria del inquilino, que sea declarada a lugar la acción de desalojo.

-II-

PARTE MOTIVA

Seguidamente este Juzgador pasa a sintetizar los hechos aceptados por las partes en la siguiente forma:

1. Que la propiedad del inmueble, objeto del presente juicio, ubicado en el Edificio Premier, piso 4, entrada “A”, situado en la avenida Paris con la Avenida F.d.M., Urbanización la California Norte, Caracas, Distrito Sucre del Estado Miranda (hoy Municipio Autónomo Sucre), le corresponde al ciudadano G.A.K.D., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.350.265, según consta de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de noviembre de 2001, bajo el Nº47, Tomo17, Protocolo Primero.

2. La existencia de la relación arrendaticia regida por el contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente juicio ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil cuatro (2004), bajo el número 61, Tomo 62 de los libros de autenticaciones respectivos.

3. La indeterminación del contrato de arrendamiento por haberse vencido el tiempo de duración establecido de un (01) año, es decir, el veintisiete (27) de julio del año dos mil cinco (2005) y el hecho de que la inquilina continúa haciendo uso del inmueble ya descrito.

4. Que el inmueble objeto de la demanda es el único bien inmueble del cual es propietario la parte actora G.A.K.D..

De los hechos no objeto del presente juicio:

Cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento mensuales por parte de la demandada debido a que lo que se discute es un tema de necesidad y no de falta de pago.

Así las cosas, y conforme a lo expuesto por las partes, los hechos controvertidos en el presente juicio son:

1. La necesidad de habitar por parte del propietario G.A.K.D. el inmueble objeto del presente juicio, alegada por la parte actora y rechazada por la parte demandada en forma genérica.

2. De haber operado o no la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este estado procede, quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si son procedentes las pretensiones que hace valer la parte actora en el presente juicio y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas por ambas partes.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

Las apoderadas judiciales de la parte demandante se limitaron a los documentales consignados en el escrito libelar, que fueron:

1º) Documento de propiedad del inmueble debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de noviembre de 2001, bajo el Nº47, Tomo17, Protocolo Primero. Por ser éste un instrumento público; y al no haber sido impugnado ni redargüido en forma alguna, se le concede carácter de plena prueba de conformidad con lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que el mismo es suficiente para demostrar la titularidad del derecho de propiedad que sobre el inmueble objeto de juicio asiste a la parte actora.- Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

2°) Contrato de arrendamiento celebrado, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil cuatro (2004), bajo el número 61, Tomo 62 de los libros de autenticaciones respectivos. Por ser este un instrumento autenticado, que adicionalmente fue promovido por cada una de las partes, quienes en el mismo basaron la existencia de la relación arrendaticia, se le concede carácter de plena prueba. El mismo es suficiente para demostrar como ya ha quedado establecida la relación locativa; y convalida la cualidad de la parte actora para intentar la acción y a su vez acredita también la cualidad de la parte demandada para sostener la presente causa; Y ASÍ SE ESTABLECE.

La apoderada de la parte demandada adicional al contrato de arrendamiento ya analizado alegó en su escrito probatorio:

1. - Recibos bancarios consignados ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas donde se refleja el pago de cánones de arrendamiento. Tiene carácter de plena prueba mas no se aprecia para decidir por cuanto el objeto del litigio no se refiere a la falta de pago o no de los correspondientes cánones de arrendamiento sino a la necesidad que puede tener el propietario del inmueble en habitar el mismo. En consecuencia, se desecha dicha probanza. Y ASÍ SE DECIDE.

2. - Así mismo, solicitó prueba de informes y se oficio al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas para que informara a este Juzgado de la existencia de un expediente que cursa en ese juzgado contentivo de las consignaciones hechas en el año 2008 a favor de G.K., cuyas resultas no han sido recibidas por este Juzgado dentro del lapso establecido en Ley. Al respecto, se observa que tal y como se señaló anteriormente el objeto del litigio no se refiere a la falta de pago o no de los correspondientes cánones de arrendamiento sino a la necesidad que puede tener el propietario del inmueble en habitar el mismo por lo que no tiene nada que valorar respecto de esta probanza por cuanto no es materia del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, pasa este sentenciador a analizar los hechos controvertidos es indispensable para este Sentenciador invocar criterio reiterado y establecido por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, recaída en el caso Novedades DUDU S.R.L., expediente N° 98-20343, que establece:

“… el concepto de “necesidad” al cual aludía el literal b) del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y el mismo literal del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tal concepto es amplio y subjetivo, por lo que su prueba puede ser demostrada a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante aporte a los autos …respecto al medio de prueba idóneo de la necesidad invocada por el arrendador que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado, dado que, pese a la importancia social que tiene la materia inquilinaria en nuestro país, la actitud contumaz de un inquilino en devolver un inmueble arrendado a su propietario, menoscaba el derecho a la propiedad que tiene cualquier propietario sobre su inmueble.

Siendo ello así, el inquilino puede, frente a la solicitud del propietario enervar su pretensión en la etapa probatoria, verificada tanto en el procedimiento administrativo como en sede judicial, cuestionando la condición de propietario del solicitante del desalojo (demostrando para ello que el documento del que se desprende el supuesto derecho de propiedad es falso o errado, o que si bien es válido, existe un documento posterior que otorga la propiedad a un tercero), o bien atacando las pruebas indirectas de la necesidad, demostrando que el propietario no necesita el inmueble por vivir en otro de su propiedad que se encuentra en mejores condiciones. Lo que si quedaba claro, en criterio de esta Alzada, es que la defensa del inquilino que pretendía desvirtuar la causa del desalojo debía ser “activa” y no limitarse a simplemente negar la necesidad alegada por el propietario”.

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS

Primero

Quedó probada la propiedad del inmueble antes identificado ostentada por el actor el ciudadano G.A.K.D..

Segundo

Quedó probada la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente acción entre el señor G.A.K.D. y la señora JEMHY K.E.M..

Tercero

Las partes fueron contestes en el negocio jurídico que originariamente les vinculó, dado que ambas invocaron el mismo título. Ahora bien, observa este Despacho que, si bien es cierto que el contrato en cuestión fue suscrito en fecha 27 de julio de 2004, por el período de un (1) año, con previsión de prórroga, también ha apreciado este sentenciador que, el arrendatario permaneció en el inmueble habitándolo como vivienda y pagando la pensión de arrendamiento al propietario, quien a su vez, consintió en el uso continuado por parte del inquilino. Esta circunstancia está claramente determinada por el legislador patrio en el artículo 1.600 del Código Civil y es lo que se denomina tácita reconducción de los contratos de arrendamiento. Analizado de esta forma, estamos entonces en presencia de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE DECLARA.-

Establecido esto, debemos estudiar si el alegato de prórroga legal esgrimido por la demandada es procedente; y al respecto se observa la previsión del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente reza lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…”

Siendo entonces que la Ley ha determinado con precisión que el tipo de contratos que están sujetos a prórroga legal, son los contratos a tiempo determinado, resulta evidente que el caso en análisis no se corresponde con la institución de prórroga legal, y forzoso es para quien decide desechar en forma expresa el alegato de prorroga legal de la parte demanda, Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

En consecuencia, habiendo sido demostrada la necesidad del propietario de servirse del inmueble como vivienda, y de acuerdo con lo establecido en la doctrina y la jurisprudencia que en casos como el de marras, la carga de la prueba se invierte y se reduce a que el inquilino debe demostrar que el propietario/arrendador que no tiene necesidad de ocupar el inmueble arrendado, y siendo que tal circunstancia no se dio, dado que el demandado no desvirtuó los alegatos esgrimidos por el actor en su demanda, quien aquí decide considera que es forzoso concluir que existiendo la necesidad en que basó el demandante su acción, es obligatorio declarar CON LUGAR la presente acción que por DESALOJO ha intentado G.A.K.D. en contra de Jemhy K.E.M., ambos plenamente identificados en autos. Y ASÌ EXPRESAMENTE SE DECIDE.-

-III-

En fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por el ciudadano G.A.K.D., contra la ciudadana JEMHY K.E.M., ambas partes suficientemente identificadas.

SEGUNDO

En consecuencia se ordena a la ciudadana JEMHY K.E.M. a desalojar el inmueble arrendado y entregárselo al actor, completamente desocupado, libre de personas y de bienes de su propiedad, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

TERCERO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Parágrafo Primero, este Tribunal le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble arrendado, contados a partir de la notificación que se le haga de la presente sentencia definitivamente firme.

CUARTO

Durante el plazo de los seis (6) meses otorgados en el parágrafo anterior la parte demandada deberá continuar pagando al propietario el monto correspondiente al canon de arrendamiento mensual.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del lapso de ley.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 15 Días del mes de Julio de 2010. Años 200º y 151º.

El Juez,

Dr. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 2:21 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AH14-V-2008-000361