Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 12 de Enero de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, doce (12) días del mes de Enero del año dos mil doce (2.012)

Año: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

PARTE DEMANDANTE: A.J.L.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-133.489.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: C.L.R., titular de la cédula de identidad N° V-6.914.194, Abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 51.580.

PARTE DEMANDADA: C.A.C.S., de nacionalidad Peruana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-81.225.044.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: I.Q.S., LUZETI DIAS DE HERNANDEZ E H.D., abogados en ejercicio y de este domicilio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 16.631, 22.097 y 18.521 respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

SEDE: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: AP31-V-2011-004640.

- I -

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 26 de noviembre de 2.010, por ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió junto con los documentos que lo acompañan, por Secretaría en fecha 29 de noviembre de 2.010, según sello de recibo que cursa al folio 1.

Mediante auto dictado en fecha 02 de diciembre de 2010, este Tribunal admitió la demanda a través del trámite del procedimiento breve, establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano C.A.C.S., para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa respectiva.-

El 09 de diciembre de 2010, compareció la parte actora y consignó las copias simples para la elaboración de la compulsa; dejando constancia la Secretaria de este Juzgado en fecha 14 de diciembre de 2010 que se libró la compulsa de citación y de su remisión a la Unidad de Alguacilazgo.

El 14 de diciembre de 2010, la parte actora consignó el pago de los emolumentos a los fines del traslado del alguacil a practicar la citación correspondiente.

El 26 de Enero de 2011, el ciudadano G.J.C., en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial consignó compulsa de citación en virtud de no haber podido localizar a la parte demandada en la dirección señalada en el presente asunto.

Compareció en fecha 28 de enero de 2011, la parte actora y solicitó la citación por cartel del demandado; siendo acordado el 14 de febrero de 2011, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; siendo retirado el mismo el 1º de Marzo de 2011.

El 24 de marzo de 2011, la parte actora consignó los ejemplares del cartel de citación debidamente publicados en prensa.

El 7 de Abril de 2011 la parte actora solicitó a la secretaria la fijación del cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria de este Juzgado en fecha 29 de abril de 2011, mediante diligencia dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 30 de mayo de 2011, la parte actora solicitó al Tribunal cómputo, mediante auto de fecha 13 de junio de 2011, se practicó cómputo de los días transcurridos desde la constancia en autos de la fijación por la secretaria, del cartel de citación. Igualmente en esa misma fecha se ordenó, mediante auto, designar Defensor Judicial a la abogada en ejercicio A.C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 117.188.

En fecha 18 de julio de 2011, compareció la ciudadana L.Z.R., Alguacil adscrita a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo del Circuito sede Pajaritos, quien consignó boleta de notificación librada a la Defensora Judicial debidamente firmada.-

En fecha 25 de julio de 2011, compareció la Defensora Judicial, abogada A.C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 117.188, quien prestó el juramento de ley.

Mediante diligencia presentada por la representación judicial de la parte actora de fecha 01 de agosto de 2011, fueron consignadas las copias simples correspondientes a la elaboración de la compulsa dirigida a la Defensora Judicial.

Mediante auto de fecha 12 de agosto de 2011, se avocó al conocimiento de la presente causa la Dra. F.C.T.S., como Juez Temporal; y se libró compulsa a la Defensora Judicial.

Compareció el ciudadano M.H.A. adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, quien consignó recibo de citación de la Defensora Judicial debidamente firmado.-

En fecha 07 de octubre de 2011, compareció la abogada A.C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 117.188, actuando como Defensora judicial del demandado C.A.C.S., quien dio contestación a la demanda.

En fecha 21 de octubre de 2011, compareció la parte actora abogada C.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 133.489, quien presentó escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 25 de octubre de 2011, compareció la abogada Luzeti Dias, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 22.097, quien mediante diligencia, se dio por citada en nombre y representación del demandado y solicitó se relevara de sus funciones a la Defensora Ad Litem. Asimismo contestó la demanda y opuso cuestiones previas.

