Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 26 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la

Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiséis (26) de junio de 2012

Años: 202º y 153º

Parte demandante: “L.R.C.”, titular de la cédula de identidad N° V-879.579, asistido en juicio por el abogado “Agustín Alfonzo Albornoz”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 1.574.

Parte demandada: “L.C.B.T.”, titular de la cédula de identidad N° V-11.663.406, asistida en juicijo por el abogado “Alberto B.V., inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 32.572.

Motivo: Resolución De Contrato

Sentencia: Interlocutoria

Asunto: AP31-V-2010-003951

I

Revisadas como han sido las actas que integran el presente expediente, contentivo de la pretensión de resolución de contrato incoada por el ciudadano L.R.C. contra la ciudadana L.C.B., ambas partes identificadas en autos, el Tribunal procede a resolver la incidencia surgida con ocasión del pedimento que formula la parte actora respecto a la entrega material del inmueble objeto de la litis, sobre la base del acuerdo conciliatorio suscrito por las partes en el curso del juicio, previa las siguientes consideraciones:

El presente juicio comenzó mediante libelo de demanda presentado el día 14 de octubre de 2010, en cuya virtud la parte actora pretendió la resolución judicial del contrato de promesa bilateral de venta suscrito con la parte demandada el día 7 de julio de 2009, que tiene por objeto una casa distinguida con el número y letra 6-A, del Bloque Nº 59, situado en la Urbanización Lídice, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Por auto dictado en fecha 27 de octubre de 2010, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral.

Una vez citada la parte demandada, en fecha 10 de enero de 2011, se recibió escrito de contestación a la demanda.

Así las cosas, en el acto de audiencia preliminar celebrado el día 25 de enero de 2011, el Tribunal excitó a las partes de la relación procesal a la conciliación, y éstas luego de intercambiar opiniones, acordaron terminar el litigio mediante un acto bilateral de composición de la litis.

El día 26 del mismo mes y año, el Tribunal impartió homologación al acuerdo suscrito por las partes en el juicio.

En este estado, mediante diligencia suscrita el día 15 de noviembre de 2011, el ciudadano L.C., parte demandante, debidamente asistido de abogado, solicitó la entrega material de inmueble, aduciendo que la parte demandada incumplió con el acuerdo antes señalado.

Por auto de fecha 21 de noviembre de 2011, el Tribunal ordenó notificar a la parte demandada respecto a lo solicitado; y una vez recibido sus alegatos, abrió una articulación probatoria conforme lo previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.

Durante la etapa probatoria de esa incidencia, la parte demandada promovió pruebas documentales.

Ahora bien, a los fines de resolver la situación procesal antes descrita, resulta conveniente precisar lo siguiente:

II

Como puede observarse, inicialmente el conflicto de intereses sometido al conocimiento de éste órgano judicial surgió del compromiso bilateral de compraventa suscrito por las partes de la relación procesal, contenido en el contrato en que se fundamentó la demanda; luego, del acuerdo derivado del acto conciliatorio al que llegaron las partes, excitadas por el Tribunal, y en el que asumieron un elenco de obligaciones.

En tal sentido, se observa que el ciudadano L.R.C., amparado en ese acuerdo celebrado en juicio, afirmó “que no consta el (sic) autos, el cumplimiento por parte de la ciudadana L.C.B.T., parte demandada…”, y es por ésta razón que solicitó la entrega del inmueble objeto material de ese vínculo jurídico.

A los fines de combatir esa afirmación, en el escrito que presentó el día 16 de diciembre de 2011, la parte demandada rechazó el pedimento de entrega material del inmueble aduciendo que no incumplió con lo pactado, pues una vez que el perito designado consignó a los autos el informe contentivo del avalúo del inmueble, requirió al vendedor los documentos necesarios para solicitar un crédito bancario y los recaudos exigidos por el Registrador Público, entre ellos solvencias de servicios públicos, sin embargo éste le respondió que debía comunicarse con su abogado, quien a su vez le contestó que era el propietario quien tenía que sanear todo lo referente al inmueble.

