Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Septiembre de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, 18 de septiembre de 2015

205° y 156°

ASUNTO: AP11-V-2013-001334

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 19/02/1997, bajo el N° 55, tomo 35-A Pro.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: P.P., VICTOR PRADA, SORELENA PRADA, A.B., A.R.L., F.B., I.A., R.P. y G.A.R.M., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 32.731, 46.868, 97.170, 54.286, 37.254, 22.925, 116.424, 122.393 y 68.161, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: E.D.P. y A.M.A.D.D., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.411.829 y V-10.868.239, respectivamente; y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 03/11/2010, bajo el Nº 45, tomo 230-A, representada por el ciudadano MOHAMAD A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.938.737, en su carácter de director.-

APODERADO JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS E.D.P. y A.M.A.D.D.: L.E.B.A., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 124.507.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A.: D.C.A., J.A.M.G. y A.T.A., inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 25.060, 44.544 y 117.875, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.

Se plantea la controversia cuando los apoderados judiciales de la parte actora, sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., aducen que su representada suscribió contrato de arrendamiento en fecha 30/05/2005, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 44, tomo 64 de los libros de autenticación, con los ciudadanos E.D.P. y A.M.A.D.D., sobre un inmueble constituido por un local ubicado en el nivel autopista del Centro Sambil, situado en la Av. Libertador y la Autopista F.F., Municipio Chacao del Estado Miranda, lo cual le atribuye su carácter de arrendataria ostentando tener la preferencia ofertiva de adquirir el inmueble objeto de litigio antes que cualquier tercero, lo cual no se efectuó ya que manifiesta que nunca fue notificada ni informada formalmente de la venta de dicho inmueble. En tal sentido, plantea demanda de retracto legal arrendaticio para ser preferido en la venta que le hicieran dichos arrendadores a la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A., en fecha 02/11/2012, contra los ciudadanos E.D.P. y A.M.A.D.D. y la adquiriente la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A.

Por su parte, los demandados en su contestación niegan la procedencia del reclamo, reconocen el carácter de arrendataria de la demandante, pero que no tiene derecho al retracto legal, toda vez que la misma fue notificada como lo establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a los fines de cumplir con la preferencia ofertiva. De igual forma alegan que la arrendataria fue notificada igualmente de la venta realizada a la co-demandada sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A.

II

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.

Sometida a la distribución de turno en fecha 15/11/2013, se presentó libelo de demanda, quedando la causa atribuida a este Tribunal, quien procedió a admitir la demanda por auto de fecha 20/11/2013 (folio 44 y 45), según los trámites del procedimiento breve conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a través comisión al juzgado distribuidor de Municipio del Municipio Girardot del Estado Aragua, por encontrarse domiciliadas las 2 personas naturales co-demandados aquí en el Estado Aragua. Agotada la citación personal de los demandados sin ser posible la práctica de la misma, compareció el apoderado judicial de la parte demandante en fecha 20/10/2014, solicitando la citación vía carteles conforme al artículo 223 CPC, todo ello previo a respuesta por parte del SENIAT a través de oficio N° 004944, de fecha 27/08/2014, donde informó el domicilio fiscal de la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A. De ello se constató que tanto el tribunal comisionado, este tribunal y el apoderado actor cumplieron con las formalidades impuestas por la ley; estos es, fijación en la morada de los demandados del cartel de citación y publicación en 2 diarios de mayor circulación del territorio nacional.

Ahora bien, luego de agotar las gestiones pertinentes a los fines de citar a la parte demandada, comparecen en fecha 23/07/2015 el Abg. L.E.B.A., como apoderado judicial de los co-demandados E.D.P. y A.M.A.D.D., por un parte, y por la otra el Abg. J.M.G., como apoderado judicial de la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., y proceden a darse por citados en el presente juicio.

En fecha 28/07/2015, los apoderados judiciales de la parte demandada J.M.G. y A.T.A., contestaron la presente demanda, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho en la cual subsume su pretensión la actora.

