Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 10 de Abril de 2008
| Fecha de Resolución | 10 de Abril de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Josué Manuel Contreras Zambrano |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCIRPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. SAN CRISTOBAL, 10 DE ABRIL DE 2008.
197º y 148º
PARTE DEMANDANTE: L.G.T., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 10.149.306, de éste domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: J.A.C.G., inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 63.107. (f. 26).
PARTE DEMANDADA: O.M.P., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 9.356.481, de éste domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: V.A.P., inscrito en el I.P.S.A con el Nº 81.918 y S.U.D.P., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 28.432. (f. 50)
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato- JUICIO BREVE (Apelación proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).
Nº de expediente en ésta alzada: 19.692.
PARTE NARRATIVA
Expone la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 22/08/2005, arrendó un inmueble de su propiedad al ciudadano O.M.P., consistente en un inmueble que consta de 2 habitaciones, cocina, baño, ubicado en la calle principal entre la FAPET y el Paradero, Nº 2-48, piso Nº 1, apartamento Nº 1, Municipio San Cristóbal. Que el contrato estableció un lapso de duración de 6 meses, contados a partir del 22/08/2005; que vencido éste según la cláusula segunda se prorrogó automáticamente por 6 meses más, siendo ésta la prórroga legal, prevista en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el 22/08/2006 vencía la prórroga y estaban obligados a desalojar el inmueble. Que el 29/09/2006, llegaron a un acuerdo escrito donde extendieron la prórroga legal hasta el 22/03/2007; que llegada ésta fecha el demandado nuevamente incumplió. Fundamenta su demanda en el artículo 1.159 del Código Civil; 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicita el desalojo del inmueble; la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000), por concepto de daños y perjuicios; las costas y costos del juicio y los honorarios de abogados. (fs. 1 al 4).
ADMISION
El Tribunal a quo, por auto de fecha 19/10/2007, admite la demanda por el procedimiento breve y ordena la citación de la parte demandada. (f. 7).
CITACION
El alguacil del Tribunal a quo, en fecha 13/11/2007, informa que citó personalmente al demandado de autos. (f. 9).
CONTESTACION
Por escrito consignado en fecha 15/11/2007, la parte demandada da contestación a la demanda, así:* Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho alegado en su contra. *Alega ser inquilino del inmueble; que el canon se estableció en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000), y que a partir de septiembre de 2006, fue incrementado a DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000). * Que la prórroga legal se encuentra vigente. * Niega que exista causal que justifique el desalojo; niega y rechaza que tenga que pagar la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000) por daños y perjuicios; niega y rechaza las costas; los honorarios profesionales y la estimación de la demanda por exagerada. Solicita sea declarada sin lugar la demanda. (fs. 10 al 12).
INHIBICION
En fecha 15/11/2007, la Jueza Temporal del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, se inhibió del conocimiento de la causa (fs. 13 al 15), la cual previa distribución continuó su curso en el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira. (f. 19).
PROMOCION DE PRUEBAS
PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Por escrito consignado en fecha 11/02/2008, promueve las siguientes:
* El mérito favorable de autos.
* Documento de ampliación de la prórroga legal inserto al folio 6.
*Informes y récipes médicos.
PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En escrito consignado en fecha 22/02/2008 (fs. 33 al 35), el demandado de autos promovió los siguientes:
* Contrato de arrendamiento. * Recibos de pago de alquiler. * Denuncia ante el INDECU. * prueba de informes a la oficina de Coordinación Regional del INDECU –Táchira.
ADMISION DE LAS PRUEBAS
El Tribunal a quo por auto de fecha 25/02/2008 admitió las pruebas de la parte actora (f. 51).
Por auto de fecha 25/02/2008 son admitidas las pruebas de la parte demandada. (f. 52).
DECISION DEL JUZGADO A QUO
El Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira en fecha 05/03/2008, dictó sentencia en la que declaró con lugar la demanda interpuesta, condenó al demandado a hacer entrega del inmueble; a pagar al demandante la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.. F. 300) por concepto de daños y perjuicios y lo condenó en costas. (fs. 55 al 65).
El expediente es recibido ante ésta alzada en fecha 26/03/2008, se le dio entrada, se inventario bajo el Nº 19.692 y se fijó el décimo (10 mo.) día de despacho siguiente para dictar sentencia. (f. 71).
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se sintetizan las presentes actuaciones en la demanda que L.G.T., interpuso contra O.M.P., alegando el vencimiento de la prórroga legal prevista en el literal a) del artículo 38 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, el demandado, aduce que el Contrato de Arrendamiento se renovó sucesivamente y que la prórroga legal se encuentra vigente.
VALORACION DE LAS PRUEBAS
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Sobre el mérito favorable de autos, la Sala Político-Administrativa del m.T. de la República, en sentencia del 30 de julio de 2002, señaló que “...dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.”; razón por la cual, éste Operador de justicia acogiéndose al criterio supra citado, no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).
