Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 29 de Noviembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.

DEMANDANTE: M.A.L. y B.R.D.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos 3.900.183 y 8.530.867 respectivamente, domiciliados Carrera Tocota, Edificio Torre Guayana, Piso 6, Oficina 8-B, Urbanización Alta Vista de Puerto Ordaz, estado Bolívar, debidamente representados por el ciudadano R.R., Abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 93.373, de este domicilio.

DEMANDADO: G.C.A. y M.A.R.A. venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.852.834 y 8.850.877 respectivamente y representados por los ciudadanos W.L.B. y M.A.L.Q. venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 44.078 y 75.335 respectivamente.

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

RECONVENCION: RESOLUCION DE CONTRATO

En fecha 13/07/2005 el profesional del derecho R.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora propone demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION COMPRA VENTA en contra de los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A.. Previa distribución, le correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado, quedando signada con el No 14.929.

Señala el Apoderado Judicial de la parte demandante en su libelo de demanda:

“(..) Expresa que en fecha 29/06/2011 suscribieron contrato de arrendamiento bajo la condición de opción a compra con los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A. en su carácter de vendedores-arrendadores, siendo el objeto de dicho contrato la adquisición de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 325-41-03 y la vivienda sobre ella construida, el cual forma parte de la Manzana Nº 325-41 del Conjunto Residencial Paratepuy 2ª Etapa, situada en la Unidad de Desarrollo 325 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní estado Bolívar, cuya superficie es de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (281,72 Mts2) comprendida dentro de los linderos siguientes: NORESTE: En nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 Mts) con calle T14; SURESTE: En veintinueve metros con noventa y siete centímetros (29,97 Mts) con la parcela 325-41-04; SUROESTE: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40 Mts) con la parcela 325-41-11 y NOROESTE: en veintinueve metros con noventa y siete centímetros (29,97 Mts) con la parcela 325-41-02, inmueble éste propiedad de los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní en fecha 17/09/1996 anotado bajo el Nº 19, Tomo 69, 3er Trimestre de 1996, siendo el precio fijado la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (30.000.000,00 Bs.) antes de la reconvención monetaria, tal como consta de documento privado que anexamos marcado “A” y reconocido como cierto por parte de los vendedores según se evidencia del contenido de DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO presentada por el apoderado de los vendedores. Señalan que posterior a la suscripción del referido contrato, en fecha 11/06/2.002 suscribimos con la ciudadana G.C.A.. Acta Convenio anexa en copia simple marcada con la letra “C”, el cual oponemos a los demandados para su reconocimiento en contenido y firma, mediante la cual se acordó: 1.- Un incremento en el precio inicialmente acordado para la venta del inmueble ofertado de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) alcanzando el precio de venta del inmueble el valor de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00). 2.- Que los compradores no seguirían cancelando a los vendedores la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00); 3.- Se mantuvo el pago por concepto de alquiler del inmueble en ciento cincuenta mil bolívares (150.000,00 Bs.) hasta el momento en que se haga efectiva la venta del inmueble mediante préstamo hipotecario IPASME. Siguen señalando que en fecha 07/09/2.003 mediante documento privado, los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A. en su carácter de propietarios del inmueble ofertado, manifiestan su voluntad de vender el mismo, documento éste que ratifica el contrato suscrito por ambas partes como promesa bilateral de compraventa, siendo el objeto de dicho contrato el inmueble antes identificado, cuyo precio fue incrementado a la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (43.000.000,00 Bs.) (..), el cual constituye de manera inequívoca la manifestación de voluntad de los vendedores, de vendernos el inmueble objeto de esta demanda, y que el mismo fue debidamente aceptado por nosotros mediante la suscripción de nuestras firmas. Expresan que cancelaron durante el lapso comprendido entre el 29/06/2.001 y el 11/06/2.002 la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs. 8.592.944,19) antes de la reconvención monetaria actualmente Bs. 8.593,00 por concepto de abonos al precio total del inmueble ofertado, más el pago de los impuestos por concepto de derecho de frente tal como se evidencia de recibos que acompañamos anexos marcados con la letra y números E-1”, “E-2”, “E-3”, “E-4”, “E-5”, “E-6”, “E-7”, “E-8”, “E-9”, “E-10”, “E-11”, “E-12”, “E-13”, “E-14” y “E-15”. Alegan que realizaron mejoras al inmueble a los fines de habitarlo, entre ellas reparación en un aproximado al ochenta por ciento (80%) del sistema eléctrico, acondicionamiento de las instalaciones de aguas blancas y aguas negras, reacondicionamiento de los baños, cocina, paredones, rejas de seguridad, estructura metálica para el garaje, entre otros, reparaciones y mejores éstas que ascienden a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO SIETE MIL BOLIVATRES (Bs. 3.107.00, 00), como consta de presupuesto y recibos de pago anexos marcados bajo la letra y números “F-1” y “F-2”, así mismo sobre el inmueble ofertado pesaba una hipoteca de primer grado a favor de la entidad bancaria BANCO HIPOTECARIO MERCANTIL C.A., la cual fue cancelada y liberada con el dinero entregado en calidad de anticipo del pago del precio convenido (..). Aducen que le informaron a los vendedores sobre la existencia de los cheques en la oficina del IPASME en San Félix para la cancelación del monto convenido por la venta del inmueble y del respectivo documento de venta con garantía hipotecaria a favor del IPASME, oportunidad en que les manifiestan que no continuarían cancelando el canon de arrendamiento ya que en cualquier momento se haría la venta definitiva y que eso ya dependía de ellos. En fecha 03/03/2.004 se presenta el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní de este Circuito Judicial, en el inmueble objeto del contrato y habitado por nosotros, a los fines de practicar una medida de secuestro con ocasión de demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los vendedores en contra nuestra, alegando la insolvencia en el pago de unos cánones de arrendamiento, que si bien es cierto no habían sido cancelados, dicha falta de pago fue inducida por los vendedores-arrendadores. Acto en el cual fuimos desalojados del inmueble que poseíamos en calidad de arrendatarios y optantes…”