En esa misma fecha 25 de octubre de 2011 la abogada Luzeti Dias, actuando como apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción pruebas, asimismo solicito la reposición de la causa al estado de designación de nuevo defensor judicial.

En fecha 26 de octubre de 2011, siendo la oportunidad legal fijada por este Juzgado a los fines de la práctica de la Inspección Judicial en la fase de pruebas, se trasladó y constituyó el Tribunal en el sitio indicado y se practicó la misma de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha, compareció la parte actora y mediante diligencia solicitó cómputo de los días de despacho transcurrido desde la fecha 05 de octubre de 2011, fecha en que se dejó constancia de la consignación de la Boleta de citación de la Defensora Ad-Litem.

En fecha 27 de octubre de 2011, la abogada en ejercicio C.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.580, presentó escrito de contradicción a la reposición de la causa, contestación a las cuestiones previas y a la reconvención.-

Mediante auto de fecha 27 de octubre de 2011, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la definitiva; se negó la solicitud de reposición de la causa interpuesta por la parte demandada. Igualmente negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.

El 01 de noviembre de 2011, la parte demandada apeló de los autos dictados en fecha 27 de octubre de 2011.

Mediante auto dictado por el Tribunal en fecha 04 de noviembre de 2011, se negó la apelación hecha por la parte demandada por ser improcedente en derecho.

- II -

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

DE LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN

La representación judicial de la parte actora alega en el libelo de demanda que su representado es propietario de un inmueble constituido por un local comercial que forma parte integrante de una casa y el terreno sobre el cual esta está construida por haber sido anteriormente un garaje también de su propiedad, identificada con el nombre “María”, ubicada en la Avenida Baruta, cruce con la Avenida Orinoco de la urbanización Bello Monte, Parroquia El recreo del Municipio Libertador, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: EN dieciséis (16) metros, la Avenida Orinoco, SUR: Inmueble del mismo F.R.L., en diecisiete (17) metros, hoy casa que es de la señora A.M., ESTE: Parcela número 54 de la urbanización en once metros con treinta centímetros (11,30), la calle Baruta; en adelante y a los efectos de la demanda denominado “EL LOCAL”, tal como consta de instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 20 de Diciembre de 1.988 bajo el Nº 41, Tomo 56, Protocolo Primero, Folio 233, el cual diera en arrendamiento al ciudadano C.A.C.S., arriba identificado, según consta de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 01 de Diciembre de 1994 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 23, Tomo 336, en la cláusula cuarta del referido contrato se estableció como término de duración de la relación arrendaticia un (01) año a contar del día 16 de enero de 1994, pudiendo ser prorrogado sucesivamente por períodos de un (01) año, salvo que las partes dieren aviso a la otra al vencimiento del contrato de la voluntad de no renovar el mismo, debiendo dar dicho aviso con una antelación de treinta (30) días a la expiración del término convenido o de cualquiera de sus prórrogas y hacerlo en forma escrita, prorrogándose sucesivamente hasta la actualidad ya que no se produjo ni por parte del arrendador y tampoco del arrendatario la notificación de la voluntad de no prorrogarlo más, y sometido al estudio de esta Juzgadora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine, es por lo que se declara que el referido contrato es a tiempo DETERMINADO, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, por lo que le es aplicable el artículo 1.167 del Código Civil. Y así se declara.-

Que el canon de arrendamiento convenido en la cláusula tercera del contrato es la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 45.000,00), pagaderos al vencimiento de cada mes. Que la falta de pago de dos mensualidades a su vencimiento daría derecho al arrendador para resolver el contrato así como la indemnización a que hubiere lugar y la inmediata desocupación del inmueble arrendado por parte del arrendatario o exigir su cumplimiento. Que posteriormente el canon fue aumentado progresivamente y a la fecha de presentación de la demanda se encontraba estipulado en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 550,00).