Al original del documento inserto al folio 5, que constituye un documento privado emanado de quienes fungen aquí como partes, el cual no fué tachado ni desconocido; el Tribunal lo tienen por reconocido y lo valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que los ciudadanos L.G.T. (actuando como arrendadora) y el ciudadano O.M.P. (actuando como arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la calle principal de la fapet, Nº 2-48, piso 1, apartamento Nº 1, constante de 2 habitaciones, cocina, y baño.
Al original del documento inserto al folio 6, que constituye un documento privado emanado de quienes fungen aquí como partes, el cual no fué tachado ni desconocido; el Tribunal lo tienen por reconocido y lo valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que los ciudadanos L.G.T. y O.M.P., acordaron en fecha 29/09/2006, extender el contrato de arrendamiento de fecha 22/08/2005, hasta el 22/03/2007.
Al conjunto de informes y récipes médicos que rielan del folio 29 al 32; el Tribunal de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no los valora, por cuanto además de constituir documentos privados emanados de terceros ajenos al juicio y que no fueron ratificados en el curso de él mediante prueba testimonial, nada aportan a la clarificación de los hechos controvertidos. Así se decide.
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Respecto al original del instrumento inserto al folio 5, consistente en contrato de arrendamiento fechado 22/08/2005; el Tribunal dá por reproducida la valoración que sobre él hizo en apartes anteriores.
Al conjunto de recibos insertos del folio 36 al 45, los cuales no fueron impugnados, tachados ni desconocidos; el Tribunal los valora de conformidad con el artículo 429 del Código Adjetivo Civil; y de ellos se desprende el pago oportuno del arrendatario de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de agosto de 2005 hasta el mes de octubre de 2007, quedando evidenciada la solvencia del arrendatario, para la fecha de admisión de la demanda (19/10/2007) de las pensiones arrendaticias. Así se establece.
A la copia fotostática simple de las actuaciones cursantes del folio 46 al 49; el Tribunal de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no entra a valorarlos, en virtud que se refieren a denuncias hechas ante el Instituto de Protección y Defensa del Consumador y del Usuario (INDECU) en razón del aumento del canon de arrendamiento; lo cual nada tiene que ver con los hechos aquí controvertidos, pues- se reitera- el objeto aquí controvertido lo constituye el vencimiento o no de la prórroga legal. Así se establece.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, pasa éste Operador de Justicia a resolver el fondo de la controversia; sobre lo cual observa:
La parte actora fundamenta su pretensión en el artículo 1.159 y siguientes del Código Civil y en el literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando que el arrendatario cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado; razón por la cual, se entiende que la pretensión principal del actor es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, con el consecuente desalojo del bien inmueble arrendado. Así se establece.
Así, corresponde en primer término a éste Operador de Justicia, examinar si en el caso sub judice, fueron cumplidos los requisitos para la procedencia del Cumplimiento de Contrato pretendido por la parte actora.
En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento, que en el caso sub examen, lo constituye la no entrega del inmueble arrendado; para lo cual éste Operario de Justicia, deberá revisar si el lapso de duración convenido por las partes en el Contrato de Arrendamiento; así como la prórroga legal arrendaticia se encuentran vencidas.
El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues la parte actora produjo al folio 5 un contrato de arrendamiento privado, que además de no haber sido tachado ni desconocido, su celebración quedo reconocida expresamente por el demandado en el acto de la contestación; razón por la cual, ha quedado evidenciada la celebración de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad. Ambas partes se obligaron recíprocamente, cada una es deudora y acreedora al mismo tiempo, tienen obligaciones recíprocas.
En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.
El artículo 1.579 del Código Civil, señala:
Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.
Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.
La parte demandante; tal como ya se dijo, produjo un Contrato de Arrendamiento privado (f. 5), cuya cláusula SEGUNDA señala:
SEGUNDA: El tiempo de duración de éste contrato es de 6 meses, contados a partir del 22 de agosto de 2005. Vencido éste plazo y si el arrendatario no desaloja el apartamento, se prorrogará automáticamente por seis meses más, entendiéndose ésta prórroga, como la prórroga legal del artículo 38, literal a) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La cláusula transcrita, revela la clara y enfática voluntad de las partes contratantes en celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo de 6 meses, inclusive señaló el lapso de duración de la prórroga.
Por su parte el Artículo 1.159 del Código Civil, establece:
Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Concatenando armoniosamente la cláusula contractual segunda con el artículo 1.159 ejusdem, se concluye que lo pactado por las partes tiene fuerza de ley entre ellas; y en consecuencia; visto que el lapso de duración pactado inicialmente fue de seis (6) meses, con prórroga por igual lapso, hace concluir la clara intención de los ciudadanos L.G.T. y O.M.P., en celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo. Así se establece.
En cuanto al tercer requisito, relacionado con el vencimiento del lapso de duración del contrato y el cumplimiento o no de la prórroga legal; el Tribunal observa:
La cláusula segunda del contrato señaló textualmente: “El tiempo de duración de éste contrato es de 6 meses, contados a partir del 22 de agosto de 2005. Vencido éste plazo y si el arrendatario no desaloja el apartamento, se prorrogará automáticamente por seis meses más, entendiéndose ésta prórroga, como la prórroga legal del artículo 38, literal a) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
Tomando en consideración que el lapso de duración del contrato sería de 6 meses, contados a partir del 22/08/2005 (fecha de la celebración), se entiende que finalizaba el 22/02/2006. Ahora bien, por cuanto el mismo contrato previó la celebración de una única prórroga de 6 meses, se entiende que dicha prórroga se inicio el 22/02/2006 exclusive y concluyó el 22/08/2006, inclusive. Así se establece.