En el lapso probatorio, consta presentación de escritos correspondientes primeramente por parte del co-demandado GRUPO MAZALI III, C.A., (folios 349 y 350) y luego por parte del demandante (folios 353 al 364).

Vencido el lapso correspondiente, se pasa a decidir conforme la siguiente motivación, verificando las respectivas alegaciones de hecho junto al material probatorio aportado. Finalmente, se precisará si las partes cumplieron o no con sus respectivas alegaciones de hecho, en conformidad con lo estatuido en los preceptos 1384 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

III

PARTE MOTIVA

Corresponde de seguidas verificar los términos en que quedó planteada la controversia de la siguiente manera.

Alegatos de la parte demandante:

Alega la parte demandante que en fecha 30/05/2005, suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 44, tomo 64 de los libros de autenticación, con los ciudadanos E.D.P. y A.M.A.D.D., sobre un inmueble constituido por un local ubicado en el nivel autopista del centro Sambil, situado en la Av. Libertador y la Autopista F.F., Municipio Chacao del Estado Miranda, con una duración de cinco (5) años contados desde el 28/05/2005 hasta el 28/05/2010, gozando de la preferencia ofertiva del inmueble de autos ante cualquier tercero.

Pero que, en fecha 17/10/2013, el vicepresidente de la FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., recibió comunicado del director de la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., donde informa que se le había realizado la venta del inmueble a través de documento protocolizado el 02/11/2012, por ante el Registro público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 2012.2034, asiento registral 1, correspondiente al libro de folio real del año 2012, sin notificarle a ellos (como arrendatarios) de la referida venta, y mucho menos sin realizar la respectiva preferencia ofertiva conforme lo estable el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por estos hechos, alega que tiene derecho a ser preferido en la venta, demandándose en consecuencia en esos términos, para que se subrogue o sustituya a la sociedad mercantil FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. en todos los derechos y obligaciones de la empresa GRUPO MAZALI III, C.A. en el referido contrato de compra-venta.

2. Alegatos de la parte demandada:

   Reconocen la existencia del contrato de arrendamiento celebrado el 30/05/2005, entre la sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., (arrendataria-demandante) y E.D.P. y A.M.A.D.D. (arrendadores-demandados). Asimismo, aduce la parte demandada que efectivamente se realizó la oferta del inmueble de marras a la sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., como lo establece la ley, por cuanto se evidencia que en fecha 28/09/2011, la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, se trasladó y constituyó en el inmueble constituido por un local ubicado en el nivel autopista del Centro Sambil, situado en la Av. Libertador y la Autopista F.F., Municipio Chacao del Estado Miranda, siendo atendidos en esa oportunidad por el ciudadano M.E.B., C.I. V-11.844.419, quien manifestó ser encargado de la referida compañía, y a su vez, recibió la notificación que le fuera dirigida a la FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., para ofrecer el inmueble objeto de juicio.

   De igual forma, opone la caducidad de la acción por cuanto los actores y arrendatarios del local comercial, proponen la presente demanda posterior al lapso establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, cuarenta (40) días continuos, los cuales comenzaron a computarse desde el 12/03/2013 momento en que la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., notificó a través de la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital de la venta que le hiciera los ciudadanos E.D.P. y A.M.A.D.D., del local ubicado en el nivel autopista del Centro Sambil, situado en la Av. Libertador y la Autopista F.F., Municipio Chacao del Estado Miranda.

   Por lo expuesto, piden se declare la demanda sin lugar con su respectiva condena en costas.

   IV

   DE LAS PRUEBAS.

   A- Pruebas de la parte demandante:

   A.1. Junto con el libelo produjeron los siguientes medios:

   1. Marcado con la letra “B”, a los folios 22 al 31, cursa en copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 30/05/2005, anotado bajo el N° 44, tomo 64. Este medio se tiene por legal al constituir documento auténtico a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del código civil, asimismo es valorado con plenos efectos probatorios por ser además pertinente para demostrar la existencia de la relación contractual entre E.D.P. y A.M.A.D.D. como arrendadores y la sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. como arrendataria, del local identificado con el N° A-R47, ubicado en el nivel autopista del centro Sambil, situado en la Av. Libertador y la autopista F.F., Municipio Chacao del Estado Miranda.