Que adicionalmente, el arrendatario en las cláusulas segunda y décimo tercera del contrato, se comprometió al pago de los servicios básicos, en el entendido de estos como: energía eléctrica (luz), agua, teléfono con línea número 0212 953 62 96, derecho de frente y aseo urbano, de los cuales dispone en forma particular y privada en el local, debiendo entregar al arrendador los respectivos recibos solventes a su requerimiento, así como a tener dentro del local un extinguidor de incendios en un lugar de fácil acceso en la pared del local bajo arriendo así como las señalizaciones respectivas, en virtud de manejar a diario material altamente inflamable como lo son distintos materiales de tapicería almacenados en el local. Por último, el arrendatario en las cláusulas segunda y décimo segunda del mismo contrato se comprometió a exhibir en un lugar de fácil alcance a la vista la licencia de patente de industria y comercio expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador.

Que el arrendatario no ha dado cumplimiento a lo pactado, encontrándose para la fecha de interposición de la demanda que nos ocupa, en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2010, todo lo cual asciende a la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.950,00). Aunado a ello, que ha incumplido su obligación de conservar el local que le fuera dado en arrendamiento como buen padre de familia, por cuanto el mismo no se encuentra en las condiciones de aseo y conservación en las que lo recibió, observándose según adujo la actora un severo deterioro de las condiciones de conservación de la infraestructura con desprendimiento de parte del techo, paredes y pisos en precarias condiciones y sin que el arrendatario participara de ello al arrendador, a los fines de sufragar las reparaciones mayores a que hubiere lugar, incumpliendo en consecuencia lo dispuesto en las cláusulas cuarta, décima primera, décima cuarta y décima quinta del contrato de arrendamiento.

Que el día 15 de Octubre de 2.010 fue practicada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, inspección judicial extra-litem, con ocasión de la cual se levantó acta en la cual se dejó constancia del grave deterioro que presenta el inmueble arrendado.

Que por los razonamientos expuestos, pide al Tribunal que declare CON LUGAR la demanda y que como consecuencia de ello; declare resuelto el contrato celebrado por las partes en litigio en fecha 01 de Diciembre de 1994 por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 23, Tomo 336, que como consecuencia de ello, se ordene a la parte demandada a hacer la entrega material del local arrendado en el mismo estado de aseo y conservación en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos y que sea condenada a pagar la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5.355,00); por último que sea condenada a pagar las costas procesales de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5.355,00), suma esta que comprende los cánones insolutos correspondientes a siete (07) meses más la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 405,00) correspondientes a los daños y perjuicios demandados.

Fundamentó la demanda y su reforma en los artículos 1.1159, 1.160, 1.167, 1.592, 1.5941.596 y 1.597 del Código Civil; en concordancia con los artículos 38 al 40 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Habiéndose tramitado la citación del demandado mediante cartel publicado en prensa y vencido el lapso de comparecencia sin que el ciudadano C.A.C.S. compareciera por ante este Tribunal por si mismo ni por medio de apoderado judicial alguno, a instancia de la parte actora se designó Defensora ad-litem a la abogada A.C.P., quien fue notificada de su designación y prestó el juramento de ley en tiempo hábil para tal fin, siendo citada el día 05 de Octubre de 2011, de lo cual se dejó constancia en esa misma fecha, según consta de resultas positivas de citación consignadas por el ciudadano alguacil M.H.P., debiendo comparecer al segundo (2º) día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano A.J.L.F. contra su representado, lo cual hizo tempestivamente consignando escrito de contestación a la demanda, constante de cuatro (04) folios útiles y dos (02) anexos constantes de dos (02) folios útiles, en fecha 07 de Octubre de 2011, en el cual negó, rechazó y contradijo en toda su extensión tanto los alegatos fácticos como jurídicos esgrimidos por la actora para interponer la demanda que nos ocupa, solicitando por último se declarara Sin Lugar la demanda. Asimismo, a los efectos de demostrar que ha observado las medidas tendientes a un ejercicio probo de defensa de su representado consignó factura de envío de correo certificado emitida por IPOSTEL, así como telegrama enviado al demandado, escrito de contestación que es tenido por válidamente presentado por haber sido efectuado dicho trámite en tiempo hábil para tal fin. Y así se declara.-

