Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 21 de Octubre de 2008

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: KAN L.C.D.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 4.634.797, actuando en representación del arrendador, ciudadano ELIO CHIENG WAH LIMA CHIO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.156.499 y domiciliado en Canadá, según consta en poder especial de administración autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de junio de 2005, inserto bajo el Nº 41, tomo 79 de los libros respectivos.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogada S.R.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 31.117 (f. 20).

PARTE DEMANDADA: R.A.H.C. y S.E.G.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.492.533 y 2.893.251, en su orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados J.A.A.S., A.A.A.S. y R.M.A.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.703, 32.702 y 53.293 (f. 54 y 55).

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)

EXPEDIENTE: 6581

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 02 de octubre de 2008 (f. 128), por el abogado A.A.A., con el carácter de co-apoderado judicial de la demandada, contra la decisión de fecha 26 de septiembre de 2008, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró CON LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA

En fecha 09 de abril de 2008 (f. 19), el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la ciudadana KAN L.C.D.L., actuando en representación del arrendador, ciudadano ELIO CHIENG WAH LIMA CHIO, debidamente asistida de abogado, en contra de los ciudadanos R.A.H.C. y S.E.G.R., por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En dicho escrito expuso: Que su representado desde el 01 de febrero de 2002, inició relación arrendaticia con el ciudadano R.A.H.C., ya identificado, sobre un local comercial ubicado en la calle 3, N° 4-35, Barrio Libertador, San Cristóbal, Estado Táchira, celebrándose contratos de arrendamiento consecutivamente, y siendo el último el contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 25 de mayo de 2007, bajo el N° 14, Tomo 88, de los libros respectivos.

Que según la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento, se estipuló como canon de alquiler mensual la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), equivalentes en la actualidad a QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 550,00) para ser cancelados por el arrendatario, por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes, estableciéndose que el retraso en su pago por un lapso de siete (7) días, daría derecho al arrendador, o a quien sus derechos representara, a solicitar la resolución del contrato, obligándose también el arrendatario a cancelarle al arrendador, una indemnización o penalización de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) que equivalen en la actualidad a VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 25,00), adicional al monto de dicho canon, por cada día de atraso en el pago del mismo.

Alega que en la cláusula tercera se estableció el término de duración del contrato de arrendamiento por seis (6) meses fijos, contados a partir del 01 de agosto de 2007, por lo que expiraba el día 31 de enero de 2008. Constando igualmente en la cláusula quinta, que el arrendatario declaró recibir el apartamento arrendado en buen estado de mantenimiento, conservación y aseo, en perfectas condiciones de pintura, instalaciones eléctricas, cañerías de aguas blancas y negras, así como todas sus instalaciones en perfecto estado de funcionamiento, comprometiéndose a devolverlo al término del contrato, en el mismo buen estado en que lo recibió y pintado de blanco, quedando por la exclusiva cuenta de la arrendataria, todo lo relativo al funcionamiento y buen estado de los aparatos de instalaciones de agua, cañerías, W. C., luz, lámparas, la conservación de las paredes, pisos, puertas y ventanas.

Expresa que en la cláusula novena el arrendatario se obligó al pago de los servicios públicos del apartamento arrendado, tales como la electricidad, agua, teléfono y aseo urbano, debiendo estar solvente con los referidos servicios, en el momento de la entrega definitiva del inmueble. Que conforme con la cláusula vigésima, para el caso que fuese procedente la desocupación y subsiguiente entrega del local arrendado, se estableció una cláusula penal a favor del arrendador, de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), equivalentes actualmente a VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 20,00) por cada día que transcurriera después del vencimiento y/o resolución del contrato, hasta la entrega definitiva del inmueble, además del alquiler estipulado y de los gastos judiciales y extrajudiciales a que hubiese lugar; constituyéndose como fiadora y principal pagadora la ciudadana S.E.G.R., por todo el tiempo de permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado.