   2. Marcado con letra “C”, al folio 32 cursa carta o misiva enviada por la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., a la FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. Este medio trata de una comunicación privada (carta llamada también misiva) que por estar dirigida por una de las partes a la otra en el presente proceso, se le da pleno valor probatorio de conformidad al artículo 1371 del código civil, siendo la misma pertinente para demostrar que GRUPO MAZALI III, C.A., como nueva propietaria del local identificado con el N° A-R47, ubicado en el nivel autopista del centro Sambil, situado en la Av. Libertador y la autopista F.F., Municipio Chacao del Estado Miranda, comunicó en dicha misiva al arrendatario (i) ser el nuevo propietario del inmueble up supra mencionado; y, (ii) el tiempo de gracia otorgado al arrendatario para desocupar el inmueble en virtud de encontrarse vencida la prorroga legal desde el mes de mayo de 2013.

   3. Marcado con letra “D”, a los folios 33 al 43 cursa en copia certificada un documento de venta, en el cual la ciudadana T.G.S.I. en nombre propio y representación de la ciudadana E.S.P., venden al ciudadano O.E.C., un inmueble situado en el edificio RESIDENCIAS MARISTAS, ubicado en el lugar denominado “EL REBOTE” y posteriormente conocido como “QUINTA LA CASTELLANA”. Este medio aun cuando se trata de un documento otorgado con las solemnidades de ley, se desecha por impertinente, toda vez que el mismo no tiene relación alguna con los hechos litigiosos del presente juicio.

      1. 2. En la etapa probatoria reprodujo los siguiente medios:

   1. Al folio 365 consta carta o misiva enviada por la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., a la FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. Ahora bien, según este contenido, guarda relación a su vez con la otra carta del folio 366 que dirige en respuesta de aquella, FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. a GRUPO MAZALI, III.

      Teniéndose ambas comunicaciones como cartas privadas (carta llamadas también misivas), al estar dirigidas por una de las partes a la otra en el presente proceso, se le da pleno valor probatorio de conformidad al artículo 1371 del código civil. Dada la pertinencia con el objeto de litis; se colige que por un lado, la parte actora como inquilino pretende probar que con la “comunicación” del 17 de octubre de 2013 (folio 365) habría quedado “enterado” de la venta del inmueble que ocupaba en condición de inquilino; y es por este motivo que demanda su retracto en esa sede de Primera Instancia a partir de esa fecha.

      Pero es el caso, que tal comunicación no puede verse en forma aislada; si se tiene por ejemplo, que dicho arrendatario no pudo desconocer ni impugnar (i) la validez de la oferta de venta que se hiciera por vía notarial (por parte de su anterior arrendador); y, (ii) tampoco la notificación que le hiciera por la misma vía (por parte del nuevo dueño) comunicándole circunstancias relacionadas con el pago de algo pendiente.

      Efectivamente, consta de la primera carta de fecha 17 de octubre de 2013 que se analiza, que la empresa GRUPO MAZALI III, C.A., le hace saber a la FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. (como arrendataria del inmueble de juicio); que como nuevo dueño del inmueble que ellos ocupaban como inquilinos, les comunicaba “que a partir de la fecha no deberían continuar depositando en la cuenta del Banco Provincial de los Anteriores Dueños; ya que en lo adelante todo lo relacionado con el inmueble antes mencionado será directamente con mi representada ya que es la dueña de la propiedad tal y como consta en documento de propiedad…..”. A su vez, en la misma se hace saber que deberían hacer los pagos correspondientes en al cuenta 0114 0170 88 1700106086 Banco provincial a nombre de MOHAMAD MAZLOUM.

