Decisión nº PJ0102009000185 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 5 de Agosto de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, cinco de agosto de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO Nº AP31-V-2009-000472.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Desalojo

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto observa:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos AMALE KHAWAN, M.K., A.K., A.K.D.K., V.K.S., A.K., L.K., J.K., J.K. y O.K., de nacionalidad libanesa la primera de los nombrados, los siete siguientes venezolanos y los dos últimos de nacionalidad árabe, venezolano, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad Nros E.- 80.898.584, V.- 6.129.441, V.- 7.955.986, V.- 8.252.002, V.- 14.828.768, V.- 16.252.205, V.- 14.828.769, V.- 16.927.540, Pasaporte y Nº de cédula de identidad 4764600 y 1096503/0502592, todos integrantes de la Sucesión A.K.K.. Representado en la causa por los profesionales del derecho, abogados M.M.d.A.R., A.G.L. y J.S.d. los Ríos, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédula de identidad Nros V-10.627.267, V.- 7.828.767 y V.- 3.412.723 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 51.193, 42.729 y 16.553, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Interina Vigésimo Octavo de Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 26 de Enero de 2009, anotado bajo el Nº 70, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría , y cursante a los folios 48 y 49 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano S.T.Y., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, residente y portadora de la cédula de identidad Nº V-8.337.877. Representado en la causa por los abogados Walker Ardilla, G.A.H. y M.L., venezolanos, mayores de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 64.122, 78.275 y 64.183, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto LA C.E.A.-Municipio Sotillo, anotado bajo el Nº 66, Tomo 97, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría , y cursante a los folios 104 y 105 del expediente.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Desalojo incoara la Sucesión A.K.K., en contra del ciudadano S.T.Y., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 02 de Mayo de 2008, la parte actora incoó pretensión de Desalojo en contra de la demandada, argumentando, en síntesis:

1. - Que el causante de sus representados celebró en vida un contrato de arrendamiento verbis con el ciudadano S.T.Y., el cual tuvo por objeto un (1) inmueble en el que funciona un fondo de comercio denominado “Hotel Panamá”, que forma parte de la casa quinta denominada “La Guachita”, ubicado en la Avenida España, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.

   Que el inmueble arrendado les pertenece a sus representados en sus carácter de únicos y universales herederos de A.K.K..

   Que la razón de la demanda se debe a que el arrendatario S.T.Y., se encuentra consignando a favor del causante de sus mandantes A.K.K., desde el año 1999, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, las pensiones arrendaticias por el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, por la cantidad de Bolívares Seiscientos Cincuenta Mil Con ero Céntimos (Bs. 650.000,00), o lo que es equivalente a la suma de Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes, Con Cero Céntimos, porque desde que el arrendatario S.T.Y..

   Que el arrendatario Sammyu Tang Yun, se encontraba a derecho de la resolución Nº 006074, de fecha 19 de septiembre de 2002, dictada por la Dirección de Inquilinato, la cual quedó definitivamente firme en el mes de abril de 2003.

   Que el ciudadano S.T.Y., debió consignar el nuevo canon de arrendamiento fijado por la autoridad administrativa competente, por la suma de Bolívares Un Millón Doscientos Sesenta y Cuatro Mil Trescientos Veintinueve Con Cero Céntimos (Bs. 1.264.329,00), o lo que es equivalente a la suma de Bolívares Un Mil Doscientos Sesenta y Cuatro Con Treinta y Dos Céntimos Fuertes (Bs. F. 1.264,32), cuestión de hecho que no ocurrió.

   Que el ciudadano S.T.Y., le adeuda a sus representados la suma de Seiscientos Catorce Con Treinta y Dos Céntimos (Bs. 614,32), por concepto de de diferencia mensual por concepto de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como enero de 2009.

   Que existe por parte del demandado arrendatario S.T.Y., una violación reiterada de todo el contrato de arrendamiento por cuanto ha incumplido en el incumplimiento de su obligación principal, que no es otra que el pago puntual de los cánones de arrendamiento, que de acuerdo al organismo competente de la Dirección de Inquilinato se estipuló en la cantidad de Bolívares Un Mil Doscientos Sesenta y Cuatro Con Treinta Y Dos Céntimos Fuertes (Bs. F 1.264,32), y no por la suma de Bolívares Seiscientos Cincuenta Con Cero Céntimos (Bs. F 650,00).

   Que de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil estima la demanda en la cantidad de Bolívares Tres Mil Seiscientos Ochenta Y Cinco Con Noventa Y Dos Céntimos (Bs. F 3.685,92).

