Decisión nº 17 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Julio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

202° y 153°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana A.E.L.V., venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 16.783.779, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano G.B.M., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 4.516.557, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.779, domiciliado en esta Ciudad de Maracaibo Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.580.304.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos M.H.S., N.H.C., V.H.C., J.L.R.F., G.G.M. y M.R.P., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 16.608.090, 5.560.293, 7.904.025, 4.536.257, 19.073.174 y 5.169.015, en su orden, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 117.371, 22.894, 83.172, 16.520, 142.923 y 25.918, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE: No. 2701-12

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 16 de abril de 2012, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 20 de abril de 2012, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.

En fecha 22 de mayo de 2012, el alguacil dejó constancia que entregó la compulsa al ciudadano R.S.P.L., titular de la cédula de identidad No. 16.459.062, quien firmó el recibo de citación correspondiente.

En fecha 24 de mayo de 2012, comparece el doctor J.L.R.F., en representación de la parte demandada. Consigna poder, da contestación a la demanda, alegó la falta de cualidad de la actora y planteó la reconvención de la accionante. En esa misma fecha, el Tribunal admite la reconvención propuesta por la parte demandada y fija el segundo día de despacho siguiente para que la parte accionante reconvenida conteste.

En fecha 28 de mayo de 2012, el Tribunal deja constancia que la parte actora reconvenida no compareció a dar contestación a la reconvención.

El día 1 de junio de 2012, la parte demandante promovió escrito de pruebas. En esa misma fecha, el Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas. Negó la admisión de la prueba de informes promovida al Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a fin de que remita copia certificada del documento de condominio del Centro Comercial El Gran Bazar de Maracaibo, por cuanto el promovente tiene otros medios probatorios para traer a los autos la citada copia.

El día 7 de junio de 2012, se llevó a efecto la evacuación de los testigos promovidos por la parte actora.

En fecha 12 de junio de 2012, la parte actora presentó escrito mediante el cual cuestiona la representación de la parte demandada y alegó la falta de cualidad de la demandada.

En fecha 13 de junio de 2012, este Juzgado evacuó la inspección judicial promovida por la parte actora en los locales comerciales objetos del contrato de arrendamiento que se pretende resolver.

El día 21 de junio de 2012, fueron recibidas las resultas de la prueba de informes promovida por la parte accionante.

En fecha 16 de julio de 2012, comparece la parte demandada y presenta escrito y el día 17 del mismo mes y año, este Juzgado ordena notificar a la parte actora a los fines de entrar en estado de sentencia. El día 20 del mismo mes y año, la parte actora se da por notificado.

Ahora bien, concluido como fue el debate probatorio y verificado que ambas partes están a derecho, este Tribunal estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, lo hace de la siguiente manera:

-III-

PRETENSIÓN, RECONVENCION Y CONTESTACIÓN

Alegó la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que su mandante celebró el día 17 de octubre de 2011, ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, un contrato de arrendamiento con la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, a través de su apoderado, ciudadano R.S.P.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.459.062, de este domicilio, según consta de poder de administración y disposición otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 26 de agosto de 2011, el cual quedó anotado bajo el No. 28, Tomo 70 de los libros de autenticaciones; que según la cláusula primera la arrendadora da en calidad de arrendamiento a la arrendataria, dos (2) locales comerciales, ubicados en la planta alta del sector I del Centro Comercial Gran Bazar Maracaibo, ubicado en la intersección de la avenida 15, antes las Delicias con calle 100, antes avenida Libertador, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signados con los números ML-2804 y ML-2819; que la duración del contrato sería de un (1) año prorrogable por periodos iguales y consecutivos, contados a partir de la firma del contrato, según la cláusula segunda; que en la cláusula tercera del contrato de alquiler ambas partes fijan de mutuo acuerdo un canon de arrendamiento por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) mensuales los cuales cancelaría la arrendataria a la arrendadora, en la cuenta corriente No. 01160172370010461345, del Banco Occidental de Descuento de la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, los cinco primeros días de cada mes por mensualidades adelantada. Que la arrendadora se comprometió con la arrendataria a concederle un mes de gracia, contado a partir de la fecha de protocolización del contrato de arrendamiento hasta el día homónimo del siguiente mes en el cual la arrendataria iniciará con la cancelación del primer canon de arrendamiento. Que en la cláusula cuarta, la arrendadora declaró recibir en ese acto de manos de la arrendataria la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,oo) los cuales se comprometió a reembolsar al final de la relación arrendaticia, previa verificación de las condiciones en las cuales recibe el inmueble; que según la cláusula quinta, la arrendataria declaró recibir el inmueble en buen estado de uso y conservación y se obligó a mantenerlo en las mismas condiciones en que lo recibió; que a la finalización del contrato, la arrendataria se comprometió a entregar el local comercial en las mismas condiciones en que lo recibió; se obligó a no deteriorar el inmueble dado en arrendamiento y a realizar las reparaciones menores o locativas que requiera el inmueble.

Señaló que el contrato comenzó a regir a partir del día 17 de octubre de 2011, con una duración de un (1) año prorrogable, por periodos iguales y la arrendadora se obligó según el documento de condominio del Centro Comercial El Gran Bazar de Maracaibo, registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 2 de diciembre de 2010, el cual quedó bajo el No. 20, folio 59 del Tomo 39 del Protocolo de transcripción de 2010, cumplir con el artículo 6 que se refiere a los derechos y obligaciones de los propietarios; artículo 8 que se refiere a las limitaciones de los derechos de los propietarios; artículo 8.1 que se refiere a la responsabilidad solidaria de los propietarios; artículo 9.3 que se refiere al uso de los locales comerciales que deben darles los propietarios; artículo 9.4 que se refiere a las modificaciones internas de los locales comerciales, mediante permiso por escrito del condominio; artículo 9.6 que se refiere al uso de los locales según el artículo 3 y la obligatoriedad de apertura, artículo 9.7 que se refiere a la obligatoriedad de las cargas que tienen los propietarios del local y el artículo 9.9 que se refiere a la responsabilidad solidaria de los propietarios.

