Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Merida (Extensión Mérida), de 16 de Abril de 2010

Valor y mérito del Contrato de Opción de compra inserto a los folios 10 al 30 del presente expediente.

Valor y mérito del Contrato de Opción de compra inserto a los folios 10 al 30 del presente expediente.

Valor y mérito de la Sentencia dictada por éste Tribunal en fecha 7 de julio de 2008 agregada a los autos del folio 10 al 30 de este expediente.

Testimoniales de los ciudadanos: C.E.G.S. y Y.V., domiciliados en T.E.M.. Y los ciudadanos: R.A.T.Á. y E.P.H., domiciliados en Lagunillas Estado Mérida.

DE LA PARTE DEMANDADA:

En escrito recibido en fecha 17 de marzo de 2009 (folio 57), el ciudadano: M.A.G.M., debidamente asistido, promovió las siguientes pruebas:

Valor y mérito del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio T.d.E.M. en fecha 28 de Mayo de 2001, bajo el Nro. 175, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, constante de cuatro folios.

Valor y mérito jurídico de los documentos autenticados en la notaria Pública de T.E.M., el 26 de Julio de 2005, bajo el Nro. 8, Tomo 28 y de fecha 29 de Agosto de 2005, bajo el Nº 74, Tomo 32, constantes de cinco folios útiles.

NULIDAD DE PODER APUD ACTA

La parte demandada en escrito de fecha 17 de marzo de 2008, solicitó de conformidad con el Articulo 213 del Código de Procedimiento Civil la nulidad del poder que consta al folio 55, otorgado por el ciudadano: G.F.L.R. a los abogados J.D.C. y L.F.Z.B., inscritos en el IPSA bajo los Nos. 17.597 y 130.702.

En tal sentido el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, establece: “El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad.” (Subrayado del Tribunal)

Este Tribunal observa que en la referida diligencia, contentiva de poder apud acta, se lee: “…Firmo la presente diligencia conjuntamente con la Secretaria del Tribunal, quien certifica que el diligenciante es C.R.G., (subrayado del Tribunal) a quien identificó plenamente, que está asistido por el abogado J.D.C.G., ya identificado, que hay despacho y que dará cuenta al ciudadano Juez de la presente actuación, en forma inmediata…”

Se evidencia, del poder expresamente que la secretaria de éste Tribunal identificó plenamente al otorgante como C.R.G., quien no figura en ninguna parte como parte en la presente causa.

Este sentenciador considera, que el referido poder no cumplió las formalidades legales establecidas en el Código de Procedimiento Civil, pues la secretaria no identificó al actor G.F.L.R., por lo tanto no cumple con el requisito de certificación de la identidad del poderdante, lo cual es indispensable conforme a lo dispuesto en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, para la validez y eficacia de los actos realizados por los representantes del actor.

En tal sentido los abogados J.D.C.G. y L.F.Z.B., no tienen la cualidad de ser representantes de la parte actora y consecuencialmente, todos los actos en los cuales hayan actuado haciendo uso de dicho instrumento, en representación del actor, no tienen ningún valor. Así se decide.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE:

Valor y mérito de los siguientes documentos:

1) Contrato de Opción a Compra-Venta que riela a los folios 10 al 30 del presente expediente.

En cuanto al referido documento el mismo no puede ser analizado por cuanto en los folios indicados por el promovente no se encuentra agregado el referido documento.

2) Contrato de Opción a compra que riela a los folios 36 al 38 de este expediente, Autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio T.E.M., en fecha veintinueve (29) de Agosto de 2005, relacionado con el contrato de opción a compra venta, sobre dos locales comerciales ubicados en la calle de acceso al terminal de pasajeros, sector conocido como “Estribaciones del Arado”, de la ciudad de T.M.T.d.E.M., cuyas características se señalan en un documento precedente, a favor del opcionante comprador ciudadano: M.A.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.904.562, así mismo declaran los opcionantes vendedores, haber recibido en ese acto la suma de TREINTA MILLONES DE DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy día TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), en un cheque número 41300048 de la cuenta corriente número 0000039065, de fecha 29 de Agosto de 2005.

Del referido documento público se desprende que el ciudadano: M.Á.G.M., sólo queda adeudando la suma de treinta millones de bolívares, para ser pagados por él, al momento del otorgamiento del documento definitivo de propiedad de los locales comerciales.

El citado contrato de opción a compra-venta, otorgado por ante la Notaria Pública, hace plena fe, entre las partes contratantes y frente a terceros, de los hechos que constituyen su negociación, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, por lo tanto, conforma plena prueba de las obligaciones recíprocas contraídas por las partes. Así se decide.

