Decisión nº 457 de Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de Merida, de 6 de Diciembre de 2010

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA O.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

VISTOS, SIN INFORMES DE LAS PARTES.

La presente causa se inició por demanda civil, presentada en fecha 30-09-2010, por ante el Juzgado Primero de estos mismos Municipios como Distribuidor, y correspondió conocer a este Juzgado por aplicación del sorteo de Ley; por la parte actora ciudadano FAYSALE EL KOUNTAR KOUNTAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. 14.249.249, domiciliado en Tucaní, Municipio Caracciolo Parra O.d.E.M., asistido del Abg. A.A., titular de la cédula de identidad No. 8.074.488, Inpreabogado No. 34.008; por DESALOJO DE INMUEBLE; contra la ciudadana Y.A.D.L., colombiana, mayor de edad, casada, comerciante, titular de la cédula de identidad No. E-83.988.180, domiciliado en Tucaní, Municipio Caracciolo Parra O.d.E.M.; para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal, Primero: A desalojar y efectuar la entrega inmediata del inmueble arrendado libre de bienes y personas. Segundo: Pagar íntegramente los cánones de arrendamiento de los meses consecutivos vencidos y no pagados, desde el 01-01-2010 al 01-09-2010, que ascienden a la cantidad de Bs. 12.600,00, más el pago del Impuesto IVA-SENIAT, correspondiente por cada mensualidad. Tercero: Indexación Judicial. Que este tribunal en la oportunidad de dictar sentencia definitiva ordene el cálculo contable de la indexación de los cánones insolutos, y que por tanto se deben actualizar conforme al índice inflacionario y económico del país. Quinto: Se condene al pago de las costas procesales.

PARTE NARRATIVA

Admitida la demanda por auto de fecha 07-10-2010, El tribunal ordenó la citación de la demandada ciudadana Y.A.D.L., ya identificada, para el segundo día de Despacho siguiente al que conste en autos su citación, más un día que se le concede como término de la distancia; para que comparezca y de contestación a la demanda incoada en su contra. En la misma se ordenó librar los recaudos de citación. Por auto de fecha 29-07-2010, el tribunal se abstiene de decretar la medida de secuestro solicitada por improcedente. Por auto de fecha 19-10-2010, el tribunal lo declara firme. Citada la demandada de autos conforme a los parámetros del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil en su encabezamiento, lo que consta al folio 43. Llegada la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la demandada de autos compareció por intermedio de su apoderada judicial Abg. D.C.L., titular de la cédula de identidad No. 3.929.732, Inpreabogado No. 10.469, e hizo uso de su derecho a la defensa por escrito presentado en fecha 17-11-2010 (folios del 44 al 48). En la oportunidad procesal para la promoción de pruebas tanto el demandante como la demandada adujeron pruebas a su favor. Por diligencia suscrita en fecha 24-11-10 la parte actora (folios 50 y 51). Por auto de fecha 25-11-10, el tribunal admite las pruebas. Por escrito presentado en fecha 29-11-2010, la demandada de autos promueve pruebas a su favor (folios 53 y 54); el tribunal las admite por auto de fecha 30-11-2010.

