Decisión de Juzgado del Municipio Carrizal de Miranda, de 4 de Abril de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 2676-06

PARTE ACTORA: M.L.F., Italiano, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltero, ebanista, titular de la Cédula de Identidad No. E-255.256, quien actúo debidamente asistido por el abogado L.H.M.C., Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 16.807.

PARTE DEMANDADA: S.H.S.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 13.860.660, representada judicialmente por las abogadas M.D.P.H.C. y J.D.S.J., ambas venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 11.039.310 y 14.216.461, e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 126.524 y 123.102, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

II

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente juicio con libelo de fecha 26 de julio del 2007, mediante el cual el ciudadano M.L.F., actuando en su carácter de co-propietario de un edificio denominado Residencias Marimarvi, distinguido con el No. 179-B, ubicado entre las calles Los Caneyes y Pan de Azúcar, de la Urbanización Tara, sector Colinas de Carrizal, Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, el cual se encuentra destinado a vivienda, ubicándose en él tres apartamentos distinguidos con los Nos, 1, 2 y 3, demanda a S.H.S.D.S., en su carácter de arrendataria del apartamento distinguido con el No. 2, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El 30 de Julio del 2007, este tribunal admitió la demanda por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, por el procedimiento breve, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para el segundo día de despacho siguiente a la citación.

Por cuanto fue imposible lograr la citación personal, a pesar de los múltiples traslados efectuados por el alguacil de este tribunal, se ordenó el 14 de noviembre del 2007, la citación por medio de Cartel publicado en prensa. Luego de consignados los ejemplares respectivos y, transcurrido el tiempo previsto en la ley, se ordenó el 10 de enero del 2008, la designación de un defensor judicial ad litem en la presente causa. Dicho nombramiento recayó en la abogada S.S.D.M., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.318.025, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 98.721, quien una vez notificada, compareció el día 18 de Enero del 2008, acepto el cargo y juro cumplirlo bien y fielmente.

El 22 de Enero del 2008, comparecieron las abogadas M.D.P.H.C. y J.D.S.J., quienes consignaron documento poder que les fuera otorgado por la ciudadana S.H.S.d.S., parte demandada.

El 24 de enero del 2008, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda.

Mediante diligencia consignada el 28 de Enero del 2008, el abogado L.H.M.C., promovió pruebas a favor de los argumentos expuestos por la parte actora. Fueron admitidas el día 29 de ese mismo mes y año.

El 14 de Febrero del 2008, compareció la representación judicial de la parte demandada, y consignó escrito de promoción de pruebas. Fueron admitidas ese mismo día.

El 15 de Febrero del 2008, este tribunal declaró la causa en estado de sentencia.

El 20 de febrero del presente año, el ciudadano M.L.F., en su carácter de parte actora del presente juicio, asistido por el abogado L.H.M.C., consignó poder judicial notariado ante la Oficina Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, ese mismo día, quedando anotado bajo el No. 36, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría.

El 27 de febrero del 2008, compareció la representación judicial de la parte demandada e impugnó el poder consignado por el abogado, y solicito se declaren nulos, inválidos e inexistentes todos los actos procesales solicitados y suscritos por el abogado L.H.M., desde el pasado 18 de septiembre del 2007.

Este tribunal pasa a decidir la presente controversia previa la siguiente consideración:

En relación al documento poder autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 20 de febrero del 2008, y la validez de las actuaciones realizadas sin poder por el abogado L.H.M., a favor del ciudadano M.L.F., parte actora en el presente juicio, vista además la impugnación de dichas actuaciones efectuada por la representación judicial de la parte demandada, ambas actuaciones, a saber, la consignación del documento poder y el escrito de impugnación, realizadas en etapa de sentencia, este tribunal observa:

De acuerdo al principio pro actionae, se permite la convalidación de los actos procesales que se hubiesen efectuado sin poder o con un poder defectuoso.

Al respecto, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencias No. 430 dictadas el 15 de noviembre del 2002, estableció lo siguiente:

Al respecto, la Sala ha indicado que la parte a quien se le impugna el poder consignado en el juicio, puede por aplicación analógica del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte, mediante su comparecencia en el juicio o con la presentación de un nuevo instrumento y posterior ratificación de los actos efectuados con el mandato judicial cuestionado, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación, sin necesidad de pronunciamiento judicial

.

Criterio que fue ratificado en sentencia No. 00095, dictada el 12 de abril del 2005, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Por lo tanto, es criterio de quien aquí decide que los actos procesales realizados por el abogado L.H.M., en nombre y representación del ciudadano M.L., parte actora, dado que fueron convalidados por éste, y debidamente subsanados con la consignación del documento poder autenticado, resultan válidos. En consecuencia, se desestima la impugnación realizada por la representación judicial de la parte demandada.

Resuelto el punto anterior este tribunal pasa a decidir el fondo de la presente controversia, en los términos siguientes:

Alega la parte actora que suscribió en fecha 17 de octubre del 2000 un contrato de Administración con la sociedad mercantil Inmobiliaria VENESPA, inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil I, de esta Circunscripción Judicial, según asiento No. 64, Tomo 146-A Sgdo, de fecha 23 de noviembre de 1982, sobre un inmueble constituido por el Edificio denominado “Residencias MARIMARVI”, distinguido con el No. 179-B, ubicado entre las calles Los Caneyes y Pan de Azúcar, de la Urbanización Tara, sector Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Carrizal, Estado Miranda, el cual está destinado a vivienda y consta de tres plantas o pisos, donde cada planta consta de un (01) apartamento, distinguidos de arriba abajo con los nros 3,2,1.

Que en virtud de este contrato, Inmobiliaria Venespa, en ejercicio de su gestión de Administración del Inmueble, suscribió en fecha 01 de diciembre del 2002, un contrato de arrendamiento con la ciudadana S.S.D.S., hoy parte demandada, sobre el apartamento distinguido con el No. 02, por el plazo un año fijo no prorrogable, contado desde la fecha de suscripción del mismo.

Que finalizado el término de duración del contrato, ambas partes suscribieron la renovación del contrato, por el mismo término y bajo las mismas condiciones.

Que vencida la renovación, la arrendataria permaneció en posesión del inmueble negándose a suscribir cualquier renovación del contrato, y no obstante lo anterior, la arrendadora continuo aceptando en forma continua los cánones de arrendamiento, es por lo que, según alegan, opero la tácita reconducción del contrato, prevista en el artículo 1614 del Código Civil, convirtiéndose el contrato en uno a tiempo determinado.

Que en virtud a la falta de diligencia de la Inmobiliaria Venespa, se finiquito el contrato de administración del inmueble, según documento de fecha 25 de enero del 2007, en el cual además la Inmobiliaria hizo la cesión plena, de todos los derechos, acciones y obligaciones que se derivaban del referido contrato.

Que la arrendataria ha incumplido las cláusulas CUARTA y QUINTA del contrato de arrendamiento, las cuales establecen:

Cuarta: CANON MENSUAL DE ARRENDAMIENTO. El canon de arrendamiento mensual que pagará LA ARRENDATARIA será por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CTMS (BS. 400.000,00), que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar puntualmente dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento inmediato, anterior, en efectivo y moneda de curso legal en las Oficinas de la Arrendadora ampliamente conocidas por EL ARRENDATARIO. (omissis).

QUINTA: OTROS PAGOS DISTINTOS DEL ARRENDAMIENTO. Son por cuenta exclusiva de LA ARRENDATARIA, los pagos concernientes a los servicios por concepto de: L.E., Aseo, Gas y por cualquier otro servicio que causare

. (omissis).

En tal sentido alega la parte actora que de acuerdo a la información suministrada por la Administradora, la inquilina supuestamente paga el canon de arrendamiento incompleto, pues descuenta del mismo, el monto de la factura de agua.

Manifiesta igualmente que la arrendataria S.H.S., incumple la cláusula SÉPTIMA, referida a las reparaciones del inmueble.

Seguidamente, la parte actora alega el incumplimiento de la demandada de la Cláusula Décima Séptima, que dispone las limitaciones al uso de las dependencias, y en la cual se prohíbe el mantener dentro de las dependencias arrendadas animales domésticos. Aduce que en la Inspección Judicial, el tribunal de Municipio dejó constancia de la presencia de un (01) perro de gran tamaño, raza Boxer, color caramelo.