Mediante decisión de fecha 22/09/2.005, este Juzgado admite la presente demanda, ordenando la citación de los demandados por los trámites del procedimiento ordinario.

En fecha 22/11/2005 el alguacil de este Tribunal dejó constancia de que practicó la citación de la parte demandada, siendo la misma infructuosa puesto que los ciudadanos G.C.A. y M.R.A. se negaron a firmar la boleta de citación.

El día 07/08/2006 la ciudadana Zurima F.D. en su carácter de jueza se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 06/10/2.006, este Tribunal ordenó la citación de la parte demandada para que comparezcan a dar contestación a la demanda, quien contestó la demanda en fecha 21/06/2007 a través de sus apoderados judiciales en los siguientes términos:

“(..) Negó en nombre de sus representados la demanda incoada por los ciudadanos M.A.L. Y B.R.D.L. en contra de los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A., tanto en los hechos narrados como en el derecho con que pretende fundamentarlos. 1.- Negó que la venta del inmueble objeto del presente procedimiento estaba sujeto a la condición del otorgamiento de préstamo hipotecario por parte del Instituto de Previsión y Asistencia Sociales para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME). Señala que en el documento suscrito en fecha 2001 se había establecido en forma expresa, que dicho contrato tendría una fecha de vigencia de Ciento Veinticinco (120) días, a partir del momento en que se introdujeran los requisitos para optar por el préstamo hipotecario. 2.-Negó que la demora del otorgamiento del crédito se haya debido a los supuestos hechos suscitados con ocasión del paro nacional que afectó al país desde el 02/12/2.002 hasta el mes de Marzo de 2.003. 3.- Negó que estos supuestos hechos hayan suscitado inconvenientes en los entes administrativos públicos y mucho menos que haya ocasionado demora del otorgamiento del crédito supuestamente solicitado; y por ello negó que sus representados hayan estado conscientes de esas razones (..). 4.- Negó en forma expresa que en fecha 07/09/2.003, sus representados hayan suscrito documento privado, en donde hayan manifestado su voluntad de vender el inmueble objeto del presente litigio. 5.- Negó que el documento que se anexa marcado “D” con el libelo de demanda, a parte de no tener ningún valor probatorio por no tener fecha cierta de emisión, no se desprende que sus representados de manera inequívoca hayan manifestado su voluntad de vender el inmueble objeto de este litigio… lo desconozco tanto en su contenido como en sus firmas. 6.- Negó que los actores le hayan cancelado a sus representados durante el plazo comprendido entre el 29/06/2.002 y el 11/06/2.002, la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 19/100 antes de la reconvención monetaria, actualmente Bs. 8.593,00, por concepto de abono al precio total del inmueble. 7.- Negó que los actores hayan pagado los impuestos por derecho de frente, tal y como lo quieren hacer ver en su libelo de demanda. 8.- Negó que los actores hayan realizado mejoras a los fines de hacer habitable el inmueble y mucho menos que hayan realizado reparaciones en un ochenta por ciento aproximado del sistema eléctrico, acondicionamiento de las instalaciones de aguas blancas, de aguas negras, reacondicionamiento de baños, cocina, paredones, rejas de seguridad, estructura metálica para el garaje y mucho menos que hayan ascendido a la cantidad de Tres Millones Ciento Siete Mil Bolívares y si fuera el caso, sus representados en ningún momento autorizaron dichas mejoras. 8.- Negó que la Hipoteca de Primer Grado constituida a favor del Banco Mercantil y que pesa sobre el inmueble de la legítima propiedad de sus representados, haya sido cancelada o liberada con el dinero entregado en calidad de anticipo del pago del precio convenido. 9.- Negó, que los actores hayan cumplido con lo convenido tanto en el contrato de arrendamiento con opción a compra como en le supuesto convenio fechado 11/06/2.002; y por ello negó que los actores le hayan entregado a mis representados dinero en anticipo como parte del pago del inmueble. 10.- Negó que los actores hayan cancelado los cánones de arrendamientos de acuerdo a lo acordado. 11.- Negó que sus representados hayan tenido conocimiento que para el mes de Noviembre de 2.003, el IPASME le había aprobado el préstamo hipotecario a la parte actora. Negó que sus representados hayan tenido conocimiento que en la oficina de dicha institución hayan reposado, tanto el documento de compraventa elaborado por la abogada Yelictze Aular Carrasquel, como los cheques que soportan el crédito. Negó que los actores le hayan solicitado en reiteradas oportunidades a sus representados que les indicaran la fecha en la que ellos podían acudir al Registro Público a los efectos del otorgamiento del registro. Invocó como defensa perentoria de fondo la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS establecida en el artículo 1.168 del Código Civil. Negó que su representado haya recibido recibió de acuerdo a los convenido