Argumentó que desde el día 17 de octubre de 2011, han transcurrido los meses desde el 17 de noviembre de 2011 hasta el 17 de abril de 2012, sin que la arrendadora ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO resolviera el problema que se presentó con la administración del Condominio, por incumplimiento de la arrendadora de los artículos antes mencionados en el contrato de condominio, donde debía obtener las autorizaciones por escrito para poder modificar los locales dados en alquiler, así como la propaganda y el uso o destino que se le daría a los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento, causándole daños y perjuicios a su mandante, pues hasta la presente fecha no ha podido poner en funcionamiento su negocio en los locales que arrendó, debido a que el Condominio no se lo ha permitido por incumplimiento de la arrendadora con los artículos que se mencionan, manteniendo los locales comerciales cerrados por orden del Condominio tal y como se evidencia de la carta que envió la Administración del Condominio de fecha 21 de diciembre de 2011, mediante la cual fue notificada que, la administración del Condominio del Centro Comercial El Gran Bazar detectó en su mini local incumplimiento en las normativas y reglamento del C.C.; que el aviso publicitario no cumple con las especificaciones establecidas en la normativa técnica de adecuación de los locales y que la actividad comercial no cumple con las normativas y reglamento del Centro Comercial.

Argumentó que el documento de condominio establece con respecto al uso de los mini-locales, locales comerciales y locales de expendio de comidas y bebidas, que no podrán ser destinados a fines distintos para los cuales fueron proyectados; que cada uno de los adquirientes de las unidades vendibles, se sujetarán en todo caso a las disposiciones y limitaciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Que según el artículo 20 del reglamento operativo del Gran Bazar Maracaibo prohíbe colocar avisos tales como pendones, propagandas, globos objetos publicitarios, felpudos o similares fuera de la línea límite del local, es decir, que invada los pasillos o áreas públicas del Gran Bazar. Que se debe solicitar permiso a la administración del condominio para hacer cualquier tipo de publicidad en su mini local. Que la administración de condominio tiene la potestad de cerrar su establecimiento de no cumplir con lo antes mencionado.

Alegó la actora que como se desprende del segundo punto de la carta enviada por la Administración de Condominio el día 21 de diciembre del 2011, la actividad comercial no cumple con las normativas y reglamento del Centro Comercial. Que este punto esta relacionado con lo establecido en el documento de Condominio en el artículo 9.4, que señala que las modificaciones, reparaciones, o reformas internas que los propietarios deseen hacer en su local, mini local o área vendible, deberán previamente ser sometidas a la consideración del Administrador, quien deberá presentarlas a la Junta de Condominio, la cual las aprobara o negara. A estos efectos, el propietario que desee ejecutarlas deberá hacer la respectiva solicitud por escrito, acompañando los recaudos técnicos y legales necesarios para poder tomar la decisión, el Administrador contestara la misma por escrito, en un plazo de quince (15) días, pero si no lo hiciere, se considerara negada la solicitud. Toda obra que se inicie sin la debida aprobación podrá ser paralizada de inmediato por el Administrador, y si ello fuese necesario solicitar a la intervención de la autoridad respectiva y hasta la fuerza pública. Si se aprobare la solicitud presentada, el Administrador, a través del órgano que a tales fines haya implementado, tendrá la facultad de inspeccionar, con cargo al solicitante, bien directamente o por intermedio de otras personas, empresas u organismos que estimen convenientes, la adecuada ejecución de las obras para comprobar que de acuerdo con el proyecto autorizado y sin peligro para personas o estructura del centro comercial. En caso de no ser así, el administrador podrá realizar las obras y ordenar las reparaciones necesarias, con cargo al propietario del local en el cual se ejecute.

Argumentó que la demandada YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, no puso en conocimiento a su mandante de las obligaciones que había asumido con el Condominio al comprar los mini locales en el Centro Comercial Gran Bazar Maracaibo, y la mencionada ciudadana sabía que su mandante iba a remodelar los mini locales para poder funcionar su negocio de expendio de comidas y bebidas, pues esa es su principal actividad comercial, y una vez que se firmó el contrato el día 17 de octubre del 2011, comenzó hacer las remodelaciones, sin saber que se tenía que solicitar un permiso al condominio y que debía cumplir con todos los requisitos que establece el artículo anterior mencionado, obligaciones éstas que conocía de antemano la propietaria del inmueble, como se ha mencionado. Alegó que una vez que su mandante comenzó hacer las remodelaciones, recibió la carta del condominio y le paralizan la ejecución de las obras de remodelación, por no tener la aprobación y el permiso del condominio y es cuando su mandante se entera de éstas obligaciones, y acude al Registro Subalterno del Segundo Circuito el día 9 de enero de 2012 y solicita copia del documento de condominio; que estableció comunicación con la propietaria a través de su apoderado, ciudadano R.S.P.L., debido a que la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARRELLANO, no esta en el país, pues se encuentra en la República Argentina y le planteó el problema sobre las obligaciones que había asumido la propietaria del inmueble, y éste hizo caso omiso al reclamo, trayendo como consecuencia, que su mandante no ha podido terminar las remodelaciones para abrir su negocio al público, por falta de la aprobación y permiso del condominio para hacer las remodelaciones y así funcionar al negocio de expendio de comida y bebidas; que le ha ocasionado daños y perjuicios a su mandante, pues tiene invertida una gran cantidad de dinero en los materiales y mano de obra de la remodelación de los mini-locales comerciales que inicio desde el momento de la firma del contrato de arrendamiento, así como equipos, y ha dejado de ganar dinero.