3) Sentencia dictada por este Tribunal en fecha 7 de julio de 2008, la cual se encuentra agregada a los folios 10 al 30 de del presente expediente, donde se declara parcialmente con lugar la demanda incoada por los ciudadanos: G.F.L.R. y M.M.M., por cumplimiento de contrato de obra, ordenando al codemandado R.C.P. realizar por ante la Oficina de Registro Público Subalterno de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, la entrega y traspaso a nombre de los demandados G.F.L.R. y M.M.M., previa la redacción y protocolización en el Registro Subalterno del documento de condominio respectivo, de los locales comerciales Nº 01 de 2,85 mts. por 3,70 mts2, con baño instalado y terminado, acabado de primera, y Nº 03 de 3,24 mts. por 9,40 mts2, con su baño instalado y acabado de primera, sobre un lote de terreno ubicado en el sector conocido como Estribaciones de El Arado, de esta ciudad de T.E.M.; el cual se encuentra comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: FRENTE, mide diez metros (10 mts.), colinda con calle que conduce al mercado y terminal de pasajeros de Tovar; FONDO: Mide diez (10) metros con terreno que es o fue propiedad de L.M.M.P.; COSTADO DERECHO: mide veinte (20) metros, colinda con propiedad que es o fue de S.P., habiendo sido adquirido por el ciudadano R.C.P., según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, de fecha 28 de Mayo de 2001, Nº 175, folios 136 al 139, protocolo primero, tomo cuarto.

La referida sentencia, conforma plena prueba, de la culminación del lapso de duración establecido en la cláusula octava del contrato de opción a compra venta. Así se decide.

Testimoniales:

Del ciudadano: Y.V., domiciliado en T.E.M. y de los ciudadanos: R.A.T.Á. y E.P.H., domiciliados en Lagunillas Estado Mérida.

Los mencionados testigos no comparecieron a rendir sus testimonios, y dichos actos fueron declarados desiertos por el Juzgado Comisionado al respecto.

El testimonio rendido por el ciudadano: C.E.G.S., plasmado en acta de fecha primero de junio de dos mil nueve, donde se encuentra presente, como representante del actor, promovente de la prueba, el presunto apoderado judicial del mismo, abogado L.F.Z.B., quien formula el correspondiente interrogatorio. Dicho testimonio no puede ser analizado por éste Juzgador, por cuanto el poder otorgado por el actor a los abogados J.D.C. y L.F.B., fue declarado nulo o inválido por éste Tribunal, y consecuencialmente este acto de evacuación de testigo.

DE LA PARTE DEMANDADA:

Valor y mérito de los siguientes documentos:

1) Documento Público, inserto desde el folio 58 hasta el 61, debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida, el día 28 de Mayo del 2001, bajo Nº 175, Protocolo 1º, tomo 4º.

El mencionado documento constituye plena prueba, que el propietario del inmueble objeto de la presente causa, es decir de los referidos locales comerciales, es el ciudadano: R.C.P., lo que evidencia que éste aún continúa siendo su propietario y no ha realizado traspaso alguno de los mismos a los demandantes. Así se decide.

2) Documentos autenticados por ante la Notaria Pública de T.E.M., el 26 de Julio de 2005, bajo el Nº 8, Tomo 28 y el de fecha 29 de Agosto de 2005, bajo el Nº 74, Tomo 32.

En los citados documentos públicos, los opcionantes vendedores, dan en opción a compra al opcionante comprador un inmueble constituido por dos locales comerciales, identificados como local 1 y local 3, ubicados en la calle de acceso al terminal de pasajeros, sector conocido como “Estribaciones del Arado” de la ciudad de T.M.T.. Siendo el precio convenido en la negociación la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00) hoy SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), los cuales el opcionante comprador entrega a los opcionantes vendedores en ese acto la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 5.000.000,00) hoy CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00). El resto de la suma adeuda será pagada por el opcionante comprador al momento del otorgamiento del documento definitivo de propiedad.

Los documentos públicos analizados constituyen plena prueba, conforme a los dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, de las obligaciones recíprocas y consecutivas, asumidas tanto por los opcionantes vendedores, hoy demandantes, como por el opcionante comprador, hoy demandado. Así se decide.

DEFENSA DE FONDO

El demandado opone como punto previo, en su escrito de contestación a la demanda, la excepción de contrato no cumplido o también “nom adimpletis cintractus”, cuyo fundamento es la obligación que cada parte tiene en el cumplimiento recíproco.

En tal sentido este Tribunal hace las siguientes consideraciones para decidir:

La excepción NON ADIMPLETIS CONTRATRACTUS, está preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

La excepción de contrato no cumplido es una regla de equidad en los contratos de los cuales se derivan obligaciones correlativas para ambas partes, aplicable en el ámbito de las contrataciones.

De acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia esta excepción, es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación.

En la presente causa tal excepción, es alegada por el demandado en su escrito de contestación a la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, en razón de no haber cumplido con su obligación de pagar la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) monto que adeuda por la negociación de los locales comerciales tal y como se desprende del contrato autenticado por ante la Notaria Pública de la ciudad de Tovar, de fecha 29 de Agosto de 2005, bajo el Nº 74, Tomo 32, el cual señala: “sólo nos queda adeudando la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES para ser cancelados por M.Á.G.M., para el momento del otorgamiento del documento definitivo de propiedad de los referidos locales comerciales.”

