Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 27 de Enero de 2009

CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana L.E.S., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.113.332 contra el ciudadano: PARMENIO VARGAS VALERO venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 5.282.509.

En consecuencia, se declara terminada la relación arrendaticia existente entre las partes y se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado constituido por una Casa de habitación tipo vivienda rural ubicada en la carrera 5 Casa s/n Barrio San M.P.B., concediéndole al demandado, un lapso improrrogable de seis meses para dicha entrega, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

IV

DE LAS CIRCUNSTANCIAS FÁCTICAS

La apelación fue efectuada dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución, siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, dándosele entrada y se inventarió bajo el N° 8430-2009 (apelación).

Ahora bien, este Juzgado en Alzada considera que el Juzgado de la causa explanó los hechos acaecidos en este juicio en una forma veraz y, en consecuencia, acoge la parte narrativa efectuada por dicho Tribunal y la da por reproducida. No obstante, cree conveniente efectuar resumidamente una relación de tales hechos, de la siguiente forma:

En fecha 17 de Julio de 2008, la ciudadana L.E.S. asistido por el abogado J.A.G.O., demanda alegando las siguientes circunstancias de hecho:

Que es propietaria de una casa de habitación tipo vivienda rural ubicada en; La carrera 5 Casa s/n Barrio San M.P.B. de la población de Delicias Municipio R.U.d.E.T., propiedad que adquirió en fecha 13 de Marzo del 2008 bajo la matricula año 2008, registro Inmobiliario, Tomo 16, Documento Nro. 20, (documento que anexa) el inmueble lo adquirió para ocuparlo por no tener vivienda propia, vive como arrendataria en una habitación de una casa de su madre, cancelando la cantidad de cien bolívares fuertes (100 BsF.) el inmueble estaba ocupada por el Ciudadano, PARMENIO VARGAS VALERO, en calidad de Arrendatario por contrato verbal que realizó con el Ciudadano WOLGFFAN H.B.D., quien era el antiguo propietario y quien le dio en venta el citado inmueble.

Que el hecho de estar viviendo en una pequeña habitación le trae problema de toda índole WOLGFFAN H.B.D. y es por lo que necesita con urgencia irse ha vivir en el inmueble adquirido, que ha agotado la vía amistosa con su inquilino para que le desocupe su casa y siendo infructuosas estas gestiones es por lo que acude a demandar el desalojo al Ciudadano PARMENIO VARGAS VALERO, fundamentando su acción en el Artículo 34 Literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en conco0rdancia con el artículo 33 eiusdem. Por la necesidad que tengo de ocuparlo, y solicita que le entregue el inmueble totalmente desocupado.

Estima la demanda en la cantidad de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 1.000,00).

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Estando dentro de la oportunidad legal el demandado PARMENIO VARGAS VALERO, asistido de su abogado J.A.P., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

- Es cierto que vive como inquilino con su familia en el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, pero que en ningún momento se le notifico oficialmente que iba a ser vendido, teniendo él ese derecho por tener 11 años como arrendatario, situación esta que demostraría en la oportunidad legal, el contrato de arrendamiento verbal lo celebró con el Sr. WOLGFAN H.B.D., desde el año 1997 y es a quien le consigna el pago por ante este tribunal Exp N° 8679 por lo que estoy solvente, y en dicho expediente no cursa ninguna Copia de documento de propiedad donde demuestre que la demandante haya comprado el inmueble ni simple ni certificada, por lo que le consigno a él.

- Rechaza la estimación de la demanda en la cantidad de mil Bolívares fuertes y las costas y costo del juicio.

- Por último rechaza el plazo indicado en libelo de seis meses de prorroga legal, ya que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos en su Artículo 38 Literal D) establece un plazo a su favor de tres años, por tener la relación arrendaticia mas de 10 años siendo este su caso.