Señaló que desde el día 17 de octubre de 2011, hasta la fecha de introducir la demanda, han transcurrido íntegramente seis (6) meses de la vigencia del contrato, y su mandante no ha podido disfrutar de los locales comerciales objeto del contrato de alquiler, y que desde el día 21 de diciembre de 2011 fecha en la cual el Administrador del Condominio paralizó la ejecución de los trabajos de remodelación del local que se había avanzado; celebró un contrato verbal con la empresa W.D.R.. V-07764700-3, con quien contrató el suministro de fabricación de campana de 90 x 60 x 170 a un costo de Bs. 5.803,5; el suministro y fabricación de 2 muebles estantes, de madera y hierro a un costo de Bs. 9.535,71; la fabricación de un baño de María en acero inoxidable a un costo de Bs. 5.535,71; suministro y fabricación de un aviso luminoso, Volcanes Incluye luces y transformadores a un costo de Bs. 2.857,14; suministro y fabricación de escalera a un costo de Bs. 1.785,71; suministro y fabricación de división a un costo de Bs. 6.250,oo, más el impuesto al valor agregado IVA Bs. 3.747,85 según factura cancelada No. 0463 de fecha 14 de diciembre de 2011; mano de obra, instalación de todos los accesorios incluido pintura y horas nocturnas a un costo de Bs. 11.607,14 más impuesto al valor agregado IVA Bs. 1.392,85 según factura No. 0465, y que sumando todas las facturas hacen un total de Bs. 37.498,oo.

Resaltó que su mandante ha dejado de ganar desde la firma del contrato de arrendamiento la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) diarios, producto de las ventas que obtiene como ganancia en la ventas de comidas y bebidas, como se desprende de los víveres que compra en Makro con los que elabora las comidas y las bebidas que vende al público en general, y que desde la firma del contrato de arrendamiento han transcurrido ciento cincuenta días calendarios, que al multiplicarlos por un mil bolívares que le quedan como ganancias normal diariamente, hacen la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) que ha dejado de ganar, estimándose así el lucro cesante por las cantidades que ha dejado de percibir y se demuestra con las declaraciones al impuesto sobre la renta donde se verifican los ingresos y egresos y las ganancias declaradas al Seniat, así como los libros contables donde constan todas estas operaciones aritméticas.

Que consta en el contrato de arrendamiento que entregó la cantidad de catorce mil bolívares (Bs.14.000,oo) suma esta que se obligó la demandada a devolver al finalizar el contrato de arrendamiento, sumadas todas estas cantidades hacen la cantidad de doscientos un mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (Bs. 201.498,oo), que se demanda su pago.

Invocó el artículo 1.167 del Código Civil, que establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente a ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Alegó que existe incumplimiento de la demandada YILENNYS FRANSSOA ARRELLANO con el Condominio del Centro Comercial El Gran Bazar Maracaibo, pues debió solicitar previamente antes de firmar el contrato de arrendamiento para comenzar los trabajos de remodelación con la aprobación y la expedición del permiso correspondiente y así evitar el incumplimiento del contrato celebrado entre las partes, para poder explotar su fondo de comercio para el cual fue arrendado los inmuebles antes mencionados, y ante la negativa de la demandada YILENNYS FRANSSOA ARRELLANO de solicitar los permisos correspondientes ante el Administrador de la junta de condominio del Centro Comercial El Gran Bazar Maracaibo para que apruebe y extienda el permiso de remodelación, su mandante se ven en la obligación de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

Estimó la demanda en la cantidad de doscientos un mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (Bs. 201.498,oo) equivalente a 2.238,86 U.T. Protestó las costas y costos.

Que por todo lo antes expuesto, y siguiendo las instrucciones que le ha dado su mandante, demandó a la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARRELLANO, antes identificada, en su carácter de arrendadora y obligada, por resolución de contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y que en caso de negarse a cumplir con lo antes demandado, que sea obligada por el Tribunal en la decisión que ha de tomar; igualmente demandó el pago de los daños y perjuicios en forma subsidiaria, los cuales fueron especificados anteriormente que le ha ocasionado la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARRELLANO por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales según convenido entre las partes.

Solicitó que la citación de la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARRELLANO, para el acto de contestación a la demanda sea practicada personalmente en la persona del apoderado general R.S.P.L. antes identificado, quien puede ser localizada en el Banco del Caribe situado en la avenida prolongación Las Delicias frente al Centro Comercial Delicias Norte, Maracaibo, Estado Zulia.

En fecha 24 de mayo de 2012, la parte demandada en la oportunidad legal negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes las afirmaciones hecha en el libelo de demanda contentiva al juicio que por resolución de contrato y subsidiariamente al reclamo por daños y perjuicios interpuso la parte actora por no ser ciertos los hechos e improcedente el derecho.