      Asimismo, consta respuesta en carta del 06 de noviembre de 2013 en la que se observa que el arrendatario FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. (lejos de entender como alguna “sorpresa” de que existe un nuevo dueño (de nombre GRUPO MAZALI III, C.A.); simplemente se limita a contestarle en conformidad con aquella carta del 17 de octubre de 2013, que remitía constancia de pago por vía de depósito bancario en la cuenta indicada, por la suma de Bs.69.009,70 por concepto de canon del mes de noviembre de 2013 (adjuntándose a la misma copia simple del mencionado pago en planilla correspondiente –folio 367-). Al analizar su contenido puede colegirse que estaba en pleno conocimiento de la referida venta; razón por la cual, esta carta no puede contrariar la actuación notarial relacionada con la oferta de venta que ya le había hecho su arrendador original; ni puede contraria tampoco, la notificación notarial que también le hiciera el nuevo dueño en el mismo local objeto de arrendamiento. Y así se decide.

      2. Pruebas del co-demandado GRUPO MAZALI III, C.A.:

      2. 1. Junto con la contestación se presentaron los siguientes medios:

   1. Marcado con letra “B” a los folios 258 al 301, cursa en copia certificada notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital (junto a una serie de recaudos acompañados). Este medio se predica como fundamental para la solución del presente pleito judicial, ya que dentro de los anexos que se acompañan a tal actuación notarial, a su vez se observan otros recaudos relacionados con supuesta oferta de venta hicieren los arrendadores primigenios a los arrendatarios. La importancia de este recaudo es entonces capital, porque el contenido de dicha comunicación contrasta con el alegato de los actores (en su condición de arrendatarios); quienes manifestaron que los arrendadores originales jamás le notificaron u ofrecieron en venta el inmueble que ellos ocupan en su condición de inquilinos.

      En este caso, se observa que la parte contra quien se opone, no ha tachado de falso o impugnado en forma alguna este recaudo; razón por la cual, siendo de índole auténtico se tiene por legalmente promovido en conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del código civil). En consecuencia, validado su existencia (en razón de autenticidad) propio es verificar su contenido para precisar su pertinencia o no con el planteo central del juicio.

      De su revisión, consta que en fecha 28 de septiembre de 2011 (folio 290) por petición del ciudadano E.D.P. en su carácter de propietario del local identificado con el N° A-R47, ubicado en el nivel autopista del centro Sambil, situado en la Av. Libertador y la autopista F.F., Municipio Chacao del Estado Miranda, la indicada notaría se trasladó y constituyó en la dirección allí indicada (identificada como local C-B47, del centro comercial Sambil, nivel avenida Libertador, municipio Chacao); y que notificó formalmente de su contenido en dicho lugar al encargado de la tienda Fábricas de Calzados Luman, C.A., de nombre M.E.B., titular de la cédula nro.11.844.419; y quien firmó el acta correspondiente. El contenido del escrito por medio del cual se hace tal notificación, es suficiente para demostrar la voluntad del ofrecimiento de venta que hicieran los arrendadores indicados al inquilino firmando en su lugar la persona encargada de dicha tienda. De igual manera, destaca que no consta de autos que el actor (como arrendatario) haya alegado o probado que la persona que recibió en el local señalado, sea o no encargado de la tienda Fábrica de Calzados Luman, C.A.; pues al contrario, dicha actuación notarial no fue cuestionada por el adversario jurídico; razón por la cual se evidencia su autenticidad (pues de lo contrario, perderían sentido la legalidad que dimana de las firmas notariales que d.f.d. las actuaciones por hechos observados). En tal sentido, no siendo impugnado este recaudo, no hay manera de sostener –como alega el actor-, que no se le haya hecho la respectiva oferta. Destaca de la referida oferta, que la misma tiene precio y el tiempo previsto, lo que hace su existencia como legal al cumplir con lo previsto en el art. 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      A su vez, este recaudo guarda relación con solicitud presentada en la misma notaría por GRUPO MAZALI III, C.A. en fecha 05 de marzo de 2013 (folio 263 AL 265) (acompañada de un grupo de recaudos) por medio del cual, esa empresa notifica a los inquilinos de una serie de circunstancias relacionadas con el contrato de arrendamiento celebrado entre E.D. y A.D.D. en carácter de arrendadores y FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. Especialmente consta su mención a la indicada oferta de venta que en fecha 28 de septiembre de 2011 dichos arrendadores hicieren a los inquilinos y que, por falta de respuesta en señal de aceptación, aquellos procedieron a venderle al solicitante GRUPO MAZALI III, C.A. el inmueble que ellos ocupan como arrendatarios. Sobre tal solicitud, cursa acta notarial del 12 de marzo de 2013 (folio 300) en la cual se hace constar que se trasladó y constituyó en el mismo sitio (identificada como local C-B47, del centro comercial Sambil, nivel avenida Libertador, municipio Chacao) y otra vez “notificó” a la misma persona que se presentó como encargado de la tienda Fábricas de Calzados Luman, C.A., de nombre M.E.B., titular de la cédula nro.11.844.419. Aunque esa vez no consta firma del “notificado”, se evidencia del acta notarial correspondiente de que el referido ciudadano se abstuvo de firmar; sin que ello implique que no sea valida tal actuación notarial; pues quitarle validez a tal acto formal de notaria (por ej., por la falta de firma de la persona que recibe quien tiene derecho a no firmar), sería romper con el principio de legalidad que dimana del art.1357 del código civil en virtud de su autenticidad. En este caso, siendo una actuación notarial y al llenar los extremos de ley, se tiene como que reúne los requisitos formales del artículo 44 de la LAI.