la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES y B) Que la venta del inmueble si no se materializó o perfeccionó fue por causas imputables exclusivamente a los actores. Negó que sus representados no hayan dado cumplimiento a sus obligaciones y por ende, negó que estén obligados a pagar daños y perjuicios por un monto de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 19/100. Los demandados reconvinieron a la parte accionante en los siguientes términos: Que en fecha 29/06/2.001 sus representados celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre un inmueble de su legítima propiedad, tal y como consta en el documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 17/09/1.996, anotado bajo el No 19, Tomo 69, Tercer Trimestre de 1.996 con los ciudadanos M.A.L.O. y B.J.R.D.L., de ahora en adelante Parte Actora Reconvenida; el inmueble objeto de dicha negociación está constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 325-41-03 y la vivienda sobre ella construida, el cual forma parte de la Manzana Nº 325-41 del Conjunto Residencial Paratepuy Segunda Etapa, situada en la Unidad de Desarrollo 325 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní, Estado Bolívar (…), el cual se extendió en documento privado. En el presente contrato se convino en forma expresa lo siguiente: 1.- Los compradores se comprometen a cancelar mensualmente la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), de los cuales trescientos mil bolívares (Bs. 300.000, 00) serán deducidos de la cantidad total de la oferta de venta, la cual es de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (30.000.000, 00 Bs.). Los ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000, 00) restantes no serán imputables al monto de la venta, se considerará como pago de alquiler del inmueble hasta tanto se efectúe la negociación completa. 2.- La cláusula Nº 1, mencionada anteriormente se hará efectiva en cuanto al pago de la mensualidad, veinte días después de la firma del presente documento. 3.- Los compradores se comprometen a pagar en un plazo no mayor de sesenta y cinco días, la cantidad de cinco millones de bolívares como cuota especial de la negociación, el cual será deducible de la oferta de venta mencionada en la cláusula Nº 1. Dicho compromiso se hará efectivo a partir de la firma del presente documento. 4.- El excedente o resto de la negociación correspondiente a la finalización del pago complementario de los treinta millones de la oferta de venta queda sujeto al préstamo hipotecario entre IPASME y los compradores, el cual tendrá una fecha tentativa de entrega, no mayor de Ciento Veinticinco Días, a partir del momento en el que se introduzcan los requisitos para optar por el préstamo hipotecario. Expresa que en fecha 06/02/2.004 propuso demanda en contra de los ciudadanos M.A.L.O. Y B.J.R.D.L. por acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, (..) demanda que se tramitó en el expediente signado con el Nº 3449, llevado por el Juzgado 3º de Municipio Caroní del estado Bolívar y fundamentada en el incumplimiento del contrato de arrendamiento que estaba implícito en el contrato de opción a compra suscrito en fecha 29/06/2.001. Expresa que los ciudadanos M.A.L.O. Y B.J.R.D.L. acordaron libre de todo apremio y coacción celebrar formal TRANSACCIÓN JUDICIAL, la cual fue recogida por el Tribunal Ejecutor de Medidas en el acta levantada en virtud del secuestro y embargo materializado debidamente homologada en fecha 12/03/2.004, por el Juzgado 3º del Municipio Caroní de este Circuito Judicial que transcribió textualmente: “…Ahora bien, a los fines de llegar a un arreglo transaccional la partes de común acuerdo libre de apremio y coacción hemos llegado al siguiente acuerdo: la parte demandada debidamente asistida por los abogados supra identificados convienen en la presente demanda, tanto en lo hechos como en el derecho, y por ellos acuerdan desocupar de manera inmediata el bien inmueble de la presente medida… así mismo, hemos decidido cancelar la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) que es el monto de la cantidad demandada, más QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (570.000, 00 Bs.) correspondiente a las costas acordadas por el Tribunal de la causa… Seguidamente intervienen los apoderados judiciales de la parte actora y exponen: convenimos en toda y cada una de sus partes con la forma transaccional propuesta por los demandados. Solicitando ambas partes al Tribunal de la causa homologue la presente transacción dándole el carácter de cosa juzgada…(...) Se evidencia en forma clara que los ciudadanos M.L. y B.R., reconocieron en forma expresa en la transacción judicial celebrada y debidamente homologada, la cual tiene carácter de cosa juzgada y así lo pido al Tribunal lo aprecie y valore (..) Señala que en virtud del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, que al quedar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito quedó resuelto automáticamente y subsidiariamente el contrato de opción a compra, por depender uno del otro tal y como fue reconvenido (..)