Alega que la demandada S.S.d.S., mantiene una desconsiderada y desobligante conducta, dirigida hacia los propietarios M.L. y M.S.P., que -según manifiestan- los obligó a denunciarla ante la Prefectura del Municipio Carrizal, dado los insultos recibidos y el maltrato verbal de la arrendataria, quien además, conjuntamente con el inquilino del apartamento No. 03, supuestamente cambio el cilindro de la cerradura de la puerta principal que da acceso a las áreas comunes del edificio, como al equipo hidroneumático, a los fines de hacerle el necesario mantenimiento. Que la Señora Sader se negó a identificarse en la Prefectura y a firmar la caución de buena conducta.

Que por todas las razones expuestas, solicitan que la demandada convenga o en su defecto sea condenada por este tribunal, en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito en fecha 1 de diciembre del 2002, y renovado el 1 de diciembre del 2003.

Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, aunque niega que recibió comunicación alguna sobre la renovación del contrato o la celebración de uno nuevo, conviene en que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, se convirtió en uno a tiempo indeterminado, en virtud de haber operado la tácita reconducción, a que alude el artículo 1614 del Código Civil.

Alega que en virtud de la naturaleza jurídica del contrato, la pretensión escogida por el actor no es la idónea, ya que en razón de lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que procede es la demanda de Desalojo. Manifiesta que al tratarse el presente de un contrato a tiempo indeterminado, no puede demandarse la resolución, ya que –según alega- es requisito indispensable para la procedencia de la resolución, que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, ya que la resolución del contrato lo que persigue es anticipar la terminación convenida por las partes del contrato, por incumplimiento de alguna de sus cláusulas.

Niega, rechaza y contradice, que la hoy demandada mantenga una conducta indecorosa y arbitraria. Alega que es falso el alegato de la parte actora, en referencia a la prohibición por parte de la demandada de dar acceso a los espacios a las áreas comunes del edificio, así como el cambio del cilindro de la puerta de la puerta principal.

Niegan, rechazan y contradicen todo lo señalado por la parte actora, en cuanto al estado físico del inmueble, señalan que los daños que presenta el mismo, se los atribuye al arrendador, por la falta de mantenimiento del inmueble el que por su cuenta debió realizar, según aducen, por mandato de los artículos 1586 y primer aparte del 1587 del Código Civil, el 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otro lado resaltan las condiciones climáticas de la ubicación del inmueble arrendado, razón esta, que según expone la representación judicial de la parte demandada, conduce a reflexionar sobre la rapidez en la que aparecen signos de moho negrusco y musgo ocasionados como consecuencia de la humedad.

Impugnan la inspección extra-judicial solicitada por el demandante y llevada a cabo por este digno tribunal, el 22 de febrero del 2007, por cuanto no se notificó de dicho acto a la demandada, quien no pudo ejercer el derecho de contradicción establecido en los artículos 473 y 474 del Código de Procedimiento Civil.

Por estas razones, solicitan que la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento sea declarada Sin Lugar.

A los fines de la probanza de sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron y evacuaron tempestivamente las siguientes pruebas:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

a) Marcado A: Notificación Judicial, acordada por este Juzgado del Municipio Carrizal del Estado Miranda, este tribunal le concede pleno valor probatorio.

b) Marcado B. Inspección Judicial Extra-litem, evacuada por este Juzgado del Municipio Carrizal del Estado Miranda el 22 de Febrero del 2007. Esta prueba fue impugnada por la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda, quien no estuvo presente al momento de evacuarse la prueba, y por ello, este tribunal le niega valor probatorio.

c) Marcado E: Copia simple del acta de entrevista levantada en la prefectura del Municipio Carrizal en fecha 3 de enero del 2007 suscrita por la ciudadana S.H.S., así como la del 11 de enero del 2007, suscrita por M.L.F. y la caución de buena conducta, este tribunal le concede pleno valor probatorio de las declaraciones en ella contenida.

d) Original del contrato de cesión de derechos suscrito por Inmobiliaria Venespa C.A., y M.L.F., este tribunal le concede pleno valor probatorio de las declaraciones en él contenidas.

e) Copia del acta levantada por funcionarios de la Prefectura del Municipio Carrizal, el 03 de febrero del 2007, en la que se lee: “El caso, es que el día 2 de enero de 2007, hizo acto de presencia en esta Prefectura, el ciudadano M.L.F., manifestando, que dicha inquilina no le permitía entrar en el área común del inmueble, para hacerle el mantenimiento a la bomba hidroneumática que surte a toda la edificación a la vez que soltó un perro de su propiedad para amedrentarlo. Pudimos constatar que el citado animal para ese momento estaba dentro de la casa inquilina, situación que quiso aprovechar el propietario para entrar a revisar la bomba hidroneumática; pero se encontró con que la cerradura había sido cambiada sin previa notificación, asunto que según él era la segunda vez que ocurría. En el preciso momento en que nos encontrábamos en la calle que da acceso a la casa, pasó en una camioneta marca Blazer –Chevrolet, placas MAD-148, año 2000, color Beige, al cual era conducida según información de los propietarios de la casa, por la ciudadana S.H.S.D.S., quien al vernos continuó su marcha. La esperamos a que regresara, ya que la calle es ciega y cuando lo hizo, el funcionario Abg. O.M., les hizo señas para que se detuviera con el objeto de conversar y tratar de arreglar el problema en forma amistosa entre las partes; pero no lo hizo. En cuanto al perro, el cual al llegar se encontraba dentro de la casa, fue soltado por las personas que la habitaban. Cabe señalar, que en esta Prefectura hay una denuncia recibida el día 13 de marzo del 2006 por parte de los propietarios en contra de los inquilinos A.G., S.H.S.D.S. y M.N.O.Q., por agresiones verbales y por la muerte de un perro raza pudler (cachorrito), el cual fue atacado por el perro de la familia salomón, resultando que después de unas horas el referido cachorrito murió. Por otra parte, los propietarios nos han hecho saber, que esas agresiones son motivadas a que los referidos inquilinos a pesar de habérseles vencido el contrato de arrendamiento no han querido desalojar, también les han hecho ofertas para venderles la propiedad; pero no ha habido forma de que firmen la opción tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto al problema inquilinario, la Prefectura les hizo saber a las partes, que no tenemos competencia para dirimir el asunto. Eso es competencia de la Alcaldía, la denuncia la recibimos por agresiones verbales”, este tribunal le concede pleno valor probatorio de las declaraciones en él contenidas.

f) Marcado H: Carta enviada por Inmobiliaria Venespa a M.L., no fue ratificada en el juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este tribunal le niega cualquier valor probatorio.

g) En la etapa de promoción de pruebas consignó: Marcado A: Copia simple de la denuncia incoada por el Sr. M.L. contra S.S.d.S., ante el Síndico Procurador Municipal del Municipio Carrizal, y actas levantadas en las cuales se dejó constancia de la comparecencia del denunciante y la no comparecencia de la denunciada, se le concede pleno valor probatorio de las declaraciones en ella contenidas.

Inspección Judicial Este tribunal le concede pleno valor probatorio a la inspección judicial realizada en etapa de promoción de pruebas.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Marcado 1: Copia simple de la partida de defunción de R.S.C..

Marcado 2-A: Copia simple de la partida de nacimiento de S.C.S..

Marcado 2-B: Copia simple de la partida de nacimiento de C.A.S..

Marcado 2-C: Copia simple de la partida de nacimiento de C.R.S..

Marcado 2-D: copia simple del acta de presentación en la Prefectura del Municipio Libertador de M.J.S..

En virtud de que no fueron impugnadas las señalas copias simples consignadas por la parte demandada, este tribunal le concede pleno valor probatorio de las declaraciones en ella contenidas.

Marcado 3: Carta enviada por el Sr. M.L. a S.S. el 22 de febrero del 2007, en la cual le indica el número de cuenta donde debe efectuar el depósito del canon de arrendamiento, este tribunal le concede pleno valor probatorio.

Marcado 4: Informe médico de fecha 16 de enero del 2008, no fue ratificado en juicio, de conformidad con lo establecido 431 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le niega cualquier valor probatorio.

Vistos los alegatos de las partes y las pruebas aportadas, esta juzgadora observa:

EN CUANTO A LA IDONEIDAD O NO DE LA ACCIÓN PROPUESTA

Alega la parte demandada, que estando en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, no puede demandar la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de las cláusulas del contrato inicial, toda vez, que en este tipo de contrato, lo que procede es la acción de desalojo, fundamentada en cualquiera de los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En criterio de este tribunal, resulta importante señalar que la característica de la bilateralidad que existe en el contrato de arrendamiento, permite destacar que la Resolución, el Cumplimiento, y a partir de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el Desalojo, son algunas de las acciones previstas para resolver los conflictos entre las partes contratantes, de allí la importancia de determinar, la vigencia del contrato, y el fundamento de la pretensión del demandante, a fin de verificar si la pretensión está orientada a la disolución del vínculo contractual, a la ejecución del contrato, o al desalojo del inmueble.