6. - Que con base a lo expuesto ocurre para demandar como en efecto lo hace al ciudadano S.T.Y., en su carácter de arrendatario-demandado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del inmueble que ocupa como arrendatario-demandado en el que funciona el fondo de comercio denominado HOTEL PANAMÁ, con una superficie aproximada de CUATROCIENTOS DOS METROS CUADRADOS (402 mts.2) de placa y CUARENTA METROS CUADRADOS CON CERO CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (40,05 mts.2) de acerolite y hierro, y que forma parte de la casa quinta denominada “LA GUACHITA”, y el terreno sobre el cual está construida marcada con el Nº 19, ubicada en la Avenida España, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, y en consecuencia, la entrega material del mismo, libre totalmente de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual; SEGUNDO: En el pago de los daños y perjuicios causados y los que se siguiere causando hasta la entrega total y definitiva del inmueble objeto de arrendamiento, mensuales, sustitutivos y equivalentes al monto de los cánones de arrendamiento que debió pagar y no lo hizo, que es la causa inmediata del daño causado; y TERCERO: A la condenatoria en costas y costos procesales;).

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

   Por su parte la demandada, mediante escrito de fecha 02 de Julio de 2009, procedió a contestar la pretensión que por Desalojo incoara la demandante en su contra, argumentando, grosso modo:

1. - Negó, rechazó y contradijo la pretensión de Desalojo que la parte demandante invoca, en todas y cada una de sus partes, señalando que no es procedente el alegato efectuado por el actor en su escrito libelar de haber celebrado con el de cujus A.K. un contrato verbis, sobre el inmueble constituido por una casa quinta denominada “La Guachita” Nº 19, ya que el contrato celebrado se efectuó de manera escrita, ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 08 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nº 57, tomo 135, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, en el cual establecieron lo siguiente:

2. Que la duración del mencionado contrato era de un (01) año, contado a partir del día primero de Enero de 1998. Que el canon de arrendamiento mensual convenido entre las parte fue por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00) o al valor actual la suma de Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F 650,00), que es el canon que su representado ha venido cancelando, mediante consignaciones en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

3. Negó, y rechazó, haber incumplido, en cuanto al canon de arrendamiento por parte de su representado al arrendador.

4. - Señaló que en virtud de no haber acompañado el actor el contrato de arrendamiento celebrado al libelo de demanda, solicita se declare inadmisible la acción.

5. - Que en ningún momento fue notificado ni personalmente, ni por carteles, de la Resolución Nº 006074, y por lo tanto no ha sido agotada la vía administrativa, en lo que respecta la notificación de su representado.

5. - Negó, rechazó y contradijo que este incurriendo en falta de pago desde el mes de Abril del año 2003, hasta la fecha de la presentación de la acción, tal y como lo alega la actora en su escrito libelar, debido a que desde el años 1999, ha cancelado el canon de arrendamiento al arrendador mediante consignaciones arrendaticias por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.650.000,00), mensuales o al valor actual la suma de Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F 650,00), ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, las que el arrendador ha venido retirando hasta el año 2006.

   En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.

   -III-

   -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

   Mediante escrito presentado en fecha 5 de Marzo de 2009, la parte actora incoó pretensión de desalojo en contra de la demandada. (Folios 02 al 05).

   Por auto de fecha 10 de Marzo de 2009, se admitió la pretensión de desalojo incoada y consecuencialmente, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folios 64 y 65).

   En fecha 16 de Mayo de 2009, se dejó constancia de haberse librado la respectiva compulsa de citación de la demandada. (Folio 68).

   Por auto de fecha 02 de abril de 2009, se acordó la citación por Carteles de la parte demandada. (Folios 83 y 84).

   En fecha treinta (30) de Junio de 2009, compareció el abogado Walker Ardila, quien mediante diligencia se dio por citado y consignó el instrumento poder que acredita su representación en la causa. (Folio 63 al 65).

   Mediante escrito de fecha 02 de Julio de 2009, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 107 y 109).

   Mediante escrito de fecha 13 de Julio de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en la causa (Folios 119 y 120), el cual resultó proveído por auto de fecha 13 de julio de 2009 (Folio 125). Lo propio hizo la parte actora mediante escrito de fecha 15 de Julio de 2009 (Folios 127 al 129), proveído por auto de fecha 20 de Julio de 2009 (Folios 138 y 139).

   -IV-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:

   -UNICO-

   -DE LA INADMISIBILIDAD DE LA PRETENSION DE DESALOJO-

   En base a lo dispuesto en los artículos 12, 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Principio IURA NOVIT CURIA, en el cual el Juez conoce el derecho, pasa éste Juzgado de Municipio, como director del proceso y garantizando con ello una justicia transparente, apegada a las leyes y garantista del principio de igualdad de las partes ante la ley y del derecho a la defensa, a establecer la admisibilidad o inadmisibilidad de la pretensión de Desalojo incoada por la parte actora en fecha 05 de Marzo de 2009, con el objeto de lograr la entrega material por parte de su Arrendatario del inmueble denominado “HOTEL PANAMÁ”, todo lo cual lo realiza en los términos que siguen:

   La cuestión relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, comprende a su vez, de dos vertientes bien definidas, a saber: los señalamientos taxativos previstos por las leyes (Ejemplo: lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil relativo a las reclamaciones derivadas del juego de suerte, envite o azar), o las denominadas inadmisibilidades pro tempore de la demanda, cuyos claros ejemplos los constituyen los artículos 266, 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que en términos del Dr. R.J.D.C., en su obra “Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, se constituirían en conjunto (SIC)”…cuando la ley impide expresamente la acción o porque resulte contraria a alguna disposición legal…”.