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Caja Seca, Municipio Sucre del Estado Zulia, de fecha 23-062008, anotado bajo el No. 51, tomo 25, que su persona como propietario celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Y.A.D.L., ya identificada, teniendo como objeto un local comercial y galpón anexo en la parte trasera del inmueble, ubicado al margen norte de la carretera panamericana, Edificio No.1-196, local No. 03, frente a la Estación de Servicios Caracas, sector A.B. de la ciudad de Tucán, Municipio Caracciolo Parra O.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Edificio No.1-196, local No. 03, frente a la Estación de Servicios Caracas, sector A.B. de la ciudad de Tucán, Municipio Caracciolo Parra y O.d.E.M.. Por el plazo de duración de un año contado a partir del día 15-05-08, hasta el día 15-05-09, el cual para esta fecha está vencido y se trata de un contrato a tiempo indeterminado. Igualmente se estipuló que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Bs. 1.400,00 mensuales, pagaderos los primeros días del vencimiento de cada mes. El arrendatario se obligó a destinar el inmueble al uso comercial en la actividad de panadería, corriendo con los gastos por los servicios públicos. Convinieron en la cláusula cuarta que la falta de pago de una o más mensualidades dará derecho al arrendador a rescindir el presente contrato de pleno derecho, quedando obligada la arrendataria a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta la finalización del contrato. Que la arrendataria ha incumplido con el pago arrendaticio, en la forma continua y mensual como lo venía haciendo desde que se inició la relación arrendaticia en el año 2005, por cuanto anterior a este contrato, de fecha 23-06-08, se suscribieron otros contratos de arrendamiento. Que el pago de las mensualidades que van desde el 01-01-2010, hasta el 01-09-2010, han sido incumplidas nueve mensualidades consecutivas, cada una por un monto de Bs. 1.400,00 lo que suma Bs. 12.600,00. Fundamenta la acción en los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 y 34, literal a) de la ley arrendaticia; artículos 1159, 1160, 1166, 1167 y 1616 y siguientes del Código Civil. Que por lo expuesto le demanda con fundamento en el artículo 34, literal a) de la Ley arrendaticia, por desalojo fundado en la precitada causal, primero, para que convenga a desalojar y entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas; segundo, pagar íntegramente los cánones de arrendamiento de los meses consecutivos vencidos y no pagados, desde el 01-01-2010 al 01-09-2010, que ascienden a la cantidad de Bs. 12.600,00, más el pago del Impuesto IVA-SENIAT, correspondiente por cada mensualidad. Tercero: Indexación Judicial. Que este tribunal en la oportunidad de dictar sentencia definitiva ordene el cálculo contable de la indexación de los cánones insolutos, y que por tanto se deben actualizar conforme al índice inflacionario y económico del país. Quinto: Se condene al pago de las costas procesales.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA: La demandada de autos en la oportunidad de la contestación de la demanda, a través de su apoderada judicial Abg. D.C.L., opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 adjetivo civil, por defecto de forma de la demanda, por haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código precitado, que dice que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si. Que en efecto el actor acciona acumulativamente tres acciones incompatibles, que son: El Desalojo por falta de pago, fundamentada en el literal a) del artículo 34 citado, el cumplimiento del contrato al reclamar los cánones de arrendamiento insolutos, con fundamento en el artículo1167 del Código Civil y la Resolución al reservarse los daños y perjuicios con fundamento en el artículo 1166 sustantivo, referido exclusivamente a los contratos a tiempo determinado, las cuales se excluyen entre si, puesto que la acción de desalojo procede solamente para las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado y la resolución o cumplimiento proceden para las relaciones arrendaticias a tiempo determinado. Es decir que el actor pretende en este proceso obtener con la acción de desalojo la entrega inmediata del inmueble arrendado. Con la acción de cumplimiento de contrato, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos con fundamento en el artículo 1167 sustantivo. Con la acción de resolución de contrato, el actor se reserva el actuar por separado los daños y perjuicios con fundamento en el artículo 1616, aún cuando alega que para esta fecha el contrato es a tiempo indeterminado.

De la lectura del libelo de demanda no se evidencia que los cánones insolutos se hayan reclamado por concepto de daños y perjuicios, sino por cumplimiento de la obligación asumida en el contrato por los cánones que se fueron vencimiento, más aun cuando se reserva el derecho de accionar los daños y perjuicios por separado.

Que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra, por ser falsos los hechos e improcedente el derecho. Que lo único cierto es que el 23-06-2008, la aquí arrendataria demandada celebró el contrato de arrendamiento con el aquí demandante, en relación al local comercial identificado, por el lapso de un año, a partir del 15-05-2008, hasta el 15-05-2009, según el contrato autenticado que menciona el arrendador demandante. Pero que lo cierto es que la relación arrendaticia se inició el 10-04-2005, según se evidencia de otros contratos de arrendamiento autenticados por ante la misma Notaría; siendo el último contrato el agregado a las actas procesales. Que es falso que el contrato para esta fecha sea a tiempo indeterminado, ya que hubo continuidad entre todos los contratos, lo que evidencia la existencia real de un solo contrato, porque no ha perdido el uso del inmueble desde que se inició la relación arrendaticia. Que en el contrato fundamento de la acción se estableció el lapso de duración por un año, del 15-05-2008 al 15-05-2009, improrrogable; que si el arrendatario tenía interés en continuar o no en el inmueble, debía notificarle al actor por escrito con tres meses de anticipación al vencimiento del contrato, y si incumplía esa obligación y no celebraba un nuevo contrato y seguía ocupando el inmueble sin autorización del actor, pon ningún motivo operaría la figura jurídica de la tácita reconducción; en tal caso debía cancelar Bs. 60,00 diarios por concepto de cláusula penal.