Manifiesta en tal sentido el demandado, que los actores no han cumplido con su obligación como es “…la de firmarme el correspondiente documento de traspaso de propiedad por ante la Oficina de Registro Público, como bien ellos mismos lo señalan en el propio libelo de la demanda y ellos hasta la presente fecha no están en capacidad de cumplir con su obligación en razón, de que carecen de documentos de titularidad de dichos inmuebles y del documento de condominio…”

Como se observa, esta excepción constituye como lo señala Mazeaud, “…un procedimiento indirecto de cumplimiento, pues esta se refiere al cumplimiento de contrato y no a su extinción, es decir, es un medio de suspender el efecto del contrato, cuyo cumplimiento se pide y no es un medio de extinción.” (Derecho Civil parte II, página 379)

Doctrinalmente se considera que los requisitos para que prospere la excepción aludida, se circunscriben a que las obligaciones que nazcan del contrato bilateral sean de ejecución o de cumplimiento simultáneo, que el orden para que se proceda al cumplimiento de ambas obligaciones sea el ordinario, o sea uno seguido del otro. En cuanto a los efectos de la referida excepción una vez declarada procedente es que la misma no genera la extinción del contrato sino más bien la suspensión de sus efectos hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, para que así se le vuelva a reimprimir vida al contrato.

Determinando el alcance de la mencionada excepción se observa que en el caso de autos se cumple con las exigencias necesarias para su procedencia, por cuanto tal y como se expresó anteriormente dentro de las cláusulas de los contratos de opción a compra-venta celebrados y los acuerdos que lo conforman, existen disposiciones en donde los sujetos procesales de esta litis se comprometieron recíprocamente a realizar ciertas conductas simultáneas, como lo es por parte del actor, una vez pronunciada la sentencia por parte de este Tribunal y quedando la misma Definitivamente Firme, como en efecto sucedió, realizar las labores pertinentes para obtener la titularidad sobre el referido bien inmueble, para así secuencialmente cumplir con su obligación de culminar el acto traslaticio de la propiedad de los locales comerciales con el otorgamiento y protocolización del documento de propiedad para el ciudadano: M.Á.G.M., opcionante comprador, hoy demandado.

Es por ello, que en el caso de autos el demandado, se ha resistido a cumplir su obligación de pagar la cantidad adeudada, pues ha quedado absurdamente atado para cumplir su obligación, hasta que los actores no cumplan con la suya, como es protocolizar el correspondiente documento de propiedad de los locales comerciales a favor del demandado, tal y como lo acordaron en los respectivos contratos de opción a compra venta debidamente notariados.

Se evidencia de las actas, que ante esta excepción de contrato no cumplido opuesta por el demandado, no logra el demandante enervar tal procedencia, lo cual fue debidamente probado en su oportunidad procesal, es decir, con la presentación del documento publico debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos Tovar y Zea del Estado Mérida, el día 28 de Mayo de 2001, bajo el Nro. 175, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, en el que se evidencia que el propietario del referido inmueble objeto de la presente causa, es el ciudadano: R.C.P..

Del citado documento publico deduce este Sentenciador, que los actores aún no han cumplido su obligación, de hacer la tradición registral del inmueble vendido al demandado, y precisamente con base en tal incumplimiento previo de los actores, de su principalísima obligación contraída, el demandado se ha negado a dar cumplimiento a su obligación, hasta tanto los actores no cumplan la suya.

Considera este Tribunal, que lo que persigue la referida excepción contenida en el artículo 1168 del Código Civil, es desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, sino a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya.

Por las circunstancias expuestas por el demandado, debidamente probadas, resulta procesalmente viable la excepción de contrato no cumplido “nom adimpletis contractus”, alegada por el demandado en su escrito contentivo de la contestación a la demanda, pues prueba el incumplimiento previo de las obligaciones contractuales de los actores. Así se decide.

En razón a los argumentos expuestos dada la naturaleza de la excepción de contrato no cumplido “nom adimpletis contractus”, la acción intentada por los actores debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA con sede en Tovar, administrando justicia, en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de Ley, DECIDE:

DECLARA SIN LUGAR, la demanda intentada por los ciudadanos: G.F.L.R. Y M.M.M., venezolanos, mayores de edad, comerciantes, cónyuges entre sí, portadores de las cédulas de identidad Nros. V-23.240.081 y V-12.049.495 respectivamente, domiciliados en el Municipio Tovar, Estado Mérida, contra el ciudadano M.Á.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.904.562, domiciliado en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y hábil, por RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, el cual fue otorgado por documento Autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 26 de Julio del 2.005, anotado bajo el Nro. 08, Tomo 28 y el documento otorgado por ante esta misma Notaria en fecha 29 de agosto de 2005, anotado bajo el Nro. 74, Tomo 32.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los actores por haber resultado totalmente vencidos.

Notifíquese a las partes la presente decisión.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.

DADA, FIRMADA, SELLADA Y REFRENDADA EN EL DESPACHO DEL TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, con sede en esta ciudad de Tovar, a los dieciséis (16) días del mes Abril de de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

Abg. I.E.G.R.

LA SECRETARIA,

Abg. S.C..

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las once de la mañana (11:00 AM). Una copia se agregó al expediente Nº 8220. Otra se dejó para el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,

Abg. S.C.