Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 17 de Septiembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: J.L.L.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 4.055.347.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: R.A.I. y A.E.I.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 20.588 y 107.391, respectivamente.

PARTE ACCIONADA: Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 4 de agosto de 1986, bajo el Número 13, Tomo 38-A, en la persona del ciudadano M.Á.M.Y., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 622.072, actuando con el carácter de representante legal de la referida empresa.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACCIONADA: J.R.A.E., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 46.929.

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

EXPEDIENTE: 28.688.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

ACTUACIONES ANTE LA ALZADA

Corresponde a esta superioridad conocer del recurso de apelación formulado por el ciudadano M.Á.M.Y., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 622.072, actuando con el carácter de representante legal de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 4 de agosto de 1986, bajo el Número 13, Tomo 38-A, debidamente asistido por el abogado J.R.A.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 46.929, mediante diligencia de fecha 12 de enero de 2008, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 3 de diciembre de 2008.

Las presentes actuaciones fueron recibidas mediante el sistema de Distribución de Causas, por auto de fecha 28 de enero de 2009 y se fijó el lapso establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia.

En fecha 9 de febrero de 2009, la parte recurrente, asistido por el abogado J.R.A.E., ya identificado, consignó escrito fundamentando su apelación.

El co-apoderado judicial de la parte actora, presenta escrito de informes, en fecha 13 de febrero de 2009.

Mediante diligencia fechada 25 del mismo mes y año, el co-apoderado judicial accionante consigna anexos relativos a sus informes.

-II-

ACTUACIONES EN EL A QUO

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante el Juzgado de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 16 de octubre de 2007, por el ciudadano J.L.L.G., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 4.055.347, debidamente asistido por el profesional del derecho A.E.I.A., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 107.391, interponiendo demanda en contra de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 4 de agosto de 1986, bajo el Número 13, Tomo 38-A, representada por el ciudadano M.Á.M.Y., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 622.072, por Nulidad de Contrato de Arrendamiento, fundamentando su acción en los artículos 6, 1.154, 1.160, 1167, 1.155, 1.157, 1.270, 1.579 y 1.592 del Código Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 7, 13, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De lo manifestado por la parte demandante en el texto libelar, el Tribunal considera oportuno extraer lo siguiente: 1) Que suscribió contrato de arrendamiento con ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., sobre un bien inmueble constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el número 32, del Edificio Residencias Ayacucho, ubicado entre las Calles Ayacucho y Rivas, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual tenía como duración un (01) año fijo improrrogable, comenzando el día 1 de noviembre de 2005, hasta el día 31 de octubre de 2006, salvo la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 2) Aduce que el representante de la parte demandada, pretende en forma subrepticia, mediante fraude a la ley, notificarle de la mencionada prórroga legal, cuando, a su decir, es falso, toda vez que el inmueble objeto del contrato, no lo habita el demandante y nunca lo ha habitado, puesto que quien lo ocupa y lo ha ocupado durante veintidós (22) años, aproximadamente, ha sido su hermana, ciudadana L.T.L.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 4.055.347, quien es la suscriptora original de la relación contractual. 3) Argumenta que el arrendador actuó de mala fe al presionar a la ciudadana antes mencionada para que firmara otro contrato nuevo, con una persona distinta, toda vez que ésta tenía mucho tiempo ocupando el inmueble, y que era necesario que una tercera persona que no viviera en el inmueble fuere el nuevo suscriptor, por lo que el demandante accedió a suscribir tal contrato con el fin de que su hermana se quedara habitando el inmueble. Aduce que dicha actuación la planteó el arrendador en razón de que su hermana tenía varios contratos y éstos se indeterminaron, y como había una regulación sobre los apartamentos de fecha 19 de noviembre de 2001, realizó dicha estrategia de mala fe sólo con el propósito de aumentarles el canon de arrendamiento, pues tenía que firmarlo un tercero, es decir, el demandante, pero el inmueble lo seguiría ocupando su hermana. 4) Señala que el objetivo del arrendador, es ubicar la figura jurídica del contrato a tiempo determinado, para que una vez finalizada la duración del mismo y vencida la prórroga legal, pedir la desocupación del inmueble, o, que simplemente invocaría la Cláusula Décima Primera del contrato in comento, según la cual: “(…) “EL ARRENDATARIO” no podrá ceder, traspasar ni dar en comodato, ni arrendar total ni parcialmente el inmueble objeto de este contrato, sin la previa autorización de “LA ARRENDADORA”, dada por escrito. En consecuencia, quedan rigurosamente prohibidas las llamadas “Ventas de Punto”, Traspaso de Negocio”, etc., sin la autorización previa a que se hace referencia, y cualquier intento de violar esta disposición será considerado doloso y dará origen a las acciones civiles y penales pertinentes, además del derecho que compete a “LA ARRENDADORA” de exigir la inmediata desocupación de la persona o personas que hubieren (sic) ocupando el inmueble con motivo de la indebida cesión o autorización de “EL ARRENDATARIO”, por cuenta de quien serán todos los gastos, daños y perjuicios que con ello ocasionare. …OMISSIS… (…)”, puesto que queda así evidenciada la, supuesta, intención de cometer fraude a la Ley, además de violentar el derecho inquilinario como disposiciones de orden público, expresamente establecidas en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, creándole así una incertidumbre, inestabilidad y angustia a los que actualmente ocupan dicho inmueble, es decir, su hermana y su familia; y por otro lado, pedirle la desocupación con el argumento que el demandante no es quien ocupa el apartamento sino otras personas que no tienen nada que ver en la relación arrendaticia, dando a entender de manera maliciosa la violación de la cláusula supra mencionada. 5) Que el canon de arrendamiento lo ha pagado, lo paga y lo pagará su hermana, por lo que se evidencia, según sus dichos, que ésta nunca ha desocupado el inmueble en cuestión, y que actualmente es ella quien lo ocupa, evidenciándose que la aviesa intención del arrendador es perjudicar a los que actualmente ocupan el inmueble, ejerciendo presiones y actuando de manera dolosa con el fin lograr ventajas para el propietario. Por todos los razonamientos anteriormente narrados, es por lo que demanda, como formalmente lo hace, a la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, plenamente identificada, en lo siguiente: 1.- La nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2005, celebrado entre las partes implicadas en la presente causa. 2.- Solicita se deje sin efecto y se declare nulo dicho contrato, y todos los suscritos por él en ocasión al presente caso. 3.- En cuanto al contrato suscrito por la ciudadana L.T.L.G., y la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, ambas ya identificadas, tenga plena validez y efecto a lo fines determinados y descritos anteriormente, ello en atención a los hechos descritos en el libelo de la demanda y por cuanto la familia de su hermana nunca ha desocupado el inmueble objeto del contrato. Finalmente, estima la presente acción en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 5.000.000,00), hoy equivalentes a CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).

Consignados los recaudos señalados en el escrito libelar, así como instrumento Poder otorgado a los abogados R.A.I. y A.E.I.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 20.588 y 107.391, en su orden de mención, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 19 de octubre de 2007, bajo el número 53, Tomo 178, de los libros respectivos, se admitió la demanda por auto de fecha 29 de octubre de 2007, emplazándose a la demandada para que compareciera ante ese Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.