Que de lo expuesto se evidencia que hubo la prórroga contractual, aun cuando no haya prueba escrita, ya que la arrendataria continuó ocupando el inmueble al vencimiento de la prórroga legal y el actor continuó ocupando el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal y el actor continuó cobrando los cánones de arrendamiento y no lo convenido por cláusula penal, y en forma expresa las partes dejaron prohibida contractualmente la figura jurídica de la tácita reconducción, por lo que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y no indeterminado como alega el actor, como consecuencia, no es procedente la acción de desalojo, sino la de cumplimiento o resolución.

Que tampoco es cierto que la arrendataria esté en mora con el pago arrendaticio reclamado, y en caso de que lo estuviera el incumplimiento se debería única y exclusivamente a la conducta del actor, que ha incumplido con la obligación de la presentación y entrega del recibo suscrito tal como lo establece el contrato, y en el libelo no se alega que el actor haya presentado los recibos y que la arrendataria se haya negado a cancelarlos a su presentación. Tampoco estaba obligado al procedimiento consignatario, puesto que el arrendador no se rehusó a recibir el pago, sino simplemente no le presentó los recibos firmados, que si lo hubiera hecho, si estaría en mora el arrendatario.

Que tanto el actor como la demandada son comerciantes, el objeto del contrato es un local comercial y un galpón y el inmueble se destinó para el uso comercial, por lo que la presente relación es mercantil.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA Y DEMANDADA.

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora, este tribunal se abstiene de analizarlas por cuanto la carga de la prueba en la presente causa corresponde a la parte demandada. Pero los documentales aportados por la parte actora, que rielan en el expediente como instrumentos fundamentales de la demanda y que no fueron impugnados por la parte contraria en las oportunidades previstas en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y que surtieron sus efectos jurídicos, este tribunal los tiene como fidedignos.

La parte demandada promovió el mérito favorable del escrito contentivo de la acción incoada. A fin de probar la relación arrendaticia desde el 10-04-2005 y la solución de continuidad entre el primer contrato y los otros que evidencian la existencia real de un solo contrato y que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, y no a tiempo indeterminado. Como documentales promueve el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 18-06-2005; el de fecha 29-06-06 y el último contrato de fecha 23-06-2008. En cuanto a las pruebas aportadas por la demandada de autos, este tribunal no las analiza por cuanto están destinadas a probar puntos no controvertidos, como son el inicio del contrato, prórroga legal no discutida por las partes y continuación del contrato.

PUNTO PREVIO A LA SENTENCIA

Por su parte la demandada de autos en la oportunidad de la contestación de la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 adjetivo civil, por defecto de forma de la demanda, por haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código precitado, que dice que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si. Que el actor acciona acumulativamente tres acciones incompatibles, que son: El Desalojo por falta de pago, fundamentada en el literal a) del artículo 34 citado, el cumplimiento del contrato al reclamar los cánones de arrendamiento insolutos, con fundamento en el artículo1167 del Código Civil y la Resolución al reservarse los daños y perjuicios con fundamento en el artículo 1166 sustantivo, referido exclusivamente a los contratos a tiempo determinado, las cuales se excluyen entre si, puesto que la acción de desalojo procede solamente para las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado y la resolución o cumplimiento proceden para las relaciones arrendaticias a tiempo determinado. Es decir que el actor pretende en este proceso obtener con la acción de desalojo la entrega inmediata del inmueble arrendado. Con la acción de cumplimiento de contrato, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos con fundamento en el artículo 1167 sustantivo. Con la acción de resolución de contrato, el actor se reserva el derecho de actuar por separado los daños y perjuicios con fundamento en el artículo 1616, aún cuando alega que para esta fecha el contrato es a tiempo indeterminado. De la lectura del libelo de demanda no se evidencia que los cánones insolutos se hayan reclamado por concepto de daños y perjuicios, sino por cumplimiento de la obligación asumida en el contrato por los cánones que se fueron vencimiento, más aun cuando se reserva el derecho de accionar los daños y perjuicios por separado.