Alegó que no existe una relación causal - nexo causal - (causa - efecto) conditio sine qua non entre el sujeto que supuestamente se le ocasionó el daño – víctima - , con el presunto agente del daño y el sedicente daño, porque el Código Civil en su artículo 1.591, castiga la omisión como un hecho propio de la víctima; pues, en el supuesto negado, nunca admitido, sólo como simple hipótesis que por un error de calificación jurídica, el Tribunal admita como un hecho que la Administradora del Condominio le dirigió la comunicación de fecha 21 de diciembre de 2011, a la arrendataria, hoy demandante, que riela en el expediente en el folio 21, la cual impugnó en ese acto en toda forma de derecho pese a que no deviene de su poderdante por estar promovida en fotocopia y además, por violar el principio de alteridad de la prueba; a todo evento invocó como defensa a favor de su patrocinada, lo siguiente: Primero: Que la locataria nunca le hizo saber a su representada la supuesta perturbación alegada por la arrendataria, obligación que le impone el artículo 1.591 del Código Civil, dicha omisión releva de toda responsabilidad a su representada conforme al citado artículo; Segundo: Que la comunicación fue un llamado de atención que le hizo la Administración del Condominio a la arrendataria para que esta corrigiera la falta cometida por ella, y que nadie puede excusarse de su propia torpeza por haber incurrido la locataria en error inexcusable, al ordenar como ella misma lo ha confesado en su demanda, la fabricación e instalación indebida conforme a las normas del Condominio y del aviso publicitario; Tercero: Por no estar determinado en el contrato de arrendamiento, el tipo de actividad comercial que instalaría dicha locataria y Cuarto: La acción como lo dice el artículo 1.591, es directa entre las arrendataria y la Administración del Condominio, lo que hace presumir que procede la falta de cualidad e interés de la locadora para sostener el presente juicio. De suerte que no existe, ni habrá una falta o incumplimiento alguno cometido por su representada que de lugar a una resolución de contrato como temerariamente pretende la locataria reclamar en su improcedente demanda, mucho menos la indemnización de los sedicentes daños y perjuicios, jamás ocasionados por la locadora.

Señaló que como lo ha manifestado la parte actora en la demanda, su mandante celebró un contrato de arrendamiento con la demandante, ciudadana A.E.L.V., sobre un inmueble propiedad de su poderdante, conformados por dos (2) locales comerciales signados con los Nos. ML- 2804 y ML-2819, ubicados en la Planta Alta del Sector 1 del “Centro Comercial Gran Bazar Maracaibo, entre la intersección de la avenida 15, antes Delicias con calle 100, antes Avenida Libertador, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el No. 7, Tomo 85, de fecha 17 de octubre de 2011 que acompañó la actora como instrumento fundamental de esta demanda.

Que conforme a la cláusula tercera del contrato el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo), mensuales, que la arrendataria se obligó a cancelar, los primeros 5 días de cada mes, exigibles, en moneda de curso legal y de libre circulación en el país y deberían ser depositados en la Cuenta corriente No. 01160172370010461345 mensualmente, que maneja su poderdante en el Banco Occidental de Descuento.

Argumentó que el Código Civil establece en el artículo 1.579 que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella; que el arrendatario tiene dos (2) obligaciones 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según la circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Invocó los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegó que la arrendataria ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2012, para un total de Bs. 49.000,oo, suma que no le ha cancelado según se evidencia de recibos que anexó marcados con la letra “B”.

Alegó que el artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Que la arrendataria ha incumplido con las obligaciones principales que le impone el contrato de arrendamiento como contraprestación al uso, goce y disfrute que ha venido haciendo durante el tiempo que se ha ejecutado, por lo que su patrocinada tiene derecho a pedir la resolución del referido contrato de arrendamiento, la inmediata devolución de lo arrendado y el pago de los cánones vencidos insolutos, más los intereses de mora de la forma establecida en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por vía de justa indemnización, precisamente del uso que ha hecho el demandado del inmueble arrendado, ello, en aplicación del criterio sostenido por el m.T., en Sala Constitucional que ha dicho que es posible acumular la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con la del cobro de cánones insolutos como indemnización por los daños causados al arrendador, puesto que de lo contrario se estaría autorizando al enriquecimiento sin causa del arrendatario insolvente. Fundamentó la reconvención según lo previsto en el articulo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señaló que en vista del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento que ha incurrido la arrendataria, ciudadana A.E.L.V., antes identificada, procedió a demandar la mutua petición, como real y efectivamente lo hizo para que en su condición de arrendataria u obligada principal, desista de la demanda por resolución de contrato y subsidiariamente del reclamo de los daños y perjuicios, por temeraria e improcedente y convenga en que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción ha quedado resuelto por su falta de pago y en cancelar a su patrocinada la cantidad de cuarenta y nueve mil bolívares (Bs. 49.000,oo) por cánones de arrendamientos insolutos, más los intereses de mora como justa indemnización de los daños y perjuicios a que a lugar y se proceda sin más dilación a la entrega inmediata del inmueble conforme a lo establecido en los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil, concatenados con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la reconvención en la cantidad de cuarenta y nueve mil bolívares (Bs. 49.000,oo), equivalente a 544,44 Unidades Tributarias.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas según el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-V-

PRUEBAS

La parte actora invocó el mérito favorable que arrojan las actas del expediente, así como la comunidad de pruebas a favor de su representada, ratificó en todas y cada una de sus partes los documentos que se acompañaron a la demanda los cuales no fueron tachados, ni impugnados, ni desconocidos por la parte demandada e invocó los artículos 429, 439, 440 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió la testimonial de los ciudadanos M.S.M. y MAYCOLT A.B.M., titulares de las cédula de identidad No. 9.113.240 y 12.869.452, respectivamente.

Riela al folio 101 al 103 del expediente, declaración rendida por el ciudadano M.S.M.. Este testigo fue repreguntado.

Del acta levantada en fecha 7 de junio de 2012, se evidencia que el testigo es abogado y que al momento de declarar manifestó que conoce a los ciudadanos R.S.P.L., YILENNIS FRANSSOA ARELLANO y A.E.L.V.; que tiene conocimiento del contrato firmado entre las partes y que tiene conocimiento de la reunión celebrada en fecha 22 de diciembre de 2011, por que estuvo presente acompañando a la ciudadana A.E.L.V. para que llegaran a un acuerdo. Que en la citada reunión se encontraba el ciudadano R.S.P.L. actuando en representación como apoderado de la demandada. Que al momento de contestar la primera repregunta manifestó que la ciudadana A.E.L.V., había solicitado asesoramiento jurídico en su bufete y que esa es la forma por la cual estuvo presente.