Cumplidas las formalidades de la citación, según lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la demandada compareció en fecha 18 de enero de 2008, en la persona del ciudadano M.Á.M.Y., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 622.072, en su carácter de representante legal, debidamente asistido por el abogado J.R.A.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 46.929, consignando escrito de contestación a la demanda y sus anexos, mediante el cual negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por su contraparte, por cuanto es falso que el contrato en cuestión, esté viciado de nulidad. Negó que su representada esté incursa en causal alguna de fraude a la ley, simulación o abuso de derecho; niega que su representada al momento de suscribir el contrato objeto de la presente acción, haya actuado de manera dolosa, fraudulenta, de mala fe o con amenazas; niega que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado ya que éste venció así como la prórroga legal obligatoria; en definitiva, niega todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos por la parte actora, salvo que su representada sí firmó un contrato de arrendamiento escrito y en forma privada con el accionante. Alegó la falta de cualidad del demandante, en cuanto al punto tercero del petitorio de la presente demanda; en cuanto a los supuestos vicios de nulidad del contrato, arguye que mal puede alegar a su favor su propia torpeza, toda vez que tanto el demandante como su hermana, conocieron, se favorecieron y aceptaron los contratos de arrendamientos, inclusive, el que hoy es objeto de nulidad, por lo que no pueden manipular una serie de señalamientos y situaciones con el fin de obtener una ventaja de sus equivocaciones. Que nunca existió mala fe ni presión alguna por parte de su representada puesto que la parte actora en vista de que se venció el contrato y su prórroga legal, sólo trata de liberarse de su obligación de entregar el inmueble, en ese sentido, alega que no existe vicio alguno en el contrato objeto de la presente acción, ya que cuenta con todos los elementos requeridos para su validez, y son falsas las alegaciones del demandante en lo relativo a la falta de elementos esenciales del contrato. Asimismo, planteó reconvención en contra del ciudadano J.L.L.G., para que conviniera, o en su defecto fuese condenado por el A quo en lo siguiente: 1.- Al cumplimiento del contrato de arrendamiento entre su representada y el demandante-reconvenido, en fecha 1 de noviembre de 2005, por haber finalizado el lapso de duración así como su prórroga legal. 2.- Que como consecuencia de lo antes expuesto, se ordenara la entrega material del inmueble antes identificado, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió. 3.- Al pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogado en el presente proceso. Finalmente, estimó la acción en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), hoy equivalentes a TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, se admitió la reconvención por auto de fecha 18 de enero de 2008. La parte actora-reconvenida, compareció en fecha 22 del mismo mes y año, consignando escrito de contestación a la reconvención, negando, rechazando y contradiciendo lo alegado por el demandado-reconviniente, invocando el derecho preferente que tiene la ciudadana L.T.L.G., en atención al contenido diáfano y supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.618 del Código Civil, en virtud de que el último contrato de arrendamiento suscrito entre su hermana y la demandada-reconviniente en fecha 1 de febrero de 1993 y otro contrato de fecha 1 de noviembre de 1997, de lo que se infiere que la ciudadana supra mencionada, tiene un contrato por más de cinco años; aduce que la contestación genérica que hace la demandada-reconviniente, es la misma alegada en los expedientes 539/2007, 545/2007 y 636/2007, de la nomenclatura del A quo, arguyendo que no sabe que el inmueble lo ocupan terceras personas, aun y cuando son éstas las que ocupan y pagan los cánones de arrendamiento, lo que hace inconsistente la contestación. Señala que el objetivo de la demandada-reconviniente, a través del fraude procesal, es establecer las características del contrato suscrito por el actor-reconvenido, en el sentido de determinarlo en el tiempo, y que es una obligación sustantiva del arrendador someterse al contenido expreso de la cosa arrendada, tal y como lo establece el artículo 1.585 del Código Civil, siendo evidente que éste no cumplió con los supuestos a que está obligado para con el demandante-reconvenido, sino que fraudulentamente, para procurarse una ventaja con la suscripción de un nuevo contrato con el actor-reconvenido en perjuicio de su hermana, la ciudadana L.T.L.G.. Finalmente, niega, rechaza y contradice que se ordene la entrega material del inmueble en los términos que lo solicitó la demandada-reconviniente, ya que tal entrega nunca sucedió.

En fecha 28 de enero de 2008, el co-apoderado judicial de la parte demandante-reconviniente, presenta escrito de promoción de pruebas junto con anexos, los cuales fueron admitidos por auto de la misma fecha, con excepción del mérito favorable de los autos así como de la Inspección Judicial, por último, se fijó oportunidad para la declaración de las testimoniales.

La parte demandada-reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas y sus anexos, en fecha 7 de febrero de 2008, las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha, y de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó librar Boleta de Intimación a la parte demandada-reconvenida a los fines de que compareciera ante el A quo a exhibir los recibos de pago en la oportunidad fijada en dicho auto.

El co-apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, presenta diligencia en fecha 13 de febrero de 2008, impugnando por inválido y desconociendo la solicitud de su contraparte, fechada del 9 de julio de 2001, emanada del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro, el cual fue consignado como medio probatorio (cursante a los folios 54 al 58), ya que el mismo no guarda relación con la presente causa. En esa misma fecha, mediante diligencia apeló del auto de fecha 28 de enero de 2008.

Corren insertas en los folios setenta y dos (72) al setenta y siete (77) actuaciones contentivas de la declaración de las testimoniales promovidas por la parte actora-reconvenida.

Por auto de fecha 13 de febrero de 2008, el A quo oyó en un solo efecto la apelación ejercida por la parte demandada-reconvenida, ordenado remitir las copias conducentes al Ad quem.

Mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2008, el co-apoderado de la parte demandante-reconvenida, solicita se fije nueva oportunidad para la declaración del testigo C.C., titular de la cédula de identidad número V- 4.156.833, lo cual fue acordado por auto de la misma fecha. En la oportunidad fijada por el A quo para tal acto, se declaró desierto en virtud de que no comparecieron las partes, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial.

Cursan insertas a los folios ochenta y dos (82) al ochenta y ocho (88), actuaciones referentes a la notificación de la intimación del demandado-reconvenido.

Rielan insertas del folio ochenta y nueve (89) al noventa y ocho (98) actuaciones relativas al impulso procesal de la apelación antes mencionada.

El A quo dictó sentencia en fecha 3 de diciembre de 2008, declarando Primero: Nulo el contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA y el ciudadano J.L.L.G., ambas partes identificadas, de fecha 1 de noviembre de 2005. Segundo: Por cuanto quedó anulado el mencionado contrato y demostrado en autos que la ocupante del inmueble es la ciudadana L.T.L.G., ya identificada, se ordenó a las partes respetar los derechos que pudiera tener la referida ciudadana en su condición de arrendataria del inmueble objeto del contrato. Tercero: Sin Lugar la reconvención planteada por la parte demandada en contra de la parte actora. Por la naturaleza del fallo, no hubo condenatoria en costas.

Corren insertas en los folios ciento diecisiete (117) al ciento veintitrés (123) actuaciones contentivas de la notificación de las partes.

En fecha 12 de enero de 2009, la parte demandada, debidamente asistida por el abogado J.R.A.E., identificado precedentemente, apela de la decisión de fecha 3 de diciembre de 2008.

Por auto de fecha 14 de enero de 2009, el A quo oyó en ambos efectos la apelación in comento, y de conformidad con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, mediante oficio número 2009/14.

Por auto de fecha 20 de enero de 2009, previo el sorteo de ley, le correspondió el conocimiento a este Tribunal.

Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

-III-

PUNTO PREVIO

DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Esta Alzada evidencia que el A quo, no hizo la síntesis de la controversia, pues sólo hizo algunas referencias a los alegatos de las partes, sin mencionar las pruebas traídas a los autos como requisitos fundamentales a los fines de dilucidar el caso que hoy nos ocupa. Así mismo, si bien el Tribunal de la recurrida, señala que “(…) De los hechos transcritos con inmediata anterioridad, a criterio de quien suscribe, y en especial con el contrato cuya nulidad se solicita, por una parte por la otra cuyo cumplimiento se exige por vencimiento de la prórroga legal, se ha configurado el fraude a la ley, pues a través de la realización de un contrato con todas las caracteristicas (sic) y elementos para su validez, tal como lo ha afirmado la parte demandada-reconviniente, se han conculcado los derechos de la arrendataria L.T.L.D.G., y en contra de las disposiciones de la Ley de Arrendamiento (sic) inmobiliarios (sic) que como ya se señalo (sic) en el cuerpo del presente fallo, tiene carácter de orden público. Y así se decide.- Por todas las anteriores, debe ser declarado en el dispositivo del presente fallo la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.L.L.G., y la ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A., todos ampliamente identificados en autos, en fecha 1 de noviembre de 2005. Y así se decide.- (…)” (Subrayado por el Tribunal), en la misma no expresa en qué se basó para llegar a esta conclusión.-

En efecto, la Jueza de la causa, sólo hizo énfasis, de manera conclusiva, sobre los alegatos de las partes implicadas en la presente causa, centrando su análisis para pronunciar la dispositiva de su fallo, en la cita de una serie de postulados respecto de lo que es el Estado Social de Derecho, el Fraude a la Ley, el Orden Público y las Leyes de Orden Público; pero no valora ni menciona las pruebas aportadas a las actas.

El Tribunal del primer grado de jurisdicción en las consideraciones que hace para dictar la sentencia en el presente asunto, narra medianamente sólo los argumentos de las partes en base a los términos en que se expusieron dichos alegatos; y, a su decir, llegó a la conclusión de que “(…) …de acuerdo a lo alegado por las partes del presente proceso que para la fecha 01 (sic) de noviembre de 2005, fecha en la que se suscribe el contrato de arrendamiento con el ciudadano J.L.L.G., los siguientes hechos: 1) la tantas veces mencionada ciudadana L.T.L.G.; se encontraba ocupando el inmueble, conclusión a la que se arriba cuando el apoderado judicial demandada reconvenida, afirma en su escrito de contestación, lo siguiente: “…en esa oportunidad le indique (sic) al demandante que yo no tenía ningún problema en arrendarle si el (sic) deseaba comprar, por cuanto la prórroga legal estaba a punto de vencer, solo que el (sic) debería resolver con su hermana todo lo relativo a la entrega del inmueble, a lo cual me manifestó que ya había hablado con su hermana y que si era necesario él le daba tiempo para la entrega…”, claro está que desde la fecha en que se suscribió el “pretendido contrato de arrendamiento” entre las partes del presente proceso había transcurrido un año desde el vencimiento de la prórroga legal; y este hecho nos lleva a la segunda conclusión; 2) La relación arrendaticia entre la empresa mercantil ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A. y la ciudadana L.T.L.G., se había transformada (sic) a tiempo indeterminado por no haber accionado la Administradora Miranda, (sic) judicialmente o no haber obtenido por la vía extrajudicial la entrega del inmueble. Y así lo considera el Tribunal. (…)” (Subrayado por el Tribunal). De la anterior transcripción parcial del texto de la recurrida, se desprende que la Sentenciadora no cumplió con su deber de realizar la síntesis de la controversia de manera clara, precisa y lacónica en base a los términos en que había quedado planteada la controversia, aunado a ello, no valoró las pruebas traídas a los autos a los fines de determinar en base a qué se tomó tal decisión, actuando así en contravención a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 3°, 4° y 5°, según los cuales:

(…) Toda sentencia debe contener:

1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2º La indicación de las partes y de sus apoderados.

3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión. (…)

. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

Por otra parte, dispone el artículo 12 eiusdem:

(…) Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. (…)

(Negritas y subrayado por el Tribunal).

Asimismo, el artículo 509 ibidem:

(…) Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas. (…)

(Negritas y subrayado por el Tribunal).

Conforme a lo anterior, de las documentales acompañadas al libelo de la demanda como fundamento de la misma así de como las pruebas presentadas por las partes y reproducidas en el lapso probatorio, no fueron valoradas por la Jueza del A quo, quien omitió pronunciarse sobre éstas; a saber: documentales insertas a los folios catorce (14) al dieciséis (16); treinta y cuatro (34) y treinta y cinco (35); cuarenta y uno (41) al cuarenta y nueve (49); cincuenta y tres (53) al sesenta y seis (66) y setenta y dos (72) al setenta y seis (76). Y así se decide.

Ahora bien, respecto del silencio de pruebas, la M.I.J. a través de la Sala de Casación Civil, expediente número 99-889, de fecha 5 de abril 2001, sentencia número 62, estableció lo que a continuación se transcribe:

(…) Las precedentes consideraciones permiten concluir que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, constituye una obligación para el jurisdicente necesaria para establecer su criterio valorativo de las pruebas incorporadas en el expediente con relación a los hechos. Esta es una de las modalidades previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que permite a la Sala examinar las actas procesales y extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos y de las pruebas. En consecuencia, la falta de valoración de algún medio probatorio comporta la infracción por falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene la obligación reseñada anteriormente, constituyendo su conducta uno de los motivos de excepción previstos en el artículo 320 eiusdem, estableciéndose una de las modalidades del error de juzgamiento contempladas en el ordinal 2º del artículo 313 del mismo Código. Con este pronunciamiento la Sala no pretende una técnica rigurosa cuyo incumplimiento determine la desestimación de la denuncia. Por el contrario, el propósito es ampliar las razones que soportan el cambio de doctrina respecto del vicio de silencio de prueba, y las que han permitido, al Ponente de este fallo compartir la responsabilidad de la publicación del fallo que la contiene, y explicar de esta manera con mayor detenimiento cómo el referido vicio constituye una infracción de ley. Ahora bien, para la procedencia de este tipo de denuncias, el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, exige que la infracción de derecho sea determinante en el dispositivo de la sentencia, pues de lo contrario la casación sería inútil". (…)

. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

Sobre lo antes transcrito, se evidencia que, ciertamente, en la sentencia recurrida, el A quo no señaló nada respecto de las pruebas promovidas por las partes, pues solo se limitó a sacar conclusiones de los alegatos esgrimidos y citar doctrina nacional, artículos y jurisprudencia, sin hacer referencia a tales medios de prueba, contraviniendo la disposición contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, precedentemente indicado. En consecuencia, la disposición antes trascrita constituye una obligación para el jurisdicente, cuyo cumplimiento resulta necesario para establecer un criterio valorativo de las pruebas incorporadas en el expediente con relación a los hechos controvertidos. En este sentido, los juristas A.A.B. y L.A.M.A., en su Obra La Casación Civil, expresan:

(…) El establecimiento de los hechos comienza con la determinación de cuáles son los hechos alegados por el actor, que sustentan la pretensión y de éstos, cuáles son los controvertidos como resultado de la contestación a la demanda. El examen de las pruebas constituye el segundo paso de esta tarea de la instancia. Para que una sentencia se considere fundada en los hechos del expediente, el Juez debe examinar todas las pruebas que se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresando siempre su criterio al respecto. El juez no puede escoger algunos elementos probatorios para sustentar su determinación y silenciar otros; está obligado por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a analizar y juzgar todas las pruebas… (…)

. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

Efectuadas las precedentes consideraciones, estima esta Superioridad que al haber prosperado dichas observaciones sobre la sentencia del A quo y al haberse omitido en ella los pronunciamientos mencionados, la recurrida de fecha 3 de diciembre de 2008, se encuentra viciada de nulidad puesto que es un requisito intrínseco de la sentencia, que ésta se patentice en las razones de hecho y de derecho que el juez está obligado a expresar para fundamentar su decisión, vale decir, que deben quedar plasmados en la decisión, los argumentos que sustenten la declaratoria que aquella establece, lo cual deriva del análisis de las pruebas aportadas a las actas; todo ello sin que tal circunstancia implique, la reposición de la causa al estado en que el A quo dicte una nueva decisión, sino que, por el contrario y de acuerdo a lo establecido por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, se impone a esta Alzada dictar una nueva decisión que resuelva el fondo de lo controvertido. Así se establece.

Al ser esto así, se observa:

-IV-

MOTIVA

La relación arrendaticia, en opinión de G.G.Q., es definida como el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de transcendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.

En ese mismo orden de ideas, tenemos que el contrato de arrendamiento es una “relación jurídica”, que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación (se perfecciona “solo consesus”); siendo la misma no solemne ni formal (a menos que se requiera su formalidad escriturada, pero únicamente a los efectos del ordinal 5° ex artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad-probationem sin que, en todo caso, se enerve su inexistencia jurídica); pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario se tratará de otro tipo de relación (arts. 1.579 y ord. 201.592, CC); de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del bien a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, en tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación fluyente, continuativa y no instantánea; siendo, asimismo una relación temporal en cuanto a duración limitada y, por tanto, no perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación: el arrendador cuyo arrendatario le deberá pagar determinado precio y el arrendatario que gozará de la cosa arrendada - G.G.Q.-.

En el caso que nos ocupa, el demandante interpone acción de nulidad de contrato de arrendamiento, con fundamento en los artículos 6, 1.154, 1.160, 1167, 1.155, 1.157, 1.270, 1.579 y 1.592 del Código Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 7, 13, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que ha invocado la mala fe de parte del arrendador al hacer suscribir, supuestamente, un contrato con el fin de aumentar al canon de arrendamiento sobre un inmueble distinguido con el número 32, del Edificio Residencias Ayacucho, ubicado entre las Calles Ayacucho y Rivas, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual, según sus dichos, lo ha habitado su hermana L.T.L.G., plenamente identificada en autos, y para que la referida ciudadana siguiera ocupando el inmueble, se debía suscribir el contrato in comento con una tercera persona, es decir, el demandante J.L.L.G..

A la luz de la doctrina judicial, el tratadista G.G.Q., en su obra “Tratado de Arrendamiento Inmobiliario Volumen I”, páginas 20 y 21, señala:

(…) HECHOS COMPRENDIDOS EN LA NULIDAD DEL ACTO CONTRARIO AL DERECHO PROTEGIDO

a. Toda acción contraria al derecho protegido. Toda conducta o actuación que, aun cuando sea consentida por el arrendatario, puede devenir en una renuncia de su derecho tutelado, no por tratarse de un débil jurídico sino debido a que es el inquilino el presuntamente más necesitado en la relación. La necesidad obliga al nacimiento de la relación que tiene como objeto un inmueble que requiere para determinada actividad, y de allí podría deducirse que su necesidad es la carencia del bien contratado.

b. La estipulación o acuerdo contrario al derecho tutelado.

Simplemente se está en presencia de una estipulación o acuerdo celebrado entre el arrendador y el arrendatario, que contradice la previsión del derecho protegido. La nulidad del acuerdo o la estipulación se origina en razón de que por medio de cualesquiera de esos actos el arrendatario renuncia un derecho que la Ley ha establecido en su beneficio como medida de resguardo, tratándose de una relación en donde el arrendador lógicamente tiene la ventaja para imponer las obligaciones del contrato.

ELEMENTOS QUE CONFIGURAN ESTIPULACIONES ARRENDATICIAS NULAS

a. Que el acto o convenio implique renuncia del derecho tutelado.

La actividad concertada por el arrendador y arrendatario, o la realizada individualmente por el arrendador o por el inquilino, tiene que tener la fuerza necesaria y suficiente para producir la renuncia del derecho protegido como beneficio del arrendatario; que deje a éste en una situación tal que implique la pérdida del derecho o su imposibilidad de ejercicio. La renuncia no solamente aparece por una actividad orientada a suprimir el derecho o impedir su ejercicio, sino también por la omisión orientada con la misma finalidad.

b. Si el acto o estipulación implica disminución o menoscabo del derecho protegido. La disminución o menoscabo del derecho regulado por la ley, ocurre cuando en la relación arrendaticia el arrendatario recibe menos de lo que le corresponde como derecho. Es la disminución o reducción del beneficio que le concede la Ley. (…)

. (Negritas del autor) (Subrayado por el Tribunal).

Entendido esto, es importante traer a colación lo que establece la doctrina en cuanto a la nulidad de los contratos, así el jurista J.M.-Orsini, en su libro “Doctrina General del Contrato”, páginas 328 y siguientes, indica lo que a continuación se transcribe:

“(…) La doctrina clásica considera la nulidad un “estado del acto” al que ella afecta. Parte de la idea de que hay ciertos elementos orgánicos del acto –el consentimiento, un objeto que pueda ser materia de contrato, una causa lícita, la satisfacción del requisito formal en el contrato solemne- sin los cuales el acto no puede llegar a existir. Es por ello que habla de un acto “inexistente” o de un acto “absolutamente nulo”, en cuanto que sería analogable a la nada y, como tal, por la carencia de ese elemento esencial para su existencia orgánica, él no será susceptible de superar su originaria deficiencia de vida y de adquirir algún día existencia en el m.d.D.. Esto se expresa diciendo que la nulidad no es susceptible de desaparecer por la “convalidación” o “confirmación” del acto; que la acción (si es que puede hablarse con propiedad de una “acción”, entendida esta como necesidad de una iniciativa por parte de quien invoca que el acto no ha llegado a nacer) es imprescriptible, y que esta situación de no vialidad del acto puede hacerse constatar en cualquier momento por quienquiera que tenga interés en invocarla y aun por el propio juez de oficio.

…OMISSIS…

El automatismo de la inexistencia o nulidad absoluta.

Como la deficiencia orgánica del contrato en el supuesto de la nulidad absoluta determina que éste no existe y se trata sólo de hacer constatar por el juez esta situación, no sólo cualquiera de las partes, sino cualquier tercero interesado en hacer valer esa no existencia del contrato podrá hacerlo, y cuando tal nulidad se aparezca ya prima facie al juez, éste deberá constatarla “de oficio”. Por ello se dice que la nulidad absoluta puede ser invocada por cualquiera que tenga un simple interés en hacerla valer.

En efecto, la inexistencia o nulidad absoluta implica que la ineficiencia del supuesto contrato opera de pleno derecho. Las partes pueden comportarse como si el contrato no hubiera tenido lugar jamás. No necesitan ni si quiera invocar su nulidad ante el Juez, y si éste llegare a considerar la situación deberá de oficio constatar su ineficacia, así como podrá pedírsele tal constatación por cualquier tercero que tenga algún interés en ello. En realidad, no se trataría de una verdadera “acción”. Si por haberse comportado como si un contrato existiera, las partes han producido de hecho una modificación en la situación preexistente y para reintegrar tal situación necesitan acudir al juez en razón del principio de que nadie puede hacerse justicia por sí mismo, la acción que ellos deducirán será directamente una acción reivindicatoria o una acción de repetición de lo indebido. (…)”. (Negritas del autor) (Subrayado por el Tribunal).

Bajo tales premisas, es necesario determinar si procede o no la nulidad del contrato de arrendamiento en cuestión, según escrito libelar suscrito por la parte accionante, para lo cual se procederá al examen de las pruebas.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

En el caso bajo análisis, se observa que la accionante presentó junto al libelo de la demanda, los siguientes recaudos:

• Original de instrumento Poder otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 19 de octubre de 2007, bajo el número 53, Tomo 178, de los libros respectivos. Este Tribunal lo valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Original del Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre las partes implicadas en la presente causa, cursante a los folios catorce y vuelto (14 vto.) al dieciséis (16). Este Tribunal lo valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente. Y así se establece.

En el lapso probatorio respectivo, promovió las siguientes pruebas:

• Original de Contrato de Arrendamiento privado, cursante a los folios cuarenta y uno y vuelto (41 vto.) y cuarenta y dos y vuelto (42 vto.). Si bien este Tribunal lo valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, pero siendo que tal documento no aporta elemento probatorio alguno a los fines de dilucidar la presente controversia, por cuanto versa sobre hechos y terceros que no corresponden a la nulidad del contrato de arrendamiento, este Juzgado debe desecharlo. Y así se establece.

• Original de Contrato de Arrendamiento privado, cursante a los folios cuarenta y tres y vuelto (43 vto.) y cuarenta y cuatro y vuelto (44 vto.). Si bien este Tribunal lo valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, pero siendo que tal documento no aporta elemento probatorio alguno a los fines de dilucidar la presente controversia, por cuanto versa sobre hechos y terceros que no corresponden a la nulidad del contrato de arrendamiento, este Juzgado debe desecharlo. Y así se establece.

• Original de carta misiva, cursante al folio cuarenta y cinco (45). Este Tribunal lo valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente. Y así se establece.

• Original de carta misiva, cursante al folio cuarenta y seis (46). Este Tribunal lo valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente. Y así se establece.

• Copia al carbón de documento administrativo denominado Solicitud de Servicio, cursante al folio cuarenta y siete (47). Este Tribunal debe desecharlo toda vez que tal documento no aporta elemento probatorio alguno a los fines de dilucidar la presente controversia, por cuanto versa sobre hechos y terceros que no corresponden a la nulidad del contrato de arrendamiento. Y así se establece.

• Copia simple de instrumento administrativo denominado Oferta de Servicios, del cual se desprende que tiene sello húmedo de la Secretaría General de Gobierno, Archivo General del Estado, de la Gobernación del Estado Miranda, cursante al folio cuarenta y ocho y vuelto (48 vto.). Este Tribunal debe desecharlo toda vez que tal documento no aporta elemento probatorio alguno a los fines de dilucidar la presente controversia, por cuanto versa sobre hechos y terceros que no corresponden a la nulidad del contrato de arrendamiento. Y así se establece.

• Original de nota de consumo, emitida por Administradora Serdeco, C.A., cursante al folio cuarenta y nueve y vuelto (49 vto.). Este Tribunal debe desecharlo toda vez que tal documento no aporta elemento probatorio alguno a los fines de dilucidar la presente controversia, por cuanto versa sobre hechos y terceros que no corresponden a la nulidad del contrato de arrendamiento. Y así se establece.

• Testimoniales rendidas ante el A quo, en primer lugar, por la ciudadana A.S.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 2.585.584, y repreguntada como fue por el abogado asistente de la parte demandada, declaró lo siguiente:

(…) …OMISSIS… PRIMERA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la señora L.T.L.G., desde hace varios años?. CONTESTO (sic): Si la conozco. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si por ese conocimiento que usted (sic) dice tener de la señora L.L.G., sabe y le consta que la misma habita, vive y tiene su residencia en el Edificio Residencias Ayacucho apartamento N° 32, el cual está ubicado en la calle Ayacucho con calle Ribas?. CONTESTO (sic): si (sic), tengo conocimiento. TERCERA: ¿Diga la testigo, si señora L.T.G., ha habitado ese apartamento hace aproximadamente más de de veinte (20) años, y nunca se ha desprendido del mismo?. CONTESTO (sic): Si, tengo conocimiento. CUARTA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que quien paga en dinero efectivo y en moneda de curso legal, quien paga y ha pagado durante toda la permanencia que tiene en el apartamento, es la señora L.T.L.G.?. CONTESTO (sic): Si. En este estado pasa el abogado asistente de la parte demandada a ejercer el derecho a repreguntas, de la siguiente manera. PRIMERA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que entre ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA y el ciudadano J.L.L.G., existe un contrato de arrendamiento, por medio del cual se le arrendó al señor J.L.L.G., el apartamento 32 del Edificio Residencias Ayacucho?. CONTESTO (sic): Tengo entendido, que para continuar en el apartamento tenia (sic) que estar a nombre de otra persona, por eso hicieron un contrato nuevo a nombre del hermano. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, de que (sic) manera tuvo conocimiento de lo expuesto en su respuesta anterior, es decir, como (sic) se enteró?. CONTESTO (sic): La misma señora L.L., me lo dijo y me mostró un recibo. TERCERA: ¿Diga la testigo, si puede indicar al tribunal (sic), que (sic) tipo de recibo le mostraron o a que (sic), se refería?. CONTESTO (sic): Ella me dijo lo que le estaba pasando y me mostró un baucher (sic) a nombre del hermano. CUARTA: ¿Diga la testigo, si en alguna ocasión ha acompañado a la señora T.L. en el momento cuando según su decir, ésta va a pagar el alquiler a las oficinas de la administradora? CONTESTO (sic): Las dos pagamos en la misma administradora y me la he encontrado cuando va a pagar. QUINTA: ¿Diga la testigo en cuantas (sic) ocasiones se ha encontrado a la señora L.T.L., en el momento de cancelar el alquiler? CONTESTO (sic): Dos veces, una entrando y la otra saliendo. SEXTA: ¿Diga la testigo, de que (sic) manera le consta y como (sic) obtuvo ese conocimiento de que la señora L.T.L., paga en dinero efectivo?. CONTESTO (sic): no (sic) vi el dinero, pero ella me lo dijo, que pagaba en efectivo. CESARON. …OMISSIS… (…)

. (Negritas del A quo).

Una vez analizada dicha testimonial, este Tribunal debe desecharla toda vez que de su declaración se desprende que es una testigo referencial, puesto que muchas de las circunstancias sobre las que declara no las percibió de sus propios sentidos, además incurre en contradicción pues si bien afirma que “(…) La misma señora L.L., me lo dijo y me mostró un recibo. (…)” a la par dice “(…) no (sic) vi el dinero, pero ella me lo dijo, que pagaba en efectivo. (…)”, por lo que dicha testimonial versa sobre circunstancias relatadas por terceros, por lo tanto la declarante las conoce desde la percepción de una persona que tiene interés directo en las resultas del presente juicio aunado a que incurre en contradicción, siendo forzoso para este Tribunal desechar su declaración de conformidad con lo preceptuado en los artículos 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

En segundo lugar por el ciudadano A.J.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 12.157.318, y repreguntado como fue por el abogado asistente de la parte demandada, expresó lo sucesivo:

(…) …OMISSIS… PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la señora L.T.L.G., desde hace varios años?. CONTESTO (sic): Si la conozco. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si por ese conocimiento que usted (sic) dice tener de la señora L.L.G., sabe y le consta que la misma habita, vive y tiene su residencia en el Edificio Residencias Ayacucho apartamento N° 32, el cual está ubicado en la calle Ayacucho con calle Ribas, Los Teques Estado Miranda?. CONTESTO (sic): si (sic), si vive ahí. TERCERA: ¿Diga el testigo, si señora L.T.L.G., ha habitado ese apartamento hace aproximadamente más de de veinte (20) años, y nunca se ha desprendido del mismo?. CONTESTO (sic): Si. CUARTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que quien paga el apartamento, es decir el canon de arrendamiento en dinero efectivo y en moneda de curso legal, quien paga y ha pagado durante toda la permanencia que tiene en el apartamento, es la señora L.T.L.G.?. CONTESTO (sic): Si, yo la he visto. En este estado pasa el abogado asistente de la parte demandada a ejercer el derecho a repreguntas, de la siguiente manera. PRIMERA: ¿Diga el testigo, si sabe le consta que entre ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA y el ciudadano J.L.L.G., existe un contrato de arrendamiento, por medio del cual se le arrendó al señor J.L.L.G., el apartamento 32 del Edificio Residencias Ayacucho?. CONTESTO (sic): No, no me consta. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, como (sic) sabe y le consta que la señora L.T.L.G., tiene más de veinte años habitando el apartamento N° 32 del Edificio Ayacucho?. CONTESTO (sic): Si bueno yo he ido a su casa desde hace más de veinte año (sic), si la conozco hace más de veinte año y he visto su casa por dentro. TERCERA: ¿Diga el testigo, si es amigo de la señora L.T.L.G. y de los integrantes de su familia?. CONTESTO (sic): Si, soy amigo y la conozco a ella y a sus dos hijas. CUARTA: ¿Diga el testigo, si en alguna oportunidad ha estado presente cuando la señora L.T.L.G., cancela el canon de arrendamiento? CONTESTO (sic): Si, porque da la casualidad que mi mamá paga también su mensualidad, su alquiler y me ha tocado a mi ir para allá y la he visto. QUINTA: ¿Diga el testigo en cuantas (sic) ocasiones ha estado presente cuando la señora L.T.L., cancela (sic) el canon de arrendamiento? CONTESTO (sic): Mira, muchas veces, son innumerables, desde hace muchos años. SEXTA: ¿Diga el testigo, si él, se ponía de acuerdo con la señora L.T.L.G., para ir a cancelar el canon de arrendamiento en la administradora?. CONTESTO (sic): No, no me ponía de acuerdo. SÉPTIMA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta a nombre de quien (sic) se emiten los recibos de cancelación del apartamento 32, del Edificio Ayacucho, cuyo alquiler según su decir, cancela (sic) la señora L.T.L.G.. CONTESTO (sic): Si, los recibos salen a nombre de la señora L.L.G., yo, los he visto. OCTAVA: ¿Diga el testigo, si pudiera indicar al Tribunal, cual (sic) fue el último recibo que él vio a nombre de la señora L.L.G., es decir a que (sic) mes y a que (sic) año pertenecian (sic)?. CONTESTO (sic): Mira, lo que yo he visto ha sido en el momento en que se va a cancelar es decir hemos coincidido al momento de cancelar y cuando nos encontramos bueno nos ponemos a conversar y he visto el nombre en el recibo, la última vez que lo vi si mal no recuerdo fue hace como seis meses, por supuesto no tengo exactitud de código o fecha, lo que se puede ver a simple vista, ha sido su nombre, pero no es que me ha entregado sus recibos. NOVENA: ¿Diga el testigo, si en algunas (sic) de las veces que él, dice haber estado presente y que según su decir la señora L.L.G., cancela el alquiler del apartamento 32, ésta ha cancelado con cheque. CONTESTO (sic): No, no lo sé, porque cuando yo voy llegando ella va saliendo, no la vi, viene ya con su recibo. DECIMA (sic): ¿Diga el testigo, porque (sic) afirma en la pregunta cuatro que le hizo el apoderado actor, que ha (sic) el consta que la señora L.T.L. cancela en efectivo, si según su decir en la pregunta anterior, él, nunca estuvo presente de ella cancelar. …OMISSIS… el Tribunal releva al testigo de contestar la pregunta décima formulada por la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 485 del Código de procedimiento (sic) Civil, …OMISSIS… DÉCIMA PRIMERA: ¿Diga el testigo de que (sic) manera le consta que la ciudadana L.T.L.G., siempre paga en dinero efectivo?. CONTESTO (sic): Bueno, fíjate lo siguiente, ella paga no se (sic) si es con tarjeta, cheque o efectivo, ya que no la he visto, sino, cuando ya ha cancelado. CESARON. …OMISSIS… (…)

. (Negritas del A quo).

Este testigo hábil, presencial y conteste es estimado bajo el sistema de la sana crítica, lo que lleva a este Tribunal a apreciar su declaración atribuyéndole valor de indicio, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

• Mérito favorable de los autos. Este Tribunal considera que tal reproducción no constituye medio probatorio alguno, sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, en tanto que el Juez está en el deber de aplicar conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, sin necesidad de alegación de las partes, por lo que su valoración se encuentra sujeta al mérito que el sentenciador le otorgue al momento de dictar la sentencia definitiva. Y así se decide.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:

La parte demandada señaló en su escrito de contestación a la demanda que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por su contraparte, por cuanto es falso que el contrato en cuestión, esté viciado de nulidad. Negó que su representada esté incursa en causal alguna de fraude a la ley, simulación o abuso de derecho; niega que su representada al momento de suscribir el contrato objeto de la presente acción, haya actuado de manera dolosa, fraudulenta, de mala fe o con amenazas; niega que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado ya que éste venció así como la prórroga legal obligatoria; en definitiva, niega todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos por la parte actora, salvo que su representada sí firmó un contrato de arrendamiento escrito y en forma privada con el accionante. En cuanto a los supuestos vicios de nulidad del contrato, arguye que mal puede alegar a su favor su propia torpeza, toda vez que tanto el demandante como su hermana, conocieron, se favorecieron y aceptaron los contratos de arrendamientos, inclusive, el que hoy es objeto de nulidad, por lo que no pueden manipular una serie de señalamientos y situaciones con el fin de obtener una ventaja de sus equivocaciones. Que nunca existió mala fe ni presión alguna por parte de su representada puesto que la parte actora en vista de que se venció el contrato y su prórroga legal, sólo trata de liberarse de su obligación de entregar el inmueble, en ese sentido, alega que no existe vicio alguno en el contrato objeto de la presente acción, ya que cuenta con todos los elementos requeridos para su validez, y son falsas las alegaciones del demandante en lo relativo a la falta de elementos esenciales del contrato.

En la oportunidad de promover pruebas, evacuó las siguientes:

• Original de notificación judicial de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A. y la ciudadana L.T.L.G., cursante a los folios cincuenta y tres (53) al cincuenta y ocho (58). Si bien tal documental debe ser valorada conforme a establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma no aporta elemento probatorio alguno a los fines de dilucidar la presente controversia, por cuanto versa sobre hechos y terceros que no corresponden a la nulidad del contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa. Y así se decide.

• Mérito favorable a favor de su representada, del contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2005, suscrito entre las partes implicadas en la presente causa, en base al principio de la comunidad de la prueba. Tal reproducción fue objeto de pronunciamiento, por lo que resulta inoficioso volver a enunciarse al respecto, y así se decide.

• Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte accionada, cursante a los folios cincuenta y nueve y vuelto (59 vto.) y sesenta y vuelto (60 vto.). Este Tribunal debe desecharlo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Copias al carbón de recibos de pagos denominados “2975…”, “30651”, “31247”, 31536”, “ 32734”, “33031”, “33329”, “33938”, “34237”, “34538”, “03691”, “04230”, “04806”, “05518” y “05762”, cursantes a los folios sesenta y tres (63) al setenta y seis (66). Este Tribunal no le atribuye valor probatorio por cuanto no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Copia simple de escrito, cursante a los folios sesenta y uno (61) y sesenta y dos (62). Este Tribunal debe desecharlo toda vez que es copia de un escrito dirigido a un Tribunal, pero no hay evidencia de que hubiere sido recibido por ese Juzgado. Y así se decide.

Analizadas las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal observa que la parte actora, alegó la falta de cualidad del demandante, en cuanto al punto tercero el petitorio de la presente demanda, a saber: que el contrato suscrito por la ciudadana L.T.L.G., y la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, ambas ya identificadas, tenga plena validez y efecto a los fines determinados y descritos en el libelo, ello en atención a los hechos narrados en su escrito de la demanda, por cuanto la familia de su hermana nunca ha desocupado el inmueble objeto del contrato; y a tales efectos, trajo como prueba:

• Copia simple del contrato de arrendamiento privado, de fecha 1 de noviembre de 2005, suscrito entre las partes implicadas en la presente causa, cursante a los folios treinta y cuatro y vuelto (34 vto.). Tal documental fue valorada precedentemente, por lo que resulta inoficioso volver a pronunciarse al respecto, y así se decide.

En fecha 22 de enero de 2008, mediante escrito de contestación a la reconvención, la parte actora en base a este punto sólo se limitó a debatir sobre la entrega material del inmueble en los siguientes términos:

(…) Niego rechazo y contradigo que se ordene la entrega materia (sic) del inmueble totalmente desocupado, de bienes (sic) personas en el mismo buen estado en que se lo entrego (sic) al demandado (sic) (esto nunca sucedió) (…)

.

Dilucidado lo anterior, este Tribunal con el objeto de resolver el caso planteado, trae a colación lo que la Sala Constitucional ha establecido sobre la cualidad o legitimación ad causam, mediante sentencia de fecha 14 de julio de 2003, caso P. Musso, lo que sigue a continuación:

(…) Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma, titular del derecho, entonces está legitimada activamente, si no carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia del fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano, en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

…OMISSIS…

Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contrala cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.

…OMISSIS…

A lo anterior añade la Sala que, la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial la consecución de la justicia. (…)

. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

Indicado esto, es evidente que la parte actora-reconvenida carece de legitimación para requerir, en el punto tercero del libelo de la demanda, lo siguiente: “(…) …el contrato suscrito en fecha por la ciudadana L.T.L.G. (sic) y LA ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA tenga plena validez y efecto a los fines determinados y descritos anteriormente …OMISSIS… todo en atención y a los hechos descritos en el cuerpo de este libelo y por el hecho de que la familia de mi hermana L.T.L.G. (sic) nunca se ha desprendido o desocupado el inmueble ubicado en el Edificio Residencias Ayacucho, cruce con Rivas, de la ciudad de Los Teques, Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, por cuanto esta (sic) es quien paga el canon de arrendamiento. (…)”,toda vez que al reconocer que ese supuesto contrato fue suscrito por una persona extraña a este juicio, ella no puede hacer valer un interés ajeno, tal y como lo preceptúa el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, la falta de cualidad alegada por la parte demandada-reconviniente en cuanto a este punto debe ser declarada Con Lugar en la dispositiva del presente fallo, y así se decide.

Resuelto lo anterior, pasa este Juzgado a emitir el respectivo pronunciamiento de fondo, y valorando las pruebas traídas a los autos por los sujetos procesales implicados en la presente causa, y que aduce la parte actora, el arrendador incurrió en el vicio de mala fe, puesto que actuó con “(…) …toda intención de cometer el fraude a la ley, pero no solo (sic) eso sino violatorio además del derecho inquilinario como disposiciones o normativas de orden publico (sic) la cual esta (sic) expresamente establecida en el articulo (sic) 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, creando a su vez una incertidumbre, inestabilidad y angustia a los que actualmente ocupan dicho inmueble (apartamento), (…)”, debe ser probada mediante las pruebas respectivas, en atención a lo que nuestro ordenamiento jurídico procesal ha dispuesto, es por ello que se hace necesario el establecimiento de las siguientes consideraciones:

El m.T. de la República ha dejado asentado el concepto de Orden Público, mediante sentencia número 135, de Sala de Casación Civil, expediente número 99-073, de fecha 22 de mayo 2001, según se transcribe a continuación:

(…) …representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exijan observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público… (…)

(Negritas por el Tribunal).

Siguiendo esta línea de criterio, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que “(…) Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. (…)” (Negritas y subrayado por el Tribunal), está claro que se protege al débil jurídico, es decir, el arrendatario, mal podría entonces la parte demandante argumentar que no es él quien habita el inmueble, sino su hermana, la ciudadana L.T.L.G., quien es la arrendataria según sus dichos, y si ésta es quien se ve afectada por las actuaciones que hoy son objeto de demanda, debe ser ella quien ejerza las acciones legales correspondientes, puesto que como se ha establecido precedentemente, la nulidad del contrato puede ser invocado por cualquiera que tenga interés en hacerla valer, sobre todo si se ve afectada en sus derechos de dichas actuaciones, toda vez que no puede un tercero hacer valer los derechos de otro.

En caso contrario, es decir, que el accionante sea el arrendatario –tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa- habría que cuestionarse qué normas de orden público se estarían infringiendo si de las pruebas traídas a los autos no se desprende el quebrantamiento del derecho que pueda tener el actor, amén de que el contrato de arrendamiento en cuestión cumple con los requisitos exigidos por la ley, a saber: consentimiento, objeto y causa lícita, por lo que mal puede el demandante fundamentar la presente acción en la violación a las normas de orden público invocando la mala fe de parte del arrendador, que dicho sea de paso debe ser probada, cuando en definitiva, basa su fundamento alegando los supuestos derechos de un tercero. Así se establece.

Por otra parte, pero en el mismo orden de ideas, encuentra quien aquí decide, que la falta de probanzas por parte del accionante respecto al vicio alegado por él, y del cual pretende la nulidad del contrato de arrendamiento, hace improcedente la demanda interpuesta, pues el accionante dejó de cumplir con lo que constituía su carga probatoria conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, según los cuales:

(…) Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. (…)”. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

Así las cosas, el M.T. de la República en sentencia de fecha 26 de marzo de 1987, sostuvo lo siguiente:

(…) …en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte… (…) El demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción… (…)

. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

En base a estos argumentos, y el hecho de que el demandante no probó mediante las pruebas respectivas el vicio invocado, es por lo que forzosamente debe este Tribunal declarar Sin Lugar la presente acción, toda vez que no se encontraron llenos los supuestos establecidos en la norma para que sea procedente declarar la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.L.L.G. y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A., y así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN.

En fecha 18 de enero de 2008, la parte demandada-reconviniente planteó reconvención en contra del ciudadano J.L.L.G., por cuanto consta del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte accionada-reconviniente y la parte actora-reconvenida, de fecha 1 de noviembre de 2005, indicando en su cláusula tercera que la duración era de un (01) año fijo improrrogable, venciéndose éste el 31 de octubre de 2006, por lo que, según sus dichos, la parte accionante-reconvenida confesó en el libelo de la demanda que se le notificó de la no renovación del contrato in comento, y siendo que desde el 31 de octubre de 2006, comenzó a computarse la prórroga legal obligatoria de un (01) año, venciéndose en fecha 31 de octubre de 2007, es por lo que aduce que el demandante-reconvenido está en mora con su representada en razón de no haber entregado el inmueble que le fue arrendado, lo que hace procedente la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como los artículos 1..167, 1.159, 1269 y 1.270 del Código Civil. Finalmente, solicitó que la parte demandante-reconvenida conviniera, o en su defecto fuese condenada en lo siguiente: 1.- Al cumplimiento del contrato de arrendamiento entre su representada y el demandante-reconvenido, en fecha 1 de noviembre de 2005, por haber finalizado el lapso de duración así como su prórroga legal. 2.- Que como consecuencia de lo antes expuesto, se ordenara la entrega material del inmueble antes identificado, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió. 3.- Al pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogado en el presente proceso. Por último, estimó la acción en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), hoy equivalentes a TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00). A los fines legales consiguientes, trajo como prueba la siguiente documental:

• Copia simple de un contrato de arrendamiento privado, de fecha 1 de noviembre de 2004, suscrito entre las partes implicadas en la presente causa, cursante a los folios cincuenta y nueve y vuelto (59 vto.) y sesenta y vuelto (60 vto.). Tal documental fue valorada precedentemente, por lo que resulta inoficioso volver a pronunciarse al respecto, y así se decide.

Por otra parte, el demandado-reconvenido, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

(…) Niego rechazo y contradigo lo alegado por el demandado reconvincente (sic) en su escueto escrito de Reconvención o mutua petición, por que (sic) a sabiendas que el el (sic) siempre ha sido arrendatario del inmueble objeto de este Juicio es la ciudadano (sic) L.T.L.G. en atención al contenido literal diáfano, y supuesto de hecho a que se contrae al articulo (sic) 1618 del código (sic) Civil todo en virtud del el (sic) ultimo (sic) contrato de arrendamiento suscrito entre la Administrador a (sic) Centro Miranda y la Señora L.T.L.G. 01-02-1993 (sic) y otro contrato de fecha 01-11-1997 (sic), lo que se infiere que la Señora L.L. tiene un contrato por mas (sic) de cinco años tal como lo prescribe la norma in comento Articulo (sic) 1618 …OMISSIS…

Por lo anteriormente expuesto quiero significar lo baladí de contestación genérica que hace el demandado reconviniente en el caso de autos, en virtud, de que es el mismo argumento que ha manifestado el demandado reconviniente en los juicios distinguidos con los números 539/. 545/2007/ 636/2007anteriormente (sic), que la Administradora Centro Miranda aduce que no sabia (sic) que el inmueble lo ocupan, unos terceros quienes viven y pagan el Canon de Arrendamiento lo que hace inconsistente la pueril contestación. Ahora bien el objetivo de la Administradora a través de su (sic) del fraude procesal, en establecer las características del contrato suscrito por J.L.L.G., (hermano de L.T. LANDAETA GARCIA) en el sentido de determinarlo en el tiempo y es allí donde esta (sic) el fraude procesal el cual esta (sic) perfectamente descrito en el cuerpo del libelo de la demanda.

Asi (sic) las cosas es una obligación sustantiva del Arrendador someterse al contenido expreso de la cosa arrendada tal como lo prescribe el articulo (sic) 1585, y es evidente que de acuerdo con los dichos del Arrendatario ADMINISTRADORA CENTRO MIRANA que no cumplió con estos supuesto (sic) de hecho sustantivos al cual esta (sic) obligado, si es que en todo caso hay que darle crédito, a su contestación de la demanda. …OMISSIS…

Ahora bien estos tres supuestos no lo cumplió la Arrendataria con mi representada (sic) J.L.L.G., si no (sic) que fraudulentamente, para procurarse una ventaja con la suscripción de un nuevo contrato, con mi mandante en perjuicio de la Señora L.T.L.G. quien actualmente habita, y paga el arrendamien6to (sic), tal como lo expuse en los términos de la demanda. La cual reproduzco en este escrito, violando la administradora CENTRO MIRANDA los principios de la buena fe mediante fraude procesal, que conlleva a la consecuencia establecida en el articulo (sic) 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido al Orden publico (sic).

Niego rechazo y contradigo que se ordene la entrega materia (sic) del inmueble totalmente desocupado, de bienes (sic) personas en el mismo buen estado en que se lo entrego (sic) al demandado (sic) (esto nunca sucedió) (…)

.

En este punto, es oportuno advertir la naturaleza jurídica de la reconvención o mutua petición, puesto que “(…) Desde el punto de vista objetivo, para que exista un interés, la resolución debe tener un contenido desfavorable para el impugnante, a los efectos del ordenamiento jurídico, concretamente, y no según su apreciación subjetiva. Debe ocasionarle un gravamen, esto es un perjuicio o una desventaja consistente en una restricción a su derecho o a su libertad. El elemento ´prejuicio´ o ´desventaja´, es esencial en la definición de los medios de impugnación... (…)”, -opinión de Sala de Casación Civil, sentencia número 439, expediente número 01-583, de fecha 15 noviembre de 2002-, por lo en resumen de los argumentos que se expusieron precedentemente, esta Juzgadora considera que la reconvención se encuentra ajustada a derecho, toda vez que mediante esta vía el demandado-reconviniente incoa el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en razón de haberse vencido la prórroga legal que establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la cual:

(…) La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (…)

. (Negritas y subrayado por el Tribunal).

Y verificada como ha sido la validez del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.L.L.G. y la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., de fecha 1 de noviembre de 2005, y mediante el cual se estableció en su Cláusula Tercera que “(…) La duración del contrato será de UN (1) AÑO como plazo fijo improrrogable contado a partir del día Primero de NOVIEMBRE de 2.005 (sic) y finalizado dicho contrato el último día calendario del mes de OCTUBRE de 2.006 (sic) salvo la prorroga (sic) legal establecida en el Decreto CON Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. (…)” (Subrayado del Tribunal), lo que lleva a determinar que vencido éste en fecha 31 de octubre de 2006, comenzaría a correr la prórroga legal de un (01) año, a partir del día 1 de noviembre de 2006 hasta el día 31 de octubre de 2007, ambas fechas inclusive, a tenor de lo establecido en el artículo 38, literal “b” eiusdem, aunado a ello la parte actora no argumentó en su escrito que la relación arrendaticia pasó a ser indeterminada así como no cumplió con su carga de probar el pago una vez vencida la prórroga legal correspondiente, no verificándose así la tácita reconducción y, siendo que la parte actora no demostró haber cumplido con la obligación de entregar el inmueble, es por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar Con Lugar la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente, y así se establece.

Como consecuencia de la anterior decisión, se ordena a la parte actora a hacer entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el número 32, del Edificio Residencias Ayacucho, ubicado entre las Calles Ayacucho y Rivas, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, libre de bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de haberse vencido la prórroga legal establecida en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2005, así se decide.

Bajo todas las consideraciones precedentemente expuestas, y tomando en cuenta que este Juzgado declaró Nula la sentencia recurrida en el punto previo del presente fallo, es evidente que el basamento utilizado por el actor y los elementos traídos a los autos, no son acordes a las exigencias de la Ley en materia de nulidad de contratos, y debe ser declarada Sin Lugar. Por otra parte, en razón de que la Reconvención planteada por la parte demandada ha prosperado en derecho, y vencida como se encuentra la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como el deber de cumplir con las obligaciones contraídas en tal contrato, según lo establece el artículo 39 eiusdem, es por lo que se declara Con Lugar la mutua petición formulada por el accionado, todo lo cual se declarará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se resuelve.

-V-

DISPOSITIVA

Por las razones y consideraciones que anteceden, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

NULA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 3 de diciembre de 2008.

SEGUNDO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano M.Á.M.Y., actuando con el carácter de representante legal de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., debidamente asistido por el abogado J.R.A.E., todos precedentemente identificados, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 3 de diciembre de 2008.

TERCERO

CON LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte accionada en cuanto al punto tercero del petitorio formulado en el escrito libelar.

CUARTO

SIN LUGAR la demanda de nulidad de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano J.L.L.G. en contra de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., en la persona del ciudadano M.Á.M.Y., actuando con el carácter de representante legal de la misma, ambas partes identificadas plenamente en el encabezamiento del presente fallo.

QUINTO

CON LUGAR la reconvención planteada por la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., en la persona del ciudadano M.Á.M.Y., en contra del ciudadano J.L.L.G., todos ya identificados, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. En consecuencia, se ordena la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el número 32, del Edificio Residencias Ayacucho, ubicado entre las Calles Ayacucho y Rivas, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en virtud de haberse vencido la prórroga legal del contrato suscrito entre las partes, en fecha 1 de noviembre de 2006.

Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales por resultar totalmente vencida en el presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques a los diecisiete (17) días del mes de septiembre (09) de dos mil diez (2010). Años: 200° años de la Independencia y 151° años de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

E.M.Q..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BEYRAM R.D..

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las doce y treinta minutos del medio día (12:30 m.).

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BEYRAM R.D..

EMQ/BRD/DRWG.-

EXP. 28.688.-