Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 17 de Noviembre de 2010

En el libelo de demanda la parte actora alegó que su difunta madre, L.P.D.O., quien era titular de la cédula de identidad Nº 986.617, el 18 de octubre de 2006, celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento identificado con el Nº 3-B, piso 3, residencia Helena, ubicado en la avenida El Paují, urbanización Los Naranjos, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, por la pensión de tres mil bolívares (Bs. 3.000) mensuales y por el lapso desde el 02 de octubre de 2006 al 15 de septiembre de 2007, no renovable.

Que el 05 de septiembre de 2008, la demandada fue notificada por carta aceptada por ella, la decisión de no suscribir nuevo contrato, por lo que se le respetó la prórroga legal, desde el 16 de octubre de 2008 hasta el 15 de septiembre de 2009, debiendo entregar el inmueble en esa fecha y no lo ha hecho.

Que no solamente ha violado la prórroga legal, sino que ha subarrendado parcialmente el inmueble sin el consentimiento, con lo cual ha violado el contrato. Que la demandada ha sido objeto de medidas judiciales en la misma residencia Helena.

Que de conformidad con lo previsto en las causales previstas en los literales “b” y “g” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda en el desalojo del inmueble por necesidad de ocuparlo y que la arrendataria ha cedido el contrato de arrendamiento o que ha subarrendado parcialmente el inmueble, solicitando concretamente: Que se admita y que se declare con lugar la demanda de desalojo del inmueble; que se decrete el secuestro de la cosa arrendada y que se condene en costas.

Vista la manifestación del Alguacil respecto a la citación de la demandada, a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y vencido el lapso sin que la demandada se diese por citada, a petición de parte se le designó defensor judicial, quien luego de la formalidad de notificación, el 14 de julio aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente.

Por diligencia del 15 de julio el abogado E.F.U., actuando como apoderado judicial de la demandada, se dio por citado, exhibiendo poder con facultad expresa para ello.

Oportunamente, el 20 de julio de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación a la pretensión intentada en su contra. Alegó la incompetencia del Tribunal por la cuantía, de acuerdo a lo previsto en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, relativo al defecto de forma de la demanda, por haberse acumulado pretensiones que se excluyen mutuamente, dado que se demanda el desalojo en base a las causales “b” y “g” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no es mas que una acción de resolución de contrato de arrendamiento pactado a tiempo indeterminado y luego propone una demanda de cumplimiento de obligaciones contractuales por vencimiento de la prórroga legal, que sólo permite la ley cuando se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pretensiones que se excluyen de acuerdo a lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente, alegó la falta de cualidad de los actores para proponer la demanda, por cuanto no consta prueba del fallecimiento de la Sra. L.P.d.O., ni consta declaración sucesoral alguna que demuestre que los actores son los únicos y universales herederos, con lo cual se acreditaría la capacidad (sic) de los actores para comparecer en juicio y exigir derechos derivados de la relación contractual. Que jamás ha contratado con los señores León Benzecry Pérez y M.B.P., por lo que mal la pueden demandarla sin aducir su cualidad, dado que aunque no se discute la propiedad sino la posesión, deben acreditar la cualidad.

Sobre el mérito alegó la manifiesta improponibilidad de la pretensión, dado que la parte actora indicó como causa de su pretensión dos hechos: uno al desalojo de acuerdo a las causales previstas en los literales “b” y “g” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el otro relativo al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, pero que respecto a tales hechos no formuló pretensión alguna, es decir, no solicitó pronunciamiento sobre el vencimiento de la prórroga legal y menos, solicitó la entrega del inmueble objeto de la pretensión. Que sólo se limitó a solicitar se admitiera la demanda de desalojo y se declarase con lugar, sin solicitar ninguna otra petición de fondo, por lo que en el supuesto de declararse con lugar la pretensión, no podría declararse la entrega del inmueble.

Que se alegó la necesidad de ocupar el inmueble, pero no se señaló quien lo necesita, porque lo necesita y ni su causa.

Que se pretende el desalojo, para cuya procedencia se requiere un contrato a tiempo indeterminado, sin embargo, también se alegó el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, para cuya procedencia se requiere la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de allí la errónea y falta de fundamento de la pretensión.

Que se trata de un contrato a tiempo determinado hasta el 15 de septiembre de 2007, cuya prórroga legal venció el 15 de febrero de 2008, pero ha continuado ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento, por lo que operó la tacita reconducción y en contrato se convirtió a tiempo indeterminado. Que la notificación resulta extemporánea. Que no le puede ser opuesta. Que en caso de ser cierta, la misma se realizó después del vencimiento del contrato.

Que es falso que haya subarrendado el inmueble, que lo habita junto a su hija, quien hace poco contrajo matrimonio y fijó residencia separada.

Asimismo, la parte demandada reconvino a la actora a los fines que conviniese o fuese condenada en la nulidad de la cláusula novena del contrato mediante la cual se pactó que la arrendataria pagaría los gastos por concepto de condominio y acumulativamente a la repetición de la suma de ocho mil cuatrocientos cuatro bolívares con 94/100 céntimos (Bs. 8.404,94) pagados a Administradora Doral, Be C.A., por concepto de cuotas de condominio desde octubre de 2006 hasta septiembre de 2008. Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento pactado sobre el inmueble arriba descrito. Asimismo, solicitó la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito el 18 de octubre de 2006 entre J.D. y F.M.O., quien actuaba en representación de la Sra. L.P.d.O., dado que tiene presunción grave que para el momento de la firma del citado contrato, ya la señora L.P.d.O., ya había fallecido, en consecuencia, el poder otorgado al citado abogado se había extinguido.

En la pretendida contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida se limitó a reproducir los hechos expuestos en su libelo y no argumentó nada respecto a la pretensión reconvencional.

De acuerdo a los hechos alegados en el libelo y la contestación, se tiene que la controversia se limita a determinar si se configura la causa alegada por la parte actora a los fines del desalojo solicitado. Sin embargo, antes de conocer el mérito, debe resolverse la cuestión previa alegada así como la defensa previa de falta de cualidad de los actores.

Por sentencia del 21 de julio de 2010, se resolvió la cuestión previa de incompetencia alegada por la parte demandada.

Respecto a la otra cuestión previa alegada, relativa al defecto de forma de la demanda por haberse hecho acumulaciones prohibidas, a tenor de lo previsto en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, se tiene que la indebida acumulación de pretensiones, de acuerdo a lo previsto en el artículo 78 eiusdem, da lugar a un defecto de forma de la demanda, cuya sanción es la extinción del proceso, toda vez que dicha cuestión previa se refiere a la regularidad formal de la demanda.

Hay acumulación prohibida de pretensiones cuando en una misma demanda, se acumulan peticiones que se excluyen mutuamente, sean contrarias entre sí, las que por la materia no corresponde al conocimiento del mismo Tribunal y aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles.

En este caso, la parte pretende el desalojo del inmueble, alegando las causales previstas en los literales “b” y “g” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, a pesar que en el texto del escrito, hizo mención a la prórroga legal así como el artículo 38 eiusdem como su fundamento legal, no pretendió el cumplimiento del contrato como consecuencia del vencimiento de dicho derecho, como lo quiere hacer ver la parte demandada, por lo que no hay acumulación inepta de pretensiones y de allí la improcedencia de la cuestión previa alegada.

En cuanto a la falta de cualidad de los actores para intentar el juicio, se advierte que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa a esta.

La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.

Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.

En este caso, los actores, alegaron ser hijos de la causante ciudadana L.P.d.O., quien contrató originalmente con la demandada. A tales efectos aportaron Acta de Defunción en copia certificada del 12 de diciembre de 2007, expedida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Nuestra Señora del Rosario, Municipio Baruta, donde efectivamente consta que la citada ciudadana murió ese mismo día, dejando dos hijos de nombres M.B.P. y León Benzecry Pérez. Dicho Instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 457 del Código Civil.

Asimismo, la parte actora produjo copias simples de sendas actas de nacimientos, números 638 y 345, expedidas por el Jefe Civil de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador el 04 de agosto de 2008 y 22 de julio de 2008, en ese orden, donde consta que en fechas 24 de octubre de 1951 y 20 de marzo de 1948, nacieron los ciudadanos Mariela y León Ignacio, hijos de L.P.d.B.. Dichas copias simples se valoran de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido.

De acuerdo a ello, no hay dudas que los actores son legítimos herederos de la ciudadana L.P.d.O., quien originalmente pactó el contrato de arrendamiento con la demandada, por lo que son los legitimados para heredar los derechos derivados de dicho contrato, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1163 del Código Civil, según el cual:

Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato

.

Siendo así, visto que en este caso no se ha destruido dicha presunción legal ni el contrato de arrendamiento cumple con aquellos que se pactan por las condiciones especiales de quien deba ejecutarlo, por ejemplo, por las cualidades especiales de determinado pintor, que al morir éste ya no puede ser cumplida la obligación, se tiene que los derechos y obligaciones siguen en cabeza de los herederos y por ello legitimados para intentar el juicio en procura de los derechos derivados del contrato que hubiere pactado su causante, máxime que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1603 eiusdem:

El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario

.

A pesar que la existencia del contrato no es un hecho controvertido, dado que la demandada admitió su existencia, la parte actora junto al libelo de demanda, produjo original de instrumento privado donde consta que efectivamente entre la ciudadana L.P.d.O. y J.D., pactaron contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito, por la pensión de tres mil bolívares (Bs. 3.000) mensuales, con una duración desde el 02 de octubre de 2006 hasta el 15 de septiembre de 2007, no renovable. Que igualmente se pactó que serían a cargo de la arrendataria el pago mensual correspondiente al uso de los servicios de luz eléctrica, gas, aseo y el pago de los gastos de condominio mensual y teléfono. Este instrumento merece fe su contenido al tenerse como reconocido en juicio, a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.

Asimismo, la parte demandada aportó cuatro recibos de condominio del apartamento arrendado, correspondiente a los meses de noviembre de 2006, marzo de 2007, mayo de 2007 y septiembre de 2007, expedidos por Administradora Doral Be, C.A. Se trata de documentos privados provenientes de terceras personas y ajenas al juicio que deben ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial y no se hizo, por lo que no tienen ninguna eficacia probatoria a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Entre tanto la parte actora produjo copia simple de instrumento registrado el 05 de agosto de 1999, relativo a la compra que hizo la ciudadana L.P.d.O.d. apartamento arrendado. Dicho instrumento merece fe su contenido al tenerse como fidedignas dado que no fueron impugnadas, todo de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.

Asimismo, la parte actora promovió la prueba testimonial de los ciudadanos M.Q., J.A.S. y S.A.P.. Los dos primeros rindieron sus declaraciones el 04 de agosto y el otro el 05 de agosto de 2010. Dichas testimoniales, a juzgar por lo indicado por su promovente, tienen por objeto probar el sub arrendamiento y que la arrendataria ha sido objeto de medidas judiciales en esa misma residencia.

En este sentido, la primera testigo al ser interrogada sobre si tenía conocimiento del desalojo del que fue objeto la demandada, respondió afirmativamente. Al ser interrogada por la promoverte si conocía a las dos personas nuevas que vivían desde hace 7 meses en el apartamento 3-B, contestó sí tener conocimiento, pero al ser repreguntada sobre el nombre y apellido, contestó que sólo lo conocía de vista y trato.

El segundo testigo al ser interrogado sobre si vio a personas extrañas saliendo del apartamento 3-B, contestó sí. Al ser repreguntado sobre el nombre y apellido de la persona que vivía en el apartamento 3-B, contestó no saberlo.

El tercero testigo al ser interrogado sobre si tuvo conocimiento del desalojo de la inquilina del apartamento PH-A y que se le alquiló el apartamento 3-B, respondió afirmativamente. Respecto a si conoció a uno o varios subarrendatarios del apartamento 3-B, contestó haber visto a personas que estacionaban y por ello supo que son personas extrañas y en cuanto a si vivían en el apartamento 3-B, respondió afirmativamente. Al ser repreguntada sobre el nombre y apellido de las personas que dijo vivir en el citado apartamento, respondió que conocía a la señorita Arainny Pagadizabal y sobre la repregunta si le constaba que fuesen sub arrendatarios, respondió que ella es amiga de su hija y le ha contado y la ha visto en el edificio.

De acuerdo a las testimoniales antes referidas tenemos que los testigos al ser preguntados sobre hechos controvertidos respecto al sub arrendamiento del inmueble, a pesar de manifestar la presencia de personas extrañas en el edificio, no son categóricos respecto a su condición de subarrendatarios ni las identidades de las personas que dicen haber visto en dicho edificio, motivo por el cual se desechan del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dado que sus declaraciones no merecen confianza al Tribunal. Además, no consta otro tipo de prueba con las cuales el tribunal pueda relacionarlas a los fines de considerar la existencia de los hechos afirmados por la parte actora respecto al sub arrendamiento alegado. Además, uno de ellos afirmó conocer los hechos de manera referencial.

La parte demandada alegó la manifiesta improponibilidad de la pretensión de la actora, dado que en su criterio, la parte actora indicó como causa de su pretensión dos hechos: uno al desalojo de acuerdo a las causales previstas en los literales “b” y “g” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el otro relativo al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, pero que respecto a tales hechos no formuló pretensión alguna, es decir, no solicitó pronunciamiento sobre el vencimiento de la prórroga legal y menos, solicitó la entrega del inmueble objeto de la pretensión. Que sólo se limitó a solicitar se admitiera la demanda de desalojo y se declarase con lugar, sin solicitar ninguna otra petición de fondo, por lo que en el supuesto de declararse con lugar la pretensión, no podría declararse la entrega del inmueble.

En este sentido, el Tribunal señaló anteriormente que en este caso no había inepta acumulación de pretensiones, pues a pesar que la parte señaló el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e hizo mención a la prórroga legal, efectivamente no pretendió el cumplimiento del contrato en cuanto a su entrega como consecuencia del vencimiento de dicho derecho, sino que se limitó a solicitar el desalojo del inmueble por la necesidad y el subarrendamiento.

Que en el supuesto que hubiere solicitado tanto el desalojo como el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble como consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, tampoco se configuraría el supuesto de inepta acumulación de pretensiones, toda vez que no se excluyen mutuamente y ambos supuestos conducen a la entrega del inmueble y sus procedimientos no son incompatibles, como sí lo sería por ejemplo solicitar la resolución y el cumplimiento del contrato en cuanto al pago de pensiones de arrendamientos, dado que una conduce a la entrega del inmueble y la otra no. En estos casos, corresponde a la parte actora corregir su solicitud en la oportunidad legal si la parte hubiere propuesto la cuestión previa de defecto de forma, so pena que se extinga el proceso.

En cambio, el criterio de la improponibilidad manifiesta de la pretensión se refiere a supuestos distintos que permiten al juez, en límine litis, declarar improcedente la pretensión, cuando de las pruebas aportadas puede determinarse que a pesar de admitir la demanda contentiva de la pretensión, ésta al final igualmente resultaría desechada, por no encontrar tutela en el ordenamiento jurídico. No se trata de una cuestión de inadmisibilidad, pues a pesar que la misma no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o a alguna disposición legal, ella no podría ser reconocida por el ordenamiento jurídico, esto no tendría la posibilidad jurídica de ser acogida.

Una pretensión es manifiestamente improponible cuando el objeto pretendido, entiéndase, el objeto de la vida ideal o material que se solicita, no puede ser tutelada por el Tribunal, dado que en el ordenamiento jurídico no se ha establecido la posibilidad de reconocerlo como tal. En estos casos, se encuentra un defecto absoluto de juzgar el caso, pues el objeto de la pretensión se encuentra excluido del ordenamiento legal, siendo sustancialmente inatendible, pero por graves y evidentes razones lógicas. Por ejemplo, si viene alguien a intentar un proceso con un contrato de arrendamiento pactado entre dos personas que le son extrañas y pretende que una de ellas le cumpla alguna obligación. En este caso, el Juez puede evidenciar de antemano que a pesar del trámite procesal que le pueda dar a su pretensión, al final no puede darle tutela. Se trata de una relación contractual que le sería extraña y en consecuencia sin ninguna cualidad e interés sustancial para venir a solicitar tutela de un derecho que no le corresponde jurídicamente.

Este no es el caso bajo estudio, donde la parte alegó que se acumularon pretensiones que se excluían, siendo así, el ordenamiento jurídico prevé las cuestiones previas como figura jurídica que busca la subsanación de defecto formal de la demanda, pero nunca materia de una improponibilidad manifiesta.

Tampoco es cierto que la parte actora no haya formulado pretensión alguna, es decir, que no haya solicitado pronunciamiento sobre el vencimiento de la prórroga legal y menos, solicitó la entrega del inmueble objeto de la pretensión y sin ninguna otra petición de fondo, por lo que en el supuesto de declararse con lugar la pretensión, no podría declararse la entrega del inmueble. En tal sentido, se observa en el punto 3 de su petitorio, expresamente solicitó: “ “.

En este sentido, se destaca que tanto la pretensión de resolución como la desalojo llevan consigo la entrega de la cosa arrendada, pues tanto una como la otra persiguen la extinción del vínculo contractual y como consecuencia de ello, poner a las partes en sus estados precontractuales, esto es, restituir a la parte arrendadora el bien inmueble, mientras que a la parte arrendataria el depósito dado en garantía si fuese el caso, no así por su puesto, las pensiones de arrendamientos, dado que por tratarse de un contrato de tracto sucesivo que se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, las pensiones pagadas deben quedar a favor de la arrendataria como contraprestación por el uso dado al inmueble, pero en modo alguno puede decirse que la parte no ha hecho petición de mérito en este caso.

La parte actora alegó como una de las causales del desalojo la necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Ciertamente, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo procede en aquellos contratos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo determinado, siempre que medie alguna de las causales taxativas allí indicadas, dentro de las cuales se encuentra “…la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”

La necesidad como situación de hecho, debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones de Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida ante alguna carencia.

En este sentido, se ha venido sosteniendo que a los fines que proceda la causal de desalojo alegada, la parte actora debe probar, no sólo la propiedad del inmueble y la existencia de un contrato celebrado verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, sino la necesidad de ocuparlo o alguno de sus parientes en los grados señalados legalmente.

En este caso, a pesar que la parte actora aportó prueba de la propiedad del inmueble y es un hecho admitido que el contrato de arrendamiento se indeterminó, no aportó otros elementos de convicción acerca de la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ni se indicó quien lo iba a ocupar, por lo que no se prueba este supuesto de hecho previsto en la causal invocada, en que se debe probar la necesidad para sí o para un pariente consanguíneo dentro del segundo grado.

Como segunda causal del desalojo, alegó el subarrendamiento del inmueble por parte de la demandada. Sin embargo, tampoco aportó prueba de dicho hecho. Es decir, no consta elementos de convicción que la arrendataria haya convenido con un tercero contrato de arrendamiento parcial (subarrendamiento) del inmueble por ella ocupado, por lo que no se probó este otro supuesto de la norma jurídica para la procedencia del desalojo.

De conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, por lo que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende su liberación debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma. Siendo así, no existiendo plena prueba de los hechos afirmados por la parte actora como fundamento de su pretensión, de conformidad a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe declararse sin lugar la pretensión.

Respecto a la petición formulada en la reconvención en cuanto a que la parte actora conviniese o fuese condenada en la nulidad de la cláusula novena del contrato mediante la cual se pactó que la arrendataria pagaría los gastos por concepto de condominio y acumulativamente a la repetición de la suma de ocho mil cuatrocientos cuatro bolívares con 94/100 céntimos (Bs. 8.404,94) pagados a Administradora Doral, Be C.A., por concepto de cuotas de condominio desde octubre de 2006 hasta septiembre de 2008 y la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito el 18 de octubre de 2006 entre J.D. y F.M.O., quien actuaba en representación de la Sra. L.P.d.O., dado que tiene presunción grave que para el momento de la firma del citado contrato, ya la señora L.P.d.O., ya había fallecido, en consecuencia, el poder otorgado al citado abogado se había extinguido, se observa:

Respecto a la obligación asumida por la arrendataria de pagar los gastos de condominio, se evidencia que efectivamente en el citado contrato de arrendamiento la arrendataria efectivamente asumió dicha obligación, perfectamente posible y lícito, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, muy a pesar que por tratarse de una obligación propter rem, corresponda al propietario del inmueble, pero no obsta que éste pacte con su arrendatario y como parte de la pensión de arrendamiento que asuma dicha obligación mientras dure el contrato o por el tiempo estipulado y con ello no se vulnera normas de orden público alguno.

Distinto es el caso, que el arrendador a los fines de burlar, por ejemplo, el Decreto respecto a la congelación de las pensiones de arrendamientos, use dicha figura en el contrato para así de manera disfrazada obtener un aumento en las pensiones, situación no alegada en este caso, por lo que no procede la petición de repetición.

En cuanto a la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito el 18 de octubre de 2006 entre J.D. y F.M.O., quien actuaba en representación de la Sra. L.P.d.O., dado la presunción grave que para el momento de la firma del citado contrato, ya la señora L.P.d.O., ya había fallecido, en consecuencia, el poder otorgado al citado abogado se había extinguido, se tiene que la ciudadana L.P.d.O., murió el 12 de diciembre de 2007, según acta de defunción arriba analizada, mientras que el contrato lo pactaron el 18 de octubre de 2006, es decir, antes del año de haber fallecido dicha ciudadana y no habiendo ningún otro elemento de convicción debe negarse tal alegato.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de Desalojo intentada por los ciudadanos LEON BENZECRY PEREZ y M.B.P. contra la ciudadana J.D.. SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la ciudadana J.D. contra los ciudadanos LEON BENZECRY PEREZ y M.B.P..

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, habiendo vencimiento recíproco, se condena a cada parte a pagar las costas a su contraria.

Regístrese y publíquese.

Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense las boletas de notificaciones.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:11 a.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