Esta deposición no ofrece ningún elemento de convicción que pueda ayudar a esclarecer la presente causa, por cuanto va dirigida a demostrar hechos aislados a la controversia tales como que hubo comunicación telefónica con la demandada, una reunión en fecha 22 de diciembre de 2012, que hubo asesoramiento jurídico a favor de la actora, por lo que este Tribunal desecha la testimonial jurada del ciudadano M.S.M., de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 478 eiusdem y así se decide.

En esa misma fecha, rindió declaración el ciudadano MAYCOLT A.B.M.. Este testigo igualmente es abogado y que al momento de declarar manifestó que conoce a los ciudadanos R.S.P.L., YILENNIS FRANSSOA ARELLANO y A.E.L.V.; que tiene conocimiento del contrato firmado entre las partes y que tuvo conocimiento de la reunión celebrada en fecha 22 de diciembre de 2011, por que la ciudadana A.E.L.V. se comunicó con él y quería que la acompañara a la reunión. Consta en las actas que al momento de contestar la tercera repregunta manifestó que la ciudadana ANGELI le informó de la reunión y que necesitaba que la acompañara para asesorarla. En la quinta repregunta contestó que no recuerda la fecha ni la hora de la reunión celebrada en enero de 2012. En la sexta repregunta manifestó que no presenció la reunión celebrada y que la señora le informó telefónicamente que iba a reunirse con la actora pero que en realidad no supo más nada de ello hasta que la señora Lapeira le informó que no acordaron absolutamente nada.

Este testigo al momento de declarar nada aporta a los fines de ayudar a esclarecer la presente controversia, razón por la cual este Tribunal lo desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que es inhábil conforme lo pauta el artículo 478 del citado Código y así se declara.

En relación a la testimonial jurada del ciudadano W.D., a fin de que ratifique en su contenido y firma de las facturas que rielan a los folios 13 y 14 del expediente. Este Tribunal desecha dichas pruebas por cuanto no guardan relación con la presente controversia, pues van dirigidas a demostrar hechos referidos a la actividad comercial referente a la comida rápida y según el instrumento fundamental de la acción, las partes contratantes nada pactaron sobre dicha actividad y así se declara.

En fecha 13 de junio de 2012, fue evacuada inspección judicial promovida por la parte actora en el inmueble conformado por dos (2) locales comerciales, ubicados en la Planta alta del sector 1 del Centro Comercial Gran Bazar Maracaibo, signados con los números ML-2804 y ML-2819, y este Juzgado dejó constancia que al momento de evacuar dicha actuación observó diversos bienes muebles atinentes al negocio de la comida rápida, así como un aviso publicitario y que dichos locales se encontraban sin funcionamiento. Esta prueba fue promovida y evacuada de conformidad con lo establecido en la ley, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia que los locales comerciales se encuentran sin funcionamiento, cuya actividad comercial a simple vista iba dirigida a la comida rápida y así se declara.

Consta al folio 132 del expediente, las resultas de la prueba de informes promovida por la parte actora al Condominio del Centro Comercial El Gran Bazar Maracaibo. Del oficio emitido por el Condominio se constata que en sus archivos no reposa solicitud formal por la ciudadana YILENNIS FRANSSOA ARELLANO, para la utilización de determinada propaganda ni para el cambio de uso o destino de los locales comerciales. Que existe una solicitud de fecha 16 de agosto de 2011, para remodelar dichos locales. Esta prueba fue evacuada conforme con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga valor probatorio, pero se desecha por cuanto nada aporta a los fines de resolver el conflicto planteado entre las partes y así se decide.

Corre inserto del folio 26 al 63 del expediente, copia del documento de Condominio del Centro Comercial Gran Bazar de Maracaibo, registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 2 de diciembre de 2010, anotado bajo el No. 20, folio 59 del Tomo 39 del protocolo de transcripción de 2.010. Este instrumento no fue cuestionado por la parte demandada razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, y en consecuencia, hace plena fe entre las partes como respecto de los terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae. En consecuencia, este Tribunal aprecia que ambas partes estaban obligadas a conocer los derechos y obligaciones que establece el documento público y en especial lo atinente a los derechos y obligaciones de los propietarios, ocupantes o arrendatarios; las limitaciones de esos derechos y lo referente al uso de los locales comerciales que deben darles los propietarios; con especial atención a la actividad comercial dirigida al expendio de comidas y bebidas, cuya normativas y reglamentación están debidamente registradas, con expreso señalamiento que las modificaciones, reparaciones, o reformas internas que los propietarios deseen hacer en su local, mini local o área vendible, deberán previamente ser sometidas a la consideración del Administrador, quien deberá presentarlas a la Junta de Condominio, la cual las aprobara o negara. Que el propietario que desee ejecutarlas deberá hacer la respectiva solicitud por escrito, acompañando los recaudos técnicos y legales necesarios para poder tomar la decisión, el Administrador contestara la misma por escrito, en un plazo de quince (15) días, pero si no lo hiciere, se considerara negada la solicitud. Toda obra que se inicie sin la debida aprobación podrá ser paralizada de inmediato por el Administrador, y si ello fuese necesario solicitar a la intervención de la autoridad respectiva y hasta la fuerza pública. A este instrumento se adminicula la copia a carbón que riela al folio 21 del expediente, la cual fue cuestionada por la parte demandada reconviniente, la cual hace del conocimiento a la arrendataria que la Administración del Centro Comercial detectó incumplimiento en las normativas. Razón por la cual, este Tribunal aprecia que el problema que se presentó con la administración del Condominio, referido a obtener las autorizaciones por escrito para poder modificar los locales dados en alquiler, así como la propaganda y el uso o destino que se le daría a los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento, no puede calificarse como incumplimiento únicamente de la parte demandada, reconvenida, pues la administración del Condominio del Centro Comercial El Gran Bazar detectó en los mini locales incumplimiento en las normativas y del reglamento del Centro Comercial; que el aviso publicitario no cumple con las especificaciones establecidas en la normativa técnica de adecuación de los locales y que la actividad comercial no cumple con las normativas y reglamento del Centro Comercial, sin que la parte demandante reconvenida haya demostrado en el transcurso del proceso que le haya entregado a la demandada reconviniente los recaudos técnicos y legales necesarios para poder solicitar la respectiva solicitud y así se declara.

Riela a los folios 6 al 8 del expediente, contrato de arrendamiento celebrado el día 17 de octubre de 2011, ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 7, Tomo 85 de los libros de autenticaciones. Este instrumento fue expresamente reconocido por la parte demandada reconviniente, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto que la arrendadora da en calidad de arrendamiento a la arrendataria, dos (2) locales comerciales signados con los números ML-2804 y ML-2819; por una duración de un (1) año prorrogable por periodos iguales y consecutivos, con un canon de arrendamiento por la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) mensuales los cuales cancelaría la arrendataria a la arrendadora, en la cuenta corriente No. 01160172370010461345, del Banco Occidental de Descuento de la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, los cinco primeros días de cada mes por mensualidades adelantada y que arrendataria se obligó a mantenerlo en las mismas condiciones en que lo recibió, sin que las contratantes hayan establecido la actividad comercial que se iba a desarrollar, el uso o las leyes que iban a regir para el buen funcionamiento de los locales arrendados ni fue pautado por las partes el uso determinado en el contrato ni aquel que pueda presumirse según las circunstancias y así se decide.

Cursa a los folios 15 al 20 del expediente, diversas facturas y recibos. Estos recaudos no fueron traídos a los autos conforme lo establece la ley, razón por la cual este Juzgado los desecha.

Riela a los folios 88 al 91 del expediente, recibos consignados por la parte demandada reconviniente. Estos recaudos fueron cuestionados por la parte demandante reconvenida, por lo que conforme con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, quedan desechados dichos recibos, pues no hacen fe en favor de quien los ha producido y así se declara.

-VI-

PUNTOS PREVIOS

En fecha 12 de junio de 2012, la representación de la parte actora reconvenida alegó que en la primera oportunidad en la que su mandante actúo después de la contestación a la demandada, impugnó los documentos consignados con el escrito de contestación a la demanda y ejerció oposición a la reconvención por no llenar los requisitos que establecen el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 365 eiusdem.

Señaló que el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil establece que cuando las partes gestionan un proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandado poder y en ese sentido impugnó todos los escritos presentados por el ciudadano R.S.P.L., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.459.062, de este domicilio, según consta de poder de administración y disposición otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 26 de agosto de 2011, quedando anotado bajo el No. 28, Tomo 70 de los libros de autenticaciones, quien actuando en representación de la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, quien otorgó un poder a abogados para que actuaran en nombre de su representada en el presente juicio, debido a que este ciudadano R.S.P.L. no es abogado y actual en el proceso en representación de la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, representada de abogado, es una actuación que es ilegítima, por cuanto, esa actuación en esos términos sólo pueden ejercerla los abogados conforme a la ley, recibiendo un poder otorgado directamente de la persona a quien va a representar, y no con un poder otorgado por una persona representando a otro, y sin ni siquiera estar facultado para sustituir el poder, ni para otorgar poder para que sea representada en este juicio; que el artículo 1.170 del Código Civil dice que el representado que había limitado o revocado la facultad conferida al representante, no puede oponer esta limitación o revocación a los terceros que no hayan tenido conocimiento de ellas al tiempo de la celebración del acto o contrato y el artículo 1.171 del Código Civil establece que ninguna persona puede, salvo disposición contraria de la Ley, contratar consigo mismo en nombre de su representado, ni por cuenta propia, ni por cuenta de otro, sin la autorización del representado.

Que por tales razones solicita al Tribunal declare nula todas las actuaciones realizadas por los abogados que actuaron en la presente causa con ese poder otorgado por el ciudadano R.S.P.L. quien actuó en representación de la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO y declare inadmisible todo lo actuado, tanto la contestación de la demanda como la reconvención y la intervención en la evacuación de pruebas, por cuanto el mencionado ciudadano obró en esta causa sin tiene capacidad de postulación para el ejercicio de poderes en juicio, por cuanto no es abogado y declare la confesión de la demandada y con lugar la demanda.

Denunció en ese mismo acto la violación de los derechos de su representada al debido proceso, a la defensa y a la tutela judicial eficaz que establecen los artículos 49 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues con la actuación del ciudadano R.S.P.L., representado de abogado se permitió que contestara la demanda, se le admitiera una reconvención y actuara en la evacuación de la pruebas de testigos permitiendo el Tribunal que alguien, con una representación contraria a derecho, cuyas actuaciones son nulas e inadmisibles, contrariando el criterio vinculante emanado de la Sala Constitucional, pues sólo le es dado a su arrendador, asistido de abogado o mediante apoderado judicial debidamente constituido, obligarlo a sustentar y sostener de manera regular una demanda y un juicios como los de marras.

En lo atinente al cuestionamiento del poder otorgado por el ciudadano R.S.P.L., en representación de la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, en ocasión al poder de administración y disposición que le fue otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 26 de agosto de 2011, anotado bajo el No. 28, Tomo 70 de los libros de autenticaciones, este Tribunal observa:

En principio, la representación judicial ejercida por el doctor J.L.R.F., no fue cuestionada por la parte actora reconvenida en la primera oportunidad como lo alegó, razón por la cual convalidó dicha actuación, por considerar este Tribunal extemporánea dicha defensa, aunado a que, del propio escrito libelar se evidencia que la parte actora reconvenida impulsó la citación de la parte demandada reconviniente en la persona de su representante.

No obstante, en el presente asunto se observa que se cuestiona la validez de la actuación en un proceso de un no abogado, al cual le fue conferido poder por la accionada y en virtud de tales facultades conferidas, constituyó apoderado judicial, para que represente los derechos e intereses de la demandada de autos.

Ciertamente el ciudadano R.S.P.L., no es abogado, por lo que, no puede ejercer facultades judiciales, sin embargo, ello no obsta para que éste pueda conferir poder en abogado, pues del mandato que le fue otorgado por la demandada señala que debe defender, sostener y representar sus derechos e intereses en lo referente al arriendo de los dos (2) locales comerciales, sin que pueda considerarse como un vicio, pues lo que se prohibe el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil es que el no abogado ejerza facultades judiciales. Por otra parte, al entender que el mandato es un contrato, tal como lo establece el artículo 1.684 del Código Civil, el mandatario adquiere obligaciones conforme lo estipulen consensualmente, por lo que éste en nombre y representación del mandante ejecuta uno o más negocios, restringiéndosele sólo en cuanto a la capacidad de postulación en juicio, de tal manera, que quien ejerza la representación de quien deba comparecer a juicio sea como actor o como demandado, sin ser abogado y en virtud de un contrato, debe nombrar abogado para que lo represente en el proceso, tal como lo dispone el artículo 4 de la Ley de Abogados, razón por la cual el representante de la demandada con el carácter de mandatario puede constituir abogados, ateniéndose a los límites de su mandato.

Cabe destacar que en sentencia Nº RC. 00088, de fecha 13 de marzo de 2003, proferida por la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez (caso Cementos Caribe, C.A. contra J.E.R. y Otro) cito:

…En este sentido, vista la voluntad plasmada por los mandantes en el instrumento poder ut supra transcrito; del texto de la diligencia mediante la cual se dan por citados los respectivos mandatarios, en la cual a su vez confieren poder especial al abogado asistente, y la doctrina que al respecto sostiene la Sala, que establece la validez de otorgar poder judicial a un no abogado, limitando únicamente el uso de esos poderes en juicio, dado que por Ley sólo podrá realizar actos dentro del proceso un profesional del derecho; se observa que los mandatarios con facultad expresa para éllo, se dieron por citados en nombre de sus respectivos mandantes y, en ese mismo acto otorgaron poder especial al abogado que los asistía y que, por tanto actuó en el expediente, todo lo conlleva a esta Sala a concluir que: 1) el poder otorgado a la ciudadana Daicys X.r. es válido; 2) con fundamento en esa validez, la referida ciudadana, confirió poder a nombre de su representado al abogado R.S.S.; 3) que el mentado abogado estuvo presente en el acto procesal por el cual la ciudadana Daicys X.R., se dio por citada a nombre del codemandado P.J.R., y; 4) Por vía de consecuencia, al haberse constituido en juicio, de manera legal, la representación del mentado codemandado, en la oportunidad de darse la citación, ésta se considera válidamente realizada, por lo que el ad quem al reponer la causa por considerar que la citación no se había perfeccionado, causó una dilación indebida del proceso, en contravención del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual se traduce en una violación directa de los artículos 15, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil. …

Con fundamento a lo antes expuesto, es forzoso para este Juzgado declarar que tiene como válidas las actuaciones realizadas por el ciudadano J.L.R.F., mediante el poder que le fue otorgado para representar judicialmente a la demandada de autos y así se declara.

Resuelto lo anterior, pasa este Tribunal a resolver la falta de cualidad invocada por las partes.

La parte actora reconvenida alegó la falta de cualidad de la demandada reconviniente como defensa de fondo, percatándose oportunamente que quien se había presentado en juicio como representante judicial de su arrendador aquí demandado no es abogado y que esa condición no le permitía actuar en juicio a nombre de su arrendador, ni siquiera asistido de un abogado, ni otorgar un poder en nombre de su representada, por lo que es nulo el escrito de contestación y la reconvención e intervención en la evacuación de las pruebas de testigos y pidió se aplique el correctivo procesal adecuado, dictando por contrario imperio la nulidad de todo lo actuado. Acompañó copia de la sentencia de la Sala Constitucional dictada en fecha 13 de agosto de 2008, magistrado ponente PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ. (Exp. 07-1800 sentencia No. 1325-13-08-2008).

En este mismo orden, la parte demandada reconviniente en el acto de la contestación alegó que la acción según el artículo 1.591 del Código Civil es directa entre la arrendataria y la Administración del Condominio, lo que hace presumir que procede la falta de cualidad e interés de la locadora para sostener el presente juicio.

Pasa el Tribunal a resolver:

La capacidad de las personas a las cuales corresponde perseguir aquellas pretensiones o defenderse de ellas, se requiere tener cualidad (legitimatio) y la cualidad en sentido procesal- ha señalado el Maestro Loreto, expresamente que debe existir una relación de Identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerado y la persona abstracta, a quien la ley le concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado y contra quien se ejercita dicha acción.

Es interesante observar en el orden procesal la aplicación del vocablo “cualidad”, para con las partes en juicio, éste se identifica con el derecho para ejercer determinada acción, esto es, el derecho de pedir, distinto al derecho que se reclama por así establecerlo la Ley en el contexto del derecho común. Ese derecho para ejercer determinada acción se encuentra consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referente al acceso a la administración de justicia para hacerla valer y obtener tutela jurídica efectiva y oportuna respuesta, en base al interés jurídico que puntualiza el artículo 16 del Código Procesal Adjetivo.

Entonces, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra, la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa.

En el caso de autos, riela a los autos, un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, suscrito entre la ciudadana A.E.L.V. y la ciudadana YILENNIS FRANSSOA ARELLANO, a través de su apoderado, ciudadano R.S.P.L., en fecha 17 de octubre de 2011. Este instrumento fue valorado por este Juzgado, por ello, al interponer la parte actora reconvenida la presente acción, actuando en su carácter de arrendataria de los locales comerciales y alegó en el escrito libelar que la relación arrendaticia se originó entre las partes arriba señaladas y en tanto y en cuanto, la defensa de la parte demandada reconviniente va dirigida en su condición de arrendadora y en virtud que un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos, en el caso de autos la cualidad o legitimatio ad causam en ambas partes con el Tribunal, constituyen los sujetos de la relación procesal y así se decide.

Por tal razón considera este Juzgado que, la excepción perentoria opuesta por las partes no esta ajustada a derecho por lo que forzosamente debe declarar sin lugar de la defensa de fondo opuesta relativa a la falta de cualidad en la actora y en la demandada para sostener el presente juicio y así se decide.

Resueltas como han sido los puntos anteriores y analizadas como han sido las pruebas de ambas partes, observa este Tribunal que en el presente juicio fue un hecho no controvertido la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 17 de octubre de 2011, celebrado entre las partes contratantes, el cual versa sobre los locales comerciales identificado en las actas procesales; igualmente quedó comprobado que el documento de condominio establece con respecto al uso de los mini-locales, locales comerciales y locales de expendio de comidas y bebidas, que no podrán ser destinados a fines distintos para los cuales fueron proyectados; que cada uno de los adquirientes de las unidades vendibles, se sujetarán en todo caso a las disposiciones y limitaciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Que según el artículo 20 del reglamento operativo del Gran Bazar Maracaibo prohíbe colocar avisos tales como pendones, propagandas, globos objetos publicitarios, felpudos o similares fuera de la línea límite del local, es decir, que invada los pasillos o áreas públicas del Gran Bazar. Que se debe solicitar permiso a la administración del condominio para hacer cualquier tipo de publicidad en su mini local. Que la administración de condominio tiene la potestad de cerrar su establecimiento de no cumplir con lo antes mencionado. Asimismo consta en autos que no fue determinado el uso de los locales en el citado contrato de arrendamiento; tampoco fue probado en autos si la actividad comercial dirigida al expendio de comidas y bebidas a desarrollar por la arrendataria estaba permitida en dichos locales; no fue un hecho controvertido que las obligaciones y derechos de los propietarios, arrendatarios u ocupantes del Centro Comercial Gran Bazar Maracaibo, ubicado en la intersección de la avenida 15, antes las Delicias con calle 100, antes avenida Libertador, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, esta sometida bajo el régimen de un documento de condominio; quedó demostrado en las actas procesales no están en funcionamiento los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento que se pretende resolver; que a partir del 21 de diciembre de 2011, fue paralizada la ejecución de los trabajos de remodelación de los locales por la Administración del Condominio; que ninguna de las partes solicitó autorización a la Junta de Condominio para remodelar dichos locales; que la parte accionante reconvenida nunca presentó a la arrendadora los recaudos técnicos y legales necesarios para desarrollar la actividad comercial dirigida a la venta de comida rápida; que las partes contratantes no tomaron en cuenta a los efectos de contratar el documento de condominio; que la parte demandante reconvenida no ha cancelado los cánones de arrendamiento; que la parte demandada reconviniente por la naturaleza del contrato, conforme a lo establecido en el artículo 1.585 del Código Civil, estaba obligada sin necesidad de convención especial a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato; que la parte accionante reconvenida no dio contestación a la reconvención.

De tal manera que se desprende de autos que la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, forzosamente este Tribunal debe decidir con la verdad real en aras de la justicia, aplicando el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y concluir que, el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes debió cumplirse de la manera como lo querían o lo entendían verosímilmente que lo fuese, y que según las probanzas aportadas a las actas y conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, la demandante reconvenida logró demostrar en forma parcial el incumplimiento de la demandada reconviniente en lo que respecta a su principal obligación, cual era mantener en el goce pacífico de la cosa a la arrendataria. No obstante, no logró demostrar los daños y perjuicios demandados en forma subsidiaria, pues nada probó respecto al lucro cesante demandado ni logró demostrar el total incumplimiento por parte de la demandada reconviniente y así se declara.

En tanto y en cuanto, conforme a lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, es por lo que forzosamente debe concluir este Tribunal que, el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandada reconviniente y en consecuencia, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara improcedente la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente y parcialmente con lugar la acción que por resolución de contrato de arrendamiento fue propuesta por la parte demandante reconvenida y así se decide.

-VII-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana A.E.L.V., en contra de la ciudadana YILENNYS FRANSSOA ARELLANO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

SEGUNDO

Queda resuelto y sin ningún efecto jurídico el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 17 de octubre de 2011, el cual quedó anotado bajo el N° 7, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. No hay condenatoria de costas en virtud de la naturaleza de esta decisión.

TERCERO

IMPROCEDENTE la reconvención que por resolución de contrato de arrendamiento fue interpuesta por la parte demandada reconviniente. No hay condenatoria de costas en virtud de la naturaleza de esta decisión.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.

LA JUEZ TITULAR, LA SECRETARIA TITULAR,

X.R.M.E.

En esta misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA.

XR

Exp. Nº 2701-12

Resolución de contrato de arrendamiento