      En definitiva, constan pues de todos estos recaudos que a) en fecha 28 de septiembre de 2011 se hizo el ofrecimiento de venta que los arrendadores primigenios hacían a los arrendatarios en el local de la empresa demandada en la persona de su encargado de tienda (quien firmó en señal de recibo); b) en fecha 12 de marzo de 2013 se hizo del conocimiento a los arrendatarios, que en virtud de no haberse recibido respuesta de la oferta de venta, los arrendadores habían vendido el inmueble (ocupado por aquellos) a la empresa GRUPO MAZALLI, C.A.

   2. Marcado con la letra “C”, a los folios 302 al 339 cursa inspección ocular practicada por el juzgado 28º de municipio de esta misma Circunscripción judicial, a petición del nuevo arrendador GRUPO MAZALI III, C.A. quien con ese carácter solicitó la constitución del tribunal en la sede de la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda. Esta actuación se tiene como indicio al adminicular su contenido con el resto del material probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 510 del código de Procedimiento Civil. Y, aunque es una prueba sobre abundante (ya que la existencia de una actuación notarial se basa por sí misma); hace evidenciar este juzgado municipal de la exisxtencia de las actuaciones notariales relacionadas con la notificación de la empresa FÁBRICAS DE CALZADOS LUMAN, C.A.; en el lugar allí indicado, y que fue recibida por el ciudadano M.E.B., titular de la cédula nro.11.844.419, quien allí aparece como encargado de la tienda firmó dicha acta, y a quien se le adjuntó asimismo un escrito de la referida oferta de venta.

      V

      DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS.

      Verificada cada una de las pruebas junto a los alegatos de parte se puede concluir los siguientes hechos. Sin embargo, debe subrayarse con especial cuidado, que la existencia de la «supuesta venta» a la que se hace mención en autos; responde únicamente a las afirmaciones de cada una de las partes en reconocimiento de dicho negocio jurídico; pues ninguna tuvo la previsión (y menos el actor que debía tener especial obligación) de acompañar a los autos el supra indicado documento en donde constare la venta. En consecuencia, mal podría este juzgador saber fehacientemente las condiciones “exactas” del negocio jurídico que intenta subrogarse el arrendatario por vía de retracto.