Con base en lo anterior se discute es la procedencia en Derecho de la pretensión que fundamenta la parte actora en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, el desalojo, la necesidad que tiene – a su decir-, como propietaria de ocupar el inmueble arrendado objeto de la controversia.

HECHOS CONVENIDOS: El demandado admitió la existencia de la relación arrendaticia de un contrato verbal que celebro en el año 1997 con el Ciudadano WOLGFAN H.B.D., sobre el inmueble.

HECHOS NUEVOS: Alegó que no tuvo conocimiento que el inmueble iba a ser vendido, que las consignaciones las ha hecho a su nombre, que no tiene prueba del documento que le demuestre la propiedad que tiene su demandante del mismo.

DEL RECHAZO A LA ESTIMACIÓN A LA DEMANDA:

Solo rechazo la estimación de la demanda de 100 BsF. Las costas procesales de Juicio, y la Prorroga legal de de 6 meses fundamentando su alegato en el Art. 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Literal d).

V

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y DEL VALOR PROBATORIO

Esta Alzada esta conteste con la valoración probatoria que le otorgó el a quo a los medios de prueba que se convirtieron como tales, en el íter procesal producto de no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes:

Pruebas Promovidas por la demandante durante el lapso probatorio:

En cuanto a Las testimoniales de los Ciudadanos N.O.S.M. y E.Y.P.B., el tribunal los valora con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Dándoles pleno valor probatorio por cuanto del testimonio rendido por ellos se deduce que están contestes a las preguntas: tercera, cuarta y quinta, del interrogatorio. Que establecen los hechos de: donde vive, como vive, el propósito por las cuales la demandante adquirió el inmueble.

Promovió como prueba documental, el documento de propiedad del inmueble donde actualmente vive, para demostrar que el inmueble es propiedad de su madre y un hermano. El cuales si bien se admite y aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la misma ya que la propiedad no fue un hecho controvertido. Y ASI SE ESTABLECE.

Promueve prueba de inspección judicial evacuada por el a quo el 04 de Noviembre del 2008, en el inmueble ubicado en la calle 5 con carrera 4 Nro. 4-83 de la población de delicias, Municipio R.U.d.E.T., a objeto de demostrar las condiciones en que vive la parte actora, los enceres que existen dentro de ella y que es cierto que vive alquilada.

Dicha prueba se valora conforme lo previsto en el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar que ciertamente se trata de una habitación que forma parte de una vivienda multifamiliar de cinco habitaciones, habitada cada una de ellas por distintos inquilinos, que la solicitante ocupa una habitación de dicha vecindad, que tiene áreas comunes solo de baño y lavandería sin cocina, que en la habitación que ella ocupa tiene sus muebles y enceres personales propios del uso diario. Y así se establece.

Pruebas Promovidas por la demandante adjunta al libelo de demanda:

Acompaño con el libelo de la demanda, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro inmobiliarios del Municipio Junín y R.U. el 13 de Marzo del 2008, bajo la matricula 2008, documento Nº 20, Tomo16, el cual si bien tiene su valor probatorio, se desecha como prueba pues la propiedad del inmueble alquilado, no fue un hecho controvertido. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas promovidas por el demandado:

1. - Promovió las testimoniales de las Ciudadanas: R.B. viuda de Fajardo y N.c.S., con el fin de demostrar con sus dichos que el demandado, ocupa el inmueble desde hace mas de 10 años.

   Los cuales, se desechan como prueba, pues lo que se discute es la necesidad que invoca la demandante para ocupar el inmueble de su propiedad; esto es, es impertinente. Así se establece.

2. - Promovió el merito favorable del escrito de contestación a la demanda; el cual se desecha por no ser un medio probatorio, sino la ratificación de los alegatos esgrimidos en su oportunidad procesal. Así se decide.

3. - Promovió como documentales 11 copias fotostáticas de los bauches cancelados por pago de los canones de arrendamientos desde el mes de noviembre del año 2007 hasta el mes de Octubre del 2008 a favor del Ciudadano WOLFAN H.B.D., en el expediente por consignación arrendaticia Nro. 8679, con el objeto de demostrar que el demandado se encuentra solvente con el pago de los canones de arrendamiento.