En fecha 09/08/2.007 este Tribunal admite la reconvención planteada en el presente juicio y emplaza a los ciudadanos M.A.L. Y B.R.D.L., para que comparezcan a contestar la reconvención.

El día 04/10/2.007 el Alguacil de este Despacho Judicial consigna mediante diligencia Boletas de Notificación dirigidas a los ciudadanos B.R. Y M.A.L. debidamente firmadas.

El 11/10/2007 el profesional del derecho R.R. actuando en representación de la parte actora dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

(..) Conviene en nombre de sus representados que celebraron con los demandados reconvinientes un contrato de arrendamiento con opción a compra el 29/06/2001 siendo el objeto del contrato el inmueble suficientemente identificado en la narrativa de esta decisión, que cancelarían mensualmente a los demandados la cantidad de Bs. 450,00 de los cuales trescientos mil bolívares se imputarían al precio de venta y los otros Bs. 150 al arrendamiento del inmueble. Expresa que cancelaron Bs. 8.593,00 por concepto de abono del precio de venta convenido. Aduce que el restante del precio de venta se debía cancelar mediante el préstamo hipotecario que solicitaría a IPASME y que los demandantes reconvenidos tendrían una fecha tentativa de entrega de ciento veinticinco (125) días a partir del momento de introducir los requisitos para optar al préstamo hipotecario. Conviene en que los demandados reconvinientes en fecha 06/02/2004 los demandantes reconnvinientes interpusieron demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de sus representados. Por otra parte, rechazó que sus representados no hayan cumplido con sus obligaciones contractuales. Aduce que sus representados pagaron el precio inicial de venta y que realizaron las mejoras señaladas al inmueble, asimismo, afirma que pagaron los cánones de arrendamiento(..) negaron los demás hechos afirmados por la accionada reconviniente en la mutua petición (..)

En fecha 02/11/2.007 ambas partes promovieron pruebas.

En fecha 29/09/2.008 este Juzgado fijó oportunidad para que las partes presenten informes.

En fecha 31/03/2.011 la ciudadana M.D.V.O.M. en su carácter de Jueza Provisoria de este Juzgado se abocó al conocimiento de la presente causa. Ordenando la notificación de la parte demandante.

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Estando la presente causa en estado de dictar sentencia, el Tribunal de seguidas pasa a motivar su fallo previo a verificar la existencia o no de la cosa juzgada opuesta por la accionada, y en caso de que sea improcedente verificar la naturaleza de la operación comercial celebrada entre los litigantes de este juicio, para luego decidir sobre la defensa EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la demandada, en los siguientes términos:

Los demandantes pretenden el cumplimiento de un contrato que denominan de opción compra venta que dicen fue suscrito con los demandados en fecha 29/06/2001 cuyo objeto fue un inmueble ubicado en una parcela de terreno distinguida con el No. 325-41-03 y la vivienda sobre ella construida, el cual forma parte de la manzana No. 325-41 del Conjunto Residencial Paratepuy 2ª etapa situado en la unidad de desarrollo 325, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, cuyos linderos y demás datos de identificación se encuentran suficientemente descritos en la narrativa de esta decisión. Expresan que el precio inicial fue convenido en treinta mil bolívares (después de la reconvención monetaria) y que posteriormente fue aumentado por convenio de las partes a cuarenta y tres mil bolívares (Bs.F 43.000,00).

Alegaron que pagaron del precio de venta la cantidad de Bs. 8.593, 00 (después de la reconvención monetaria) durante el lapso comprendido desde el 29/06/2001 y el 11/06/2002 y que el saldo del precio se debía cancelar a través de préstamo hipotecario IPASME el cual afirman fue aprobado teniendo la disposición de entregar el saldo restante del precio convenido al momento del otorgamiento del documento de compra-venta a los accionados, quienes no hicieron nada para que la operación se perfeccionara. Puntualizaron que siendo que en el negocio descrito antes se estableció un arrendamiento entraron en posesión del inmueble del cual fueron desalojados por virtud de una cautelar de secuestro decretada en un juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesto contra ellos por los hoy demandados. Por estas razones, exigen se condene a los accionados a que cumplan con su obligación principal de traspasar la propiedad del inmueble otorgando el documento definitivo debidamente registrado y a pagar una indemnización por daños y perjuicios sufridos por un monto de diez mil seiscientos treinta y siete bolívares (Bs. 10.637,00) después de la reconvención monetaria.

La demandada en la contestación admitió que suscribió el contrato de fecha 29/06/2001 y anexo de contrato de fecha 11/06/2002. Desconoció que haya suscrito contrato identificado “D” producido por la accionante. Admitió que el precio final convenido se fijó en (Bs. 43.000,00), igualmente admitió las características y ubicación del inmueble (objeto del contrato), negó el resto de los alegatos facticos de los actores y se excepcionó a través de la regla “Exceptio Non Adiplemti Contractus” de conformidad con el artículo 1168 del Código Civil, expresando que la parte demandante no cumplió con su obligación de cancelar el precio convenido oportunamente. De la misma manera propuso mutua petición contra los actores por RESOLUCION DE CONTRATO, alegando que estos no cumplieron con las obligaciones contractuales y señalando que existe cosa juzgada en el presente asunto.

Así quedó delimitado el tema litigioso.

I

COSA JUZGADA

La cosa juzgada presupone una relación lógica de identidad entre los sujetos, objeto y causa petendi del nuevo proceso y el que ya quedó resuelto por una sentencia definitivamente firme u otro acto con fuerza de tal, para lo cual está juzgadora procederá analizar estos tres elementos a fin de constatar si existe la triple identidad exigida por la ley en ambos procesos.

De la revisión del expediente signado No. 3449 producido por la parte accionada se advierte que se trata de un documento público que no fue impugnado en juicio, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del CPC, con el se demuestra que el juicio tramitado en el expediente No. 3449 se trató de una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por un Juzgado de Municipio donde aparecen como partes las mismas que intervienen en el presente juicio, ocupando incluso la misma posición jurídica en ambos.

Respecto a la causa petendi en aquel juicio se demandó la resolución de contrato de arrendamiento con ocasión al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandados hoy actores y en el presente juicio se demandó por cumplimiento de contrato opción compra venta con ocasión al incumplimiento presuntamente de la obligación del vendedor de hacer la tradición del inmueble mediante el otorgamiento del documento de venta debidamente registrado y donde interpreta esta sentenciadora por virtud del principio Iura novit curia que lo pretende la parte accionada en su mutua petición es la resolución del contrato de opción a compra, pues respecto al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes existe cosa juzgada material, por lo que esta juzgadora aprecia que en ambos juicios a pesar de que coinciden los sujetos la causa a pedir es distinta y obviamente el objeto es distinto, resultando improcedente la defensa opuesta por la parte accionada. Así se decide.-

II

Ahora bien, esta juzgadora considera que se debe precisar la naturaleza jurídica del negocio celebrado entre los litigantes de este juicio, a fin de determinar si se trata de un contrato de opción compra venta o de una venta.

La Sala de Casación Civil en su fallo No. 0217 del 30/04/2002 puntualizó:

“(..) Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento (..).

Junto con la demanda la parte actora produjo el instrumento fundamental de su pretensión, esto es, el contrato cuya ejecución pretende el cual riela a los folios 7 y 8 de la 1ª, pieza. Se trata de un documento privado que fue presentado en copia simple, circunstancia que le quitaría toda eficacia probatoria en vista que los únicos documentos que pueden presentarse en esta forma –copia fotostática - son los documentos públicos y los reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

No obstante lo anterior, la demandada admitió la existencia del contrato suscrito el 29/06/2001 y el anexo del mismo de fecha 11/06/2002. El contrato, en consecuencia, no es materia controvertida al haber sido admitida su existencia por ambos litigantes. Tampoco, es un hecho controvertido, excluido del debate probatorio, las características y ubicación del inmueble (objeto del contrato de fecha 29/06/2001 y Anexo) y el precio de venta convenido.

En la cláusula 1ª del referido contrato se establece:

Los compradores se comprometen a cancelar mensualmente la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares de los cuales trescientos bolívares serán deducidos de la cantidad total de la oferta de venta, la cual es de treinta millones de bolívares (..) Los ciento cincuenta restantes no serán imputados al monto de la venta, considerará como pago de alquiler del inmueble hasta tanto se efectué la negociación completa mediante préstamo hipotecario

.

Asimismo, en el acta de convenimiento y conciliación (Anexo contrato principal) se estableció:

“Los compradores aceptan un incremento propuesto por los vendedores de cinco millones de bolívares al precio original del inmueble de treinta millones de bolívares quedando al costo total del inmueble en 35.000.000 de Bs. Considerando este ajustado en el capital total, como consecuencia del retardo en el complemento del pago de 5.000.00 Bs. “antes de la reconvención monetaria” y el retraso en los trámites administrativos para la adquisición del préstamo a solicitar en la entidad prestataria IPASME. Los vendedores manifiestan no seguir recibiendo los 300.000,00 de amortización en el capital total que se venía realizando regularmente, por considerar la conveniencia de recibir la cantidad de dinero correspondiente a la venta en forma total y no parcial.(..) Se sigue manteniendo el pago por concepto de alquiler del inmueble Bs. 150.000 hasta el momento en que se haga efectiva la venta del inmueble mediante préstamo hipotecario IPASME”

De la lectura de las estipulaciones convencionales antes parcialmente transcritas aprecia esta sentenciadora que el demandante reconvenido se obligó a comprar un inmueble cuya descripción, ubicación, medidas y linderos no es un hecho controvertido en este juicio, donde fue fijado el precio que tampoco es un hecho controvertido, y una buena parte del precio se obtendría a través de crédito hipotecario con el INSTITUTO DE PREVISION Y ASISTENCIA SOCIAL DEL MINISTERIO DE EDUCACION (IPASME). Por su parte, los demandados reconvinientes (propietarios) se obligaban a vender un inmueble a cambio de un precio mientras eso sucedía los demandantes entraron en posesión, por lo que considera esta sentenciadora que al haberse verificado un cruce de voluntades de las partes con la intención de efectuar la venta del inmueble objeto del contrato, en cuyo contrato se precisaron los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de venta de conformidad con el artículo 1474 del Código Civil en concordancia con el artículo 1141 eiusdem, por lo que siendo el contrato de compra-venta un contrato consensual, donde la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, esta sentenciadora considera que el negocio jurídico celebrado entre los litigantes de este juicio se trató de una venta. Así se decide.-

III

Siguiendo la línea de argumentación, solicitado el cumplimiento del contrato por parte de los accionantes – compradores - y excepcionándose los demandados a través de la “Exeptio Non Adiplemti Contractus”, es decir, pidiendo el actor como principal pretensión de la acción el que se le otorgue el documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro Público Inmobiliario y el demandado excepcionándose expresando que no cumplió con su obligación porque el accionante no cumplió la suya (pagar el precio de venta), toca a esta juzgadora revisar si se habían fijados fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones de conformidad con el artículo 1168 del Código Civil.

Esta juzgadora advierte del contrato de fecha 29/06/2001 y anexo de contrato de fecha 11/06/2002 que no fue establecido un término para pagar el saldo del precio a los compradores, por tanto, como los vendedores no pueden permanecer atados indefinidamente a los compradores mediante un contrato, estos últimos no podían exigir a los demandados (vendedores) la entrega de la cosa cuya tradición había quedado diferida hasta la obtención de un crédito hipotecario para pagar el saldo adeudado sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el importe restante del precio convenido, y en tal sentido, habiendo opuesto los vendedores la “Exeptio Non Adiplemti Contratus” equivaliendo a la contradicción total de la demanda, corresponde al demandante la carga de probar que tenía la disposición de pagar o entregar la cantidad de dinero correspondiente al precio convenido al momento del otorgamiento del documento de compra-venta, para lo cual se pasará analizar el material probatorio aportado por las partes:

• Promovió con su demanda el accionante catorce (14) recibos de pago identificados desde el E-1 hasta el E-14 de distintas fechas suscritos supuestamente por los demandados, donde se refleja haber recibido de los señores M.L. y B.D.L. cantidades de dinero como amortización al precio de venta. En la contestación los demandados no fueron desconocidos los catorce (14) recibos producidas por la actora con su libelo, por tanto quedaron reconocidas de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, esta sentenciadora le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con ellos se demuestra que los accionantes cancelaron a los demandados la cantidad de Bs. 7.250,00 del precio convenido, tal como se demuestra en cuadro adjunto.