Luego, habiendo vencido la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, compareció la abogada LUZETI DIAS DE HERNÁNDEZ, quien conjuntamente con los abogados I.Q.S. e H.A. DÍAZ, ejercen la representación judicial de la parte demandada, en virtud de poder que les fuera conferido por el ciudadano C.A.C.S., el cual fuera autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito capital, anotado bajo el número 54, Tomo 27, de fecha 16 de Mayo de 2011, quien solicitó se desestimara la contestación a la demanda efectuada por la Defensora Judicial, alegando como sustento para ello, que la misma había sido efectuada extemporáneamente por tardía, incurriendo en un error, puesto que como se estableció en el punto anterior, la Defensora Judicial, A.C.P., contestó la demanda en tiempo hábil para tal fin.

Ahora bien, en su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando para ello, defecto de forma del libelo de demanda por una supuesta omisión de datos de determinación del objeto de litigio, omisión de fundamentos de derecho de su pretensión, así como omisión del relato de los hechos, señaló que la parte actora calificó erróneamente la acción, por cuanto debió haber interpuesto demanda por DESALOJO y no por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud que en el caso de marras había operado la tácita reconducción, figura prevista en el artículo 1.600 del Código Civil y que como consecuencia de ello, el contrato de arrendamiento se había indeterminado por lo al caso bajo estudio únicamente le resultaba aplicable, interponer demanda por DESALOJO. Únicamente admitió que su representado estaba vinculado jurídicamente con la parte actora en una relación arrendaticia, cuyo objeto en efecto, es un local comercial ubicado en la Avenida Baruta cruce con Avenida Orinoco de la urbanización Bello Monte, Caracas.

Que no le debe cantidad alguna a la parte actora, por cuanto ha venido cancelando las pensiones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Aduce la representación judicial de la parte demandada que la actora incurrió en confesión, ya que señaló en el relato de los hechos: “ y así ocurrió hasta el 17 de enero del año 2010, fecha en la cual se cumplieron 15 años y 1 día de su celebración, DEJANDO EL CONTRATO de existir porque ya no produce efectos legales, por lo tanto se entiende que la relación arrendaticia finalizó en la fecha señalada” (subrayado y mayúsculas de la parte demandada), que con ello se infiere que el contrato se indeterminó por lo que mal podía la actora solicitar la resolución del contrato de marras, impugnó la cuantía de la demanda por considerar que la misma debió haber sido estimada conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, señalando que la suma correcta debió haber sido DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 228.000,00), equivalente a la cantidad de TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 U.T), alegó que en el caso bajo estudio operó la compensación de conformidad con el artículo 1.331 del Código Civil y el reintegro de conformidad con los artículos 58 y 6º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por último opuso reconvención según lo establecido en los artículos 361 en su parte in fine del Código de Procedimiento Civil y 365 ejusdem, cuya pretensión es obtener declaratoria de compensación y reintegro de las cantidades excedentes en el pago de los cánones de arrendamiento.

Pidió que la demanda sea declarada ilegal y en consecuencia sea declarada inadmisible por ser contraria a derecho y violatoria del orden público. Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado en todas y cada una de sus partes la demanda intentada contra su representado.

En tal sentido, establecido como fue en el punto inmediatamente anterior que la contestación a la demanda se tendrá por válidamente efectuada la que fuera presentada por la Defensor Judicial A.C.P., en fecha 07 de Octubre de 2011, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno que hacer en relación al escrito de contestación, oposición de cuestiones previas, reconvención e impugnación de cuantía que fuera presentado en fecha 25 de Octubre de 2011 por la representación judicial de la parte demandada. Y así se declara.-

A continuación el Tribunal actuando en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas aportadas al proceso:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

1. - Documento de propiedad del inmueble del cual forma parte el bien arrendado a través del contrato cuya resolución es la causa petendi de la demanda; con el cual quedó demostrada la propiedad que tiene la parte actora del inmueble arrendado, así como de ser titular de todas las acciones reales y demás derechos vinculados del mismo de acuerdo con la parte final del documento, se le otorga el valor probatorio pleno previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

2. - Contrato de arrendamiento (copias certificadas) suscrito por las partes en litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01/12/1994, número 23, Tomo 336, el cual corre inserto a los folios veinte (20) al veinticinco (25) del presente expediente, que al no haber sido desconocido ni tachado en la forma legal en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse por reconocido por estar revestido de fe pública en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga el valor probatorio establecido en el artículo 1.360 ejusdem. Así se establece.

3. - Expediente Nº SI-0730 de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual consta que para el día 30 de Noviembre de 2010, se efectuó solicitud de datos de registro de consignación de cánones a favor de la parte actora, y efectuada como fue la búsqueda de dicha información en la base de datos del referido Juzgado, la misma resultó infructuosa, según consta de auto de fecha 30 de Noviembre de 2010, que corre inserto al folio ciento diez (110) del presente asunto, actuaciones judiciales a las cuales de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, se les otorga el valor probatorio establecido en el artículo 1.360 ejusdem. Así se establece.

4. - Factura de CORPOELEC en la cual se evidencia como titular de la misma a la parte actora ciudadano A.J.L.F., con tipo de Tarifa comercial “Tapicería”, correspondiente al mes de Septiembre de 2011, este Tribunal observa que estos instrumentos contienen signos y símbolos distintivos de la empresa de prestación de servicio de luz eléctrica en cuestión, por lo que los mismos adquieren con ello certeza de su autenticidad, y por cuanto no fueron rechazados por la parte contra quien fueron opuestos, este Tribunal los tiene como fidedignos adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el Código Civil a los documentos privados en su artículo 1.363. Así se decide.-

5. - Expediente Nº AP31-S-2010-004918 de la nomenclatura interna del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual consta que el día 15 de Octubre de 2010, se practicó Inspección Judicial extra-litem sobre el inmueble objeto del contrato, de lo cual se levantó acta en la cual se dejó constancia del mal estado de conservación y aseo del referido inmueble, al cual de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga el valor probatorio establecido en el artículo 1.360 ejusdem. Así se establece.

6. - Inspección Judicial practicada en el presente Expediente signado bajo el Nº AP31-V-2010-004640 de la nomenclatura interna de este Tribunal, practicada por este Juzgado el día 26 de Octubre de 2011 sobre el inmueble objeto del contrato, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se levantó acta en la cual se dejó constancia del mal estado de conservación y aseo del referido inmueble, así como de la ausencia de extinto de incendios y uso de materiales aislantes del calor que ayuden a la no propagación de incendios, en virtud del manejo de materiales altamente inflamables en el desarrollo de la actividad de tapizado de muebles que tiene lugar en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, de la falta de exhibición de la correspondiente licencia o patente de comercio y de la existencia de medidor de electricidad exclusivo para el local comercial en cuestión, todo lo cual fue observado en su oportunidad en forma directa por quien suscribe el presente fallo a través de su percepción visual, medio probatorio este al cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga el valor probatorio establecido en el artículo 1.360 ejusdem. Así se establece.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - Vouchers de depósito (originales y copias) identificados con los números: 1490589, 1491055, 78236427, 82824925, 76646514, 77329407, 76646513, 76170513, 77329191, 97636027, 97639088, 856016464, 76170513, 9276415, 70317669, 79051788, 28272175 y 9234923, todos por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 550,00), correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre todos del año 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre todos de 2011, depositados en las cuentas corrientes del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que dicho órgano jurisdiccional mantiene en el Banco Industrial de Venezuela y en el Banco de Venezuela, a favor del arrendador. Ahora bien, en relación dichas planillas de depósitos bancarios, el Tribunal observa que estos instrumentos contienen signos, símbolos y sellos de los mismos que le dan certeza de su autenticidad, sin embargo, estando dentro de la oportunidad legal para formular oposición, dichos vouchers de depósitos fueron rechazados por la parte actora, mediante diligencia de fecha 27 de Octubre de 2011, alegando la ausencia de sello correspondiente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y que algunos de ellos eran copias simples de planillas de depósitos y no originales de ellas, así las cosas, este Tribunal observa, que revisados como fueron exhaustivamente los documentos en cuestión, se desprende que, si bien es cierto, que algunos de ellos en efecto, corren insertos en copias simples, en la totalidad de ellos se observa la presencia del sello húmedo del Tribunal in comento, en virtud de lo cual, queda desechada dicha oposición y en este mismo acto, se declara SIN LUGAR la misma, por lo tanto este Tribunal los tiene como fidedignos adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el Código Civil al documento privado. Y Así se establece.