A lo que observa este tribunal con ocasión de la cuestión previa opuesta, Que efectivamente en el escrito libelar el demandante alega la insolvencia de la arrendataria por más de dos meses vencidos, y acciona el Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la ley arrendaticia. Ahora bien, la acción de desalojo se encuentra regulada en la ley especial por la materia arrendaticia; en cambio la ejecución o cumplimiento de contrato y la resolución del contrato por incumplimiento con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, se encuentra prevista en la legislación ordinaria, haciendo hincapié la ley arrendaticia en su artículo 33, que los procedimientos arrendaticios se seguirán por el procedimiento breve, donde incluye las demandas por cumplimiento de contrato o resolución de contrato de arrendamiento, desprendiéndose del encabezamiento del artículo 34 arrendaticio, que estas acciones operan tanto para el tiempo determinado como indeterminado; siendo que las acciones por desalojo operan para los tiempos indeterminados y la falta de pago por dos meses consecutivos para que proceda.

Siendo también cierto que el demandante pide en el petitorio de la demanda el desalojo de la arrendataria, del inmueble objeto del arrendamiento por falta de pago de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, a la vez que pide que le haga efectivo esos cánones de arrendamiento.

A este respecto el tribunal observa, que cuando el numeral 6° del artículo 346 adjetivo, concatenado con el artículo 78 de la misma ley asevera que no podrán acumularse pretensiones en el mismo libelo que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, se refiere a acciones que por su misma naturaleza son contradictorias y se excluyen entre si, como lo son el cumplimiento del contrato conjuntamente con la resolución.

En cambio el desalojo arrendaticio, lo es entre otras causales, por la falta de pago de dos meses de canon de arrendamiento consecutivos vencidos, donde el demandante pretende con la acción de desalojo la entrega del inmueble objeto del contrato por incumplimiento del pago de dos cánones consecutivos insolventes, más 15 días para el procedimiento consignatorio si el arrendador rehusa recibirlo expresa o en forma tácita, para que no se produzca el desalojo, ello lo diferencia de que esta acción de desalojo no involucra como contradictorio, ni excluye la posibilidad del reclamo de esos cánones vencidos y no pagados, puesto que la acción tiene como presupuesto procesal que el arrendatario haya incurrido en incumplimiento durante el lapso previsto en el artículo 34, literal a), más los 15 días previstos en el artículo 51 para hacer la consignación. Por todo lo expuesto este tribunal declara sin lugar la cuestión previa opuesta con fundamento en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Declarada sin lugar como ha sido la cuestión previa opuesta; este tribunal entra analizar los puntos controvertidos resultantes de los alegatos como fundamento de la acción de desalojo; así como los aducidos por la demandada en su defensa para repeler los dichos de la actora en apoyo de su acción, cuya figura jurídica es el desalojo, fundamentada en hechos concretos tales como, incurrir el arrendatario en el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al pago de las mensualidades que van desde el 01-01-2010, hasta el 01-09-2010, han sido incumplidas nueve mensualidades consecutivas, cada una por un monto de Bs. 1.400,00 lo que suma Bs. 12.600,00. Que la arrendataria ha incumplido con el pago arrendaticio, en la forma continua y mensual como lo venía haciendo desde que se inició la relación arrendaticia en el año 2005.

A lo que observa este tribunal, que tanto la parte actora como la demandada están de acuerdo que la relación arrendaticia se inició en el año 2005, la cual se mantuvo mediante la celebración de contratos anuales autenticados, siendo el último contrato anual autenticado improrrogable, el que dio inicio a la relación arrendaticia desde el 15-05-2008 hasta el 15-05-2009. De donde surge el controvertido por cuanto la demandada de autos, sostiene que el contrato arrendaticio continúa en forma ininterrumpida manteniéndose en la forma inicial como contrato a tiempo determinado y que no operó la tácita reconducción, porque así lo convinieron los sujetos de la relación arrendaticia que no operaría, aunque la arrendataria continuara ocupando el inmueble aunque no suscribieran un nuevo contrato, que en este caso pagaría la cantidad de Bs. 60 diarios.

A este respecto observa el tribunal, la normativa que regula las relaciones arrendaticias son de orden público y todo acuerdo contrario a sus disposiciones es nulo por imperio del artículo 7 de la ley arrendaticia; por ello la tácita reconducción opera de derecho y no puede ser quebrantada por acuerdos, siendo nulo todo acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, por cuanto los derechos de los arrendatarios son irrenunciables, por lo que ni operó la tácita reconducción.