   De lo que se desprende en consecuencia, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, también se estaría en presencia de la cuestión previa en cita, cuando la norma expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal.

   Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Y.J.G., en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado:

   (SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entres las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera.

   O lo que es lo mismo, se estaría en presencia de los denominados “Documentos-Requisitos” indispensables para la admisión de la demanda, los cuales tendrían la función de permitir al Juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda, siendo un claro ejemplo de ello lo constituye lo dispuesto en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil relativo al juicio de prescripción adquisitiva.

   Por otro lado y vista a la naturaleza de la acción que nos ocupa, resulta necesario la determinación de lo que ha de entenderse por juicio de Desalojo Arrendaticio en los términos que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

   Así, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente:

   …Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…

   . (Negrillas y Subrayado del Tribunal).

   Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia, amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, ó como lo dispone el autor G.G.Q., en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.

   Siendo sus notas características en consecuencia que:

   A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;

   B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y

   C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

   Mas sin embargo, la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un régimen o ámbito de aplicación, del que quedarían excluidos; los arrendamientos o sub-arrendamientos de:

   1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

   2. Las fincas rurales.

   3. Los fondos de comercio.

   4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos , inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.

   5. Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

   No pudiendo en consecuencia, pretenderse el ejercicio de cualquiera de las acciones arrendaticias que prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuando éstas tengan por objeto a uno de los señalados en el supuesto de hecho su artículo 3.

   En este sentido el autor R.H.C., en su obra “EL NUEVO RÉGIMEN INQUILINARIO EN VENEZUELA”, al respecto señala:

   (SIC)”…El decreto en su artículo 3, enumera una serie de bienes que son excluidos totalmente de la aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley, y que como se dijera anteriormente tales relaciones contractuales de arrendamiento sobre los mismos, deberá ser regida por el derecho común, pero nada impide que las partes contratantes dispongan en el contrato a celebrarse sobre esos bienes, sea regido por disposiciones contenidas en el decreto ley en cuanto le sea aplicable y no violen el derecho común, todo ello en virtud de la auto determinación de las partes…”. (Fin de la cita textual). (Ediciones Paredes, Caracas-Venezuela, pág. 41).

   O como lo indica E.D.N.A., en su trabajo titulado “La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI”, al expresar:

   (SIC)”…En esta norma se indica las relaciones jurídicas que no están reguladas por la ley especial. Observemos entonces que cuando el mismo cuerpo legal excluye estas relaciones de su contenido, las reenvía al derecho civil común, generalmente al Código Civil. El derecho especial del cual se ocupa la Ley arrendaticia es de interpretación restrictiva; sus reglas sólo pueden abarcar los asuntos que expresamente contemple. Lo que no prevea será materia del régimen común, toda vez que las normas que el legislador separa del cuerpo ordinario no admiten una interpretación extensiva, sino restringida. Esto explica circunstancias como lo limitado de las causales de desalojo (artículo 34); de modo que si la causa para pretender desalojar al arrendatario no está expresamente indicada, como –verbigracia- contratar un seguro contra incendios o construir una plazoleta en el inmueble, el desalojo no podría tener esta circunstancia como fundamento el incumplimiento de éstas obligaciones, y se deberá buscar otra solución jurídica. De modo pues, que en los contratos arrendaticias que se celebren sobre alguno de estos inmuebles o derechos excluidos del régimen especial, no tendrán aplicación ni protegerán al arrendatario las reglas del derecho especial arrendaticia…”. (Fin de la cita textual). (Ediciones Vadel Hermanos- Caracas-Venezuela, 2008, Página 75).

   Por lo que tratándose de uno de los supuestos de hecho de la norma del artículo 3 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento, el mismo se excluye expresamente del ámbito de aplicación de la ley, no siendo regulado por la misma sino por las normas del derecho común, en especial por las normas contenidas en el Código Civil. Así se declara.

   Así las cosas, en el caso de marras, se observa que la parte demandada al momento de contestar la pretensión de desalojo incoada en su contra, aportó a los autos en copia simple, contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital), en fecha 08 de Diciembre de 1997, anotado bajo el N° 57, Tomo 135 de los Libros de autenticaciones respectivos, en cuyas cláusulas PRIMERA y SEGUNDA, se dispuso:

   (SIC)”…