La explicación anterior resulta necesaria, toda vez que la parte demandante pretende la Resolución de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su encabezado: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)”. Es decir, que sólo cuando se fundamente la demanda en el incumplimiento de alguna de las causales previstas en dicho artículo, y siempre que se trate de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, es que se debe demandar el Desalojo.

No obstante lo anterior, en el parágrafo segundo del mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se deja a salvo el ejercicio de las acciones de Resolución o de Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, cuando se fundamente en causales distintas a las previstas en el artículo 34 ejusdem. Establece la norma en comento: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

En el presente caso, el demandante alega, que la arrendataria S.H.S.d.S., incumplió las cláusulas cuarta, quinta y séptima y décima séptima del contrato de arrendamiento, que se refieren: a) a la falta de pago; b) a la cancelación de los servicios de l.e., aseo, gas y cualquier servicio que se causare; c) a las reparaciones del inmueble; d) A la prohibición de mantener dentro del inmueble animales domésticos, materiales explosivos, inflamables, tóxicos o de naturaleza similar, respectivamente.

De todas las mencionadas, solo la de falta de pago, se encuentra prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, pretender la Resolución del Contrato, por el supuesto incumplimiento de esta obligación contractual, resulta contrario a la ley.

No así, respecto de las restantes cláusulas invocadas, que corresponden a circunstancias no previstas en los literales del mencionado artículo, en consecuencia, resulta idónea la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, y así se decide.

Ahora bien, respecto del fondo de la presente controversia, este tribunal observa:

Alega la parte actora que la ciudadana S.S.d.S., incumple la cláusula séptima del Contrato de Arrendamiento, que establece lo siguiente:

REPARACIONES DEL INMUEBLE. De conformidad con el contenido del artículo 1612 del Código Civil, las reparaciones menores que requiera el inmueble son por cuenta de LA ARRENDATARIA calculadas éstas en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), y las reparaciones mayores que hayan sido ocasionadas como consecuencia de no haber reparado las menores en su debida oportunidad. Igualmente LA ARRENDATARIA queda obligada a poner en conocimiento a LA ARRENDADORA, por escrito dentro de las veinticuatro (24) horas siguientes al hecho que las motiva y a la brevedad posible, cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria una reparación mayor y de no hacerlo, será responsable de los perjuicios que ocasione su negligencia. Las reparaciones que requiera el inmueble solicitadas por las autoridades sanitarias las asumirá LA ARRENDATARIA, a su costa, así como las ordenadas por los bomberos y cualquier otra autoridad Oficial o Municipal. En caso de ser necesarias reparaciones mayores que duren mas de veinte (20) días LA ARRENDADORA no será responsable por posibles daños y perjuicios en contra de LA ARRENDATARIA

.

Manifiesta la parte actora, que el inmueble se encuentra en estado de abandono, suciedad, precario aseo y mantenimiento, tanto en su área externa como en el interior del apartamento No. 02. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, niegan lo señalado por la parte actora, señala que los daños que tiene el inmueble son responsabilidad del arrendador, por la falta de mantenimiento que debió realizar, por mandato de los artículos 1586 y 1587 y 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

1. Al respecto esta juzgadora observa:

Los artículos 1586 y 1587 del Código Civil, prevén la obligación del arrendador de entregar la casa en buen estado de conservación, y de hacer todas las reparaciones mayores que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según su uso son de cargo del arrendatario.

Estas normas de carácter sustantivo, no son de orden público, y por ello, pueden ser relajadas a disposición de las partes contratantes. En el presente caso, la cláusula séptima, lo referente a las reparaciones del inmueble, se rige en principio, por lo establecido por las mismas partes contratantes, salvo que lo pactado, sea contrario al orden público, en cuyo caso, se regiría por las leyes de la materia.

En este sentido el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de mantenerlos en buen estado de conservación. A estos efectos deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello, sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por arrendatarios

.

La cláusula séptima del contrato de arrendamiento, no contiene ninguna disposición que contraríe lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Allí se establece que las reparaciones que no excedan la cantidad de Doscientos Mil Bolívares, se consideran menores, y deben ser efectuadas por la arrendataria, quien es igualmente responsable, por las reparaciones mayores que deban ser efectuadas como consecuencia, de no haber efectuado oportunamente las menores. Asimismo, que la arrendataria debe informar por escrito al arrendador, cualquier novedad dañosa que indique la necesidad de una reparación mayor, so pena de ser responsable de los daños que ocasione su negligencia.