Recibo

Monto Amortización precio de venta Bs.

E-1 Bs. 300

E-2 Bs. 2000

E-3 Bs. 300

E-4 Bs. 300

E-5 Bs. 300

E-6 Bs. 300

E-7 Bs. 300

E-8 Bs. 300

E-9 Bs. 250

E-10 Bs. 300

E-11 Bs. 300

E-12 Bs. 300

E-13 Bs. 1.500,00

E-14 Bs. 500,00

Total………… Bs. 7.250,00

• Produjo la accionante planilla de depósito bancario signada 00662674 de fecha 23/04/2011 de la entidad financiera DEL SUR, Banco Universal. Las planillas bancarias son medios de prueba que la doctrina de casación asimila a las tarjas previstas en el artículo 1383 del Código Civil. Como la entidad financiera no es parte en este litigio su credibilidad, a juicio de esta sentenciadora, depende de unas pruebas colaterales que permitan creer que los hechos que se pretenden aportan al proceso son genuinos. A la jueza se le debe convencer que esas planillas en verdad emanan de la institución financiera a la que aluden en su texto, ya que pueden ser falsas, y que la información que ellas reflejan es cierta. Mediante la prueba de informes verbigracia a la institución financiera Banco Del Sur, Banco Universal, la demandante podía comprobar que esas planillas realmente fueron emitidas por esa institución financiera; que los demandados son los titulares de la cuenta allí señalada y que el día 23/04/2003 se hizo efectivo el depósito en esa cuenta, por lo que no habiendo suministrado una prueba colateral, no se le otorga valor probatorio al duplicado de la planilla bancaria. Así se decide.-

• Respecto al documento privado marcado con la letra “D” el cual fue desconocido por la parte demandada, no obstante, no es un hecho controvertido el objeto del contrato cuyo cumplimiento se exige ni el precio definitivo del inmueble, por tanto, por no ser un hecho controvertido lo que se pretende demostrar con el aludido documento, el mismo no será objeto de análisis.

• Respecto al documento contentivo de préstamo hipotecario marcado con la letra “G” el mismo carece de valor probatorio por cuanto no se advierte firma alguna en el mismo.

Por otra parte, respecto a la prueba de informes cuyo destinatario era el INSTITUTO DE PREVISION Y ASISTENCIA SOCIAL DEL MINISTERIO DE EDUCACION (IPASME) promovida por la parte accionante, advierte esta sentenciadora que se libró oficio signado con el No. 08-229 de fecha 03/03/2008, sin embargo, dicha prueba no llegó a evacuarse, no habiendo el promovente de la prueba reclamado sobre su derecho a evacuarla en la primera oportunidad que se hizo presente en la causa una vez que el día 29/09/2008 fue fijado término de informes, por el contrario, el promovente de la prueba presentó su escrito de informes, sin que se pueda leer que haya reclamado sobre ello, por tanto, no se le otorga ningún valor probatorio al documento contentivo de préstamo hipotecario marcado con la letra “G” supra referido. Así se decide.-

• Produjo la accionante documento privado de fecha 28/07/2001 emanado de Ingeniero F.S. con el que pretende demostrar los supuestos trabajas ejecutados en la vivienda ubicada en Urbanización Paratepuy, Ciudad Guayana. Ese instrumento privado carece de valor probatorio, por cuanto emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y que no fue llamado a ratificarlo mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

En la etapa probatoria la parte accionante promovió las testimoniales de los ciudadanos R.A.G.; E.E. y F.L.S..

El día 15/07/2008 el ciudadano R.A.G.R. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.533.509 y de este domicilio, declaró conocer a los litigantes de este juicio, que los demandantes le comentaron que estaban esperando un crédito para adquirir el inmueble objeto del contrato, que presenció cuando el señor M.L. fue a llevarle el documento a los demandados y por último a la sexta repregunta formulada por los accionados reconvinientes ¿Diga el testigo si usted tiene una buena relación amistosa complaciente con los ciudadanos M.L. y B.L.?. Contestó: Amistosa sí (..).