   Estas pruebas no se valoran por ser impertinentes ya que no es la insolvencia el tema de la controversia sino la necesidad de ocupar el inmueble por su propietario. Y así se decide.

   El Tribunal para decidir observa:

   VI

   PUNTO PREVIO

   DEL RECHAZO A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:

   El demandado, sólo rechazó la estimación de la demanda de 100 BsF. Más en el lapso probatorio, no demostró que la cuantía de la demanda, fuera otra. Por tanto queda firme que la cuantía de la demanda y con base en la cual se hará la condena en costas –si ello fuere procedente-, será el monto de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 1.000,00). En consecuencia de ello, se declara SIN LUGAR la defensa invocada. Y ASÍ SE DECIDE.

   VII

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   Quedó no controvertido el hecho de que el inmueble antes descrito, fue dado en arrendamiento inicialmente a tiempo determinado, pero que luego por la tácita reconducción, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Y asi se establece.

   El actor basó su pretensión en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble. Y ASI SE ESTABLECE.

   Entre los hechos controvertidos tenemos la no necesidad del actor de ocupar la vivienda –en términos de la demandada. Y así se decide.

   Esto es, en vista de la pretensión principal del actor, que es el desalojo por necesidad de ocupación del inmueble porque su propietario lo necesita, ya que vive alquilada con su pareja donde la mamá, y de manera muy precaria; razón por la cual compro el inmueble objeto de su pretensión.

   El artículo 34 literal “b)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla, que podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el propietario tenga la necesidad de ocuparlo.

   Sala de Casación Civil, Sentencia Nro. 389 del 30/11/2000

   "...el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos..."."

   “El Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 509 lo siguiente:

   Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.

   Esta disposición tiene su razón de ser en el hecho de que la sentencia por no ser una orden ejecutiva sino un acto del Estado por el cual se dirime un conflicto entre particulares y que lleva implícita su vocación de ser más que la ley del caso la justicia del caso, debe ser portadora de su propia legalidad.

   Es por este motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohibe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción de fuera del proceso.

   Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, reiterando el contenido del artículo 1.357 del Código Civil, dispuso en su artículo 506 lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:

   Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

   Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga: alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho.

   Con relación al Juez si se escapa de sus límites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones, se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes no alega válidamente sus pretensiones y como consecuencia de éllo no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

   Para el cumplimiento de las cargas de las partes, el Legislador consagró una serie de normas que regulan el modo, tiempo y lugar cómo éllas, pueden y deben llevar a cabo sus actuaciones para lograr su cometido.

   Todas esas normas tienen su inspiración en el hecho que, no se puede dejar a ninguna de las partes contendientes, la posibilidad de proceder a su libre arbitrio sin desmejorar la condición de su contrario y, por ende, sin crear las condiciones para que el proceso devenga en caos y anarquía. (…)

   ( Sentencia de la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciséis ( 16 ) días del mes de noviembre de dos mil uno).

   Ahora bien, es cierto que la Corte en lo Contencioso Administrativo reiteradamente ha venido sosteniendo (véase por ejemplo la sentencia 1568 del 30 -11-2000, bajo la ponencia del Dr. Perkins Rocha Contreras) fundamentada en que el derecho de propiedad reconocido por la Constitución no puede ser desconocido por el inquilino, de manera que basta con que el arrendador demuestre su derecho de propiedad y manifieste inequívocamente que desea el inmueble arrendado, para que se configure la causal prevista en el literal b) del artículo 34 del referido decreto ley, el cual comprende un concepto amplio y subjetivo, lo que no impide que haya actividad probatoria y que esta actividad se puede cumplir mediante indicios o presunciones que se pueden extraer de las pruebas que el demandante acompañe junto con la demanda; tesis seguida por parte de la doctrina.