   Por otra parte, observa esta Juzgadora, que en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, las partes, de común acuerdo, convinieron en establecer como modalidad de pago del canon de arrendamiento la de mensualidad vencida, es decir que en el mes de mayo de 2010 por ejemplo el pago que fuera hecho debía imputarse al mes de abril de 2010, así las cosas, en el petitorio se observa que la parte actora señaló la insolvencia del arrendatario deudor de los meses que van desde marzo hasta noviembre de 2010 más los cánones correspondientes a los meses que se siguieran causando, ahora bien, de la revisión de los vouchers de depósito consignados por la parte demandada se desprende que el período válidamente solvente es el comprendido entre los meses de mayo de 2010 hasta el mes de diciembre de 2010, así como el período comprendido entre los meses de enero de 2011 hasta el mes de octubre de 2011, no habiendo quedado demostrado por parte del arrendatario, el pago del canon de los meses de marzo y abril de 2010, que la actora señaló como insolvente, es por lo que con arreglo a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de marras y según lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no quedó desvirtuado a los autos dicho alegato y como consecuencia de ello, el arrendatario-deudor se encuentra incurso en mora accipiendi únicamente en lo que se refiere a los meses de marzo y abril de 2010, Y así se declara.-

   - I I I-

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Establecido lo anterior, considera esta Juzgadora menester citar en este estado el análisis explanado por el doctrinario patrio J.M.-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, (págs. 52 y 53), lo relativo al contrato de arrendamiento en cuanto a su ejecución y a si le resulta al mismo aplicable o no en razón de ello, la acción resolutoria:

   “Frente a esta categoría se distingue otro grupo de contratos llamados de ejecución continuada o tracto sucesivo, en los cuales el contrato sólo logra el efecto perseguido con su celebración mediante la “duración” de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad de distribuirse la ejecución del contrato “en el tiempo” no es algo accidental, sino que por el contrario, es el medio mismo de satisfacer la necesidad que indujo a las partes a contratar. Este género de contrato comporta o ejecución sin interrupción o ejecuciones periódicas. Ejemplos: el contrato de trabajo, el arrendamiento, la sociedad, la cuenta corriente. (Omissis) Las principales consecuencias prácticas de esta disposición son, entre otras, las siguientes: Se ha pretendido que a los contratos de tracto sucesivo no puede aplicárseles el principio del efecto retroactivo de la acción resolutoria, sino que por el contrario la resolución obra en ellos ex nunc (desde ahora), de modo que la ejecución ya realizada o las prestaciones ya efectuadas persisten como algo definitivo e irrevocable. Esta irretroactividad se debe a que cada acto de ejecución es autónomo. En cambio, en los contratos de ejecución instantánea la acción resolutoria opera ex tunc (desde entonces) y las cosas deben reponerse al estado anterior a la celebración del contrato”.

   A.l.a. formuladas por las partes así como las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal observa que la parte demandada no produjo prueba fehaciente de sus afirmaciones de hechos formuladas por lo tanto se hace aplicable la norma contenida en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; lo que trae como consecuencia que este Tribunal considere que lo alegado por la parte actora debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado, como en efecto, se declara.-

   La demandante pide la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en las cláusulas contractuales y en las normas legales indicadas en el planteamiento de la litis desarrollado en el cuerpo de este fallo, por lo que se hace aplicable las disposiciones del Código Civil que se transcriben a continuación:

   Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes...omissis...”

   Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.