Igualmente observa el Tribunal, que la parte actora produjo al folio 6, un documento privado, que quedó reconocido del que se desprende que los ciudadanos L.G.T. y O.M.P., acordaron en fecha 29/09/2006, extender la prórroga legal del contrato de arrendamiento de fecha 22/08/2005, hasta el 22/03/2007.
Es importante detenerse a analizar el contenido y alcance de éste convenio privado, denominado por las partes “extensión de la prórroga legal”.
La prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé con carácter taxativo el lapso de la prórroga legal de acuerdo a la duración del Contrato de Arrendamiento. Esta prórroga legal es de orden público; y está dirigida a la protección del Arrendatario que no se encuentre incurso en el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
No puede interpretarse que el Convenio privado inserto al folio 6, denominado “extensión de la prórroga legal”, realmente constituya una extensión de la prórroga legal, ya que el lapso de duración de ésta fué taxativamente establecido por el legislador en el artículo 38 del texto legal en comento e insusceptible de ser relajado por convenio entre las partes en detrimento del inquilino, dado su carácter de orden público, conforme lo consagra el artículo 7 de la Ley en referencia; salvo que el arrendatario renuncie a ella, en el sentido que puede hacer entrega del inmueble ante de su vencimiento. Como dice la norma, la prórroga legal es “obligatoria” para el arrendador y “potestativa” para el arrendatario.
El documento privado inserto al folio 6, realmente constituyó una prórroga o una extensión del tiempo de duración del Contrato de Arrendamiento celebrado inicialmente. Aun cuando literalmente las partes lo denominaron “extensión de la prórroga legal”, su verdadera connotación y naturaleza fué la extensión del lapso de duración del contrato; admitir lo contrario, implicaría violentar el orden público y permitir que se relajen los lapsos taxativamente establecidos por el legislador para la prórroga legal. Así se establece.
Así, queda establecido, que lo que en realidad acordaron y aceptaron ambas partes fue prorrogar por 7 meses más el contrato de arrendamiento, vale decir, acordaron prorrogarlo desde el 22/08/2006 exclusive, hasta el 22/03/2007, inclusive. Así se establece.
Lo anterior hace concluir que el lapso de duración del contrato de arrendamiento fué de un (1) año y siete (7) meses aproximadamente, ya que el Contrato estuvo vigente desde el 22/08/2005 (fecha de su celebración) hasta el 22/03/2007 (fecha definitiva acordada por las partes para su terminación según el acuerdo celebrado en fecha 29/09/2006 al folio 6), correspondiéndole en consecuencia una prórroga legal de un (1) año, a tenor de lo previsto en el literal b) del artículo 38 ejusdem. Así se establece.
Señala el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“En los contratos de arrendamiento ….celebrados a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
(…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Esta prorroga legal de un (1) año, empezaría a computarse desde el 22/03/2007 (fecha definitiva acordada por las partes para la terminación del Contrato de Arrendamiento, según el acuerdo celebrado en fecha 29/09/2006 al folio 6) y concluiría el 22/03/2008, inclusive. Así se establece.
Revisando la fecha en que fue admitida la demanda, se observa que ésta lo fué el 19/10/2007 (f. 7), es decir, antes de la fecha de finalización de la prórroga, pues, tal como quedó establecido anteriormente la prórroga legal finalizaba el 22/03/2008. Así se establece.
Ahora bien, señala el Artículo 41 Ibidem:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales“. (negrillas propias del Tribunal).
En consecuencia; visto que para el 19/10/2007 (fecha de admisión de la demanda), la prórroga legal no se había cumplido, es decir, se encontraba en curso; es forzoso para éste Operador de Justicia, declarar con lugar la apelación; inadmisible la demanda interpuesta y revocar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el a quo en fecha 05/03/2008, por contravenir lo dispuesto en el artículo 41 Ibidem. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando e impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
Se declara con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada.
De conformidad con el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declara Inadmisible la demanda interpuesta por la ciudadana L.G.T., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 10.149.306, de éste domicilio, contra el ciudadano O.M.P., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 9.356.481, de éste domicilio, por Cumplimiento de Contrato.
Queda revocada en todas y cada una de sus partes, la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 05/03/2008.
De conformidad con el artículo .274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
De conformidad con el artículo 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a que conste en autos la práctica de la última notificación, bájese el expediente al Tribunal de la causa: Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los diez (10) días del mes de abril de dos mil ocho (2008). Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación. J.M.C.Z.. El Juez. (fdo) firma ilegible. Jocelynn Granados Serrano. Secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sellos húmedos del Libro Diario y del Tribunal. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal e igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil. La Secretaria. Jocelynn Granados Serrano. (fdo) firma ilegible. Hay sello húmedo del Tribunal.
JMCZ/MAV
Exp.19.692