Que la prorroga legal conforme a lo pactado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, comenzó a correr a partir del 01 de febrero de 2008, y que dada la duración del contrato le correspondía dos (2) años, siempre y cuando el arrendatario estuviese solvente en el pago de los cánones de alquiler, lo cual no es el caso, pues el ciudadano R.A.H.C., no ha pagado el alquiler de los meses de enero, febrero y marzo, adeudando por tal concepto la suma de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.650,00) y un total de CIENTO SETENTA Y DOS (172) días de atraso en el pago, en razón de lo cual, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente:

1. - En la Resolución del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, y en consecuencia le sea entregado el inmueble arrendado, totalmente desocupado, en perfectas condiciones de habitabilidad, a saber: a) En buen estado de mantenimiento, conservación y aseo; b) en perfectas condiciones de pintura, instalaciones eléctricas, cañerías de aguas blancas y negras; c) todas sus instalaciones en perfecto estado de funcionamiento; y d) solvente en el pago de los servicios públicos de electricidad, agua, teléfono y aseo urbano.

2. - Pagarle por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el uso del inmueble, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 550,00) mensual, contado desde el mes de enero de 2008, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

3. - Cancelarle por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados, la suma de VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 25,00) diarios, de los meses de enero, febrero y marzo, que en su conjunto suman ciento setenta y dos (172), y que totalizan la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 4.300,00).

4. - Pagarle por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados, la suma de VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 20,00), por cada día que transcurra a partir de la sentencia que sea emitida por este Juzgado, hasta la entrega definitiva del inmueble.

5. - En cancelar las costas y costos del presente juicio.

   Fundamentó la acción en las cláusulas: Segunda, Tercera, Quinta, Novena y Vigésima del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, y en los artículos 1167, 1594, 1592 ordinal 2°, 1264 y 1616 del Código Civil, y en los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Estimo la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 5.000,oo).

   Documentos que acompañan al escrito de demanda:

   - Copia fotostática de Poder especial de administración autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de junio de 2005, inserto bajo el Nº 41, tomo 79 de los libros respectivos

   - Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 25 de mayo de 2007, bajo el N° 14, Tomo 88, de los libros respectivos.

   DE LA REFORMA DE LA DEMANDA

   En fecha 06 de mayo de 2008 (f. 21 al 32), la apoderada judicial de la parte demandante, mediante escrito procedió a reformar la demanda en lo que respecta a los meses demandados como insolutos, los cuales manifestó que son los de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, calculados a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 550,00) cada uno; pretendiendo de igual manera el pago de una indemnización por cada día de atraso en el pago de los cánones de alquiler, que a su decir, es de VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 25,00) diarios, desde enero de 2008 hasta mayo de 2008, y que totalizan TRESCIENTOS DOS (302) días de atraso. Aunado a los pedimentos anteriores procedió a demandar conjuntamente con el arrendatario, ciudadano R.A.H.C., ya identificado, a la ciudadana S.E.G.R., ya identificada, en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora.

   DE LA CONTESTACION

   En escrito de fecha 08 de agosto de 2008, la parte demandada, a través de sus apoderados judiciales procedió a dar contestación a la demanda, en los términos siguientes:

   Opuso como punto previo la cuestión previa contemplada en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la inadmisibilidad de la acción incoada, alegando al respecto, que la parte actora realizó una indebida calificación del Contrato de Arrendamiento celebrado con sus representados, no siendo procedente a criterio de los apoderados judiciales de los demandados, demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, pues el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, motivado a que según la cláusula Tercera del mismo, el plazo de duración fue por un término fijo de seis (06) meses contados a partir del 01 de agosto de 2007, el cual finalizó el día 01 de enero de 2008, y que por lo tanto debió haber ejercido su acción por alguna de las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, produciéndose lo estipulado en el artículo 1600 del Código Civil, dado que en ningún momento el arrendador les manifestó a sus poderdantes su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, por lo que el contrato a su parecer se convirtió en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.

   Con respecto al fondo de la demanda rechazan, niegan y contradicen los aspectos que a continuación se señalan:

   Que el Contrato de Arrendamiento sea a tiempo determinado, motivado a que operaron los supuestos del artículo 1600 del Código Civil y el contrato se convirtió en un contrato verbal a tiempo indeterminado, y que como prueba del goce, uso y posesión pacífica del inmueble consignan recibos de CADAFE de fechas 12 de marzo, 14 de abril, 13 de mayo y 11 de junio de 2008, donde aparece como Titular del Contrato el ciudadano H.C.R..

   Que sea procedente el pago de la indemnización o penalización de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000) adicional al monto del canon de arrendamiento, por cada día de atraso en el pago del alquiler, pues a su parecer, contraviene lo establecido en los artículos 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que las partes podrán establecer cláusula penales en cuanto concierne a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, por lo tanto, la cláusula segunda, es ilegal y transgrede el artículo 7 ejusdem, además de ir en contra del artículo 27 de la Ley in comento.

   Que el arrendatario se haya atrasado frecuentemente con el pago del canon de arrendamiento, pues han mantenido una relación arrendaticia desde el 01 de febrero de 2002, y que lo que sucedió es que el arrendador en los últimos seis (6) meses se rehusó a recibir el pago del alquiler, por lo que su mandante se vio obligado a consignar el pago del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente N° 609, donde consta el pago de los alquileres correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, por lo que su mandante no se encuentra en estado de insolvencia.

   Que la co-demandada, ciudadana S.E.G.R., sea fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el ciudadano R.A.H.C., pues a decir suyo, el contrato que esta vigente es verbal y a tiempo indeterminado y ella no lo avaló con su firma ni con su consentimiento.

   Opusieron de igual manera la falta de interés procesal de la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la obligación de entregar el inmueble peticionada por la parte actora no ha nacido para el arrendatario, pues no ha vencido el contrato de arrendamiento, ya que se convirtió en un contrato verbal a tiempo indeterminado, y que por lo tanto el interés del demandante no es actual, pues no ha nacido la obligación del arrendatario de restituir el inmueble.

   Por último rechazaron la estimación de la demanda en CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), argumentando que la misma es exagerada, por cuanto sus representados nada adeudan por concepto de cánones de arrendamiento y no ha nacido para ellos la obligación de entrega del inmueble arrendado y no presentan atraso que justifique el pago de indemnización alguna.

   DEL ESCRITO DE CONTESTACION DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

   La parte actora, a través de su apoderada judicial, en escrito de fecha 13 de agosto de 2008 (f. 83 al 89), rechazó las cuestiones previas opuestas en base a los argumentos allí expuestos, alegando que el arrendatario no cumplió con su obligación de hacerle entrega a su representado del inmueble a partir del 31 de enero de 2008, y que se acogió a la prorroga legal establecida a su favor por el legislador, y que al no cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, es evidente que perdió dicho beneficio y que a su mandante le nació el derecho de pedirle la entrega del inmueble.

   PRUEBAS

   DE LA PARTE DEMANDANTE

   En fecha 16 de septiembre de 2008 (f. 90 al 94), la parte demandante, a través de su apoderada judicial, mediante escrito promovió las siguientes pruebas:

1. - Copia fotostática del Poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de junio de 2005, inserto bajo el Nº 41, tomo 79 de los libros de autenticaciones respectivos

2. - Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, el día 25 de mayo de 2007, inserto bajo el Nº 14, tomo 88, de los libros de respectivos.

3. - Escrito libelar originario.

4. - Con fundamento en el principio de comunidad de la prueba, promovió Expediente de Consignaciones Nº 609-2008, que cursa en el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial

   DE LA PARTE DEMANDADA

   En fecha 19 de septiembre de 2008, la parte demandada, a por intermedio de sus apoderados judiciales presentó escrito de promoción de pruebas en el que, además de ratificar la indebida calificación del contrato de arrendamiento, alegada como punto previo en el escrito de contestación de la demanda, promovió:

1. Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, el día 25 de mayo de 2007, inserto bajo el Nº 14, tomo 88, de los libros de respectivos.

2. Cuatro (4) recibos emitidos por CADAFE marcados con las letras “B”, “C”, “D” y “E”.

3. Expediente de Consignaciones N° 609 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

4. Prueba de Informes a ser rendidos por la empresa CADAFE, región 7.

5. El derecho de preguntar y repreguntar a los testigos, peritos, prácticos u otros que promoviese la parte demandante si fuera el caso. Por último impugnaron la documental promovida por la accionante al numeral 3 de su escrito de pruebas.

   INFORMES EN ALZADA

   DE LA PARTE DEMANDADA

   La parte demandada, por medio de sus apoderados judiciales, en escrito de informes presentados por ante esta alzada en fecha 21 de octubre de 2008, ratifica las defensas esgrimidas en su escrito de contestación, señalando las que a su criterio constituyen falencias en la apelada, insistiendo en la procedencia del artículo 1600 del Código Civil a la relación arrendaticia.

   CAPÍTULO II

   PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

   PUNTOS PREVIOS

   DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA

   La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte actora realizó, a su decir, una indebida calificación del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, por lo que no es procedente la Resolución del Contrato de Arrendamiento, pues el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, con sustento en la cláusula Tercera del mismo, en donde el plazo de duración se fijo por el término fijo de seis (06) meses contados a partir del 01 de agosto de 2007, finalizando el 01 de enero de 2008, y por lo tanto debió ejercer la acción por alguna de las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiéndose producido la tácita reconducción estipulada en el artículo 1600 del Código Civil, dado que en ningún momento el arrendador les manifestó a sus poderdantes su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, por lo que el contrato se convirtió en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.

   En este sentido, tenemos que el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil prevé dos hipótesis para su procedencia: (a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible.

   En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1991), que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” (T.I, p. 124).

   La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción.

   Cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse.

   En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional en sentencia No. 776 del 18 de mayo de 2001, al señalar que además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, (e) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, (f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y (g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado.

   En el segundo supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, sí existe el derecho de acción para la demandante, pero está limitado para su ejercicio.

   Dichas limitaciones deben estar expresamente establecidas en la ley, pues sólo de esta forma será posible determinar si en la demanda se alegaron o no esas causales, por ejemplo, una demanda de divorcio debe estar necesariamente fundada en una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código Civil.

   En el presente caso, la parte demandada manifiesta que en virtud de no habérsele notificado la entrada en vigencia de la prorroga legal, y haber seguido ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, produjo la aplicación del artículo 1600 del Código Civil, esto es la tácita reconducción, por lo que el contrato paso a ser a tiempo indeterminado, resultando improcedente la acción de resolución de contrato.

   En este sentido, tenemos que el artículo 1600 del Código Civil establece lo siguiente:

   Artículo 1600.- Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Por otra parte, el artículo 1.614 del Código Civil establece:

   Artículo 1614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   Ahora bien, vistas las anteriores consideraciones, y a los fines de dirimir la procedencia o no de la tácita reconducción, así como la cuestión previa opuesta, observa esta Juzgadora que en la cláusula tercera del contrato se estableció que el plazo de duración era de seis (06) meses contados a partir del 01 de agosto de 2007, así mismo se estipuló en la cláusula vigésima primera que para todos lo efectos derivados del presente contrato, el arrendatario se entiende por notificado por medio de cualquier participación escrita que el arrendador le haga llegar por cualquier medio que considere conveniente, y se entiende que ha sido recibida por éste, desde el momento que ha sido entregada a cualquier persona que se encuentre dentro del inmueble para el momento en que la misma se efectúe, también se entenderá como recibida toda notificación telegráfica dirigida al arrendatario a la dirección del inmueble objeto del contrato.

   En vista de lo anterior puede presumirse que para la procedencia de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era necesario la notificación del arrendatario de la voluntad del arrendador de no continuar la relación arrendaticia, no obstante, el artículo 1599 del Código Civil señala:

   Artículo 1599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

   En este sentido, visto el contenido de la norma anteriormente trascrita, siendo evidente que en el contrato objeto de la acción no se estipuló, en ninguna de sus cláusulas, la posibilidad de renovación del contrato, pues es tajante al señalar que tendría un término fijo de seis (06) meses, trae como consecuencia, en aplicación de la normativa establecida en el artículo 1599 del Código Civil, la prorroga legal establecida en el artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que la relación arrendaticia tuvo una duración de seis años, no obstante, habiendo sido alegado el incumplimiento de las obligaciones arrendaticias por parte de los arrendatarios, queda en vilo la continuación de ésta, supuesto que será dirimido posteriormente en la presente decisión.