   Articulo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:....omissis... 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

   Cabe destacar, lo siguiente: “El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes”. (HENRY DE PAGE, “TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE” - Tomo II - Nº 467 - p. 434).

   En este orden de ideas se tiene entonces, que al considerarse al demandado insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2010, en los términos convenidos en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, incumplió dicha disposición contractual y una de sus obligaciones principales preceptuada en el ordinal 2º del artículo 1.592 eiusdem. Así se decide.-

   La parte actora cumplió con la carga que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, la obligación que contrajo la parte demandada de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, siendo que ésta no demostró en modo alguno el pago ni ningún hecho extintivo de esa obligación; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada incurrió en la causal de la resolución del contrato de arrendamiento demandada por la actora, lo que trae como consecuencia, que este pedimento deba prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.-

   En cuanto al pedimento que hace la actora relativo a que la parte demandada sea condenada en pagar la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5.355,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago del canon de arrendamiento de los meses de Marzo hasta Noviembre de 2010, ambos inclusive, y pagar las pensiones de arrendamiento que se continuaren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, más la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,00) mensuales, por los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses que van desde marzo hasta noviembre de 2010, lo cual, en razón de haberse declarado la insolvencia del deudor, únicamente en lo que respecta a los meses de marzo y abril de 2010, es por lo que se declara, improcedente en derecho dicho pedimento. Y así se decide.-

   En el caso subjudice la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado ha sido originada por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento a que se obligó el arrendatario demandado en la cláusula tercera del contrato, así como por el evidente incumplimiento de numerosas cláusulas del mismo, según quedó evidenciado en el estudio de las actas de inspecciones extra litem y judicial, practicadas por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por este Juzgado, respectivamente, sobre el inmueble objeto del contrato; por lo tanto, se subsume al supuesto de hecho previsto en la norma transcrita, trayendo como consecuencia que esta petición de la demandante deba prosperar en derecho y como consecuencia de lo anterior se declare RESUELTO el contrato de marras. Así se decide.-

   Cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar parcialmente en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.-

   - I V -

   DISPOSITIVA

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano A.J.L.F. contra el ciudadano C.A.C.S..

SEGUNDO

Se declara RESUELTO el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado por las partes en litigio, el cual fuera autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01/12/1994, número 23, Tomo 336, el cual corre inserto a los folios veinte (20) al veinticinco (25) del presente expediente; sobre un inmueble constituido por: un local comercial, situado en la parte posterior de la planta baja de la Quinta Maria, cruce Calle de Baruta con Avenida Orinoco, Urb. Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; y, como consecuencia de lo anterior, se condena la parte demandada a lo siguiente:

i) Entregar a la parte actora el inmueble arrendado, un local comercial, situado en la parte posterior de la planta baja de la Quinta Maria, cruce Calle de Baruta con Avenida Orinoco, Urb. Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; totalmente libre de bienes y personas, en el mismo estado de conservación y aseo en las que le fuera entregado.

ii) Pagar a la parte demandante la cantidad UN MIL CIEN BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.100,00) correspondientes a la sumatoria de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Marzo y Abril de 2010, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 550,00) cada mes, así como la cantidad de UN MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.190,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2.010, monto resultante del prorrateo efectuado al monto demandado como indemnización por dicho concepto por la parte actora en su escrito libelar, todo lo cual resulta en un total de DOS MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 2.290,00).

iii) Pagar a la parte demandante las pensiones de arrendamiento que se continúen venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble por concepto de indemnización de daños y perjuicios, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 550,00) cada mensualidad, a partir de Noviembre de 2.011 hasta que se decrete la ejecución de este fallo, monto este que habrá de ser calculado mediante experticia complementaria del fallo.

TERCERO

No hay condenatoria al pago de las costas procesales por no haber vencimiento total en el presente proceso, tal como lo exige el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, según lo prevén los artículos 247 y 248 eiusdem.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los doce (12) días del mes de Enero del año dos mil doce (2.012). Año 201º de la Independencia y 152º de la Federación.