Por lo que la relación arrendaticia aquí discutida, si bien venía transcurriendo a tiempo determinado mediante la celebración de contratos anuales, siendo el último el suscrito el día 23-06-2008, con inicio el día 15-05-08 al 15-05-09. improrrogable; debiendo respetarse la prórroga legal teniendo en cuenta la duración de la relación arrendaticia desde su inicio.

Ahora bien, la prórroga legal correspondiente a la duración del contrato, lo era por un año, lo que se desprende del literal b) del artículo 38 arrendaticio, contada a partir del día 15-05-09 al 15-05-2010, y tal incumplimiento venía presentándose desde el 01-01-2010, dentro de la prórroga legal. A lo que ordena el artículo 41 arrendaticio, que cuando está en curso la prórroga legal no se admitan demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, pero que se admitan cuando las demandas sean por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. Lo que quiere decir que cuando ocurrió el incumplimiento el 01-01-2010, estaba en curso la prórroga legal, pudiendo el demandante hacer uso de la acción legal para pedir la entrega del inmueble por el incumplimiento de una obligación legal. Determinándose en virtud de ello, que la relación arrendaticia no pasó de una modalidad determinada a una modalidad de contrato a tiempo indeterminado.

En cuanto al alegato de la demandada, que tanto el actor como la demandada son comerciantes; que el objeto del contrato es un local comercial y un galpón; que el inmueble se destinó para el uso comercial, por lo que la presente relación es mercantil. A todo esto, el artículo 2 arrendaticio, prevé que las relaciones arrendaticias que incluyen inmuebles destinados al comercio se regirán por la normativa arrendaticia.

De otro lado alega la demandada de autos, que tampoco es cierto que esté en mora con el pago arrendaticio reclamado, y en caso de que lo estuviera el incumplimiento se debería única y exclusivamente a la conducta del actor, que ha incumplido con la obligación de la presentación y entrega del recibo suscrito tal como lo establece el contrato, y en el libelo no se alega que el actor haya presentado los recibos y que la arrendataria se haya negado a cancelarlos a su presentación. Tampoco estaba obligada al procedimiento consignatario, puesto que el arrendador no se rehusó a recibir el pago, sino simplemente no le presentó los recibos firmados, que si lo hubiera hecho, si estaría en mora el arrendatario.

En cuanto al alegato de la arrendataria, que el arrendador no rehusó recibir el pago, sino que simplemente no presentó los recibos firmados como habían convenido en el contrato; tampoco es menos cierto que el artículo 51 arrendaticio previó esas situaciones tanto expresas como tácitas, cuando establece el lapso de 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad para efectuar las consignaciones, pasados que sean dos meses sin que el arrendatario haya podido cumplir con su obligación de pago del canon arrendaticio, pasados los 15 días el arrendatario se convierte en insolvente y por consiguiente incurso en causal de desalojo.

Observa este tribunal y de lo cual hace alusión de la cláusula Tercera del último contrato de arrendamiento, suscrito entre el actor y la aquí demandada en fecha 23-06-08, inserto bajo el No. 51, tomo 25 (folios 11, 12 y 13), presentado como instrumento fundamental de la demanda, en su original, que este tribunal considera fidedigno por no haber sido impugnado por la parte contraria, conforme al artículo 429 adjetivo, donde convienen los sujetos de la relación procesal, que la falta de pago de una o más mensualidades dará derecho al arrendador a rescindir del contrato de arrendamiento de pleno derecho quedando obligada la arrendataria a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta la finalización del lapso del presente contrato. De donde deduce este tribunal, que el arrendador demandante al vencerse el tiempo contractual no podía rescindir el contrato de pleno derecho, ni convertirse en un contrato sin determinación de tiempo, puesto que habían incumplido una de sus cláusulas, durante la vigencia de su prórroga legal.

Continúa el arrendador demandante, que la arrendataria ha incumplido con el pago arrendaticio, en la forma continua y mensual como lo venía haciendo desde que se inició la relación arrendaticia en el año 2005, por cuanto anterior a este contrato, de fecha 23-06-08, se suscribieron otros contratos de arrendamiento. Que el pago de las mensualidades que van desde el 01-01-2010, hasta el 01-09-2010, han sido incumplidas sumando nueve mensualidades consecutivas, cada una por un monto de Bs. 1.400,00 lo que suma Bs. 12.600,00. Por su parte la demandada de autos niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra, por ser falsos los hechos e improcedente el derecho. Que lo único cierto es que el 23-06-2008, la aquí arrendataria demandada celebró el contrato de arrendamiento con el aquí demandante, en relación al local comercial identificado, por el lapso de un año, a partir del 15-05-2008, hasta el 15-05-2009, según el contrato autenticado que menciona el arrendador demandante. Pero que lo cierto es que la relación arrendaticia se inició el 10-04-2005, según se evidencia de otros contratos de arrendamiento autenticados por ante la misma Notaría, siendo el último contrato el agregado a las actas procesales. Que es falso que el contrato para esta fecha sea a tiempo indeterminado, ya que hubo continuidad entre todos los contratos, lo que evidencia la existencia real de un solo contrato, porque no ha perdido el uso del inmueble desde que se inició la relación arrendaticia. Que en el contrato fundamento de la acción se estableció el lapso de duración por un año, del 15-05-2008 al 15-05-2009, improrrogable; que si el arrendatario tenía interés en continuar o no en el inmueble, debía notificarle al actor por escrito con tres meses de anticipación al vencimiento del contrato, y si incumplía esa obligación y no celebraba un nuevo contrato y seguía ocupando el inmueble sin autorización del actor, por ningún motivo operaría la figura jurídica de la tácita reconducción; en tal caso debía cancelar Bs. 60,00 diarios por concepto de cláusula penal. Que de lo expuesto se evidencia que hubo la prórroga contractual, aun cuando no haya prueba escrita, ya que la arrendataria continuó ocupando el inmueble al vencimiento de la prórroga legal y el actor continuó ocupando el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal y el actor continuó cobrando los cánones de arrendamiento y no lo convenido por cláusula penal, y en forma expresa las partes dejaron prohibida contractualmente la figura jurídica de la tácita reconducción, por lo que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y no indeterminado como alega el actor, como consecuencia, no es procedente la acción de desalojo, sino la de cumplimiento o resolución. Que tampoco es cierto que la arrendataria esté en mora con el pago arrendaticio reclamado, y en caso de que lo estuviera el incumplimiento se debería única y exclusivamente a la conducta del actor, que ha incumplido con la obligación de la presentación y entrega del recibo suscrito tal como lo establece el contrato, y en el libelo no se alega que el actor haya presentado los recibos y que la arrendataria se haya negado a cancelarlos a su presentación. Tampoco estaba obligado al procedimiento consignatario, puesto que el arrendador no se rehusó a recibir el pago, sino simplemente no le presentó los recibos firmados, que si lo hubiera hecho, si estaría en mora el arrendatario.

Ahora bien, sostiene el arrendador demandante que la arrendataria se encuentra insolvente con los cánones de arrendamiento desde el mes de enero 2010; siendo que el último contrato improrrogable venció el 15-05-09, dando inicio a la prórroga legal de un año, ya que ambas partes procesales, afirman que la relación arrendaticia se inició en el año 2005, tomando en consideración el literal b) del artículo 38 arrendaticio, si el último contrato se venció el 15-05-09, la prórroga legal comenzó a correr a partir de su vencimiento hasta el 15-05-2010, no alcanzó a cumplir los cinco años. Si la ley arrendaticia creó una normativa irrenunciable a favor del arrendatario, al arrendador tampoco lo dejó desprotegido al establecer en el artículo 41 arrendaticio a favor del arrendador, que si el arrendatario ha incurrido en incumplimiento de obligaciones legales o contractuales durante la vigencia de la prórroga legal, pierde el beneficio de prórroga legal pudiendo el arrendador demandar la entrega del inmueble. Y según los dichos del arrendador como fundamento de su acción, la arrendataria incumplió con el pago desde el mes de enero de 2010, es decir, durante la vigencia de la prórroga legal; permaneciendo inactivo el arrendador, hasta el mes de septiembre de este mismo año, menoscabando con ello los más elementales principios creados con el fin de proteger tanto al arrendador al establecer los parámetros dentro de los cuales debe hacer valer sus derechos frente a la insolvencia del arrendatario y su imposibilidad económica de cumplir con el pago de una suma excesiva de la cual el arrendador se hace acreedor.

Ahora bien, si los sujetos de la relación arrendaticia arrendador y arrendataria, convinieron en la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, que la arrendataria debía cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a la presentación del recibo que le hiciera el arrendador en la forma convenida. Que la falta de pago de una o más mensualidades daría derecho al arrendador a rescindir del contrato, más el pago de los cánones vencidos y por vencerse hasta la finalización del lapso del contrato. Si bien es cierto lo que quedó expuesto anteriormente, que la ley arrendaticia estableció a favor del arrendatario la consignación arrendaticia, en su artículo 51, para los casos de que el arrendador rehuse recibir el pago; también es cierto que el arrendador convino con la arrendataria que el pago arrendaticio se cumpliera el día primero de cada mes o a la presentación del recibo correspondiente. Situación esta a la que el arrendador no alegó haber cumplido con la presentación oportuna del recibo para hacer efectivo el pago conforme a lo convenido, aunado al hecho de que sostuvo que la arrendataria había cumplido cabalmente con el pago hasta el mes de enero 2010, pero omitió aclarar si el pago lo cumplía la arrendataria bajo la presentación del recibo o nó.

A todo esto observa el tribunal, que el arrendador estableció en esta cláusula tercera que el incumplimiento de pago por la arrendataria de una o más mensualidades vencidas le daría derecho a rescindir del contrato y exigir el pago de los cánones insolventes. Y con la gravedad de la insolvencia de mas de dos mensualidades vencidas no hizo valer su derecho arrendaticio como arrendador dejando transcurrir la prórroga legal y que luego el contrato de tiempo determinado había pasado a ser un contrato a tiempo indeterminado en estado de insolvencia, lo que es imposible desde el punto de vista de la ley arrendaticia, porque la arrendataria debido al incumplimiento de una obligación legal como lo es la solvencia arrendaticia, es decir el canon arrendaticio había perdido el derecho a la continuación de la prórroga legal y mal podía pasar a ser un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que con su incumplimiento con el canon arrendaticio había perdido hasta su derecho a que continuara el disfrute del beneficio de la prórroga legal. Por todo lo expuesto no le queda otra alternativa a este tribunal sino la de declarar improcedente la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE; interpuesta por el ciudadano FAYSALE EL KOUNTAR KOUNTAR, asistido del Abg. A.A., en su propio nombre contra la ciudadana Y.A.D.L., así lo hará este tribunal en la parte dispositiva de este fallo.

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Segundo de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra O.d.L. circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La ley, DECLARA IMPROCEDENTE LA DEMANDA POR DESALOJO DE INMUEBLE; interpuesta por la parte actora ciudadano FAYSALE EL KOUNTAR KOUNTAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.249.249, domiciliado en Tucaní, Municipio Caracciolo Parra O.d.E.M., contra la ciudadana Y.A.D.L., colombiana residente, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-83.988.180, del mismo domicilio. En consecuencia, no se ordena el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento consistente en un local comercial y galpón anexo en la parte trasera del inmueble, ubicado en la margen norte de la carretera panamericana, Edificio No. 1-196, local No. 3, frente a la Estación de Servicio Caracas, sector A.B. de la ciudad de Tucán, Municipio Caracciolo Parra O.d.E.M..

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa en la presente causa.

Por cuanto la presente sentencia fue dictada dentro del lapso legal previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento civil, se acuerda no librar boletas de notificación a las partes. El lapso para la interposición del recurso de apelación comenzará a correr el primer día de Despacho siguiente a la publicación de la presente sentencia.

De conformidad con el artículo 243 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil se deja expresa constancia que la parte actora ciudadano FAYSALE EL KOUNTAR KOUNTAR, ya identificado, constituyó apoderado judicial al Abg. A.A., según Apud Acta, de fecha 08-10-10, al folio22 y su Vto. La demandada de autos ciudadana Y.A.D.L., constituyó apoderada judicial a la Abg. D.C.L., que la representara en la causa.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y COPIESE.

DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA O.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, a los seis días del mes de diciembre de dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO

ABG. NEDDY SALAS MORILLO

LA SECRETARIA

ABG. MARIA EUGENIA DIAZ LEAL.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde, lo que certifico.

La Sria