   Ya que el Dr. R.H.C., por ejemplo en su libro “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela” sostiene que las causales previstas en los literales b) y c) del artículo 34 eiusdem sostiene que el legislador debió prever la posibilidad de que el arrendador propietario invocara fraudulentamente esas causales, para obtener un desalojo con otros fines distintos a los perseguidos por la norma, por lo que debió ser previsivo, requiriendo, por ejemplo, la aprobación por parte de la autoridad competente de la demolición o reparaciones a realizarse o pidiendo el derecho del inquilino a seguir arrendando la cosa; concluyendo, este autor que en el caso de que las reparaciones o la ocupación personal no se realice, el demandante podría ser sujeto de sanción por la autoridad inquilinaria competente; pero, sin ahondar en la causal de necesidad de ocupación personal de la cosa arrendada.

   En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: a) la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito). B) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo. C) La necesidad del propietario de ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de la ocupación con preferencia al ocupante actual. Y ASI SE ESTABLECE.

   Ha sido un hecho no controvertido la existencia de una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado. La cualidad de propietario de la Ciudadana L.E.S., también fue un hecho no controvertido. ASI SE ESTABLECE.

   Por último, al no haber combatido la parte demandada la no necesidad de los parientes de la parte actora para ocupar el inmueble arrendado, y al propio tiempo al demostrar la demandante:

   Que es propietaria de una casa de habitación tipo vivienda rural ubicada en; La carrera 5 Casa s/n Barrio San M.P.B. de la población de Delicias Municipio R.U.d.E.T., propiedad que adquirió en fecha 13 de Marzo del 2008 bajo la matricula año 2008, registro Inmobiliario, Tomo 16, Documento Nro. 20, y que el inmueble lo adquirió para ocuparlo por no tener vivienda propia.

   - Que vive como arrendataria en una habitación de una casa de su madre, cancelando la cantidad de cien bolívares fuertes (100 BsF.) y que el inmueble estaba ocupado por el Ciudadano, PARMENIO VARGAS VALERO, en calidad de Arrendatario por contrato verbal que realizó con el Ciudadano WOLGFFAN H.B.D., quien era el antiguo propietario y quien le dio en venta el citado inmueble.

   - Así mismo, que el hecho de estar viviendo en una pequeña habitación le trae problema de toda índole WOLGFFAN H.B.D. y es por lo que necesita con urgencia irse a vivir en el inmueble adquirido.

   Es por ello que esta Alzada considera que es procedente el desalojo del Ciudadano PARMENIO VARGAS VALERO, basados en el Artículo 34 Literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en concordancia con el artículo 33 eiusdem. Y ASÍ SE DECIDE.

   - El no poder ocupar en el lapso de ley, implica un perjuicio innecesario para la parte actora en el orden económico, en el orden social y hasta psicológico pues para nadie es un secreto que el problema de la vivienda es determinante para un ser humano, por su propia naturaleza.

   En el presente caso, la necesidad familiar está más que justificada para ocupar la vivienda, demostrado en el interés indubitable que tiene la parte interesada en ocupar el inmueble y no otro en específico.

   La parte demandada basó su defensa en el pago de los canones de arrendamiento; lo que fue equivocado, pues su actitud procesal debió enfocarse en desvirtuar la necesidad de ocupar el inmueble alquilado por parte de la actora, y todos sus alegatos. Y ASÍ SE DECIDE.

   Además es menester que la actora ejerza su derecho de propiedad establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual reza:

   Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes. …

   En la citada norma el constituyente ha consagrado el derecho real de La Propiedad, y como elementos intrínsecos a éste el derecho de uso, goce, disfrute y disposición.

   En consecuencia de ello, la demanda debe ser declarada CON LUGAR y en consecuencia debe confirmarse la Sentencia recurrida. Y ASI SE DECIDE.

   VIII

En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECIDE: