Decisión nº 42 de Juzgado del Municipio Baralt de Zulia, de 21 de Mayo de 2007

F.D.J.Z.A., titular de la cédula de identidad No. 5.180.653.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA No. 42

I

Cursa por ante éste Tribunal Demanda por DESALOJO (Contrato de Arrendamiento), interpuesta por el ciudadano A.A.Z.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 7.738.635, domiciliado en la Parroquia M.G.M.d.M.B.d.E.Z., asistido por el abogado en ejercicio F.R., inscrito en el Inpreabogado N° 46.509, sobre un Local Comercial de su propiedad, ubicado en la carretera L.Z., frente a la Jefatura Civil Parroquia J.M.G.M. de éste Municipio Baralt del Estado Zulia, alinderado de la siguiente manera; Norte: Su frente carretera Lara – Zulia (Hoy mejoras que son o fueron de D.R.), Sur: Propiedad que es o fueron de A.V. (hoy mejoras que es o fueron de de J.V.d.Z.), Este: Propiedad que es o fueron de J.Z. (Hoy carretera L.Z.) y Oeste: Propiedad que es o fueron de Tiche Álvarez (Mejoras que son de J.V.d.Z.); en contra del ciudadano L.C. y MULTITIENDA AGRICOLA C.A, identificados anteriormente, en su condición de Arrendatarios de dicho local comercial. Demanda ésta admitida en fecha 22 de febrero del 2007, ordenándose el emplazamiento del demandado de autos, de conformidad con el artículo 33 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 883 del Código de procedimiento Civil. Así mismo se ordenó librar los recaudos de citación correspondientes. En fecha 27 de Febrero del 2.007, obra a los folios 65 y su vuelto Poder Apud Acta que otorgara la parte actora al abogado en ejercicio F.R., inscrito en el Inpreabogado N° 46.509, el cual fue providenciado por el Tribunal mediante auto de ésa misma fecha, ordenando tener como parte en dicho juicio al mencionado abogado F.R.. En fecha 07 de Marzo del 2.007 (Fs. 69-76), fueron recibidas las resultas de la comisión dirigida al Juzgado del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara referida a la citación de los codemandados. En fecha 20 de Marzo de 2.007 (F. 77) obra poder apud acta de la parte demandada, ciudadano L.C., asistido por la abogada, B.C., donde designa como apoderados judiciales a los abogados D.N., B.C. y R.E.L., el cual se providenció en esa misma fecha, teniéndose como parte a los mencionados abogados. En la misma fecha la parte demandada da contestación a la demanda, reconviniendo en el mismo auto a la parte demandante, y llamando como tercero de manera forzosa, al ciudadano F.Z.A., reconvención que fue admitida en la misma fecha por no ser contraria al orden público a alguna disposición expresa de la Ley, y por ser éste Juzgado competente por la cuantía y por la materia, de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, aplicado supletoriamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento del co-demandado. F.Z.A., a objeto de que diese contestación a la demanda, conjuntamente con la parte demandante, ciudadano A.A.Z.A.. En fecha 28 de Marzo 2007 se recibió escrito de apelación formulada por la parte demandante reconvenida, ciudadano A.A.Z., asistido por el abogado F.R., contra el auto de fecha 20-03-2007. En fecha 02 de Abril de 2007, el Tribunal mediante auto declara indmisible la apelación interpuesta por la parte demandante reconvenida, con fundamento a lo establecido en el artículo 289 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13 de Abril de 2007, consta en autos la citación del tercero F.Z.A.. En fecha 17 de Abril de 2007 (F. 85), tiene lugar la contestación de la reconvención de los ciudadanos FROILÁN y A.Z.A., la cual fue consignada con anexos en seis (06) folios útiles. En fecha 24 de Abril de 2007, se recibió escrito de promoción de pruebas de la parte demandante reconvenida, con anexos en cinco (05) folios útiles. En fecha 25 de Abril de 2007 se recibió escrito de promoción de pruebas de la parte demandada reconviniente. En fecha 26 de Abril de 2007, el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes. En fecha 27 de Abril de 2007, la parte demandada reconviniente presentó escrito de ampliación de pruebas, las cuales se admitieron el día 30 de ese mismo mes y Año. En la misma fecha tuvo lugar la evacuación de la Inspección Judicial promovida por la parte demandada reconviniente. En fecha 02 de Mayo de 2007, se oyeron las declaraciones de los testigos J.G.R. y G.N. por la parte demandante reconvenida, y G.V.A. por la parte demandada reconviniente. En la misma fecha el abogado F.R., con el carácter de apoderado judicial, consigna prueba documental, la cual es admitida por auto de esa fecha. En fecha 02/05/07, el Tribunal, mediante auto, difiere el acto de posiciones juradas para las 12:00 Meridien y 2:00 de la tarde, por coincidir con actos de testigos previamente fijados para el día de despacho siguiente. En fecha 03 de Mayo de 2007, los ciudadanos A.A. y F.Z.A., confieren poder apud acta al abogado en ejercicio F.R., el cual es proveído en la misma fecha. En fecha 03/05/07 se oyeron las declaraciones testimoniales de los ciudadanos A.O.S. y J.J.L. por la pare demandada reconviniente. En la misma fecha el abogado R.L., con el carácter de apoderado judicial, consigna pruebas documentales, las cuales son admitidas por auto de esa fecha. En fecha 03/05/07, tienen lugar los actos de posiciones juradas de los ciudadanos L.C., A.Z. y F.Z.. En fecha 04 de Mayo de 2007 se declaró desierto el acto de evacuación del testigo C.M.S., oyéndose la declaración del ciudadano R.P. por la parte demandada reconviniente. En fecha 10 de Mayo de 2007, la parte demandante reconvenida presenta escrito de informes constante de un (01) folio útil. En fecha 11 de Mayo de 2007, se difiere la presente sentencia por un lapso de tiempo igual. Cumplidos todos los lapsos procedimentales, éste Juzgado pasa a dictar Sentencia Definitiva en la presente causa, en base a los siguientes argumentos:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Alegatos de las Partes:

Parte Actora Reconvenida:

Se demanda por parte del ciudadano A.A.Z.A., identificado en autos, EL DESALOJO del local comercial supra identificado, señalando como parte demandada al ciudadano L.C. y a la Empresa MULTIENDA AGRICOLA C.A., igualmente identificados, alegando que es propietario del mencionado local comercial, según documento autenticado por ante la Notaria Pública segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 05 Marzo del 2004, inserto bajo el N° 77, Tomo 12, de los libros respectivos, ubicado en el Venado carretera L.Z. frente a la Jefatura Civil Parroquia M.G.M.d.M.B.d.E.Z.; Que en el año 2001 el mencionado local fue alquilado mediante contrato de arrendamiento subscrito entre el difunto J.D.D.Z. (arrendador) y los arrendatarios L.C. Y MULTITIENDA AGRICOLA C.A, representada por el mismo ciudadano L.C.; Que para ese momento las parte acordaron lo siguiente: 1) La duración del contrato por dos años a partir de la fecha de autenticación y prorrogable por dos años más; El canon de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales; La falta de pago de dos mensualidades así como el incumplimiento de cualquier cláusula daría al arrendador el derecho de pedir la resolución del contrato y el pago de todos los gastos judiciales y extrajudiciales por cuenta del arrendantario; Que en el año 2003 muere el arrendador J.D.D.Z., y desde ese momento los arrendatarios L.C. y MULTITIENDA AGRICOLA C.A, comienzan a hacerle a su persona el pago de las mensualidades, correspondientes a doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales, y posteriormente a partir del 2005 el canon sería de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales, que los arrendatarios continuaron cumpliendo hasta el mes de Octubre del 2006, cuando se ausentaron definitivamente del sector El Venado, ya que L.C. tiene su domicilio principal el la ciudad de Carora Estado Lara, y el encargado del local ciudadano B.N.M. le manifestó que el ciudadano L.C. tenía meses que no iba a El Venado; que aún así la relación arrendaticia seguía continuando vigente, a pesar que la prórroga no se realizó por escrito, pues los inquilinos continúan en el inmueble, produciéndose la tácita reconducción; Que es el caso que desde hace cuatro meses Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006, y Enero del 2007 los arrendatarios no han cumplido con la obligación de pago del canon de arrendamiento de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales, resultando aplicable lo previsto en el artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliarios; que por lo antes mencionado es que se demanda el Desalojo del inmueble arrendado constituido por el local comercial ya identificado, a los ciudadanos L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A., indicando el domicilio procesal y solicitando se comisionara al Juzgado del Municipio Torres del Estado Lara para su citación.

Parte Demandada Reconviniente:

En su escrito de contestación niega, rechaza y contradice que el local comercial objeto del litigio le haya sido arrendado desde el 2001, puesto que el arrendamiento ocurrió desde 1992 con el Ciudadano J.D.D.Z. (padre del accionante); niega que se haya ausentado de manera definitiva ni temporal del Sector el Venado, Municipio Baralt del Estado Zulia, sector donde se encuentra ubicado el local comercial objeto del litigio; niega que el ciudadano B.N.M. sea el encargado de la Empresa que representa; niega que no haya cumplido con la obligación del pago del canon de arrendamiento y que estas se gestionaron en múltiples ocasiones; alega que el ciudadano A.A.Z. le solicitó un adelanto de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) por concepto de pago de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006 y Enero, Febrero y Marzo del 2007; y que para el 5 de Marzo del 2007, le adelantase 6 meses por el mismo concepto, alegando que para la fecha debía realizar un pago personal y necesitaba esa cantidad de dinero; que lo que acordaron las partes fue pagar juntos tres meses atrasados y tres por adelantado (Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006, Enero, Febrero y Marzo del 2007), pago que se negó a recibir en forma reiterada el demandante; conviene en que la relación arrendaticia se mantiene vigente y hubo un acuerdo verbal entre las partes para la prórroga del contrato y la forma de pago; alega que en la acción de marras se le esta cercenando el derecho de preferencia ofertiva, en virtud de lo estatuido en la ley de arrendamientos inmobiliarios en sus artículos 33, 42, 43, 44, 45, 47 y 48 literales a y b, por lo que solicita la aplicación de estos preceptos por cuanto que de los hechos narrados en el líbelo de demanda se evidencia la transferencia de propiedad del inmueble en cuestión arrendado, por parte de su dueño F.Z.A. a A.A.Z.A., cercenándole así su derecho de preferencia ofertiva; que por tales motivos que ocurre a Reconvenir, por la Institución del Retracto Legal a los ciudadanos F.Z.A. y A.A.Z.A., para que convengan o en su defecto sean condenados a venderle al ciudadano L.C. o a su representada MULTITIENDA AGRICOLA, dejando sin efecto así la venta a la cual se ha hecho referencia, subrogándose en las mismas condiciones contenidas en el documento traslativo de la propiedad, y que para ello establezca indexación monetaria desde el momento de la venta hasta la fecha que se decida otorgarle dicho recibo, estimando dicha acción en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00).

Contestación a la Reconvención:

En fecha 17 de Abril de 2007, la parte actora reconvenida da contestación a la reconvención, señalando que en el año 2003 muere el padre de los ciudadanos A.A. y F.Z.A., ciudadano J.d.D.Z., quien era el propietario y arrendador del galpón comercial alquilado a los demandados reconvinientes L.C. Y MULTITIENDA AGRICOLA C.A, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria pública de Mene Grande en fecha 25-10-2001, anotado bajo el N° 16 tomo 16 de los libros respectivos; señala la parte actora reconvenida que para el año 2004, por la existencia de algunos bienes de la sucesión ZAMBRANO surgió el acto jurídico venta definitiva encabezado por F.Z.A. y A.A.Z.A., todo según documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 25 de Marzo de 2004, inserto bajo el N° 77, tomo 12 de los libros respectivos, cuyo motivo fue una partición amigable; señala que igualmente existe data documental sobre el inmueble o galpón comercial objeto del litigio, consistente en un documento de construcción por ante la Notaria Pública Segunda de Cabimas, de fecha 14 de Noviembre de 2003, anotado bajo el N° 18, tomo 50, donde aparece como constructor el arrendatario y reconviniente, L.C.G., del inmueble o galpón comercial arrendado, y en cuyo texto reza que dicha construcción se ejecutó en fecha posterior a la muerte del arrendador J.D.D.Z. según acta de defunción N° 2108 de fecha 29/10/03, acaecida en el Municipio Baralt del Estado Zulia; Invoca la parte actora reconvenida los artículos 1.615, 1.616 y 1618 del código civil venezolano, destacando que los arrendatarios reconvinientes no están solventes en el pago de los cánones de arrendamientos consecutivos desde Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006 y Enero, Febrero, y Marzo del 2007, y no satisfacen las aspiraciones del propietario arrendador por ser inquilinos que nunca ocupan ni atienden el local comercial sino a través de un tercero, el ciudadano B.A.M.. Manifiestan así mismo que el ciudadano F.Z.A. es un tercero extraño al presente juicio de desalojo, por lo cual los demandados reconvinientes debieron intentar una acción autónoma en su contra, que la venta entre éste y el ciudadano A.A.Z.A. fue una venta definitiva no sujeta a término ni condición alguna, donde se evidencia una transferencia global de la propiedad del inmueble, alegando que en ese caso resultaría improcedente el retracto, a tenor de lo señalado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en todo caso, los demandados reconvincentes debieron de haber hecho uso de la consignación arrendaticia, y no alegar como defensa la negativa a recibir el pago de los cánones por parte del arrendador.

Análisis de las Pruebas Aportadas por las Partes:

Estando dentro del lapso para promover y evacuar pruebas conforme al procedimiento breve, las partes adujeron las siguientes probanzas:

Parte Actora Reconvenida:

DOCUMENTALES:

1°) Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “Multitienda Agrícola Compañía Anónima” (MULTI AGRICOLA C.A.): Esta prueba la precia este Juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de que no fue impugnada por el adversario, es demostrativa de la personalidad jurídica de la firma mercantil antes mencionada.

2°) Copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de los accionistas de la Sociedad Mercantil “Multitienda Agrícola Compañía Anónima” (MULTI AGRÍCOLA C.A): Esta prueba la precia este Juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de que no fue impugnada por el adversario, es demostrativa de que el ciudadano L.C. es el representante legal de dicha persona jurídica.

3°) Documento original Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda en fecha 05 de Marzo de 2.004, inserto bajo el N° 77, Tomo 12, de los libros de autenticaciones respectivos: Éste documento lo aprecia éste Tribunal como un documento auténtico, a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y es demostrativo de la venta hecha al ciudadano F.D.J.Z.A. al ciudadano A.A.Z.A., por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), de un galpón ubicado en la población de El Venado, en la Carretera L.Z., Jurisdicción del Municipio Baralt del Estado Zulia, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Su frente, carretera L.Z.; SUR: Propiedad que es o fue de la ciudadana A.V.; ESTE: Propiedad que es o fue de J.Z.; y OESTE: Propiedad que es o fue de Tinche Álvarez. Éste documento, adminiculado a la prueba de inspección Judicial, y por cuanto no fue impugnado por la contraparte, es demostrativo de que el inmueble dado en venta constituye el inmueble arrendado.

4°) Documento original Autenticado por ante por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 25 de Octubre de 2.001, inserto bajo el N° 16, Tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivos: Éste documento lo aprecia éste Tribunal como un documento auténtico, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y adminiculado a otras pruebas obrantes en autos, como lo es el acta de defunción del ciudadano J.D.D.Z. y la inspección judicial practicada en el local arrendado, es demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia entre los ciudadanos J.D.D.Z., progenitor de la parte actora reconvenida, con el carácter de arrendador, y L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A., con el carácter de arrendatarios.

5°) Inspección Judicial de fecha 11 de Enero del 2.007, solicitada por el ciudadano A.A.Z.A. en el local arrendado: Éste documento lo aprecia el Tribunal como un documento público conforme a lo dispuesto en el artículo 1357 y siguientes del Código Civil, y el mismo es demostrativo de las condiciones generales en que se encuentra el inmueble arrendado, de su ubicación exacta y linderos actuales, de que el ciudadano J.D.D.Z. era el propietario del mencionado local comercial, de que el ciudadano A.Z. es su hijo y que el ciudadano L.C. es el arrendatario del mencionado local comercial, y está domiciliado en la ciudad de Carora, Estado Lara, de que el canon de arrendamiento es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), el cual es recibido por el ciudadano A.Z., y de que el ciudadano B.M. se desempeña como encargado del establecimiento desde hace dos (02) años.

6°) Talones de recibos de pagos, de parte de L.C. Y MULTITIENDA AGRICOLA C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo hasta Diciembre del año 2003 por la cantidad de 200.000 mil bolívares cada uno, y desde Febrero hasta Diciembre del 2004, por la cantidad de 250.000 mil bolívares cada uno: Éstos documentos no los aprecia el Tribunal, puesto que los mismos no cuentan con la firma del presunto obligado, ni consta en actas ningún tipo de reconocimiento proveniente de la parte contra la cual se pretenden hacer valer, por lo cual no pueden subsumirse dentro del supuesto establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por provenir de la misma parte que los promovió.

7°) Copia certificada de acta de defunción del ciudadano J.D.D.Z.: Éste instrumento lo aprecia el Tribunal como un documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y el mismo es demostrativo del fallecimiento de dicho ciudadano en fecha 29 de Octubre del año 2003, quien dejó cuatro hijos de nombres F.D.J., M.C., M.T. y A.A.Z.V., habiendo sido su cónyuge la ciudadana J.V..

8°) Avalúo realizado por el Ingeniero Civil J.M.A., portador de cédula de identidad N° 4.703.731, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo en N° 58.934, en fecha 30 de Marzo de 2007, según el cual el valor del inmueble objeto del litigio asciende a la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MILLONES, CINCUENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 395.050.366,64): Éste documento no lo aprecia el tribunal por cuanto viola lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, relativo al Debido Proceso, que en su numeral 1, establece: “ La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso…”. Esto significa que para que las pruebas tengan validez deben evacuarse en Juicio, para de ésta manera poder ser controladas por el adversario, dentro de los lapsos y observando el procedimiento establecido en la Ley. La parte actora reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, consigna el presente avalúo, en vez de haber promovido en el lapso probatorio correspondiente el medio de prueba idóneo que es la experticia, mediante la cual el Juez obtiene la opinión de personas expertas sobre puntos de hecho, cuando lo determine el Tribunal de oficio o, en los casos permitidos por la Ley, a petición de parte. De ésta manera, el avalúo presentado no puedo ser controlado por la contraparte, caso contrario de haberse promovido la experticia, ya que cada parte tiene la facultad de designar un experto, con lo cual dicho instrumento carece de todo valor probatorio.

9°) Documento original Autenticado por ante por ante la Notaría Pública de Cabimas en fecha 14 de Noviembre del 2003, inserto bajo el N° 18, Tomo 50 de los libros de autenticaciones respectivos: Éste documento lo aprecia éste Tribunal como un documento auténtico, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y en el mismo consta una declaratoria de construcción según la cual el ciudadano L.C., parte demandada en el presente juicio, construyó en el año 1990 un galpón, cuya ubicación y características coinciden con las del bien inmueble arrendado, por orden y cuenta del ciudadano F.D.J.Z.A.. Éste documento será debidamente valorado con posterioridad en el texto de la presente sentencia, pues será adminiculado a otras pruebas obrantes en autos.

10°) Copia simple de Documento Autenticado por ante el Juzgado del Municipio Baralt del la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 14 de Junio de 1989, inserto bajo el número 22, folios 25 al 26, tomo IV de los libros de autenticaciones respectivos, donde consta la compra venta de un inmueble por parte del ciudadano J.D.D.Z. a la ciudadana M.R.G., cuya ubicación y linderos coinciden con el inmueble arrendado, no así la edificación, que en dicho documento habla de una casa para habitación familiar: Esta prueba la aprecia este Juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de que no fue impugnada por el adversario, es demostrativa de que el ciudadano J.D.D.Z. era en vida el propietario del inmueble arrendado.

11°) Estado de cuenta de electricidad por parte de la Empresa Enelco, de la Empresa MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A., correspondiente al 11 de Abril de 2007, donde aparecen sucesivos importes vencidos de electricidad desde el mes de Enero de 2007 por un monto total de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 97.570,00): Éste documento consiste en la impresión de un estado de cuenta, emanado de la Empresa Energía Eléctrica de la Costa Oriental C.A. (ENELCO), el cual es entregado por dicha Empresa de servicios a sus contratantes como documento informativo que no surte efectos a terceros, sino entre el contratante y la Empresa. En éste caso dicha prueba no la aprecia el tribunal puesto no fue incorporada al proceso a través de un medio de prueba idóneo, como sería a través de la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de hechos que constan en archivos de una Sociedad Mercantil.

TESTIMONIALES:

1°) Declaración Testimonial del ciudadano J.G.R.: Dicho ciudadano, de veintiocho años de edad, de profesión obrero, domiciliado en la población de El Venado, Jurisdicción del Municipio Baralt del Estado Zulia, manifestó, al ser interrogado por la parte promoverte, que el ciudadano A.Z. es el encargado de cobrar la mensualidad del galpón desde que murió el ciudadano J.D.D.Z.; Que presenció en el año 2001, cuando el dueño del local era el ciudadano J.D.D.Z., que el ciudadano L.C. llegaba a pagarle dos (02) meses de arrendamiento porque estaba atrasado; Que del año pasado los arrendatarios deben los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre, y de éste año lo que va del año; Que el local comercial lo construyó el ciudadano J.Z. en vida; Que en los veintiocho años que tiene domiciliado en El Venado, no le conoce domicilio al ciudadano L.C., y que por lo que dicen, vive en Carora; y que el galpón comercial siempre ha tenido problemas con Enelco, y que a veces ha pasado por allí y les están suspendiendo el servicio. Al ser repreguntado por la parte demandada reconviniente, sobre cómo le consta que la falta de electricidad en el local es por una suspensión de la energía eléctrica y no por una reparación por parte de la Empresa Enelco, manifestó que había estado en el galpón cuando el señor encargado le pide a la señora de al lado del negocio una extensión para llevar corriente a su galpón, para conectar ventiladores. Al ser interrogado sobre el monto del canon de arrendamiento del local, manifestó no conocerlo, solo ha observado cuando el señor le llega a cobrar. Al ser repreguntado sobre cuales son las mejoras a que hace referencia, y que, según sus dichos, fueron realizadas por J.D.D.Z., manifestó que el galpón está igual que como él lo dejó, que allí no hay mejoras. Al ser interrogado de si sabe y le consta que el ciudadano L.C., por orden y cuenta del ciudadano F.Z. realizó unas mejoras al galpón donde está, ratificó que lo que él ha podido ver, eso está igual, ahí no se han hecho ningunas mejoras. Al ser repreguntado sobre los meses de insolvencia, ratificó igualmente los mismos conforme a su declaración inicial. Al ser interrogado sobre la forma de pago del ciudadano L.C. al ciudadano J.D.D.Z., contestó que algunas veces le pagaba en cheque. Al ser repreguntado sobre el monto de los cheques, manifestó que no lo podía dar, pues solo presenciaba la entrega de los cheques. Por último, se repreguntó sobre si esos cheques constituían el pago del señor LENNY para con el señor ALBERTO, a lo cual contestó que él ha estado ahí cuando A.Z. habla con el encargado para que le diga a su jefe para que le deje el cheque pues él no se la pasa ahí.

2º) Declaración testimonial del ciudadano G.N.V.: Dicho ciudadano, de Treinta y ocho años de edad, operador de planta, domiciliado en la población de El Venado, Jurisdicción del Municipio Baralt del Estado Zulia, manifestó, al ser interrogado por la parte promovente, que después de que murió el señor, el ciudadano A.Z. es el que quedó encargado de cobrar la mensualidad; Que él siempre acude al abasto que tienen al lado del galpón, y siempre ve a A.Z. cobrándole al encargado; Que tiene conocimiento de que los arrendatarios deben meses vencidos de arrendamiento; Que encontrándose en el galpón reparando una bomba, ALBERTO llegó cobrándole unos meses que tiene atrasados y lo que va de año al encargado, y éste le manifestó que no había visto a LENNY; Que tiene conocimiento por los dichos del encargado, dado que él le preguntó por lo del cobro, que deben Octubre, Noviembre y Diciembre y lo que va del año, y además, por ser vecino; Que los arrendatarios no han hecho ningunas mejoras al local, porque desde que lo construyó el señor está igual, mas vale tiene destrozos, sobre todo en los baños; Que tiene más de quince años viviendo en El Venado y el ciudadano L.C. no tiene casa allá, y que por el encargado tiene conocimiento de que él vive en Carora; y que están atrasados en la electricidad por cuanto él había ido a reparar una lavadora, pues el encargado sabe de eso, y no tenían como prenderla porque Enelco les había cortado la luz esa mañana, y si se la habían cortado, era porque debían. Al ser repreguntado por la parte demandada reconviniente, sobre si sabía el canon de arrendamiento que desde el año 2001 le cancelaba el señor L.C. al ciudadano J.D.D.Z., contestó que e.D.M.B. (Bs. 200.000,00); Al ser interrogado sobre el monto del canon de arrendamiento del local en la actualidad, manifestó que es de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00). Al ser repreguntado sobre si tenía conocimiento sobre la fecha en la cual se efectuaba el pago de los cánones por parte del arrendatario al arrendador, y cuáles eran los meses en los cuales presuntamente se dejaron de cancelar dichos cánones, contestó que no tenía fecha fija porque siempre se atrasaba en el pago, pero que debe desde el año pasado Octubre, Noviembre y Diciembre, y lo que va de año.

Con relación a las pruebas testimoniales promovidas por la parte demandante reconvenida, tenemos que se trata de dos testigos hábiles de conformidad con lo establecido en los artículos 477 y 478 del Código de Procedimiento Civil, con oficio conocido, con edad suficiente para poder tener conocimiento sobre los hechos que le fueron interrogados, y cuyas declaraciones coincidieron en los siguientes hechos: Que el ciudadano A.Z. es el encargado de cobrar los cánones de arrendamiento desde la muerte del arrendador J.D.D.Z.; que los arrendatarios deben los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2006 y lo que va del año 2007; que las mejoras existentes en el local las hizo el ciudadano J.D.D.Z. en vida; que el ciudadano L.C. no tiene domicilio conocido en El Venado; y que el local comercial carece de electricidad. De igual manera, las declaraciones testimoniales de éstos ciudadanos, adminiculadas a la prueba de Inspección Judicial practicada en el local comercial en fecha 30 de Abril de 2007, hacen fe de que el local comercial carece de electricidad. Por cuanto ninguno de los testigos se contradijo al ser interrogados por la otra parte, el Tribunal aprecia dichas declaraciones en cuanto a los hechos sobre los cuales fueron interrogados, conforme a lo dispuesto en el artículo 508 Ejusdem.

Parte Demandada Reconviniente:

TESTIMONIALES:

1°) Declaraciones Testimoniales de los ciudadanos G.V.A., A.O.S., J.J.L. y R.I.P.: Con relación a éstas declaraciones, el interrogatorio formulado por la parte promovente versa principalmente sobre dos (02) hechos: Sobre el tiempo en que tiene ocupando como arrendatario el local comercial arrendado, y sobre una presunta convención entre las partes contratantes, el ciudadano A.A.Z., con el carácter de arrendador, y el ciudadano L.C., como arrendatario, sobre la forma de pago de los cánones de arrendamiento, siendo que éste último cancelaría al ciudadano A.Z. la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) por tal concepto durante los primeros días del mes de Abril, cantidad ésta que correspondería al pago de los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2006, y ENERO, FEBRERO y MARZO DE 2007, seis meses atrasados, más seis (06) meses por adelantado, hasta Septiembre del año 2007. Con relación al primer hecho que les fue interrogado, el primero y el segundo testigo manifestaron que el tiempo era de más de doce años, mientras que el tercero y el cuarto no pudieron establecer el tiempo con precisión. Con relación al segundo hecho o convención pactada entre las partes para el pago de los cánones, éste Tribunal cita lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil vigente, el cual establece lo siguiente:

No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.

Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…

Por tal motivo, y siendo que la parte demandada reconviniente pretende hacer probar con testigos una convención pactada con el arrendador con el objeto de establecer una obligación cuyo monto rebasa el permitido por el Código Civil, éste Juzgado no aprecia las declaraciones testimoniales presentadas por la parte demandada.

DOCUMENTALES:

1°) Inspección Judicial de fecha 30 de Abril de 2.007 en el local arrendado: Éste documento lo aprecia el Tribunal como un documento público conforme a lo dispuesto en el artículo 1357 y siguientes del Código Civil, y el mismo es demostrativo de las condiciones generales en que se encuentra el inmueble arrendado, de las personas que en él laboran, de sus linderos actuales y medidas, de la citación de la parte demandada reconviniente para el acto de posiciones juradas, y de la ausencia de electricidad en el local arrendado.

3°) Documento original Autenticado por ante la Notaria Pública de Mene Grande en fecha 05 de Noviembre de 1999, inserto el N° 57 tomo 17de los libros de autenticaciones respectivos: Éste documento lo aprecia éste Tribunal como un documento auténtico, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y es demostrativo de la relación arrendaticia entre los ciudadanos J.D.D.Z., progenitor de la parte actora reconvenida, y L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A., con el carácter de arrendatarios desde esa fecha.

4°) Copia Simple de Documento Autenticado por ante la Notaria Pública de Mene Grande en fecha 25 de Octubre de 2001, inserto el N° 16 tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivos, y cuyo original fue acompañado con el libelo de la demanda por la parte demandante reconvenida: Éste documento lo aprecia éste Tribunal como un documento auténtico, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y es demostrativo de la continuidad del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.D.D.Z., con el carácter de arrendador, y L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A., con el carácter de arrendatarios.

5°) Copia simple de contrato de arrendamiento privado celebrado entre J.D.D.Z. y A.A. EL VENADO C.A, representada por L.C.: Éste documento lo aprecia el Tribunal como documento privado, demostrativo, al no haber sido impugnado ni negado por el adversario, de la relación arrendaticia existente entre el ciudadano J.D.D.Z. y A.A. EL VENADO C.A., representado también por el codemandado y reconviniente L.C.; ahora bien, al haber fallecido una de las partes contratantes, de conformidad con lo establecido en el artículo 1369 del Código Civil, su fecha cierta solo puede tomarse, respecto a terceros, desde la fecha de fallecimiento del ciudadano J.D.D.Z., es decir, desde el día 29 de Octubre del año 2003.

PRUEBA DE CONFESIÓN:

Durante el lapso probatorio, la parte demandante reconvenida promovió la prueba de la confesión, las cuales a su vez fueron absueltas recíprocamente por los promoventes:

1º) Posiciones juradas del ciudadano L.E.C.G.: En la primera posición acerca de que si es cierto que junto a MULTIAGRÍCOLA ha venido ocupando el local comercial en condición de arrendatario, contestó que tiene quince años, de los cuales tiene contratos firmados que d.f.d. que es así. En la segunda posición, contestó afirmativamente que cuando entró como arrendatario suscribió contrato de arrendamiento con quien en vida fuera J.D.D.Z.. En la tercera posición, confesó que desde el año 2003, acaecida la muerte de J.D.D.Z., la persona que recibe los cánones de arrendamiento es el arrendador A.Z.. En la cuarta posición, confesó que los cánones de arrendamiento acordados fueron de DOSCIENTOS MIL y de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) mensuales; En la quinta posición afirmó que era cierto de que el ciudadano A.Z. se negara a recibir el pago de los cánones de arrendamiento. En la sexta posición, no contestó categóricamente acerca de si era cierto que hasta la presente fecha adeuda por cánones de arrendamiento los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 y lo que va de año, por lo cual se tiene por confeso en dicha posición. La Séptima posición no es valorada por éste Juzgado dado que no fue formulada en forma asertiva, de manera de que el absolvente pudiera contestar con una afirmación o negativa. En la octava posición, relativa a la deuda de electricidad del absolvente con Enelco, se tiene por confeso dado que no fue contestada de manera categórica. Y con relación a la novena posición, esta no es valorada por cuanto no fue formulada de manera asertiva, tal y como lo establece el artículo 409 del Código de Procedimiento Civil.

2º) Posiciones juradas del ciudadano A.Z.: En la primera, posición acerca de que si es cierto que su persona no le dio aviso al señor L.C. para la compra del local, se tiene por confeso a la parte en dicha posición por cuanto no contestó categóricamente la misma. En la segunda posición, contestó negativamente el hecho de que su hermano FROILÁN le vendiera el local comercial. En la tercera posición, negó que el ciudadano L.C. le hiciera mejoras al local comercial por orden y cuenta de su hermano FROILÁN. En la cuarta posición, negó que su hermano FROILÁN le vendiera el local por la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES.

3º) Posiciones juradas del ciudadano F.Z.: Con relación a éste absolvente, negó la segunda posición, relativa a la venta que le hiciere a su hermano A.Z.. La tercera posición se tiene como impertinente, por cuanto dicho hecho ya había sido formulado en la segunda posición. Y se tiene por confeso al absolvente en la Primera posición, relativo al aviso al señor L.C. para la compra del local, y en la Cuarta posición, relativa al contrato de mejoras celebrado con el ciudadano L.C., por no haber contestado las mismas categóricamente. La Quinta posición es impertinente, por versar sobre el mismo hecho que la cuarta posición, tal y como lo establece el artículo 409 del Código de Procedimiento Civil.

III

MOTIVACION:

Analizadas las probanzas anteriores, queda establecido que entre las partes existe una relación arrendaticia desde el año 1999, a tiempo indeterminado por vencimiento del contrato, el cual fue realizado por el arrendatario con el causante del actual arrendador A.A.Z., quien en vida fuera el ciudadano J.D.D.Z., y que se mantiene vigente conforme a lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1603 del Código Civil:

Art. 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados…”

Art. 1.603 del Código Civil: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.

Queda igualmente establecido, que el ciudadano A.A.Z., al igual que el tercero F.Z., son hermanos entre sí e hijos del causante J.D.D.Z.. Ahora bien, llegada la oportunidad para contestar la demanda, el ciudadano L.C. reconviene a la parte demandante invocando el derecho de preferencia ofertiva que según sus dichos le asiste, por cuanto, alega, se evidencia la transferencia de propiedad del inmueble en cuestión arrendado, por parte de su dueño F.Z.A. a A.A.Z.A.. Éste Tribunal pasa a pronunciarse sobre la pretensión del demandado reconviniente en base a los siguientes argumentos:

De las pruebas documentales promovidas por las partes se evidencia que sobre el mismo inmueble arrendado, el galpón o local comercial, existen dos documentos autenticados en cuyo contenido acreditan la propiedad del mismo a dos ciudadanos distintos: El primero de ellos fue autenticado por ante el Juzgado del Municipio Baralt del la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 14 de Junio de 1989, inserto bajo el número 22, folios 25 al 26, tomo IV de los libros de autenticaciones respectivos, y en él el extinto ciudadano J.D.D.Z. compra el referido inmueble a la ciudadana M.R.G.. Y el segundo fue autenticado por ante por ante la Notaría Pública de Cabimas en fecha 14 de Noviembre del 2003, inserto bajo el N° 18, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, y consiste en una declaratoria de construcción según la cual el ciudadano L.C., parte demandada y reconviniente en el presente juicio, construyó por orden y cuenta del ciudadano F.D.J.Z.A., en el año 1990, el mismo galpón comercial arrendado, y que, según se evidencia de las pruebas que fueron aportadas por el referido demandado reconviniente, ocupa desde el año 1999. De tal manera que el demandado reconviniente, o bien arrendó un local comercial a un ciudadano distinto a su propietario, suscribiendo con el mismo tres (03) contratos de arrendamiento, los cuales fueron promovidos durante la oportunidad procesal correspondiente, o bien declaró en el documento autenticado en fecha 14 de Noviembre de 2003, quince días después del fallecimiento del causante J.D.D.Z., haber construido el inmueble que para la fecha tenía arrendado, en el año 1990, por orden y cuenta de uno de los hijos de éste, quien es a su vez coheredero del de cujus y tercero en el presente juicio, sin ser esto cierto.

En la primera de las hipótesis el ciudadano J.D.D.Z., en su calidad de arrendador, estaría obrando como un mandatario de su hijo quien, según la declaratoria de construcción suscrita entre L.C. y F.Z., sería el propietario de dichas mejoras desde el año 1990; no obstante, no habiendo en actas prueba alguna de documento traslativo de propiedad de dicho ciudadano para con su hijo F.Z., hace que ésta posibilidad caiga por su propio peso.

En la segunda conjetura estaríamos en presencia de una simulación. Según el autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones “Existe simulación cuando las partes realizan un acto o contrato aparentemente válido pero total o parcialmente ficticio..”. Ésta simulación, que puede ser absoluta o relativa, en el presente caso vendría a encubrir la naturaleza jurídica de un acto, que sería la partición de la comunidad sucesoral a partir de la muerte del causante J.D.D.Z.. Mal podría el demandado reconvenido L.C., como parte activa en ésta simulación, reclamar el derecho a la preferencia ofertiva, a sabiendas de que la persona con quien suscribió los contratos de arrendamientos desde el año 1999 era el auténtico propietario del inmueble que tenía arrendado, y que de haber sido cierto que la construcción que ocupó pertenecía a F.Z. desde el año 1990, éste hubiera sido en realidad su arrendador.

Por tales motivos, se declara SIN LUGAR la reconvención por preferencia ofertiva, incoada por L.C. en contra de los ciudadanos A.Z. y F.Z.. Así se decide.

Con relación a la demanda por desalojo, alega la parte actora en el libelo de la demanda que desde hace cuatro meses, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006, y Enero del 2007 los arrendatarios no han cumplido con la obligación de pago del canon de arrendamiento de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales. Éste hecho, por ser un hecho simplemente negativo, no puede ser probado por la parte que lo alega, invirtiéndose en consecuencia la carga de la prueba en aquél a quien le resultaría más fácil probar el pago o hecho extintivo de la obligación. La parte demandada reconviniente promovió durante el lapso probatorio, con la finalidad de probar un acuerdo o convención relativa al pago de los cánones, la prueba testimonial, prueba que no fue apreciada por éste Juzgador en virtud de ser manifiestamente ilegal, ya que no es admisible probar con testigos la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. De igual manera, no puede el demandado alegar como defensa la negativa del arrendador en recibir el pago de los cánones, pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 establece la posibilidad de realizar la consignación arrendaticia. De la prueba de confesión, concretamente, de las posiciones juradas absueltas por el ciudadano L.C., resultó igualmente confeso en las posiciones relativas a la deuda por cánones de arrendamiento y servicio de electricidad. El Código Civil vigente, en su artículo 1592, establece las obligaciones del arrendatario:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

De igual manera, el artículo 34 del del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

.

El contrato suscrito entre las partes y autenticado por ante por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 25 de Octubre de 2.001, inserto bajo el N° 16, Tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual se recondujo tácitamente hasta la actualidad, establece en su cláusula CUARTA:

La falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento, así como el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de éste contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR a pedir la resolución del contrato y todos los gastos judiciales y extrajudiciales correrán por cuenta de EL ARRENDATARIO

.

Habiendo incumplido los arrendatarios L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A. con sus obligaciones legales y contractuales, y demostrada como está la insolvencia en el pago de más de dos (2) mensualidades o cánones de arrendamientos, es procedente en derecho declarar CON LUGAR la pretensión de DESALOJO interpuesta por el ciudadano A.A.Z.A., en contra del ciudadano L.C. y MULTITIENDA AGRÍCOLA C.A. ASÍ SE DECLARA.

IV

D I S P O S I T I V O:

Por los fundamentos expuestos, éste JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO (Contrato de Arrendamiento), interpuesta por el ciudadano A.A.Z.A., en contra de L.C. Y MULTITIENDA AGRICOLA C.A. y así mismo Declara SIN LUGAR LA RECOVENCIÓN, interpuesta por el ciudadano L.C. Y MULTITIENDA AGRICOLA C.A. En consecuencia se CONDENA al ciudadano L.C., titular de la cédula de Identidad N° 4.801.508 y MULTITIENDA AGRICOLA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Zulia bajo el No. 08, Tomo 75 A de fecha 29 de Diciembre de 1999, a desalojar el local o galpón comercial arrendado, ubicado en la carretera L.Z., frente a la Jefatura Civil Parroquia J.M.G.M.d.M.B. estado Zulia, alinderado de la siguiente manera; Norte: Su frente carretera Lara – Zulia (Hoy mejoras que son o fueron de D.R.), Sur: Propiedad que es o fueron de A.V. (hoy mejoras que es o fueron de de J.V.d.Z.), Este: Propiedad que es o fueron de J.Z. (Hoy carretera L.Z.) y Oeste: Propiedad que es o fueron de Tiche Álvarez (Mejoras que son de J.V.d.Z.); al arrendador, ciudadano A.A.Z.A., titular de la cédula de identidad número 7.738.635. No hay condenatoria en costas en virtud de que la parte actora no estimó la presente demanda. ASÍ SE DECIDE.

DADA, SELLADA Y FIRMADA en la Sala del Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los Veintiún días del mes de Mayo de 2007. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación. REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DIARÍCESE. Déjese Copia Certificada de la presente sentencia, a los fines previstos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, y Ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

El Juez:

Abog. Pedro F. Blanco. R.

La Secretaria:

Abog.: Haisa Hernández de Alonso.

En la misma fecha, siendo las 2:30 de la tarde se PUBLICÓ, la anterior sentencia quedando registrada bajo el No. 42.-

La Secretaria:

Abog.: Haisa Hernández de Alonso.