   Así pues, en virtud de las anteriores consideraciones, siendo evidente que la relación arrendaticia que vincula a las partes se encuentra sustentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, se hace improcedente la cuestión previa opuesta, y así se decide.

   DE LA FALTA DE INTERES PROCESAL DE LA PARTE ACTORA

   La parte demandada en su escrito de contestación opone igualmente la falta de interés procesal de la parte actora de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de encontrarnos, a su decir, frente a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por lo que no existe interés procesal actual de la parte demandante para ejercer la acción.

   En este orden de ideas, tenemos que el interés procesal es una cuestión que debe ser reconducida a través de la excepción perentoria de la falta de interés para obrar y contradecir a que alude el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, de manera que la cualidad es el derecho para ejercitar determinada acción; y el interés, la utilidad o el provecho que esta puede proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que es distinto al derecho mismo, en conclusión el interés es sinónimo de cualidad a los efectos del artículo 361 ejusdem, y analizar la falta de cualidad es también analizar el interés, ello a tenor de lo establecido por la extinta Corte Suprema de Justicia, en reiterados fallos.

   Es importante señalar que en el campo de nuestra doctrina y jurisprudencia, las diversas concepciones sobre la falta de cualidad que se han llevado a cabo se hacen alrededor del estudio del maestro L.L., por lo cual se hace indudable la aplicación de ésta al caso de autos.

   Según el tratadista, la cualidad, en sentido amplio, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico. Allí donde se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación.

   En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de la cualidad o legitimación pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre personas a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, y de la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera.

   La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. Toda persona -expone Loreto- que se afirme titular de un interés jurídico, tiene cualidad para hacer valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).

   Por otra parte, el interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino su expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque eventual o futuro, salvo el caso en que la Ley lo exija actual”. (contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad, L.L.).

   Por otra parte la jurisprudencia, ha definido la cualidad como el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es ello sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato.

   A tenor de lo que ha sido sentencia reiterada del m.T.d.P. y muy especialmente en su Sala de Casación Civil, en la decisión de fecha 04 de abril de 2.003 caso Asociación Civil Marineros de Buche contra Hotel Club Bahia de Buche, C. A. y otros al señalar que:

   …La cualidad o interés de la personas para intentar la acción … supone el examen y pronunciamiento sobre el fondo que debe aclararse en la sentencia definitiva y no incidentalmente en una decisión interlocutoria

   . (Ramírez & Garay, Tomo CXCVIII; Pág. 464).

   Es necesario destacar en el presente caso, que la falta de interés o cualidad alegada por la parte demandada se encuentra sustentada en la presunta existencia de un contrato de arrendamiento verbal, lo cual, tal y como quedo establecido en la sección de cuestiones previas de la presente decisión, no es cierto, puesto que se evidencia a todas Luces que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es a tiempo determinado, en consecuencia, se desecha la falta de interés procesal alegado, y así se decide.

   IMPUGNACION DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

   Con respecto a la impugnación de la estimación de la demanda por exagerada realizada por la parte demandada, tenemos que el artículo 38 de la Código de Procedimiento Civil establece:

   El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

   El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

   De la interpretación del referido artículo, considera esta juzgadora, que no existe la posibilidad de que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, ya que debe hacerlo señalando que la misma es exagerada o irrisoria, alegando un hecho nuevo que fundamente dicha impugnación, el cual deberá probar, so pena de que quede firme la estimación realizada por el demandante, criterio este que se encuentra en perfecta sintonía con el establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia publicada en fecha 08 de agosto de 2.006, en la cual señaló:

   …Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerada, esta Sala en decisión de fecha 15 de noviembre de 2.004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

   …se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

   Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

   Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar…”

   En razón a lo antes expuesto, considera esta sentenciadora, que la parte demandada impugnó en forma pura y simple la estimación de la cuantía hecha por la parte actora, toda vez, pues se limitó a contradecir la cuantía de la demanda por considerarla exagerada alegando que la misma era de cero bolívares, pero no aportó pruebas que permitieran hacer valida la estimación señalada, razón por la cual, tal impugnación se tiene como no propuesta, en consecuencia, la estimación hecha por la parte actora en su escrito libelar se declara firme por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000,oo), y así se decide.

   DELIMITACION DE LA LITIS

   La pretensión de la parte demandante en la presente causa se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre un inmueble conformado por un local comercial ubicado en la calle 3, N° 4-35, Barrio Libertador, San Cristóbal, Estado Táchira, oponiéndole al demandado el incumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en la forma contractualmente convenida.

   Por su parte el demandado, en resistencia a la pretensión ejercida por la accionante, además de alegar cuestiones previas y falta de interés procesal en virtud de que a su criterio la relación arrendaticia que los vincula actualmente sea a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, punto que quedó dilucidado anteriormente, arguye que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento aducidos como insolutos, puesto que, en virtud de la negativa del arrendador de recibirlos, procedió a consignarlos por ante el Juzgado de Municipios.

   ANALISIS DE LAS PRUEBAS

1. Corre agregado a los folios 12 y 13 poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de junio de 2005, inserto bajo el Nº 41, tomo 79 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual fue agregado en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1357 del Código Civil, haciendo plena fe de la facultad que tiene la ciudadana KAN L.C.D.L. como apoderada especial del ciudadano ELIO CHIENG WAH LIMA CHIO, confiriéndole la cualidad de administradora sobre el inmueble arrendado.

2. Del folio 14 al 18 corre inserto instrumento contentivo del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, el día 25 de mayo de 2007, inserto bajo el Nº 14, tomo 88, de los libros de respectivos, el cual fue agregado en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1357 del Código Civil, y haciendo plena fe que los ciudadanos KAN L.C.D.L. y R.A.H.C. suscribieron un contrato de arrendamiento a término fijo, bajo las cláusulas que allí se estipulan.

3. Del folio 73 al 76 corren insertos recibos de CADAFE los cuales no valora ni aprecia este Juzgado por no contribuir en la dilucidación de lo realmente controvertido.

4. Del folio 77 al 82 corre inserto corre inserto expediente de consignaciones No. 609 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue agregado en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente se tiene como fidedigna, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitido por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe de que el demandado R.A.H.C. consignó por ante el Juzgado antes señalado los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del litigio correspondiente a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO y AGOSTO DE 2008, además de ratificar la relación arrendaticia existente entre las partes y la existencia del contrato de arrendamiento suscrito en forma auténtica.

   PRESUPUESTOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN

   DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO

   La acción de cumplimiento de contrato, así como la resolución del mismo está consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 el cual dispone:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.

   En el presente caso, las partes celebraron un contrato de arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la calle 3, N° 4-35, Barrio Libertador, San Cristóbal, Estado Táchira, estableciendo un termino de seis (06) meses de duración a partir del 01 de agosto de 2007, y un canon mensual de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo), constituyéndose como fiadora solidaria la ciudadana S.E.G.R., quien otorgó su consentimiento al suscrito el mencionado contrato.

   Asimismo, tenemos que la parte demandante aduce que el arrendatario se encuentra insolvente con respecto al pago de los cánones de arrendamiento a partir de enero de 2008, incumpliendo de esta forma con las obligaciones pactadas en los contratos de arrendamiento objeto de resolución.

   Ahora bien, de conformidad con lo anteriormente expuesto, la carga de la prueba, la tenía el demandado quien debió demostrar que había pagado los cánones de arrendamiento a la arrendadora y que había cumplido con sus obligaciones como arrendatario.

   Al respecto señala el Autor R.R.M. en su obra LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO lo siguiente:

   ... “El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes.”

   No obstante, tenemos que en el presente caso la parte demandada presentó expediente de consignaciones No. 609 en donde consta el deposito de los meses de enero a agosto de 2008, no obstante, siendo que evidentemente los mismo fueron hechos extemporáneamente en virtud que, de conformidad con el contrato de arrendamiento objeto de la acción, el canon sería pagado por mensualidades adelantadas los cinco primeros días de cada mes, por lo que el pago realizado el 08/07/2008 y 22/07/2008 se encuentra fuera del lapso señalado.