En el presente caso, los daños en el inmueble fueron observados por este tribunal en la Inspección Judicial, evacuada el día 06 de febrero del 2008, en la que se dejó constancia de los siguientes particulares:

• Que el tribunal no tuvo acceso al interior del apartamento No. 02. Las áreas comunes fueron visualizadas por el área externa, a través de las rejas.

• Que el inmueble se encuentra en mal estado de conservación en cuanto a friso y pintura de las paredes externas, en las cuales se observó humedad y moho. Se dejó constancia del mal estado del machambrado, y del regular estado de conservación del piso.

• Que en el área de estacionamiento ubicado en el lado izquierdo del inmueble se evidencia la presencia de excremento de animales, y el evidente estado de corrosión y oxidación del portón de acceso. Se evidenció un mal estado de conservación y limpieza.

Cabe destacar que el inmueble objeto de la prueba de inspección judicial, consta de 3 plantas, en la cual se hallan distribuidos tres apartamentos, el apartamento objeto del contrato de arrendamiento es el signado con el No. 02, y tal como se evidencia, en el acta de inspección judicial, se observó daños en las paredes externas, específicamente presencia de moho y severos daños en el friso, así mal estado de conservación de la pintura, y de los pisos.

Estos daños, según alega la representación judicial de la parte demandada, son responsabilidad del propietario, a tenor de lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, es criterio de quien aquí decide, que el deber a que se refiere la mencionada norma, no se extiende al mantenimiento de la pintura, que en forma regular debe hacer todo arrendatario sobre los inmuebles que ocupa, y que se traduce en una reparación menor.

Tampoco se extiende a las labores de aseo y limpieza, las cuales corresponden directamente sobre el ocupante del inmueble, es decir, la arrendataria.

En cuanto a los daños mayores del inmueble, tales como, el estado del friso y el de las rejas del estacionamiento, que en principio serían responsabilidad del arrendador, de acuerdo al contrato que ambas partes suscribieron, corresponden al arrendatario, ya que son producto de no hacer hecho las reparaciones menores.

A pesar de que la demandada solicita a este tribunal que tome en cuenta el estado climatológico de la zona, el cual es húmedo en casi todo el año, ello no obsta, para que los inquilinos, cumplan con el deber de darle el mantenimiento mínimo que necesita la vivienda, no siendo otro que el de pintura y limpieza.

Los daños ocasionados por la falta de estas reparaciones, fueron evidenciadas por este tribunal, y por ello, es que considera procedente, el incumplimiento de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y así se decide.

También alega el demandante el incumplimiento de la cláusula Décima Séptima del contrato de arrendamiento, referida a la prohibición de tener animales domésticos en el inmueble. En la Inspección Judicial, evacuada por este tribunal se observó desechos fecales de animales, en el área del estacionamiento, también se evidenció la presencia de un perros de gran tamaño dentro del inmueble, por ello, este tribunal considera procedente la denuncia de incumplimiento de la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento, y así finalmente queda establecido.

DISPOSITIVO

En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho expuestos, este Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por M.L.F., de nacionalidad italiana, titular de la Cédula de Identidad No. E-255.256, propietario- arrendador, contra S.H.S.D.S., venezolana, titular de la Cédula de Identidad No. 13.860.660.

SEGUNDO

Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada hacer ENTREGA REAL Y EFECTIVA, LIBRE DE BIENES Y PERSONAS, a la parte actora, del inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el No. 2, Planta Baja, del Edificio Residencias Marivarvi, ubicado entre las calles Los Caneyes y Pan de Azúcar, de la Urbanización Tara, sector Colinas de Carrizal, Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda.

CUARTO

Se condena en COSTAS a la parte demandada por hacer resultado totalmente vencida. Condenatoria que se hace de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y publíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión, fue dictada fuera del lapso legal establecido, se ordena la notificación de las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los cuatro (04) días del mes abril del año Dos mil ocho (2008). Años 197º y 148º.

LA JUEZ,

_______________________

Dra. L.A.G.,

EL SECRETARIO,

__________________________

ABG. J.A.F.

En la misma fecha siendo las 9:00 am se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

__________________________

ABG. J.A.F.

Exp. 2676-07

Lagg/jaf.