Igualmente, el día 15/07/2008 el ciudadano E.E.M. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.437.047 y de este domicilio, declaró conocer a los litigantes de este juicio, que le consta los hechos que declaró acerca de que acompañó a los demandantes a entregar el cheque a la parte demandada, sin embargo, a la sexta repregunta formulada por los accionados reconvinientes declaró ser amigo de los demandantes, por lo que de conformidad con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil a las testimoniales rendidas por los ciudadanos R.A.G.; E.E. y F.L.S., no se le otorga valor probatorio, pues al haber declarado ser amigo de los actores se le reputan testigos inhábiles de conformidad con el artículo 478 eisudem, en consecuencia, no se le concede valor probatorio a estos testigos. Así se decide.-

Asimismo, promovió planillas de solvencia municipal del inmueble supra descrito, las cuales no son idóneas para comprobar que los demandantes cumplieron con su obligación de pagar el precio de venta convenido. Así se decide.-

Del cúmulo probatorio promovido por la parte accionante, no se denota el cumplimiento de su prestación de pago del precio ni menos la disposición del accionante de pagar o entregar la cantidad de dinero correspondiente al saldo adeudado al precio convenido a través de crédito hipotecario INSTITUTO DE PREVISION Y ASISTENCIA SOCIAL DEL MINISTERIO DE EDUCACION (IPASME) ni que haya pagado los accesorios de la venta de conformidad con el artículo 1491 del Código Civil que establece, que es carga del comprador pagar los gastos de la escritura y los accesorios de la venta para la redacción del contrato de compra-venta y la inscripción del documento en el registro, que en ningún caso, y bajo ningún medio de prueba cursa en los autos que haya cumplido los actores, por lo cual, siendo necesario que los demandantes hayan cumplido su obligación para solicitar la ejecución del contrato, debe prosperar la excepción de contrato no cumplido pues los accionantes no demostraron haber cumplido con las obligaciones concernientes al contrato de venta, pudiéndose los demandados negarse a ejecutar su obligación tal cual lo establece el artículo 1.168 del Código Civil. Así se decide.-

RECONVENCION

En la contestación los demandados reconvinieron a los accionantes de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil expresando que los actores reconvenidos no cumplieron con el pago del precio convenido y que eso fue la razón por la que demandaron a los hoy accionantes por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Previamente quedó establecido la improcedencia de la cosa juzgado opuesta por los accionados;que los accionantes reconvenidos no cumplieron con pagar el precio convenido ni probaron haber obtenido el crédito IPASME para pagar la diferencia del saldo a los demandados, por tanto, siendo que la obligación de transferir la propiedad de una cosa (Artículo 1474 del Código Civil) coexiste como contrapartida de la prestación de pagar el precio. No llegando a probar los accionantes que pagaron oportunamente el precio del inmueble de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil se declara procedente la acción de resolución de contrato. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de venta suscrito por las partes el 29/06/2001 y anexo modificatorios y se ordena a los demandados reconvinientes devolver a los actores reconvenidos la cantidad de dinero recibida y debidamente probada en autos de Bs. 7.250,00. Así se decide.-

DECISIÓN

En fuerza de las consideraciones precedentes este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA propuesto por los ciudadanos M.A.L. y B.R.D.L., contra G.C.A. y M.A.R.A.. SEGUNDO: CON LUGAR la Exeptio Non Adiplemti Contractus propuesta por los demandados G.C.A. y M.A.R.A.. TERCERO: CON LUGAR la mutua petición por Resolución de Contrato de venta propuesto por los ciudadanos G.C.A. y M.A.R.A. contra M.A.L. y B.R.D.L.. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de venta suscrito por las partes el 29/06/2001 y anexo modificatorios y se ordena a los accionados devolver a los actores reconvenidos la cantidad de dinero recibida y debi0damente probada en autos por Bs. 7.250,00.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese las boletas de notificación y hágase entrega al alguacil a fin de que sean practicadas las mismas.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión en el compilador respectivo.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho, del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DE T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR. En la Ciudad de Puerto Ordaz, a los veintinueve (29) días del mes de Noviembre del año 2013. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZA

Abg. M.O.M..

LA SECRETARIA,

Abg. G.F.

Nota: La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia se publicó y registro en esta misma fecha, siendo las Tres y Veinte minutos de la Tarde (03:20 p.m.), agregándose al Expediente No. 14.929. Se libraron boletas de notificación. Conste.

LA SECRETARIA,

Abg. G.F.