   Así pues, siendo que la obligación del demandado se encuentra plenamente establecida en el contrato de arrendamiento suscrito entre los sujetos integrantes de la presente relación jurídico procesal y que no fuera desconocido en la oportunidad legal correspondiente, la carga de la prueba recaía sobre el demandado arrendatario a quien correspondía demostrar el pago de las mensualidades aducidas como insolutas por la demandante, y siendo que, aun y cuando demostró el pago de las mensualidades, el mismo se encuentra en cabal incumplimiento de las estipulaciones arrendaticias establecidas.

   Ahora bien, visto como esta el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento insolutos dentro del lapso fijado para ello, deja esta Juzgadora constancia que encontrándose a disposición de la arrendadora la suma de dinero que por esté concepto le corresponde, resulta improcedente el cobro de los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO A AGOSTO DE 2008, no obstante, en vista de que no consta el pago de los meses subsiguientes a este último, resulta procedente el cobro éstos hasta la definitiva entrega del inmueble, y así se decide.

   Por otra parte con respecto al pago por concepto de indemnización de daños y perjuicios por la suma de VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 25,oo) por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento a partir del mes de enero de 2008 hasta la cancelación total de la obligación y entrega definitiva del inmueble arrendado, así como el pago de la suma de VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20,oo) por cada día que transcurra a partir de la sentencia emitida por el órgano jurisdiccional que acoja la pretensión resolutoria, de conformidad con las cláusula segunda y vigésima del contrato de arrendamiento, tenemos que el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, textualmente establece lo siguiente: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”, por lo que al encontrarse cumplido este presupuesto en la presente causa, como quedó establecido anteriormente, se hace procedente el cobro que por concepto de cláusula penal se estableció en el contrato de arrendamiento objeto de la acción.

   En definitiva, parcialmente como fue demostrada la pretensión de la parte actora, pues el pago de los cánones de arrendamiento aducidos como insolutos fue suficientemente demostrada por el demandado, no obstante, no escapa del evidente incumplimiento de pago en el lapso estipulado para ello, es por lo que es forzoso para esta Sentenciadora, a tenor de los dispuesto en los artículo 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar sin lugar la apelación y parcialmente con lugar la demanda, y así se decide.

   CAPÍTULO III

   PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

   Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado A.A.A., con el carácter de co-apoderado judicial de la demandada, contra la decisión de fecha 26 de septiembre de 2008, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana KAN L.C.D.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 4.634.797, actuando en representación del arrendador, ciudadano ELIO CHIENG WAH LIMA CHIO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.156.499 y domiciliado en Canadá, contra los ciudadanos R.A.H.C. y S.E.G.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.492.533 y 2.893.25, en su carácter de arrendatario y fiadora solidaria respectivamente, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TERCERO

Se le ordena a la parte demandada HACER ENTREGA a la demandante del bien inmueble arrendado, consistente en un (1) local comercial, ubicado en la calle 3, N° 4-35, Barrio Libertador, San Cristóbal, Estado Táchira, totalmente desocupado, en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió, así como en buen estado de mantenimiento, conservación, funcionamiento, aseo, pintura, instalaciones eléctricas, cañerías de aguas blancas y negras; y solvente en el pago de los servicios públicos de electricidad, agua, teléfono y aseo urbano.

CUARTO

Se le condena a la parte demandada a PAGAR por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el uso del inmueble, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,00), mensuales desde el mes de septiembre de 2008 hasta la entrega definitiva del inmueble, toda vez que de las actas procesales consta el pago del canon de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2008.

QUINTO

Se le condena a la parte demandada PAGAR por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados pactados en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento aquí resuelto, la suma de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 25,00), por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento, a partir del mes de enero de 2008, hasta el día 08 de julio de 2008, fecha en la que pagó la parte demandada los cánones de arrendamiento demandados.

SEXTO

Se le condena a la parte demandada a PAGAR por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados, estipulados en la Cláusula Vigésima la suma de VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,00), por cada día que transcurra a partir de la presente fecha y hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble.

SEPTIMO

Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

OCTAVO

Se MODIFICA la sentencia apelada

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de octubre del año dos mil ocho.

Abg. D.B.C.Q.

Juez Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

En la misma fecha se publicó siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

Exp. 6581