      De todas maneras, este tribunal tiene como validas las pruebas que cursan en autos, y tomando en cuenta dichos medios y en especial por las afirmaciones de partes se tiene por comprobado:

   1. Que existió un contrato primigenio de arrendamiento sobre el inmueble de autos entre E.D.P. y A.M.A.D.D. (como arrendadores) y FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. (como arrendatario).

   2. Que el ciudadano E.D.P. en carácter de co-arrendador, ofreció en venta el inmueble al inquilino por vía notarial, cumpliendo la validez ofertiva prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en donde se establecía precio y tiempo de aceptación).

   3. Que transcurrido el tiempo de la oferta, los anteriores propietarios del inmueble (supuestamente) vendieron el inmueble de autos a la empresa GRUPO MAZALI III, C.A., según datos aportados por las propias partes; ya que no consta de autos por ningún lado el documento de traslativo de la propiedad.

   4. Que el nuevo propietario GRUPO MAZALI III, C.A. por medio de su representante legal, comunicó por notaría a los arrendatarios FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. su condición de dueño y de la existencia de la prórroga legal en su favor.

   5. Que como resultado de la notificación notarial que hacía GRUPO MAZALI III, C.A. a FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. se tenía por efecto de la misma cedido el contrato de arrendamiento celebrado con el anterior dueño E.D.P. y A.M.A.D.D.; en conformidad con lo establecido en el artículo 1550 del Código Civil, pero además, porque el propio inquilino reconoce esa condición del nuevo dueño, al pagarle el canon correspondiente.

   6. Que el nuevo dueño GRUPO MAZALI III, C.A. mediante carta privada, le exponía al arrendatario FABRICA DE CALZADOS LUMAM, C.A. la necesidad de que no continuaren pagando los cánones en la cuenta bancaria del antiguo propietario; y que en cambio, deberían hacerlo en la cuenta personal del representante legal del GRUPO MAZALI III, C.A., de nombre MOHAMAD MAZLOUM.

   7. Que el inquilino FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. en vista de la carta que le fuera remitida por el nuevo dueño, a su vez mediante carta, le hace saber al mismo que ha procedido a cumplir con el pago en cuenta del ciudadano MOHAMAD MAZLOUM.

      Todos estos elementos hacen responder los siguientes puntos previos a toda consideración de fondo.

      VI

      Del thema decidendum

      PRIMER PUNTO PREVIO

1. DE LA CLÁUSULA ARBITRAL

   Si bien ninguna de las partes ha alegado nada en referencia a la cláusula arbitral que está prevista en la cláusula 30ª del contrato primigenio celebrado entre E.D.P. y A.M.A.D.D. (como arrendadores) y FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. (como arrendatario); dado el orden público que reviste la materia de la jurisdicción, conviene aclarar en ese sentido, que no solo está prohibido el mecanismo alterno de arbitraje en materia de alquileres; sino que además, las partes habrían renunciado tácitamente al mismo al acudir el actor (inquilino) y los co-demandados E.D.P. y A.M.A.D.D. (antiguo arrendador) así como el nuevo dueño FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN C.A. (nuevo dueño y por ende, nuevo arrendador) a la vía judicial.

   SEGUNDO PUNTO PREVIO

2. DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN

   Alega la parte demandada que la acción instaurada en contra está caduca, por cuanto los actores y arrendatarios del local comercial, proponen la presente demanda posterior al lapso establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   El artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

   El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

   Tal como se precisó a lo largo del análisis probatorio, la oferta de venta por vía notarial que hicieran los arrendadores al inquilino en fecha 28 de septiembre de 2011 es valida. Es evidente que si el inquilino no dio respuesta de la oferta en el lapso de ley; el arrendador quedaba en libertad de ofrecerle en venta a otra persona (como en efecto sucedió según el dicho de las partes). Pero es el caso, desde última fecha (28 de septiembre de 2011) hasta el momento en que se instauró la demanda (15/11/2013), transcurrieron casi dos años, esto es, superando sobradamente los cuarenta (40) días calendarios que establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   A su vez, desde el mismo momento en que también por vía notarial el nuevo dueño le comunica al arrendatario su condición por actuación judicial (de fecha 12 de marzo de 2013); el mismo quedó en “pleno” conocimiento de la venta susodicha; y dejó transcurrir desde esa perspectiva, igualmente los 40 días indicados en el artículo 47 ejusdem.