Asimismo, expuso que procedió a elaborar el contrato de opción de compraventa, visado por el abogado A.B.V., que debía ser otorgado el día 13 de abril de 2011, y que no se pudo firmar en un primer momento debido a que el ciudadano L.R.C. presentó su cédula de identidad vencida; no obstante, se otorgó el día 29 de abril de ese año.

Alegó, que fue el vendedor quien incumplió con su obligación al no entregar los documentos requeridos; y debido a ese incumplimiento resulta notorio que pueda cumplirse con lo acordado en el numeral segundo del acuerdo conciliatorio, debidamente homologado por el Tribunal. En todo caso, sostuvo que las partes pactaron que a partir de la firma del documento de opción de compraventa, era que se computaría el término previsto en el particular primero del acuerdo conciliatorio.

Finalmente, manifestó que el Banco Bicentenario envió comunicación al vendedor en fecha 6 de septiembre de 2011, informándole que a L.B.T. le fue aprobado un crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda; y luego, mediante comunicación de fecha 25 de noviembre de 2011, dicho Banco participó al vendedor que le entregó a la compradora el documento de compraventa con la constitución del correspondiente gravamen hipotecario sobre el inmueble, a los fines pertinentes, y un vez que obtuvo por su propia cuenta los recaudos exigidos por el Registro Público, se le fijó fecha para su otorgamiento el día 19 de diciembre de 2011, a la cual no acudió el vendedor.

Así las cosas, advierte el Tribunal que en el acto conciliatorio celebrado en fecha 25 de enero de 2011, las partes en litigio acordaron, entre otras cosas, lo siguiente:

…PRIMERO: La designación del ciudadano C.R.G., de profesión Ingeniero, como perito avaluador para determinar el valor real del inmueble objeto de la demanda, en los actuales momentos; y que el informe que rinda dicho perito, estableciendo el valor del inmueble, tendrá carácter obligatorio para ambas partes, y será el precio por el cual la parte actora se compromete a venderlo a la parte demandada, y ésta se obliga a comprarlo. Los honorarios de dicho perito serán pagados por ambas partes en porciones iguales. Una vez consignado el informe del perito, en el cual conste el valor del inmueble, comenzará a transcurrir a partir de entonces, el lapso de tres (3) meses, más un (1) mes de prórroga para que tenga lugar la celebración del acto de la firma del contrato de compra-venta ante este Tribunal. SEGUNDO: Durante el plazo antes señalado, ambas partes deberán suministrarse los documentos que sean necesarios para los trámites de aprobación de un crédito bancario por parte de la demandada. No obstante, de ser necesario, ambas partes podrán suscribir un precontrato contentivo del acuerdo de compraventa, facilitando las gestiones ante cualquier entidad financiera. TERCERO: Ambas partes convienen en que, si por cualquier causa la demandada no pudiere o desistiere del compromiso de adquirir el inmueble objeto de la demanda, o no ser acreedora de un crédito del sistema de vivienda y hábitat, deberá desocupar y efectuar la entrega material inmediata del mismo a su propietario de conformidad con la ley. CUARTO: Ambas partes manifiestan que con la suscripción del presente acuerdo, terminan sus desavenencias, se otorga el mas amplio finiquito y nada más tienen que reclamarse respecto a la causa y objeto materia de litigio, pidiendo que se homologue con categoría de cosa juzgada. (…).

Desde este punto de vista, resulta evidente que con el fin de dar por terminadas sus desavenencias respecto a la causa y objeto por las cuales litigan, las partes de la relación procesal asumieron prestaciones reciprocas -con efectos ex nunc-, es decir celebraron un compromiso, que el Tribunal homologó y por ende adquirió la categoría de cosa juzgada, con miras a la celebración de un futuro contrato de compraventa. En efecto, en dicho acuerdo las partes asumieron la obligación de celebrar en un plazo de tiempo estipulado, un contrato definitivo de compraventa.

La parte actora se obligó a vender el inmueble objeto de la demanda y la parte demandada se obligó a comprarlo, por el precio que resulte del avalúo efectuado por el perito C.R.G., dentro de un plazo de tres (3) meses más un (1) mes de prorroga, contado a partir de la consignación en el expediente de dicho informe pericial. Del mismo modo, asumieron la obligación de suministrarse los documentos que sean necesarios para los trámites de aprobación de un crédito bancario por parte de la demandada, y de ser necesario suscribir un precontrato contentivo del acuerdo de compraventa, facilitando las gestiones ante cualquier entidad financiera.

Importa, y por muchas razones, destacar que en esta categoría de transacciones inmobiliarias (acuerdos preparatorios) se requiere, a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente, que se presente en original además de la constancia del pago del Servicio Autónomo a nombre del Registro inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, el pago de Impuestos Municipales (Tasas Municipales); la solvencia del Derecho de frente (Impuestos Inmobiliarios), emitida por la Alcaldía de la jurisdicción que le corresponda al inmueble, a nombre de la persona que está vendiendo el inmueble, es decir el propietario actual del mismo; solvencia de HIDROCAPITAL; solvencia de Condominio; Certificación de Gravámenes de los últimos veinte (20) años, con el objeto de constatar que sobre el inmueble no pesa ninguna hipoteca, medida de embargo, prohibición de enajenar y gravar que pueda impedir que la operación de compra venta se lleve a cabo sin ningún tipo de inconveniente; RIF actualizados; Cedula Catastral emitida por la Alcaldía de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, y cualquier otro que estime necesario la correspondiente Oficina de Registro Inmobiliario.

Por regla general, la mayor parte de los recaudos precedentemente señalados corresponde obtenerlos al propietario del inmueble, para luego entregarlos al futuro comprador a los fines de las diligencias pertinentes a la respectiva protocolización del documento definitivo de compraventa.

Ahora bien, el quid de la presente incidencia gira entorno a determinar si la parte demandada incumplió con la obligación de adquirir el inmueble ut supra identificado, dentro del plazo convenido en el acuerdo conciliatorio; y si tal incumplimiento es por causas que le son imputables a ella.

Cabe considerar, en primer lugar, que dentro del plazo estipulado en dicho acuerdo conciliatorio, las partes celebraron un precontrato de compraventa, según consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 15 de abril de 2011, bajo el Nº 13, tomo 48 de los libros respectivos.

Se trata de un acuerdo de voluntades reconocido por el Derecho, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles y por tanto, susceptibles de cumplimiento. En este sentido, se advierte que al deudor de una obligación contractual se le exige comportarse como un buen padre de familia.

Según la opinión del egregio Dr. J.M.-Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran, deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley; es decir, la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades (pacta sunt servanda).

Pues bien, en el presente caso, la interrelación de las obligaciones asumidas por las partes en el acuerdo conciliatorio, antes señalado, conduce a presumir, que una es condicionante de la otra; es decir, no puede protocolizarse el documento definitivo de compraventa sin antes obtener toda la documentación (solvencias) necesaria requerida por el Registro Inmobiliario competente, para tal fin.

Es por eso, que aun cuando en dicho acuerdo conciliatorio el vendedor asumió una obligación positiva, que exige de su parte el comportamiento o conducta de hacer un algo estrechamente relacionado con la obligación principal de vender, cuyo incumplimiento afecta la integridad de la prestación por él asumida, sin embargo, no consta en autos que dentro del plazo convenido entregó a la compradora, ciudadana L.C.B.T., los documentos necesarios (solvencias) para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente.

De esta manera, se comprende que la compradora estaba imposibilitada de presentar el documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario dentro del plazo estipulado, pues puede presumirse que debido al incumplimiento del vendedor, no tenía en sus manos los documentos necesarios para tal fin. Aun así, la compradora hizo diligencias que patentizan la buena fe, la cual se presume, de adquirir el crédito hipotecario y presentar para su otorgamiento el documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente, es decir que la compradora ha dado muestras inequívocas de cumplir con la obligación asumida; en efecto, consta en autos sendas comunicaciones, que a pesar de haber sido consignadas en copias simples no fueron impugnadas por el adversario, las cuales conducen a inferir que la compradora efectuó los tramites para la obtención de un crédito hipotecario con recursos provenientes del fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda, ante el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., y que ésta institución financiera procuró participar al vendedor sobre hechos que guardan relación con tales tramites.

Por el contrario, partiendo del principio consagrado en la norma contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, que los contratos como fuente de obligaciones deben cumplirse de buena fe, y obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; y además, teniendo en cuanta el precepto contenido en el artículo 1.270 eiusdem, respecto a que la diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación será siempre la de un buen padre de familia, infiere este juzgador, ante la ausencia de pruebas, que el vendedor no cumplió con su obligación de suministrar los documentos necesarios para la presentación del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario competente, ni aportó pruebas durante la incidencia de haber acudido al otorgamiento fijado para el día 14 de diciembre de 2011.

Por último, es conveniente anotar que la constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece en su artículo 2, que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.

Un Estado de esta naturaleza, persigue un equilibrio social que permita el desenvolvimiento de una buena calidad de vida, y para lograr su objeto, las leyes deben interpretarse en contra de todo lo que perturbe esa meta.

Las funciones esenciales del Estado Social coinciden entonces con el Estado de Derecho, y su finalidad radica en crear, conservar y comprometerse a materializar esos derechos para satisfacer las demandas y necesidades de sus habitantes para lograr el bienestar general, con especial atención en el valor justicia, la solidaridad y la preeminencia de los derechos humanos.

En armonía con lo antes expresado, el Estado venezolano en tiempos de la modernidad, estimula a sus conciudadanos a fomentar el espíritu de solidaridad, responsabilidad y ponderación en sus acciones ante otros organismos que no se inscriben en la función social. Por lo tanto, el Estado y los ciudadanos son corresponsables en la construcción de una sociedad justa (Vid. artículo 3 CRBV), vale decir, ambos deben decidir y actuar en el camino común; y es así como la Carta Magna establece que el principio de la corresponsabilidad se ejerce sobre el ámbito económico y social.

En todo caso, dentro de los baremos que los operadores de justicia deben atender, en la función jurisdiccional, se destaca un valor fundamental constituido por la búsqueda de la equidad; y en este punto se debe subrayar, que cuando nos referimos al término equidad, debe entenderse como la adopción de decisiones judiciales, enmarcadas en la impostergable consecución de la justicia social, pues, el formalismo jurídico no debe silenciar en un estado social de derecho y de justicia, los reclamos de la realidad.

Entonces, visto que el Estado es garante del derecho a una vivienda digna, considerado como un derecho inherente a la existencia humana, lo cual no es ajeno a los particulares, a juicio del Tribunal, sobre la base de todo lo antes expuesto, la decisión que debe adoptarse en el presente caso es negar el pedimento que formula la parte actora, y en consecuencia, ordenar que se proceda a la venta del inmueble objeto de la litis, en los términos pactados en el acto conciliatorio debidamente homologado en fecha 26 de enero de 2011, para lo cual deberán entregarse los documentos (solvencias) que sean necesarios para la presentación del documento definitivo ante el Registro Inmobiliario competente; así se decide.-

III

Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Único: Se niega el pedimento formulado por la parte actora respecto a la entrega material del inmueble objeto de la litis; y en consecuencia, se ordena la ejecución del acuerdo conciliatorio suscrito por las partes de la relación procesal, homologado mediante sentencia de fecha 26 de enero de 2011, en el sentido de que la parte actora venda a la parte demandada el inmueble, en los términos convenidos.

Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión, y déjese copia certificada de la misma en el copiador de sentencias interlocutorias del Tribunal, tal como lo ordena el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio de 2012, años: 202º de la Independencia, y 153° de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En esta misma fecha, siendo la 1:44 de la tarde se publicó y registró la presente decisión interlocutoria, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo.

La Secretaria