   En fin, cualquiera de las formas en que se quiera computar el tiempo para el ejercicio de tal derecho, es evidente que ha operado la caducidad de la acción en contra del demandante, por haber ejercido su derecho fuera del lapso legal, entendiéndose que la demanda que nos ocupa es improcedente en derecho.-

   TERCER PUNTO PREVIO

3. DE LA INEXISTENCIA DE LOS INSTRUMENTOS EN QUE SE FUNDAMENTA LA DEMANDA

   No obstante que esta demanda es improcedente en derecho en virtud de que fue accionada fuera de los tiempos de ley; este juzgador debe subrayar de igual modo otro elemento a favor de la tesis que se suscribe. En este caso, la parte arrendataria que ocupa el local de autos, aspira (sin éxito) subrogarse en la venta que su arrendador original E.D.P. y A.M.A.d.D. le hiciera a la empresa GRUPO MAZALI III, C.A.; y en ese sentido, obvió acompañar el documento precisamente indicado para saber las condiciones de la pretendida venta.

   En efecto, los únicos documentos consignados con el libelo fueron (i) un instrumento poder; (ii) el contrato de arrendamiento originalmente celebrado; y (iii) un documento de compra venta de un inmueble ubicado en La Castellana que no tiene relación alguna con el objeto de autos. En este sentido, se pregunta quien decide, ¿cómo pretende el inquilino subrogarse en una venta cuyas condiciones y especificaciones están en un documento que no fue acompañado en autos?

   Por lo tanto, las únicas menciones sobre la posible existencia de tal negocio jurídico lo constituyen las afirmaciones vertidas por las partes en el resto de documentos (sobre todo en las notificaciones por vía notarial que hacen los antiguos arrendadores y el nuevo dueño al arrendatario); pero que no puede considerarse jamás suficientes para determinar las condiciones de la venta que se pretende subrogar.

   Este hecho relevante, aunque no fue alegado por ninguna de las partes; a criterio de quien decide, revela la falta de prueba suficiente en relación a las condiciones exactas del negocio jurídico que se pretende subrogar por parte del arrendatario-arrendador; ya que constituye en sí mismo un instrumento fundamental de la demanda, que debió presentarse junto con el libelo, en aplicación del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil; sobre todo, por tratarse de un documento de índole público que reposa en el registro y del cual, el demandante-arrendatario tenía conocimiento de su existencia tanto por notificación notarial que le hiciera el nuevo dueño (folio 300); como a través de carta privada que se le remitió al mismo (folio 365).

   En definitiva, mal podría proceder algún derecho del inquilino, porque jamás podría demostrarse las condiciones específicas de negocio jurídico contentivo de la venta; al no presentar el instrumento fundamental de su demanda.

   Finalmente, verificada la caducidad de la acción, así como por la falta de consignación instrumento fundamental de la demanda, y comprobada la validez de la oferta de venta, se concluye que la demanda es improcedente en derecho.

   VII

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho, este juzgador en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentó la Sociedad Mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., en contra de los ciudadanos E.D.P. y A.M.A.D.D.; y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandante al pago de las costas por haber resultado vencida en la presente litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 CPC.

Publíquese y regístrese la anterior decisión, la cual fue dictada dentro del lapso legal, por lo que no será necesaria la notificación de las partes.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En fecha 18 de septiembre de 2015.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. L.A.P.G.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. C.D.

En esta misma fecha, siendo las ________, se publicó la anterior sentencia dejando copia certificada de su idéntico contenido en el archivo del despacho. Se anotó en el libro diario con el Nro._______.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. C.D.

LAPG/CD.-

AP11-V-2013-001334.-